Luận văn Thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:120

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn hệ thống hóa các qui định của pháp luật về hợp đồng và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời nhận diện những khoảng trống pháp lý trong quá trình thực hiện loại hợp đồng này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI PHANăANHăH I ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C HĨăNỘIă- 2017
VI N HÀN LÂM KHOA H C XÃ H I VI T NAM H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI PHANăANHăH I ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH ChuyênăngƠnh:ăLu tăKinhăt Mưăs :ă60.38.01.07 LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C NG ỜIăH ỚNGăDẪNăKHOAăH C:ă PGS.TS NGUY NăTH ăNGAă HĨăNỘIă- 2017
M CăL C M Đ U .......................................................................................................... 1 Ch ngă1:ăLụăLU NăPHỄPăLU T V ĐI U KI NăCịăHI U L C .... 9 C A H PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă HỊNHăTHĨNHăTRONGăT NGă LAI .................................................................................................................... 9 1.1. Nhà và các hình thức kinh doanh nhà .................................................. 9 1.2. Pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ....................................................................................... 16 Ch ngă 2: TH C TR NGă THIă HĨNHă PHỄPă LU T V CỄCă ĐI U KI Nă Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă HỊNHă THĨNHă TRONGă T NGă LAIă T TH C TI Nă THĨNHă PH H CHI MINH ..................................................................................................... 25 2.1. Thực trạng pháp luật về các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ..................................................................... 25 2.2. Thực ti n vi phạm về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng trong quá trình kỦ kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trên đ a bàn thành phố Hồ Chí Minh. ........................................................................................... 47 Ch ngă 3: GI Iă PHỄPă HOĨNă THI Nă PHỄPă LU T V ĐI U KI N Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă HỊNHă THĨNHă TRONGăT NGăLAI .................................................................................. 55 3.1. Những yêu cầu đặt ra cần đạt được để đảm bảo điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ...................................... 55 3.2. Đề xuất về những giải pháp hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ............................... 58 K T LU N .................................................................................................... 72 DANH M CăTĨIăLI U THAM KH O ..................................................... 74 PH L C
DANH M CăCỄC T VI T T T BĐS Bất đ ng sản BĐS TP.HCM Bất đ ng sản thành phố Hồ Chí Minh BXD B xây dựng CĐT Ch đầu tư GTGT Thuế giá tr gia tăng KD.BĐS Kinh doanh bất đ ng sản PGS.TS Phó giáo sư Tiến sĩ QSDĐ Quyền sử d ng đất Th.S Thạc sĩ Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TS Tiến sĩ TTBĐS Th thư ng bất đ ng sản USD Dola mỹ VPHC Vi phạm hành chính VPPL Vi phạm pháp luật
M Đ U 1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠi Cha ông ta có câu “An cư mới lạc nghi p” và thật vậy, trong quá trình l ch sử phát triển c a loài ngư i từ trước tới nay, nhà luôn có m t Ủ nghĩa quan tr ng đối với đ i sống kinh tế, xã h i m i con ngư i, và ngày nay nhà góp phần quan tr ng trong sự phát triển kinh tế xã h i, ổn đ nh cu c sống c a ngư i dân. Mặt khác, không chỉ dừng lại đó mà nhà là m t tài sản lớn luôn ngắn liền với sự phát triển c a đất nước chúng ta. Trong những giai đoạn l ch sử khác nhau m i khu vực đ a lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan tr ng và ảnh hư ng c a nhà đối với đ i sống kinh tế, xã h i có thể khác nhau song chúng ta có thể khẳng đ nh, nhà không thể thiếu đổi với nhu cầu cu c sống c a m i h gia đình, cá nhân. Vi t Nam sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng sự giao thoa vùng miền ngày càng tăng, sự d ch chuyển dân cư từ nông thôn tới thành th và từ miền Bắc, miền Trung vào khu vực Tây nguyên, miền Nam ngày càng tăng, khi dân số ngày càng tăng, mật đ dân cư tăng lên thì nhu cầu chung c a xã h i về nhà ngày càng tăng lên nhanh chóng, nhà không còn là m t nơi để ng nghỉ, để sinh sống nữa mà m t ngôi nhà r ng rãi với đầy đ ti n nghi, khang trang, thuận ti n cho sinh hoạt và công vi c hàng ngày là m t nhu cầu chính đáng và đang được hầu hết m i ngư i đặc bi t là tầng lớp các công dân trẻ mơ ước. Đây chính là điều ki n để cho các hoạt đ ng, đầu tư kinh doanh, cũng như những giao d ch liên quan đến nhà ngày càng phát triển để đáp ứng nhu cầu c a ngư i dân và doanh nghi p. B i vậy, ngày nay, nhà không chỉ thuần túy ph c v nhu cầu để mà còn là tài sản để kinh doanh, là m t kênh đầu tư an toàn và không ngừng gia tăng giá tr theo th i gian. Ngư i nào có nhiều nhà , đặc bi t các v trí đắc đ a c a các thành phố lớn thì nhà là m t khối tài sản khổng lồ và là m t “c 1
máy đẻ ra tiền” m t cách nhanh chóng và có suất sinh lợi cao và ổn đ nh. Từ khi chúng ta có Luật đất đai năm 1993 ra đ i cho đến nay giá nhà nói riêng và bất đ ng sản nói chung ngày càng tăng cao, nhà không chỉ là nơi ăn chốn bình thư ng mà nhà tr thành m t “hàng hóa” đặc bi t, m t loại hàng hóa có giá tr cao. Và để đảm bảo các giao d ch nhà hoạt đ ng theo quỹ đạo chung, đảm bảo sự kiểm soát c a Nhà nước, bảo v quyền và lợi ích hợp pháp cho các ch thể tham gia giao d ch, pháp luật điều chỉnh đối với th trư ng bất đ ng sản nói chung và th trư ng nhà nói riêng trong th i gian qua liên t c cập nhật, điều chỉnh và sửa đổi nhằm đáp ứng và phù hợp với nhu cầu phát triển c a th trư ng. Trong đó, điều chỉnh các giao d ch về nhà nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng bằng hợp đồng là m t trong những biểu hi n c a m c đích nêu trên. Theo đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy đ nh khá c thể trong Luật Kinh doanh bất đ ng sản từ điều ki n về hình thức cho đến yêu cầu về n i dung để đảm bảo hợp đồng có hi u lực, ràng bu c quyền và nghĩa v c a các bên. Tuy nhiên, thực ti n kỦ kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà nói chung và nhà trong tương lai nói riêng còn phát sinh nhiều vướng mắc và hạn chế. Do nhiều lỦ do ch quan và khách quan khác nhau, các ch thể tham gia giao kết hợp đồng không tuân th các quy đ nh c a pháp luật. Do đó, hợp đồng vô hi u, phát sinh các tranh chấp, bất đồng. Thành phố Hồ Chí Minh là đ a bàn mà th trư ng nhà hình thành trong tương lai phát triển khá sôi đ ng nhưng cũng đầy phức tạp. Do nhiều nguyên nhân khách quan và ch quan mà nhiều ch thể tham gia vào quan h mua bán nhà lại không thực hi n hoặc thực hi n không đúng và đầy đ với các quy đ nh c a pháp luật liên quan đến điều ki n mua bán nhà đã dẫn đến những tranh chấp giữa các bên. Do đó, trong phạm vi nghiên cứu đề tài 2
“Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” cần phải được nghiên cứu m t cách khoa h c toàn di n, mang tính h thống dựa trên những cơ s lỦ luận, cơ s thực ti n nhằm chỉ ra những điểm hạn chế, tồn tại cũng như những điểm mới phù hợp nhằm kiến ngh những giải pháp nhằm phát triển th trư ng mua bán nhà hình thành trong tương lai m t cách công khai minh bạch trách r i ro cho nhà đầu tư, cũng như để có những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hoàn thi n các quy đ nh c a pháp luật hi n hành có liên quan. 2.ăTìnhăhìnhănghiênăc u đ tƠi Đã có nhiều bài viết và các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài nghiên cứu như: - “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam” C a Tiến sĩ Đinh Văn Ân. Cuốn sách đã đề cập những cơ chế, chính sách pháp luật c a các nước như Mỹ, Phần Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản. - Năm 2003, tác giả PGS.TS Thái Bá Cần và Th.S Trần Nguyên Nam có đề tài “Th trư ng bất đ ng sản – Những vấn đề lỦ luận và thực ti n Vi t Nam. - Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung có đề tài: “Các chính sách thu hút đầu tư vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”. - Năm 2009, PGS.TS Phan Th Cúc và PGS.TS Nguy n Văn Xa xây dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất đ ng sản”. - Năm 2010, có m t số bài viết như: “Pháp luật kinh doanh bất đ ng sản dưới góc nhìn c a nhà đầu tư nước ngoài” c a Nguy n Ng c Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hoàn thi n chế đ pháp lỦ về s hữu bất đ ng sản trong khung cửa h i nhập” c a Nguy n Ng c Đi n, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch c a th trư ng bất đ ng sản – 3
Pháp luật m t số nước trên thế giới và kinh nghi m cho Vi t Nam” c a Nguy n Th Dung, tạp chí Luật h c số 8/2010. - Năm 2011, TS. Đinh Văn Ân, có đề tài: “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; T.S Bùi Văn Huyền và TS. Đinh Th Nga – H c vi n Tài chính quốc gia có công trình nghiên cứu: “Quản lỦ Nhà nước đối với th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; PGS. TS Nguy n Quang Tuyến có đề tài khoa h c cấp trư ng: “Những vấn đề pháp lỦ về tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; Tập bài giảng c a trư ng Đại h c Luật Hà N i “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản”. - Năm 2012, “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam – Những vấn đề lỦ luận và thực ti n” – Luận án tiến sĩ luật h c c a Vũ Anh; “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam” – Luận án tiến sĩ Luật h c c a Nguy n Th Hồng Nhung; GS.TS. Dương Th Bình Minh ch biên cuốn “Chính sách phát triển nhà thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận và thực ti n”. - Năm 2013, TS. Đinh Th Mai Phương ch biên cuốn sách “Các giải pháp để hoàn thi n thể chế thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”. - Năm 2014, “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất đ ng sản hình thành trong tương lai” c a Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn về quyền sử d ng đất được phép chuyển nhượng trong kinh doanh bất đ ng sản Vi t Nam” – TS. Nguy n Th Hồng Nhung, tạp chí Luật h c số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy đ ng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ” trong kinh doanh bất đ ng sản” c a Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2014. Ngoài ra cũng có m t số luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ nghiên cứu về đề tài có liên quan đến nhà , th trư ng bất đ ng sản, nhà hình thành trong 4
tương lai, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, nhà chung cư và nhà thương mại.. Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 và Luật Nhà năm 2014 được ban hành với nhiều quy đ nh mới về kinh doanh phát triển nhà thương mại, trong đó có loại hình kinh doanh nhà hình thành trong tương lai; đặc bi t là sự ra đ i c a hàng loạt các hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS được ban hành thì đến nay vẫn chưa có m t công trình khoa h c nào nghiên cứu cấp đ thạc sĩ chuyên sâu về vấn đề điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cả khía cạnh lỦ luận và thực ti n. Trên cơ s tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa h c c a các công trình khoa h c đã được công bố, luận văn sẽ phát triển và bổ sung thêm, làm hoàn thi n hơn khía cạnh lỦ luận và thực ti n về hợp đồng và điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 3. M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u 3.1 Mục đích nghiên cứu: - Tập hợp và h thống hóa các qui đ nh c a pháp luật về hợp đồng và điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng th i nhận di n những khoảng trống pháp lỦ trong quá trình thực hi n loại hợp đồng này. - H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, c thể đi sâu tìm hiểu các quy đ nh c a pháp luật n i dung và pháp luật hình thức quy đ nh về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng. Thông qua đó, soi r i vào thực ti n thực thi pháp luật về vấn đề này để nhận di n được những hạn chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình kỦ kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Xác đ nh nguyên 5
nhân và ảnh hư ng c a các hợp đồng biến tướng kể trên làm cho hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tr nên vô hi u khi có tranh chấp. - Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật, đảm bảo các ch thể c a hợp đồng tuân th đúng pháp luật. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: - Tìm hiểu nguyên nhân và những tác đ ng và ảnh hư ng c a các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật, không tuân th các quy đ nh c a pháp luật làm cho hợp đồng vô hi u. Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thi n pháp luật về hợp đồng nhằm đảm bảo cho các ch thể tuân th đúng pháp luật khi tham gia giao kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 4.ăĐ iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu ch yếu c a đề tài, bao gồm: - H thống các quan điểm, lỦ luận, đ nh hướng và quy đ nh c a Đảng và Nhà nước ta đối với điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Các quy đ nh c a pháp luật tại Vi t Nam liên quan đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà trong tương lai và điều ki n có hi u lực c a hợp đồng này. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trên cơ s Luật Kinh doanh bất đ ng sản, Luật Nhà và B luật Dân sự các n i dung cơ bản như: Điều ki n có hi u lực về hình thức 6
hợp đồng; điều ki n có hi u lực về n i dung c a hợp đồng như: ch thể, đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa v c a các bên, giải quyết tranh chấp. 5.ăPh ngăpháp lu năvƠăph ngăpháp nghiênăc u Để giải quyết các yêu cầu và m c đích mà đề tài đã đặt ra, luận văn ch yếu sử d ng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa h c duy vật bi n chứng c a Ch nghĩa Mác – Lênin được sử d ng xuyên suốt luận văn. - Phương pháp phân tích, tập hợp tài li u, quan điểm lỦ luận và so sánh đối chiếu luật h c được sử d ng trong Chương 1 khi nghiên cứu m t số vấn đề lỦ luận về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh được sử d ng ch yếu trong Chương 2 khi đánh giá về thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Phương pháp tổng hợp, di n giải và quy nạp… được sử d ng trong chương 3 về hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai nhằm nâng cao hi u quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế. 6. ụănghƿaălỦălu năvƠăth c ti n c a lu năvĕn Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây: - Tổng hợp, bổ sung và phát triển h thống lỦ luận và luận điểm khoa h c về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai và h l y c a vi c kỦ kết các 7
hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới góc nhìn c a thực ti n. - Chỉ ra những yêu cầu c a công tác quản lỦ đối với hoạt đ ng giao d ch nhà hình thành trong tương lai nói chung và vi c kỦ kết hợp đồng nói riêng. Trên cơ s đó, bổ sung m t số giải pháp góp phần hoàn thi n cả về mặt n i dung và thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 7.ăC ăc u c a lu năvĕn Ngoài phần m đầu, m c l c, kết luận và danh m c tài li u tham khảo, luận văn được kết cấu thành ba chương với n i dung như sau: - Chương 1: LỦ luận pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. - Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai từ thực ti n thành phố Hồ Chi Minh. - Chương 3: Giải pháp hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. 8
Ch ngă1 LụăLU NăPHỄPăLU TăV ăĐI UăKI NăCịăHI UăL C C AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGă T NGăLAI 1.1.ăNhƠă ăvƠăcácăhìnhăth căkinhădoanhănhƠă 1.1.1. Khái niệm nhà ở Nhà là loại công trình xuất hi n sớm trong l ch sử phát triển c a xã h i loài ngư i, nh vào nó con ngư i có thể chống lại sự đe d a c a thú dữ, sự bất lợi c a thiên nhiên và là cơ s hình thành m t gia đình. Trong xã h i hi n đại, nhà là tư li u sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu c a m i cá nhân, m i gia đình.Nhà không chỉ là m t vật thể kiến trúc thông thư ng bảo đảm nhu cầu c a con ngư i mà nó còn là vật thể biểu th các giá tr văn hóa, l ch sử c a m t dân t c, m t quốc gia. Cũng chính vì vậy mà bất kì quốc gia nào, Nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà thông qua vi c ban hành các chính sách pháp luật c a Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn cho ngư i dân thực hi n các giao d ch về nhà nói riêng. nước ta, thực hi n chiến lược phát triển kinh tế - xã h i c a Đại h i lần thứ XI c a Đảng và theo quy đ nh tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà cho nhân dân, tạo điều ki n để m i ngư i dân có ch , nhất là cho các đối tượng chính sách và ngư i thu nhập thấp. Thể chế hoá đư ng lối c a Đảng và n i dung đã được hiến đ nh trong Hiến pháp 2013, các quy đ nh về nhà được Nhà nước ghi nhận trong B luật Dân sự 2005 cũng như B luật dân sự 2015, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan. Vậy khái ni m nhà được hiểu như thế nào? 9
Theo Từ điển Tiếng Vi t thì nhà là "Chỗ ở và sinh hoạt c a một gia đình" [43].Và tùy thu c vào góc đ tiếp cận nghiên cứu, nhà được đ nh nghĩa theo nhiều cách khác nhau: Dưới góc đ triết h c thì nhà là lượng vật chất đ nh hình kiến trúc, đồng b và mang tính văn hóa.Theo phạm trù xã h i h c thì nhà là phương ti n đáp ứng nhu cầu c a con ngư i; còn dưới góc đ kinh tế h c thì nó là khối tài sản thư ng có giá tr lớn trong tổng tài sản quốc gia. Dưới góc đ xây dựng: Nhà là sản phẩm c a hoạt đ ng xây dựng và không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trư ng bên ngoài và được dung để . Dưới góc đ kinh tế, xã h i: Nhà là tài sản có giá tr đặc bi t đối với đ i sống con ngư i, là b phận quan tr ng bảo v con ngư i trước các hi n tượng tự nhiên. Dưới góc đ pháp luật: Khoản 1 Điều 3 Luật nhà 2014 quy đ nh: “Nhà ở là công trình xây dựng với m c đích để ở và ph c v các nhu cầu sinh hoạt c a hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy, có thể thấy, dù góc đ nghiên cứu nào thì nhà đều là nơi ph c v sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu c a con ngư i. Không những vậy, nhà còn là m t tài sản, m t bất đ ng sản có giá tr đặc bi t đối với cá nhân và là đối tượng đặc bi t luôn gắn với đất đai, m t loại tài sản luôn gắn với quyền s hữu Nhà nước mà cá nhân chỉ có quyền sử d ng đất. Từ khái ni m nêu trên, có thể khái quát những đặc điểm chính c a nhà như sau: Thứ nhất, nhà được lập ra với m c đích là để hoặc ph c v nhu cầu sinh hoạt c a con ngư i. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống c a cá nhân 10
hoặc c a các thành viên trong gia đình.Nó không chỉ có giá tr vật chất mà còn mang giá tr tinh thần đối với m i thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy. Thứ hai, nhà được cố đ nh với m t v trí đ a lí và không thể d ch chuyển được. Nhà luôn gắn với đất đai - m t loại tài sản đặc bi t nên về cơ bản là không thể d ch chuyển được, vì vậy mà nhà cũng được coi là m t loại bất đ ng sản (BĐS) Thứ ba, nhà là m t loại tài sản có giá tr lớn b i nhà là m t dạng c a bất đ ng sản có tính bền vững, th i gian sử d ng dài, hao mòn chậm. Thứ tư, Nhà rất đa dạng phong phú cả về chất lượng và số lượng. Đặc điểm này xuất phát từ sự đa dạng c a các tầng lớp dân cư, dân t c, sự chế ngự thiên nhiên, điều ki n tự nhiên và sự ứng d ng khoa h c kỹ thuật. 1.1.2. Các hình thức kinh doanh nhà ở Sau nhiều lần dự thảo và sửa đổi lấy Ủ kiến c a các nhà khoa h c, nhà quản lỦ, ngư i dân và doanh nghi p, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và h i nhập kinh tế khu vực và thế giới, luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 ra đ i thay thế luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2006 đã cho phép các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước kinh doanh về nhà nói riêng và bất đ ng sản nói chung. C thể, như sau: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây [36, Khoản 1 – Điều 11]: Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử d ng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định c a pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử d ng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không 11
phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử d ng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử d ng đất c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đụ có hạ tầng kỹ thuật đó”. Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 cũng cho phép [36, Khoản 2 – Điều 11] “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; dự án bất động sản c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng m c đích sử d ng đất”. Mặc dù đụ có nhiều thay đổi, nhằm tạo một môi trường kinh doanh bình đẵng giữa các thành phần kinh doanh song, kinh doanh bất động sản gắn liền với đất, trong khi ở Việt Nam “đất đai là sở hữu c a toàn dân, do Nhà nước là đại diện ch sở hữu” nên Luật kinh doanh bất 12
đ ng sản vẫn còn qui đ nh và phân bi t quyền kinh doanh bất đ ng sản giữa các tổ chức, cá nhân ngư i Vi t Nam với ngư i Vi t Nam đ nh cư nước ngoài trong vi c đầu tư kinh doanh nhà để bán, cho thuê. Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 cho phép Doanh nghi p có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất đ ng sản dưới các hình thức sau đây: [36, Khoản 3 – Điều 11] “Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng m c đích sử d ng đất”. Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước, các hình thức kinh doanh nhà trong luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 đã thông thoáng hơn so với các qui đ nh c a pháp luật trước đây. Theo đó, các tổ chức, cá nhân trong nước có đầy đ các quyền kinh doanh về nhà , công trình xây dựng cũng như qui đ nh những loại đất nào được xây dựng nhà để bán, để cho thuê, thuê mua và để đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng. Bên cạnh đó luật Doanh nghi p năm 2014 ra đ i có qui đ nh rất thông thoáng mang tính đ t phá trong đăng kỦ kinh doanh đó là [37, Điều 29] “Doanh nghiệp có thể làm tất cả những gì pháp luật không cấm” đã và đang tạo thành m t đ ng lực trong phát triển kinh tế xã h i đặc bi t là môi trư ng kinh doanh, th trư ng kinh doanh nói chung và th trư ng kinh doanh bất đ ng sản nói riêng. Và Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 ra đ i cũng thể hi n những thay đổi tích cực trong th i gian gần đây nhằm thu hút các doanh nghi p nước 13
ngoài đầu tư kinh doanh nhà . Thực ti n đã chứng minh dòng vốn ngoại trực tiếp đổ vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam trong 8 tháng đầu năm 2016 là rất lớn đứng thứ 2 so với các ngành kinh doanh khác khoảng 836,2 tri u USD [51]. Mà nhà là m t phân khúc khá lớn chiếm m t tỉ trong lớn trong kinh doanh bất đ ng sản theo qui đ nh cuả pháp luật hi n hành. Dù rằng, pháp luật còn có những qui đ nh ràng bu c nhất đ nh, song nhìn chung đã có những thay đổi đáng kể nhằm thu hút nguồn lực từ bên ngoài đặc bi t là “nguồn vốn” đầu tư kinh doanh nhằm phát triển hạ tầng kinh tế xã h i, phát triển th trư ng bất đ ng sản m t các bền vững. Song những quy đ nh “m ra” trong Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 về hình thức kinh doanh nhà đối với các tổ chức, doanh nghi p nước ngoài, bà con Vi t kiều, ngư i Vi t Nam đ nh cư nước ngoài có đ điều ki n kinh doanh nhà nói chung và nhà hình thành trong tương lai nói riêng đã tạo ra m t kênh đầu tư khá hấp dẫn, có mức sinh lợi ổn đ nh mức cao. 1.1.3. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - hình thức kinh doanh linh hoạt nhưng chứa đựng nhiều rủi ro Trong khoảng ba năm gần đây th trư ng kinh doanh bất đ ng sản bắt đầu kh i sắc tr lại sau m t th i gian dài b đóng băng c m từ “mua bán nhà hình thành trong tương lai” hay dân gian còn g i mua nhà “trên giấy” là m t c m từ rất hót, gần như những t báo giấy, những tạp chí, các bài thông tin trên trang mạng đi n tử liên quan đến bất đ ng sản thư ng xuyên xuất hi n. Nếu vào google để tìm kiếm thông tin, chỉ mất khoảng 44 s thì đã xuất hi n 663.000 kết quả có liên quan, còn vào trang tìm kiếm Coc Coc xuất hi n tới 1.212.115 kết quả, điều đó cho thấy đ hót c a từ khóa này là như thế nào. Mặt khác khi gõ tìm kiếm từ khóa “ r i ro + mua bán nhà hình thành trong tương lai” cũng có kết quả hơn 692.000, điều đó chứng tỏ đây là m t “đề tài” vô cùng hót kể cả Ủ nghĩa tích cực cũng như tiêu cực. Thực ti n trong th i 14
gian khoảng 10 năm gần đây đặc bi t trong th i gian sau khi luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 và luật nhà 2014 ra đ i, các qui đ nh có liên quan đến đầu tư, mua bán nhà hình thành trong tương lai, đã được pháp luật qui đ nh khá rõ ràng và chi tiết, điều đó chứng tỏ từ thực ti n c a xã h i mà Nhà nước đã có những qui đ nh pháp lỦ đầy đ và rõ ràng để các ch thể tham gia kinh doanh, đầu tư, mua bán có đầy đ cơ s pháp lỦ để thực hi n, nếu tuân th pháp luật thì sẽ tránh được các r i ro pháp lỦ gây ra. Tuy nhiên thực ti n tình hình di n ra trên th trư ng hi n nay vô cùng phức tạp, do ngưới mua không phải ai cũng có thể hiểu và biết rõ các qui đ nh c a pháp luật có liên quan, khi tham gia giao d ch hoặc biết nhưng không tuân th hoặc xem thư ng, ch quan chỉ nhìn vào những lợi ích, kỳ v ng ảo tư ng được ch đầu tư hoặc bên môi giới quảng bá mà bỏ qua các qui đ nh c a pháp luật có liên quan. Còn ngư i bán vì những lỦ do khác nhau mà “phớt l ” đi các qui đ nh c a pháp luật hoặc cố tình “lách luật” hoặc “né tránh” nhằm mang lại lợi ích cho bên mình. Chẳng hạn trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, khi chưa đ điều ki n để bán nhà theo qui đ nh, nhưng trong th i gian qua các ch đầu tư vẫn triển khai bán nhà m t cách phổ biến, trong đó có những ch đầu tư do không đ năng lực về tài chính để triển khai nhưng cũng có những ch đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, song do triển khai m t lúc nhiều dự án khác nhau nên nguồn vốn không thể đáp ứng được. Vì vậy có những dự án ch đầu tư đưa ra các hình thức kinh doanh khác nhau, m c đích là để huy đ ng vốn c a khách hàng trước, khi chưa đ điều ki n để bán, chẳng hạn như: hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng góp vốn; hợp đồng đặt c c (trong hợp đồng đặt c c phân ra nhiều đợt, đặt c c lần 1, đặt c c lần 2…); hợp đồng hứa mua, hứa bán. Đã làm cho th trư ng bất đ ng sản nói chung và th trư ng mua bán nhà hình thành trong tương lai đầy sôi đ ng, nhưng cũng tiềm ẫn nhiều r i ro. 15
1.2.ăPhápălu tăv ăđi uăki năcóăhi uăl căc aăh păđ ngămuaăbánănhƠă ă hìnhăthƠnhătrongăt ngălai 1.2.1. Sự cần thiết phải quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ quan trong nhất để các bên trong mua bán phải thực hi n nhằm bảo đảm phát triển lành mạnh, bền vững th trư ng mua bán nhà trong tương lai nói riêng cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung. B i lẽ: Quan h mua bán nhà hình thành trong tương lai có Ủ nghĩa quan trong trong vi c đảm bảo góp phần tạo môi trư ng pháp lỦ, m i trư ng đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất đ ng sản m t cách lành mạnh, công khai, minh bạch các giao d ch trên th trư ng thông qua những quy đ nh về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng, hình thức c a hợp đồng, đối tượng c a hợp đồng, tư cách ch thể kỦ kết hợp đồng, đặc bi t là điều ki n dự án bất đ ng sản được phép kinh doanh... Nếu h i t đầy đ các điều ki n theo qui đ nh thì vi c kỦ kết và thực hi n hợp đồng là hết sức bình thư ng, nhưng trong thực tế khi dự án kinh doanh bất đ ng sản chưa h i đ các điều ki n đặc bi t là điều ki n về bất đ ng sản được phép đưa vào kinh doanh mà hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai vẫn được kỦ kết, thực hi n, đây là m t vấn đề hết sức bất cập, hơn nữa sau khi hai bên kỦ kết xong, hợp đồng này lại chuyển nhượng cho bên thứ ba và tr thành m t loại hàng hóa mới “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai”. Như vậy, điều ki n để có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ để phát triển lành mạnh, bền vững th trư ng mua bán nhà nói riêng cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung. 16