Luận văn: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Bidao13 Bidao13 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

399
lượt xem 148
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

"Luận văn: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh" nghiên cứu nhằm mục tiêu tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường bất động sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ đó đề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Luận văn Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh
L IM ðU Tính c p thi t c a ñ tài : M c dù m i ñư c hình thành trong m t kho ng th i gian chưa lâu nhưng ñ n nay, th trư ng B t ñ ng s n Vi t Nam nói chung và TP.HCM nói riêng ñã ñư c nhi u nư c trên th gi i ñánh giá cao. Chính th trư ng B t ñ ng s n ñã góp ph n thúc ñ y quá trình hi n ñ i hóa và ñô th hóa, mang l i nhi u gi i pháp nhà cho các t ng l p dân cư, thu hút m nh m nhi u ngu n v n ñ u tư cho n n kinh t . Có th nói, th trư ng B t ñ ng s n ngày càng ñóng v trí quan tr ng trong n n kinh t xã h i nư c ta. Cùng v i kh năng phát tri n m nh m , th trư ng B t ñ ng s n cũng không th tránh kh i nh ng tác ñ ng t nhi u hư ng như: tâm lý dân cư, s chu chuy n lu ng v n ñ u tư qua l i gi a các th trư ng, các chính sách tín d ng, các quy ñ nh v ñ t ñai, nhà c a nhà nư c. Chính vì l ñó, th trư ng B t ñ ng s n ñã tr i qua nhi u giai ño n thăng hoa nhưng cũng có nh ng th i kỳ tr m l ng. V i nhi u n l c trong ho t ñ ng qu n lý, nhà nư c ñã ban hành nhi u chính sách ñ ñi u ti t th trư ng B t ñ ng s n nh m ñ m b o th trư ng luôn ñi theo m t qu ñ o lành m nh và là ñ ng l c phát tri n n n kinh t . Tuy nhiên, nh ng tác ñ ng tích c c ñ n th trư ng t nh ng chính sách luôn ñòi h i m t kho ng th i gian c n thi t ñ phát huy hi u qu , và hơn th n a, r t nhi u chính sách ñư c ban hành, b t kỳ qu c gia nào, cũng ph i ñánh ñ i nh ng l i ích kinh t trư c m t ñ ñ t ñư c hi u qu lâu dài và b n v ng. Do ñó, nh ng thay ñ i v chính sách tài chính, chính sách ti n t , tín d ng, s thay ñ i các s c thu liên quan ñ n B t ñ ng s n, cùng nh ng tác ñ ng l n t s m t cân ñ i cung-c u trên th trư ng B t ñ ng s n, kèm theo ñó là tình hình l m phát, s b t n c a
kinh t toàn c u, hi n tư ng suy thoái th trư ng B t ñ ng s n nhi u nu c trên th gi i ñã khi n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM t ñ u năm 2008 ñ n nay ñã g p nhi u tr ng i trong lu ng gió phát tri n m nh m . ð ng trư c th c tr ng trên, vi c nghiên c u tìm ra các gi i pháp giúp th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM phát tri n và ho t ñ ng n ñ nh là vi c h t s c c p thi t trong th i ñi m này M c ñích nghiên c u: ð tài " Phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong giai ño n hi n nay thông qua các gi i pháp tài chính" ñư c tác gi th c hi n v i mong mu n phân tích nh ng h n ch trên th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM , tìm hi u nh ng phương th c hi u qu trong vi c phát tri n th trư ng B t ñ ng s n c a nhi u nư c trên th gi i qua các gi i pháp tài chính, t ñó ñ ra nh ng gi i pháp tài chính phù h p v i tình hình trong nư c nói chung và TP.HCM nói riêng ñ giúp th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM vư t qua nh ng khó khăn, ñ ng v ng và phát tri n trong hoàn c nh hi n nay. ð i tư ng, ph m vi và phương pháp nghiên c u: ð i tư ng nghiên c u c a ñ tài là th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM. Ph m vi th i gian nghiên c u là giai ño n t ñ u năm 2008 ñ n h t Quý II năm 2008. ðây là giai ño n có nhi u bi n ñ ng m nh trên th trư ng B t ñ ng s n t p TP.HCM trong vòng 2 năm tr l i ñây. Trên cơ s lý thuy t Tài Chính Công, Qu n Tr R i Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thu , Tài Chính Ti n T , ñ tài ñư c th c hi n d a trên các phương pháp: Phương pháp so sánh: ñư c tác gi s d ng ñ so sánh s bi n ñ ng trên th trư ng B t ñ ng s n gi a giai ño n nghiên c u v i các giai ño n trong quá kh Phương pháp di n d ch và t ng h p: ñư c tác gi s d ng ñ làm cơ s cho vi c làm rõ các th c tr ng và ñ xu t các gi i pháp nh m phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM Bên c nh ñó, tác gi còn tìm hi u, tóm lư c nh ng k t qu nghiên c u trư c ñó ñ b sung cho vi c nghiên c u ñ tài này.
B c c c a ñ tài: V cơ b n, ñ tài ñư c s p x p g m 3 chương như sau: Chương 1: T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n Chương 2: Th c tr ng tình hình phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong th i gian qua Chương 3: Gi i pháp tài chính nh m phát tri n th trư ng B t ñ ng s n t i TP.HCM trong giai ño n hi n nay
Chương 1: T NG QUAN V TH TRƯ NG B T ð NG S N 1.1 T ng quan v th trư ng B t ñ ng s n: 1.1.1 Khái ni m, ñ c ñi m c a B t ñ ng s n và th tru ng B t ñ ng s n: 1.1.1.1 Khái ni m b t ñ ng s n: Vi c phân lo i tài s n thành “B t ñ ng s n” và “ð ng s n” có ngu n g c t Lu t c La Mã, theo ñó b t ñ ng s n không ch là ñ t ñai, c a c i trong lòng ñ t mà còn là t t c nh ng gì ñư c t o ra do s c lao ñ ng c a con ngư i trên m nh ñ t. B t ñ ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan ñ n ñ t ñai hay g n li n v i ñ t ñai, nh ng v t trên m t ñ t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th . Pháp lu t c a nhi u nư c trên th gi i ñ u th ng nh t ch coi B t ñ ng s n g m ñ t ñai và nh ng tài s n g n li n v i ñ t ñai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i nư c cũng có nh ng nét ñ c thù riêng th hi n quan ñi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m b t ñ ng s n và ñ ng s n”. H u h t các nư c ñ u coi B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng tài s n có liên quan ñ n ñ t ñai, không tách r i v i ñ t ñai, ñư c xác ñ nh b i v trí ñ a lý c a ñ t (ði u 517, 518 Lu t Dân s C ng hoà Pháp, ði u 86 Lu t Dân s Nh t B n, ði u 130 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang Nga, ði u 94, 96 Lu t Dân s C ng hoà Liên bang ð c…). Tuy nhiên, Nga quy ñ nh c th b t ñ ng s n là “m nh ñ t” ch không ph i là ñ t ñai nói chung. Vi c ghi nh n này là h p lý b i ñ t ñai nói chung là b ph n c a lãnh th , không th là ñ i tư ng c a giao d ch dân s . Tuy nhiên, m i nư c l i có quan ni m khác nhau v nh ng tài s n “g n li n” v i ñ t ñai ñư c coi là B t ñ ng s n. ði u 520 Lu t Dân s Pháp quy ñ nh “mùa màng chưa g t, trái cây chưa b t kh i cây là B t ñ ng s n, n u ñã b t kh i cây ñư c coi là ñ ng s n”. Tương t , quy ñ nh này cũng ñư c th hi n Lu t Dân s Nh t B n, B lu t Dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ði u 100 Lu t Dân s Thái Lan quy ñ nh: “B t ñ ng s n là ñ t ñai và nh ng v t g n li n
v i ñ t ñai, bao g m c nh ng quy n g n v i vi c s h u ñ t ñai”. Lu t Dân s ð c ñưa ra khái ni m B t ñ ng s n bao g m ñ t ñai và các tài s n g n v i ñ t. Như v y, có hai cách di n ñ t chính: th nh t, miêu t c th nh ng gì ñư c coi là “g n li n v i ñ t ñai”, và do v y là B t ñ ng s n; th hai, không gi i thích rõ v khái ni m này và d n t i các cách hi u r t khác nhau v nh ng tài s n “g n li n v i ñ t ñai”. Lu t Dân s Nga năm 1994 quy ñ nh v B t ñ ng s n ñã có nh ng ñi m khác bi t ñáng chú ý so v i các Lu t Dân s truy n th ng. ði u 130 c a Lu t này m t m t, li t kê tương t theo cách c a các Lu t Dân s truy n th ng; m t khác, ñưa ra khái ni m chung v B t ñ ng s n là “nh ng ñ i tư ng mà d ch chuy n s làm t n h i ñ n giá tr c a chúng”. Bên c nh ñó, Lu t này còn li t kê nh ng v t không liên quan gì ñ n ñ t ñai như “tàu bi n, máy bay, phương ti n vũ tr …” cũng là các B t ñ ng s n. Theo B lu t Dân s năm 2005 c a nư c C ng hoà Xã h i Ch nghĩa Vi t Nam, t i ði u 174 có quy ñ nh: “B t ñ ng s n là các tài s n bao g m: ð t ñai; Nhà, công trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c các tài s n g n li n v i nhà, công trình xây d ng ñó; Các tài s n khác g n li n v i ñ t ñai; Các tài s n khác do pháp lu t quy ñ nh”. Như v y, khái ni m B t ñ ng s n r t r ng, ña d ng và c n ñư c quy ñ nh c th b ng pháp lu t c a m i nư c và có nh ng tài s n có qu c gia cho là B t ñ ng s n, trong khi qu c gia khác l i li t kê vào danh m c B t ñ ng s n. Hơn n a, các quy ñ nh v B t ñ ng s n trong pháp lu t c a Vi t Nam là khái ni m m mà cho ñ n nay chưa có các quy ñ nh c th danh m c các tài s n này. 1.1.1.2 ð c ñi m c a B t ñ ng s n : B t ñ ng s n có nh ng ñ c ñi m sau: Tính c ñ nh và lâu b n: B t ñ ng s n ch t o l p trên m t di n tích c th c a ñ t ñai, và ñ t ñai là tài nguyên qu c gia không th thay ñ i di n tích, n u ñ t ñai ñó không ph i là hàng hoá thì b t ñ ng s n g n trên ñó cũng khó khăn trong v n ñ ng v i tư cách là hàng hoá. B t ñ ng s n là tài s n không th di d i nên h sơ mô t b t ñ ng s n ghi nh n s bi n ñ ng theo th i gian v hi n tr ng, v ch s h u, ch s d ng, theo m t trình t pháp lý nh t ñ nh và là y u t ñ c bi t quan tr ng trong quan h giao d ch trên th trư ng b t ñ ng
s n. Tính lâu b n ñư c th hi n rõ trong quá trình s d ng ñ t ñai, b i vì ñ t ñai không b hao mòn. Tính khan hi m ñ c bi t: Do s phát tri n c a s n xu t, s gia tăng dân s làm cho nhu c u v ñ t ñai, nhà ngày càng tăng, trong khi ñó t ng cung ñ t ñai thì không thay ñ i. Chính vì v y giá c ñ t ñai có xu hư ng ngày càng gia tăng. Tính cá bi t l n và ch u nh hư ng qua l i l n nhau: Không có b t ñ ng s n nào trên th trư ng là gi ng nhau vì m i b t ñ ng s n ñư c xác l p trên m t di n tích c th c a ñ t ñai v i v trí ñ a lý, ñ a hình, ki u dáng ki n trúc, cơ s h t ng,…khác nhau. Tuy b t ñ ng s n mang tích cá bi t cao nhưng trong nh ng trư ng h p có nh ng thay ñ i l n xung quanh b t ñ ng s n nào ñó s có nh ng tác ñ ng m nh v nhu c u và giá c c a b t ñ ng s n ñó. Ch u s chi ph i m nh m c a chính sách, pháp lu t do nhà nư c ban hành cũng như các ho t ñ ng trong lĩnh v c kinh t -văn hoá- xã h i : Do ñ t ñai là tài s n quan tr ng c a qu c gia, ph i ch u s chi ph i c a nhà nư c nh m làm gi m nh ng tác ñ ng x u ñ n n n kinh t , và phát huy nh ng ngu n l c có ñư c t th trư ng b t ñ ng s n. Bên c nh ñó, do b t ñ ng s n n m trong m t không gian nh t ñ nh nên nó ch u nh hư ng b i nhi u y u t t p quán, tâm lý, th hi u, môi trư ng s ng c a c ng ñ ng dân cư khu v c và nó còn ch u nh hư ng b i các yêu t liên quan ñ n nhi u ngành kinh t , khoa h c- k thu t, ngh thu t ki n trúc, môi trư ng,… 1.1.1.3 Hàng hóa b t ñ ng s n: Hàng hóa b t ñ ng s n là b t ñ ng s n ñư c ñem trao ñ i, mua bán trên th trư ng trong khuôn kh pháp lu t cho phép. Hàng hoá b t ñ ng s n có th xác ñ nh g m hai lo i ch y u : ñ t ñai và các v t ki n trúc ñã xây d ng g n li n v i ñ t. Có nh ng b t ñ ng s n không ph i là hàng hóa như các công trình h t ng công c ng, ñ t ñai b c m mua bán,… Cũng gi ng như nh ng hàng hoá khác, hàng hóa b t ñ ng s n cũng có hai thu c tính: giá tr s d ng và giá tr . Do ñ c ñi m riêng có mà b t ñ ng s n ñư c xem là hàng hoá ñ c bi t. Hàng hóa b t ñ ng s n có nh ng ñ c trưng sau: • T ng cung ñ t ñai là c ñ nh và vi c cung ng ñ t ñai phù h p cho t ng m c ñích riêng b h n ch v m t quy ho ch c a Nhà nư c. Do ñó giá c
b t ñ ng s n luôn có xu hư ng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa b t ñ ng s n kém co giãn so v i giá. • Th i gian giao d ch hàng hoá b t ñ ng s n dài hơn so v i các giao d ch hàng hoá thông thư ng, b i vì giao d ch b t ñ ng s n không ch giao d ch b n thân b t ñ ng s n mà còn bao g m c h sơ pháp lý c a b t ñ ng s n ñó n a. Do ñó chi phí giao d ch thư ng khá cao. • Tính thanh kho n kém do hàng hoá b t ñ ng s n thư ng có giá tr khá cao, th i gian giao d ch dài nên kh năng chuy n hoá thành ti n m t ch m. • Hàng hoá b t ñ ng s n ñư c s qu n lý ch t ch c a Nhà nư c, và ch u nh hư ng các y u t t p quán, tâm lý, th hi u, tính c ng ñ ng. 1.1.1.4 Khái ni m th trư ng b t ñ ng s n: Th trư ng b t ñ ng s n là th trư ng mà các nghi p v giao d ch, mua bán và trao ñ i v b t ñ ng s n ñư c di n ra. T t c các quan h giao d ch v b t ñ ng s n thông qua quan h hàng hóa, ti n t ñư c coi là quan h th trư ng và t o nên th trư ng b t ñ ng s n. Tuy nhiên b t ñ ng s n khác v i các hàng hóa khác ch chúng không ch ñư c mua bán, mà còn là ñ i tư ng c a nhi u giao d ch khác như cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s d ng. Do ñó, th trư ng b t ñ ng s n hòan ch nh không th ch là quan h gi a ngư i mua, ngư i bán v b t ñ ng s n mà còn là nơi di n ra các giao d ch liên quan ñ n b t ñ ng s n như cho thuê, th ch p, b o hi m và chuy n d ch quy n s d ng. Nên th trư ng b t ñ ng s n có th hi u m t cách khái quát như sau: Th trư ng b t ñ ng s n là t ng th các giao d ch v b t ñ ng s n d a trên các quan h hàng hóa, ti n t di n ra trong m t không gian và th i gian nh t ñ nh. Tùy theo m c tiêu nghiên c u và ti p c n, ngư i ta có th phân l ai th trư ng b t ñ ng s n theo nhi u tiêu th c khác nhau Căn c theo lo i hàng hóa b t ñ ng s n, ngư i ta có th chia th trư ng • b t ñ ng s n thành các th trư ng ñ t ñai, th trư ng nhà , th trư ng b t ñ ng s n dùng trong d ch v , th trư ng b t ñ ng s n dùng cho văn phòng, công s , th trư ng b t ñ ng s n công nghi p
Căn c theo lo i tính ch t các m i quan h xu t hi n trên th trư ng, • ngư i ta có th chia th trư ng b t ñ ng s n thành th trư ng mua bán, th trư ng thuê và cho thuê, th trư ng th ch p và b o hi m. Căn c theo trình t tham gia, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t • ñ ng s n thành th trư ng chuy n như ng quy n s d ng ñ t (giao ñ t, cho thuê ñ t) hay còn g i là th trư ng ñ t ñai, th trư ng xây d ng các công trình ñ bán và cho thuê (th trư ng sơ c p), th trư ng bán l i ho c cho thuê l i (th trư ng th c p) Căn c theo m c ñ ki m sóat, ngư i ta có th phân chia th trư ng b t • ñ ng s n thành th trư ng chính th c là th trư ng có ki m sóat c a nhà nư c, hay th trư ng phi chính th c là th trư ng không ñư c ki m sóat c a Nhà nư c. 1.1.1.5 ð c ñi m th trư ng b t ñ ng s n: Th trư ng B t ñ ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c và không t p trung, tr i r ng trên kh p các vùng mi n c a ñ t nư c. B t ñ ng s n là m t lo i hàng hoá c ñ nh và không th di d i v m t v trí và nó ch u nh hư ng c a các y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi ñó, tâm lý, t p quán, th hi u c a m i vùng, m i ñ a phương l i khác nhau. Chính vì v y, ho t ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ a phương sâu s c. M t khác, th trư ng B t ñ ng s n mang tính không t p trung và tr i r ng m i vùng mi n c a ñ t nư c. S n ph m hàng hoá B t ñ ng s n có “dư th a” vùng này cũng không th ñem bán vùng khác ñư c. Bên c nh ñó, m i th trư ng mang tính ch t ñ a phương v i quy mô và trình ñ khác nhau do có s phát tri n không ñ u gi a các vùng, các mi n, do ñi u ki n t nhiên và trình ñ phát tri n kinh t -văn hoá-xã h i khác nhau d n ñ n quy mô và trình ñ phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s nkhác nhau. Th trư ng B t ñ ng s n các ñô th có quy mô và trình ñ phát tri n kinh t cao thì ho t ñ ng sôi ñ ng hơn th trư ng B t ñ ng s n nông thôn, mi n núi v.v.. Th trư ng B t ñ ng s n ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t. B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng hoá ñ c bi t, các giao d ch v B t ñ ng s n tác ñ ng m nh m ñ n h u h t các ho t ñ ng kinh t - xã h i. Do ñó, các v n ñ v B t ñ ng s n ñ u s chi ph i và ñi u ch nh ch t ch c a h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t riêng v B t ñ ng s n, ñ c bi t là
h th ng các văn b n quy ph m pháp lu t v ñ t ñai và nhà . ð c ñi m này ñ c bi t ñúng nư c ta do th trư ng ñ t ñai c p I (th trư ng sơ c p- giao ñ t và cho thuê ñ t) là ch u tác ñ ng nh t b i các quy t ñ nh c a Nhà nư c. Chính ph các nư c trên th gi i ñ u quan tâm ñ n B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n, luôn ñi u ch nh chính sách v B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n nh m huy ñ ng các ngu n l c v B t ñ ng s n ph c v các m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i. Th trư ng B t ñ ng s n là m t d ng th trư ng không hoàn h o (thông tin không ñ y ñ , thi u m t s t ch c c a th trư ng). ð c ñi m này xu t phát t nh ng ñ c trưng riêng c a m i vùng, ch u s chi ph i c a ñi u ki n t nhiên cũng như truy n th ng và t p quán, th hi u, tâm lý xã h i trong quá trình s d ng B t ñ ng s n.Th m chí, ngay trong b n thân các th trư ng ñ a phương, s hi u bi t v các giao d ch cũng không hoàn h o, ngư i mua và ngư i bán thư ng thi u thông tin liên quan ñ n nh ng giao d ch trư c. S tác ñ ng c a Nhà nư c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h o c a th trư ng B t ñ ng s n. B t kỳ Nhà nư c nào cũng ñ u có s can thi p vào th trư ng B t ñ ng s n các m c ñ khác nhau, trong ñó ch y u là ñ t ñai ñ th c hi n các m c tiêu phát tri n chung. B t ñ ng s n có tính d bi t, tin t c th trư ng h n ch , ñ t ñai trên th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t ñ nh c a Nhà nư c nên th trư ng B t ñ ng s n là th trư ng c nh tranh không hoàn h o. M t khác, th trư ng B t ñ ng s n không hoàn h o còn do tính ch t không tái t o ñư c c a ñ t, nên th trư ng B t ñ ng s n mang tính ñ c quy n, ñ u cơ nhi u hơn các th trư ng hàng hoá khác. Th trư ng B t ñ ng s n có m i liên h m t thi t v i th trư ng v n và tài chính. ð ng thái phát tri n c a th trư ng này tác ñ ng t i nhi u lo i th trư ng trong n n kinh t . B t ñ ng s n là tài s n ñ u tư trên ñ t bao g m c giá tr ñ t ñai sau khi ñã ñư c ñ u tư. Mà ñ u tư t o l p B t ñ ng s n thư ng s d ng m t lư ng v n l n v i th i gian hình thành B t ñ ng s n cũng như thu h i ngu n v n dài. Khi B t ñ ng s n tham gia lưu thông trên th trư ng B t ñ ng s n, các giá tr cũng như các quy n v B t ñ ng s n ñư c ñem ra trao ñ i, mua bán, kinh doanh v.v.. gi i quy t v n ñ lưu thông ti n t , thu h i v n ñ u tư và mang l i l i nhu n cho các
bên giao d ch. ði u này ch ng t th trư ng B t ñ ng s n là ñ u ra quan tr ng c a th trư ng v n. Ngư c l i, th trư ng B t ñ ng s n ho t ñ ng t t là cơ s ñ huy ñ ng ñư c ngu n tài chính l n cho phát tri n kinh t thông qua th ch p và gi i ngân Ngoài ra, th trư ng B t ñ ng s n còn có quan h tr c ti p v i th trư ng xây d ng và qua ñó mà b c c u t i các th trư ng v t li u xây d ng và ñ n i th t, th trư ng lao ñ ng v.v.. dao ñ ng c a th trư ng này có nh hư ng lan to t i s phát tri n n ñ nh c a n n kinh t qu c dân. 1.1.2 Các c p ñ phát tri n c a th tru ng b t ñ ng s n: Th nh t, c p ñ sơ kh i: ðó là giai ño n c a t t c m i ngư i ñ u có • th t o l p ñư c nhà c a mình. Giai ño n này ch c n có m t m nh ñ t là có th hình thành nên m t cái nhà và ñư c coi là B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các chính sách v ñ t ñai, các ch ñ t và các cơ quan qu n lý ñ t ñai ñóng vai trò quy t ñ nh. Th hai, c p ñ t p trung hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p • xây d ng. Trong giai ño n này, do h n ch v ñ t ñai, do h n ch v năng l c xây d ng, không ph i ai cũng có th hình thành và phát tri n m t toà nhà, m t B t ñ ng s n l n, m t d án B t ñ ng s n. Trong c p ñ này, các chính sách v xây d ng và các doanh nghi p, cơ quan qu n lý xây d ng ñóng vai trò quy t ñ nh. Th ba, c p ñ ti n t hoá: ðó là giai ño n c a các doanh nghi p xây • d ng. Lúc này, s bùng n c a các doanh nghi p phát tri n B t ñ ng s n , do h n ch v các ñi u ki n bán B t ñ ng s n, không ph i doanh nghi p nào cũng ñ ti n ñ phát tri n B t ñ ng s n cho t i khi bán ra ñư c trên th trư ng. Trong c p ñ này, các ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh trong vi c tham gia vào d án này ho c d án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan qu n lý v ngân hàng ñóng vai trò quy t ñ nh. Th tư, c p ñ tài chính hoá: Khi quy mô c a th trư ng B t ñ ng s n • tăng cao và th trư ng phát tri n m nh, do nh ng h n ch v ngu n v n dài h n tài tr cho th trư ng B t ñ ng s n , các ngân hàng ho c không th ti p t c cho vay ñ i v i B t ñ ng s n ho c s ñ i m t v i các r i ro. Lúc này, các ngân hàng ph i tài chính hoá các kho n cho vay, các kho n th ch p cũng như các kho n tài tr cho th trư ng nh m huy ñ ng ña d ng hoá các ngu n v n. Trong c p ñ , các
th ch tài chính, các chính sách tài chính, các t ch c tài chính và các cơ quan qu n lý tài chính là nh ng ch th có vai trò quy t ñ nh. Có th th y r ng, không nh t thi t m i m t n n kinh t , m i m t th trư ng B t ñ ng s n ñ u tu n t tr i qua t ng n c, t ng cung b c như trên. Cũng không nh t thi t các c p ñ phát tri n th trư ng ph i có giai ño n như nhau v th i gian. Cũng không nh t thi t, các c p ñ phát tri n c a th trư ng ph i là k t thúc giai ño n này r i m i chuy n sang giai ño n khác. Các n n kinh t , nh t là các n n kinh t ñã phát tri n qua c 4 c p ñ t r t lâu. Ch ng h n như Úc và New Zealand, các tài s n B t ñ ng s n ñã ñư c ch ng khoán hoá v i t l r t cao. Các nư c có n n kinh t chuy n ñ i ñ u áp d ng ch y u là li u pháp “m nh tay”, t c là áp d ng ñ ng lo t t t c các cơ ch , chính sách theo chu n c a các n n kinh t th trư ng nên hi n nay, th trư ng B t ñ ng s n cũng ñã c p ñ tài chính hoá. Trung Qu c cũng ñang chu n b chuy n qua giai ño n tài chính hoá th trư ng B t ñ ng s n . Trong m i c p ñ phát tri n c a th trư ng B t ñ ng s n, quá trình v n ñ ng c a th trư ng ñ u có chu kỳ dao ñ ng tương t như nhi u th trư ng khác. Chu kỳ dao ñ ng c a th trư ng B t ñ ng s n g m có 4 giai ño n: ph n vinh (sôi ñ ng), suy thoái (có d u hi u ch ng l i), tiêu ñi u (ñóng băng) và ph c h i . Ch ng h n như th trư ng B t ñ ng s n nư c M trong kho ng 1 th k (1870- 1973) tr i qua 6 chu kỳ dao ñ ng, bình quân m i chu kỳ kho ng 18 năm; th trư ng B t ñ ng s n nư c Nh t t năm 1956 ñ n nay tr i qua 4 chu kỳ, m i chu kỳ kho ng 10 năm; th trư ng B t ñ ng s n H ng Kông t sau chi n tranh th gi i th II ñ n nay ñã có 8 chu kỳ dao ñ ng, chu kỳ ng n h n là t 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Th trư ng B t ñ ng s n Trung Qu c tuy hình thành chưa lâu nhưng t năm 1978 ñ n nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñ ng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ c c ng n (1992-1994), tăng trư ng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 r i suy s p r t nhanh trong năm 1994. 1.1.3 Vai trò c a th trư ng b t ñ ng s n trong n n kinh t : 1.2.3.1 Th trư ng B t ñ ng s n là m t trong nh ng th trư ng quan tr ng c a n n kinh t th trư ng vì th trư ng này liên quan tr c ti p t i m t lư ng tài s n c c l n c v quy mô, tính ch t cũng như giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân:
B t ñ ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng B t ñ ng s n trong t ng s c a c i xã h i các nư c có khác nhau nhưng thư ng chi m trên dư i 40% lư ng c a c i v t ch t c a m i nư c. Các ho t ñ ng liên quan ñ n B t ñ ng s n chi m t i 30% t ng ho t ñ ng c a n n kinh t . Theo ñánh giá c a các chuyên gia, t ng giá tr v n chưa ñư c khai thác n ch a trong B t ñ ng s n các nư c thu c th gi i th 3 là r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các nư c phát tri n hi n dành cho các nư c ñang phát tri n trong vòng 30 năm qua. Bên c nh ñó, B t ñ ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia ñình. Trong ñi u ki n n n kinh t th trư ng như ngỳa nay thì B t ñ ng s n ngoài ch c năng là nơi , nơi t ch c ho t ñ ng kinh t gia ñình, nó còn ñư c xem như là ngu n v n ñ phát tri n thông qua các ho t ñ ng th ch p khác nhau. 1.2.3.2 Th trư ng B t ñ ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch ñư c huy ñ ng: ðây là n i dung có t m quan tr ng ñã ñư c nhi u nhà nghiên c u trên th gi i ch ng minh và ñi ñ n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o ñ m cho các B t ñ ng s n có ñ ñi u ki n tr thành hàng hoá và ñư c ñ nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ñó m t ti m năng ñáng k v v n ñ t ñó phát tri n kinh t -xã h i ñ t ñư c nh ng m c tiêu ñ ra. Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các nư c phát tri n lư ng ti n ngân hàng cho vay qua th ch p b ng B t ñ ng s n chi m trên 80% trong t ng lư ng v n cho vay. Vì v y, phát tri n ñ u tư, kinh doanh B t ñ ng s n ñóng vai trò quan tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phát tri n kinh t -xã h i ñ c bi t là ñ u yêu c u ñ u tư phát tri n cơ s h t ng ph c v cho nh ng ñòi h i thi t th c c a m t n n kinh t . 1.2.3.3 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n, ñ c bi t là th trư ng quy n s d ng ñ t là ñi u ki n quan tr ng ñ s d ng có hi u qu tài s n quý giá thu c s h u toàn dân mà Nhà nư c là ñ i di n ch s h u: Kinh nghi m c a các nư c cho th y ñ ñ t tiêu chu n c a m t nư c công nghi p hoá thì t l ñô th hoá thư ng chi m t 60-80%. Như v y, v n ñ phát tri n th trư ng B t ñ ng s n ñ ñáp ng yêu c u ñô th hoá nư c ta là v n ñ l n và có t m quan tr ng ñ c bi t nh t là khi nư c ta chuy n sang cơ ch th trư ng trong ñi u ki n các thi t ch v qu n lý Nhà nư c ñ i v i công tác quy
ho ch chưa ñư c th c thi có ch t lư ng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý th trư ng B t ñ ng s n ñô th ph i ñi ñôi v i tăng cư ng công tác quy ho ch ñ kh c ph c nh ng tn kém và vư ng mc trong tương lai. 1.2.3.4 Phát tri n và qu n lý t t th trư ng B t ñ ng s n s góp ph n kích thích n n s n xu t phát tri n, giúp gia tăng ngu n thu Ngân sách nhà nư c: Th trư ng B t ñ ng s n có quan h tr c ti p v i các th trư ng như th trư ng tài chính tín d ng, th trư ng xây d ng, th trư ng v t li u xây d ng, th trư ng lao ñ ng... Theo phân tích ñánh giá c a các chuyên gia kinh t , các nư c phát tri n n u ñ u tư vào lĩnh v c B t ñ ng s n tăng lên 1 USD thì s có kh năng thúc ñ y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và ñi u hành t t th trư ng B t ñ ng s n s có tác d ng thúc ñ y tăng trư ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vào ñ t ñai, t o l p các công trình, nhà xư ng, v t ki n trúc...ñ t ñó t o nên chuy n d ch ñáng k và quan tr ng v cơ c u trong các ngành, các vùng lãnh th và trên ph m vi c nư c. Theo th ng kê c a T ng c c thu các kho n thu ngân sách có liên quan ñ n nhà, ñ t trong giai ño n t năm 1996 ñ n năm 2000 bình quân là 4.645 t ñ ng/năm m c dù t l này m i chi m g n 30% các giao d ch, còn trên 70% chưa ki m soát ñư c và th c t là các giao d ch không th c hi n nghĩa v thu v i Nhà nư c. N u thúc ñ y b ng cơ ch , chính sách và pháp lu t ñ các giao d ch B t ñ ng s n chính th c (có ñăng ký và th c hi n nghĩa v thu ) và ñ i m i cơ ch giao d ch theo giá th trư ng thì hàng năm th trư ng B t ñ ng s n s có th t mình ñóng góp cho n n kinh t v i mc xp s kho ng 20.000 t ñ ng trong su t th i gian m t năm. 1.2.3.5 Phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t ñ ng s n s ñáp ng nhu c u b c xúc ngày càng tăng v nhà cho nhân dân t ñô th -nông thôn: Th trư ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong th trư ng B t ñ ng s n. Th trư ng nhà là th trư ng sôi ñ ng nh t trong th trư ng B t ñ ng s n, nh ng bi n ñ ng trên th trư ng B t ñ ng s n thu ng xu t phát t nhà và lan to sang các th trư ng B t ñ ng s n khác và nh hư ng tr c ti p ñ n ñ i s ng c a nhân dân. Vì v y, phát tri n và qu n lý có hi u qu th trư ng B t ñ ng s n nhà , bình n th trư ng nhà , b o ñ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ngư i dân là m t trong nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà nư c v th trư ng B t ñ ng s n nhà .
1.1.4 Các y u t c u thành th trư ng B t ñ ng s n: Cung c u và quan h cung c u b t ñ ng s n Cũng gi ng như t t c hàng hoá khác, b t ñ ng s n cũng v n ñ ng theo quy lu t cung c u. Do ñó, cung c u là thành t hàng ñ u c a th trư ng b t ñ ng s n. Cung b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n (nhà, ñ t, v t ki n trúc g n li n v i ñ t) và giá c mà nhóm ngư i cung c p mu n và s n sàng bán ra trên th trư ng b t ñ ng s n t i m t th i ñi m. Do tính ch t ñ c bi t c a hàng hoá b t ñ ng s n nên cung hàng hóa b t ñ ng s n thư ng thay ñ i r t ít và r t ch m so v i nhu c u b t ñ ng s n trên th trư ng. Các y u t tác ñ ng ñ n cung B t ñ ng s n: + T ng cung hàng hoá b t ñ ng s n. + Chính sách c a Nhà nư c như: chính sách thu , chính sách ñ t ñai, th t c pháp lý liên quan giao d ch, mua bán b t ñ ng s n. + M c ñ phát tri n c a th trư ng v n. + Các y u t c a môi trư ng vĩ mô và s phát tri n cơ s h t ng c a ñ t nư c. + Các y u t ñ u vào t o ra b t ñ ng s n và giá c d ch v liên quan b t ñ ng s n. + Nh ng ti n b k thu t ng d ng trong xây d ng và ki n trúc. C u b t ñ ng s n: là kh i lư ng b t ñ ng s n mà ngư i tiêu dùng s n sàng ch p nh n và có kh năng thanh toán ñ nh n ñư c b t ñ ng s n ñó. Các y u t tác ñ ng ñ n c u b t ñ ng s n bao g m: + Giá bán hàng hoá b t ñ ng s n. + Giá c các d ch v liên quan quá trình s d ng b t ñ ng s n. + Tâm lý, th hi u. + T c ñ tăng dân s . + Thu nh p c a dân cư. + T c ñ ñô th hoá. Quan h cung - c u b t ñ ng s n : Quan h cung - c u b t ñ ng s n ñư c th hi n thông qua m t hàm s giá b t ñ ng s n.Vi c xác ñ nh cung c u hàng hoá b t ñ ng s n trên th
trư ng trong t ng giai ño n: ng n, trung, dài h n là v n ñ khá ph c t p do ph i ph thu c vào r t nhi u y u t không n ñ nh và khó xác ñ nh như: tính ch t c ñ nh c a cung hàng hoá, t l tăng dân s , nhu c u m r ng s n xu t nông nghi p, công nghi p, thu nh p cá nhân c a dân cư,…Vì v y, vi c xác ñ nh m c cung - c u phù h p v i ñi u ki n kinh t xã h i c a t ng vùng s g p nhi u khó khăn, có th t o nên các tr ng thái cân b ng n ñ nh ho c cân b ng không n ñ nh trong quan h cung - c u b t ñ ng s n. Nh ng tr ng thái ñó ñ u tác ñ ng ñ n giá c hàng hoá b t ñ ng s n và s n ñ nh c a th trư ng b t ñ ng s n. Giá c hàng hoá b t ñ ng s n và các y u t nh hư ng giá c hàng hoá b t ñ ng s n: Cũng như các lo i hàng hoá khác, giá c hàng hoá b t ñ ng s n ñư c hình thành trên cơ s quan h cung - c u b t ñ ng s n. Tuy nhiên, do b t ñ ng s n là lo i hàng hoá ñ c bi t nên giá c hàng hoá b t ñ ng s n cũng có nhi u khác bi t so v i hàng hoá khác như: giá c b t ñ ng s n mang tính khu v c sâu s c, giá c thay ñ i nhanh chóng theo th i gian, theo các y u t c a di n bi n th trư ng. Thông thư ng giá b t ñ ng s n bao g m các lo i sau: giá mua, giá bán, giá chuy n như ng, giá bán c a nhà nư c quy ñ nh, giá th c t th trư ng, giá h ch toán trong kinh doanh b t ñ ng s n. Các y u t nh hư ng giá c hàng hoá b t ñ ng s n: + Chi phí t o l p b t ñ ng s n . + Tính h u d ng c a b t ñ ng s n: m t b t ñ ng s n có nhi u công d ng thì thu n l i trong vi c mua bán và giá c cũng s cao hơn. + V trí ñ a lý và ñ c ñi m c a b t ñ ng s n: y u t này nh hư ng r t l n ñ i v i giá c b t ñ ng s n, và nó ph thu c r t l n vào khía c nh tâm lý - xã h i c a con ngư i. + Các y u t tác ñ ng ñ n cung c u và quan h cung - c u hàng hoá b t ñ ng s n. + Các y u t thu c v chính sách vĩ mô và pháp lý : t c ñ tăng trư ng kinh t , m c thu nh p bình quân ñ u ngư i, chính sách tài chính, các quy ñ nh v quy ho ch, s d ng, kinh doanh, và các quy ñ nh khác c a Nhà nư c có liên quan ñ n b t ñ ng s n. Nhìn chung, khi
không b các y u t thái quá chi ph i thì giá b t ñ ng s n ñư c coi là m t trong nh ng tín hi u quan tr ng bi u th s phát tri n c a n n kinh t . Khi n n kinh t phát tri n, giá b t ñ ng s n có xu hư ng tăng. Khi giá b t ñ ng s n tăng thì nên kinh t có d u hi u c a s tăng trư ng. 1.1.5 Các ch th tham gia th trư ng b t ñ ng s n: 1.1.5.1. Ngư i mua: Ngư i mua là ngư i tiêu th tr c ti p hàng hoá B t ñ ng s n. Chính nh ng ngư i tiêu th này là ngư i xác ñ nh s thành công c a d án, s ch p nh n ho c không ch p nh n c a h v i s n ph m hoàn ch nh khi s n ph m ñư c ñưa vào tiêu th trong th trư ng B t ñ ng s n. Ngư i s d ng thư ng ký h p ñ ng trư c khi s n ph m xây d ng hoàn ch nh. Thông qua các nhà ti p th B t ñ ng s n, h có th ti p xúc trao ñ i v i các nhà cung c p tài chính d án và các nhà xây d ng ñ có th ñi u ch nh k p th i các thay ñ i v thi t k xây d ng, ñáp ng ñúng nhu c u c a ngư i tiêu dùng. S tham gia c a h ñóng vai trò tích c c trong quá trình phát tri n c a B t ñ ng s n. ðôi khi, Nhà nư c cũng ñóng vai trò là ngư i mua trên th trư ng B t ñ ng s n gián ti p qua các doanh nghi p nhà nư c.Trong th c t , có 3 lo i ngư i mua có nhu c u v B t ñ ng s n: nhu c u tiêu dùng (nhà ), nhu c u s n xu t (nhà xư ng) và nhu c u kinh doanh (văn phòng ñ bán, cho thuê ... nh m m c ñích mua ñi bán l i ki m l i. Nhu c u th 3 này sau này phát tri n lên s làm n y sinh cái g i là th trư ng ñ u cơ B t ñ ng s n. 1.1.5.2. Ngư i bán: Trên th trư ng B t ñ ng s n, các ch th tham gia vào bên bán B t ñ ng s n r t ña d ng, bao g m các cá nhân và các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n: Cá nhân: Các cá nhân s h u B t ñ ng s n (s h u ñ t ñai, có quy n s d ng ñ t) tham gia vào th trư ng v i tư cách là ngư i bán, ngư i cho thuê, ngư i ñem B t ñ ng s n là tài s n th ch p ñ vay v n, dùng B t ñ ng s n ñ góp v n liên doanh... Ngư c l i, có m t s cá nhân có nhu c u s d ng B t ñ ng s n vào ñ i s ng sinh ho t cá nhân ho c s d ng vào m c ñích s n xu t kinh doanh s tham gia giao d ch trên th trư ng v i tư cách là ngư i ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân
tham gia vào bên bán trên th trư ng B t ñ ng s n g m ñ m i thành ph n, m i ngành ngh , t nh ng ngư i mu n mua ñi bán l i B t ñ ng s n ñ ki m l i ñ n nh ng ngư i mu n tham gia kinh doanh ñ n nh ng ngư i mu n cung c p các d ch v h tr ho t ñ ng giao d ch trên th trư ng. Trong 3 lo i hình ho t ñ ng trên, thì lo i hình cung c p d ch v h tr thì l c lư ng các cá nhân tham gia là ñông ñ o nh t, có th tóm t t như sau:- V k thu t có ki n trúc sư, k sư, nhà quy ho ch ñ t ñai, ki n trúc sư phong c nh, nhà th u xây d ng, nhà tư v n môi trư ng, nhà tư v n giao thông.- V kinh t và pháp lý có nhà ñ nh giá B t ñ ng s n nhà ñ t, lu t sư và k toán viên, nhà môi gi i B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà cung c p tài chính, nhà qu n lý B t ñ ng s n nhà ñ t, nhà nghiên c u th trư ng, nhà tư v n ti p th và quan h ñ i ngo i. Doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n: Trong n n kinh t k ho ch hoá t p trung, do không có th trư ng B t ñ ng s n nên cũng không có doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Trong n n kinh t này xu t hi n khá nhi u các công ty xây d ng, t ng công ty xây d ng ho t ñ ng theo k ho ch nhà nư c, s n ph m B t ñ ng s n ñư c t o l p ph n l n thu c quy n s h u nhà nư c. Nhà trong xã h i ho c là do Nhà nư c phân ph i (ch trong ph m vi r t h p), ho c do nhân dân t xây d ng dư i các hình th c ng n h n (nhà tranh, tre, n a, lá, nhà c p 4...). S thi u v ng các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n ch ng nh ng làm gi m thi u các kh năng t o l p các lo i hàng hoá B t ñ ng s n mà còn làm cho hi u qu s d ng các lo i tài s n B t ñ ng s n (ñ c bi t là ñ t ñai) ch ñ t ñư c m c ñ th p kém, b lãng phí mc ñ cao. Riêng các ñô th , do không có s tham gia t o d ng c a các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n nên b m t ki n trúc b ch p vá, manh mún, luôn luôn không th c hi n ñư c m c tiêu ñ ra trong các k ho ch phát tri n ñô th .Như v y, có th nói r ng, s không có th trư ng B t ñ ng s n n u không có doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Doanh nghi p ñây có th là h gia ñình, h p tác xã, doanh nghi p tư nhân, doanh nghi p nhà nư c ñư c t ch c và ho t ñ ng dư i các hình th c c th do lu t pháp quy ñ nh. T i khu v c nông thôn, Doanh nghi p nông nghi p s d ng ñ t ñ tr ng các lo i cây kinh doanh; T i khu v c ñô th và khu v c ñô th hóa, doanh nghi p kinh doanh ñ a c ti n hành vi c t o l p m t b ng xây d ng ñ cung ng cho nhu c u xây d ng nhà , nhà văn phòng,
nhà hàng, khách s n, nhà máy, kho tàng...; ho c tr c ti p xây d ng các công trình ki n trúc ñó ñ bán ho c cho thuê theo các nhu c u ña d ng trong xã h i. Xu t phát t nh ng ñ c ñi m c a mình, các hàng hoá B t ñ ng s n ñ u ñòi h i ph i ñư c t o l p theo quy ho ch: xây d ng nhà cũng ph i theo quy ho ch, xây d ng nhà máy cũng ph i tuân th quy ho ch ñã xác ñ nh... ð ñáp ng ñòi h i tiên quy t này, ch nh ng ai có k thu t, chuyên môn, v n li ng... m i ñ m nh n ñư c vi c t o l p hàng hoá B t ñ ng s n và t ch c vi c cung ng các hàng hoá này cho các nhu c u trong xã h i. Nh ng ngư i này trư c sau ñ u ph i t ch c ho t ñ ng kinh doanh c a mình dư i hình th c m t doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n. Do ñ c ñi m B t ñ ng s n và th trư ng B t ñ ng s n, các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n trong quá trình c nh tranh trên th trư ng s có m t b ph n b th i lo i, s còn l i s có m t b ph n l n m nh lên thành nh ng doanh nghi p l n. Nh ng ñ i doanh nghi p này không ch là l n trong lĩnh v c kinh doanh B t ñ ng s n mà còn là l n so v i các doanh nghi p l n khác trong n n kinh t . Các doanh nghi p này ñư c t ch c theo nhi u lo i hình khác nhau: doanh nghi p kinh doanh và phát tri n nhà, doanh nghi p kinh doanh phát tri n h t ng, doanh nghi p phát tri n ñ t... ñây là lo i doanh nghi p t o ra hàng hoá B t ñ ng s n cho th trư ng. Bên c nh ñó, trên th trư ng B t ñ ng s n còn có các doanh nghi p th c hi n ch c năng san i t o l p m t b ng, xây d ng h th ng c p và thoát nư c, làm ñư ng và tr m ñi n, xây d ng nhà và các công trình ki n trúc khác. Ngay c nh ng t ch c làm quy ho ch, ki n trúc cũng d n d n ñư c t ch c theo các lo i hình kinh doanh thích h p. Các t ch c tài chính, ngân hàng trong nh ng tình hình c th cũng có th là ngư i ñóng góp c ph n vào các doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n.Tóm l i, trên th trư ng B t ñ ng s n có 2 lo i hình doanh nghi p tham gia vào quá trình ñ u tư t o l p, phát tri n và kinh doanh B t ñ ng s n là doanh nghi p nhà nư c và doanh nghi p tư nhân. Doanh nghi p B t ñ ng s n nhà nư c: Các doanh nghi p Nhà nư c tham gia th trư ng B t ñ ng s n ch y u là nhà ph c v c ng ñ ng dân cư, các d án có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng ñ ng dân cư. Các d án do h phát tri n có s ñ u tư m t ph n Ngân sách Nhà nư c và Chính ph cũng chia s r i ro trong ñ u tư v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các
nư c phát tri n, hình th c liên doanh gi a doanh nghi p Nhà nư c và tư nhân ngày càng t ra có hi u qu và ñư c Chính ph t o nên m t hành lang pháp lý riêng ñ v n hành hi u qu ñ ng v n, th i gian và s sáng t o. Các cơ quan trong lĩnh v c công c a n n kinh t th trư ng chưa ñư c th u hi u m t cách ñ y ñ cơ b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n ph i b sung các y u t ñ ng m i có th ñáp ng ñư c s bi n ñ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá B t ñ ng s n. ðó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng ñ ng ñ i v i th trư ng và ch ñ ng d ki n các tình hu ng, cũng như gi i pháp qu n lý theo hư ng tích c c và hi n ñ i hoá. Các doanh nghi p B t ñ ng s n tư nhân: Là l c lư ng năng ñ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là nh ng doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năng sinh l i cao nh t trên cơ s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Hình th c ph bi n nh t hi n nay c a lo i hình doanh nghi p này là các công ty c ph n kinh doanh B t ñ ng s n, các công ty TNHH kinh doanh phát tri n nhà và B t ñ ng s n, các công ty môi gi i B t ñ ng s n v.v..Trong lo i hình doanh nghi p kinh doanh B t ñ ng s n tư nhân ph i k ñ n các doanh nghi p làm nhà th u xây d ng là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình công nghi p, thương m i, d ch v .. ñ t o ra hàng hoá B t ñ ng s n cho th trư ng. Ngư i kinh doanh B t ñ ng s n c n ñ n nhà th u xây d ng ñ thi công xây d ng công trình. Doanh nghi p làm ch c năng nhà th u xây d ng nhi u khi cũng m r ng kinh doanh sang lĩnh v c B t ñ ng s n. 1.5.1.3. Các t ch c d ch v h tr th trư ng B t ñ ng s n: Ho t ñ ng trong th trư ng B t ñ ng s n không ch có ngư i mua và ngư i bán B t ñ ng s n, mà gi a h còn có nh ng t ch c d ch v h tr th trư ng làm c u n i. Do B t ñ ng s n là lo i tài s n không di d i ñư c, thư ng l i có giá tr cao nên vi c mua-bán thư ng ph i tr i qua m t quá trình ph c t p hơn r t nhi u so v i vi c mua-bán các tài s n khác. nh ng trư ng h p ñơn gi n, ngư i mua và ngư i bán có th tr c ti p giao d ch và tho thu n v i nhau, nhưng trong nh ng trư ng h p ph c t p hơn, ngư i bán B t ñ ng s n có khi c n ph i ñư c qu ng cáo, ngư i mua có khi c n ph i ñư c gi i thi u... Quá trình khai phát, xây d ng, giao d ch và qu n lý B t ñ ng s n tương ñ i ph c t p nên ph n