Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc và khó khăn trong hoạt động TDBĐS tại các NHTM Việt Nam trong mối quan hệ và ảnh hưởng của thị trường BĐS, những chính sách của Nhà nước và nền kinh tế, từ đó đưa ra các giải pháp cho các vấn đề được nêu nhằm nâng cao hiệu quả TDBĐS tại các ngân hàng thương mại, góp phần ổn định và phát triển kinh tế.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH *****----------***** NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2010
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH *****----------***** NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG. MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LÊ THỊ LANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2010
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính bản thân tôi nghiên cứu và thực hiện với sự hướng dẫn của Tiến sĩ Lê Thị Lanh. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2010. Nguyễn Thị Thúy Hằng Học viên cao học khóa 16 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng. Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh.
ii LỜI CẢM ƠN Tín dụng bất động sản là hoạt động đem lại hiệu quả cao trong hoạt động chung của Ngân hàng, đem lại hiệu quả cho các chủ thể kinh tế, góp phần phát triển xã hội nếu được đầu tư chất lượng và hiệu quả. Với những biến động của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, cùng những chính sách của Nhà nước trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản và tín dụng bất động sản đã đẩy nhiều dự án, phương án vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, các chủ đầu tư có khả năng mất vốn, các doanh nghiệp có thể dẫn đến phá sản, các Ngân hàng lâm vào tình trạng mất thanh khoản,..hiệu quả của những khoản đầu tư tín dụng Bất động sản không đạt, không những không đóng góp cho sự phát triển chung của xã hội mà còn tạo ra những hệ lụy khó lường. Là người tham gia và chứng kiến những thành tựu mà tín dụng bất động sản đã đóng góp, cũng như những khó khăn đang diễn ra đối với tín dụng bất động sản nói riêng và hoạt động của các Ngân hàng, sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, tác giả quyết định tìm hiểu, nghiên cứu và đưa ra một số giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả cho các Ngân hàng trong quá trình cấp phát tín dụng bất động sản. Đề tài đã được hoàn thành với sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Lê Thị Lanh, cùng với sự hỗ trợ của các anh chị đồng nghiệp, ban lãnh đạo cơ quan, đã tạo điều kiện và thời gian để tác giả có điều kiện thực hiện tốt nhất. Qua đây, cho phép tác giả gửi lời cảm ơn sâu sắc đến T.S Lê Thị Lanh, người thầy đã có những hướng dẫn và chỉ bảo tận tình, ban lãnh đạo và các đồng nghiệp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn đã tạo điều kiện và thời gian cho tác giả hoàn tất đề tài. Kính gửi đến lời chúc sức khỏe và thành công. TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2010. Học viên: Nguyễn Thị Thúy Hằng
iii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU. LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1. TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM ............ 1 1.1.Tổng quan về Tín dụng Bất động sản....................................................................... 1 1.1.1.Bất động sản và Thị trường Bất động sản. ................................................................ 1 1.1.1.1.Bất động sản. ...................................................................................................... 1 1.1.1.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. ................................................. 2 1.1.1.3.Thị trường Bất động sản. .................................................................................... 3 1.1.2.Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. ............................ 5 1.1.2.1.Khái niệm tín dụng Bất động sản. ...................................................................... 5 1.1.2.2.Vai trò của Tín dụng Bất động sản. .................................................................... 6 1.1.2.3.Qui trình thực hiện tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. .................................................................................................................... 6 1.2.Chất lượng tín dụng và hiệu quả Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. ......................................................................................................... 10 1.2.1.Chất lượng tín dụng. ................................................................................................ 10 1.2.1.1.Khái niệm. ........................................................................................................ 10 1.2.1.2.Ý nghĩ của việc nâng cao chất lượng của hoạt động Tín dụng ngân hàng trong thời kỳ hội nhập kinh tế. ............................................................................................... 10 1.2.2.Hiệu quả Tín dụng Bất động sản. ............................................................................ 12 1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả tín dụng Bất động sản............ 15 1.2.3.1.Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý. ...................................................... 15 1.2.3.2.Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt động của khách hàng........................ 15 1.2.3.3.Từ các chính sách và quá trình thực hiện của các Ngân hàng. ......................... 16
iv 1.3.Kinh nghiệm từ sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố Bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ và các nước trong khu vực – Bài học cho các NHTM Việt Nam. .............. 17 1.3.1.Khủng hoảng tài chính tín dụng Hoa Kỳ và các nước trong khu vực. .................... 17 1.3.1.1.Khủng hoảng tài chính - tín dụng bất động sản tại Hoa Kỳ. ............................ 17 1.3.1.2.Khủng hoảng tài chính tín dụng tại Thái Lan. .................................................. 17 1.3.1.3.Khủng hoảng tài chính tín dụng tại Singapor. .................................................. 18 1.3.1.4.Thị trường tài chính tín dụng tại Trung Quốc. ................................................. 18 1.3.2.Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam. ........................... 20 1.3.2.1.Hoàn thiện các chính sách đối với Tín dụng Bất động sản. ............................. 20 1.3.2.2.Đảm bảo tuân thủ chính sách, qui định trong cho vay. .................................... 21 1.3.2.3.Nâng cao quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng Bất động sản. .................... 21 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM THỜI GIAN TỪ NĂM 2005 ĐẾN NĂM 2009 ..................................................... 24 2.1.Thực trạng Thị trường Bất động sản. ..................................................................... 24 2.1.1.Tình hình kinh tế Việt Nam. .................................................................................... 24 2.1.2.Thực trạng Thị trường Bất động sản. ...................................................................... 25 2.1.2.1.Sự phát triển và những biến động của Thị trường Bất động sản. ..................... 25 2.1.2.2.Tác động chung từ những diễn biến của Thị trường Bất động sản. ................. 25 2.1.2.3.Hậu quả của Thị trường Bất động sản đóng băng. ........................................... 28 2.2.Các cơ chế, chính sách đối với Tín dụng Bất động sản.......................................... 29 2.2.1.Các chính sách vĩ mô. .............................................................................................. 29 2.2.1.1.Các chính sách của Ngân hàng Nhà nước. ....................................................... 29 2.2.1.2.Các chính sách của các ban ngành liên quan. ................................................... 29 2.2.2.Các chính sách vi mô của các Ngân hàng thương mại. ........................................... 31 2.2.2.1.Theo đối tượng được cấp tín dụng.................................................................... 31 2.2.2.2.Theo hàng hóa được tài trợ. .............................................................................. 31 2.2.2.3.Theo loại Tài sản đảm bảo................................................................................ 32 2.2.2.4.Theo loại tiền cấp tín dụng. .............................................................................. 32
v 2.2.2.5.Theo thời gian tài trợ. ....................................................................................... 32 2.2.2.6.Theo nguồn sử dụng tài trợ. .............................................................................. 33 2.3.Thực trạng Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam. ............................... 33 2.3.1.Thực trạng tín dụng Bất động sản. .......................................................................... 33 2.3.1.1.Tình hình huy động. ......................................................................................... 33 2.3.1.2.Tình hình cho cho vay. ..................................................................................... 35 2.3.2.Chất lượng và Hiệu quả của Tín dụng Bất động sản. .............................................. 43 2.3.2.1.Nợ có vấn đề đang ngày một tăng lên tại các Ngân hàng................................. 43 2.3.2.2.Chất lượng và Hiệu quả của Tín dụng Bất động sản. ....................................... 46 2.4.Mặt đạt được và những hạn chế trong Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam. ............................................................................................................ 49 2.4.1.Những đóng góp của Tín dụng Bất động sản .......................................................... 49 2.4.1.1.Đối với nền kinh tế. .......................................................................................... 49 2.4.1.2.Đối với các Thành phần kinh tế........................................................................ 49 2.4.2.Những hạn chế trong quá trình thực hiện. ............................................................... 49 2.4.2.1.Chưa đủ nguồn nhân lực thực hiện. .................................................................. 50 2.4.2.2.Chính sách, qui trình chưa hoàn thiện. ............................................................. 50 2.4.2.3.Chưa phát huy vai trò của khối Quản trị rủi ro. ................................................ 50 2.4.2.4.Đảm bảo tính dụng chưa chặt chẽ. ................................................................... 51 2.4.2.5.Bất cập trong thực hiện định giá Tài sản đảm bảo. .......................................... 51 2.4.2.6.Công nghệ quản lý chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển. ............................. 52 2.4.2.7.Huy động còn nhiều bất cập. ............................................................................ 53 2.4.2.8.Chưa đóng tròn vai trò của nhà cung ứng vốn. ................................................ 53 2.5.Nguyên nhân của những tồn tại trong Tín dụng Bất động sản tại các NHTM Việt Nam. ............................................................................................................ 54 2.5.1.Nguyên nhân khách quan. ....................................................................................... 54 2.5.1.1.Sự biến động của tình hình thế giới và khu vực. .............................................. 54 2.5.1.2.Từ cơ chế, chính sách của Nhà nước. ............................................................... 55
vi 2.5.2.Nguyên nhân chủ quan. ........................................................................................... 55 2.5.2.1.Từ khách hàng – các chủ thể được tài trợ......................................................... 55 2.5.2.2.Từ bản thân các Ngân hàng thương mại. .......................................................... 57 CHƯƠNG 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM. ......... 61 3.1.Định hướng phát triển của các Ngân hàng thương mại Việt Nam. ........................ 61 3.1.1.Định hướng chung. .................................................................................................. 61 3.1.2.Định hướng đối với Tín dụng Bất động sản. ........................................................... 62 3.2.Giải pháp nâng cao chất lượng và hiệu quả Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. .................................................................................... 63 3.2.1.Các giải pháp vĩ mô. ................................................................................................ 63 3.2.1.1.Hoàn thiện cơ chế, chính sách cho TT BĐS phát triển hiệu quả. ..................... 63 3.2.1.2.Hoàn thiện các chính sách đối với các Ngân hàng thương mại. ....................... 66 3.2.2.Các giải pháp vi mô của các Ngân hàng thương mại. ............................................. 67 3.2.2.1.Hoàn thiện qui trình, qui chế cấp tín dụng. ...................................................... 67 3.2.2.2.Lập chiến lược đầu tư và phát triển dư nợ Bất động sản. ................................. 69 3.2.2.3.Đảm bảo nguồn và khả năng thanh khoản........................................................ 70 3.2.2.4.Thành lập Công ty quản lý và khai thác bất động sản. ..................................... 72 3.2.2.5.Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về thị trường bất động sản và Tín dụng Bất động sản. .................................................................................................................. 73 3.2.2.6.Liên kết với các Quỹ phát triển BĐS và các công ty chuyên về BĐS. ............ 74 3.2.2.7.Phát triển nguồn nhân lực. ................................................................................ 74 3.2.2.8.Đầu tư phát triển hệ thống công nghệ hiện đại. ................................................ 75 3.2.2.9.Nâng cao hiệu quả hoạt động của khối Quản trị rủi ro. .................................... 75 3.2.3.Các giải pháp hỗ trợ................................................................................................. 76 3.2.3.1.NHNN cần giữ vai trò là định hướng phát triển cho NHTM. .......................... 76 3.2.3.2.Thúc đẩy các tổ chức đánh giá, xếp loại doanh nghiệp và cung cấp các thông tin tài chính hình thành và phát triển. ........................................................................... 76
vii 3.2.3.3.Hoàn thiện những qui định về cấp giấy phép tham gia hoạt động Bất động sản. .................................................................................................................. 77 3.2.3.4.Nâng cao vai trò của Hiệp hội Ngân hàng và Bất động sản. ............................ 78 3.2.3.5.Nâng cao vai trò và khả năng thực hiện của các thành phần kinh tế. ............... 78 KẾT LUẬN CHUNG. TÀI LIỆU THAM KHẢO.
viii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản. - TDBĐS: Tín dụng Bất động sản. - TSĐB: Tài sản đảm bảo. - NHTM, ngân hàng: Ngân hàng thương mại. - NHNN: Ngân hàng Nhà nước - TCTD: Tổ chức tín dụng. - HĐQT: Hội đồng quản trị - TT1: Thị trường 1 - UBND: Ủy ban nhân dân. - CBRE: CB Richard Ellis, công ty bất động sản hàng đầu thế giới của Mỹ.
ix DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1. Sơ đồ Qui trình tín dụng ............................................................................. 7 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn tại 1 số NHTM (2005 – 2009) .......................... 34 Bảng 2.2. Vốn huy động từ TT1 và Vốn điều lệ tại 1 số NHTM (2005 -2009) ...... 34 Bảng 2.3. Dư nợ cho vay và Dư nợ BĐS tại 1 số NHTM (2005 -2009) ................... 36 Biểu 2.1. So sánh Tổng dư nợ và Nguồn huy động qua các năm của ICB ............ 36 Biểu 2.2. So sánh Tổng dư nợ và nguồn huy động qua các năm của SACB ......... 37 Biểu 2.3. So sánh Tổng dư nợ và Nguồn huy động qua các năm của TCB ........... 37 Biểu 2.4. So sánh Tổng dư nợ và Nguồn huy động qua các năm của OCB .......... 38 Bảng 2.4. Tỷ lệ tăng trưởng Dư nợ BĐS tại 1 số NHTM (2005 -2009) .................. 39 Biểu 2.5. Tốc độ tăng trưởng TDBĐS tại 1 số NHTM (2005-2009) ..................... 40 Bảng 2.5. Dư nợ Ngành nghề kinh tế “Hoạt động Phục vụ cá nhân và cộng đồng” tại 1 số NHTM (2005 -2009) ...................................................................... 40 Bảng 2.6. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ Ngành nghề kinh tế “Hoạt động Phục vụ cá nhân và cộng đồng” tại 1 số NHTM (2005 -2009) ................................... 41 Biểu 2.6. Tốc độ tăng trưởng Dư nợ ngành nghề kt “Hoạt động phục vụ cá nhân và cộng đồng” của 1 số NHTM (2005-2008) ......................................................... 42 Bảng 2.7. Tỷ trọng dự nợ trung dài hạn tại 1 số NHTM (2005-2009) ................... 42 Bảng 2.8. Dư nợ không đủ tiêu chuẩn tại 1 số NHTM (2005-2009) ....................... 43 Bảng 2.9. Tỷ trọng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn trên Tổng dư nợ.......................... 43 tại 1 số NHTM ( 2005-2009) ....................................................................................... 43 Bảng 2.10.Tỷ lệ tăng Dư nợ không đủ tiêu chuẩn tại 1 số NHTM ( 2005-2009) .. 44 Bảng 2.11.Hệ số chênh lệch lãi ròng tại 1 số NHTM (2005 -2009) ......................... 44 Bảng 2.12. Hệ số Nợ có khả năng mất vốn trên Tổng dư nợ tại 1 số NHTM (2005 -2009) ...................................................................................... 45
x LỜI MỞ ĐẦU ¾ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Sự phát triển nóng của thị trường BĐS, cùng với những điều kiện “dễ dãi” trong quá trình cấp phát TDBĐS đã tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính tại Mỹ, làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nguy cơ lớn cho sự phát triển của nền kinh tế các nước. Thông qua cuộc khủng hoảng đã cho thấy, vai trò và tầm ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế là rất lớn. Tại Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản, trong đó tài sản là BĐS chiếm đa số vì được đưa vào danh sách các tài sản ưu tiên, tất cả những tác động của thị trường BĐS tăng hoặc giảm đều ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay, đặc biệt là các khoản tài trợ BĐS khi tài sản đảm bảo cũng chính là hàng hóa, đối tượng được tài trợ. Quá trình thực hiện dự án, phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý và giá trị đảm bảo khoản vay. Sự biến động của thị trường BĐS, của hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng, đặc biệt là TDBĐS trong thời gian qua đã cho thấy, rủi ro và những hệ lụy từ các khoản tài trợ kém chất lượng thật khó lường. Phải chăng chúng ta mở cửa, học tập và cũng đi theo lối mòn suy thoái của các nước? Và rồi chúng ta sẽ mất bao nhiêu năm để khắc phục những hậu quả do những yếu kém trong quá trình thực hiện, trong xử lý phát sinh? Những ánh mắt thiếu thiện cảm, những quan niệm không đồng lòng về TDBĐS ngày một tăng cao. Phải chăng tất cả những khủng hoảng, những tồn tại và những tiêu cực đều do TDBĐS đem lại? Phải chăng sự phát triển của thị trường BĐS và sự “lố đà” trong việc tài trợ cho BĐS là những nguyên nhân đưa nền kinh tế đi vào trì trệ?... Với quá trình làm việc tại Ngân hàng, là người trực tiếp tham gia thực hiện tài trợ tín dụng, chứng kiến những thăng trầm từ thị trường BĐS và hoạt động của các Ngân hàng, việc nghiên cứu hoạt động tài trợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS và hiệu quả của hoạt động ngân hàng, từ đó tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, góp phần phát triển xã hội.
xi Với những lý do trên, tác giả quyết định chọn đề tài “ Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” để nghiên cứu và thực hiện. ¾ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU. Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc và khó khăn trong hoạt động TDBĐS tại các NHTM Việt Nam trong mối quan hệ và ảnh hưởng của thị trường BĐS, những chính sách của Nhà nước và nền kinh tế, từ đó đưa ra các giải pháp cho các vấn đề được nêu nhằm nâng cao hiệu quả TDBĐS tại các ngân hàng thương mại, góp phần ổn định và phát triển kinh tế, thể hiện theo 2 nội dung chính: - Nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động TDBĐS đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động của các Ngân hàng thương mại. - Nâng cao hiệu quả quá trình sử dụng vốn từ những khoản TDBĐS cho các thành phần kinh tế, là tiền đề phát triển thị trưởng BĐS đúng với vai trò và chức năng trong mối quan hệ tổng thể, góp phần ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. ¾ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy, việc nghiên cứu TDBĐS tại các ngân hàng thương mại không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ giới hạn ở: - Đối tượng nghiên cứu: Những diễn biến của thị trường BĐS trong thời gian qua và hoạt động TDBĐS tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. - Thời gian: Số liệu nghiên cứu và tìm hiểu trong khoảng thời gian từ năm 2005 đến hết năm 2009. ¾ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Thực hiện theo: phương pháp nghiên cứu lịch sử; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính; và phương pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, ngân hàng.
xii ¾ TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. Hoạt động tín dụng là một trong các hoạt động chủ yếu của Ngân hàng. Trong đó, tín dụng BĐS luôn chiếm tỷ trọng cao và tăng trưởng qua các năm theo sự phát triển và nhu cầu của xã hội, là hoạt động góp phần tăng trưởng dư nợ, tăng lợi nhuận cho hoạt động Ngân hàng, cũng là hoạt động có những ảnh hưởng tích cực đối với hoạt động Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của xã hội nói chung nếu được đầu tư chất lượng và hiệu quả. Nhưng cũng là hoạt động mang lại nhiều tiêu cực nếu thực hiện không đúng vai trò, chức năng của tín dụng. Từ những ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới và khu vực, sau những ảnh hưởng tích cực là những ảnh hưởng tiêu cực. Để ổn định và phát triển xã hội, Nhà nước đưa ra những chính sách nhằm quản lý và điều chỉnh các ngành nghề phát triển trong khuân khổ. Tuy nhiên, những chính sách đã ít nhiều tác động đến thị trường BĐS, tác động trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng, để sau những đóng góp tích cực từ TDBĐS đem lại là những “ánh nhìn” ái ngại, thiếu thiện cảm về TDBĐS. Qua quá trình công tác trong ngành Ngân hàng, là người trực tiếp tham gia và cũng chứng kiến những thăng trầm từ thị trường BĐS và TDBĐS, một số các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả TDBĐS tại các Ngân hàng thương mại, là kết quả nghiên cứu thực tế tại các Ngân hàng, với sự tìm hiểu, phân tích từ các số liệu thực tế qua báo chí, các kênh truyền thông, cùng với những ý kiến tham khảo từ các chuyên gia BĐS, ngân hàng, các chủ thể đang tham gia trực tiếp trong giao dịch BĐS,…Hi vọng, đây là những giải pháp có tính thực tiễn cao, có thể áp dụng trong hoạt động TDBĐS của ngân hàng ở cả ngắn hạn và trung dài hạn. ¾ NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA ĐỀ TÀI. Đề tài “ Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” là đề tài nghiên cứu chưa có tác giả nào thực hiện từ trước đến nay. Các nhận định, phân tích đều xuất phát từ những thực tiễn mà tác giả đã trãi qua. Các giải pháp được đưa ra từ những kinh nghiệm của chính bản thân tác giả với các số liệu, thông tin thực tế có sự tham khảo của các chuyên gia; các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang
xiii tính dài hạn và là giải pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động mang lại hiệu quả cho TDBĐS của ngân hàng. Hạn chế của Đề tài là số liệu khảo sát và tham khảo chưa thể hiện được hết ở tất cả các Ngân hàng, tác giả chỉ khảo sát từ những số liệu mà các Ngân hàng đã công bố thể hiện qua các Báo cáo tài chính và Báo cáo thường niên được công bố rộng rãi trên các website. Tuy số liệu báo cáo chưa hoàn toàn đầy đủ nhưng thể hiện được phần nào thực trạng và cũng là khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tìm hiểu và tiếp cận thông tin hệ thống các Ngân hàng. ¾ KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI. Kết cấu của đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Tín dụng Bất động sản và chất lượng Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng của thị trường Bất động sản và Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam, giai đoạn 2005 - 2009. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng và hiệu quả tín dụng Bất động sản cho các ngân hàng thương mại Việt Nam. Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, từ sự phát triển chung của nền kinh tế, khả năng của các chủ thể, đến các nguồn vốn thực hiện. Bên cạnh đó, còn chịu nhiều tác động từ sự biến động và phát triển của các ngành liên quan như xây dựng, sản xuất nguyên liệu, dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư,…Các giải pháp đưa ra bao gồm từ vĩ mô đến vi mô, tập trung chủ yếu cho TDBĐS nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung tại các Ngân hàng. Ngoài ra, một số giải pháp hỗ trợ cũng được đề xuất để góp phần nâng cao tính hiệu quả cho các giải pháp chính. Để phát huy hết hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp cần có sự liên hệ, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển thị trường BĐS và các ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Đồng thời phải có thời gian đủ dài để thực hiện trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp, sẽ phát huy được tính ứng dụng cao trong thực tiễn.
1 CHƯƠNG 1. TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 1.1. Tổng quan về Tín dụng Bất động sản. 1.1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản. 1.1.1.1. Bất động sản. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, có những tài sản tại quốc gia này không cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, theo quy định trên cho thấy BĐS hàm chứa hai đặc điểm sau: - Thứ nhất, BĐS là tài sản không di chuyển được. Trong đó, BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác, do đặc điểm không di chuyển được, nên vị trí BĐS (ở
2 thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa trung tâm, ...) đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá BĐS. Cùng một mảnh đất có cùng diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì giá trị, giá mua bán cũng sẽ khác nhau. Đây chính là tính hàng hóa của BĐS. - Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được xem là BĐS. Vì vậy, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS. Đồng thời, nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. BĐS đưa ra giao dịch, trao đổi được gọi là hàng hóa BĐS. Nhưng cũng có những BĐS không thể là hàng hóa vì đó là những BĐS dùng để phục vụ các mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng. Những BĐS như vậy, tuy không chịu tác động chi phối của thị trường nhưng lại chịu tác động lớn về mặt chính sách của Nhà Nước. Những BĐS này có thể mở rộng hay thu hẹp, có thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành BĐS hàng hóa. Xét về mặt tích cực, BĐS là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi vì đất đai hầu như không bị hao mòn giá trị sử dụng theo thời gian sử dụng. Mặt khác, đối với BĐS là hàng hoá còn có thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên, mặt hạn chế của BĐS chính là yếu tố BĐS không di chuyển được, và có tính khan hiếm theo thời gian khi dân số ngày một tăng, nhưng diện tích đất đai thì không thể tăng (trừ trường hợp do được bồi đắp và lấn biển, lấn sông,…). Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung BĐS trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu BĐS xét về dài hạn. 1.1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. Khi đánh giá BĐS ngầm hiểu rằng đây là BĐS hàng hóa, là BĐS có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, ... Như vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá trị BĐS có thể kể đến như sau:
3 (1). Vị trí bất động sản: Do BĐS không di chuyển được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, ... là những yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị BĐS được định giá cao hay thấp. Mặt khác, đời sống xã hội ngày càng phát triển, con người càng chú trọng quan tâm đến môi trường sống và làm việc, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy người sử dụng chấp nhận một vị trí BĐS với giá cao hơn. (2). Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa: Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài không quá dài là một lựa chọn ưa thích của đa số nhiều người. Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích và nhu cầu của mỗi cá nhân đối với hình dáng của BĐS. Một khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích, kích cỡ BĐS đó thì họ sẽ định giá BĐS cao hơn và ngược lại. Do đó, hình dáng BĐS và yếu tố văn hóa cũng là một trong các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS. (3). Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị BĐS bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính BĐS đó. (4). Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường,.. có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, tăng hoặc giảm giá đột biến, hoặc không thể giao dịch. Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS là rất quan trọng, thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này là cơ sở để xác định giá trị thực của BĐS, giúp cho việc thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết,… trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường BĐS bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay. 1.1.1.3. Thị trường Bất động sản. Hiện tại trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, theo đó có 3 quan điểm cơ bản sau: - Quan điểm thứ nhất cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một.
4 - Quan điểm thứ hai cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà, đất. - Quan điểm thứ ba cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà Nước. Trong ba quan điểm trên, quan điểm thứ ba phản ánh trực tiếp các hoạt động của thị trường, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS. Quan điểm này cũng cho thấy thị trường BĐS là nơi duy nhất chuyển những tài sản BĐS chưa phải là hàng hóa thành những tài sản BĐS hàng hóa để giao dịch trên thị trường. Thị trường BĐS có những đặc điểm chung sau: (1). Cấp độ phát triển: Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi (đất đai ban đầu), tập trung hoá (dự án hình thành), tiền tệ hoá (huy động vốn) và tài chính hoá (tái cấp vốn). (2). Chu kỳ dao động: Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác, bao gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). (3). Mang tính vùng, khu vực: Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của mỗi đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS cũng khác nhau. (4). Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
5 (5). Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Trong đó, sự tác động của Nhà nước đang là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. (6). Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: thị trường vốn, thị trường chứng khoán (ngành xây dựng), thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động,... Mặc khác, về mặt lợi ích, việc phát triển thị trường BĐS có tác dụng lớn đối với vấn đề chu chuyển vốn trong nền kinh tế; phát triển cơ cấu thị trường (thị trường vốn, tài chính, thị trường BĐS, thị trường chứng khoán, lao động, ...) và còn mang lại lợi ích về an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất đai cho người dân, ... 1.1.2. Tín dụng Bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam. 1.1.2.1. Khái niệm tín dụng Bất động sản. TDBĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Nói cách khác, TDBĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Theo đó, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê, ...Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân, nhu cầu sử dụng BĐS của các thành phần kinh tế. Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho