Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: Bluesky_12 Bluesky_12 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

215
lượt xem 51
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam

Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp, giải pháp mới cho thị trường bất động sản Việt Nam
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng việt Chứng khoán bảo đảm bằng tài ABS Asset-Backed Security sản tài chính Chứng khoán có thế chấp đảm MBS Mortgage- Backed Security bảo bằng tài sản Special Purpose Pháp nhân đặc biệt SPV/SPE Vehicle/Entity - SPV/SPE Collateralised Mortgage Chứng khoán tái thế chấp CMO Obligations Trái phiếu thế chấp MBB Mortgage - Backed Bond Hoán đổi rủi ro tín dụng CDS Credit default swap Collateralized Debt Nghĩa vụ nợ có thế chấp CDO Obligation London Interbank Offered Lãi suất LIBOR LIBOR Rate Organisation for Economic Tổ chức Hợp tác và Phát triển OECD Co-operation and Kinh tế Development http://svnckh.com.vn 1
LỜI NÓI ĐẦU Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản. Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới thiệu đến công cụ chứng khoán hoá. Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản. Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay t oàn bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch http://svnckh.com.vn 2
để tạo tính thanh khoản và đến khi toàn bộ dự án hoàn thành sẽ được bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khoán bất động sản. Khi đó những người có nhu cầu thực sự sẽ là những người sở hữu nhà. Đi cùng với việc chứng khoán hoá sẽ kèm theo yêu cầu về minh bạch thông tin. Việc cần thiết là hoàn thiện các tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng đối với các chủ thể tham gia quá trình. Thông tin về các dự án bất động sản phải được công khai và các bước tiến hành công bố thông tin tương tự như các doanh nghiệp khi muốn niêm yết trên sàn chứng khoán, các dự án sẽ phải có bản giới thiệu chi tiết về mục đích, quy mô dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn và các chế tài đối với doanh nghiệp khi không hoàn thành đúng hẹn hoặc thông tin công bố không chính xác từ phía cơ quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo lãnh phát hành. Với những nội dung đã trình bày về mặt yêu cầu và lợi ích của hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản, đề tài sẽ được bố trí với bố cục như sau: Chƣơng I: Tổng quan về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản. Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp tại Việt Nam. Chƣơng III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam. Với bố cục đề tài như trên chương I nhằm mục đích giải thích về chứng khoán hoá và lợi ích cũng như rủi ro của chứng khoán hoá, đồng thời cũng đưa ra một số bài học từ một số quốc gia. Chương tiếp theo là tổng quan về thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản và một số hình thức áp dụng công cụ này tại Việt Nam. Và nội dung cuối cùng sẽ là một số giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính sách thuận lợi cho công cụ này phát triển. Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt. http://svnckh.com.vn 3
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I. Cho vay thế chấp bằng tài sản 1. Thế nào là cho vay thế chấp Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo việc hoàn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần. Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên. Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ. Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định. 2. Tác dụng của cho vay thế chấp Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải rất nhiều rủi ro: rủi ro về mặt lãi suất, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng. Với những khoản cho vay có tài sản thế chấp, nếu người vay khô ng thanh toán được nợ, người cho vay sẽ thanh lý tài sản thế chấp, thu lại một phần hoặc toàn bộ tiền gốc, do đó làm giảm bớt độ rủi ro khi cho vay. Khoản vay thế chấp bằng bất động sản (tiếng anh là Mortagage) là một sản đó (toà nhà, căn hộ,…) để đảm bảo thanh toán. Nếu chủ sở hữu của ngôi nhà (người vay thế chấp, có thể là các cá nhân hay các hãng phát triển nhà) không trả được nợ thì người cho vay (người nhận thế chấp) có quyền thu hồi khoản vay và tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay được hoàn trả. Khi người cho vay thực http://svnckh.com.vn 4
hiện việc cho vay dựa trên sự tín nhiệm đối với người vay và trên tài sản thế 1 chấp cho món vay, thì khoản vay được gọi là một khoản vay thế chấp bất động sản thông thường. Người cho vay có thể đòi hỏi người vay phải có bảo hiểm khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản này phòng khi người vay không trả được nợ. Bất động sản được sử dụng trong hoạt động cho vay thế chấp có thể là nhà ở các loại và các loại bất động sản thương mại hay nông trại. II. Chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bằng tài sản mua 1. Giới thiệu về chứng khoán hoá – Chứng khoán hóa xuất hiện đầu tiên ở Hoa Kỳ vào năm 1970. Fannie Mae và Freddie Mac1 - hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO) và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản 1 http://svnckh.com.vn 5
phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS). 2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản lý. Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để thực hiện chức năng chuyển hóa các tài sản có tính thanh khoản kém thành các chứng khoán có thể mua bán, chuyển nhượng tự do trên thị trường. Nhờ nghiệp vụ tách riêng các tài sản và tái cấu trúc các luồng tiền, pháp nhân đặc biệt có thể phát hành nhiều loại chứng khoán chuyển hóa khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người đầu tư về thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời và mức độ rủi ro. Trong quá trình tạo tính thanh khoản cho các tài sản, pháp nhân đặc biệt có thể nhận được sự hỗ trợ từ bên ngoài thông qua cơ chế tăng cường tín nhiệm và hỗ trợ tăng tính thanh khoản. Pháp nhân đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng một quỹ ủy thác hoặc công ty cổ phần, trong đó bên quản lý quỹ hoặc hội đồng quản trị của công ty cổ phần là đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư. Pháp nhân đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu. Tài sản sau khi được mua vẩn do chủ tài sản điều phối theo hợp đồng quản lý tài sản giữa pháp nhân đặc biệt và chủ tài sản ban đầu, toàn bộ thu nhập có được từ tài sản sẽ được chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi trả lợi tức cho người đầu tư. thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà ở . http://svnckh.com.vn 6
2 hƣơng thức chứng khoán hoá III. 1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage – Backed Security (MBS): Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp. 1. 3. Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS 2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO): 2 Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến http://svnckh.com.vn 7
CMO được sử dụng nhằm mục đích tạo ra sự hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng. Để tạo được sự hấp dẫn hơn, các chứng khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác nhau (đa hạng) nhằm hấp dẫn và đáp ứng yếu cầu tính đa dạng của các nhà đầu tư. Trong khi theo phương thức chứng khoán hoá thông qua trung gian thì mỗi nhà đầu tư hàng tháng nhận được khoản tiền là t ỷ lệ với trị giá chứng khoán mà mình nắm giữ đối với khoản tiền người vay tín dụng hoàn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định hàng tháng (gốc và lãi) và khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, thì CMO lại là phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa là những nhà đầu tư đuợc phân thành các thức hạng khác nhau theo một số tiêu chí nhất định về chứng khoán. Hai đặc điểm cơ bản của phương thức chứng khoán CMO là: - Có mức lãi suất coupon của trái phiếu là cố định nhưng khác nhau giữa các hạng trái phiếu khác nhau. - Khoản tiền hoàn trả trươc hạn được sử dụng để thanh toán phần gốc trái phiếu chỉ cho một hạng trái phiếu nhất định, còn các trái phiếu của các hạng khác vẫn được giữ nguyên. MBS Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO 3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB) Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây: Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế - chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì http://svnckh.com.vn 8
phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho vay này ở nội bảng. Trong khi MBS và CMO có mối liên hệ trực tiếp giữa các luồng tiền - của khoản vay có thế chấp và các luồng tiền của các chứng khoán, thì mối quan hệ này trong MBB chỉ là mối quan hệ cầm cố, không trực tiếp giữa các luồng tiền vay có thế chấp và các luồng tiền thanh toán lãi suất và gốc trái phiếu MBB. Về bản chất, khi một ngân hàng phát hành MBB và sau đó nếu ngân hàng này bị phá sản, thì những người nắm giữ trái phiếu MBB là những người đầu tiên có quyền tiếp cận và có quyền được chia các tài sản để thế chấp phát hành MBB. Hay nói cách khác, ngân hàng đã tách nhóm tài sản cho vay có thế chấp ở nội bảng thành một nhóm (nhưng vẫn duy trì ở nội bảng) và dùng nó làm tài sản cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB. IV. Lợi ích của chứng khoán hoá đối với thị trƣờng bất động sản 1. Đối với nền kinh tế Việc sử dụng các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản thế chấp được áp dụ năng lực dự báo khủng hoảng, định giá chính xác hơn các tài sản và mức độ rủi ro. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng bất động sản là giao dịch được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao được hình thành một cách tự nhiên trong nền kinh tế. Việc quan sát kỹ lưỡng và cẩn trọng các số liệu thống kê không quá khó khăn hay phức tạ rất hữu ích để nhận diện những sai lầm đang diễn ra trên thị trường. Thông thường, đó là những lầm lẫn đáng kể trong đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản. 2. Lợi ích của ngƣời đi vay: http://svnckh.com.vn 9
Đối với phần vốn đi vay trong vốn đầu tư cho dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời của dự án. Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới, việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi phí phát hành. Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài chính. 3. Lợi ích của nhà đầu tƣ: Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính phủ và độ tin cậy tương đối ổn định. Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị trường tập trung. Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức. Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của tài sản chuyển hóa. 4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư. Tăng khả năng thanh khoản của tài sản. http://svnckh.com.vn 10
Giảm được các chi phí có tính chất thuế quy chế. Tăng thu nhập từ chi phí. IV. Rủi ro trong hoạt động chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản Trong quá trình chứng khoán hoá sẽ có nhiều rủi ro, nhưng sau đây là một số rủi ro chính mà các thành viên cho là quan trọng: Rủi ro tín dụng; - Rủi ro hệ thống; - Rủi ro liên quan đến pháp luật. - 1. Rủ Nguồn gốc của rủi ro tín dụng: Rủi ro tín dụng được định nghĩa là rủi ro không hoàn thành hoặc trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Tất cả các khoản phải thanh toán phát sinh trong quá trình chứng khoán hoá đều được cho là rủi ro tín dụng và rủi ro này không chỉ là rủi ro từ người đi vay mà tất cả các bên liên quan. Các khoản phải thanh toán được coi là có thể xảy ra rủi ro tín dụng: Khoản phải thanh toán từ các tổ chức trung gian cho nhà đầu tư. - Khoản phí phải trả của SPV cho các công ty dịch vụ. - Khoản phải trả của các công ty dịch vụ cho đại lý thanh toán. - - Khoản phải trả của các công ty bảo hiểm với nghĩa vụ thanh toán của họ. 2. Rủi ro cấu trúc Rủi ro cấu trúc sẽ bao gồm 3 loại rủi ro: Rủi ro thị trường, rủi ro tính lỏng và rủi ro hoạt động. Rủi ro thị trường: Rủi ro chủ yếu liên quan đến chứng khoán hoá chính là rủi ro lãi suất và rủi ro tỷ giá hối đoái. Một trong những nguồn thu của SPV chính là khoản thu từ lãi suất cho các tổ chức đi vay, lãi suất của những khoản cho vay này có thể là cố định hoặc thả nổi theo một lãi suất nào đó như Libor. Tuy nhiên các SPV này lại áp dụng cùng một mức phải trả cho các nhà đầu tư, http://svnckh.com.vn 11
vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này. Có 4 trường hợp có thể xảy ra: Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là trùng nhau. Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ hạn của lãi suất. Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi. Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí. Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau. Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá. Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế toán và rủi ro liên quan đến thị trường. Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs. Có thể tránh được rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn. Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng). Rủi ro tính lỏng liên quan đến thị trường: Đó là khi nhà đầu tư không thể thực hiện việc mua, bán trái phiếu ở một mức giá mong muốn ở thời điểm nhất định bởi vì không có tính lỏng trên thị trường thứ cấp. Ngoài ra, rủi ro tính lỏng http://svnckh.com.vn 12
cũng xảy ra đối với các SPVs khi không phải tất cả trái phiếu họ phát hành cũng có thể thực hiện trên thị trường sơ cấp. Rủi ro hoạt động: Rủi ro này là hệ quả của số lượng lớn các quan hệ hợp đồng giữa các bên trong giao dịch kết hợp với thông tin bất cân xứng giữa các bên. Những trung gian trong giao dịch có phạm vi hoạt động rộng có thể thực hiện những hoạt động vì lợi ích của họ mà ảnh hưởng đến lợi ích của các SPVs và nhà đầu tư (rủi ro đạo đức). Sau đây là một số trường hợp có thể nảy sinh thuộc về rủi ro hoạt động: - Người thực hiện các khoản cho vay thế chấp không có trách nhiệm cao đối với việc đánh giá chất lượng của các khoản cho vay. Các trung gian không thực hiện báo cáo các khoản lỗ. - - Các trung gian thiếu động lực trong việc đánh giá và chọn lựa những khoản cho vay có thể thu hồi đúng hạn và có khả năng thanh toán dẫn tới thực hiện bảo hiểm để thoát khỏi lỗ. - Các ngân hàng, tổ chức tham gia quá trình thực hiện tối đa hoá thu nhập từ phí đẩy lãi suất cao đối với người đi vay và giảm chi phí phải trả cho nhà đầu tư. Tác động đến việc xếp hạng tín dụng. - 3. Rủ Rủi ro do cung cấp thông tin: Để giữ mối quan hệ với khách hàng của mình (những người đi vay) ngân hàng đã hạn chế việc cung cấp thông tin về những khách hàng này cho những bên liên quan mà đặc biệt là nhà đầu tư. Một khi những người đi vay phá sản thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan. Để tránh xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin, các bên cần phải có thoả thuận rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan. Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan. http://svnckh.com.vn 13
Rủi ro liên quan đến luật, chính sách: Khi các chính sách của chính phủ và các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán hoá đều gây ra rủi ro. V. Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ c ó tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quốc tế. Và bài học từ kinh nghiệm áp dụng công cụ này vào những 90 nhằm khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường nhà đất sau khi khủng hoảng xảy ra cũng là kinh nghiệm thiết thực đối với Việt Nam. Cạnh đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. 1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn 2007 Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao, bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp. 1.1 Một số khái niệm - Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các http://svnckh.com.vn 14
nhà cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ. - Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố. - Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau: - Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc; - Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc; - Trả tiền lãi,hoặc; - Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng. Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tu y nói là năm năm sẽ tính lại, nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một c ách không ngờ. - Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. 1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ a. Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ http://svnckh.com.vn 15
thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm: - HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay. - FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh và dừng hoạt động. - Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng mới và 90% với nhà đang có. Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt: http://svnckh.com.vn 16
Bảng 1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ3 Năm 1949 1979 2001 20% 46% 73% 15% 28% 41% Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rung động nền kinh tế thế giới. b. Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay dưới chuẩn trong các năm gần đây. Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất khiến chi phí vốn rẻ. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba. Với giá bất động sản tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị Nguồn: Green & Watcher (2005) 3 http://svnckh.com.vn 17
xếp hạng không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn. Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng. Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các qu ỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. c. Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm 1-2 triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa. Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ http://svnckh.com.vn 18
giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall. Đồng thời, giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua. Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm 2008, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản cho vay địa ốc. Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia4 trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ chức này. Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08. Tại Norway, 8 ngân hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản, một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2/2008. 2. Tín dụng bất động sản tại Singapore Các ngân hàng tổng hợp, ngân hàng đầu tư, công ty bảo hiểm, công ty tài chính lớn của Mỹ 4 http://svnckh.com.vn 19