Khóa luận tốt nghiệp: Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:81

Thêm vào BST

Báo xấu

48
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong công tác này; phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRÂM ANH Tên đề tài: “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 ” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLTN&MT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRÂM ANH Tên đề tài: “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLTN&MT Lớp : K47- QLTN&MT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện khóa luận này em được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Quang Thi - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ Phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho em trong quá trình học tập và hoàn thành khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, các Anh, chị làm việc tại Phòng Tài chính đất và bồi thường GPMB Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu khóa luận này. Em xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên em, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu khóa luận này. Em xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 4 năm 2019 Sinh viên Nguyễn Trâm Anh
ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn .......................... 29 tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 29 Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ........................... 38 Bảng 4.2:Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban hành ................................................................................................................. 39 Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành ....... 39 Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018 .................................................. 41 Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường............. 44 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 44 Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................................... 45
iii MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 2 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: ........................................................................... 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4 2.1.Một số khái niệm cơ bản ............................................................................. 4 2.1.1.Giá đất ...................................................................................................... 4 2.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 6 2.1.3. Thị trường đất đai .................................................................................... 7 2.2.Quản lý nhà nước về giá đất........................................................................ 9 2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất ................................................... 9 2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất ....................................................................................................... 9 2.2.3. Định giá đất cụ thể ................................................................................ 11 2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 16 2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 18 2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất .......................................................... 19 2.4.1.Yếu tố thông thường .............................................................................. 19 2.4.2.Yếu tố khu vực ....................................................................................... 21 2.4.3.Yếu tố cá biệt ......................................................................................... 21 2.4.4. Yếu tố quy hoạch .................................................................................. 22 2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất ........................ 22 2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên ............................................................................................................. 23
iv 2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh ........................................... 23 2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất ......... 25 2.6.3. Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên .......... 25 2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên ............................... 26 2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ............ 29 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 31 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 31 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu: ........................................................................... 31 3.1.2.Phạm vi nghiên cứu:............................................................................... 31 3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu ................................................................ 31 3.2.1.Thời gian thực tập .................................................................................. 31 3.2.2.Địa điểm thực tập ................................................................................... 31 3.3.Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 32 3.4.2.Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo .......................... 33 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................ 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên ...................... 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích ................................................... 34 4.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ..................................................... 34 4.1.3. Tình hình phân bố dân cư...................................................................... 36 4.1.4. Về tài nguyên nông nghiệp .................................................................... 36 4.1.5.Về tài nguyên khoáng sản....................................................................... 37 4.1.6. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội ....................................................... 38 4.1.7. Môi trường nhân lực.............................................................................. 38 4.2. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................................... 39 4.2.1. Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên .... 39 4.2.2. Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên ................ 44
v 4.3. Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên ......................... 47 4.3.1. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất ........ 47 4.3.2.Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên .............................. 48 4.3.3.Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên .............. 56 4.4. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................... 57 4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ................ 57 4.4.1.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất ......................................................... 57 4.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .......... 59 4.5.1. Những mặt đạt được .............................................................................. 59 4.5.2. Những tồn tại, hạn chế .......................................................................... 60 4.5.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ............................................... 61 4.6.Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 62 4.6.1. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới ................. 62 4.6.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ......................................................................... 64 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 66 5.1.Kết luận ..................................................................................................... 66 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 69
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC Bộ Tài chính BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CP Chính phủ GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HĐTĐ Hội đồng thẩm định KHĐT Kế hoạch đầu tư NĐ Nghị định NQ Nghị quyết P Phường QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng TNMT Tài nguyên môi trường TP Thành phố TPTN Thành phố Thái Nguyên TT Thông tư TT Trung tâm TX Thị xã UBDT Ủy ban dân tộc UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam Đồng VPHC Vi phạm hành chính VT Vị trí
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các công trình giao thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập trung... đang được xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được nhiệm vụ trên thì đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật. Thái Nguyên là một tỉnh ở , tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên là một trung tâm kinh tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc Việt Nam. Từ khi được tái lập vào năm 1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói
2 riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Tuy nhiên, các vấn đề về định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường. Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái Nguyên nói riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên và TS. Nguyễn Quang Thi em lựa chọn đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình là “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 – 2018 ” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong công tác này. - Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; - Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên; - Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này. 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan, đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất. Làm tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên khóa sau.
3 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh. Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1.Một số khái niệm cơ bản 2.1.1.Giá đất “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. “Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị. Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định”. Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản lý về đất đai mà hình thành. Thông thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất. Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông
5 thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra. Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. 2.1.1.1.Giá đất do Nhà nước quy định - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy định thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112
6 Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01của năm đầu kỳ được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tình phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. 2.1.1.2. Giá đất thị trường Giá cả, giá cả thị trường. - Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng khô ng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau. Vì giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua. - Mục đích của người mua và bán đất. - Nhu cầu về đất đai của thị trường. - Tác động của môi trường sống và xã hội. - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. 2.1.2. Định giá đất Khái niệm
7 Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất. 2.1.3. Thị trường đất đai 2.1.3.1. Khái niệm Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường nước ta. 2.1.3.2. Yếu tố cấu thành Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu
8 dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại 2.1.3.3. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. 2.1.3.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong
9 công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…). 2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quản lý nhà nước về giá đất với thị trường đất đai Giữa nhà nước và thị trường đất đai luôn có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau. Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều của nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong nước đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu được của nhà nước trong thị trường đất đai thông qua các chính sách về giá đất và phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại. Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị trường đất đai thông qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp hạ nhiệt thị trường đất đai. Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu. 2.2.Quản lý nhà nước về giá đất 2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai trong phạm vi biên giới quốc gia. 2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất 2.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất * Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)
10 Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. * Nội dung khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP) Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây: a) Nhóm đất nông nghiệp: - Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Khung giá đất trồng cây lâu năm; - Khung giá đất rừng sản xuất; - Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; - Khung giá đất làm muối. b) Nhóm đất phi nông nghiệp: - Khung giá đất ở tại nông thôn; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; - Khung giá đất ở tại đô thị; - Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. 2.2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất Căn cứ xây dựng bảng giá đất Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do
11 Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. *Nội dung bảng giá đất Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây: a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm; c) Bảng giá đất rừng sản xuất; d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; đ) Bảng giá đất làm muối; e) Bảng giá đất ở tại nông thôn; g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; i) Bảng giá đất ở tại đô thị; k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; 2.2.3. Định giá đất cụ thể 2.2.3.1. Mục đích của định giá đất Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm của thời gian. Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân
12 sự khác. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho thuê, thế chấp, cầm cố. Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai. 2.2.3.2. Nguyên tắc của định giá đất Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b. Theo thời hạn sử dụng đất; c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau. 2.2.3.3. Phương pháp định giá đất Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về giá đất Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013. Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về giá đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá