Luận văn Thạc sĩ Luật học: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu là làm rõ những vấn đề lý luận, thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Đồng thời, dựa trên việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ___________________ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ___________________ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020
LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô của Học viện Khoa học Xã hội đã tận tình giảng dạy và cho tôi thêm nhiều kiến thức quý báu trong suốt thời gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 tại Hà Nội. Xin cảm ơn chân thành đến TS. Đặng Vũ Huân đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Ban Lãnh đạo, các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân đã ủng hộ, tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi với sự chỉ dẫn của người hướng dẫn khoa học. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy
MỤC LỤC MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………...1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở……………………………………………………………………………...8 1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở………………..8 1.2. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ………...…………………17 Kết luận Chương 1……………………………………………………………….27 Chương 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN …………………………………................28 2.1. Thực trạng quy định pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở….………………………………….....………………………………….....…….28 2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn ………………………………….....…………………………..51 Kết luận Chương 2 …………………………………..... ………………………..64 Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ………………….65 3.1. Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở………………………………………………………...........…………………….65 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam …………………….…………68 Kết luận Chương 3……………………………………………………………….74 KẾT LUẬN ………………………………….....………………………………...75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT XHCN Xã hội chủ nghĩa QSDĐ Quyền sử dụng đất BĐS Bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu Tên bảng Trang bảng Bảng số liệu giải quyết vụ án dân sự của Tòa án nhân 72 Bảng số 1 dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn từ năm 2015 – 2019 (vụ)
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như ở Việt nam hiện nay, đất đai là tài sản vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế cũng như vấn đề an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đặc biệt là vấn đề chủ quyền dân tôc. Cụ thể: đất đai là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho các ngành nghề trong nền kinh tế. Với những vai trò quan trọng như vậy, con người đã và đang thường xuyên khai thác để tạo ra những giá trị về vật chất cũng như tinh thần phục vụ cho đời sống của mình. Tuy nhiên, đất đai có hạn, nhu cầu của con người ngày càng tăng, do đó đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý đất đai là đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm. Chế độ sở hữu đất đai của nước ta là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường. Để điều chỉnh, quản lý đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng, các quy định về chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu được quy định tại Luật Đất đai 1993. Đây là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trên cơ sở đó, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và có nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn. Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể về quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã hoàn toàn phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở cũng như muốn khai thác giá trị về mặt kinh tế của đất đai. Qua đó, những chủ thể sử dụng đất ở có cơ sở để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận cũng như Nhà nước có căn cứ để quản lý đất đai một cách hiệu quả. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế như: chuyển nhượng khi QSDĐ ở không đủ điều kiện (đất đang 1
tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)…… Ngoài ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động công khai, hợp pháp có sự quản lý, điều tiết từ Nhà nước thì thực tế các “thị trường ngầm” hoạt động với việc “mua bán trao tay” đối với QSDĐ ở còn thiếu các điều kiện chuyển nhượng diễn ra sôi động. “Thị trường ngầm” này nếu kéo dài và phát triển sẽ tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, và gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, nghiên cứu các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ và cụ thể là chuyển nhượng QSDĐ ở là cần thiết. Đặc biệt khi nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn - là tỉnh biên giới thuộc miền núi của vùng Đông Bắc, phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với 2 cửa khẩu quốc tế (cửa khẩu đường bộ Hữu Nghị và cửa khẩu đường sắt Đồng Đăng), 2 cửa khẩu quốc gia (Chi Ma, Bình Nghi) còn nhiều vấn đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở do dân số phát triển nhanh, dân cư từ nhiều địa phương đến kéo theo sự phát triển nhu cầu về đất ở, nhiều vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại mâu thuẫn giữa luật cũ và luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà không theo luật, sự thiếu hiểu biết về pháp luật của nhân dân và hậu quả của những sai lầm trong áp dụng pháp luật, trình độ của cán bộ quản lý đất đai còn nhiều hạn chế… . Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu và làm Luận văn Thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu Vấn về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng là một đề tài thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Nhiều công trình nghiên đã được công bố ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Có thể nêu một số công trình liên quan đến đề tài nghiên cứu được thực hiện trong thời gian qua, bao gồm: 2
- Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp đồng ở Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân. - Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2017. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân” của tác giả Phạm Thu Thủy, Đại học Luật Hà Nội, năm 2009. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013”, của tác giả Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015. - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2018. Ngoài ra, còn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả LS. Nguyễn Thùy Trang, Tổng Công ty Công nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển 3
nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực” của tác giả ThS. Lê Văn Quang, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước trên Tạp chí Kiểm sát điện tử tháng 3 năm 2020; “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Văn Hiến trên Tạp chí Toà án nhân dân điện tử tháng 11 năm 2017; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức” của tác giả Nguyễn Văn Huy, Tòa án nhân dân huyện La Grai, tỉnh Gia Lai trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử tháng 4 năm 2020... Các công trình nghiên cứu trên đây đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở tại một địa phương cụ thể như tỉnh Lạng Sơn nên việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học là có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu là làm rõ những vấn đề lý luận, thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở. Đồng thời, dựa trên việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn để rút ra được những điểm tích cực, hạn chế và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về vấn đề này trên thực tế ở tỉnh Lạng Sơn cũng như tại Việt Nam hiện nay. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể mà Luận văn thực hiện như sau: 4
- Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở như: khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa, các yếu tố tác động đến chuyển nhượng QSDĐ ở. - Phân tích nội dung các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn. Từ đó tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng như những vướng mắc trong thực tiễn thực hiện. - Đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn này bao gồm quan điểm, đường lối của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; hệ thống lý thuyết về quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể quyền sử dụng đất; các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thực hiện tỉnh Lạng Sơn. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là vấn đề có phạm vi rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sảnv.v. Tuy nhiên, trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau: - Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. - Về thời gian, không gian: Tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ ở tại tỉnh Lạng Sơn từ năm 2015 đến năm 2019. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5
Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ ở của các chủ thể có quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai; Phương pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai và thực tiễn thực hiện ở tỉnh Lạng Sơn; Phương pháp tổng hợp, quy nạp, lập luận logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai về chuyển nhượng QSDĐ ở. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn - Về mặt lý luận: kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai của Việt Nam với một chế độ sở hữu mang tính đặc thù đó là sở hữu toàn dân. Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật đất đai Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được, những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện; phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất và đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hiện nay. - Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong quá trình nghiên cứu cũng như học tập tại các cơ sở giáo dục đào tạo ngành luật. Một số giải pháp được đưa ra trong Luận có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây 6
dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở hiện nay. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm 3 chương: Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Chương 2. Thực trạng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Lạng Sơn. Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhuợng quyền sử dụng đất ở và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. 7
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở 1.1.1.1. Khái niệm đất ở Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống và quan trọng hơn hết đây là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng bởi giữ được đất đai đồng nghĩa giữ được chủ quyền của đất nước. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: “Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh” Khi vừa giành được chính quyền từ tay thực dân Pháp và thoát khỏi chế độ thực dân nửa phong kiến, mục tiêu đầu tiên của các nhà lãnh đạo nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa là “người cày có ruộng” và chính sách đất đai thời kỳ này chủ yếu tập trung vào đất nông nghiệp. Khi đất nước bước sang thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất mở rộng bắt buộc các nhà hoạch định chính sách phải xem xét đến quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất để vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển bền vững, giá trị sử dụng của đất đai, vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu chia đất đai làm nhiều loại khác nhau. Theo Luật Đất đai năm 1987, căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành 05 loại sau đây: Đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp; đất khu dân cư; đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Đến 8
Luật Đất đai năm 1993, trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật đất đai 1987, quyền sử dụng đất được phân thành 06 loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã có quy định về “đất khu dân cư”, trong đó bao gồm cả đất ở. Cách phân loại của Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 không chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà còn căn cứ vào địa bàn theo quy hoạch đô thi hay nông thôn; điều này đã dẫn đến sự trùng lặp giữa các loại đất và gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế trên, cũng như mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó đất ở chính thức có vị trí pháp lý độc lập so với các loại đất khác. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau: - Nhóm đất nông nghiệp, bao gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. - Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt 9
cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác; - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất hiện nay chưa xác định mục đích sử dụng. Luật đất đai 2013, không đưa ra khái nhiệm như thế nào là đất ở nhưng cũng phân loại đất ở theo địa bàn, khu vực, cụ thể: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thi. Trong đó: - Đất ở tại nông thôn được quy định tại Điều 143 Luật Đất đai năm 2013: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. - Đất ở tại đô thị được quy định tại Điều 144 Luật Đất đai 2013: “Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thống nhất trong việc xác định các loại đất được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt đều được xác định là đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đặc biệt, việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong 10
cùng một thửa đất ở của hộ gia đình là đất ở là một quy định hợp lý, phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn cũng như đô thị hiện nay. Từ những phân tích trên, xuất phát từ đặc thù mục đích, nhu cầu sử dụng đất ở có thể đưa ra khái niệm đất ở như sau: “Đất ở là loại đất phi nông nghiệp dùng để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, sinh hoạt của cá nhân, các thành viên trong hộ gia đình bao gồm nhà ở và các công trình liên quan, vườn, ao trong khuôn viên khu đất được xác định là đất ở theo quy định của pháp luật”. 1.1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở Khi nói đến quyền sở hữu một tài sản người ta thường biết đến ba quyền năng đó là: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản là đất đai cũng vậy, chủ sở hữu có ba quyền năng, đó là: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Ở Việt Nam, tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” và trên cơ sở đó, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Theo đó, QSDĐ là quyền phụ thuộc, quyền phát sinh từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện, có mối quan hệ chặt chẽ và không tách rời với quyền sở hữu đất đai. Điều đó được biểu hiện rõ nét thông qua các quyền chi phối của Nhà nước đối với toàn bộ đất đai với tư cách là chủ sở hữu đại diện như: Nhà nước xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định giá đất và các khoản thu tài chính từ đất đai, quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất... Như vậy, với quyền của chủ sở hữu đại diện Nhà nước về đất đai thì QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng của mỗi chủ thể chỉ có thể được xác lập trên cơ sở sự cho phép của Nhà nước. Sự cho phép đó được thể hiện thông qua các phương thức chủ yếu như: Giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Trên cơ sở đó, người sử dụng đất ở 11
chỉ được quyền khai thác, sử dụng theo đúng mục đích hoặc "định đoạt" số phận pháp lý về QSDĐ của mình như: tự quyền đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, khoa học kỹ thuật và khả năng của mình để khai thác các giá trị, các lợi ích của đất trên cơ sở các mục đích đã được Nhà nước xác định; hoặc người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho người khác để thu lợi mà không được tự ý làm thay đổi mục đích sử dụng đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã xác định. Tuy nhiên, quyền khai thác hay định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất phải trên cơ sở mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định, hay sự chuyển giao cho người khác cũng phải trên cơ sở được Nhà nước cho phép. Nhà nước thông qua công cụ pháp luật để xác lập những điều kiện tiền đề làm căn cứ xác định QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được thực hiện trên thực tế. QSDĐ ở khi xem xét dưới góc độ kinh tế là một quyền dân sự, theo đó, người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình; Còn dưới góc độ pháp lý thì QSDĐ ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội. Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường và hướng đến việc hội nhập quốc tế sâu rộng, thu hút đầu tư nước ngoài, Nhà nước ta ngày càng mở rộng vai trò của các chủ thể sử dụng đất ở bằng cách mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở khi khai thác giá trị quyền sử dụng đất ở. Từ đó, chủ thể sử dụng đất tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất đai nhưng có sự kiểm soát, điều tiết lợi ích từ Nhà nước. Trước đây, trong một số công trình nghiên cứu khoa học cũng đã đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất ở, điển hình theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định” [24]. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và kế thừa các thành tựu khoa học đã được các nhà khoa học đề cập đến, đặt trong bối cảnh hiện nay của nước ta, tác giả rút 12
ra khái niệm của quyền sử dụng đất ở như sau: “Quyền sử dụng đất ở là các quyền năng cụ thể mà người sử dụng đất ở được phép thực hiện đối với đất đai thuộc quyền sở hữu của mình, bao gồm quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật”. 1.1.2. Bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hiện nay, trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao lưu dân sự, thương mại ngày càng trở nên phong phú và đa dạng. Bên cạnh đó, các giao dịch hướng tới đối tượng tài sản là QSDĐ ở cùng với thị trường bất động sản cũng ngày càng sôi động hơn. Có thể khẳng định rằng, QSDĐ ở của các chủ thể sử dụng tham gia vào phần lớn các quan hệ kinh tế với ý nghĩa là yếu tố đầu vào không thể thiếu cho các chủ thể hoạt động kinh doanh. Một trong các quyền cơ bản đó là quyền chuyển QSDĐ ở Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ ở là hành vi tự điều chỉnh đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở các quy định của pháp luật, thông qua đó, Nhà nước công nhận QSDĐ ở cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Còn bên chuyển nhượng QSDĐ ở sẽ thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở được các bên thỏa thuận và đồng ý. Tại từ điển Luật học giải thích thuật ngữ “Chuyển nhượng QSDĐ” như sau:: “Chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) sử dụng. Bên giao đất và QSDĐ được nhận số tiền tương đương với giá trị QSDĐ theo sự thỏa thuận các bên” [32]. Như vậy, với đất ở, chuyển nhượng QSDĐ ở có thể hiểu là sự chuyển dịch QSDĐ ở từ người có QSDĐ ở hợp pháp sang người khác theo các điều kiện và tuân thủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Người có QSDĐ ở (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ ở cho người nhận chuyển nhượng và các bên phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua chủ thể quản lý đất đai 13