Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm 2 mục tiêu: Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chế định CQSDĐ và HĐCNQSDĐ theo quy định của BLDS năm 2005; kiến giải việc hoàn thiện chế định CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005

MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các hình vẽ, đồ thị MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1 Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................ 7 1.1.0. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất ................................ 7 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất ............................................ 7 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất .............................. 16 1.2.0. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam ............................................... 18 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 18 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................... 21 1.3.0. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 27 1.4.0. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................... 29 1.4.1. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết ........................... 29 1.4.2. Quan điểm hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm đăng ký ........................... 30 1.4.3. Kết luận về hiệu lực của hợp đồng ............................................................ 32 1.5.0. Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... 32 1.5.1. Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung ................................ 32 1.5.2. Bộ Luật Dân sự năm 1995 ........................................................................ 35 1.5.3. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành ..................... 35 1.5.4. Bộ luật Dân sự năm 2005 .......................................................................... 37 1.5.5. Các quy định về thuế, phí và lệ phí ........................................................... 40
Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................................... 41 2.1. 0. Nội dung các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................... 41 2.1.1. Nội dung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất .............................. 41 2.1.2. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................................................. 50 2.2. 0. Thực trạng áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................... 57 2.2.1. Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................. 57 2.2.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................... 63 2.2.3. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 76 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................... 79 3.1. 0. Sự cần thiết hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 79 3.1.1. Những bất cập chủ yếu của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................... 79 3.1.2. Nguyên nhân của những bất cập trong việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 88 3.2. 0. Định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 89 3.2.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước ........................................................... 89 3.2.2. Những định hướng hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................. 92
3.3. 0. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................... 93 3.3.1.Giải pháp về rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất ................................. 93 3.3.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 98 KẾT LUẬN ............................................................................................ 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................. 101
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân sự hoặc Bộ Luật Dân sự Việt Nam CQSDĐ : chuyển quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất HĐCNQSDĐ : hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất
DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Bảng 2.1. Mức thu lệ phí địa chính của Ủy ban nhân dân thành phố 72 Hà Nội Bảng 2.2. Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 73 quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Số hiệu Tên hình vẽ, đồ thị Trang Đồ thị 2.1. Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 so với tranh chấp đất đai và tranh chấp dân sự do Tòa án nhân dân thụ lý trong cả nước từ năm 2007 - 2009
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá; là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư; xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn về diện tích, về số lượng; cố định về vị trí địa lý và không thể di dời được. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu tạo ra sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất có vị trí địa lý khác nhau. Trong khi đại đa số các quốc gia trên thế giới đều duy trì các hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân … thì ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai: Sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành ngày 18 tháng 12 năm 1980. Chế độ sở hữu đất đai này được duy trì, củng cố và tồn tại ở nước ta từ đó đến nay. Với việc ra đời chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trở thành chủ sử dụng đất khi được Nhà nước - đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ đang sử dụng ổn định, hợp pháp. Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Tuy nhiên, nhu cầu khách quan của cuộc sống đòi hỏi QSDĐ phải được dịch chuyển. Ở khía cạnh khác, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của người lao động, pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được cấp GCNQSDĐ được CQSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Đây là những cơ sở chủ yếu của việc xác lập hoạt động CQSDĐ trên thực tế. Tuy nhiên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch về 1
CQSDĐ, pháp luật nước ta quy định các hình thức pháp lý của CQSDĐ bao gồm các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê và thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế và góp vốn bằng QSDĐ. Các quy định về CQSDĐ được đề cập trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005. Việc ra đời những quy định này đã góp phần thúc đẩy các giao dịch về CQSDĐ phát triển lành mạnh, đúng pháp luật và có tác động tích cực đến việc nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta. Bên cạnh những thành công, trên thực tế việc thực hiện các quy định của BLDS năm 2005 về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng còn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chưa được xác định rõ; việc áp dụng đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn hạn chế, v.v. Để khắc phục những hạn chế này, đòi hỏi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu về HĐCNQSDĐ dưới cả góc độ lý luận và thực tiễn; đặc biệt bối cảnh chúng ta đang rà soát, sửa đổi, bổ sung một số điều của BLDS năm 2005 và sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm đáp ứng các yêu cầu của quá trình tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế hiện nay. Đây là những lý do chủ yếu để tôi lựa chọn đề tài: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005" làm luận văn thạc sĩ luật học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài CQSDĐ là một hoạt động diễn ra phổ biến trong đời sống xã hội. Do vậy, các quy định về lĩnh vực này là chế định quan trọng của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Thời gian vừa qua đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học về CQSDĐ dưới góc độ pháp lý được công bố mà tiêu biểu phải kể đến các công trình khoa học sau đây: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề về lý luận và thực tiễn : Luận án thạc sĩ luật học của Trần Trọng Hùng (1998); 2
- Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ Luật học của Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004); - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Tiến (1997); - Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta: Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh (2002); - Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (2001); - Chế định quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Cam (1997); - Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam: Ths. Bùi Tuyết Mai, Nhà xuất bản Lao động, xã hội, Hà Nội (2006); - Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai: Luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003) v.v; Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đây, chỉ tìm hiểu CQSDĐ dưới khía cạnh là một quyền năng của CQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc xem xét việc CQSDĐ trên phương diện luật nội dung (pháp luật đất đai) mà chưa có công trình chuyên khảo nào xem xét, đánh giá một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như nội dung của hợp đồng CQSDĐ theo quy định của BLDS. Trên cơ sở kế thừa những thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, Luận văn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như tìm hiểu nội dung của CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng theo quy định của BLDS năm 2005. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu 3
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng chế định CQSDĐ và HĐCNQSDĐ theo quy định của BLDS năm 2005; - Kiến giải việc hoàn thiện chế định CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng trong hệ thống pháp luật Việt Nam; 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu về đề tài này, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Tìm hiểu, nghiên cứu bản chất, đặc trưng của HĐCNQSDĐ đặt trong mối quan hệ với các quy định về CQSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam; - Phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến HĐCNQSDĐ đặt trong mối liên hệ thực tiễn để chỉ ra những bất cập của lĩnh vực pháp luật này; - Lý giải nguyên nhân tồn tại, bất cập trong việc thực thi các quy định về HĐCNQSDĐ; - Đề xuất định hướng và một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định về CQSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn, bao gồm: - Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ, đặt trong mối quan hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy định được ban hành trước đây; - Thực tế thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta trong thời gian qua. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu những nội dung cụ thể sau đây: 4
- Nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành về CQSDĐ; - Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta hiện nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Triết học Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. - Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: + Phương pháp phân tích, bình luận, ... được sử dụng trong Chương 1 tìm hiểu khái luận về HĐCNQSDĐ tại Việt Nam; + Phương pháp đánh giá, đối chiếu, so sánh, diễn giải, điều tra ... được sử dụng tại Chương 2 thực trạng các quy định của BLDS năm 2005 về HĐCNQSDĐ; + Phương pháp tổng hợp, quy nạp ... được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của BLDS năm 2005 về HĐCNQSDĐ. 6. Những đóng góp mới của đề tài Luận văn được hoàn thành dự kiến có những đóng góp sau đây: - Tập hợp, hệ thống hóa và bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về CQSDĐ và HĐCNQSDĐ trong nền kinh tế thị trường; - Đưa ra khái niệm QSDĐ phù hợp với nền kinh tế thị trường; - Phân tích, chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt trong các quy định 5
của BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 về chuyển nhượng QSDĐ; - Lý giải khái niệm, bản chất và đặc điểm của HĐCNQSDĐ; - Đánh giá thực trạng pháp luật về HĐCNQSDĐ; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐCNQSDĐ; 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương cụ thể sau đây: - Chương 1. Khái luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam; - Chương 2. Thực trạng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Chương 3. Giải pháp hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6
Chương 1 KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM 1.1. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài sản đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi đó là nhiệm vụ cần giải quyết. Lịch sử nhân loại cho thấy rằng kể từ khi xuất hiện Nhà nước cũng như khi chuyển từ chế độ này sang chế độ khác không có quốc gia nào không quan tâm đến vấn đề sở hữu đất đai. Ở nước ta, lịch sử của quan hệ sở hữu đất đai có nhiều chuyển biến và tùy thuộc vào từng thời kỳ. Thời kỳ phong kiến, bên cạnh quyền sở hữu tối cao và tuyệt đối của nhà vua với công thổ quốc gia, Nhà nước phong kiến còn thừa nhận và bảo vệ quyền sở hữu cụ thể của cộng đồng làng, xã đối với một số loại đất như tịch điền, công điền, công thổ cũng như sở hữu tư nhân đối với đất đai [46, tr. 129 -137]. Thời kỳ Pháp thuộc, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai được duy trì và phát triển. Bởi vì, sở hữu tư nhân là đặc trưng của chế độ tư bản. Cách mạng Tháng 8 năm 1945 thành công, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đã ban hành Hiến pháp năm 1946 quy định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” [24, Điều 12]. Hiến pháp năm 1959 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1946 tiếp tục cho phép sở hữu tư nhân được tồn tại: “hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình 7
thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc” [25, Điều 11]. Tuy nhiên, trong giai đoạn này hình thức sở hữu Nhà nước (Sở hữu toàn dân) và sở hữu tập thể đối với đất đai được đề cao và phát triển mạnh mẽ, điển hình là việc hình thành các hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp, bậc cao và kêu gọi người dân hiến đất tham gia các hợp tác xã. Tuy nhiên, sở hữu tư nhân đối với đất đai vẫn được chấp nhận như một tồn tại của lịch sử. Sau khi giành độc lập thống nhất đất nước năm 1975, cả nước bước vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Nhà nước từng bước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bằng việc ban hành các quy định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo đảm ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” [17, mục 1 phần I]. Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [26, Điều 19]. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ là chủ thể của QSDĐ. Luật Đất đai năm 1987 một lần nữa khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” [27, Điều 1]. Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao đất đai cho các nông, lâm trường, hợp tác xã, xí nghiệp, tập đoàn sản xuất, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tiếp đó, Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai cũng như thực hiện nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai trong khuôn khổ pháp luật quy định. Như vậy, trong các thời kỳ lịch sử, nước ta đã tồn tại các hình thức sở 8
hữu đất đai đa dạng: Sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Kể từ thời điểm Hiến pháp năm 1980 ra đời đến nay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai. Quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về việc xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu xuất phát từ các luận cứ chủ yếu sau: Về mặt tư tưởng, việc xây dựng hình thức sở hữu đối với đất đai phải dựa vào học thuyết Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó đất đai phải được quốc hữu hóa để xóa bỏ mầm mống chế độ người bóc lột người; đồng thời giúp cho Nhà nước thực hiện tốt công tác quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất, nhờ đó chúng ta mới sử dụng đất một cách có hiệu quả và bảo đảm đưa sản xuất nhỏ lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa. Về mặt chính trị, đất đai là thành quả do công sức, mồ hôi, xương máu của các thế hệ người Việt Nam trải qua hàng ngàn năm khai phá, bồi bổ và giữ gìn mới có được vốn đất như ngày nay, vì vậy nó phải thuộc về toàn thể nhân dân. Về mặt lịch sử, hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai đã hình thành và tồn tại suốt mấy nghìn năm lịch sử, từ thời kỳ phong kiến, Nhà nước đã nắm toàn bộ đất đai trong lãnh thổ quốc gia, đồng thời, thiết lập chế độ quản lý sử dụng đất, ban hành các quy định về nghĩa vụ nộp thuế bắt buộc mọi người phải thực hiện và Nhà nước có quyền lấy đất để sử dụng vào mục đích công, có quyền cấp đất cho dân sử dụng. Về mặt thực tiễn, trước khi xây dựng Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ta đã thống nhất các hình thức sở hữu, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhờ đó, Nhà nước có cơ sở quy định không thừa nhận đất đã giao cho người khác sử dụng và loại 9
trừ trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu đất đai và sự phân cấp về quyền sở hữu (chỉ phân cấp quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai). Vì vậy, nếu như quy định hình thức sở hữu khác sẽ gây ảnh hưởng, xáo động trong quan hệ đất đai, từ đó có thể dẫn đến mất sự ổn định chính trị [47, tr. 12-13]. Xét về mặt pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có được quyền chiếm hữu hoặc được quyền chiếm hữu và sử dụng theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu. Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nước là một tổ chức quyền lực không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà giao đất hoặc cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài kể từ đây khái niệm quyền sử dụng đất ra đời và được khoa học pháp lý nước ta tìm hiểu, giải mã. Theo quy định của pháp luật dân sự: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [31, Điều 192]. Tuy nhiên, pháp luật dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không quy định cụ thể về khái niệm “quyền sử dụng đất”. Do vậy, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất: - Có quan điểm cho rằng: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc thính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác” [47, tr. 17]. “Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại 10
đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền” [38, tr. 14]. - Quan điểm điểm khác lại xem xét QSDĐ trên phương diện kinh tế và pháp lý: “QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể, được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất” [20, tr.9]. Các quan điểm trên xét trên một phương diện nào đó đều có các hạt nhân hợp lý. Tuy nhiên, trải qua 30 năm hình thành và phát triển, QSDĐ tại Việt Nam đã có sự mở rộng về nội hàm của khái niệm. Trước đây, QSDĐ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi và lợi tức từ đất đai. Đến nay, QSDĐ đã trở thành một loại quyền về tài sản được chuyển nhượng và được định đoạt bởi chủ sử dụng. Trong phạm vi nghiên cứu của mình chúng tôi xin đưa ra khái niệm về QSDĐ với mong muốn góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này: Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất và các lợi ích khác khác theo quy định của pháp luật. 1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Với cách hiểu như trên, chúng ta có thể nêu ra các đặc điểm riêng của QSDĐ như sau: Thứ nhất, QSDĐ là quyền được phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai. Như trên đã phân tích, QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay đất đai nói riêng trước 11
tiên phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ được quyền sử dụng tài sản trong những điều kiện cụ thể: “Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật” [31, Điều 173]. Tuy nhiên, QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu đất đai khác nhau thì nội dung biểu hiện khác nhau. Chẳng hạn ở những nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu đất đai. Người có QSDĐ có thể đồng thời là người có quyền sở hữu đất đai. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các QSDĐ, họ cũng đồng thời được quyền quyết định số phận pháp lý đối vởi mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Do đó, quyền sử dụng đất phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai, tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Thứ hai, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc thù. Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và nhất là khi ban hành BLDS năm 1995, “việc coi quyền sử dụng đất như là một tài sản không còn là một kết luận gây tranh cãi” [14, tr.100]. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005 thừa nhận: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất….” [31, Điều 108]. Ngay cả việc một phần lớn các quy định chi phối các giao dịch liên quan đến QSDĐ không nằm trong BLDS cũng không khiến cho tính chất tài sản của QSDĐ bị phủ nhận. QSDĐ là một tài sản có những đặc điểm riêng không 12
giống với bất kỳ tài sản nào khác trong luật thực định Việt Nam. Tính đặc thù của QSDĐ thể hiện trước hết ở tính hạn chế cao của nó. Về nguyên tắc, người không phải chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện quyền sử dụng thông qua sự đồng ý, cho phép của chủ sở hữu. Khi đó người được sử dụng phải được sự đồng ý của chủ sở hữu về mục đích, thời hạn, phương thức sử dụng tài sản, trích nộp một phần lợi ích khai thác tài sản cho chủ sở hữu. Đối với đất đai, người sử dụng được thực hiện quyền năng này tùy theo những quy định về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê QSDĐ, các thủ tục hành chính về đất đai... Đồng thời, muốn nhận được QSDĐ, người sử dụng phải đáp ứng được những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Tính đặc thù của QSDĐ còn biểu hiện ở chỗ đây là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc giao QSDĐ cho các đơn vị, cá nhân trên lãnh thổ quốc gia không đồng nghĩa với việc chia cắt khách thể này. Trái lại, QSDĐ của họ nằm trong một quy hoạch tổng thể của Nhà nước nhằm khai thác đầy đủ tiềm năng của đất đai. Phạm vi, mức độ quyền năng của quyền sử dụng các loại đất khác nhau là khác nhau do pháp luật chia đất đai ra làm nhiều loại khác nhau. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai được chia thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Quyền sử dụng của mỗi loại đất còn khác nhau về thời hạn và hạn mức sử dụng đất tùy theo tính chất và mục đích sử dụng của chúng. Việc quy định thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa lớn đối với việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai. Bên cạnh đó, quy định hạn mức sử dụng đất có ý nghĩa nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, một trong những nguyên tắc hàng đầu là “sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả tài nguyên đất” [30, Điều11]. Thứ ba, chủ thể của QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định của pháp luật. 13
Chủ thể của QSDĐ bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định hay cho phép nhận chuyển QSDĐ. Các chủ thể này được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, và được gọi chung là “người sử dụng đất” [30, Điều 2]. Khác với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, phạm vi chủ thể của QSDĐ bị giới hạn bởi pháp luật đất đai. Điều này do chính tính đặc biệt của QSDĐ tạo nên. Nhà nước quy định các điều kiện để trở thành chủ sử dụng đất. Ví dụ, muốn được giao đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đó phải làm nông nghiệp, sinh sống ổn định tại một địa phương nhất định vào đúng thời điểm (đợt) phân ruộng của địa phương. Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được Nhà nước giao đất mà chỉ được thuê đất. Thứ tư, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có QSDĐ (người sử dụng đất) được pháp luật quy định chặt chẽ. Điều đó biểu hiện ở các dấu hiệu sau: Một là, phạm vi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể tùy theo tính chất của chủ thể sử dụng đất. Là loại quyền dân sự đặc thù, QSDĐ cũng bao gồm ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền năng này không phải là quyền độc lập như quyền của chủ sở hữu các tài sản thông thường. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, khi giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất, quy định cho họ một giới hạn quyền năng nhất định. Trong các văn bản pháp luật, quyền này được gọi là “quyền sử dụng đất”. Phạm vi, mức độ quyền năng của QSDĐ được quy định khác nhau đối với từng loại chủ thể, từng loại đất, trong những thời hạn nhất định và với điều kiện nhất định. Về nguyên tắc, các chủ thể của QSDĐ đều có quyền chiếm hữu, sử dụng đất và định đoạt QSDĐ trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng mức độ phạm vi 14