Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An đến tháng 8 năm 2018

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:71

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu việc thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu cụ thể tại các xóm Văn Tiến, xóm Kiên Trung, xóm Kim Sơn và xóm Đông Phong thuộc xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An; đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu; đề xuất một số các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn xã.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An đến tháng 8 năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO XUÂN TÙNG Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ QUỲNH VINH, THỊ XÃ HOÀNG MAI, TỈNH NGHỆ AN ĐẾN THÁNG 08 NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐÀO XUÂN TÙNG Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI XÃ QUỲNH VINH, THỊ XÃ HOÀNG MAI, TỈNH NGHỆ AN ĐẾN THÁNG 08 NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 – QLĐĐ - N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Thực tập là khâu rất quan trọng của mỗi sinh viên trong quá trình thực tập. Đây là thời gian giúp cho sinh viên củng cố kiến thức đã học ở trong nhà trường, ứng dụng kiến thức vào trong thực tế. Đồng thời nâng cao trình độ chuyên môn, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành lang vững chắc cho sinh viên khi ra trường có thể làm tốt công việc được giao. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sau khi hoàn thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An với đề tài: “Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An đến tháng 8 năm 2018”. Khóa luận được hoàn thành nhờ sự quan tâm giúp đỡ của các đơn vị, cơ quan và nhà trường. Em xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nơi đã đào tạo, giảng dạy, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại nhà trường. Em vô cùng cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em tận tình trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ, đồng thời em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các cô chú cán bộ đơn vị tư vấn công ty cổ phần TN&MT Phương Bắc đã nhiệt tình chỉ bảo, tạo điều kiện giúp cho em làm quen với thực tế và cung cấp các số liệu, tài liệu giúp em hoàn thành tốt đợt thực tập, và em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Quỳnh Vinh đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình nghiên cứu đề tài.
ii Em xin bày tỏ lòng cảm ơn tới bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã động viên, cộng tác giúp đỡ em thực hiện đề tài này. Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo và tất cả các bạn sinh viên để khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2019 Sinh viên Đào Xuân Tùng
iii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1. Danh sách các xóm tại xã Quỳnh Vinh năm 2018 ..................................34 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Quỳnh Vinh năm 2018 ............................34 Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018. ..............................43 Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Hoàng Mai đến tháng 8 năm 2018 ...........................................................46 Bảng 4.4. Bảng tổng hợp số hộ gia đình cá nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018 ...............................48 Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh .....................................................................................................51 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp mới GCNQSD tại bốn xóm thuộc xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018 ...............................................................................................53
iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................21 Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu hiện trạng sử dụng đất xã Quỳnh Vinh năm 2018 ...........36 Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu diện tích đất kê khai cấp GCNQSDĐ lần đầu theo xóm tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018. ....................................................................42 Hình 4.3. Biểu đồ cơ cấu các loại đất kê khai cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018. .....................................................................................45 Hình 4.4. Biểu đồ cơ cấu các loại đất đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ lân đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018 ..........................................................................47 Hình 4.5. Cơ cấu các loại đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018 ...............................................................................................50 Hình 4.6. Biểu đồ cơ cấu kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018 ......................................................................................................54
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và môi trường PTNMT Phòng Tài nguyên và môi trường GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐK QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất HTX NLN Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp NĐ-CP Nghị định chính phủ UBND Uỷ ban nhân dân SDĐ Sử dụng đất
vi MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... iii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..........................................................................v MỤC LỤC ................................................................................................................ vi PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 1.2. Mục tiêu thực hiện ...............................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu chung ................................................ Error! Bookmark not defined. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................ Error! Bookmark not defined. 1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................................2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................................3 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. ...........................................................3 2.1.1. Đăng kí đất đai. .................................................................................................3 2.1.2. Quyền sử dụng đất. ...........................................................................................4 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .......................................4 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..................................................................................................................5 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..................................................................................6 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .......................................................................................6 2.3. Cơ sở thực tiễn .....................................................................................................9 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới .........................9
vii 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ...................................................9 2.4. Những quy định chung về giấy chứng nhận ......................................................11 2.4.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................................11 2.4.2. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .....................................................................................12 2.4.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. .....................................................................................12 2.4.4. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ...............................................................13 2.4.5. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ......................................................................17 2.4.6. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ................................................................................18 2.4.7. Mẫu GCN ........................................................................................................20 2.5. Một số nghiên cứu về công tác cấp giấy CNQSDĐ. .........................................21 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....25 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................25 3.1.1. Đối tượng ........................................................................................................25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................25 3.2. Thời gian nghiên cứu .........................................................................................25 3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................25 3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An.....................................................................................................25 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai của tại xã Quỳnh Vinh ..........................................25 3.2.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 11 năm 2018. ..................................................................................................................25 3.2.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Quỳnh Vinh. ..............................................................................................................25
viii 3.2.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSD đất tại xã Quỳnh Vinh. ..............................................................................................................26 3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................26 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................26 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................26 3.4.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................27 3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá ....................................................................27 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................28 4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Quỳnh Vinh. ..............28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................28 4.2. Tình hình sử dụng đất đai tại xã Quỳnh Vinh ....................................................34 4.3. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An đến tháng 8 năm 2018. ...............................................................................37 4.3.1. Trình tự cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. ............................................................................................................39 4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh đến tháng 8 năm 2018. .....................................................................................................42 4.4. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu tại xã Quỳnh Vinh. ..............................................................................................................55 4.4.1. Những thuận lợi ..............................................................................................55 4.4.2. Những khó khăn ..............................................................................................55 4.5. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Quỳnh Vinh. .....56 4.5.1. Giải pháp chung ..............................................................................................56 4.5.2. Giải pháp cụ thể cho từng trường hợp tồn tại trên địa bàn xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. ...................................................................................57 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................58 5.1. Kết luận ..............................................................................................................58 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí...Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì yêu cầu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Có thể thấy rằng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn chậm, thiếu sự đồng đều, ở các vùng khác nhau thì tiến độ cũng khác nhau do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách
2 quan ở từng địa phương. Trên địa bàn tỉnh Nghệ An công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang thực hiện tốt. Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu cần thiết của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của giảng viên TS. Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An đến tháng 8 năm 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài. - Thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu cụ thể tại các xóm Văn Tiến, xóm Kiên Trung, xóm Kim Sơn và xóm Đông Phong thuộc xã Quỳnh Vinh, thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. - Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu. - Đề xuất một số các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn xã. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. 2.1.1. Đăng kí đất đai. * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. [9] * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. [9] * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. [9] * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. [7]
4 * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: [7] - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. 2.1.2. Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đại diện sở chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Luật này cũng quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai , chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Việt Nam.[9] 2.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao
5 gồm quyền chiếm đoạt, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Khái niệm. Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. [9] * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận. - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay. [9] - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai. [9]
6 - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN. 2.1.5. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: [9] - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người SDĐđược Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. [9] 2.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Thời kỳ từ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời: Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XI, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
7 Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005. Quyết định 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên môi trường ban hành quy định về GCN. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. * Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay: - Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính. - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm
8 kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. * Các văn bản dưới luật ở các cấp tại tỉnh Nghệ An - Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quyết định số 78/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 về việc ban hành quy định giao đất ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quyết định số 46/2013/QĐ-UBND ngày 21/8/2013 về việc ban hành quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đước giao đất không đúng thẩm quyền để làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quyết định số 2342/QĐ-UBND ngày 11/4/2013 về việc đẩy nhanh việc cấp GCN QSD đất cho các tổ chức đang quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An theo Chỉ thị 1474/CT-TTg; - Chỉ thị số 08/2012/CT-TU ngày 08/05/2012 của UBND tỉnh Nghệ An về việc đẩy mạnh vận động nông dân Dồn điền đổi thửa và khuyến khích tích tụ ruộng đất để phát triển sản xuất quy mô lớn trong nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quy trình số 420/TNMT-ĐKTK ngày 04/03/2008 của Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An về quy trình tổ chức kê khai đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp đổi GCNQSD đất sau chuyển đổi ruộng đất. - Hướng dẫn lập hồ sơ kiểm tra nghiệm thu công trình lưới địa chính, đo đạc bản đồ địa chính các tỷ lệ trên địa bàn tỉnh Nghệ An số 779/STNMT – ĐĐBĐ ngày 06 tháng 04 năm 2007. - Hướng dẫn số 671 ngày 19 tháng 3 năm 2009 về việc thực hiện các nội dung Quy phạm năm 2008, của Sở Tài nguyên Môi trường.
9 - Công văn số 2328/STNMT-ĐĐBĐ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An ngày 25 tháng 8 năm 2011 về việc “ Hướng dẫn thực hiện Thông tư 21/2011/TT-BTNMT” 2.3. Cơ sở thực tiễn 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới - Tại Mỹ: Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện, đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.[8] - Tại Thái Lan: Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là bìa vàng. Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp đó. Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. [8] 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai. Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước. Cùng với những quy định của Luật đất đai 2013 các văn bản luật
10 chi tiết hướng dẫn luật đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận. [12] Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau: [12] Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng. [12] Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. [12] *Tình hình cấp GCNQSDĐ thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An. UBND thị xã tích cực chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn thực hiện tốt công tác cấp đổi, cấp lần đầu GCNQSD đất tại các xã đã được đo đạc bản đồ địa chính trong năm 2016, 2017 trên địa bàn thị xã. Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND thị xã về kế hoạch cấp GCNQSDĐ và các văn bản chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn cấp GCNQSD đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với UBND các xã, phường, thị trấn triển khai công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thị xã theo Kế hoạch.