Luận văn Thạc sĩ Luật học: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài tiến hành nhằm nghiên cứu và làm rõ các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam; đưa ra những phân tích và đánh giá những điểm chưa phù hợp và những vấn đề bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THỊ ANH THƯ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2009
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐỖ THỊ ANH THƯ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hứớng dẫn khoa học: TS. Vũ Quang HÀ NỘI - 2009
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Đỗ Thị Anh Thƣ 1
MỤC LỤC Lời cam đoan 1 Mục lục 2 Danh mục các chữ viết tắt 5 Danh mục các bảng 6 Danh mục các sơ đồ 7 MỞ ĐẦU 8 CHƢƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG 10 NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất 10 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận 13 1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 1.2.1. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 15 1.2.2. Đối với người sử dụng đất 17 1.3.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 1.3.1. Nguyên tắc đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước 18 1.3.2. Nguyên tắc đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp 19 sử dụng 1.3.3. Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn 20 hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh 1.3.4. Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng 20 1.4.Sơ lược quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về 21 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta 1.4.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003. 21 1.4.2. Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 22 đất theo luật đất đai năm 2003. 2
CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CẤP GIẤY 26 CHỨNG NHẬN QSDĐ Ở ĐỊA BÀN HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY 2.1.Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử 26 dụng đất 2.1.1 . Nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26 2.1.1.1. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 26 2.1.1.2. Hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 33 2.1.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35 2.1.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35 2.1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài 36 sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. 2.1.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo 40 đang sử dụng đất. 2.1.3. Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 2.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46 2.1.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 2.1.4. Vấn đề tài chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ 58 2.1.4.1. Phí, lệ phí cấp GCNQSDĐ 58 2.1.4.2. Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất trong GCNQSDĐ 59 2.1.5.. Chỉnh lý biến động, cấp lại, cấp đồi, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử 60 dụng đất. 2.1.5.1. Chỉnh lý biến động sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 60 2.1.5.2. Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 61 2.1.5.3. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 63 2.2.Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố 62 Hà Nội từ năm 2003 đến nay CHƢƠNG 3: NGUYÊN NHÂN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CÁP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG 69 ĐẤT. 3
3.1.Nguyên nhân cấp GCNQSDĐ chậm 69 3.1.1.Việc triển khai thi hành Luật Đất đai ở các địa phương nhìn chung còn 69 chậm 3.1.2.Tổ chức bộ máy cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường chưa 69 đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ 3.1.3. Chưa bảo đảm kinh phí cho việc cấp GCN 70 3.1.4.Hệ thống pháp luật còn một số điểm bất cập 70 3.1.5.Cấp GCN là một công việc khó khăn, phức tạp 73 3.1.6. Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan 73 trọng của GCN 3.2.Các kiến nghị và giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận 74 quyền sử dụng đất. 3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật. 74 3.2.2. Đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ 77 3.2.3. Kiện toàn về Bộ máy nhà nước về công tác quản lý đất đai. 78 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng hệ 80 thống thông tin về đất đai. 3.2.5. Tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm minh những vi 82 phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. LĐĐ 1997 : Luật đất đai 1997 3. LĐĐ 2003 : Luật đất đai 2003 4. NĐ : Nghị định 5. UBND : Uỷ ban nhân dân 6. VPĐK : Văn phòng đăng ký 5
DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng Bảng 1 Số GCNQSDĐ cấp cho cá nhân 67 6
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Số hiệu Tên sơ đồ Trang Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia Sơ đồ 1 55 đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho Hộ gia Sơ đồ 2 56 đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn. 7
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của các quốc gia, nó có ý nghĩa quan trọng trong sản xuất và trong đời sống. Trong cơ chế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hoá. Và nếu đã coi đất đai là hàng hoá thì cần phải xác định cho nó một sự “ sở hữu” nhất định để mỗi người dân cũng như các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dễ dàng hơn trong việc sử dụng, quản lý đất đai. Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), GCNQSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, GCNQSDĐ là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Trong những năm qua Nhà nước ta luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp GCNQSDĐ và đã ban hành rất nhiều quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất, các quy định đó đã góp phần rất lớn trong việc ổn định quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước và nhân dân. Tuy nhiên với thực trạng sử dụng đất hiện nay những quy định đó vẫn phần nào chưa đáp ứng 8
được như cầu thực tiễn đặt ra. Hà Nội là một đô thị lớn của cả nước với lượng dân cư đông đúc, thành phần dân cư phức tạp, dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn. Do đó tác giả chọn đề tài “ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay” cho đề tài luận văn của mình. 2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu và làm rõ các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. - Đưa ra những phân tích và đánh giá những điểm chưa phù hợp và những vấn đề bất cập trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng. 3. Nội dung và phạm vi nghiên cứu Với phạm vi là một một luận văn thạc sĩ người viết nghiên cứu đề tài với những nội dung như: xem xét những vấn đề lí luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật hịên hành về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tìm hiểu tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2003 đến nay; trên cơ sở đó đánh giá những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới cho Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. Tuy nhiên, do những khó khăn về mặt thời gian tác giả chỉ xin đề cập chủ yếu đến tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong phạm vi Hà Nội chưa mở rộng và chỉ đề cập đến việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân và tổ chức người Việt Nam chứ không đề cập đến các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.... theo quy định của Bộ luật dân sự. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu trong đó chủ yếu là các phương pháp như: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh…. 9
5. Kết cấu của luận văn Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ 2003 đến nay; Chương 3: Nguyên nhân và các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tác giả hy vọng với những nghiên cứu và phân tích của mình sẽ góp phần vào việc hoàn thiện hơn nữa những quy định về thực trạng quản lý đất đai nói chung và vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội nói riêng. 10
CHƢƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để hình thành nên sự sống. Từ xa xưa đến nay, thông qua hoạt động sản xuất đất đai không chỉ là tài nguyên quan trọng mà còn tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra của cải vật chất làm cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người. Chính từ vai trò quan trọng đó mà các quốc gia luôn xác lập các hình thức pháp lý cụ thể để quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản) theo luật định. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên những thửa đất đó mà giao cho các tổ chức, cá nhân ( người sử dụng đất) dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định hoặc thừa nhận hành vi chuyển quyền sử dụng đất. Để bảo vệ lợi ích của mình Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật trong đó quy định rõ quyền của người sử dụng đất cũng như những nghĩa vụ mà họ phải thực hiện khi sử dụng đất của Nhà nước. Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Điều này có nghĩa là chủ thể thực hiện các quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách của chủ sở hữu đất đai. Người sử dụng đất chỉ thực hiện các quyền trong phạm vi mà Nhà nước cho phép. Nhìn từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng. Bởi quyền sử dụng đất không chỉ nhằm thoả mãn các nhu cầu mà còn mang lại những lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng. 11
Nhìn từ góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không chỉ là quyền năng cụ thể trong việc khai thác lợi ích đất đai mà là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu “là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích và phát triển kinh tế xã hội của đất nước cũng như nhu cầu của từng chủ thể sử dụng đất” [13, trang 92] Để khai thác có hiệu quả các lợi ích của đất đai, Nhà nước ngày càng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất. Trong đó có các quyền năng như: Quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai là hai quyền năng có mối quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng có sự phân biệt với nhau về hình thức và giá trị. Điều đó được thể hiện: Thứ nhất, nếu như quyền sở hữu đất là quyền năng ban đầu thì quyền sử dụng đất là quyền năng phái sinh. Quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện sau khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng như công nhận quyền sử dụng đất ổn định. Chính vì thế quyền sở hữu đất đai là quyền mang tính độc lập còn quyền sử dụng đất đai là quyền năng mang tính phụ thuộc. Nghĩa là, người sử dụng đất không được thực hiện mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng mà chỉ được quyền quyết định một số vấn đề liên quan. Về cơ bản phải thực hiện theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, nếu như quyền sở hữu đất đai là quyền năng trọn vẹn thì quyền sử dụng đất đai là quyền năng không trọn vẹn và không đầy đủ. Tính không trọn vẹn và không đầy đủ được biểu hiện như sau: Người sử dụng đất không có các quyền năng cụ thể như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Trong khi Nhà nước có các quyền: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….thì người sử dụng đất lại không có các quyền năng đó, không được định đoạt số phận pháp lý của đất đai. 12
Không phải người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được thực hiện đầy đủ các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…chỉ những người có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện các quyền năng đó. Mặt khác, không phải bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đủ các quyền năng như trên. Về cơ bản chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng thì được thực hiện đầy đủ các quyền mà pháp luật cho phép. Cũng là quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất của Nhà nước khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu còn quyền sử dụng đất của người sử dụng đất phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất….và luôn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Hơn nữa, Nhà nước là một chủ sử dụng đất đặc biệt nên Nhà nước không trực tiếp khai thác các lợi ích trên đất mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng để thu tài chính về đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền mang tính gián tiếp và trừu tượng; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính trực tiếp và cụ thể. Để thực hiện quyền quản lý có hiệu quả cũng như tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng trên thực tế, Nhà nước ban hành ra các văn bản pháp luật trong đó có các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích của hoạt động này vừa tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất, vừa tạo điều kiện để Nhà nước dễ dàng thực hiện chức năng quản lý về đất đai. Đây là một trong những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” [19, khoản 1 Điều 10] Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần rất quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Hoạt động này được Nhà nước thiết lập với mục đích: công nhận, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, hỗ trợ cho việc hình thành quyền sử dụng đất cũng như cung cấp thông tin 13
về quyền và những hạn chế cho cơ quan quản lý Nhà nước trung ương, địa phương, các cơ quan tư pháp, pháp nhân. Theo quy định của Pháp luật hiện hành để được tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 2, 3, 5 Điều 50 Luật đất đai. Giấy tờ hợp pháp và giấy tờ hợp lệ là hai khái niệm có quan hệ gắn bó mật thiết với nhau nhưng giữa chúng lại có sự khác biệt cụ thể. Nhìn dưới góc độ khái niệm Giấy tờ hợp pháp được hiểu là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, theo đúng quy định của pháp luật; giấy tờ hợp lệ là giấy tờ có thể không do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhưng được Nhà nước thừa nhận hiệu lực trên thực tế. Xét dưới góc độ giá trị, giấy tờ hợp pháp có hiệu lực pháp lý cao, bảo đảm chặt chẽ hơn cho người sử dụng đất . Người viết khẳng định như vậy là vì trong thực tế một số các giao dịch về quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) như quy định tại điều 184 Nghị định 181 “ kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” nhưng không vì thế mà chúng ta coi nhẹ giá trị pháp lý của giấy tờ hợp lệ. Một số trường hợp giấy tờ hợp lệ lại là điều kiện tiên quyết để Nhà nước hợp thức hoá, tiêu chuẩn hoá thành giấy tờ hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là kết quả của quy trình hợp thức hoá, quy chuẩn hoá từ giấy tờ hợp lệ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biểu hiện hoàn hảo nhất của một chu trình. Chúng ta khẳng định như vậy là vì khi Chính Phủ, uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất… thì đây chỉ là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Chỉ sau khi người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã đăng kí và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoàn thành thủ tục pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Nhà nước là chủ sở hữu đặc biệt đối với đất đai, Nhà nước không trực tiếp khái thác lợi ích trên từng thửa đất mà giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất bằng các quyết định hành chính hoặc bằng hợp đồng thuê đất. Trên thực tế, các giấy tờ mà người sử dụng đất nhận từ Nhà nước rất phong phú và đa dạng, chính điều này gây 14
khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trước yêu cầu thực tế đó, đòi hỏi Nhà nước phải có một loại giấy tờ thống nhất chung cho người sử dụng đất đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho đến nay có nhiều quan điểm về khái niệm GCNQSDĐ, xét về góc độ thuật ngữ pháp lý thì “ GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích của họ bị xâm phạm” [13, trang 150] Dưới góc độ của nhà làm luật thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất” [19, Khoản 20 Điều 4]. Và cụ thể hơn nữa Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cụm từ đầy đủ hơn là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Các khái niệm nêu trên đều có quan điểm tương đồng về khái niệm GCNQSDĐ tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, các khái niệm trên vẫn chưa thể hiện đầy đủ bản chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì GCNQSDĐ không chỉ là chứng thư thể hiện quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là chứng thư pháp lý để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của một người chính là đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của chính bản thân họ và những người khác. Quyền và nghĩa vụ luôn gắn liền với nhau mới tạo nên một bản chất pháp lý đầy đủ, do vậy cần xác định cả khía cạnh nghĩa vụ bên cạnh khía cạnh quyền lợi trong khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.1. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, để bảo vệ lợi ích của Nhà nước. Ý nghĩa quan trọng này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau: 15
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện đền bù thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện triệt để các nguồn thu tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương. Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất. Hiện nay, các giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội. Trên thực tế, có sự tồn tại hai loại giao dịch là: giao dịch hợp pháp và các giao dịch bất hợp pháp. Chính vì vậy, là cơ sở, tiền đề vững chắc cho việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản một cách chính quy và lành mạnh, hạn chế các giao dịch ngầm diễn ra rất sôi động trong thời gian qua. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác định sự an toàn pháp lý cho 16
cả hai phía là Nhà nước và người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với người sử dụng đất với nhau. Thông qua hoạt động này Nhà nước từng bước hiện đại hoá trong công tác quản lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai. Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, tranh chấp đất đai trên thực tế cũng giảm số lượng đáng kể. Bởi, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xác định được chủ sử dụng đất, ranh giới thửa đất, diện tích đất. Hiện tượng lấn chiếm đất đai cũng được hạn chế một cách đáng kể. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về toà án hay uỷ ban nhân dân. Theo quy định tại điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân. 1.2.2. Đối với người sử dụng đất Không chỉ có ý nghĩa đối với Nhà nước, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng đối với người sử dụng đất trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định đặc biệt là các quyền sử dụng đất 17
như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho... Đặc biệt là trong giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất có tác dụng “kép”. Thông qua đó, nguồn vốn được nhân lên gấp bội, giải quyết nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư. Mặt khác, là nguồn bảo đảm, tránh được những rủi ro cho các tổ chức có chức năng cho vay. Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mọi giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp không có giá trị pháp lý vì theo quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự: Hộ gia đình cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch. Mặc dù, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong vịêc thực hiện các quyền của họ. Nhưng đây chỉ là một biện pháp tình thế bởi theo điều 189 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra; Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất… Qua sự phân tích trên ta có thể thấy rõ vai trò quan trọng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó cũng lí giải lý do tại sao pháp luật đất đai trong những năm gần đây với xu hướng ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi của người dân, quy định ngày càng cụ thể, rõ ràng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 18