Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

Chia sẻ: Caphesuadathemhanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

43
lượt xem 17
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là khái lược về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam; tìm hiểu và đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân trong thực tiễn áp dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L HÀ NỘI, 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ----------------------- NGUYỄN THỊ THÙY VÂN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo: Chính quy Khóa học: QH-2014-L NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Tiến sĩ Lê Kim Nguyệt Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội HÀ NỘI, 2018
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Khóa luận chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Khóa luận tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Thùy Vân
MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu .............................................................................................. 2 3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. .............................................................................. 2 4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 3 5. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 3 6. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 3 7. Bố cục đề tài ........................................................................................................... 3 CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ................................................... 4 1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 4 1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.................................................. 4 1.1.2.Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ....................... 7 1.1.3.Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất...... 11 1.2.Khái niệm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .............................. 13 1.3.Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam. .......................................................................................... 14 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................................................... 17 2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................................................................... 17 2.2. Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................................................................................................... 22 2.2.1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ........................................... 22 2.2.2. Về các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ................. 29 2.2.3. Về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất. ..................................................... 35 2.2.4. Về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .................................. 40 2.2.5. Về xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất..................... 43
2.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. ..................................................................................................... 50 2.3.1. Thực tiễn áp dụng quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................................. 50 2.3.2. Thực tiễn áp dụng quy định về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 51 2.3.3. Thực tiễn áp dụng quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.......................................................................................... 53 2.3.4. Thực tiễn xử lý vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. .............................................................................................. 55 2.3.5. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội. ................................................................ 58 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI..................................................... 65 3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .. 66 3.3. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. .................................................................. 71 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 77
DANH MỤC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân sự QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban Nhân dân BĐS Bất động sản
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là phạm trù đặc biệt đối với sự vận hành kinh tế và xã hội của con người. Với tầm ảnh hưởng lớn của mình, các vấn đề về đất đai vốn tốn nhiều giấy mực của các nhà nghiên cứu luật học qua các thời kỳ. Theo đó, pháp luật về đất đai cũng trở nên phức tạp và gây nhiều tranh cãi trong nền khoa học pháp lý. Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ “đóng băng” từ năm 2008 đến nay. Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, một sự thay đổi không nhỏ trong cơ chế về quản lý và sử dụng đất làm phái sinh nhiều vấn đề trong những giao đoạn về sau. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất lâu ở cả khu vực thành thị và khu vực nông thôn dưới nhiều hình thức khác nhau, bất chấp có hay không sự điều chỉnh của pháp luật. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất, cũng là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường. Đáp ứng nhu cầu và tính tất yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật đất đai nói chung; tạo cơ sở pháp lý cho quá trình chuyển nhượng, có ý nghĩa quan trọng trong vấn đề mở rộng quyền cho người sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Mặc dù vậy, bản thân nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế, điều này bộc lộ rõ ràng trong thực tiễn áp dụng. Quyền sử dụng đất và đất đai là những loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn và quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế ở Việt Nam. Thêm vào đó, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng rất phức tạp kể cả về mặt lý luận lẫn ứng dụng. Vì thế, việc nghiên cứu các vấn đề pháp lý đảm bảo sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường bất động sản, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi cấp thiết của thực tế đời sống. Thành phố Hà Nội là một địa bàn có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp bậc nhất cả nước. Quá trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử 1
dụng đất ở Hà Nội cũng hình thành nên những thực tiễn điển hình. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng trên địa bàn Hà Nội”. 2. Tình hình nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là vấn đề thu hút nhiều sự quan tâm của các chuyên gia, nhà nghiên cứu. Tính tới thời điểm hiện tại, đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, chủ yếu là từ thời kỳ Luật đất đai 2003 còn hiệu lực. Mặc dù vậy, các công trình nghiên cứu từ trước đến nay đã hình thành nên một hệ thống quan điểm có giá trị tham khảo cao về những vấn đề bản chất và lý luận liên quan đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì vậy, trong phạm vi khóa luận tốt nghiệp, tôi vẫn sử dụng những tài liệu sau đây như một công cụ hữu hiệu để tìm hiểu, nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai 2011 , Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Luật học 27 (2011), Hà Nội; Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, Luận vă Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội, Hà Nội; Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2014), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội,.... Bên cạnh đó, khóa luận sử dụng một số bài đăng trên các tạp chí điện tử, tiểu luận sinh viên,... nghiên cứu và đề cập tới vấn đề này. 3. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu. - Mục tiêu: Làm rõ một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng quan điểm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tham khảo một số pháp luật các nước trên thế giới và 2
gợi mở cho Việt Nam; sơ lược lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái lược về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam; tìm hiểu và đánh giá phân tích nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, tìm hiểu nguyên nhân trong thực tiễn áp dụng pháp luật; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống nghiên cứu của sinh viên về lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường. 4. Nhiệm vụ nghiên cứu - Xây dựng cơ sở lí luận của đề tài nghiên cứu; - Tìm hiểu cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu; - Xây dựng được hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình,…có liên quan đến đề tài nghiên cứu; 5. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các luật khác có liên quan. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng các phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, … 7. Bố cục đề tài Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đề tài có 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất Thứ nhất, về khái niệm quyền sử dụng đất. Đất đai vốn là một phạm trù phức tạp và mang tính đặc thù không chỉ đối với lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam mà còn với nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy vậy, đất đai trong hầu hết các hình thái pháp luật đều được khẳng định là một loại tài sản. Pháp luật dân sự về tài sản của Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt có hình thức sở hữu toàn dân, do nhà nước đầu tư, thống nhất quản lý. Nói cách khác, Nhà nước được xem như đại diện sở hữu, đại diện cho toàn thể nhân dân thực hiện quyền sở hữu trên đất đai bao gồm tất cả những quyền nói trên. Mặc dù vậy, trên thực tế, Nhà nước không thường xuyên trực tiếp thực hiện quyền năng chiếm hữu, sử dụng mà thay vào đó thông qua các hoạt động đặc thù như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân đối với đất đai đang sử dụng và sử dụng lâu dài để chuyển quyền sử dụng cho các chủ thể khác. Thực tế đó hình thành nên khái niệm về “quyền sử dụng đất” được sử dụng một cách phổ biến trong mọi lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực pháp lý ở Việt Nam. Tuy vậy, xem xét hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta từ trước tới nay, chưa có một văn bản nào định nghĩa cụ thể về “quyền sử dụng đất”. Điều 189, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”. Đất đai với tư cách là một tài sản nên theo đó, khái niệm quyền sử dụng đất có thể được hiểu là quyền khai thác dựa trên những công năng và tính chất của đất đai, nhằm tạo ra một lợi ích nào đó mà người được hưởng là chủ thể mang quyền năng sử dụng. Cho tới khi nhu cầu khai thác và hưởng lợi không còn hoặc thay đổi, người sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển giao quyền năng sử dụng của mình 4
cho một chủ thể khác. Quá trình nghiên cứu khoa học pháp lý cho ra rất nhiều những quan điểm khác nhau về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất, trên phương diện chủ quan còn có thể được phát biểu là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ [3, tr.15]. Theo quan điểm được ghi nhận trong Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [28, tr.92]. Quyền sử dụng đất còn được định nghĩa trong Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.... Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua 28/11/2013, tại Điều 53 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Điều 4, Luật Đất Đai 2013 cụ thể hóa quy định của Hiến pháp năm 2013 như sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”. Pháp luật về quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất)[11, tr.8]. Quyền sử dụng thực chất là một bộ phận của quyền sở hữu. Ở các quốc gia không có sở hữu tư nhân về đất đai như Việt Nam hay Trung Quốc, quyền sử dụng đất được tách ra từ quyền sở hữu, độc lập và phân biệt với quyền sở hữu, mở đường cho việc “tư nhân hóa” quyền sử dụng đất. 5
Nếu như đối những tài sản khác, nội dung của quyền sử dụng chỉ trong phạm vi khai thác các tính năng sử dụng, tạo ra lợi ích nhất định và hưởng lợi ích đó thì đối với quyền sử dụng đất còn có thể xác định giá trị và đưa lên thị trường chuyển nhượng. Điều này xuất phát từ việc Nhà nước dùng quyền lực của mình mở rộng quyền cho người sử dụng đất, khiến người sử dụng đất như được coi như chủ nhân đích thực của đất đai mặc dù họ không phải chủ sở hữu. Tuy vậy, cần khẳng định, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước với tư cách đại diện là chủ thể duy nhất có đầy đủ quyền năng sở hữu đối với đất đai bao gồm cả quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Mặc dù người sử dụng đất là người chiếm hữu trực tiếp, khai thác, hưởng hoa lợi, được định đoạt về quyền sử dụng đất, tuy nhiên các quyền này đều bị hạn chế và không phải quyền năng đầy đủ. Như vậy, mặc dù đã được tách ra và mở rộng nhưng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn không thể đạt được tính trọn vẹn của quyền năng nguyên thủy là quyền sở hữu. Thứ hai, về đặc điểm của quyền sử dụng đất. Đặc điểm của quyền sử dụng đất bộc lộ rõ nhất trong mối quan hệ với quyền sở hữu mà cụ thể là quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Một là, quyền sử dụng đất là một quyền về tài sản đã được mở rộng, có thể xác định được giá trị và chuyển nhượng trên thị trường. Hai là, bắt nguồn từ sở hữu toàn dân của đất, Nhà nước là đại diện có đầy đủ quyền sở hữu nhưng lại không thể trực tiếp chiếm hữu hay sử dụng mà giao lại cho các chủ thể khác như cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài nên bắt buộc phải có sự mở rộng quyền sử dụng ra khỏi nội dung bó hẹp của các quyền sử dụng tài sản thông thường là khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức. Pháp luật cho phép chủ thể sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều này khiến quyền sử dụng đất trở tách biệt và độc lập so với quyền sử hữu. Tuy nhiên, tính độc lập này không phải tuyệt đối mà hoàn toàn chỉ ở mức tương đối. Để làm rõ sự tương đối này, cần xem xét tới sự phụ thuộc của quyền sử dụng đất với quyền sở hữu toàn dân về đất đai: 6
Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, được tách ra sau khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhân chuyển quyền sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất. Hai là, quyền sử dụng đất mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn khác quyền sở hữu về bản chất. Người sử dụng đất không có quyền năng đầy đủ như Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước chiếm đất đai thông qua các hoạt động địa chính: điều tra, khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính. Sự chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của người sử dụng bị hạn chế bởi chính Nhà nước bằng quy định pháp luật, người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân theo nhưng quy định này. Trong quá trình phát triển của pháp luật về đất đai ở Việt Nam, sự hạn chế này thể hiện rất rõ ràng. Ba là, do tính cách là một quyền phái sinh, quyền sử dụng đất phụ thuộc nhất định vào quyền sở hữu của Nhà nước ban đầu. Hầu hết các hành vi của người sử dụng đất thực chất phải tuân theo ý chí của Nhà nước. Nói cách khác, người sử dụng không hoàn toàn tự do quyết định các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đặc điểm này thể hiện rõ ràng nhất trong quy định về quản lý mục đích sử dụng đất của Nhà nước. Người sử dụng không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa trải qua các quy trình thủ tục nhất định và chưa có sự cho phép của Nhà nước. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ở Việt Nam, thuật ngữ “chuyển nhượng” được sử dụng một cách tương đối phổ biến, thường được bắt gặp với nhiều trường hợp như “chuyển nhượng cầu thủ”, “chuyển nhượng đội bóng”, “chuyển nhượng quyền sở hữu tác phẩm”, “chuyển nhượng quyền sở hữu nhãn hiệu, thương hiệu, sáng chế...”. Xét về ngữ nghĩa thì “chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa, nhưng trong khoa học pháp lý, có sự phân biệt trong từng bối cảnh hoặc đối tượng. Có nhiều quan điểm phân biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán” ở Việt Nam theo đối tượng của hợp đồng. “Mua bán” thường được sử dụng cho quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường, còn “chuyển nhượng” thường được dùng cho các quyền sử dụng đối với các tài sản có hình thức sở hữu toàn dân. Trên thực tế, với các giao dịch mua 7
bán tài sản nói chung, các bên có thể lựa chọn tên gọi hợp đồng là “mua bán” hay “chuyển nhượng”, ví dụ hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) xe ô tô, hợp đồng mua bán (chuyển nhượng thương hiệu (phân biệt với chuyển nhượng quyền sử dụng thương hiệu, người chuyển nhượng quyền sử dụng vẫn là chủ sở hữu đối với thương hiệu đó . Chỉ có duy nhất các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là không xuất hiện thuật ngữ “mua bán”. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân theo những nguyên tắc nhất định: (1) Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;(2) Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và tuân theo các quy định của pháp luật. (4) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, tiền của vào sử dụng đất có hiệu quả. (5) Hạn chế tối đa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp trồng lúa nước đi đôi với việc chuyển mục đích sử dụng đất [10, tr.33-34]. Để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra theo đúng ý chí của Nhà nước, tức chủ thể duy nhất mang đầy đủ quyền sở hữu nguyên thủy đối với đất đai, đồng thời đáp ứng yêu cầu đất đai phải được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích; tránh các hoạt động mang lại ảnh hưởng xấu đối với đất đai nói chung, Nhà nước bằng quyền lực của chính mình quy định điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, muốn tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bắt buộc 8
phải thỏa mãn các điều kiện theo luật định. Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau được phân chia khác nhau căn cứ vào đặc tính, công năng, lợi ích và tầm quan trọng. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất , người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ theo quy định của pháp luật. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người có quyền sử dụng đất người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng). Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sau đó đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có bản chất là một giao dịch dịch dân sự. Chế định về giao dịch dân sự được quy định tại điều 121 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương nhằm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự hợp đồng, ở đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật sử dụng đất và một bên thiết lập quan hệ sử dụng đất mới. Chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất, hay còn gọi là bên chuyển nhượng chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng, còn gọi là bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã được thỏa thuận trong hợp đồng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với đặc thù phức tạp của quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng chuyển sử dụng đất không hoàn toàn giống với mua bán tài sản thông thường. Về cơ bản, người ta chỉ mua bán quyền sở hữu tài sản nói chung, nhưng đất đại lại có sở hữu toàn dân. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, đồng thời 9
mở rộng quyền sử dụng, tuy nhiên so với quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất vẫn chỉ là một quyền phái sinh không toàn vẹn, không đầy đủ và đương nhiên bị hạn chế ở rất nhiều khía cạnh. Một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đơn thuần chỉ là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn có sự ràng buộc bởi bên thứ ba là Nhà nước. Thứ hai, về đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là, đối tượng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải vật mà là một vật quyền, nhằm đảm bảo theo đúng quy định về sở hữu toàn dân. Pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Không một cá nhân hay pháp nhân nào có quyền sở hữu đất đai, mà họ chỉ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; việc chuyển nhượng QSDĐ chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định, đây chính là sự giới hạn của quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng chỉ được phép sử dụng đất đúng mục đích, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Hai là, do đất đai là một tài sản cố định hữu hình, không di dời được, quyền sử dụng đất thường có giá trị lớn nên cần được đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất một cách hợp pháp. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành minh bạch theo hồ sơ, số liệu nói trên. Kéo theo đó, việc minh bạch, chính xác về giấy tờ, hồ sơ là điều bắt buộc phải thực hiên. Thứ ba, Nhà nước, chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, có địa vị lớn trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với quyền năng có thể can thiệp nhất định, điều tiết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Ngày nay, cùng với tốc độ phát triển chóng mặt của công nghiệp và các đô thị, giá cả trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng rất nhanh chóng. Mặc dù có những khoảng thời gian “đóng băng”, tuy 10
nhiên xét về tổng thể những mảnh đất có sự tác động và đầu tư, quy hoạch, phát triển của Nhà nước đều có sự gia tăng về giá trị. Thứ tư, giá cả khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không giống nhau. Bởi, giá trị QSDĐ khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố về thuộc tính và khả năng tạo ra lợi ích, cùng với đó là yếu tố địa lý, thị trường, chính trị, xã hội, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng. 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời kỳ trước, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [21, Điều 697]. Tuy nhiên, BLDS năm 2015 ra đời định nghĩa này không còn được giữ lại mà được quy định lại trong một điều luật chung về Hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [26, Điều 500]. Để hình thành định nghĩa cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần xét đến khái niệm về hợp đồng. Hợp đồng chính là sự thỏa thuận giữa các bên, làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là hành vi pháp lý song phương, đòi hỏi sự thể hiện và thống nhất ý chí của hai hay nhiều bên làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Từ tính chất thống nhất ấy, mục đích của hợp đồng chính là việc mỗi bên theo đuổi nhưng lợi ích riêng của mình và hợp đồng là sự dung hòa các lợi ích đó. Khái niệm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là một khái niệm mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên năm 1980. Thời kì trước đó, ở Việt Nam, có tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa ra đời mà thay vào đó người ta sử dụng khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Khái niệm “sở hữu 11
toàn dân” là có trước, khi mà đất đai không còn thuộc sở hữu riêng của một cá nhân, tổ chức nào, việc mua bán đất đai là điều không thể, thời điểm đó mới xuất hiện khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi nhắc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc, phải đặt nó trong mối tương quan với “sở hữu toàn dân”. Khi mục đích khai thác và hưởng lợi ích nhất định từ đất đai của người sử dụng đất chấm dứt hoặc thay đổi vì một lý do nào đó sẽ làm phát sinh nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người khác để lấy một khoản tiền nhất định tương ứng. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua một hợp đồng gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt. Vì vậy hợp đồng chuyền nhượng sử dụng đất đương nhiên vẫn phải là sự thỏa thuận, thống nhất và dung hòa ý chí giữa các bên. Trong loại hợp đồng này, các bên bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và ở đó, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử đất chuyển nhượng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thêm vào đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang nhưng đặc điểm của một hợp đồng dân sự bao gồm cả việc làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các chủ thể tham gia; tính ý chí, sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên tham gia hợp đồng và mục địch hướng tới khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự đặc biệt vì mang những đặc điểm riêng biệt so với nhưng hợp đồng dân sự thông thường. Một là, sự ràng buộc của bên thứ ba là Nhà nước trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất rõ ràng. Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện đó xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một 12
khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng. Hai là, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta hiện nay, nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp. Ba là, cả hai bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2. Khái niệm về pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc nhà nước dựa vào pháp luật, sử dụng một loạt các phương tiện pháp lý đặc thù (quy phạm pháp luật, văn bản áp dụng pháp luật, quan hệ pháp luật, những hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý để điều chỉnh đối với hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác động đến hành động chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng nhất định. Đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan hệ này được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Bao gồm: Một là, pháp luật đất đai chứa đựng những các quy phạm pháp luật quy định về người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...; 13
Hai là, pháp luật dân sự quy định các quy phạm về giao dịch dân sự giữa các bên tham gia thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên ...; Ba là, pháp luật Hôn nhân gia đình điều chỉnh các vấn đề về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, về quan hệ huyết thống ... Bốn là, pháp luật Công chứng có các quy phạm về quyền hạn, trách nhiệm của công chứng viên, về việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong pháp luật Công chứng; Năm là, pháp luật thuế với các quy phạm về các nghĩa vụ tài chính mà chủ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ kê khai, nộp tiền đúng thời hạn ...; Sáu là, một số các quy phạm khác như quy phạm về trình tự thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân...; Các quy định về tranh chấp và giải quyết tranh chấp liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất... 1.3. Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới và gợi mở cho Việt Nam Trước hết một hệ thống pháp luật tương đối gần gũi với Việt Nam là Trung Quốc cũng có những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình nghiên cứu rút ra một số điểm quan trọng như sau: Năm 1982, Trung Quốc thông qua Hiến pháp mới, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư ở đô thị. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được coi là một trụ cột của chủ nghĩa xã hội mang màu sắc Trung Quốc. Điều 10 của Luật sửa đổi Hiến pháp năm 1988 của Trung Quốc lại khẳng định có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật. Theo đó, giống như hình dung về quyền sử dụng đất ở Việt Nam. quyền sử dụng đất Trung Quốc cũng đã tách khỏi từ quyền sở hữu đất đai. Nhà nước Trung Quốc cho phép các cá nhân, hộ gia đình trong đó có cả người nước ngoài thuê dài hạn quyền sử dụng đất và cho phép các chủ thể nói trên có quyền sở hữu các công trình nhà ở và các kết cấu khác gắn liền với đất. 14