Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:141

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang. Từ đó làm cơ sở để đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở hợp lý trên địa bàn thành phố Nha Trang.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn. Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn toàn trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn này đều đã được cảm ơn và mọi thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Huỳnh Minh Thi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu ở nhà trường, kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn trong quá trình công tác, sự nỗ lực cố gắng của bản thân. Đạt được kết quả này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế; đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ cho tôi trong suốt quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy PGS.TS Dương Viết Tình- Trường Đại học Nông Lâm Huế là người trực tiếp hướng dẫn khoa học; Thầy đã nhiệt tình, dày công giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến các lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp UBND thành phố Nha Trang; Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa; lãnh đạo và chuyên viên các phòng ban thuộc thành phố Nha Trang, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Khánh Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân luôn đứng bên cạnh tôi động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Mặc dù bản thân đã rất cố gắng nhưng luận văn không tránh khỏi những khiếm khuyết, tôi mong nhận được sự góp ý chân thành của quý thầy, cô giáo, đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Huỳnh Minh Thi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa” được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra khảo sát thực địa và phương pháp phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang hơn 4 năm qua tuân thủ các quy định chung của Nhà nước về bán đấu giá quyền sử dụng đất. Tỉnh chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất, không giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án”. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đem lại các lợi ích trên các mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất ở là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế "xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở thành phố Nha Trang nói riêng và cả nước nói chung, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý. Về mặt xã hội: Tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ, cơ sở hạ tầng khang trang ở các khu đất được quy hoạch đưa ra bán đấu giá. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi kinh tế. Góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê... Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, góp phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo sức ép đối với công tác quản lý đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Ngoài ra đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn. Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một cách chặt chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ...........................................................................................................................ii TÓM TẮT ............................................................................................................................... iii MỤC LỤC ................................................................................................................................. v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... viii DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................................ix DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................................ x MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...............................................................................1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................................2 2.1. Mục tiêu chung .........................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .........................................................................................................2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3 1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN ...............................................3 1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản .........................................................3 1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam .................................................................................................................................5 1.2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ................................................................................................................................9 1.2.1. Một số khái niệm ...................................................................................................9 1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...............9 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 1.2.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................13 1.3. VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC ................................................18 1.3.1. Trung Quốc ..........................................................................................................18 1.3.2. Đài Loan ..............................................................................................................20 1.3.3. Nhật Bản ..............................................................................................................21 1.3.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...........................................22 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................................................26 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................26 2.2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................26 2.2.1. Nội dung nghiên cứu: ..........................................................................................26 2.2.2. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................29 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ NHA TRANG ..29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Nha Trang .....................................................29 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội.....................................................................................40 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Nha Trang .......................................................................................................................................56 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN Ở THÀNH PHỐ NHA TRANG ....................................................................................58 3.2.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai ở thành phố Nha Trang .........58 3.2.2. Tình hình sử dụng đất ..........................................................................................65 3.3. THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG .........................................................................................69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nha Trang .......69 3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.....................................................................72 3.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa .....................................................................................................................79 3.4. HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................91 3.4.1. Hiệu quả về mặt kinh tế .......................................................................................91 3.4.2. Hiệu quả về mặt xã hội ........................................................................................97 3.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................................98 3.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG...........................................................99 3.5.1. Một số ưu điểm ....................................................................................................99 3.5.2. Một số hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...............................100 3.6. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ NHA TRANG ..........................................................................103 CHƯƠNG 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................105 4.1. KẾT LUẬN ....................................................................................................................105 4.2. KIẾN NGHỊ ...................................................................................................................106 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................................108 PHỤ LỤC ..............................................................................................................................112 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Viết tắt Ý nghĩa NQ –TU Nghị quyết – Trung ương NĐ – CP Nghị định – Chính phủ TT-BTP Thông tư – Bộ Tư pháp QĐ – BTC Quyết định – Bộ Tài Chính QĐ – TTg Quyết định – Thủ Tướng QĐ – UBND Quyết định – Uỷ ban nhân dân UBND Uỷ ban nhân dân BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CSHT Cơ sở hạ tầng HĐ-ĐG Hợp đồng đấu giá KT-XH Kinh tế - xã hội CSHT Cơ sở hạ tầng QSDĐ Quyền sử dụng đất THPT Trung học phổ thông PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế .......................................................41 Bảng 3.2. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................................................42 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố tính đến ngày 1/1/2015 ........................65 Bảng 3.4. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng từ năm 2010 đến năm 2015 ............................................................................................................67 Bảng 3.5. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành phố Nha Trang ...........................................................................69 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị mới Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang ................................................................80 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu biệt thự Đông Mương - Đường Đệ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2012 ........82 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu 41 Dương Hiến Quyền, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 3 ................................84 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dọc đường Phạm Văn Đồng, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2013 ...............86 Bảng 3.10. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất phiên 5 khu dọc đường Phạm Văn Đồng giai đoạn 2 năm 2013 ...............................................................88 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang giai đoạn 2 năm 2013 ............................89 Bảng 3.12. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm 2 lô đất A1 và A2 khu dân cư Bắc Vĩnh Hải ..........................................................................91 Bảng 3.13. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá ......................92 Bảng 3.14. Bảng giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường các khu đất đấu giá cập nhật tháng 3 năm 2014 ...............................................................................93 Bảng 3.15. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ..................94 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ....................................22 Hình 3.1. Sơ đồ thành phố Nha Trang ..........................................................................29 Hình 3.2. Quy trình và mối liên hệ các bên liên quan trong công tác đấu giá .............76 Hình 3.3. Số lô trúng đấu giá của dự án khu đô thị mới Vĩnh Hòa ..............................81 Hình 3.4. Mức chênh lệch của tổng giá khởi điểm với tổng giá trúng đấu của dự án khu biệt thự Đông Mương - Đường Đệ giai đoạn 2 năm 2012 ................83 Hình 3.5. Số lô trúng đấu giá của dự án khu 41 Dương Hiến Quyền giai đoạn 3 ......85 Hình 3.6. Số lô trúng đấu giá của dự án khu dọc đường Phạm Văn Đồng giai đoạn 2 năm 2013 ...........................................................................................87 Hình 3.7. Mức chênh lệch của tổng giá khởi điểm với tổng giá trúng đấu của dự án khu dân cư Bắc Vĩnh Hải giai đoạn 2 năm 2013 ....................................90 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là cơ sở cho mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các công trình kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng. Để đáp ứng yêu cầu đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống điện, thủy lợi, trường học, trạm y tế ngày càng được hoàn thiện. Nhưng trong quá trình thực hiện chủ trương đó đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, chưa sát với giá thị trường, việc giao đất, thanh toán tiền tiến hành không chặt chẽ làm giảm nguồn thu cho Nhà nước từ đất. Hiện nay, đất nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập với khu vực và quốc tế. Nền kinh tế thị trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật độ dân cư ngày càng lớn và sự phát triển của nhiều ngành kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính điều này đã đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất ngày càng phải hiệu quả hơn. Đứng trước yêu cầu đó, để khắc phục những tồn tại của chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của thị trường BĐS. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai. Nhận thức được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm qua trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòacông tác đấu giá quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương thường xuyên tổ chức thực hiện để giao cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số hạn chế như việc điều tra để xây dựng giá khởi điểm chưa khoa học và mang nặng tính hành chính, quy trình đấu giá còn một số nội dung chưa hợp lý, hiện tượng thông thầu của người tham gia đấu giá xảy ra khá phổ biến,.... Vấn đề đăt ra là đấu giá quyền sử dụng đất ở đã được địa phương thực hiện trong một thời gian dài nhưng thực trạng công tác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 tổ chức và thực hiện như thế nào? hiệu quả ra sao? phương pháp tổ chức và thực hiện như thế nào để tăng hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa hay không. Để giải quyết những vấn đề đó, tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa". 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được hiệu quả và những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang. Từ đó làm cơ sở để đề xuất phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở hợp lý trên địa bàn thành phố Nha Trang. 2.2. Mục tiêu cụ thể Đánh giá được thực trạng về phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Nghiên cứu hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở qua một số dự án trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu đề tài góp phần hoàn thiên chính sách quản lý đất đai trên lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu đã đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giúp các nhà quản lý có cánh nhìn khách quan hơn, sát thực hơn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở. Thông qua nghiên cứu này, chúng tôi cũng đã đề xuất được các giải pháp hợp lý nhằm đảm bảo tính công khai, dân chủ, tăng hiệu quả trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Đây là cơ sở để địa phương tổ chức thực hiện những đợt đấu giá quyền sử dụng đất ở tiếp theo đạt hiệu quả cao hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 1.1.1. Khái niệm, bản chất của bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế-xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa [17]. Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể. Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”[17]. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [17]. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”[17]. Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất [29]. Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá [13]. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm: Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục quy định của pháp luật, chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên, người được mua tài sản là người trả giá cao nhất. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá. Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản, bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, bất động sản, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phòng, máy tính,… Tài sản tư pháp bao gồm tài sản để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án, tài sản là tang vật phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch có bảo đảm, hàng hoá lưu giữ do người vận chuyển đường biển, đường hàng không, đường bộ lưu giữ tại cảng, kho và tài sản Nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản Nhà nước. Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam 1.1.2.1. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996 Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất. Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá [19]. Đối với bán đấu giá nhà, Điều 30 Pháp lệnh năm 1989 quy định: Người muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Tòa án. Người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Tòa án trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày bán đấu giá [19]. Để thực hiện Pháp lệnh năm 1989, Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao và Bộ Tư pháp có Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12 năm 1989 hướng dẫn thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989. Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án. Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994) 1.1.2.2. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005 Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,... Người muốn tham gia đấu giá BĐS hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm [10]. Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả. Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế nhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế. 1.1.2.3. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay Ngày 18 tháng 01 năm 2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất. Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời kỳ này còn nhiều vấn đề bất cập. Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh còn có nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch của các Bộ, ngành. Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sản không thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn về trình tự, thủ tục bán đấu giá, về tổ chức bán đấu giá, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong thi hành và áp dụng pháp luật. Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật nên hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá theo các trình tự, thủ tục rất khác nhau, không chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý, kiểm soát PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 hoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công. Trong số các tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các Hội đồng bán đấu giá tài sản đang có nhiều bất cập. Các Hội đồng này được thành lập để bán đấu giá theo vụ việc, không mang tính thường xuyên, chuyên nghiệp. Khi kết thúc cuộc bán đấu giá, Hội đồng tự giải thể. Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên không có cơ sở pháp lý để khiếu nại Hội đồng. Ngoài ra, do cơ chế hoạt động (bao gồm cả cơ chế tài chính) và trách nhiệm pháp lý của Hội đồng bán đấu giá tài sản không rõ ràng, nên khó kiểm soát, dẫn đến thất thoát, thiệt hại về vật chất trong việc bán đấu giá các loại tài sản của Nhà nước. Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác định rõ phạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản nào. Chính vì vậy, trên thực tế các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng Nghị định số 05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công chưa được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ. Đây cũng là bất cập lớn cần phải sớm khắc phục. Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ tục bán đấu giá còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượng tiêu cực như thông đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động của doanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi. Việc đăng ký hành nghề đối với đấu giá viên chưa được quy định chặt chẽ. Vai trò của đấu giá viên với tư cách là chức danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều cuộc bán đấu giá không do đấu giá viên điều hành. Nhìn chung, tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá tài sản còn thấp. Thứ sáu, quy định về quản lý nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP còn thiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và UBND các địa phương thống nhất quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa được phát huy đầy đủ. Một số Sở Tư pháp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa nhận thức rõ chức năng, nhiệm vụ của mình trong việc thực hiện quản lý nhà nước trong lĩnh vực đấu giá tài sản tại địa phương. Công tác quản lý hoạt động đấu giá tài sản ở cấp huyện còn bị buông lỏng. Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa chặt chẽ và đồng bộ. Một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 quyền sử dụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Việc giao tài sản thi hành án đã được bán đấu giá nhiều khi bị chậm trễ, kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản, cũng như uy tín của các tổ chức bán đấu giá tài sản. Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách quan, để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 15 tháng 9 năm 2010 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 137 /2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP. Đây là những văn bản pháp luật quy định khá chặt chẽ, tạo điều kiện cho dịch vụ bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng phát triển. 1.2. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.2.1. Một số khái niệm 1.2.1.1. Khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm. 1.2.1.2. Khái niệm đấu thầu Đấu thầu là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá thấp nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. 1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Việt Nam Trước năm 1993, Luật đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất [24]. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát được. Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hoá. Luật đất đai 1993 có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất [25]. Với những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá. Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị của đất (thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước còn tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng. Mầm móng của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương đầu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma