Khóa luận tốt nghiệp: Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

Chia sẻ: Gdfb Gdfb | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:109

Thêm vào BST

Báo xấu

140
lượt xem 31
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng. Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng trong thời gian tới nhằm phát triển lĩnh vực bất động sản tại thành phố nói riêng và góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI ------------- KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Phƣơng Dung Lớp : Nga 2 Khóa : 44G Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Việt Hoa Hà Nội - 05/2009
MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................................................... 4 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 4 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................. 4 1.1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 6 1.1.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................... 8 1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI .... 9 1.2.1 KHÁI NIỆM ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI (FOREIGN DIRECT INVESTMENT - FDI) ....................................................................................... 9 1.2.2 ĐẶC ĐIỂM ............................................................................................ 10 1.2.3 PHÂN LOẠI ........................................................................................... 11 1.2.4 MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ........................................................................ 14 1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............ 16 1.3.1 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM................................................................................... 17 1.3.2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ....................................................................................... 20 1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................... 25 1.4.1. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRƢỚC NĂM 2000 .......................................................................................... 25 1.4.2. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI VIỆT NAM TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY ....................................................................................... 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ............................................. 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƢỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP .................... 31 2.1.1 LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................................ 31
2.1.2 BẤT LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ....................................................................................................... 37 2.2 THỰC TRẠNG FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẢI PHÒNG 38 2.2.1 XU HƢỚNG VÀ QUI MÔ ĐẦU TƢ ....................................................... 38 2.2.2 CƠ CẤU ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ......................................................................... 48 2.2.3 TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN FDI TRONG LĨNH VỰC BĐS Ở HẢI PHÒNG ....................................................... 59 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở HP .................... 64 2.3.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƢỢC VÀ NGUYÊN NHÂN ..................... 64 2.3.2 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN .............................................. 69 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ............................................. 79 3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM ....................................... 79 3.1.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI TRUNG QUỐC ...................................................................... 79 3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI ĐÀ NẴNG ......................................................................................... 82 3.1.3 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................. 84 3.2. ĐỊNH HƢỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP........ 86 3.2.1 ĐỊNH HƢỚNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HẢI PHÒNG.................... 86 3.2.2 TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG 87 3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG .......... 89 3.3.1 HOÀN CHỈNH HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ......................................... 89 3.3.2 ĐA DẠNG HOÁ CÁC HÌNH THỨC THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ VÀO LĨNH VỰC BĐS CỦA HẢI PHÒNG ......................................................................... 91 3.3.3 NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG QUY HOẠCH ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN..................................................................................................... 92 3.3.4 CẢI THIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG ............................................................... 93
3.3.5 ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC XÚC TIẾN ĐẦU TƢ....................................... 94 3.3.6 CÓ CƠ CHẾ HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ BĐS ....................... 96 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 101 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU * BẢNG: BẢNG 1.1 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 1993 -1996 ............................................................................................................ 25 BẢNG 1.2 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN VÀO LĨNH VỰC BĐS TỪ 1997 - 1999 ........... 26 BẢNG 1.3 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS TỪ 2000 - 2007 .............. 27 BẢNG 1.4 SỐ VỐN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS VIỆT NAM TỪ 2000 - 2007 .............................................................................................................................. 28 BẢNG 1.5 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS GIAI ĐOẠN 2004 - 2007 THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƢ ................................................................................ 29 BẢNG 2.1 SỐ VỐN ĐĂNG KÍ VÀ VỐN PHÁP ĐỊNH VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH ....................................................................................... 41 ĐẾN T12/2008 ...................................................................................................... 41 BẢNG 2.2 QUY MÔ VỐN BÌNH QUÂN CỦA CÁC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 ...................................................................................................................... 47 BẢNG 2.3 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO QUỐC GIA TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................................................... 49 BẢNG 2.4 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................................ 51 BẢNG 2.5 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS HẢI PHÒNG PHÂN THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................ 53 BẢNG 2.6 DANH MỤC DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KCN TẠI HẢI PHÒNG CÓ VỐN FDI GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 ............................................................... 55 BẢNG 2.7 VỐN THỰC HIỆN VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH ĐẾN T2/2009 ........................................................................................................ 59 BẢNG 2.8 SỐ DỰ ÁN ĐIỀU CHỈNH TĂNG VỐN TÍNH ĐẾN T12/2008 .......... 61 BẢNG 2.9 DOANH THU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................... 62
TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 ........................................................ 62 BẢNG 2.10 NỘP NGÂN SÁCH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................... 63 TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 ........................................................ 63 * BIỂU: BiÓu 2.1 Sè dù ¸n vµo lÜnh vùc B§S giai ®o¹n 1991 - 2008 .................................... 38 BiÓu 2.2 Vèn thùc hiÖn vµo lÜnh vùc B§S t¹i H¶i Phßng giai ®o¹n 1991 - 2008 ..... 46
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo cách gọi của kinh tế học cổ điển thì kinh tế bất động sản (BĐS) là ngành kinh tế xƣơng sống của một quốc gia. Không phải ngẫu nhiên ngƣời ta lại đề cao nó nhƣ vậy. Kết cấu hạ tầng tạo tiền đề phát triển cho các ngành kinh tế, nó là yếu tố quyết định thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài, làm gia tăng giá trị của đất đai…Vấn đề đặt ra là kết cấu hạ tầng phải luôn đi trƣớc sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng tốc. Ngƣợc lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Việt Nam hiện đang đƣợc đánh giá là nền kinh tế mới nổi năng động và đầy tiềm năng vì vậy Nhà nƣớc cần quan tâm đặc biệt tới sự phát triển của kết cấu hạ tầng nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung. Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng của nƣớc ta nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung còn rất lạc hậu và sơ khai, chính vì vậy việc thu hút đầu tƣ, đặc biệt là đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) vào thị trƣờng này đóng vai trò rất quan trọng. Hải Phòng là một trong những thành phố phát triển của Việt Nam. Trong những năm qua, Hải Phòng luôn nhận đƣợc sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và là một trong những thành phố thu hút đƣợc nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài lớn nhất cả nƣớc. Trong tƣơng lai, thành phố đang phấn đấu là đô thị loại 1 cấp quốc gia và đến năm 2020 cơ bản là thành phố công nghiệp. Chính vì vậy, Hải Phòng cần những dự án đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS để hiện đại hóa kết cấu hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố. Nhƣng để đẩy nhanh tiến trình này, Hải Phòng đang thực sự cần một nguồn ngoại lực đủ mạnh để tạo đà thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nội lực hay nói cách khác thành phố đang “khát” nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của thành phố còn hết sức hạn chế, chƣa tƣơng xứng với tiềm năng và thế mạnh của thành phố. Mặt khác, so với hoạt động FDI trong các lĩnh vực khác, hiệu quả thực hiện các dự án chƣa cao. Do vây, việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng là rất cần thiết. 1
2. Tình hình nghiên cứu Thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực mới đối với Hải Phòng. Cho đến nay đã có khá nhiều tài liệu, luận văn và công trình nghiên cứu viết về thị trƣờng BĐS Việt Nam và Hà Nội nhƣ: Luận văn thạc sĩ kinh tế “Quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội” - Phạm Thục Anh, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập quốc tế” - Nguyễn Thị Huyền Trang, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam” – Phan Nguyễn Lam Sƣơng, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Thị trƣờng BĐS Hà Nội” - Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội” – Nguyễn Cẩm Hà, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008... Đồng thời Nhà nƣớc cũng ban hành các chính sách, luật, nghị định có liên quan đến BĐS và FDI nhƣ: Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006... Tuy nhiên chƣa có nhiều tài liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và cụ thể về vấn đề thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - thực trạng và giải pháp” sẽ đáp ứng nhu cầu đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu  Nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng.  Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong thời gian tới, nhằm phát triển lĩnh vực BĐS tại thành phố nói riêng và góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói chung. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung đi sâu vào phân tích thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng, những thành tựu và hạn chế trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến hết năm 2008. 2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện nhiệm vụ của đề tài, một số phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn:  Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu  Phƣơng pháp thống kê  Phƣơng pháp phân tích và dự báo  Phƣơng pháp so sánh Trong đó phƣơng pháp chủ yếu là phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu, phƣơng pháp thống kê. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc chia thành ba chƣơng:  Chƣơng I: Lý luận chung về BĐS và khái quát hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam  Chƣơng II: Thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng  Chƣơng III: Một số giải pháp tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Do khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp và thời gian có hạn cũng nhƣ việc hạn chế trong tìm kiếm và nghiên cứu tài liệu nên chắc chắn nội dung khoá luận của em không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình nghiên cứu. Em mong nhận đƣợc các ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những ngƣời quan tâm đến khóa luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cảm ơn. 3
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Xã hội ngày càng phát triển, cùng với sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, con ngƣời đang khai thác tối đa các nguồn lực để tạo ra các tài sản khác làm cho tài sản của các quốc gia ngày càng lớn mạnh và đa dạng, song đất đai và các tài sản gắn liền với nó vẫn là cơ sở của các tài sản trong nền kinh tế. Để quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản quốc gia, ngƣời ta có thể phân loại tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau nhƣ: phân loại theo tính chất của các tài sản, phân loại theo hình thức tồn tại hoặc phân loại theo hình thức sở hữu... Một trong những cách phân loại tài sản quốc gia phổ biến hiện nay là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển. Với cách phân loại này, tài sản quốc gia đƣợc chia làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời đƣợc. Tại Việt Nam, trƣớc thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 đƣợc ban hành, thuật ngữ động sản và BĐS hầu nhƣ không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: BĐS là các tài sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác do pháp luật quy định. 4
Nhƣ vậy, theo quy định trên cho thấy tính chất “không di dời đƣợc” là tiêu thức đầu tiên để xác định BĐS, trong đó BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Thêm vào đó khái niệm này cũng nhấn mạnh công trình xây dựng, tài sản khác nếu nhƣ không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhƣng khi gắn với đất đai, nhà ở thì đƣợc xem là BĐS. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Khái niệm này đƣa ra cách hiểu BĐS một cách bao quát nhất và phổ biến nhất. Trong suốt đề tài nghiên cứu, BĐS sẽ đƣợc hiểu theo khái niệm này. 1.1.1.2 Một số khái niệm khác có liên quan - Thị trƣờng BĐS: Khái niệm thị trƣờng BĐS xuất hiện cùng với các thị trƣờng hàng hóa khác. Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị trƣờng BĐS ở mỗi nƣớc tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trƣờng ở quốc gia đó. Ở nƣớc ta, trƣớc năm 1986, khi mà nền kinh tế hàng hóa chƣa phát triển thì thị trƣờng BĐS không đƣợc thừa nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của ngƣời dân thì thị trƣờng này vẫn ngầm tồn tại và phát triển dƣới các hình thức và mức độ khác nhau. Năm 1993, sau khi có Luật Đất đai thị trƣờng này trở nên sôi động hơn và đƣợc thừa nhận nhƣ một thị trƣờng hàng hóa. Hiện nay có khá nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS, tuy nhiên khái niệm của Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng về thị trƣờng BĐS đƣợc coi là tổng hợp và chung nhất: “Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”. - Kinh doanh BĐS: Khái niệm này đƣợc quy định cụ thể trong điều 4 Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 nhƣ sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho 5
thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời”. Các đối tƣợng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tƣ phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dƣới các hình thức nhƣ tiền, đất, công nghệ… Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Hoạt động này thƣờng có sự tham gia của các công ty tƣ vấn đầu tƣ, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán...Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy đƣợc phân chia rõ ràng nhƣng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói chung. 1.1.2. Phân loại bất động sản Từ quan niệm khác nhau của các nƣớc trong khái niệm về BĐS nên khó có thể đƣa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất. Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tƣợng khác nhau, có nhiều cách phân loại BĐS nhƣng nhìn chung chỉ mang tính chất tƣơng đối:  Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau: - Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trƣờng BĐS. Đối với loại hàng hóa này, ở một số nƣớc có nền kinh tế phát triển, đƣợc tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng mà thôi. Trong đất đai có thể chia nhỏ ra thành: + Đất đô thị, đất phi đô thị + Đất để xây dựng kiến trúc, đất dành cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trƣờng hợp khác. - Nhà ở: Là nơi cƣ ngụ cho các cá nhân và hộ gia đình. Với tốc độ tăng dân số chóng mặt nhƣ hiện nay, nhu cầu nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn nữa. Các nhà đầu tƣ chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các khu chung cƣ, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho ngƣời dân. Các hoạt động đƣợc cho phép với loại hàng hóa 6
này ở Việt Nam theo pháp luật hiện hành là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng nhƣ thế chấp và bảo hiểm.  Xét theo mục đích sử dụng BĐS: - BĐS công nghiệp: Gồm xƣởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nƣớc… Loại hình BĐS này vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trƣờng BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và đòi hỏi tính chất kĩ tuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tƣ cũng phải lớn, tuy nhiên loại hình này cũng mang lại lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tƣ. - BĐS thƣơng mại: Gồm toàn nhà văn phòng, trung tâm thƣơng mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao... Loại hình BĐS này đang có xu hƣớng phát triển mạnh mẽ đặc biệt là trong bối cảnh toàn cầu hóa nhƣ hiện nay. Nhu cầu thiết lập chi nhánh, văn phòng đại diện của các công ty đa quốc gia để mở rộng mạng lƣới hoạt động ra những thị trƣờng tiềm năng ngày càng gia tăng, kéo theo nó là sự ra đời của hàng loạt các toà nhà văn phòng, các khách sạn, các căn hộ cao cấp… Hơn nữa sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nƣớc làm cho nhu cầu về phân khúc thị trƣờng ngày càng lớn. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm trƣờng học, khu giảng đƣờng, BĐS thuộc quản lý của Nhà nƣớc...  Xét theo đặc điểm của loại hình BĐS: - BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình thƣơng mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc... Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH - HĐH) đất nƣớc cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta cũng nhƣ ở các nƣớc trên thế giới. - BĐS không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng… 7
- BĐS đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp. (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ Xây Dựng) 1.1.3. Đặc điểm của bất động sản  Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trƣờng BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tƣ, kiến trúc sƣ đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân…  Tính cố định Tính cố định là đặc trƣng để phân biệt BĐS với các loại hàng hóa khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phƣơng thức giao dịch và quản lý khác so với các thị trƣờng hàng hóa khác. Có thể thấy rằng với các hàng hóa khác, ngƣời mua và ngƣời bán có thể tùy ý di chuyển nhƣng điều này là không thể với loại hình BĐS. BĐS không thể đem đi trƣng bày hay giới thiệu ở nơi khác mà thông thƣờng ngƣời mua thƣờng tham khảo qua hình ảnh, bản vẽ kĩ thuật hoặc các tài liệu có hình thức mô tả khác. Cũng có lẽ vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có vẻ dễ dàng hơn các loại hàng hóa khác mặc dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định việc giao dịch BĐS phải thông qua các văn bản chứng từ, chứng thƣ về quyền sử dụng và phải đƣợc đăng kí với cơ quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp.  Tính bền lâu 8
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đƣợc xem nhƣ không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng đƣợc cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.  Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến.  Các tính chất khác - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh…chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 1.2.1 Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign direct investment - FDI) Cùng với quá trình toàn cầu hóa và khu vực hóa đời sống kinh tế - xã hội, cho tới nay FDI là một hoạt động phổ biến trên phạm vi toàn thế giới. Đây là một hoạt 9
động kinh tế đối ngoại quan trọng với quá trình phát triển kinh tế của các nƣớc. Tuy mỗi nƣớc có cách hiểu khác nhau về vấn đề này nhƣng nhìn chung, FDI đƣợc hiểu là: FDI là một hoạt động đầu tư được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự doanh nghiệp. (BPM5, fifth edition - khái niệm của IMF) Tại Việt Nam, luật Đầu tƣ năm 2005 mà quốc hội khoá XI Việt Nam đã thông qua có các khái niệm về “đầu tƣ”, “đầu tƣ trực tiếp”, “đầu tƣ nƣớc ngoài”, “đầu tƣ ra nƣớc ngoài” nhƣng không có khái niệm “đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài”. Tuy nhiên, có thể “gộp” các khái niệm trên lại và có thể hiểu FDI là hình thức đầu tư do nhà đầu nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở Việt Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 1.2.2 Đặc điểm Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài ở các nhóm nƣớc khác nhau có sự khác nhau về quy mô, cơ cấu, chính sách cũng nhƣ đƣa tới các tác động khác nhau. Việc nghiên cứu những đặc điểm cơ bản của FDI có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng đối với mỗi quốc gia, FDI có những đặc điểm cơ bản sau: • Tìm kiếm lợi nhuận: FDI chủ yếu là đầu tƣ tƣ nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi nhuận. Theo cách phân loại đầu tƣ nƣớc ngoài (ĐTNN) của UNCTAD, IMF và OECD, FDI là đầu tƣ tƣ nhân. Do chủ thể là tƣ nhân nên FDI có mục đích ƣu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nƣớc nhận đầu tƣ, nhất là các nƣớc đang phát triển cần lƣu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI, phải xây dựng cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp lý để hƣớng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của nƣớc mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tƣ.  Các chủ đầu tư nước ngoài phải đóng góp một tỷ lệ vốn tối thiểu trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tuỳ theo quy định của luật pháp từng nƣớc để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tƣ. Luật các nƣớc 10
thƣờng quy định không giống nhau về vấn đề này. Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, theo luật đầu tƣ đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 thì Việt Nam không quy định vốn tối thiểu của chủ đầu tƣ nƣớc ngoài nữa. Tỷ lệ đóng góp của các bên trong vốn điều lệ hoặc vốn pháp định sẽ quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời lợi nhuận và rủi ro cũng đƣợc phân chia dựa vào tỷ lệ này. • Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tƣ, nó mang tính chất thu nhập kinh doanh chứ không phải lợi tức. • Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà ĐTNN đƣợc quyền tự lựa chọn lĩnh vực đầu tƣ, hình thức đầu tƣ, thị trƣờng đầu tƣ, quy mô đầu tƣ cũng nhƣ công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đƣa ra những quyết định có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, không có những ràng buộc về chính trị, không để lại gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nƣớc nhận đầu tƣ. • FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nƣớc tiếp nhận đầu tƣ. Thông qua hoạt động FDI, nƣớc chủ nhà có thể tiếp nhận đƣợc công nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý. Ví dụ trong lĩnh vực bƣu chính viễn thông của Việt Nam, hầu hết công nghệ mới trong lĩnh vực này có đƣợc nhờ chuyển giao công nghệ từ nƣớc ngoài. 1.2.3 Phân loại a. Phân loại theo hướng đầu tư: - Dòng vốn đầu vào (inflow): Vốn từ nƣớc ngoài đầu tƣ vào nguồn lực quốc gia. - Dòng vốn đầu tƣ ra (outflow): Vốn trong nƣớc mang đầu tƣ vào các nguồn lực quốc gia khác. b. Phân loại theo mục tiêu: - Đầu tƣ mới (Greenfield Investment): là hoạt động đầu tƣ trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nƣớc ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại. - Mua lại và sáp nhập (M&A: Cross-border Merger and Acquisition): 11
Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của doanh nghiệp bị sáp nhập. Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm soát, chi phối toàn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại. Các hình thức của sáp nhập - Sáp nhập theo chiều ngang: Là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các công ty trong cùng một ngành kinh doanh (hay có thể nói là giữa các đối thủ cạnh tranh). - Sáp nhập theo chiều dọc: Là hình thức sáp nhập của các công ty khác nhau trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản phẩm cuối cùng. Có hai dạng sáp nhập theo chiều dọc là backward - liên kết giữa nhà cung cấp và công ty sản xuất và forward - liên kết giữa công ty sản xuất và nhà phân phối. Sáp nhập theo chiều dọc diễn ra nhiều trong lĩnh vực dầu mỏ. - Sáp nhập hỗn hợp (conglomerate): Là hình thức sáp nhập giữa các công ty kinh doanh trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu của những vụ sáp nhập nhƣ vậy là đa dạng hóa, và chúng thƣờng thu hút sự chú ý của những công ty có lƣợng tiền mặt lớn. Tại Việt Nam, mới chỉ có rất ít hoạt động mua lại và sáp nhập. M&A lại chủ yếu mạnh ở các nƣớc phát triển vì môi trƣờng pháp lý tốt, thị trƣờng vốn, tài chính đƣợc tự do hóa, doanh nghiệp ở các nƣớc này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nƣớc khác muốn vào nƣớc này để tận dụng tiếng tăm sẵn có thông qua M&A. c. Phân loại theo luật Việt Nam: - Doanh nghiệp liên doanh Doanh nghiệp liên doanh với nƣớc ngoài gọi tắt là liên doanh là hình thức đƣợc sử dụng rộng rãi nhất của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài trên thế giới từ trƣớc đến nay. Khái niệm liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh có tính chất quốc tế, hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về quốc tịch, quản lý, hệ thống tài chính, luật pháp và bản sác văn hoá, hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên 12
về vốn, quản lí lao động và cùng chịu trách nhiệm về lợi nhuận cũng nhƣ rủi ro có thể xảy ra Hiện nay, doanh nghiệp liên doanh là loại hình đƣợc nƣớc các nƣớc tiếp nhận đầu tƣ ƣa chuộng vì có điều kiện để học tập kinh nghiệm quản lý tiên tiến của nƣớc ngoài, đào tạo lao động, khẳng định dần chỗ đứng trên thị trƣờng thế giới. Ngoài ra việc liên doanh với nƣớc ngoài sẽ giúp các doanh nghiệp trong nƣớc sử dụng có hiệu quả những điều kiện sản xuất hiện có nhƣ nhà xƣởng, máy móc thiết bị, mở rộng thị trƣờng tiêu thụ... Tuy nhiên hình thức này đòi hỏi bên nƣớc chủ nhà phải có khả năng góp vốn, có đủ trình độ tham gia quan lý doanh nghiệp với bên nƣớc ngoài thì mới đạt hiệu quả cao trong việc liên doanh. - Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài Doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhƣng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu tƣ quốc tế. Khái niệm doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài là một thực thể kinh doanh có tƣ cách pháp nhân, đƣợc thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu tƣ và nƣớc sở tại. Với hình thức này, chủ ĐTNN không bị hạn chế bởi tỷ lệ góp vốn và đƣợc toàn quyền chủ động trong hoạt động sản xuất kinh doanh, do đó không xảy ra mâu thuẫn trong quá trình điều hành, quản lý kinh doanh nhƣ các hình thức đầu tƣ khác. - Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản đƣợc kí kết giữa đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên. Đối với nƣớc tiếp nhận đầu tƣ, hình thức này giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn, thiếu công nghệ, tạo ra thị trƣờng mới nhƣng lại khó thu hút đầu tƣ, chỉ thực hiện đƣợc đối với một số ít lĩnh vực dễ sinh lời. - Đầu tƣ theo hợp đồng BOT BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thuật ngữ để chỉ một số mô hình hay một cấu trúc sử dụng đầu tƣ tƣ nhân để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng dành riêng cho khu vực Nhà nƣớc. Vào cuối giai đoạn vận hành doanh nghiệp tƣ 13
nhân sẽ chuyển quyền sở hữu dự án về cho chính phủ. Ngoài hợp đồng BOT còn có BTO, BT. Hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh BTO và hợp đồng xây dựng chuyển giao BT, đƣợc hình thành tƣơng tự nhƣ hợp đồng BOT nhƣng có điểm khác là: đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà ĐTNN chuyển giao lại cho nƣớc chủ nhà và đƣợc chính phủ nƣớc chủ nhà dành cho quyền kinh doanh công trình đó hoặc công trình khác trong một thời gian đủ để hoàn lại toàn bộ vốn đầu tƣ và có lợi nhuận thoả đáng về công trình đã xây dựng và chuyển giao. Nhìn chung, hình thức này giúp nƣớc nhận đầu tƣ thu hút đƣợc vốn đầu tƣ vào những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn, do đó giảm đƣợc sức ép cho ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời nhanh chóng có đƣợc công trình kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh giúp khơi dậy các nguồn lực trong nƣớc và thu hút thêm FDI để phát triển kinh tế. Tuy nhiên với hình thức này nƣớc sở tại khó tiếp nhận kinh nghiệm quản lí và khó kiểm soát công trình. Mặt khác, Nhà nƣớc phải chịu mọi rủi ro ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tƣ. 1.2.4 Môi trƣờng đầu tƣ 1.2.4.1 Khái niệm: Môi trƣờng đầu tƣ đƣợc hiểu là bao gồm tất cả các điều kiện liên quan đến kinh tế, chính trị, cơ sở hạ tầng tác động đến hoạt động đầu tƣ và kết quả hoật động của doanh nghiệp (Wim P.M. Vijverberg - Giáo sư kinh tế trường đại học New York, 2005). 1.2.4.2 Các nhân tố của môi trường đầu tư Khi lựa chọn địa điểm để đầu tƣ ở nƣớc ngoài, chủ đầu tƣ sẽ phải cân nhắc đến các điều kiện sản xuất, kinh doanh ở địa điểm đó xem có thuận lợi hay không nghĩa là cân nhắc đến các yếu tố có liên quan đến lợi thế địa điểm của nƣớc nhận đầu tƣ. Các nhân của môi trƣờng đầu tƣ ở nƣớc sở tại đƣợc chia thành ba nhóm : Thứ nhất là các yếu tố của môi trường tự nhiên và môi trường kinh tế: - Môi trường tự nhiên:  Tài nguyên thiên nhiên: Việc có sẵn các nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thƣờng là yếu tố cơ bản thu hút FDI của các nƣớc. Các nƣớc chủ đầu tƣ, vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn nguyên liệu thô trên thị trƣờng thế giới, muốn giảm bớt 14
sự phụ thuộc này để đảm bảo tính ổn định cho nền kinh tế. Họ tìm cách đầu tƣ trực tiếp sang các nƣớc có nhiều tài nguyên để có đƣợc quyền khai thác lâu dài các nguồn tài nguyên đó. Trong khi đó phần lớn các nƣớc đang phát triển đều thiếu vốn, đặc biệt là thiếu thiết bị, công nghệ khai thác, kỹ thuật bán hàng, cơ sở hạ tầng, ... để khai thác các nguồn lực của mình.  Lực lƣợng lao động dồi dào, trình độ thấp và giá rẻ ở nhiều nƣớc đang phát triển cũng thu hút đƣợc sự quan tâm của các nhà ĐTNN. Lực lƣợng này đáp ứng đƣợc nhu cầu của các doanh nghiệp chế tạo cần nhiều lao động. Ngƣợc lại, những ngành, lĩnh vực, những dự án đầu tƣ đòi hỏi công nghệ cao thƣờng kèm theo yêu cầu về lao động có trình độ cao, có tay nghề và đƣợc đào tạo bài bản.  Cơ sở hạ tầng nhƣ cảng, đƣờng bộ, hệ thống cung cấp năng lƣợng, mạng lƣới viễn thông... cũng ảnh hƣởng nhiều đến hiệu quả hoạt động đầu tƣ. Chính vì vậy khi lựa chọn địa điểm đầu tƣ các chủ ĐTNN phải cân nhắc vấn đề này. - Môi trường kinh tế: Nhiều nhà kinh tế cho rằng các yếu tố kinh tế của nƣớc nhận đầu tƣ là những yếu tố có ảnh hƣởng quyết định trong thu hút FDI. Nhà ĐTNN luôn nghiên cứu kĩ lƣỡng về tình hình phát triển kinh tế của quốc gia hay khu vực mà họ tiến hành đầu tƣ vì nó đảm bảo tính hiệu quả cho đồng vốn đầu tƣ của họ. Vì vậy, một quốc gia hay khu vực có nền kinh tế phát triển ổn định sẽ là yếu tố đảm bảo hơn, giúp các nhà ĐTNN yên tâm khi tiến hành đầu tƣ tại quốc gia hay khu vực đó. Thứ hai là khung chính sách về FDI của nước nhận đầu tư, bao gồm các qui định liên quan trực tiếp đến FDI và các qui định có ảnh hƣởng gián tiếp đến FDI. Các qui định của luật pháp và chính sách liên quan trực tiếp FDI bao gồm các qui định về việc thành lập và hoạt động của các nhà ĐTNN(cho phép, hạn chế, cấm đầu tƣ vào một số ngành, lĩnh vực; cho phép tự do hay hạn chế quyền sở hữu của các chủ ĐTNN đối với các dự án; cho phép tự do hoạt động hay áp đặt một số điều kiện hoạt động; có hay không các ƣu đãi nhằm khuyến khích FDI; ...), các tiêu chuẩn đối xử đối với FDI (phân biệt hay không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tƣ 15