Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:67

Thêm vào BST

Báo xấu

35
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm nắm được quá trình thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội; đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác CGCNQSDĐ trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- ĐINH THỊ YẾN Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH, HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Thái Nguyên, năm 2019
i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- ĐINH THỊ YẾN Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CẨM LĨNH, HUYỆN HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K47 - QLĐĐ - N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Đình Thi Thái Nguyên, năm 2019
ii LỜI CẢM ƠN Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sau khi hoàn thành khóa học ở trường em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại xã Cẩm Lĩnh,huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội với đề tài:“Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018”. Để hoàn thành khóa luận này trước hết em xin chân trọng cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy ThS.Nguyễn Đình Thi, giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.Thầy đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các anh, các chị trong công ty cổ phần Phát Triển Sông Đà. Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình. Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài. Do thời gian thực tập có hạn nên khóa luận không thể tránh những thiếu sót và hạn chế, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Sinh viên Đinh Thị Yến
iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ................ 33 Bảng 4.2. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ ở một số thôn thuộc xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ............... 41 Bảng 4.3. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ... 45 Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ ....................................................................................... 46 Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ . 48 Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ của một số thôn tại xã Cẩm Lĩnh năm 2018 .................................................................................. 50
iv DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................... 17 Hình 4.1: Bản đồ xã Cẩm Lĩnh ....................................................................... 25 Hình 4.2 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........... 35
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên và môi trường GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX NLN Hợp tác xã Nông Lâm nghiệp MTTQ Mặt Trận Tổ Quốc NĐ-CP Nghị định chính phủ QSD Quyền sử dụng TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân
vi MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. iii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. v MỤC LỤC ........................................................................................................ vi PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 4 2.1.1. Đăng kí đất đai ........................................................................................ 4 2.1.2. Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .... 5 2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................... 6 2.1.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 8 2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 9
vii 2.1.6. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 11 2.1.7. Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 12 2.1.8. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 13 2.1.9. Mẫu giấy chứng nhận ............................................................................ 15 2.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 17 2.2.1. Thời kỳ luật đất đai 2003 đến trước khi luật đất đai 2013 ra đời ......... 17 2.2.2. Từ khi luật đất đai 2013 ra đời đến nay ................................................ 19 2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 20 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới ............. 20 2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam ....................................... 21 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 23 3.1. Đối tượng, phạm vi thực hiện .................................................................. 23 3.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 23 3.1.2. Phạm vi thực hiện.................................................................................. 23 3.2. Thời gian thực hiện .................................................................................. 23 3.3. Nội dung thực hiện ................................................................................... 23 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất xã Cẩm Lĩnh .................................................................................................... 23 3.3.2. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSD đất tại xã Cẩm Lĩnhnăm 2018 23 3.3.3. Những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp mới GCNQSD đất và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh ....... 23 3.4. Phương pháp thực hiện............................................................................. 23 3.4.1. Phương pháp điều tra ............................................................................ 23 3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 24 3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 24
viii 3.4.4. Phương pháp phân tích, đánh giá .......................................................... 24 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 25 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiện trạng sử dụng đất của xã Cẩm Lĩnh ............................................................................................. 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 25 4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 25 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 26 4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 26 4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 26 4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................... 27 4.1.2. Điều kiện kinh tế ................................................................................... 28 4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 28 4.1.2.2. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 29 4.1.3. Điều kiện xã hội .................................................................................... 30 4.1.3.1. Tình hình dân số, lao động ................................................................. 30 4.1.3.2. Công tác y tế - giáo dục ..................................................................... 31 4.1.3.3. Chính sách xã hội ............................................................................... 32 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 32 4.2. Thực hiện công tác cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018 .............................................................. 35 4.2.1. Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................. 35 4.2.2. Kết quả quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh năm 2018 ........................................................................................ 39 4.2.2.1. Tiến hành kê khai ............................................................................... 39 4.2.2.2. Tiến hành công khai hồ sơ cấp GCNQSDĐ ...................................... 43 4.2.2.3. Ví dụ về các trường hợp không đủ điều kiện ..................................... 48 4.2.2.4. Tiếp nhận hồ sơ và viết giấy chứng nhận .......................................... 49
ix 4.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Cẩm Lĩnh .................................................................................................... 52 4.3.1. Những thuận lợi..................................................................................... 52 4.3.2. Những khó khăn .................................................................................... 52 4.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Cẩm Lĩnh ... 53 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 54 5.1. Kết luận .................................................................................................... 54 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 56 I. Tài liệu Tiếng Việt ....................................................................................... 56 II. Trang Web .................................................................................................. 57
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Ở Việt Nam, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Một trong những công cụ quản lý hết sức quan trọng của nhà nước về đất đai là đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của nhà nước, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhà nước không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng, giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, kinh doanh và cũng là cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. Hoạt động của thị trường Bất động sản đang diễn ra với tốc độ nhanh, góp phần tăng trưởng kinh tế, để thị trường này hoạt động công khai, minh bạch thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiêm túc. Cẩm Lĩnh là một xã thuộc huyện Ba Vì Thành phố Hà Nội, huyện đã gặt hái được một số thành công trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song gặp không ít những khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động.
2 Vì vậy, việc tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc, đề ra phương hướng giải quyết, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh là hết sức cần thiết. Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công, giúp đỡ của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, công ty cổ phần phát triển Sông Đà, dưới sự hướng dẫn của Ths. Nguyễn Đình Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018”. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát - Thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội năm 2018. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Nắm được quá trình thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh, huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện công tác cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác CGCNQSDĐ trên địa bàn xã Cẩm Lĩnh. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học + Vận dụng kiến thức đã học vào rèn luyện về kỹ năng điều tra, tổng hợp và phân tích số liệu, tiếp thu và học hỏi những kinh nghiệm từ thực tế. + Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn.
3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Qua quá trình thực hiện sẽ thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ trong thực tế, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế. - Thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2.1.1. Đăng kí đất đai * Khái niệm đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội[5]. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật[5]. * Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất[5]. * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để
5 quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai[5]. * Hình thức đăng ký đất đai: Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: - Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. - Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập [5]. 2.1.2. Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ
6 này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. * Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. 2.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất * Khái niệm Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013[6]:“Giấy
7 chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. * Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận - Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay[6]. - Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai[6]. - Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN [6]. * Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, [6] quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho
8 thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai. - GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. 2.1.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật đất đai 2013 [6] và Điều 37 của Nghị định 43 [3] về việc thi hành Luật đất đai 2013. Theo điều 105 Luật đất đai 2013 [6], quy định như sau: 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
9 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2.1.5. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật đất đai 2013 [6] như sau: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. 2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi
10 đầy đủ tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. 3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. 4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc giấy chứng