Đề tài: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

Chia sẻ: Mai Đức | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:24

Thêm vào BST

Báo xấu

293
lượt xem 37
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung của đề tài: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn trình bày về những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở; những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; thực trạng và kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; giải pháp nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC MỤC LỤC ............................................................................. 1 MỞ ĐẦU .............................................................................. 1 I Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở .......................................................................... 2 1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở .................................................................................................. 2 2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ................................................................... 3 II Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................................................... 6 1) Khái niệm mua bán căn hộ chung cư ............................................................................................. 6 2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư ...................................................................... 7 1) Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................................................................... 14 2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .................................. 20 KẾT LUẬN ......................................................................... 23 MỞ ĐẦU Ngày nay, cùng với tốc độ gia tăng dân số ngày càng nhanh, sự phát triển của nhu cầu xã hội diện tích đất ngày càng bị thu hẹp. Mặt khác, nhà ở là tài sản và là nhu 1
cầu không thể thiếu đối với con người. Trong tình trạng dân số gia tăng và quỹ đất ngày càng eo hẹp, nhất là ở các đô thị lớn, thì nhà chung cư đang được hướng tới như một giải pháp thiết yếu. Vậy pháp luật đã quy định như thế nào về mua bán căn hộ chung cư? Thực trạng mua bán căn hộ chung cư hiện nay tại Việt Nam ra sao? Những ưu điểm từ việc mua bán nhà chung cư cũng như những nhược điểm cần khắc phục?...Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư một số vấn đề lý luận và thực tiễn”. NỘI DUNG I Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở. 1) Khái niệm về hợp mua bán nhà ở Từ xưa đến nay nhà ở vẫn luôn luôn là phần không thể thiếu của mỗi con người. Thấy được vai trò to lớn của nhà ở nên pháp luật Việt Nam đã quy định mọi công dân đều có quyền tạo lập nhà và sở hữu nhà ở nhằm tạo khung pháp lý cơ bản bảo vệ lợi ích, mong muốn hợp pháp của cá nhân. Mỗi tổ chức, cá nhân muốn sở hữu nhà ở cần thông qua các giao dịch về nhà ở để xác lập quyền sở hữu. Nhà ở là một loại tài sản vì vậy những giao dịch về nhà ở sẽ phải tuân theo các quy định về hợp đồng dân sự nói chung trong BLDS 2005. Và cụ thể Điều 90 Luật Nhà ở 2005 đă quy định các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm: Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp , cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Các giao dịch này được điều chỉnh một cách nghiêm ngặt, cụ thể hơn bởi hệ thống các văn bản dưới luật. Các giao dịch về nhà ở chịu sự quản sự quản lý nghiêm ngặt như vậy là do nhà ở là một tài sản lớn về mặt kinh tế cũng như tinh thần của cá nhân và tổ chức. Trong các giao dịch về nhà ở thì mua bán là giao dịch diễn ra phổ biến nhất. Dựa theo khái niệm về mua bán tài sản nói chung (Điều 428 BLDS2005) và những đặc điểm cụ thể của mua bán tài sản là nhà ở ta có thế khái quát về hợp đồng mua bán nhà 2
ở như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ phía người bán sang phía người mua nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu đối với nhà đã bán, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận nhà. Các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”. 2) Các yếu tố pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 2.1)Chủ thể Trong tất cả các hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều có những yêu cầu nhất định về mặt chủ thể. Đây là một vấn đề rất quan trọng mà 2 bên mua bán nhà ở nên chú ý đến để xác định hiệu lực của hợp đồng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp các bên tham gia ký kết hợp đồng. Theo quy định tại Điều 14, 17 BLDS 2005 chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật ghi nhận là người có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Đối với chủ thể không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch này phải thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với tổ chức thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó. Bên cạnh việc phải đáp ứng đầy đủ các quy định trên, hợp đồng mua bán nhà ở cũng có các quy định rất cụ thể về 2 bên của hợp đồng được quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở 2005: *) Bên bán nhà “ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.” Như vậy, bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của mình đối với người mua nhà. Đối với người được ủy quyền bán nhà phải chứng minh mình là đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhà đang mua bán. Đây là một quy định đúng đắn của luật nhà ở, để đảm bảo việc thực hiện giao 3
dịch này là hoàn toàn phù hợp đảm bảo quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu căn nhà. Tổ chức bán nhà phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. *) Bên mua nhà Bên mua nhà phải là đối tượng được phép sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2005. Nghĩa là, chỉ những chủ thể được phép sở hữu nhà tại Việt Nam thì mới có thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà. Đây là một quy định nhằm giới hạn phạm vi các chủ thể có quyền được mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể, các chủ thể được sở hữu nhà bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này. Như vậy, chỉ những cá nhân, tổ chức trên mới có quyền tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với tư cách là bên mua. 2.2) Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở có thể dùng để ở hoặc có thể dùng vào nhiều mục đích khác như làm cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng, xưởng sản xuất... Nhà ở có thể là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi trên một diện tích. Diện tích không phải là vô hạn mà có số do cụ thể và giới hạn trong không gian. Căn nhà trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn các quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005: “a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” 4
Các quy định của pháp luật là hoàn toàn hợp lý bởi căn cứ vào quyền định đoạt của chủ sở hữu như đã nói trên. Chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định, đây cũng là cơ sở cơ bản để có thể chuyển giao quyền sở hữu nhà. Ngoài ra pháp luật còn quy định rất nghêm ngặt về đối tượng này để bảo vệ quyền lợi cúa người mua như không có tranh chấp về quyền sở hữu để tránh những rủi ro có thể xảy ra đối với người mua nhà vì đây là tài sản có giá trị lớn 2.3) Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thức của hợp đồng mua bán nhà được quy định rất rõ tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 và khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005, theo đó hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định thì tòa án cho 3 tháng để các bên khắc phục, nếu không khắc phục được tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp các bên mua bán nhà bằng giấy tơ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của 1 bên hoặc các bên tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu Như vậy, để đảm bảo độ xác thực của hợp đồng và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp hợp đồng mua bán nhà đều phải công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005, nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà không phải công chứng hoặc chứng thực. Điều này sẽ sẽ hạn chế được các thủ tục không cần thiết, thúc đất các hợp đồng mua bán và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phát triển. 5
II Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1) Khái niệm mua bán căn hộ chung cư Nhà chung cư đã xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng sau năm 1975 Nhà nước ta mới có những chính sách về quản lý nhà chung cư. Chỉ tới những năm đầu của thế kỷ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cách đột biến, đặc biệt ở các khu đô thị mới. Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện nhằm thỏa mãn nhu cầu có nhà ở của con người ngày càng tăng lên nhưng quỹ đất ngày càng ít đi. Bên cạnh đó là sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư, họ xây nhà cao tầng và bán đi để thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, nhà nước đã có những bước đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc mua bán căn hộ chung cư. Để hiểu được thế nào là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước hết ta phải hiểu thế nào là căn hộ chung cư. Theo Điều 70 Luật nhà ở 2005 có quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Như vậy, nhà chung cư sẽ tồn tại 2 hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. Trong luật Xây dựng 2003 cũng có những quy định thể hiện đặc tính quan trọng của nhà chung cư đó là: “Dự án nhà chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian công cộng thuộc khuôn viên khu chung cư”. Vậy diện tích nhà mà người mua nhà chung cư được sử dụng bao gồm diện tích của từng căn hộ( diện tích riêng), khoảng diện tích này cũng là diện tích được mua bán, còn diện sở hữu chung của tất cả các cá nhân là diện tích không ai có quyền chuyển nhượng nhưng sẽ được sử dụng khi có sở hữu riêng tại khu chung cư đó. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và có những đặc điểm riêng do tính chất đặc thù của căn nhà chung cư như đã phân tích ở trên. Từ đó ta có thể khái quát về hợp đồng mua bán căn 6
hộ chung cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”. 2) Các yếu tố pháp lý của mua bán căn hộ chung cư 2.1) Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính là căn hộ chung cư. Nhà chung cư cũng phải đáp ứng được yêu cầu về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà nói chung đã phân tích ở trên.Cụ thể hơn là phải có giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư hay còn gọi là giấy Hồng và không có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ bán, chứng minh được nó không phải là đối tượng phải kê biên để thi hành án. Trước đây, việc mua bán nhà nhà chung cư diễn ra theo hướng nhà ở đã tồn tại, đang xây dựng. Tức là người mua có thể dễ dàng xem xét được căn hộ mà mình mua. Nhưng do tốc độ gia tăng kinh tế, áp lực về nhà ở ngày càng nhân lên trong mỗi cá nhân, tổ chức, hình thành một hình thức mua bán nhà mà đối tượng là nhà sẽ hình thành trong tương lai. Cụ thể, khi có dự án đã phê duyệt, chủ đầu tư nhà chung cư đã thông báo về việc bán các căn hộ, ngôi nhà trên bản vẽ thế kế với diện tích, vật liêu xây dựng, các thiết bị khác có liên quan đến ngôi nhà. Các bên đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chưa khánh thành theo phương thức ứng trước và trả tiền theo thỏa thuận. Tất cả các số liệu về diện tích, kết cấu, vị trí trong nhà được mô tả kỹ lưỡng trong hợp đồng mua nhà cộng với các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ và tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. 2.2) Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ theo hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung được quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005: “ Hợp 7
đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”. Như vậy, về cơ bản việc mua bán căn hộ chung cư cũng cần phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Nhưng đã phân tích ở trên, việc mua bán nhà chung cư phát triển như hiện nay là do các chủ dự án chung cư đầu tư. Đây là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì theo điểm b khoản 3 Điều 92 Luật nhà ở hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) và các nhân, tổ chức (bên mua) không phải công chứng, chứng thực. Nhưng bên bán (chủ đầu tư) phải đáp ứng được các điều kiện kinh doanh quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đằng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật ”. Nếu là mua bán giữa cá nhân với nhau thì vẫn phải tuân thủ theo các quy định về hợp đồng có công chứng, chứng thực. Việc hợp đồng mua bán nhà chung mà người bán là chủ dự án đầu tư chung cư không phải công chứng, chứng thực có ưu điểm là việc mua bán diễn ra nhanh chóng, đặc biệt bên bán sẽ nhanh chóng thu hồi được tiền đầu tư. Nhưng điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn khi người mua không biết căn nhà đó thực tế đã được bán hay chưa? Hoặc khi giá nhà đất tăng lên nhanh chóng như hiện nay hợp đồng không công chứng liệu có đủ giá trị pháp lý để bắt chủ đầu tư giao nhà đúng hẹn... Trước năm 2009, chưa có mẫu hợp đồng thống nhất về mua bán căn hộ chung cư.Trong quá trình mua bán, các mẫu hợp đồng này phần lớn do bên bán(chủ đầu tư) đưa ra. Nên các mẫu hợp đồng này không giống nhau. Người mua phần lớn chấp nhận nội dung của hợp đồng mà không được có thêm các quyền lợi chính đáng mà đáng ra 8
họ được phép yêu cầu. Người mua sẽ thụ động trong việc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi thiết lập hợp đồng, quyền lợi sẽ được nghiêng về phía chủ đầu tư vì họ là bên duy nhất xây dựng hợp đồng. Để khắc phục tình trạng này ngày 25/02/2009 Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Theo đó tất các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà chung cư phải áp dụng mẫu hợp đồng này kể từ ngày thông tư có hiệu lực. Thông tư này được xây dựng trên nguyên tắc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cả 2 bên. Đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà chung cư đối tượng chịu sự áp đặt ý chí đơn phương của các chủ đầu tư trong một thời gian dài. Đây cũng là công cụ quản lý của Nhà nước để quản lý hoạt động kinh doanh, mua bán nhà chung cư. Thông tư 01/2009/TTBXD đã phần nào dự trù hướng giải quyết những mâu thuẫn có thể phát sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 2.3) Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ vào thông tư số 01/2009/TTBXD chúng ta có thể phân tích những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: 2.3.1) Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, theo Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2005. “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” Phần diện tích riêng trong nhà chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung. Đây là phần diện tích mà người mua được xác lập quyền sở hữu riêng. Đối 9
với phần diệc tích này người mua nhà chung cư có toàn quyền sử dụng và định đoạt nó theo mong muốn của mình( trong khuôn khổ của pháp luật) mà không phải chịu sự chi phối của các chủ thể khác. Một trong những đặc thù của nhà chung cư đó là có số lượng căn hộ nhiều nên ngoài phần sở hữu riêng của mỗi căn hộ còn phải tồn tại phần sở hữu chung của cả chung cư. Phần sở hữu riêng của nhà chung cư (theo Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2005) bao gồm: “ a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.” Hiện nay, có nhiều trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác thì phải nêu rõ (ví dụ: Bể bơi, sân tennis, siêu thị...). Phần diện tích riêng này được chủ đâu tư và các chủ thể khác khai thác nhưng không được làm ảnh hưởng tới diện tích thuộc sở hữu chung của chung cư. Các phần diện tích này như bể bơi, sân tennis trong trường hợp nó là một bộ phận kết nối với nhà chung cu theo khoản 3 Điều 70 luật Nhà ở thì nó lại là sở hữu chung. Những phần diện tích phục vụ công cộng nêu trên nếu là một phần kết nối đối với khu trung cư điều đó đồng nghĩa là nhà chung cư cao cấp hơn và người mua phải chịu mức giá cao hơn để sử dụng công trình này, các công trình này sẽ trở thành sở hữu chung. 10
Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà thông tư 01/2009/TTBXD khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà chung cư đó. Bản nội quy này được pháp luật xem như bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Việc quy định như vậy của pháp luật là hoàn toàn hợp lý, điều đó đảm bảo tránh được những tranh chấp. Quy định này làm tăng trách nhiệm của bên bán, cũng như ý thức của bên mua về quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Tại điều 9 Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành theo quyết định số 08/2008/QĐBXD ngày 25/08/2008. Bản nội quy quản lý nhà chung cư phải có những nội dung cơ bản sau: “ a) Trách nhiệm của các tổ chức (Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị) trong quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; b) Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; c) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; d) Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác; đ) Xác định danh mục, vị trí, diện tích và quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư; e) Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác”. 2.3.2 Về diện tích căn hộ chung cư Không giống như mua bán nhà ở thông thường, diện tích nhà thường được xác định theo diện tích đất. Do căn hộ chung cư có 2 hình thức sở hữu như ở trên nên việc xác định diện tích căn hộ chung cư (diện tích sàn) rất quan trọng. Thông thường trong một nhà chung cư diện tích các căn hộ không giống nhau nên việc quy định bắt buộc 11
phải ghi diện tích sàn trong hợp đồng là hợp lý . Diện sàn quyết định đến giá cả (có thể tính tiền trên 1 m2 diện tích sàn, cũng có thể tính trọn gói căn nhà theo giá căn hộ có diện tích sàn tương tự xung quanh) và chất lượng của căn hộ chung cư (tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư). Hiện nay giá cả của căn hộ phụ thuộc vào diện tích sàn của căn hộ chung cư. Trong quy chế phân hạng nhà chung cư thì chung cư cao cấp (hạng ) có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 70 m2. Bên cạnh việc ghi rõ diện tích căn hộ phải kèm theo cách tính diện tích sàn đây là quy định bắt buộc . Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại Điều 2 thông tư 01/2009/TTBXD ngày 25/02/2009 có quy định như sau: “Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia của căn hộ đó(nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ( trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Diện tích sàn căn hộ là cách tính diện tích này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c điểm 2.1 khoản 2 Điều 1 của thông tư này”. 2.3.4 Về kinh phí bảo trì, vận hành căn hộ chung cư Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá bán căn hộ căn hộ chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ) theo quy định. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Như vậy, ngoài phần giá cả tính trên từng mét vuông căn hộ, để đảm bảo cho nhà chung cư vận hành một cách bình thường và góp phần khai thác có kết quả các tiện ích trong nhà chung cư, những người mua nhà phải nộp một khoản phí dùng để bảo trì những phần sở hữu chung trong nhà chung cư như cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy… Khoản kinh phí này chiếm 2% tổng số tiền bán chung cư theo 12
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐCP ngày 9/6/2006 của chính phủ. Đối với từng loại nhà chung cư cũng như quy mô và số lượng các công trình thuộc sở hữu chung nhiều hay ít mà mức phí để bảo trì, vận hành cần nhiều hay ít. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu..Như vậy, số tiền phải đóng góp của người có diện tích sở hữu riêng lớn sẽ lớn hơn các chủ sở hữu có diện ích nhỏ. Dự kiến các mức phí dùng cho công tác quản lý, điều hành nhà chung cư được nêu rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Mức phí này có thể được trả theo tháng hoặc theo quỹ và có thể điều chỉnh sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn ở chung cư đó. Nhưng phải dựa trên nguyên tắc không vượt quá mức trần do UBND Tỉnh (và tương đương) ban hành. Hiện nay, có các chủ đầu tư dự án nhà chung cư đã tăng mức phí dịch vụ một cách vô lý với lý do kinh phí thu được không đủ để quản lý, quản lý điều hành nhà chung cư. Việc tăng kinh phí này là cần thiết nếu quản lý và điều hành chung cư không đủ để thực hiện tốt chức năng của mình nhưng tăng bao nhiêu và tăng như thế nào cho phù hợp cho các hộ dân thì phần lớn các chủ đầu tư nhà chung cư không tính tới hoặc cố tình bỏ qua để đem lại lợi ích cao hơn cho mình. Điều này gây ra rất nhiều bức xúc trong các hộ dân sống. trong nhà chung cư. Vì vậy cần có quy định về việc lấy ý kiến của các hộ dân trong nhà chung cư để có mức tăng phù hợp. 2.4) Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Điều 450 Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực ”. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ 13
chung cư có hiệu lực khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng. Ngoài ra, do hiện nay việc mua bán căn hộ chung cư dự án diễn ra ngày càng nhiều, Điểm b Khoản 3 Điều 92 Luật nhà ở năm 2005 quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư nhà chung cư (bên bán) và các nhân, tổ chức (bên mua) không phải công chứng, chứng thực. Do đó,loại hợp đồng này sẽ có hiệu lực tù thời điểm giao kết hợp đồng. III Thực trạng và kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1) Thực trạng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 1.1) Ưu điểm Nhà chung cư hiện nay xuất hiện ngày càng phổ biến. Có thể xem đây là một hiện tượng tất yếu của nền kinh tế phát triển. Nhà chung cư ra đời là phù hợp với xu hướng của xã hội và mong muốn của cá nhân, tổ chức trước tình trạng diện tích đất ngày càng bị thu hẹp và sự gia tăng dân số tự nhiên quá nhanh. Và tất nhiên việc mua bán căn hộ chung cư và sử dụng các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng được sử dụng nhiều. Đặc biệt, sự ra đời mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thống nhất của bộ xây dựng trong thông tư 01/2009/TTBXD là khung pháp lý cơ bản tạo tiền đề để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà và góp phần quản lý tình trạng mua bán nhà chung cư đang diễn ra rất sôi động hiện nay. Hạn chế được phần nào những rủi ro không đáng có khi có tranh chấp dựa trên hợp đồng do riêng chủ đầu tư soạn thảo theo hướng có lợi cho họ. Nếu chỉ để ở giá của căn hộ chung cư cũng có vẻ “mềm” hơn so với việc mua nhà đất. Ví dụ: Căn hộ chung cư tại địa chỉ tầng 6,số 149 Hồ Tùng Mậu, cầu Giấy, Hà Nội. Diện tích 40,7m2. Giá 850 triệu/căn. Với giá 850 triệu để mua 1 căn nhà đất có cùng điện tích như thế, tại khu vực đó thì lại vô cùng khó khăn.Vì thế hợp đồng mua bán những khu chung cư thường là chọn lựa của đa số người có thu nhập vừa phải. 14
Nhà chung cư tiết kiệm được diện tích đất. Với một diện tích đáng lẽ chỉ có thể làm nơi sinh sống của 5 đến 10 hộ gia đình, giờ đây có số đó sẽ tăng lên theo cấp số nhân. Điều này giải quyết được một phần đáng kể về vấn nhà ở cho người dân. Nhưng nó cũng có những vướng mắc nhất định đó là sẽ có những phần sở hữu riêng, diện tích sàn và có những phần thuộc sở hữu chung. Việc hợp đồng mua bán nhà chung cư trong thông tư 01/2009/NĐCP đã quy định cách tính phần diện tích sàn, từ đó người dân biết được quyền sở hữu riêng của mình đến đâu. Tránh có những trường hợp hiểu sai gây ra thiệt hại cho người mua cũng như tránh những trường hợp cố tình lấn chiếm diện tích sủ dụng chung gây mất đoàn kết giữa các hộ trong khu chung cư. Như đã nói ở trên, ngoài phần diện sở hữu riêng còn có phần diện tích thuộc sở hữu chung của toàn thể khu dân cư. Vì vậy, mọi người trong khu chung cư cần có trách nhiệm với khu chung cư của mình. Trách nhiệm đó được thể hiện rõ ràng nhất bằng việc tuân theo đúng và đầy đủ các nội dung trong bản nội quy quản lý nhà chung cư. Không ai có thể nói rằng “ không biết nội dung của bản nội quy” để vi phạm, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của khu chung cư cũng như trốn tránh trách nhiệm khi đã có hành vi sai phạm. Dự trù được điều đó nên nhà làm luật Việt Nam đã quy định bản nội quy là một phần không thể thiếu của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. 1.2) Hạn chế Bên cạnh nhưng ưu điểm đã đạt được của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn tồn tại rất nhiều hạn chế. Sau đây là một số hạn chế thường xuyên xảy ra: * Hạn chế về giá cả và hệ số trượt giá Như chúng ta đã biết, giá của căn hộ chung cư được tính theo giá sàn. Nếu căn hộ đó đã hình thành thì việc tính toán cũng như thương lượng về giá cả là giá hai bên thống nhất theo giá của thị trường tại thời điểm mua bán. Theo quy định của luật nhà ở, chủ đầu tư được phép huy động vốn tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu 15
mua căn hộ. Theo đó, chủ đầu tư sẽ ký với khách hàng hợp đồng góp vốn. Đây là hợp đồng ghi rõ số tiền góp vốn, đặc điểm căn hộ, vị trí, diện tích, thời hạn giao nhà. Do nhu cầu về bất động sản hiện nay là rất lớn, giá của căn hộ chung cư từ khi khởi công đến khi hoàn thành có thể chênh lệch tới 200300%. Một trong những trường hợp chênh lệch phổ biến là dự án Horizon Q1. Tp. Hồ Chí Minh (năm 2008).Giá bán căn hộ ban đầu là 13 triệu/1 m 2, sau đó chỉ đầu tư là công ty Fico đã thông báo cho khách hàng nâng 6 triệu/m2 do giá vật liệu xây dựng tăng.Nếu khách hàng không chấp nhận sẽ thanh lý hợp đồng. Như vậy, vượt mức dự toán ban đầu là gần 50%. Như vậy, người mua nhà chung cư ban đầu tưởng mua được nhà rẻ nên tập chung góp vốn, nhưng cuối cùng lại phải mua nhà với giá không lường trước được. Vậy đâu là hệ số trượt giá phù hợp, hay hệ số này sẽ tăng theo chủ ý của chủ đầu tư? Các quy định của pháp luật về hệ số trượt giá đã thực sự phù hợp để áp dụng, áp dụng như thế nào cho đúng? Khi đã có 1 căn hộ chung cư, ngoài tiền mua nhà hàng tháng, quỹ người mua căn hộ chung cư còn phải trả những khoản tiền để sử dụng dịch vụ như trông giữ xe, phí quản lý…ngoài khoản phí 2% phải nộp khi ký kết hợp đồng mua nhà. Các khoản thu thêm này mặc dù đã được UBND tạo một mức trần để hạn chế việc phí dịch vụ quá mức nhưng vẫn chưa cụ thể đối với tình hình giá cả thị trường, thời điểm cụ thể, từng loại nhà chung cư nên vẫn gây khó khăn cho việc áp dụng. * Hạn chế về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư BLDS 2005 đã mở rộng quy định tài sản hình thành trong tương lai cũng là đối tượng của giao dịch.Vì vậy, căn hộ chung cư sẽ hình thành trong tương lai cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nhưng đối tượng là tài sản sẽ hình thành trong tương lai nói chung và căn hộ chung cư trên dự án nói riêng thường dễ phát sinh tranh chấp, do ý tưởng trên dự án trên giấy đôi khi không đồng nhất với kết quả sẽ đạt được. Trong trường hợp này, nếu kết quả không được 16
như mong muốn thì phần lớn người dân phải chấp nhận. Lợi thế nghiêng về phía chủ đầu tư dự án. Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên dự án, chủ đầu tư không ký kết hợp đồng mua bán với khách hàng mà ký với các khách hàng các thỏa thuận góp vốn bằng văn bản. Các văn bản này do các bên tự ký kết, pháp luật chưa có quy định liên quan đến vấn đề này. Nên đối tượng về nhà trong dự án thường không được đề cập một cách chi tiết và cụ thể như nhà đã có. Mặt khác, không phải khách hàng nào khi mua nhà chung cư trên dự án cũng hình dung được căn nhà tương lai của mình. Nên những chi tiết này phần lớn là do nhà đầu tư tự mình mô tả, do đó không ít trường hợp nhận nhà nhiều khách hàng cho rằng không đúng với chất lượng mà chủ đầu tư cam kết. Ví dụ: Chung cư Manor TP. Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân đã khiếu nại chủ đầu tư là công ty Bitexco về việc chậm bàn giao nhà và nhà bàn giao không đúng như diện tích đã cam kết, chất lượng công trình không đảm bảo… * Hạn chế trong phần diện dích trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ta thấy có 3 hình thức sở hữu: sở hữu riêng của chủ căn hộ chung cư, sở hữu riêng của chủ đầu tư và phần sở hữu chung của các hộ dân. Các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng giúp người mua xác định được diện tích sàn thuộc sở hữu riêng của mình nhưng không xác định được phần nào thuộc diện tích chung của cả khu chung cư và diện tích thuộc sở hữu của riêng chủ sở hữu. Ngày 8/11/2010, chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện lạ, xe của cư dân bị đưa ra khỏi tầng hầm. Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số 5 cho rằng toàn bộ diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân. Các điều khoản trong hợp đồng chưa có điều khoản nào nói rõ quy chế xử phạt đối với những chủ đầu tư chiếm hữu diện tích sở hữu chung của khu chung cư làm 17
diện tích sở hữu của riêng mình sẽ ra sao. Do không có sự quy định cụ thể của pháp luật về khoản chi phí để bảo quản, vận hành nhà chung cư sẽ được sử dụng cụ thể ra sao, gây ra tình trạng nhà đầu tư dung tiền chung vào việc bảo trì cả tài sản riêng của mình. * Hạn chế trong quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên Trong hợp đồng mua bán nhà thông thường vai trò của người bán đương nhiên sẽ chấm dứt khi hợp đồng được giao kết xong và hoàn thành thủ tục bàn giao căn hộ. Kể từ thời điểm đó bên mua là chủ sở hữu mới của căn nhà và có đầy đỉ quyền năng của chủ sở hữu đối tài sản. Nhưng với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lại có những điểm khác biệt. Theo quy định của luật Nhà ở, khi bàn giao căn hộ chung cư, chủ đầu tư (bên bán) phải có trách nhiệm duy trì hoạt động bình thường của nhà chung cư, đảm bảo khai thác tốt nhất các hiệu quả các dịch vụ trong nhà chung cư. Sự biểu hiện của nhà đầu tư (bên bán) được thể hiện rõ trong thông qua việc quản lý, vận hành nhà chung cư. Với vai trò quan trọng như vậy, một số quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư được pháp luật quy định như trong Điều 71 Luật nhà ở 2005 chủ đầu tư phải có trách nhiệm triệu tập Hội đồng nhà chung cư lần đầu ra ban quản trị và chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua trong hội nghị. Hội đồng nhà chung cư lúc này sẽ là người quản lý nhà chung cư và đưa ra các quyết định dựa trên ý kiến của các hộ tronh nhà chung cư. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng còn phải có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng, chuyên môn, quản lý vận hành nhà chung cư, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao kết cấu hạ tầng bên ngoài, hướng dẫn việc sử dụng hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà chung cư. Nhưng để tiếp tục hưởng lợi từ nhà chung cư, nhiều chủ đầu tư đã cố tình trốn tránh việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư dù đã quá thời hạn mà pháp luật cho phép. Lúc này, chủ đầu tư sẽ thu được lợi từ việc khai thác phần sở hữu chung và tự ý nâng các chi phí dịch vụ trong nhà chung cư. Về phía các hộ dân dù biết quyền lợi của mình bị 18
vi phạm nhưng với tâm lý ngại va chạm và hiểu biết pháp luật kém, họ chỉ dừng lại ở mức kiến nghị với chủ đầu tư. Chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư, tức là trong quá trình sử dụng nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo trì nhà chung cư. Kinh phí này lấy từ 2% tiền bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư đã thu. Pháp luật đã quy định về thời gian mà nhà đầu tư phải bảo hành như chung cư như sau: “a) Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này”. Nhưng thực tế lại tồn tại nhiều trường hợp chủ đầu tư lấy được tiền mà không tu sửa, bảo trì nhà chung cư: Ví dụ Ngày 22/10/2010 chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè) diễn ra cuộc đối thoại "nảy lửa" giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty Hoàng Nguyên (thuộc tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai). Tại cuộc họp này, cư dân phàn nàn về tình trạng xuống cấp của tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước không dùng vẫn quay. Cư dân New Saigon bất bình vì phát hiện một số nội thất trong căn hộ không đúng với hợp đồng. Liệu chăng trong hợp đồng chỉ quy định về nghĩa vụ nhưng đã có chế tài nào thực sự có tính răng đe, để chủ đầu tư thực hiện đúng quy định của pháp luật và các điều khoản đã ký trong hợp đồng. Những hạn chế này phát sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho thấy việc nhà nước cần có những điều chỉnh sao cho phù hợp hơn với tình hình hiện nay trước một thị trường đang phát triển mạnh mẽ như thị trường mua bán căn hộ chung cư. 19
2) Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. * Cần điều chỉnh cả hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ hình thành trong tương lai. Như đã phân tích ở trên, pháp luật quy định tài sản hình thành trong tương lai có thể tham gia giao dịch. Vì vậy, những nhà chung cư trên dự án cũng là đối tượng đươc tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư. Nhưng chưa có quy định về việc điều chỉnh đối tượng này. Và hợp đồng này mang đến rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Do đó, chúng ta cần có các quy chế quản lý nghiêm ngặt đối với loại đối tượng này của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Ví dụ, cần quy định nhà đầu tư phải ghi rõ mô tả căn nhà kèm theo bản vẽ kỹ thuật và cần qua thẩm định của các cơ quan có chuyên môn trước khi hoàn tất thủ tục mua bán( đặt cọc) nhà chung cư trên dự án. Đồng thời cũng cần quy định hệ số trượt giá trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên dự án để ngăn chặn hành vi chuộc lợi của nhà đầu tư (ban đầu chào mua với giá rẻ, sau đó tăng giá dần). * Cần thành lập 1 ban kiểm tra nhà chung cư Kiểm tra trong quá trình xây dựng nhà chung cư: Ban kiểm tra sẽ thẩm định lại về việc nhà chung cư này đã được phê duyệt chưa? Chất lượng công trình trong bản vẽ cũng như trong hợp đồng đã đồng nhất với thi công trên thực tế chưa? Kiểm tra tiến độ hoàn thành công trình, kiểm tra hệ số trượt giá mà các chủ đầu tư đưa ra đối với những người mua nhà chung cư. Kiểm tra trong việc vận hành nhà chung cư: Sau khi hoàn thành nhà chung cư, ban kiểm tra này có trách nhiệm giám sát việc tuân theo các quy định của pháp luật về việc tổ chức Đại hội ban quản trị nhà chung cư lần thứ nhất, giám sát việc bàn giao các công trình thuộc sở hữu chung cho Ban quản trị nhà chung cư do các hộ dân trong nhà chung cư bầu ra. Ngoài ra, cũng cần giám sát việc bảo trì nhà chung cư khi xuống cấp, tránh tình trạng “mang con, bỏ chợ” như thời gian qua đã diễn ra. 20