Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Chia sẻ: Caphesuadathemhanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

74
lượt xem 18
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của khóa luận là nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; Đi sâu tìm hiểu và chỉ ra cơ sở xác lập và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của Tòa án nhân dân và các cơ quan hành chính Nhà nước; đặt trong mối quan hệ với thực tiễn;

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Nguyễn Thị Ngân Hoa GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L HÀ NỘI, 2017
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ----------------------------- Nguyễn Thị Ngân Hoa GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2013-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN Ts. Lê Kim Nguyệt HÀ NỘI, 2017
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi có sự hỗ trợ và hướng dẫn từ Giảng viên hướng dẫn, cũng như những người tôi đã cảm ơn và trích dẫn trong khóa luận này. Các kết quả nghiên cứu trong khóa luận này là trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác, các thông tin trích dẫn trong bài luận đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố. Nguyễn Thị Ngân Hoa
LỜI CẢM ƠN Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Kim Nguyệt đã tận tình hướng dẫn, góp ý và động viên tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, các bạn học lớp K58 Luật Kinh Doanh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian khóa học. Những lời cảm ơn sau cùng xin dành cho những người thân trong gia đình đã hết lòng quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Nguyễn Thị Ngân Hoa
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ................................... 5 1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................ 5 1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng ................................................................... 5 1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................ 6 1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng .......... 8 1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 8 1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng .......................................................................... 11 1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ...................................................................................................................... 15 1.3.1. Khái niệm ................................................................................................... 15 1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ...................................................................................................................... 16 1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai .............................................................................................................................. 17 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................ 18 2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng .................................................................... 18 2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986 ............................................. 18 2.1.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước năm 1993 ............................................. 21 2.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003 ............................................. 22 2.1.4. Giai đoạn từ năm 2003 đến trước năm 2013 ............................................. 23 2.1.5. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay ................................................................. 25
2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng................................................................................. 26 2.2.1. Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng ................ 26 2.2.2. Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng. ............................... 26 2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ...................................................................................................................... 28 2.3. Những bất cập còn tồn tại qua thực tiễn thi hành pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng ......................................... 40 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ........................ 47 3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật ...................................................................... 47 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng .............. 47 3.1.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai . 50 3.2. Kiện toàn tổ chức thực hiện .......................................................................... 52 3.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn .................... 55 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 58
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài “Tấc đất, tấc vàng”, xưa nay đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng trong đời sống. C.Mác, trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 - 1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội". Chính vì giá trị đặc biệt của đất đai rất to lớn nên những tranh chấp liên quan đến vấn đề này phát sinh một cách phổ biến trong xã hội. Việc giải quyết thỏa đáng những tranh chấp về đất đai sẽ giúp cho các bên giải quyết những xung đột, mâu thuẫn, qua đó góp phần tạo ra sự ổn định cho xã hội. Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất. Với ý nghĩa đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt vấn đề tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó sẽ giải quyết thỏa đáng các quyền và lợi hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển và ổn định của nền kinh tế. Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp, người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi 1
trường đầu tư. Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn (đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản xuất v.v...). Các tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung. Điều này cho thấy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi thường nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. Đây là lý do để tác giả lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng” làm khóa luận tốt nghiệp. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích của khóa luận là nghiên cứu những vấn đề cơ bản sau đây: - Nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; - Đi sâu tìm hiểu và chỉ ra cơ sở xác lập và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của Tòa án nhân dân và các cơ quan hành chính Nhà nước; đặt trong mối quan hệ với thực tiễn; - Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng. 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm: - Nội hàm của các khái niệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, các khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này và các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh chấp trong công tác giải phóng mặt bằng; - Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng. - Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; - Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật và từ hiện trạng việc thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, khóa luận rút ra kết luận và đề xuất một số giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiệu quả, khả thi. b. Phạm vi nghiên cứu: Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc đi sâu phân tích, tìm hiểu trong một giới hạn cụ thể: - Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai từ năm 1993 đến nay; 3
- Hệ thống các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 1993 đến nay; - Các báo cáo tổng kết tình hình giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của ngành Tòa án, các tài liệu, công trình nghiên cứu có liên quan đến vấn đề này từ năm 1993 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, Khóa luận sử dụng phương pháp thu thập thông tin, điều tra- tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các nguồn văn bản pháp luật liên quan, tổng hợp thống kê, kết hợp nghiên cứu lý thuyết với phân tích thực trạng giải phóng mặt bằng và đưa ra một số đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng. 4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng 1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội.[37] Giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân, tạo mặt bằng cho triển khai các công trình, dự án đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại việc làm sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống cho họ. Ngoài ra, yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng phải đảm bảo: Một là, công tác giải phóng mặt bằng phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân; Hai là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương; 5
Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng, công khai, bình đẳng giữa những người sử dụng đất; Bốn là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tiến hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành. Như vậy, có thể thấy giải phóng mặt bằng là một quá trình tất yếu để triển khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong đó bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng. 1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường có nghĩa là: “trả lại cho người khác cái có giá trị tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người ta”, điều đó có nghĩa là: • Không phải mọi khoản bồi thường đều bằng tiền; • Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần. Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Từ khái niệm trên, ta có thể thấy được thu hồi đất là một biện pháp mang tính chất hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” chứ không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối. 6
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khái niệm đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được hiểu như sau: - Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị sử dụng đất đối với các diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển thông qua việc đào tạo nghề, hỗ trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6 tháng… - Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác. Việc chi trả bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:[19] - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án; - Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường theo các quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; - Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp; - Mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; 7
Hơn nữa, pháp luật hiện hành còn quy định tùy từng trường hợp cụ thể, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định. 1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng 1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến. Khi xã hội tồn tại sự đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp. Xã hội ngày càng phát triển tranh chấp đất đai cũng theo đó mà tăng nhanh về số lượng và tính chất gay gắt. Tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.[15] Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. 8
Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai, cụ thể như: - Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền sử dụng đất. - Tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.[11] - Hay theo Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai".[39] Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp năm 2013 hay điều 4, Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.[23] Từ khái niệm và đặc điểm trên, ta có thể hiểu tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. 9
Chúng ta có thể đưa ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng như sau: - Một là, tranh chấp đất đai phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng cũng mang những đặc điểm của tranh chấp đất đai nói chung. Chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể của quyền quản lý và sử dụng đất, họ không phải là chủ thể của quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hoặc Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Khách thể của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất. Do đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. - Hai là, nội dung tranh chấp đất đai khi giải phóng mặt bằng rất phức tạp và gay gắt. Giá trị tinh thần và vật chất kết tinh trong đất chính là cội nguồn của mọi tranh chấp. Các dạng tranh chấp chủ yếu như tranh chấp giá bồi thường, tranh chấp về các chính sách hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý.v.v… - Ba là, do tính chất của vấn đề giải phóng mặt bằng, các tranh chấp phát sinh thường kéo dài năm này qua năm khác, không thống nhất được giữa người sử dụng đất và Nhà nước, giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư. Nhiều dự án, công trình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng nhùng nhằng, chậm chễ. - Bốn là, vì công tác giải phóng mặt bằng là để phục vụ cho lợi ích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế nên tranh chấp phát sinh gây ra nhiều hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội, làm 10
ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước và xã hội, và trực tiếp ảnh hưởng đến cuộc sống vật chất và tinh thần của người có đất bị thu hồi, làm chậm trễ các dự án, công trình xây dựng của chủ đầu tư. 1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng 1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù Giá đền bù đất đai ở đây là giá của quyền sử dụng đất được phép giao dịch trên thị trường. Giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá này khi các bên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Trên thực tế, giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường). Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong khi đó giá đất thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng. Khoản 1 điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc như sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; 11
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” Giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Mặc dù đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi. 1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất 12
đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập. Ngoài ra, nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất [21]. Còn có nhiều trường hợp nhiều nhà chung một giấy chứng nhận, ví dụ như trường hợp người dân xin chuyển mục đích một lần 2000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở và họ chỉ xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều căn nhà rồi đem bán cho nhiều người. Do đó, những người mua nhà cùng đứng tên trong sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu. 1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo" “Quy hoạch treo” là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ[32]. “Dự án treo” là dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch, bên làm dự án đã nhận mặt bằng, nhưng sau đó thì cứ bỏ đấy, năm này sang năm khác cho cỏ mọc mà không triển khai tiếp, vì muôn vàn lý do[2]. "Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối, nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Các địa phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công 13
nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới chủ sử dụng đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất. Đặc biệt là các chủ hộ có đất ở trong vùng “quy hoạch treo” mếu máo, sống dở, chết dở vì xây dựng, sửa chữa lớn, chuyển nhượng thì không được phép, hạ tầng cấp thoát nước không đầu tư, mà bồi thường, tái định cư thì nhà nước hứa lên hứa xuống mà vẫn không thực hiện. Các chủ hộ không biết đi đâu, về đâu; nhà cửa xuống cấp, hư hỏng, dột nát hàng chục năm nay; mỗi khi gió lớn nơm nớp lo sợ sập nhà, mỗi khi mưa to thì nước ngập ngang nhà, môi trường sống bị ô nhiễm... Ai ở trong cảnh đó mới thấm thía nỗi đau, tác hại của “quy hoạch treo”, “dự án treo”.[32] Có ba dạng "treo" chính: Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn. Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng "treo" này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí. 14