Luận văn Thạc sĩ Luật học: Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:131

Thêm vào BST

Báo xấu

22
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho giao lƣu dân sự, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ KIM HUẾ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ KIM HUẾ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Chuyên ngành : Luật dân sự Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2012 2
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH 6 DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.1. Sơ lƣợc quá trình hình thành và phát triển các quy định của 6 pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.2. Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai 7 1.2.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai 7 1.2.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai 9 1.2.3. Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành 11 trong tƣơng lai Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO 15 DỊCH DÂN SƢ̣ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong 15 3
tƣơng lai 2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 15 2.1.2. Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 22 2.1.3. Những vấn đề bất cập trên thực tế 29 2.2. Quy định của pháp luật về chuyển nhƣợng hợp đồng mua 34 bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh 34 doanh bất động sản chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2.2.2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà ở 36 2.2.3. Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển 37 nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2.2.4. Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá 41 nhân khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 2.3. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong 48 tƣơng lai 2.3.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 48 2.3.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai 65 Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP 76 LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 3.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong 76 tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc 3.1.1. Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong 76 tƣơng lai theo hình thức ứng tiền trƣớc 3.1.2. Áp dụng hình thức ký quỹ 77 4
3.1.3. Bổ sung hình thức huy động vốn 78 3.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn để đƣợc phân 79 chia lợi nhuận là nhà ở hình thành trong tƣơng lai 3.2.1. Ban hành quy định hƣớng dẫn một số vấn đề còn bất cập 79 3.2.2. Những lƣu ý khi góp vốn đầu tƣ hƣởng quyền mua nhà ở 79 3.3. Quy định của pháp luật về việc nộp thuế thu nhập cá nhân 82 khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai 3.3.1. Bất hợp lý khi thu thuế 2% trên giá chuyển nhƣợng (bao gồm 82 cả phần vốn chƣa góp) 3.3.2. Hƣớng dẫn cụ thể về "không xác định đƣợc giá vốn" 83 3.3.3. Điểm bất hợp lý tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC 83 3.3.4. Cần có hƣớng dẫn về hồ sơ khai thuế 86 3.4. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong 87 tƣơng lai 3.4.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai 87 3.4.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai 92 3.5. Các kiến nghị khác 94 3.5.1. Tăng cƣờng hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà 94 nƣớc có thẩm quyền 3.5.2. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan 97 đến giao dịch đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai 3.5.3. Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật 103 KẾT LUẬN 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tƣơng lai UBND : Ủy ban nhân dân Formatted: Left, Indent: First line: 0", Line spacing: Exactly 23.1 pt 6
7
MỞ ĐẦU Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt 1. Tính cấp thiết của đề tài Luật hóa chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai (TSHTTTL) đƣợc đánh giá là bƣớc tiến quan trọng trong khoa học pháp lý, đáp ứng nhu cầu phát triển tất yếu của các giao dịch dân sự, kinh tế và thƣơng mại, phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng. Tại Việt Nam khái niệm TSHTTTL đã đƣợc đề cập trong một số văn Formatted: Condensed by 0.2 pt bản, đặc biệt là Bộ luật Dân sự (BLDS) số 33/2005/QH11 với sửa đổi quan trọng trong khái niệm tài sản tại Điều 163. Theo đó, hàng loạt các văn bản các văn Formatted: Condensed by 0.2 pt bản mới đƣợc ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này nhƣ: Nghị định số Formatted: Condensed by 0.2 pt 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng Formatted: Condensed by 0.2 pt ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11... Trƣớc khi đƣợc quy định tại BLDS số 33/2005/QH11 TSHTTTL cũng đã đƣợc ghi nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Việc ghi nhận khái niệm này trong các văn bản pháp luật thể hiện sự tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của thế giới trong quá trình xây dựng pháp luật của Việt Nam. Là một khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy định của pháp luật để điều chỉnh TSHTTTL chƣa thật đầy đủ và hoàn thiện. Có nhiều vấn đề chƣa đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có quy định nhƣng lại chƣa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp trong thời gian vừa qua. 8
Trong khi đó, hiện nay các giao dịch đối với TSHTTTL diễn ra thƣờng xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh. Việc chồng chéo, mâu thuẫn cũng nhƣ những thiếu sót trong các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần phải đƣợc điều chỉnh kịp thời, tránh những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế. Ngoài ra, sự thiếu thống nhất trong công tác quản lý của nhà nƣớc, đặc biệt là sự thiếu hiệu quả của hoạt động thanh kiểm tra, giám sát và công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL cũng ảnh hƣởng xấu tới sự ổn định của giao lƣu dân sự, kinh tế và thƣơng mại. Nhận biết đƣợc những vấn đề bất cập trên, với mong muốn tìm hiểu sâu và có hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam về TSHTTTL trên cơ sở những kiến thức đã đƣợc tích lũy của bản thân trong quá trình học tập và kinh nghiệm trong thời gian làm công tác pháp luật, tác giả đã mạnh dạn lựa chọn đề tài: ""Giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai" " làm đề tài luận văn thạc sĩ. Tác giả hy vọng thông qua luận văn ngƣời đọc sẽ có cái nhìn toàn diện về TSHTTTL cũng nhƣ các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL và đây sẽ là tài liệu tham khảo bổ ích cho những độc giả có nhu cầu tìm hiểu sâu về TSHTTTL theo quy định của pháp luật Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Việc ghi nhận quy định về TSHTTTL trong BLDS số 33/2005/QH11 đƣợc đánh giá là một trong những điểm mới khá tiến bộ trong công tác xây dựng pháp luật. Sau khi đƣợc luật hóa trong BLDS, các giao dịch đối với tài sản này diễn ra nhiều hơn, thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều tác giả, các bài viết chủ yếu nghiên cứu TSHTTTL dƣới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó tập trung vào vấn đề thế chấp TSHTTTL (thế chấp nhà). Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn nhƣ sau: 9
- Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, NXB Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh, 1999; Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt - Nguyễn Thúy Hiền: Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Formatted: Font: Not Italic trong dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi); ), http://www.vibonline.com.vn/ Formatted: Font: Not Italic Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=252, năm 2006IN TRONG TÀI LIỆU Formatted: Font: Not Italic NÀO, NĂM NÀO ??????????; - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006; - Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng: Khái niệm về tài sản, chức năng của luật tài sản hiện đại và Bộ luật Dân sự Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, số chuyên đề, 1997; - Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010; -Nguyễn Quang Hƣơng Trà - Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm: Bàn về khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật Việt Nam - Nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm; Formatted: Font: Not Italic http://moj.gov.vn/ct/tintuc/lists/nghin%20cu%20trao%20i/view_detail.aspx?It Formatted: Font: Not Italic Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0.59", emID=2769, năm 2010;IN TRONG TÀI LIỆU NÀO, NĂM NÀO ?????????? Line spacing: Exactly 22.8 pt, Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.25" + Tab after: 0.5" + Indent at: 0.5", Tab stops: 0.74", List tab + - TÁC GIẢ LÀ AI ?????????: Đăng ký giao dịch bảo đảm - quá trình Not at 0.5" xây dựng và phát triển (2002-2007), Nhà xuất bản Tƣ pháp, Hà Nội, 2007; Formatted: Condensed by 0.4 pt Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt - Dƣơng Thanh Minh: Một số khó khăn, vướng mắc về công chứng, chứng Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.4 pt thực hợp đồng bảo đảm - Khả năng giải quyết tại Luật Công chứng và một số kiến Formatted: Condensed by 0.4 pt Formatted: Condensed by 0.5 pt nghị"", - http://www.vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/ Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.6 pt TopicDetail.aspx?TopicID=1669; Formatted: Font: 14 pt, Condensed by 0.6 pt Formatted: Font: Not Italic, Condensed by 0.6 pt 10
Formatted: Condensed by 0.2 pt - Nguyễn Việt Phƣơng và Dƣơng Thanh Minh: Giới thiệu kinh nghiệm của một số quốc gia về đăng ký giao dịch bảo đảm, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Chuyên đề về Đăng ký giao dịch bảo đảm, tháng 7/2008; - Thạc sĩ Nguyễn Trƣờng Giang và Thạc sĩ Bùi Đức Giang: Thế chấp Formatted: Condensed by 0.3 pt quyền tài sản trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 07, tháng 4/2012…... Formatted: Condensed by 0.2 pt Sau khi tham khảo và nghiên cứu các tài liệu trên tác giả nhận thấy các Formatted: Condensed by 0.2 pt bài viết tập trung nghiên cứu vào từng vấn đề cụ thể của TSHTTTL nhƣ khái niệm TSHTTTL trong tƣơng quan với khái niệm tài sản; thế chấp TSHTTTL; công chứng hợp đồng thế chấp TSHTTTL; đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL …... Do vậy, ngƣời đọc chỉ có thể tiếp cận từng khía cạnh của TSHTTTL mà khó có đƣợc cái nhìn tổng quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam đối với tài sản đặc biệt này. Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt Luận văn sẽ là đề tài nghiên cứu tổng thể các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL, bao gồm phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật cũng nhƣ các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề bất cập xảy ra trên thực tế. Formatted: Space Before: 12 pt, Line spacing: Exactly 23.3 pt 3. Mục đích nghiên cứu của luận văn Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt Khi nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL, đánh giá các điểm bất cập phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho giao lƣu dân sự, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật, giải quyết các vấn đề bất cập này. Formatted: Space Before: 12 pt, Line spacing: Exactly 23.3 pt 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 11
Formatted: Font: Italic 4.1. Đối tượng nghiên cứu Formatted: Line spacing: Exactly 23.3 pt Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là TSHTTTL và các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật Việt Nam. Formatted: Font: Italic 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn sẽ nghiên cứu các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL trong khuôn khổ các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, trong đó có phân tích các quy định trong các văn bản pháp luật trƣớc đây và tham khảo các quy Formatted: English (United States) định của pháp luật nƣớc ngoài để làm phong phú thêm cho đề tài nghiên cứu. 5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Formatted: Font: Italic, English (United 5.1. Cơ sở lý luận States) Formatted: English (United States) Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của Nhà nƣớc. Đồng thời luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân liên quan đến đề tài. Formatted: Font: Italic, English (United 5.2. Phương pháp nghiên cứu States) Formatted: English (United States) Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phƣơng pháp sau: thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp, khảo sát thực tiễn. Formatted: Space Before: 12 pt 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai. Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai. 12
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai. Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing: Exactly 22 pt 13
Chương 1 Formatted: Space Before: 4 pt, Line spacing: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ Exactly 22 pt ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing: 1.1. SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY Exactly 22 pt ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Khái niệm tài sản lần đầu tiên đƣợc quy định tại Điều 172 BLDS năm Formatted: English (United States) 1995: ""Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và Formatted: English (United States) các quyền tài sản"" [ 37]. Tuy nhiên yếu tố ""có thực"" trong khái niệm này đã làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài sản trên thực tế. Do Formatted: English (United States) vậy, BLDS số 33/2005/QH11 đã sửa đổi BLDS 1995 theo hƣớng mở rộng Formatted: English (United States) khái niệm về tài sản, theo đó, không chỉ những ""vật có thực"" mới đƣợc gọi là tài sản mà cả những vật đƣợc hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc gọi là Formatted: English (United States) tài sản. Cụ thể, Điều 163 BLDS số 33/2005/QH11 quy định: ""Tài sản bao Formatted: English (United States) gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản"" [ 38]. Quy định mới này Formatted: English (United States) của BLDS là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và thực tiễn các giao dịch dân sự đang diễn ra hiện nay. Đồng thời, đây cũng là sự tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia khác trong quá trình xây dựng pháp luật (ví Formatted: Font: 14 pt dụ: Tại Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc đề cập đến trong Sắc lệnh số 55-22 ngày 4/1/1995 và Bộ luật Dân sự: Điều 2130 Formatted: Font: 14 pt ""Các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường Formatted: Font: Times New Roman Italic, 14 hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc pt, Condensed by 0.2 pt thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản"" [36], Formatted: Font: 14 pt Formatted: Font: 14 pt Điều 2133 ""Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được Formatted: Font: 14 pt lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy Formatted: Font: 14 pt đủ quyền xây dựng công trình đó theo quy định của pháp luật"" [36]). Formatted: English (United States) Formatted: English (United States) Theo quy định mới trong BLDS số 33/2005/QH11 nêu trên, rất nhiều các văn bản pháp luật khác cũng đƣợc ban hành để điều chỉnh các giao dịch 14
đối với TSHTTTL nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số Formatted: English (United States), 56/2005/QH11, các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Công chứng Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) số 82/2006/QH11 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Công chứng... Gần đây nhất cơ quan nhà nƣớc đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật. Các văn bản ban hành sau này đƣợc xây dựng trên cơ sở thay thế hoàn toàn hoặc sửa đổi bổ sung một số điều chƣa hợp lý của văn bản cũ cho phù hợp với tình hình thực tế và quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan. Trong các văn bản pháp luật này đều thừa nhận TSHTTTL và quy định về các giao dịch dân sự đối với loại tài sản đặc biệt này. Formatted: Line spacing: Exactly 23.5 pt 1.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1.2.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.2.1.1. Dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Pháp luật Việt Nam ghi nhận khái niệm TSHTTTL dƣới góc độ là tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể: - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm Formatted: English (United States), Condensed by 0.2 pt (khoản 7 Điều 2) quy định Tài sản hình thành trong tương lai: ""Là động sản, Formatted: English (United States) Formatted: English (United States), bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States), Not quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States), vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States), Not nhận"" [ 18]; Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States), Not - BLDS số 33/2005/QH11 (khoản 2 Điều 320) quy định: ""Vật hình Expanded by / Condensed by Formatted: English (United States) thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo Formatted: English (United States) 15
đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao Formatted: English (United States) kết"" [ 38]. Formatted: Line spacing: Exactly 23.2 pt Qua quy định trên ta thấy khái niệm TSHTTTL đƣợc hiểu là ""động sản, bất động sản và không áp dụng đối với ""quyền tài sản"". - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (khoản 2 Điều 4) quy định: "Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới Formatted: English (United States) thuộc sở hữu của bên bảo đảm" [ 20]. Theo quy định trên thì Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng khái niệm TSHTTTL, qua đó TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào đƣợc pháp luật quy định, trong đó có quyền tài sản. - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không đƣa ra khái niệm về TSHTTTL mà sửa đổi theo Formatted: English (United States), hƣớng liệt kê. Cụ thể Khoản 2, Điều 4 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) "Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền Formatted: English (United States) sử dụng đất" [ 30]. 16
Nhƣ vậy, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đƣợc sửa đổi theo hƣớng quy định cụ thể và chi tiết các loại TSHTTTL là đối tƣợng áp dụng của các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc áp dụng trên thực tế. Formatted: Line spacing: Exactly 21.7 pt Sự không thống nhất nói trên về khái niệm dẫn đến có nhiều cách hiểu Formatted: English (United States), và áp dụng khác nhau khi công chứng viên chứng nhận hợp đồng, giao dịch có Condensed by 0.2 pt đối tƣợng là TSHTTTL, đặc biệt là công chứng hợp đồng thế chấp căn hộ chung Formatted: English (United States), cƣ chƣa đƣợc cấp giấy tờ sở hữu mà tác giả sẽ phân tích ở phần sau của luận văn. Condensed by 0.3 pt Formatted: English (United States) 1.2.1.2. Trong các văn bản pháp luật chuyên ngành khác - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11: Khoản 1, Điều 39 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép: "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi Formatted: English (United States) trong hợp đồng" [ 41]. - Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11: Khoản 8, Điều 4 ""Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang Formatted: English (United States) hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể"" [ 39]. Nhƣ vậy có thể thấy khái niệm về TSHTTTL hiện nay đƣợc quy định rải rác trong các văn bản pháp luật và các giao dịch đối với tài sản này cũng chỉ đƣợc thực hiện khi nó đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật này mà không phải là tất cả các giao dịch dân sự. 1.2.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.2.2.1. Loại tài sản 17
Formatted: English (United States) - TSHTTTL có thể là bất cứ loại tài sản nào theo quy định của BLDS số 33/2005/QH11, bao gồm động sản và bất động sản. Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt - TSHTTTL chỉ có thể trở thành đối tƣợng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định và chỉ có một vài chủ thể xác định mới đƣợc pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này. 1.2.2.2. Thời điểm hình thành tài sản Có hai thời điểm hình thành tài sản: - Tài sản đƣợc hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch nhƣng sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm, bên mua tài sản... tức là tài sản đã hiện hữu nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng (Ví ví dụ: Căn hộ chung cƣ đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và bàn giao nhà nhƣng ngƣời mua chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc phƣơng tiện vận tải đã mua nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận đăng ký...). - Tài sản hình thành và thuộc quyền sở hữu của một chủ thể sau thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch, tài sản đang trong quá trình hình thành (Ví ví dụ: Bên mua nhà ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thông qua hình thức ứng tiền trƣớc hoặc hợp đồng góp vốn có thỏa thuận phân chia lợi nhuận là nhà ở với chủ đầu tƣ trong khi nhà ở chƣa đƣợc hình thành, mới đang ở giai đoạn khởi công xây dựng công trình, xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về nhà ở; Tàu, thuyền sẽ đƣợc đóng, máy móc, thiết bị sẽ đƣợc chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã đƣợc ký kết...). 1.2.2.3. Quyền sở hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai - Thời điểm xác lập quyền sở hữu: Quyền sở hữu đối với tài sản chỉ đƣợc xác lập sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập (sau thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết). 18
- Phạm vi quyền sở hữu: Do quyền sở hữu của chủ thể chƣa đƣợc xác lập hoàn toàn tại thời điểm xác lập giao dịch nên ngƣời chủ trong tƣơng lai chƣa có đầy đủ mọi quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền nhất định nhƣ: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản và đƣợc bên nhận bảo đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng, chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đã ký với chủ đầu tƣ cho bên thứ ba… Tuy nhiên khi thực hiện các quyền này, chủ sở hữu trong tƣơng lai cũng bị giới hạn bởi những thủ tục nhất định (Ví dụ: Trong trƣờng hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TSHTTTL thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm hình thành trong tƣơng lai thì bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó (Điều 8, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP). Điều này có nghĩa rằng chủ sở hữu chỉ đƣợc thực hiện các giao dịch đối với tài sản trong phạm vi quyền sở hữu của mình hoặc toàn bộ tài sản (nếu đƣợc bên nhận bảo đảm đồng ý); Khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai chủ sở hữu phải có sự xác nhận của chủ đầu tƣ (Điều 20 Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD)... Formatted: Line spacing: Exactly 22.3 pt 1.2.3. Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tƣơng lai 1.2.3.1. Đặc điểm về hình thức của giao dịch Hình thức giao dịch dân sự đối với TSHTTTL đƣợc thể hiện bằng văn bản (hợp đồng), trong nhiều trƣờng hợp hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép theo quy định của pháp luật. Hiện nay pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến TSHTTTL phải đƣợc công chứng, chứng thực xuất phát từ một số cơ sở nhƣ sau: Thứ nhất, TSHTTTL thƣờng là những tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là căn cứ pháp 19
lý để xác định quyền sở hữu đối với tài sản của một chủ thể, là căn cứ pháp lý quan trọng để chủ sở hữu thực hiện các quyền sở hữu của mình, trong đó bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Đối với TSHTTTL do thời gian hình thành và xác lập quyền sở hữu đối với tài sản kéo dài nên chủ sở hữu chƣa thể hoàn thành thủ tục đăng ký song lại có nhu cầu giao dịch tài sản với chủ thể khác. Trong trƣờng hợp này, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch đối với TSHTTTL có ý nghĩa xác định tính xác thực, hợp pháp của giao dịch (về chủ thể, nội dung, đối tƣợng của giao dịch, chữ ký trong hợp đồng...), đặc biệt là kiểm tra các căn cứ để chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản của chủ thể, hạn chế các sai phạm và tranh chấp trong tƣơng lai. Thứ hai, các giao dịch đối với TSHTTTL thƣờng thực hiện trong thời gian dài, hay xảy ra tranh chấp, khó giải quyết. Hợp đồng khi đƣợc công chứng sẽ là chứng cứ xác thực khi giải quyết tranh chấp bởi nó đã đƣợc công chứng viên kiểm tra và chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp theo trình tự, thủ tục luật định. Ngoài ra, thủ tục công chứng còn góp phần phòng ngừa các tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể, tạo ra sự ổn định của quan hệ giao dịch dân sự. Thứ ba, giao dịch đối với TSHTTTL luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các chủ thể bởi tính chất đặc biệt của tài sản. Thủ tục công chứng hợp đồng sẽ giúp giảm thiểu các rủi ro này bởi văn bản công chứng có giá trị pháp lý nhất định theo quy định tại Điều 6, Luật Công chứng số 82/2006/QH11, cụ thể: "1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. 20