Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hiện hành

Chia sẻ: Cỏ Xanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

52
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách có hệ thống từ cơ sở lý luận đến thực tiễn những quy phạm pháp luật thực định trong hoạt động thế chấp tài sản; từ đó nêu ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính không khả thi trong đời sống xã hội, các vi phạm về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực này. Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống pháp luật trong việc thế chấp tài sản của các bên để việc thực hiện hợp đồng thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hiện hành

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ THU HIỀN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NHƯ PHÁT HÀ NỘI - 2019
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi, được tôi thực hiện một cách độc lập dưới sự hướng dẫn của Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Như Phát. Các tư liệu, tài liệu được sử dụng trong luận văn là hoàn toàn chính xác, có trích dẫn rõ ràng và đầy đủ. Hà Nội, ngày tháng năm Tác giả Phạm Thị Thu Hiền
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân sự Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm TCQSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất TCTD Tổ chức tín dụng TSTC Tài sản thế chấp TSBĐ Tài sản bảo đảm GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
MỤC LỤC MỞ ĐẦU.................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT................. 6 1.1.Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................... 6 1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ...................................................................................................... 6 1.1.3.Nội dung chế định pháp luật về hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng ........................................................................... 11 1.2.Những nội dung của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................................................ 17 1.2.1 Đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.......................................................................................................... 17 1.2.2 Chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.......................................................................................................... 19 1.2.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 24 1.2.4 Những thỏa thuận chủ yếu trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 25 1.2.5 Chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.......................................................................................................... 28 1.2.6 Xử lý tài sản thế chấp...................................................................... 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .................................................................... 31
2.1 Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ....................................................................................... 31 2.1.1 Chủ thể hợp đồng ........................................................................... 31 2.1.2 Quy định về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ................ 36 2.1.3 Hình thức xác lập và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........................................... 38 2.1.4 Những yêu cầu về nội dung của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất........................................................................ 41 2.1.5 Quy định về chấm dứt hợp đồng ...................................................... 46 2.1.6 Quy định về xử lý tài sản thế chấp ................................................... 48 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ............................................................................. 50 2.2.1 Về chủ thể của hợp đồng ................................................................. 50 2.2.2. Về đối tượng của hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ .......................... 57 2.2.3 Về mục đích của Hợp đồng TCQSDĐ và TSGLVĐ ........................... 60 2.2.4 Về xác đinh giá trị của QSDĐ thế chấp ........................................... 60 2.2.5 Về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.............................................................................................. 62 2.2.6 Về hoạt động xử lý tài sản thế chấp ................................................. 64 CHƯƠNG 3: YÊU CẦU, ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .... 73 3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật ............................................................ 73 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ...... 73 3.1.2 Phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng ............................................................................................................... 73
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ..................................... 74 3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật ....................................................... 75 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam ............................................ 75 3.2.2 Đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng ...... 76 3.2.3 Đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm ............................................................................................................... 76 3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật .......................................................... 76 3.3.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể thế chấp................................... 77 3.3.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp ................................ 78 3.3.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thủ tục thiết lập hợp đồng 79 3.3.4 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp....................................................................................... 79 3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật .................................... 81 3.4.1. Hoàn thiện các quy định về các hoạt động của Ngân hàng thương mại liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ........ 81 3.4.2.Hoàn thiện các quy định về các thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ................................................................. 83 KẾT LUẬN ............................................................................................ 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................. 87
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Hiện nay, các giao dịch dân sự ngày càng phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu của con người. Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự cũng được các bên thi hành một cách nghiêm túc. Nhằm khắc phục tình trạng trên, đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có được vị thế chủ động khi thực hiện các quyền của mình, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự. Thông quá các biện pháp bảo đảm đã thỏa thuận, người có quyền có thể chủ động thực hiện các quyền của mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ vì lợi ích của bên có quyền, xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi của chính mình. Một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất hiện nay là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thế chấp quyền sử dụng đất có thể coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng, thông qua đó đã nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Chính vì vậy, đối với người sử dụng đất, đây là quyền có ý nghĩa quan trọng bậc nhất đối với họ.Thế chấp quyền sử dụng đất được quy định từ khi Quốc hội ban hành Luật đất đai 1993. Sau đó BLDS 1995 đã có những quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Hiện nay, BLDS 2015 và Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất xem như khá hoàn chỉnh. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, pháp luật nói chung và luật đất đai nói riêng không thể điều chỉnh được kịp thời và thỏa mãn hết 1
các quan hệ liên quan đến đất đai, nhất là đối với vấn đề thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thực tế cho thấy, tranh chấp về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra rất nhiều liên quan đến chủ thể, đối tượng, hình thức của hợp đồng. Do vậy, cần có sự nhận thức đầy đủ, đúng đắn các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để làm sáng tỏ các quy định này. Trước thực trạng như vậy, tôi chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hiện hành ” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến nội dung Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, gần đây có một số bài viết, tạp chí như “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” – Nguyễn Thị Nga; “Một số ý kiến về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013” – Đỗ Thị Hải Yến, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp – Nguyễn Đức Khoa… Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình nghiên cứu chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các lụân văn, luận án Thạc sỹ, tiến sỹ như “Bình luận khoa học về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật dân sự Việt Nam” - TS.Nguyễn Ngọc Điện; “Bình luận khoa học BLDS 2015 của nước CHXHCNVN” – PGS.TS Đỗ Văn Đại; luận án “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” – Nguyễn Thị Nga; luận văn “Thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế” – Võ Công Hạnh… Những công trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân sự, luật đất đai, về vấn đề thế chấp; nghiên cứu thực trạng, để hoàn thiện pháp luật về thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên những công trình nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành là vấn đề hết sức cần thiết nhằm xem xét vấn đề trên trong một phạm vi cụ thể. Do đó đề tài này là hết sức cần thiết nhằm cung cấp 2
thông tin đến bên thế chấp và bên nhận thế chấp; góp phần hoàn thiện khung pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Đề tài hướng đến việc nghiên cứu một cách có hệ thống từ cơ sở lý luận đến thực tiễn những quy phạm pháp luật thực định trong hoạt động thế chấp tài sản; từ đó nêu ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập, tính không khả thi trong đời sống xã hội, các vi phạm về kỹ thuật xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực này. Trên cơ sở đó, đưa ra những giải pháp đề xuất nhằm góp phần xây dựng hệ thống pháp luật trong việc thế chấp tài sản của các bên để việc thực hiện hợp đồng thế chấp ngày càng hoàn thiện hơn. 3.2 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Từ đó phân tích đặc điểm, nội dung về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; pháp luật thực định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thực trạng, cũng như định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 3.3 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam hiện nay. - Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp thế chấp quyền sử dụng 3
đất và tài sản gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới. - Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng và thực hiện pháp luật về Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật hiện hành chủ yếu là từ năm 2013 đến năm 2018. 4. Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản mà đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước. Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Chương 1: Phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử… được sử dụng trong chương I khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận - Chương 2: Phương pháp tích, so sánh luật học, thống kê, diễn giải… được sử dụng khi tìm hiểu, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chương 3: Phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát… được sử dụng khi đưa ra các định hướng, kiến nghị, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Làm rõ khái niệm, bản chất của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng chứa đựng những nội dung mang tính đặc thù và có mức độ độc lập tương đối so với các biện pháp bảo đảm khác. Tính đặc thù đó bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó chi phối sự khác biệt về đối tượng tham gia quan hệ thế chấp, chi phối tới quá trình xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như sự can thiệp của nhà nước vào quá trình này. Luận văn nhận định và chỉ ra được xu hướng phát triển, những thay đổi theo 4
hướng hợp lý và tích cực của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm gần đây. Đồng thời, luận văn phát hiện những bất hợp lý, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật hiện hành có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Để từ đó luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam. Luận văn góp phần làm sáng tỏ về phương diện lý luận khái niệm “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành” và chỉ ra những đặc điểm cơ bản của hợp đồng. Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu thành 3 chương: - Chương 1: Những vấn đề lý luận về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Chương 3: Yêu cầu, định hướng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Khái niệm và đặc điểm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Sau khi các giao dịch dân sự được xác lập và có hiệu lực thì cũng là lúc làm phát sinh những quan hệ nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch đó. Trong quan hệ nghĩa vụ này, bên có quyền chỉ có thể hưởng được các lợi ích từ quyền đó khi bên có nghĩa vụ đã thực hiện và thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đó. Nói một cách khác thì quyền dân sự của chủ thể mang quyền trong các quan hệ nghĩa vụ dân sự luôn mang tính chất trái quyền (việc hưởng quyền luôn ở thế bị động vì phụ thuộc vào việc bên kia có thực hiện nghĩa vụ của họ hay không). Vì vậy, để có thể tác động đến ý thức thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, bên mang quyền thường phải tính đến một biện pháp nào đó để biện pháp này như một cách thức buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đó, hoặc để nếu người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì biện pháp đó được coi là một sự bảo đảm lợi ích của bên có quyền. Các biện pháp đó được gọi chung là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm được hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Đối tượng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản có giá trị lớn và đặc biệt. Việc thế chấp quyền sử dụng đất giúp người thế chấp vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tư cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trường, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn. 6
Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thường dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình được chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được nhà nước giao. Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn. Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhưng nhà ở và các công trình xây dựng này do người dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tượng của thế chấp. Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng được giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Như vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Điều 715 BLDS năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” [2]. Khác với Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 không còn dành riêng một chương quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 chỉ ra các trường hợp: “thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp” và “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất”, theo điều 325 và điều 326. Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hai trường hợp như trên mà không tách riêng như Bộ luật trước đó cũng là một sự thay đổi hợp lý, bởi đã có những quy định chung về giao dịch bảo đảm; quy định về thế chấp tài sản đã được nêu ra từ điều 317 đến điều 327, gồm: tài sản thế chấp; quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ thế chấp; chấm dứt tài sản thế chấp. Mặt khác, trong thực tế, 7
nhiều tình huống xảy ra khiến bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất do bên thế chấp có tài sản trên đất. Để giải quyết được, bên nhận thế chấp buộc phải khởi kiện ra Tòa án để đòi lại tài sản, gây mất thời gian, tốn kém tiền bạc, công sức. Vấn đề này đã được khắc phục theo Bộ luật dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất sẽ được xử lý cùng quyền sử dụng đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất. Từ phân tích như trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất như sau: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. 1.1.2 Đặc điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thế chấp bằng các tài sản thông thường khác như sau: - Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp tài sản thường được điểu chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Theo đó đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản không phải thực hiện các đăng ký, bên thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Trong khi đó, đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai,Luật nhà ở và Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực. Liên 8
quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại Bộ luật Dân sự còn phải tuân theo các quy định về Luật Đất đai. Ngược lại, chính Luật Đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, để được vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ cá quy định pháp luật về họat động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng như bên đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trường vốn, đảm bảo tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo sự phát triển của thị trường. - Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng: Văn bản được công chứng có đặc điểm riêng so với các văn bản khác là: văn bản công chứng có tính xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể…; có tính chính thức hóa, văn bản công chứng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội; tuân thủ về mặt hình thức và tuân thủ các nguyên tắc, thủ tục công chứng. Văn bản công chứng có giá trị thi hành Văn bản công chứng có giá trị thi hành: Văn bản công chứng là căn cứ để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì có hiệu lực thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đó và có hiệu lực với người thứ ba. Trong trường hợp muốn bác bỏ hiệu lực của văn bản công chứng đó thì phải kiện ra Tòa án và khi đó thì các tình tiết, sự kiện đã ghi trong hợp đồng, văn bản công chứng đó sẽ trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Tòa về giao dịch, không cần phải xác minh, người muốn bác bỏ nó phải xuất trình được chứng cứ ngược lại. Ví dụ: một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết và đã được công chứng thì các cơ quan (tài nguyên môi trường) và các cá nhân có liên quan cũng phải công nhận và làm các thủ tục liên quan (trước bạ, sang tên). Điều này cũng là xuất phát từ nguyên tắc tôn trọng quyền 9
tự do giao kết hợp đồng của chủ thể. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ: Điều 5, Luật Công chứng năm 2014 cũng quy định: "Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, gia o dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu". Bởi vì, khi công chứng, người thực hiện công chứng luôn phải tuân theo các quy định của pháp luật về công chứng và các quy định khác có liên quan, đảm bảo khách quan, trung thực. Trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng hoặc nội dung công chứng là trái pháp luật, đạo đức xã hội thì không được thực hiện công chứng. - Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp. Đối với các giao dịch thông thường, theo quy định tại Điều 401 - BLDS 2015 về hiệu lực của hợp đồng: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liê n quan có quy định khác.” Như vậy, các giao dịch thông thường sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Kể từ thời điểm này sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là không giống nhau với từng loại hợp đồng khác nhau. Điều này có nghĩa các bên có thể thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng hoặc thời điểm khác theo quy định của pháp luật, dựa trên nguyên tắc: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Điều 385 – BLDS 2015. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời điểm có hiệu lực từ khi đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quy định tại khoản 1 – Điều 10 – Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: Các bên có thoả thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điể m chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời 10
điểm đăng ký thế chấp; Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định” [4]. Theo các quy định trên, thời điểm của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. 1.1.3.Nội dung chế định pháp luật về hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng 1.1.3.1. Giao kết hợp đồng thế chấp. Giao kết hợp đồng thế chấp là việc các bên bày tỏ ý chí với nhau theo những nguyên tắc và trình tự nhất định để qua đó xác lập với nhau các quyền, nghĩa vụ dân sự. Nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể thỏa mãn được các nhu cầu về đời sống vật chất cũng như tinh thần, Bộ Luật dân sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”. (Điều 3 – BLDS 2015). Theo đó, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch, một hợp đồng thế chấp nào, nếu họ muốn mà không ai có quyền ngăn cản. Bằng ý chí tự do của mình, các chủ thể có quyền giao kết những hợp đồng thế chấp đã được pháp luật quy định cụ thể. Tuy nhiên, sự tự do ý chí đó phải nằm trong một khuôn khổ nhất định. Bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình, các chủ thể phải hướng tới việc bảo đảm quyền lợi của những người khác cũng như lợi ích của toàn xã hội. Nằm trong mối liên hệ tương ứng giữa quyền và nghĩa vụ, mỗi một chủ thể vừa có quyền “tự do giao kết hợp đồng” vừa có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và đạo đức xã hội. Bên cạnh đó, trong giao kết hợp đồng, các bên cần tự nguyện và bình đẳng với nhau. Không một ai được lấy lý do khác biệt về thành phần xã hội, dân tộc, giới tính, tôn giáo, hoàn cảnh kinh tế... để làm biến dạng các quan hệ dân sự. Mặt khác, chỉ khi nào các bên bình đẳng với nhau về mọi phương diện trong giao kết hợp đồng thì ý chí tự nguyện của các bên mới thật sự được bảo đảm. Vì vậy, những hợp đồng được giao kết thiếu bình đẳng và không có sự tự nguyện của các bên sẽ không được pháp luật thừa nhận. 11
Về trình tự giao kết hợp đồng là quá trình mà trong đó các bên chủ thể bày tỏ ý chí với nhau bằng cách trao đổi ý kiến để đi đến thỏa thuận trong việc cùng nhau làm xác lập các quyền và nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Thực chất, đó là quá trình mà hai bên “mặc cả” về những điều khoản trong nội dung của hợp đồng. Quá trình này diễn ra thông qua hai giai đoạn: đề nghị giao kết hợp đồng và chấp thuận giao kết hợp đồng. - Đề nghị giao kết hợp đồng là việc một bên biểu lộ ý chí của mình trước nguời khác bằng cách bày tỏ cho phía bên kia biết ý muốn tham gia giao kết với người đó một hợp đồng dân sự, mà cụ thể ở đây là hợp đồng thế chấp tài sản. Để bên có nghĩa vụ có thể hình dung được hợp đồng thế chấp tài sản như thế nào, cũng như những điều khoản rõ ràng, cụ thể của hợp đồng. - Chấp nhận giao kết hợp đồng là việc bên được đề nghị nhận lời đề nghị và đồng ý tiến hành việc giao kết hợp đồng với người đã đề nghị. Về nguyên tắc, bên được đề nghị phải trả lời ngay về việc có chấp nhận giao kết hợp đồng hay không. Trong những trường hợp, cần phải có thời gian để bên được đề nghị cân nhắc, suy nghĩ mà các bên đã ấn định thời hạn trả lời thì bên được đề nghị phải trả lời trong thời hạn đó. Người được đề nghị có thể chấp nhận toàn bộ nội dung đề nghị, cũng có thể chỉ chấp nhận một phần trong nội dung đó hoặc có thể chỉ chấp nhận việc giao kết hợp đồng không đồng ý với nội dung mà bên đề nghị đã đưa ra. Nghĩa là trong những trường hợp này, người được đề nghị muốn sửa đổi hoặc thay đổi nội dung mà người đề nghị đã đưa ra. Vì vậy, họ sẽ trở thành người đề nghị mới và người đã đề nghị trước đó lại trở thành người được đề nghị. Người đề nghị mới cũng chịu ràng buộc của mình về những nội dung đã đề nghị. 1.1.3.2. Thực hiện hợp đồng thế chấp Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu (quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015) thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Nghĩa là từ thời điểm đó, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa 12
vụ dân sự đối với nhau. Theo nội dung của hợp đồng, các bên lần lượt tiến hành các hành vi mang tính nghĩa vụ đúng với tính chất đối tượng, thời hạn, phương thức, và địa điểm mà nội dung của hợp đồng đã xác định. Vì vậy, thực hiện hợp đồng thế chấp là việc các bên tiến hành các hành vi mà mỗi một bên tham gia hợp đồng phải thực hiện nhằm đáp ứng những quyền dân sự tương ứng của bên kia. Hợp đồng dân sự khi được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Hợp đồng có hiệu lực nó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết. Tuy nhiên, việc giao kết hợp đồng mới tạo ra hình thức pháp lý cho quan hệ trao đổi, còn quyền và nghĩa vụ mà các bên đặt ra có đạt được hay không phải thông qua hành vi trực tiếp là thực hiện hợp đồng. Thực hiện hợp đồng là thực hiện những quyền và nghĩa vụ đã phát sinh trong hợp đồng. Thông thường, trong dân sự quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Vì vậy, thực hiện nghĩa vụ của bên này là bảo đảm quyền dân sự của bên kia. Để bảo đảm quyền dân sự của các bên giao kết hợp đồng, các bên cần: - Thực hiện đúng hợp đồng: các bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng đối tượng của hợp đồng (là tài sản, công việc phải làm hoặc không được làm), đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thực hiện và các thỏa thuận khác mà các bên đã cam kết trong hợp đồng vì “mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức của xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên...” (Điều 3 BLDS năm 2015). Việc không thực hiện đúng hợp đồng sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng, là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và có thể gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết. Bên nào vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên kia thì mặc dù đã bồi thường thiệt hại cho bên kia nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. - Thực hiện hợp đồng một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau. Cơ sở hình thành nguyên tắc này xuất phát từ bản chất tương đối của quan hệ hợp đồng dân sự là lợi ích của một bên luôn luôn phụ thuộc vào nghĩa vụ của bên kia. Ví dụ: trong quan hệ mua bán, lợi ích của người bán là khoản tiền phải trả cho người mua tương xứng với giá trị của tài sản 13