Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:169

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh" nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra các hạn chế, bất cập, vướng mắc của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật tại Tp.HCM về hợp đồng mua bán căn hộ chung cưC, luận án đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật Kinh tế: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ HẢI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Hà Nội - 2023
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ HẢI HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Ngành, chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9.38.01.07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Bùi Anh Thủy Hà Nội - 2023
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận án này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS Bùi Anh Thủy. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong Luận án này là trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Tác giả luận án Hà Hải
MỤC LỤC MỞ ĐẦU......................................................................................................................... 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .................................................................................................................................. 6 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ....................................................................... 6 1.1.1. Nhóm các công trình nghiên cứu lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................... 6 1.1.2. Nhóm công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................... 10 1.1.3. Nhóm công trình nghiên cứu về giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................................................................................... 13 1.2. Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu .. 15 1.2.1. Đánh giá tình hình nghiên cứu, kết quả nghiên cứu mà luận án kế thừa ..... 15 1.2.2. Những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu ............................................ 17 1.3. Lý thuyết nghiên cứu, câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu .............................. 18 1.3.1. Lý thuyết nghiên cứu ................................................................................... 18 1.3.2. Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu ................................................................. 20 Kết luận chương 1 .................................................................................................... 22 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ................................................................................................................................. 23 2.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................... 23 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại căn hộ chung cư ........................................ 23 2.1.1.1. Khái niệm căn hộ chung cư ....................................................................... 23 2.1.1.2. Đặc điểm của căn hộ chung cư ................................................................. 26 2.1.1.3. Phân loại căn hộ chung cư........................................................................ 29 2.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......... 33 2.1.2.1. Khái niệm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................. 33 2.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .................................. 35 2.1.2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................ 41 2.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 42 2.2.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...... 42
2.2.2. Những nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ............................................................................................................................ 45 2.2.3. Nội dung của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................. 49 2.2.3.1. Quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................. 49 2.2.3.2. Quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.............. 52 2.2.3.4. Quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ............... 55 2.2.3.5. Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu ............................................... 56 2.2.3.6. Quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ....................................................................... 59 Kết luận chương 2 .................................................................................................... 61 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................................................................................................... 62 3.1. Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .... 62 3.1.1. Thực trạng quy định về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ... 62 3.1.2. Thực trạng quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................................ 65 3.1.3. Thực trạng quy định về hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................................ 68 3.1.4. Thực trạng quy định về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư 73 3.1.5. Thực trạng quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu ................................................................................................................ 78 3.1.6. Thực trạng quy định về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .................................................. 82 3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 86 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh tác động đến thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................ 86 3.2.2. Những kết quả đạt được trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................................ 88 3.2.3. Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................... 90
3.2.3.1. Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................... 90 3.2.3.2. Vi phạm điều kiện mở bán căn hộ khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................. 92 3.2.3.3. Vi phạm chất lượng công trình xây dựng khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................... 93 3.2.3.4. Vi phạm nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ................................................................................................................................ 98 3.2.3.5. Thực trạng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..........116 3.2.4. Nguyên nhân của hạn chế trong thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ......................................................118 Kết luận chương 3 ..................................................................................................121 Chương 4: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................... 122 4.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................................................122 4.2. Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ..................................................................................................................124 4.2.1 Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng ............................................124 4.2.2. Hoàn thiện quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................................................................................................................. 125 4.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...............................................................................................................127 4.2.4. Hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu và xử lý vô hiệu ..............................................................................................................132 4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................................................................................................134 Kết luận chương 4 ..................................................................................................138 KẾT LUẬN ................................................................................................................ 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 141
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân sự số 44-L/CTN được Quốc hội nước Cộng hoà BLDS năm 1995 xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp thứ 8, thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995. Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng BLDS năm 2005 hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 06 năm 2005 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng BLDS năm 2015 hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 số 92/2015/QH13 được BLTTDS năm 2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2015 Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2015 được sửa đổi, bổ BLHS năm 2015 sung bởi Luật số 12/2017/QH14 ngày 20 tháng 6 năm 2017 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2018. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 được Quốc LKDBĐS năm 2006 hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam LKDBĐS năm 2014 khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật bảo vệ người tiêu dùng số 59/2010/QH12 được Quốc LBVQLNTD năm hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ 2010 họp thứ 8 thông qua ngày 17 tháng 11 năm 2010 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà LNO năm 2005 xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa LNO năm 2014 xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật đất đai năm số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước LĐĐ năm 2013 Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật thương mại số 58/L-CTN được Quốc hội nước Cộng LTM năm 1997 hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX, kỳ họp thứ 11thông qua ngày 10 tháng 5 năm 1997. Luật Thương mại số 36/2005/QH11 được Quốc hội nước LTM năm 2005 Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng LXD năm 2003 hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội nước Cộng LXD năm 2014 hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2014 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 06 năm Nghị quyết số 2008 của Quốc hội khoá XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá 19/2008/NQ-QH12 nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định số Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch đảm bảo Nghị định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29 tháng 12 năm 163/2006/NĐ-CP 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP ban hành ngày 22 tháng 02 năm Nghị định 2012 của Chính phủ sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về 11/2012/NĐ-CP giao dịch bảo đảm Nghị định số Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
Nghị định số Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định 46/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12 tháng 05 năm Nghị định 2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công 46/2015/NĐ-CP trình xây dựng; Nghị định số Nghị định số 104/2007/NĐ-CP ngày 14 tháng 06 năm 2007 104/2007/NĐ-CP của Chính phủ về kinh doanh dịch vụ đòi nợ Nghị định số 126/2007/NĐ-CP ngày 01 tháng 08 năm 2007 Nghị định số của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một 126/2007/NĐ-CP số điều của Luật Người lao động Việt Nam đi làm việc ở nước ngoài theo hợp đồng Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Nghị định số của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật 153/2007/NĐ-CP Kinh doanh bất động sản Nghị định 76/2015/NĐ-CP ban hành ngày 10 tháng 09 năm Nghị định 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều 76/2015/NĐ-CP của Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 Nghị định số năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh 02/2022/NĐ-CP doanh bất động sản (có hiệu lực 01/3/2022) Nghị định số Nghị định số 52/2008/NĐ-CP ngày 24 tháng 08 năm 2008 52/2008/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý, kinh doanh dịch vụ bảo vệ Nghị định 96/2016 NĐ-CP ban hành ngày 01 tháng 07 năm Nghị định số 96/2016/ 2016 của Chính phủ quy định điều kiện về an ninh, trật tự NĐ-CP đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Nghị định số của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt 23/2009/NĐ-CP động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ
thuật và quản lý phát triển nhà ở và công sở Nghị định 121/2013/NĐ-CP ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính Nghị định trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai 121/2013/NĐ-CP thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật và quản lý phát triển nhà ở và công sở Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị Nghị định số quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 13 tháng 06 năm 2008 của 51/2009/NĐ-CP Quốc hội khóa XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Nghị định số của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một 71/2010/NĐ-CP số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm Nghị định 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 99/2015/NĐ-CP một số điều của Luật Nhà ở Nghị định số 25/2011/NĐ-CP ngày 06 tháng 04 năm 2011 Nghị định số của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một 25/2011/NĐ-CP số điều của Luật Viễn thông Nghị định số 99/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng Nghị định số 10 năm 2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số 99/2011/NĐ-CP điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; Nghị định số 17/2012/NĐ-CP ngày 13 tháng 03 năm 2012 Nghị định số của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một 17/2012/NĐ-CP số điều của Luật Kiểm toán độc lập Nghị định số 30/2013/NĐ-CP ngày 08 tháng 04 năm 2013 Nghị định số của Chính phủ về kinh doanh vận chuyển hàng không và 30/2013/NĐ-CP hoạt động hàng không chung Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 Nghị định số năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung 101/2015/NĐ-CP cư
Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ban hành ngày 12 tháng 11 Nghị định số năm 2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ 117/2015/NĐ-CP thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định số Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi 91/2019/NĐ-CP phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Nghị định Nghị định 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018 quy định về bảo 23/2018/NĐ-CP hiểm cháy, nổ bắt buộc Nghị định số 97/2021/NĐ-CP ngày 08/11/2021 sửa đổi, bổ Nghị định số sung một số điều của nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23 97/2021/NĐ-CP tháng 02 năm 2018 của chính phủ quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc Thông tư số 03/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Thông tư số Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 03/2008/TT-BXD của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Thông tư 11/2015/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành Thông tư 11/2015/TT- nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi BXD dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/2/2009 Quy định một Thông tư số số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và 01/2009/TT-BXD hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện Thông tư số một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 16/2010/TT-BXD tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
Thông tư 19/2016/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung Thông tư 19/2016/TT- của Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 BXD tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Thông tư số 03/2014/TT-BXD ban hành ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 Thông tư số của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện 03/2014/TT-BXD một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 Thông tư số 02/2016 TT-BXD ban hành ngày 15 tháng 02 Thông tư số 02/2016 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử TT-BXD dụng nhà chung cư Thông tư số 19/2016/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội Thông tư số dung của Luật nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 19/2016/TT-BXD 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 Thông tư số 31/2016/TT-BXD bàn hành ngày 30 tháng 12 Thông tư số năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và 31/2016/TT-BXD công nhận hạng nhà chung cư Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT ban hành ngày 25 tháng 04 năm 2014 của Ngân Thông tư liên tịch số hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ 01/2014/TTLT- Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở NHNN-BXD-BTP- hình thành trong tương lai theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ban hành Thông tư liên tịch số ngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài 09/2016/TTLT-BTP- nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
BTNMT quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chỉ thị số 05/CT-TTg ban hành ngày 04 tháng 04 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về tập trung chỉ đạo và tăng cường Chỉ thị số 05/CT-TTg biện pháp để năm 2013 về cơ bản cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ban hành ngày 24 tháng 03 năm 2013 của UBND thành phố Hà Nội quy định về việc Quyết định số cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu 13/2013/QĐ-UBND nhà ở cho người Việt Nam định cư ớ nước ngoài và cá nhân người nước trên địa bàn Thành phố Hà Nội Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao số 01/2003/NQ- Nghị quyết số HĐTP ngày 16 tháng 4 năm 2003 hướng dẫn áp dụng pháp 01/2003/NQ-HĐTP luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 07 năm Quyết định số 2015 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa 35/2015/QĐ-UBND bàn thành phố Hồ Chí Minh Quyết định số 25/2019/QĐ-TTg ngày 13/08/2019 sửa đổi quyết định số 35/2015/qđ-ttg ngày 20 tháng 8 năm 2015 về Quyết định số việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 25/2019/QĐ-Ttg 13/01/2012 của thủ tướng chính phủ về việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Bộ nguyên tắc Bộ nguyên tắc của UNIDROIT về hợp đồng thương mại UNIDROIT 2010 quốc tế năm 2010 BVQLNTD Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng HĐMB Hợp đồng mua bán
CHCC Căn hộ chung cư HĐMBCHCC Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HĐMBNOHTTTL Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai HĐMBCHCCHTTTL Hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai NOTM Nhà ở thương mại HTTTL Hình thành trong tương lai BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản CĐT Chủ đầu tư BQL Ban Quản lý BQT Ban Quản trị HNNCC Hội nghị nhà chung cư GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở BTTH Bồi thường thiệt hại
UBND Uỷ ban nhân dân PCCC Phòng cháy chữa cháy GTGT Giá trị gia tăng HĐXX Hội đồng xét xử TAND Toà án nhân dân Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật BLDS Bộ luật dân sự LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản LBVQLNTD Luật bảo vệ người tiêu dùng LNO Luật Nhà ở LXD Luật Xây dựng LĐĐ Luât Đất đai NXB Nhà xuất bản
DANH MỤC HÌNH HỘP Hộp 1: Vi phạm cung cấp thông tin của CĐT Dự án căn hộ, văn phòng Elite Park . 91 Hộp 2: Vi phạm của cung cấp thông tin của các dự án chung cư ở Tp.HCM ........... 92 Hộp 3: Vi phạm về chất lượng của CHCC ................................................................ 94 Hộp 4: Vi phạm chất lượng của CHCC LCH ............................................................ 96 Hộp 5: Vi phạm nghĩa vụ chậm bàn giao nhà khi thực hiện HĐMBCHCC ............. 98 Hộp 6: Vi phạm diện tích căn hộ khi bàn giao .......................................................... 101 Hộp 7: Vi phạm nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CHCC ...................... 102 Hộp 8: Vi phạm nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu CHCC ........................................... 103 Hộp 9: Vi phạm về quyền sở hữu chung – riêng trong HĐMBCHCC ....................... 105 Hộp 10: Vi phạm về công khai phí bảo trì ................................................................. 111 Hộp 11: Vi phạm nghĩa vụ thành toán HĐMBCHCC ............................................... 113 Hộp 12: Vi phạm nghĩa vụ thành toán của bên mua CHCC ...................................... 115 Hộp 13: Vi phạm trong chuyển nhượng HĐMBCHCC ............................................ 117
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, dân số gia tăng kéo theo sức ép về nhu cầu nhà ở ngày càng lớn trong khi diện tích đất thì hạn hẹp. Việc xây dựng chung cư cao tầng được coi là một giải pháp hữu hiệu giúp giảm áp lực về nhà ở, đặc biệt là trong các đô thị, thành phố. Việt Nam đang trong quá trình đô thị hoá, dân số theo đó dịch chuyển từ nông thôn lên thành thị. Dân cư tập trung đông tại các trung tâm kinh tế, các thành phố lớn tạo nên sự mất cân bằng và tạo sức ép về việc giải quyết nơi ở cho chính quyền địa phương. Tại các thành phố lớn như Tp.HCM, nhu cầu nhà ở cho không chỉ dân cư địa phương mà còn cả dân nhập cư đang ngày càng trở nên cấp thiết. Các giao dịch mua bán CHCC trở lên phổ biến, thu hút sự quan tâm của không chỉ người bán, người mua mà cả những cơ quan quản lý và toàn xã hội. Trong những năm qua luật pháp Việt Nam đã có chú trọng điều chỉnh quan hệ mua bán CHCC bởi loại hình này đang ngày càng đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu về nơi ở. Pháp luật về HĐMBCHCC đã tạo điều kiện cho các CĐT chủ động xác định rõ được quyền, nghĩa vụ của mình, tạo ra những cơ chế, chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp KDBĐS chủ động và sử dụng nguồn vốn huy động tốt hơn, mang lại hiệu quả trong hoạt động kinh doanh và bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao kết, thực hiện HĐMB, đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động của thị trường BĐS từng bước ổn định, tiệm cận với nền kinh tế thị trường và xu thế hội nhập. Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng đã từng bước khắc phục được những hạn chế và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua, giải quyết được các vấn đề an sinh xã hội, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp từng bước tiếp cận được với nhà ở, đảm bảo công bằng hơn cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này1. Tuy nhiên các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán CHCC phát sinh hàng ngày, mà quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ về mua bán CHCC chưa thể dự liệu hết các tình huống, thực tiễn vẫn còn nhiều bất cập như chưa làm rõ các trường hợp vi phạm về hình thức dẫn đến vô hiệu hợp đồng; quy định về CHCC trong các dự án NOTM chưa cụ thể; quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐMBCHCC, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản và thời điểm định đoạt nhà ở thuộc sở hữu chung còn thiếu thống nhất; chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý các hành vi vi phạm hợp 1 ThS. Hoàng Trung Hiếu (2021), Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cơ ở Việt Nam hiên nay, Tạp chí xây dựng Việt Nam, link: http://tapchixaydungbxd.vn/thi-truong/bat-dong-san/thuc-trang-phap-luat- ve-hop-dong-mua-ban-can-ho-chung-cu-o-v.html 1
đồng… Ngoài ra, việc thiếu kiến thức pháp lý của các bên khi giao kết HĐMBCHCC khiến cho các tranh chấp liên quan đến mua bán CHCC có chiều hướng gia tăng, có thể gây bất ổn về mặt xã hội, khiến cho cơ quan thẩm quyền, các nhà quản lý, các nhà nghiên cứu và toàn thể xã hội quan tâm, tìm hướng giải quyết. Tp.HCM là thành phố hạt nhân trong vùng kinh tế trọng điểm phía nam và là một trong hai trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của cả nước. So với các thành phố khác, Tp.HCM có nhiều lợi thế về địa lý, kinh tế, thương mại, thu hút số đông người sinh sống, làm việc. Tại Tp.HCM, thị trường mua bán CHCC diễn ra sôi động đặc biệt trong 10 năm gần đây với rất nhiều các đối tượng, thành phần kinh tế cùng tham gia và việc mua bán không chỉ dừng lại ở các căn hộ có sẵn, mà còn có cả hình thức mua bán căn hộ HTTTL. Thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC ở Tp.HCM còn nhiều hạn chế, vướng mắc dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra, quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài, phức tạp. Trong bối cảnh đó, nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC tại Việt Nam là một lĩnh vực nghiên cứu có tính thời sự, có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn. Vì vậy, nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Thông qua việc làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về pháp luật HĐMBCHCC, đánh giá thực trạng pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra các hạn chế, bất cập, vướng mắc của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật tại Tp.HCM về HĐMBCHCC, luận án đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến luận án. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu để làm rõ những kết quả nghiên cứu luận án cần kế thừa, những vấn đề luận án cần tiếp tục nghiên cứu. - Tổng hợp, phân tích và làm rõ những vấn đề lý luận về HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC trên cơ sở làm rõ khái niệm, bản chất, các đặc điểm pháp lý, nội dung của HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC hiện nay. - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật qua đó chỉ ra những điểm bất cập, hạn chế của pháp luật về HĐMBCHCC. 2
- Phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC tại Tp.HCM, chỉ ra những kết quả đã đạt được, làm rõ những hạn chế, vướng mắc, và nguyên nhân của những hạn chế đó. - Xác định phương hướng hoàn thiện pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam trong thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề lý luận về HĐMBCHCC và pháp luật về HĐMBCHCC, thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC từ thực tiễn Tp.HCM. Nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC trong tổng thể hệ thống các quy phạm pháp luật hiện hành như LNO, LKDBĐS, BLDS, LBVQLNTD, LĐĐ và cả những quy định của pháp luật khác điều chỉnh đối với hoạt động mua bán nhà CHCC. Nghiên cứu các quan điểm, đường lối, chủ trương về chiến lược phát triển, xu hướng cần phải ban hành, sửa đổi các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC trong thời gian tới. Nghiên cứu các quan điểm khoa học của các học giả trong và ngoài nước liên quan đến HĐMBCHCC. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về thời gian: Luận án nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐMBCHCC kể từ thời điểm LKDBĐS năm 2014, LNO năm 2014 được ban hành. - Phạm vi về không gian: luận án tập trung nghiên cứu pháp luật về HĐMBCHCC từ thực tiễn Tp.HCM. Trong quá trình nghiên cứu luận án có thể dẫn chứng bối cảnh chung của một số địa phương khác để thấy được thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam hiện nay. Đồng thời, luận án có thể dẫn chứng so sánh giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật một số quốc gia khác về HĐMBCHCC để làm rõ hơn nội dung nghiên cứu. - Phạm vi về nội dung: Luận án nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC được LKDBĐS năm 2014, LNO năm 2014, BLDS năm 2015 và các văn hướng dẫn ban hành sau năm 2015 trực tiếp liên quan đến luận án. Trong quá trình nghiên cứu, các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC trước thời điểm LKDBĐS năm 2014, LNO năm 2014 cũng được nghiên cứu để có căn cứ đánh giá, so sánh sự tiến bộ, hạn chế và bất cập so với các quy định hiện nay. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 3
Luận án được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê-nin (khách quan, toàn diện, lịch sử cụ thể, phát triển, thực tiễn); tư tưởng Hồ Chí Minh; Đường lối chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Luận án sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học Cụ thể: Các phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp, hệ thống hóa, liên ngành được sử dụng chủ yếu ở chương 1 để hệ thống các công trình nghiên cứu, tổng hợp những vấn đề lý luận đã được làm sáng tỏ, những vấn đề chưa được nghiên cứu mà luận án cần phải tiếp tục nghiên cứu. Ngoài ra, tại chương 3 của luận án, phương pháp thu thập thông tin cũng được sử dụng để đánh giá thực trạng và thực tiễn thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC để có cơ sở đưa ra những kiến nghị, định hướng để xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC trong thời gian tới. Phương pháp phân tích, so sánh, bình luận được sử dụng phổ biến ở chương 2, chương 3 của luận án. Trên cơ sở các tài liệu, thông tin và dữ liệu thu thập được từ việc nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng của pháp luật về HĐMBCHCC, các phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp được sử dụng xem xét những vấn đề liên quan để có cơ sở đề xuất những giải pháp, kiến nghị mang tính khoa học phù hợp với lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về HĐMBCHCC hiện nay. Phương pháp so sánh được sử dụng chủ yếu ở chương 2 và chương 3 của luận án nhằm làm rõ hơn những quan điểm, khái niệm và vấn đề lý luận về HĐMBCHCC và thực tiễn quy định pháp luật về HĐMBCHCC ở Việt Nam và một số nước, giữa Tp.HCM và một số thành phố khác, hoặc so sánh các quan điểm trong các giai đoạn khác nhau. 5. Đóng góp mới về khoa học của luận án - Về cách tiếp cận: luận án sử dụng cách tiếp cận đa ngành, liên ngành theo đó vấn đề HĐMBCHCC dưới nhiều góc độ như kinh tế học, xã hội học, khoa học pháp lý. - Nghiên cứu đặc điểm đặc thù của CHCC và HĐMBCHCC so với các loại HĐMB tài sản khác. Trên cơ sở đó, luận án hệ thống hóa các vấn đề lý luận và xác định khung pháp luật về HĐMBCHCC. - Nghiên cứu thực trạng quy định của pháp luật về HĐMBCHCC trong tổng thể các quy định của pháp luật liên ngành và những mối tác động ảnh hưởng trực tiếp đến pháp luật về HĐMBCHCC. Từ đó tìm ra những điểm còn bất cập của quy định pháp luật về HĐMBCHCC ở Viêt Nam hiện nay. - Luận án nghiên cứu kỹ thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBCHCC từ thực 4