Link xem tivi trực tuyến nhanh nhất xem tivi trực tuyến nhanh nhất xem phim mới 2023 hay nhất xem phim chiếu rạp mới nhất phim chiếu rạp mới xem phim chiếu rạp xem phim lẻ hay 2022, 2023 xem phim lẻ hay xem phim hay nhất trang xem phim hay xem phim hay nhất phim mới hay xem phim mới link phim mới

intTypePromotion=1
ADSENSE

Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế: Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: Hoàng Đức Duc | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:92

33
lượt xem
7
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài "Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam" nhằm nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình thức giao dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam. Nhu cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà ở là vô cùng lớn và cần phải được đáp ứng. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Đề tài nghiên cứu khoa học ngành Luật kinh tế: Một số dạng hợp đồng thuê nhà ở đang được quan tâm trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam

  1. 8
  2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ ­ TIN HỌC TP.HCM KHOA LUẬT Lê Hoàng Đức ­ 18DH380095 Nguyễn Hoàng Đạt – 19DH380038 MỘT SỐ DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở ĐANG ĐƯỢC  QUAN TÂM TRÊN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT  ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.                           Ngành: LUẬT KINH TẾ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : GVC.TS. BÙI KIM HIẾU
  3. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022
  4. LỜI CAM ĐOAN Nhóm tác giả xin cam đoan công trình của bản thân. Các nội dung nghiên cứu  trong quá trình làm bài đề tài đều trung thực, chưa được ai công bố  trong bất  kỳ  công trình nào. Nếu có sự  gian dối trong quá trình cũng như  bài  đề  tài,  nhóm xin chịu trách nhiệm trước hội đồng.                                                  Tp. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2022                                                Nhóm tác giả thực hiện                                              Lê Hoàng Đức                                               Nguyễn Hoàng Đạt                                                                                                4
  5. LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu khoa học chuyên ngành Luật kinh tế với Đề tài “MỘT  SỐ  DẠNG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ  Ở  ĐANG ĐƯỢC QUAN TÂM TRÊN  THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” là kết quả của  quá trình cố gắng không ngừng nghỉ của bản thân và được sự giúp đỡ tận tình,  động viên khích lệ của thầy cô, bạn bè và người thân. Qua đây, Nhóm tác giả  xin gửi lời cảm  ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ  nhóm trong thời  gian học tập ­ nghiên cứu khoa học vừa qua. Nhóm tác giả xin trân trọng gửi đến thầy Bùi Kim Hiếu ­ Người đã trực  tiếp tận tình hướng dẫn cũng như  cung cấp tài liệu, thông tin khoa học cần  thiết cho đề tài này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.  Xin cảm   ơn lãnh  đạo, ban giám hiện cùng toàn thể  các thầy cô giáo  Trường Đại học Ngoại ngữ  ­ Tin học Thành phố  Hồ  Chí Minh Khoa Luật  kinh tế đã tạo điều kiện cho nhóm hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa  học của mình.  Cuối cùng, Nhóm tác giả xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã luôn  bên cạnh, ủng hộ, động viên. Nhóm tác giả xin chân thành cảm ơn!                                                                                   Nhóm Tác giả                                                                                                                                          Lê Hoàng Đức 5
  6. Nguyễn Hoàng Đạt 6
  7. MỤC LỤC   LỜI NÓI ĐẦU 1  Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................1  Tình hình nghiên cứu đề tài.........................................................................2  Mục đích nghiên cứu đề tài.........................................................................6  Phạm vi và nội dung của đề tài..................................................................6  Phương pháp nghiên cứu đề tài...................................................................7  Dự kiến kết quà nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu......8  Kết cấu của đề tài.......................................................................................9 CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở......................10 1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý khi xác lập hợp đồng cho thuê khoán nhà ở .11 1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................11 1.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực .............................................................................13 1.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê khoán nhà ở tại Việt Nam...................16 1.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................16 1.2.2. Nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở................................27 1.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................29 1.3. Xác định tranh chấp, bất cập trong thực hiện hợp đồng................................30 1.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................30 1.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................30 1.3.3 Kiến nghị hoàn thiện.....................................................................................30 7
  8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.....................................................................................31  CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ  Ở  HÌNH THÀNH TRONG   TƯƠNG LAI.................................................................................................35 2.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng..................36 2.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam.................................................................36 2.1.2. Căn cứ phát sinh hiệu lực.............................................................................37 2.1.3. Trình tự  nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ  sở  hạ tầng kỹ  thuật tương  ứng   theo tiến độ.............................................................................................................38 2.2. Vấn đề xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.........39 2.2.1. Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên......................................................39 2.2.2. Xác định nội dung cơ bản của hợp đồng.....................................................40 2.2.3. Các loại thuế, phí có liên quan.....................................................................41 2.3. Tranh chấp, bất cập tồn tại trong thực hiện hợp đồng .................................42 2.3.1. Một số dạng tranh chấp phổ biến................................................................42 2.3.2. Một số bất cập tồn tại.................................................................................42 2.3.3. Kiến nghị hoàn thiện ...................................................................................42 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.....................................................................................43 KẾT LUẬN....................................................................................................45 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................47 8
  9. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân sự PGS.TS: Phó giáo sư. Tiến sĩ TS: Tiến sĩ NĐ­CP: Nghị định – Chính phủ VBQPPL: Văn bản quy phạm pháp luật TT: Thông tư BXD: Bộ xây dựng BTC: Bộ tài chính QHPL: Quan hệ pháp luật QPPL: Quy phạm pháp luật TCXDVN: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 9
  10. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Với vị  thế  là một nước đang phát triển nhanh và mạnh trên khu vực  Đông Nam Á nhờ  vào chủ  trương kinh tế  thị  trường định hướng xã hội chủ  nghĩa của Đảng và Nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát  triển ở các ngành công nghiệp siêu lợi nhuận. Điển hình trong số  đó là ngành  công nghiệp kinh doanh bất động sản. Đất đai và nhà ở đang là những tài sản   có giá trị bậc nhất ở thị trường Việt Nam. Chủ yếu là do tư tưởng “an cư lạc  nghiệp” đã ăn sâu, bén rễ trong suy nghĩ và lối sống của người dân Việt Nam   từ ngàn đời nay. Tuy nhiên, mức giá đất đai và nhà ở Việt Nam hiện nay là khá  cao so với người lao động phổ thông. Vì nhu cầu “an cư lạc nghiệp” vẫn còn  đó nên họ buộc phải chuyển sang phương án khác khả thi hơn. Đó là thuê nhà  để ở. Ngoài việc đáp ứng được nhu cầu về chỗ ở của những người lao động  phổ  thông, cho thuê nhà  ở  còn đáp  ứng được nhu cầu mặt bằng kinh doanh   của các ngành công nghiệp khác như  kinh doanh quần áo, kinh doanh dịch vụ  ăn uống… Hay đối với chính cho thuê nhà ở qua việc cho thuê lại vì mục đích   lợi nhuận. Những giao dịch dân sự  về  cho thuê nhà  ở  trên thường được thể  hiện qua hình thức phổ biến nhất là hợp đồng. Chính vì tầm quan trọng được   thể hiện như trên, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến vấn đề chỗ ở  ổn định cho người dân thể hiện qua các chính sách xã hội và quyền hiến định  có nhà ở hợp pháp của công dân thể hiện qua Hiến pháp 2013. Chỗ ở ổn định  sẽ đảm bảo khả năng tài tạo sức lao động cũng như sự phát triển của thế hệ  sau. Đây là nguồn lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội   10
  11. cũng như  phục vụ  cho sự  nghiệp phát triển và xây đựng đất nước. Mục tiêu  tổng quát của đề  tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các qui định của   pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Một hình thức giao  dịch dân sự rất phổ biến và được quan tâm ở Việt Nam nhằm đáp ứng các nhu  cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những  cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà đang vô cùng lớn và cần phải  được đáp ứng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài: Những vấn đề pháp lí xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở không chỉ là  mối quan tâm hàng đầu của Nhà nước, đặc biệt là nhũng cơ quan lập pháp hay   những người trực tiếp soạn thảo nhũng qui định pháp luật mà còn đề tài nóng   bỏng được đề cập trong các môn học được giảng dạy trên giảng đường pháp   luật thậm chí còn được bàn luận sôi nổi trong giới nghiên cứu pháp luật có  thể kể đến những tài liệu, bài nghiên cứu có giá trị nghiên cứu sâu sắc và tính  tham khảo cao như:  ­ Luận văn thạc sỹ luật học: “Hợp đồng thuê nhà ở theo Luật kinh doanh  bất động sản 2014” của tác giả  Nguyễn Văn Túy thực hiện dưới sự  hướng  dẫn của PGS.TS. Nguyễn Thị Nga. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn  thành tại Học viện xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nêu  lên thực trạng pháp luật của các qui định về  hợp đồng cho thuê nhà  ở  trong   Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số  vướng mắc, tranh chấp   phát sinh trong thực tiễn trong quá trình thực hiện và ký kết hợp đồng cho thuê  nhà ở và 1 số giải pháp cũng như phương hướng hoàn thiện các qui định pháp   luật. 11
  12. ­ Luận văn thạc sỹ luật học: “ Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp  luật Việt Nam từ  thực tiễn Quỹ phát triển nhà  ở  Thành phố  Hồ  Chí Minh ”   của tác giả  Dương Thanh Hải thực hiện dưới sự  hướng dẫn của TS. Trần   Quang Huy. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Học viện xã   hội thuộc Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam đã làm bật lên bức tranh  toàn cảnh về  hợp đồng thuê mua nhà  ở  xã hội tại Việt Nam từ  nhu cầu và  việc phát triển các dự án, tình hình và thực tiễn thực hiện cho tới các khó khăn   và nguyên nhân phát sinh khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng thuê mua   nhà  ở  xã hội. Qua đó, đưa ra những yêu cầu, kiến nghị, phương hướng tổ  chức – hoàn thiện và một số  giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật   cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. ­ Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh   tế:   “   Hợp   đồng  cho thuê nhà  ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản theo pháp   luật Việt Nam – Qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Nam ” mã số  8380107 của tác   giả Nguyễn Thị Phương Thảo thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị  Phúc. Công trình nghiên cứu khoa học được hoàn thành tại Trường Đại học   Luật, Đại học Huế có tính chất ứng dụng cao vừa nêu lên khái quát lý luận về  hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản  theo pháp luật Việt Nam cũng như các yếu tố tác động: chính trị, pháp lý, thể  chế chính trị về chế độ sở hữu… Cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về  hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản  tại tỉnh Quảng Nam. Qua đó, đưa ra giải pháp, định hướng hoàn thiện pháp  luật cũng như rút gọn thủ tục, cải cách bộ máy của tỉnh Quảng Nam nói riêng  cũng như hệ thống pháp luật Việt Nam nói riêng. 12
  13. ­ Luận văn thạc sỹ  luật học: “ Pháp luật về  hợp đồng kinh doanh bất  động sản ở Việt Nam ” của tác giả Nguyễn Thị Xuân, Khoa Luật Trường Đại  học quốc gia Hà Nội năm 2014. Bài luận tập trung nghiên cứu, phân tích và   trình bày lý luận chung cũng như thủ tục, quy định thực tiễn về hợp đồng kinh  doanh bất động sản nhằm chỉ  ra những bất cập, hạn chế và kiến nghị  hoàn   thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ  yếu tập trung vào  các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ  sung 2020.  Về  vấn đề   ứng dụng thực tiễn xây dựng điều khoản của hợp  đồng kinh  doanh bất động sản dựa vào quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các nội dung  cơ  bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản.  Nhóm  Tác giả  có đề  cập  nhưng chưa thực sự  giải quyết dứt điểm vấn đề  bằng cách phân tích nhằm   làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như  phương pháp  giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro pháp lí. ­ Luận văn thạc sỹ luật học chuyên ngành luật kinh tế: “ Pháp luật về  nhà  ở  hình thành trong tương lai ” của tác giả  Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật   Trường Đại học quốc gia Hà Nội năm 2019. Tác giả  tập trung trình bày chi  tiết lí luận chung cũng như phân tích cụ thể tình hình thực tế nhằm cung cấp   cho người đọc cái nhìn khái quát cũng như chỉ ra bất cập, hạn chế. Từ đó, nêu   kiến nghị  hoàn thiện cũng như  giải pháp thực tế  chuẩn hoá khuôn khổ  pháp   luật về nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu còn có một số bài viết về  hợp đồng cho   thuê nhà ở như: ­ Đề  tài nghiên cứu khoa học: “Hợp đồng cho thuê nhà  ở”  của Nguyễn   Thị  Kim Chung, trường Đại học Sài Gòn năm 2018. Đề  tài cung cấp lí luận  13
  14. khái quát về hợp đồng cho thuê nhà ở  như: khái niệm, đặc điểm pháp lí, chủ  thể, hình thức,… Cung cấp cho người đọc cái nhìn học thuật khái quát cũng   như  thực trạng áp dụng hợp đồng cho thuê nhà ở  tại Việt Nam về  quyền và  nghĩa vụ  của các bên. Qua đó, kiến nghị  hoàn thiện các QPPL về  quyền và  nghĩa vụ  nhằm mục đích hoàn thiện pháp luật và bảo vệ  tối đa lợi ích hợp  pháp của các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở. ­ Đề tài nghiên cứu khoa học: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp   đồng cho thuê nhà  ở” của Vĩ Thị  Hồng Duyên, trường Đại học Luật Thành  phố  Hồ  Chí Minh năm 2017. Về  mặt nội dung, đề  tài cũng cấp cái nhìn học  thuật tương tự  như  đề  tài trên. Tuy nhiên, sự  khác biệt khiến tính thực tiễn  của đề tài được nhóm tác giả đánh giá là cao hơn đề tài trên ở chỗ đề tài nêu   lên từng trường hợp cụ  thể  trong thực tiễn. VD: Chủ thể chia ra hai tr ường   hợp sở  hữu chung, sở hữu của nhà nước. Bên cho thuê chia thành các trường  hợp tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài… ­ Bài viết: “Những vấn đề  pháp lí mà người cho thuê nhà phải biết” của  Hoàng Triều đăng trên blog.rever.vn ngày 04/7/2020. Trong bài viết này, tác  giả nêu lên và giải đáp những thắc mắc phổ biến của những người cho thuê   nhà về vấn đề  cho thuê nhà có phải đăng kí kinh doanh không? Có phải công   chứng không? Phải nộp những loại phí gì? Thời hạn thuê cũng như có cần lập   hợp đồng thuê? Điều này khiến bài viết có tính  ứng dụng thực tiễn cao đối  với các bên trong quan hệ cho thuê nhà ở.  ­ Bài viết: “Cho thuê nhà ở – những vấn đề pháp lý cần lưu ý” tự đăng tải  trên HILAW.VN ngày 18/3/2022. Bài viết này thì lại mang thiên hướng nghiên  về học thuật, dành cho những người có nhu cầu nghiên cứu đào sâu về lí luận  14
  15. xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở. Tuy cũng có mang tính thực tiễn nhưng  không cao bằng bài viết trước. Bài viết chủ yếu xoay quanh vấn đề các lưu ý  về nội dung, hình thức, trường hợp nhà ở thuộc sở  hữu chung, chấm dứt hợp  đồng… Trong quá trình thu thập tài liệu phục vụ  cho công trình nghiên cứu,  nhóm tác giả nhận thấy hầu hết các bài viết chỉ tập trung phân tích những vấn   đề lí luận xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà ở như: khái niệm, đặc điểm,…   Chưa đi sâu vào vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời   sống. Những lí luận về hợp đồng cho thuê nhà ở tất nhiên là rất cần thiết cho  các bên để có được hiểu biết cơ bản về bản chất cũng như các quyền, lợi ích  hợp pháp của mình trước khi bước vào quan hệ cho thuê nhà ở. Bên cạnh đó,   những vấn đề ứng dụng hợp đồng cho thuê nhà ở vào thực tiễn đời sống như:  những nội dung cơ  bản cần lưu ý, những quyền và nghĩa vụ  tương  ứng của  các bên cũng như hậu quả pháp lí có thể xảy ra trong thực tiễn khi không quy   định chi tiết trong hợp đồng hoặc do một trong các bên không thực hiện, trì   hoãn thực hiện… cũng rất cần được lưu tâm. Tuy nhiên, số lượng và quy mô   nghiên cứu sâu sắc về vấn đề này là còn hạn chế. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài  Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, định hướng hoàn thiện các   qui định của pháp luật Việt Nam xoay quanh hợp đồng cho thuê nhà  ở. Một   hình thức giao dịch dân sự  rất phổ  biến và được quan tâm ở  Việt Nam. Nhu   cầu về xây dựng hợp đồng cho thuê nhà ở chặt chẽ và hoàn chỉnh cho những  cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà  ở  là vô cùng lớn và cần phải   được đáp ứng. 15
  16. 4. Phạm vi và nội dung của đề tài  Phạm vi không gian: Theo như  tên của đề  tài, đề  chỉ  chủ  yếu nghiên  cứu về các nội dung của hợp đồng cho thuê nhà ở trong lãnh thổ và được điều  chỉnh bởi pháp luật Việt Nam. Phạm vi thời gian: Đề  tài nghiên cứu chỉ  sử  dụng quy định pháp luật  hiện hành thuộc các VBQPPL có liên quan trực tiếp đến đề  tài như: BLDS   2015, Luật nhà ở  2014 sửa đổi, bổ  sung 2020, Luật Kinh doanh bất động sản  2014 sửa đổi, bổ  sung 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành còn hiệu lực  của ba VBQPPL trên để phục vụ cho nghiên cứu. Phạm vi nội dung: Do đề  tài bao quát rất nhiều vấn đề  mà nguồn lực   của nhóm tác giả là hữu hạn. Có những vấn đề  đã được các tác giả  đi trước  giải quyết và đã được đề cập trong tình hình nghiên cứu của đề tài. Vì những   lẽ trên, nghiên cứu này chỉ tập trung xoay quanh hai vấn đề  chính. Đó là hợp  đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương   lai.  5. Phương pháp nghiên cứu ...Công trình nghiên cứu khoá luận dựa trên quy định của pháp luật hiện   hành cũng như  tình hình thực tế  được đúc kết qua tổng hợp bản án, tài liệu   tham khảo về hợp đồng cho thuê nhà ở. Kết cấu của khoá luận được chia làm hai chương tương ứng với hai nội  dung chính của đề tài là hợp đồng cho thuê khoán nhà ở và hợp đồng cho thuê   nhà  ở  hình thành trong tương lai, từng chương sẽ  làm rõ những vấn đề  cần  lưu ý khi xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cũng như  chỉ  ra những   tranh chấp, bất cập còn tồn đọng và đưa ra kiến nghị giải quyết vấn đề. Vì lẽ  16
  17. trên, nhóm tác giả  sẽ  kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ  thể: Tại Mục 1.1 và 2.1, để chỉ ra những vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác   lập hợp đồng cho thuê khoán nhà  ở  và cho thuê nhà ở hình thành trong tương  lai. Khoá luận đã sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp tổng  hợp và phương pháp phân tích nhằm làm rõ qui định của pháp luật Việt Nam  về  hai loại hợp đồng nêu trên cũng như  căn cứ, điều kiện về  chủ  thể, hình   thức,… để chúng trở nên có hiệu lực pháp luật. Tại Mục 1.2 và 2.2,  nhóm  tác giả  sử  dụng phương pháp so sánh, đối  chiếu quyền và nghĩa vụ tương ứng của các bên trong hợp đồng, phương pháp   phân tích nhằm làm rõ những tình huống, rủi ro pháp lí có thể xảy ra cũng như  phương pháp giải thích để đưa ra giải pháp cụ thể cho từng tình huống, rủi ro   pháp lí. Và cuối cùng là phương pháp liệt kê xác định các nội dung cơ bản cần   có và các loại thuế, phí có liên quan. Tất cả  kết quả  sử  dụng phương pháp  nghiên cứu trên được dùng làm cơ sở soạn thảo điều khoản phục vụ cho quá  trình xây dựng hợp đồng. Tại Mục 1.3 và 2.3, khoá luận sử dụng phương pháp tổng hợp, phương  pháp bình luận án cũng như  phân tích án, quy định pháp luật nhằm chỉ  ra   những tranh chấp phổ  biến cũng như  những bất cập còn tồn tại trong quá  trình thực hiện hợp đồng. Từ đó, xây dựng kiến nghị hoàn thiện. 6. Dự kiến kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng kết quả nghiên cứu Đề tài sẽ là tư liệu có giá trị về mặt chuyên môn và thực tiễn cho những   cá nhân, doanh nghiệp thuê hoặc cho thuê nhà  ở  cũng như  những người quan  tâm và có nhu cầu nghiên cứu về hợp đồng cho thuê nhà ở loại hình cho thuê   17
  18. khoán và cho thuê nhà  ở  hình thành trong tương lai. Trong công trình nghiên  cứu nhóm tác giả  sẽ  phân tích quy định pháp luật, căn cứ  phát sinh hiệu lực,  quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như những tranh chấp, bất cập tồn tại và   phổ biến từ thực tiễn áp dụng pháp luật thể hiện trong những bản án tại Toà  án. Từ đó đưa ra những kiến nghị  hoàn thiện pháp luật tạo giá trị  tham khảo   trong quá trình thực thi pháp luật góp phần hoàn thiện việc xây dựng các quy  định pháp luật trong tương lai. 7. Kết cấu đề tài Ngoài lời mở  đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu   của khoá luận gồm hai chương như sau:  CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở. CHƯƠNG   2:   HỢP   ĐỒNG   CHO   THUÊ   NHÀ   Ở   HÌNH   THÀNH  TRONG TƯƠNG LAI. 18
  19. CHƯƠNG 1: HỢP ĐỒNG CHO THUÊ KHOÁN NHÀ Ở Quan hệ  cho thuê khoán nhà  ở  không phải là một quan hệ  xã hội mới   xuất hiện. Quan hệ  xã hội này từ  lâu đã phổ  biến trên thị  trường kinh doanh  bất động sản Việt Nam và đã được các nhà làm luật dự  đoán trước về  mẫu  hợp đồng chuyên dụng đặc thù cho quan hệ  xã hội phổ  biến thông qua chế  định chung  ở  Chương XVI: Một số  hợp đồng thông dụng, Mục 5: Hợp đồng  thuê tài sản, Tiểu mục 2: Hợp đồng cho thuê khoán tài sản. Bình luận dưới   góc độ  pháp luật, hợp đồng cho thuê khoán nhà  ở  chưa được quy định một   cách cụ  thể  và chi tiết trong hệ  thống pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, ta có   thể suy ra quy định về hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ việc kết hợp một số  quy định pháp luật lại với nhau. Trên thực tế, hợp đồng cho thuê khoán thường xuyên được áp dụng, kí  kết giữa các bên như  một kết quả  của sự  phổ  biến của quan hệ  cho thuê   khoán nhà ở trên thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam. Theo đó, nhu   cầu xác lập, xây dựng và thực hiện hợp đồng cho thuê khoán là rất lớn và tất  nhiên không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh và những bất cập tồn  tại trong các QPPL về  hợp đồng cho thuê khoán nhà  ở  bắt đầu xuất hiện.   Hoàn thiện pháp luật về  hợp đồng cho thuê khoán nhà  ở  để  hạn chế  tranh   chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ cho  thuê khoán nhà ở đang là vấn đề cần phải được lưu tâm.   Bên cạnh những vấn đề  thực tiễn, vấn đề  về  lí luận chung xoay hợp   đồng cho thuê khoán nhà ở như: qui định pháp luật, căn cứ  phát sinh hiệu lực  … Cũng là rất cần thiết cho các bên để  tự  bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp  của mình cũng như  tránh các trường hợp hiểu sai, hiểu không đúng dẫn đến   19
  20. việc không thực hiện đúng và đủ  những gì cần làm trong quá trình thực hiện   hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng như vướng vào những tình huống, rủi ro  pháp lí do hợp đồng kí kết giữa các bên chưa đủ chặt chẽ. 1.1. Xác định các vấn đề cần lưu ý trong quá trình xác lập hợp đồng cho   thuê khoán nhà ở 1.1.1. Qui định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng cho thuê khoán   nhà ở Theo pháp luật Việt Nam, chưa có qui định cụ  thể  về  hợp đồng cho   thuê khoán nhà ở. Tuy nhiên, ta có thể tổng hợp các qui định pháp luật về hợp   đồng cho thuê khoán nhà  ở  từ  các chuyên ngành luật khác nhau. Cụ  thể  như  sau: Đầu tiên, vì bản chất tất cả  mọi hợp đồng đều là 1 loại giao dịch dân   sự và hợp đồng cho thuê khoán nhà ở cũng không ngoại lệ. Ta sẽ bắt đầu giải  quyết quy định chung của hợp đồng cho thuê khoán nhà ở từ BLDS 2015 ( luật  mẹ của tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng hay còn gọi là giao dịch dân  sự  ). Ta có quy định về  hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 483 BLDS  2015: “Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên  cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng   hoa lợi, lợi tức thu được từ  tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ  trả tiền thuê”, quy định về lợi tức tại Khoản 2 Điều 109 BLDS 2015: “Lợi tức  là khoản lợi thu được từ  việc khai thác tài sản” và quy định về  tài sản, bất   động sản tại Khoản 2 Điều 105 và Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015:  “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có   20
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2