Luận văn Thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:183

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn dựa trên những quy định của pháp luật, thực tiễn xét xử, từ đó phân tích, đánh giá vấn đề nhằm làm sáng tỏ những quy định trên và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định còn bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HOÀNG YẾN ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HOÀNG YẾN ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 60380103 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN HẢI AN TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn là kết quả của quá trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Nguyễn Hải An. Các số liệu, bản án nêu trong luận văn là trung thực. Người cam đoan NGUYỄN HOÀNG YẾN
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự LĐĐ Luật đất đai LHN&GĐ Luật hôn nhân và gia đình QSDĐ Quyền sử dụng đất
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................. 11 1.1. Khái niệm, đặc điểm cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất . .11 1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ....................................... 11 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................. 13 1.2. Khái niệm, đặc thù và quá trình hình thành quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam. ............... 16 1.2.1. Khái niệm, đặc thù hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ..... 16 1.2.2. Quá trình hình thành quy định thế chấp quyền sử dụng đất ....................... 21 1.3. Khái niệm và những quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam ...................... 24 1.3.1. Khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. ..................................................................................................................... 24 1.3.2. Điều kiện về chủ thể tham gia trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .. ............................................................................................................................... 25 1.3.3. Điều kiện về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ............. 30 1.3.4. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất . ............................................................................................................................... 35 1.3.5. Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng .................................... 36 1.3.6. Điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ...... 41 1.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý .......... 43 1.4.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu ........................................... 42 1.4.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu .......... 43
Kết luận Chương 1 ........................................................................................ 47 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................................................................... 48 2.1. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất tại một số địa phương .................. 48 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................................... 51 2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về chủ thể ......................... 51 2.2.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về đối tượng ..................... 56 2.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về sự tự nguyện, mục đích và nội dung............................................................................................................. 58 2.2.4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức ...................... 59 2.2.5. Áp dụng không đúng đường lối giải quyết tranh chấp ................................ 63 2.3. Kiến nghị giải pháp hòan thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................................................... 64 2.3.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật.................................... 64 2.3.2. Nhóm các giải pháp khác ............................................................................ 71 Kết luận Chương 2 ........................................................................................ 73 KẾT LUẬN .................................................................................................... 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài sản vô cùng quí giá của quốc gia, bởi vai trò không chỉ là tư liệu sản xuất quan trọng, là nguồn lực của yếu để phát triển đất nước mà còn là lãnh thổ thiêng liêng của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và giao lại cho người dân các quyền sử dụng như: chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... Với chủ trương “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai” theo Nghị quyết số 26-NQ/TW của Ban chấp hành trung ương Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật trong thời kì công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Nhà nước ta đã từng bước đổi mới về cơ chế quản lý, mở rộng các quyền giao dịch thông qua việc ban hành Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản liên quan để tạo hành lang pháp lý an toàn làm tiền đề để phát triển kinh tế, ổn định đời sống của nhân dân. Biện pháp thế chấp bằng quyền sử dụng đất – một tài sản có giá trị nhất của con người là biện pháp quan trọng nằm trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên trong giao dịch dân sự. Theo đó, với xu thế kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, cần có một tài sản giá trị lớn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự tương ứng thì quyền sử dụng đất ngày càng được sử dụng phổ biến trong biện pháp thế chấp. Không có tài sản đảm bảo một cách an toàn thì các giao dịch vay tài sản sẽ khó xảy ra, hoặc nếu có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn tiền tệ từ đó không thể lưu thông hiệu quả, an toàn cho các bên giao dịch. Nhận thấy rõ điều này, Nhà nước ta đã ban hành Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 để có biện pháp điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế. Tuy nhiên, quy định về thế chấp quyền sử đất vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu rõ ràng, chưa thật sự đi sát với thực tế đã gây nên không ít khó khăn cho chủ sở hữu khi tham gia vào loại giao dịch này. Như việc xác định điều kiện để được thế chấp, thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực, trường hợp hợp đồng vô hiệu... đã dẫn đến hàng loạt tranh chấp về loại hợp đồng này
2 và tác động không nhỏ đến quyền và lợi ích của các bên. Một số hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập ra nhưng lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ bị vô hiệu do có vi phạm về mặt đối tượng, chủ thể, mục đích và nội dung, sự tự nguyện, hình thức của hợp đồng. Vì vậy, chúng ta cần có cái nhìn toàn diện hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để từ đó việc áp dụng biện pháp này trên thực tế không còn gặp nhiều bất cập, khi có tranh chấp xuất phát từ các bên thì hợp đồng trên không bị Tòa án tuyên vô hiệu. Xuất phát từ những lý do trên, tác giả nghiên cứu và quyết định lựa chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quy định quan trọng trong chế định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, số lượng luận văn, bài viết nghiên cứu về lĩnh vực này vẫn còn ít. Từ các tài liệu mà tác giả tiếp cận được cho thấy chưa có công trình nghiên cứu nào về vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam đã được công bố. Việc nghiên cứu của những tác giả trước chỉ xoáy sâu vào vấn đề quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa việc thế chấp và việc đảm bảo nghĩa vụ dân sự hay đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc thế chấp quyền sử dụng đất. Tác giả xin liệt kê một số công trình tiêu biểu có liên quan đến đề tài: - Về luận án tiến sĩ có đề tài Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, của tác giả Lê Minh Hùng. Với công trình nghiên cứu này, tác giả đã làm rõ các vấn đề liên quan đến hiệu lực của hợp đồng như: những quy định về hiệu lực, các điều kiện có hiệu lực chung cũng như thời điểm có hiệu lực, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng dân sự, mang lại cho người đọc một cái nhìn tổng quan về vấn đề hiệu lực của hợp đồng, sau đó từ việc so sánh với pháp luật của các nước trên thế giới và thực tiễn tác giả đã phát hiện bất cập và
3 đưa ra các kiến nghị về sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thực định cũng như nâng cao cơ chế thực thi pháp luật về mảng hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, do lĩnh vực nghiên cứu quá rộng nên tác giả vẫn chưa đi sâu vào phân tích mảng hiệu lực, điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng quan trọng đó là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. -Về luận văn thạc sĩ có đề tài Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, của tác giả Trần Phú Nhuận. Nội dung luận văn được tác giả chia làm 03 chương. Trong Chương 1, tác giả phân tích khái niệm về quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất sau đó đi vào trình bày sự hình thành và phát triển của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 2, để trình bày thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tác giả bắt đầu từ việc phân tích nguyên tắc thế chấp, đến điều kiện, trình tự, thủ tục thế chấp, sau đó là việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Ở Chương cuối cùng, tác giả cũng nêu ra được một số bất cập còn tồn đọng và kiến nghị nhằm giải quyết những bất cập trên. Nhìn chung, luận văn đã phân tích được bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất, bất cập xoay quanh những quy định của pháp luật về vấn đề này nhưng do vấn đề mà luận văn giải quyết là khá rộng nên việc phân tích cụ thể khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và quá trình hình thành, quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này cũng như phân tích các số liệu, bản án thực tế để thấy rõ đường lối áp dụng pháp luật không được tác giả đề cập. Về sách chuyên khảo: - Nổi bật phải kể đến là sách Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án, tập 1 của tác giả Đỗ Văn Đại, xuất bản năm 2012. Ở công trình nghiên cứu này, tác giả đã tuyển chọn, trích dẫn những bản án của Tòa án ở các cấp có tính điển hình, sau đó tập trung phân tích, bình luận các vấn đề pháp lý liên quan đến quy định pháp luật về nghĩa vụ dân sự và việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật Việt Nam, đồng thời so sánh với pháp luật nước ngoài, để từ đó đưa ra một số đánh giá, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Đây là một công trình nghiên cứu nổi bật, cho người đọc cái nhìn từ lý luận, đi đến áp dụng
4 thực tiễn thông qua quan điểm của Tòa án các cấp, sau đó đối chiếu với pháp luật nước ngoài cho thấy rõ những bất cập tồn đọng và đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục bất cập đó. Liên quan đến lĩnh vực hợp đồng thế chấp tài sản và quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, điều kiện có hiệu lực của thế chấp tài sản tác giả đã tuyển chọn nhiều bản án để bình luận như: Bản án số 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 (từ trang 471 đến 581). Các bản án trên hầu như đã làm rõ các vấn đề pháp lý quan trọng như: điều kiện có hiệu lực của thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp tài sản…Tuy nhiên, do phần bình luận, phân tích của tác giả là toàn bộ các quy định về nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự nên phần đề cập đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khá ít và chỉ đi sâu vào phân tích những bất cập thường gặp. - Sách Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận án của tác giả Đỗ Văn Đại, xuất bản năm 2013. Trong công trình nghiên cứu này, tác giả đi sâu vào phân tích cụ thể các khía cạnh của hợp đồng dân sự như: các nguyên tắc trong việc giao kết hợp đồng, các trường hợp hợp đồng vô hiệu, nhầm lẫn, đe dọa, lừa dối trong giao kết hợp đồng, hợp đồng chính/phụ vô hiệu... Với các bản án của các Tòa án các cấp, tác giả đã đi từ quy định của pháp luật đến thực tiễn, từ đó so sánh đối chiếu với quy định pháp luật nước ngoài và quan điểm của các tác giả khác nhau để tô đậm, cho người đọc cái nhìn toàn diện về những nguyên tắc của hợp đồng và hậu quả vi phạm. Tuy nhiên, công trình nghiên cứu chỉ đi chung chung về lĩnh vực hợp đồng, có đan xen một vài bản án về hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất nhưng chưa thật sự đầy đủ, cụ thể nên công trình xem như một đóng góp cho hầu hết các tác giả nghiên cứu về lĩnh vực hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. - Sách Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh. Tại Chương 5 quy định về các quyền của người sử dụng đất (từ trang 215 đến 279), các tác giả đã có phần phân tích về các điều kiện để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất và khái niệm, đặc điểm, chủ thể có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, với công trình này người đọc đã
5 tiếp cận vấn đề cũng như hiểu bản chất, quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, phần hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cũng như việc hợp đồng này vô hiệu và hậu quả của nó chưa được các tác giả đề cập toàn diện. - Sách Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, tập 2, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội và Bình luận Bộ luật dân sự Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội của tác giả Hoàng Thế Liên. Ở hai công trình nghiên cứu này, tác giả đã phân tích, giải thích quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự. Việc giải thích, phân tích luật đã làm sáng tỏ những nội hàm quy định của pháp luật, giúp cho việc áp dụng trở nên rõ ràng hơn, tuy nhiên do quá đi sâu vào quy định của pháp luật tác giả đã không nêu những khái niệm, đặc điểm, hiệu lực cũng như thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan đến loại hợp đồng này. Về bài viết có: - Bài viết của tác giả Trương Thanh Đức “10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 4 năm 2005. Nhìn chung, bài viết này đã nêu được cụ thể mười điểm bất cập trong cả việc thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất như: về thời điểm thiết lập, mục đích hợp đồng; công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng; phân tích sự khác nhau giữa thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất… Tuy nhiên, những nhận xét này còn mang tính chung chung, ý kiến chủ quan, chưa có tính thuyết phục do thiếu đi phần thực tế áp dụng pháp luật. - Bài viết “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba” của tác giả Nguyễn Phương Linh và Nguyễn Văn Phương đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 23 tháng 12/2012 và “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Văn Tuyến trên Tạp chí Ngân hàng số 17 năm 2010. Ở hai bài viết này, nhìn chung tác giả đã nêu rõ mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng. Đồng thời nêu lên hệ quả pháp lý khi hợp đồng thế chấp vô hiệu và những bất cập còn tồn tại của quy định
6 pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong bài “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, tác giả đã đưa các bản án có tính điển hình vào phân tích. Tuy nhiên, do ở góc độ là một bài viết ngắn nên tác giả chưa đi sâu vào phân tích mảng đều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, chưa thể tạo cho người đọc một cái nhìn tòan diện, đa chiều về lĩnh vực này. Những nội dung trong những công trình trên chứa đựng rất nhiều thông tin, quan điểm của các nhà nghiên cứu đã giúp cho tác giả cái nhìn toàn diện, tổng quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng như điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng này phục vụ thiết thực cho việc nghiên cứu đề tài luận văn. Tuy nhiên những công trình trên chỉ tiếp cận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất về khía cạnh quy định pháp luật, là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm mà không nghiên cứu sâu, đồng thời đưa ra kiến nghị riêng hoàn thiện về mảng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, nội dung cụ thể cũng chỉ nêu khái quát, chưa đề cập đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hơn nữa, thời điểm nghiên cứu công trình đã khá lâu, các quy định của pháp luật và điều kiện thực tế đã ít nhiều thay đổi. Hiện nay, tuy chưa chính thức có hiệu lực pháp luật nhưng Bộ luật dân sự năm 2015 đã được Quốc hội thông qua đã có nhiều đổi mới so với Bộ luật dân sự 2005. Do đó, việc nghiên cứu chế định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với nội dung chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực như: đối tượng, chủ thể, nội dung và mục đích, sự tự nguyện, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu do vi phạm các nội dung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như đã nêu và nêu ra các tình huống, cách giải quyết thực tế qua từng bản án của cơ quan xét xử các cấp để từ đó phần nào đưa ra một số giải pháp hoàn thiện thật sự có ích, phù hợp với nhu cầu thực tế hiện nay một cách toàn diện, có hệ thống là thật sự cần thiết, hữu ích và không trùng lặp với bất kỳ công trình khoa học nào đã được công bố.
7 3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài - Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu là dựa trên những quy định của pháp luật, thực tiễn xét xử, từ đó phân tích, đánh giá vấn đề nhằm làm sáng tỏ những quy định trên và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định còn bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên, đề tài có phần những vấn đề cơ bản về hợp đồng và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, sau đó tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này, lồng ghép so sánh với pháp luật nước ngoài, nhìn nhận điểm mạnh, yếu của pháp luật Việt Nam và kết hợp với thực tiễn xét xử làm tô đậm những bất cập tồn đọng, từ đó có cơ sở để đề xuất hoàn thiện pháp luật. - Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đầu tiên, tác giả sẽ nêu và phân tích cơ bản các quy định của pháp luật, tiếp theo là đối chiếu với các số liệu thu thập được và những tình huống phát sinh. Từ đó, trên cơ sở lý luận kết hợp củng thực tiễn tác giả sẽ làm rõ những vấn đề về những điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp và phát sinh hiệu lực trên thực tế như: điều kiện về chủ thể, đối tượng, sự tự nguyện, mục đích và nội dung. Đồng thời, việc phân tích quan điểm của các cơ quan áp dụng pháp luật sẽ cho thấy được quan điểm cụ thể về vấn đề đang được phân tích, hậu quả nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu. - Phạm vi nghiên cứu Với mục đích nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định còn bất cập về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nên phạm vi nghiên cứu của đề tài như sau:
8 Tập trung nghiên cứu trong pháp luật Việt Nam hiện hành về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan. Điều kiện được chia nhỏ thành năm nội dung gồm: điều kiện về đối tượng, chủ thể, mục đích và nội dung, sự tự nguyện, hình thức của hợp đồng và đi xuyên suốt phân tích. Đến phần thực tiễn, tác giả sử dụng những bản án đã được ban hành của Tòa án các cấp kết hợp giữa việc tóm tắt nội dung và đưa vào phân tích cốt lõi, từ đó phát hiện bất cập và nêu cụ thể định hướng, giải pháp theo quan điểm tác giả. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học phù hợp với mục đích, tính chất của đề tài. Phương pháp: phân tích, đánh giá, thống kê, so sánh, chứng minh, tổng hợp, nhận xét các quan điểm của các nhà khoa học trước nghiên cứu về lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất… được kết hợp để triển khai thực hiện đề tài. Từ đó, kết hợp với thực tiễn xét xử của ngành Tòa án nhân dân tác giả đưa ra nhận xét, đánh giá theo quan điểm cá nhân và ý kiến về hoàn thiện chế định pháp luật. Cụ thể, trong Chương 1 tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp, có kết hợp phương pháp lịch sử và đánh giá để đi vào nghiên cứu, làm rõ nội dung các khái niệm, đặc điểm, quy định về hiệu lực cũng như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 2, tác giả dùng phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá các số liệu, bản án đã ban hành của các cấp Tòa án ở Việt Nam, sau đó so sánh, đối chiếu với các quy định pháp luật một số quốc gia trên thế giới để từ đó thấy rõ được những bất cập còn tồn đọng, nêu ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp với tình hình thực tế. 5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu một cách hệ thống quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tìm hiểu qua những tranh chấp có thật trong thực tế đã được Tòa án xét xử công khai hoặc báo chí đề cập và những ý kiến của các chuyên gia pháp lý về vấn đề có liên
9 quan. Từ đó, phân tích đưa ra những kiến nghị hoàn thiện cho quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nội dung nghiên cứu của đề tài góp phần đảm bảo an toàn pháp lý và đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng có hể được sử dụng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu của sinh viên trong các trường đào tạo luật. Cũng như giúp cho các đọc giả quan tâm tham khảo, áp dụng hoặc để nhà làm luật sửa đổi, bổ sung pháp luật hiện hành. 6. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận,danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lúc thì luận văn được chia thành 2 Chương, với nội dung cụ thể như sau: Chương 1: Những vấn đề cơ bản của pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong Chương 1 luận văn đi vào làm rõ các khái niệm và đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; khái niệm hiệu lực, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; ý nghĩa của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, phân tích sơ lược quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của Việt Nam và các nước phát triển trên thế giới. Đồng thời đi sâu vào phân tích, nghiên cứu các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu và hậu quả pháp lý. Tác giả chia thành năm vấn đề chính để phân tích gồm: (i) Điều kiện về đối tượng của hợp đồng; (ii) Điều kiện về chủ thể của hợp đồng; (iii) Điều kiện về mục đích và nội dung của hợp đồng; (iv) Điều kiện về sự tự nguyện của hợp đồng; (v) Điều kiện về hình thức của hợp đồng. Tại mỗi vấn đề đi vào phân tích thực trạng các quy định pháp luật, đồng thời so sánh với pháp luật nước ngoài. Đánh giá bình luận từng vấn đề cụ thể, tìm ra điểm mạnh, yếu để có cái nhìn tổng quan hơn. Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật và giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Trong chương này, tác giả phân tích các bản án của Tòa án đã xét
10 xử, trong những trường hợp trên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của các bên đều có vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như đã phân tích ở trên và Tòa án cũng tùy theo từng trường hợp cụ thể để có thể tuyên vô hiệu hay không. Sau đó từ những phân tích thực tiễn áp dụng và bình luận bất cập ở trên rút ra nguyên nhân của những bất cập và đưa ra giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật đối với từng bất cập ấy.
11 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm cơ bản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Trong đời sống hiện nay, để tồn tại và phát triển con người bắt buộc phải thực hiện những giao dịch dân sự để đáp ứng nhu cầu của mình. Một trong những hình thức thể hiện quan trọng của giao dịch dân sự được con người áp dụng rộng rãi trong cuộc sống đó là hợp đồng dân sự. Lý do để nhận định rằng hợp đồng là hình thức quan trọng của giao dịch dân sự vì nó chính là căn cứ pháp lý quan trọng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia trong hợp đồng. Hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia đã quy định cụ thể khái niệm của hợp đồng một cách rõ ràng và cụ thể. Ở Pháp, khái niệm hợp đồng được quy định tại Điều 1101 Bộ luật dân sự (BLDS) Cộng hòa Pháp, theo đó hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, một hay nhiều người cam kết với một hay nhiều người khác về việc chuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó. Tại Việt Nam, khái niệm hợp đồng cũng được pháp điển hóa trong BLDS năm 2015 tại Điều 385 với nội dung: hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Xuất phát từ định nghĩa hợp đồng trên ta có thể nhận định hợp đồng là sự thể hiện ý chí của các bên thông qua việc thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của của các bên, nhưng suy luận theo hướng ngược lại thì không phải tất cả mọi sự thỏa thuận đều là hợp đồng. Thỏa thuận chỉ trở thành hợp đồng khi được hình thành hoàn toàn dựa trên ý chí tự nguyện của chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự xác lập. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ được pháp luật thừa nhận khi là giao dịch hợp pháp nên ý chí tự nguyện của các bên cũng phải hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với
12 đạo đức xã hội đồng thời nếu ý chí của các bên bị lừa đối, đe dọa hoặc giả tạo nhằm mục đích khác cũng bị xem là vô hiệu. Yếu tố quan trọng kế tiếp trong hợp đồng chính là đối tượng, tất cả các hợp đồng đều phải có đối tượng xác định và không bị cấm đưa vào các giao dịch dân sự - kinh tế. Trường hợp hợp đồng có đối tượng bất hợp pháp thì cũng sẽ bị vô hiệu theo quy định của BLDS năm 2015. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng là một loại hợp đồng dân sự thông dụng. Bắt nguồn từ quan hệ thế chấp, các bên sẽ dựa trên sự thỏa thuận của mình và lập một hợp đồng để ghi nhận cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp, việc thế chấp QSDĐ có ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tương ứng với giá trị của hợp đồng vay tài sản. Như vậy, các bên tham gia trong hợp đồng thế chấp QSDĐ phải có sự tự nguyện, thống nhất về ý chí, đối tượng thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi ký kết hợp đồng, các bên thực hiện một giao dịch về QSDĐ sẽ phát sinh trách nhiệm ưu tiên dùng tài sản thế chấp trên để thanh toán nợ khi quá hạn. Bên thế chấp QSDĐ có quyền được tiếp tục sử dụng đất cũng như hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, ngoài ra trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì bên thế chấp còn có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp. Song song đó, bên nhận thế chấp cũng có các quyền như: kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ bằng tài sản thế chấp trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Trước đây, trong BLDS năm 2005 có đề cập đến khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ, theo quy định tại Điều 715 “Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Nhưng trong BLDS năm 2015 khái niệm này không được đề cập tới mà chỉ có quy định chung về khái niệm thế chấp tài sản tại Điều 317. Theo đó, thế chấp tài sản là việc mà bên thế chấp dùng
13 tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Từ những phân tích và quy định trên, tác giả có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng thế chấp QSDĐ như sau: Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, theo đó bên bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Trong thời hạn thế chấp thì bên thế chấp có quyền tiếp tục quản lý, khai thác, sử dụng. 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại cụ thể trong những hợp đồng dân sự nên ngoài có các đặc điểm chung của hợp đồng dân sự thì hợp đồng thế chấp QSDĐ còn có các đặc điểm riêng của giao dịch thế chấp. Qua tìm hiểu, tác giả xin phân tích một số đặc điểm nổi bật của hợp đồng thế chấp QSDĐ. Thứ nhất, đối tượng trong hợp đồng thế chấp QSDĐ chính là QSDĐ đầy đủ của bên thế chấp. Nội hàm của từ “đầy đủ” mang ý nghĩa nếu QSDĐ thế chấp là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình thì việc tham gia, quyết định thế chấp phải do tất cả các đồng sở hữu quyết định. Hay nói khác hơn, các đồng sở hữu phải tự nguyện tham gia ký kết hợp đồng thế chấp. Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp gắn với QSDĐ của bên thế chấp. Thỏa thuận giữa các bên phải thật sự tự nguyện hay cụ thể là phải có sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, đồng thời ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Thỏa thuận cũng có nghĩa là sự nhất trí chung, chứ không hẳn là nhất trí hoàn toàn, việc này được thể hiện ở chỗ không có ý kiến phản đối của bất kỳ chủ thể nào tham gia về toàn bộ nội dung trong hợp đồng. Đối với nội dung, các bên được tự do thỏa thuận nhưng sự tự do này phải nằm trong quy định của pháp luật. Nội dung thỏa thuận được thể hiện cụ thể trong nội dung của hợp đồng như: đối tượng thế chấp, thời hạn thế chấp, việc tiến hành thủ tục… Từ việc thỏa thuận thì các bên đã làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của mình. Thông thường, bên thế chấp trong
14 hợp đồng thế chấp QSDĐ phải là bên có nghĩa vụ hoặc họ trực tiếp bảo lãnh cho bên có nghĩa vụ bằng chính tài sản thế chấp là QSDĐ của mình. Thứ hai, hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại hợp đồng phụ đi kèm với một loại hợp đồng chính cụ thể như: hợp đồng vay, hợp đồng tín dụng… nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự của hợp đồng chính. Xuất từ bản chất của thế chấp QSDĐ là một biện pháp cụ thể trong chín biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại Điều 292 BLDS năm 2015 (cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản). Vậy nên, hợp đồng thế chấp QSDĐ không xuất hiện một mình mà nó là hợp đồng phụ đi kèm với một hợp đồng chính khác. Xung quanh việc xác định hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, có những ý kiến khác nhau về việc này. Quan điểm không đồng tình cho rằng, bản thân hợp đồng thế chấp là một hợp đồng thực thụ. Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005 nay là Điều 117 BLDS năm 2015), chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác. Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản đều là những hợp đồng độc lập, không hề ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng. Mặt khác, trước đây tại khoản 2 Điều 410 BLDS năm 2005 cũng có quy định cụ thể “Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính”, “quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”1. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả thì hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, về bản chất cần được xem là một loại hợp 1 Xem thêm Nguyễn Văn Tuyến (2010), “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, Tạp chí Ngân hàng (17), nguồn: https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dan-su/dac-diem-phap-ly-va-moi-quan-he-hieu-luc-giua-hop-dong-the- chap-tai-san-voi-hop-dong-tin-dung-trong-hoat-dong-cho-vay-cua-to-chuc-tin-dung.aspx. (truy cập lúc 08:09 ngày 10/10/2015).