Luận văn Thạc sĩ Luật học: Một số vấn đề pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:117

Thêm vào BST

Báo xấu

45
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở các qui định của pháp luật và thực tiễn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đề tài này sẽ tập trung nghiên cứu một cách toàn điện, có hệ thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; chỉ ra những điểm hợp lý,... Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Một số vấn đề pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Đ Ạ I H Ọ C Q U Ố C G IA H À N Ộ I TRƯỜNG BẠI HỌC KNQA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN w to m m LUẬN • VĂN THẠC « SỸ KHOA HỌC LUẬT HỌC • • « Ọ.Ịmụêtt ttợàttỉi / LU Ạ T KINH TE JN ã»ê' .« 6 0 1 0 5 MỘT SÔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỂN s ở HỮU NHÀ ỏ VÀ QUYỂN SỬ DỤNG ■ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ ■ ■ O ỉ ♦> BO Giáo viên hướng dẫn : TS PH Ạ M Hữu NGHỊ Học viên í P H Ạ M C Ô N G T H l'Ỳ HÀ NỘI -2000
2 MỤC LỤC » * Trang Lời cảm ơn 1 Mục lục 2 Lời nói đầu 4 Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quvền NỞ 8 hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. I. I. Quyền sở hữu nhà ở tại đô thị 8 1. 1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sà hữu nhà ở 8 1.1.2. Các hình thức sở hữu nhà ở tại đô thị 9 1.1.3. Quyền và nghĩa vụ cùa chủ sở hrai nhà ở tại đô thị. 1! 1. Ị .4. Cơ sở phát sinh quyền sở hữu nhà ở tại đô thị. 12 1.2. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị và quyền sử dụng đất ở 13 tại đô thị. 1.2.1. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đô thị 13 1.2.2. Quyền sử đụng đất ở tại đô thị 17 1.3. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận 19 quyển sở hữu nhà ở và quyển sử đụng đất ở tại đô thị. 1.4. Ý nghĩa pháp lý của việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hĩai nhà ở và 24 quyển sử đụng đất ỏ tại đô thị. 1.4. i . Đối với Nhà nước 25 Î .4.2. Đối với chủ sử dụng đất 26 1.5. Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng 26 đất ờ tại đô thị.
3 Chương 2: Các quỉ định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền 31 so hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tiễn áp đụng. 2. i . Các qui định của các cơ quan nhà nước ở Trung ương về cấp giấy 3! chứng nhận quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị 2.2. Các qui định của Thành phố Hà Nội về cấp giấy chứng nhận quyền 39 sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị. 2.3. Thực tiễn áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sở 44 hữu nhà 0 và quyền sử dụng đất ờ tại đô thị (qua thí dụ ở Thành phố Hà Nội). 2.3. i . Giai đoạn làm thí điểm ở hai phường Kim Liên và Láng 46 Thượng thời kỳ 7/1994 - 7/1997. 2.3.2 Giai đoạn từ tháng 7/1997 đến nay. 68 Chương 3: Hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh vỉệc cấp Giấy 80 chứng nhận quyền sơ hữu nhà 0 và quyền sử dụng đất ờ tại đô thị. 3.1. Hoànthiện các quiđịnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở 81 hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 3.2. Hoàn thiện cơ chế tổ chức, hành chính, chế độ tài chính đối với việc 88 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyển sử dụng đất ở tại đô thị. 3.2.1. Hoàn thiện cơ chế tổ chức của công tác cấp giấy chứng nhận 89 quvền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 3.2.2. Hoàn thiện chế độ tài chính vể cấp giấy chứĩìg nhận quyền sở 90 hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị. Kết luận 97 Danh mục tài liệu tham khảo 100 Fhụ lục 105
4 LỜI NÓI ĐẦU 1/ Tính cần thiết của đề tài: Để nhanh chóng đưa viộc quản lý quỹ đâ't và quỹ nhà ở tại đô thị vào nẻn nếp, ngày 5/7/Ỉ994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số ÓO/CP về quyền sd hCru nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đồ thị, Nghị định số 61/CP về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hiện đang là một vân để được mọi tầng lớp dân cư, các cơ quan nhà nước, các ngành, các cấp từ trung ương đến địa phương quan tâm. Đây là một vấn đẻ có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội lớn ảnh hưởng trực tiếp đến từng hộ dân, từng cá nhân đang làm ăn sinh sống tại đô thị. Trong bối cảnh hiện nay việc tập trung nghiên cứu đề tài:" M ột s ố vẩn đ ể pháp lý của việc cấp giẩv cỉiứng nhận tỊuvềtì sơ hữu nhà ở và quyển sử dụ/tạ đất ở tụi đô thị" sẽ có tính thực tế , tính thời sự cao, có các số liệu thực tế phong phú. Mặt khác, việc nghiên cứu để tài:" M ột s ố vẩn đi' pháp lý của việc cap gíứỳ cììứlig nhận quyển sở hữu. nhà ỏ vù quyền sử dụm* đất à tại đỏ thị" sẽ giúp cho tôi nâng cao được hiệu quả công tác này tại địa phương, đồng thời tìm ra những nhược điểm hiện còn tồn tại để kịp thời có những đề xuất, kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh để hoàn thiện hơn nữa chế độ pháp lý quan trọng này. 2/ Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu: Trên cơ sở các qui định của pháp ỉuật và thực tiễn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, đề tài này sẽ tập trung nghiên cứu một cách toàn điện, có hệ thống vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị; chỉ ra những điểm hợp lý,
5 những tồn tại, vướng mắc, khi áp dụng các qui định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị trên thực tế, qua đó để xuất những giải pháp hoàn thiện các quí định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô Từ mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được đặt ra là: * Nghiên cứu các khái niệm : quyền sờ hữu nhà ở, quyền sử dung đất ở, đất đô thị, đất ở tại đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyên sử đụng đất ồ tại đô thị. * Nghiên cứu các qui định pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và thực tỉển áp dụng ở thành phô Hà Nội. * Phân tích các vấn đề đặt ra khi triển khai công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyên sử đụng đất ở tại đô thị. * Đề xuất các giải pháp hoàn thiện các qui định pháp luật, cơ chế tổ chức, thủ tục hành chính, chính sách tài chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở tại đô thị. 3/ c « sở phương pháp luận và phưcmg pháp nghỉên cứu Cơ sở phương pháp luận của đề tài là triết học Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh vể Nhà nước và pháp luật, những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng nhà nước pháp quyền, cải cách tư pháp và cải cách hành chính. Việc nghiên cứu đề tài còn dựa vào thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhộn quyển sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đô thị của các địa phương trong toàn quốc trên cơ sở các bản báo cáo định kỳ, tổng kết hàng năm của
6 Tổng cục Địa chính, Bộ Xây dựng, Thanh tra Nhà nước... và thực tế triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị để chỉ rõ những vấn đề chưa qui định, cẩn bổ sung hoặc xây dựng mới. Phương pháp nghiên cứu của đề tài là: đi từ cái chung đến cái riêng, cái cụ thể, đi từ khái niệm đến các qui định hiện hành, thực tiễn áp dụng qua đó rút ra cơ chế pháp ỉý hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ồ tại đô thị. Trong quá trình thực hiện đề tài tác giả sử dụng các phương pháp như phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đặc biệt là phương pháp khảo sát thực tế thông qua việc đi về các địa bàn ở một số quận, phường đặc biệt là hai phường Kim Liên, Láng Thượng thuộc quận Đống Đa để xin số liệu cụ thể, phỏng vấn cán bộ có nhiệm vụ triển khai công tác cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 4/ Những đóng góp của luận văn. Đây là đề tài chuyên khảo đẩu tiên nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị trên cơ sở phân tích lý luận kết hợp với khảo sát thực tiễn áp dụng các quỉ định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ờ và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đẻ tài luận giải những căn cứ khoa học đánh giá đúng thực trạng tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ò tại đô thị hiện nay trên toàn quốc, chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc và những giải pháp hoàn thiện. Những vấn đề này hầu như chưa được đề cập một cách có hệ thống trong các sách báo pháp lý, cũng như các đề tài khoa học.
7 Việc nghiên cứu vấn đề mới này có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, giúp cho việc bổ sung, hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. 5/ Cơ cấu của luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 3 chương Chương 1: Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Chương 2: Các qui định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử đụng đtít ở tại đô thị vằ thực tiễn áp dụng. Chương 3: Hoàn thiện cơ chế pháp lý để đẩy nhanh việc cấp giây chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
8 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỂ CHUNG VỀCẤP GIÂY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỂN sử DỊJN(Ỉ ĐẤT ở TẠI ĐÔ THỊ. 1.1. Quyền sở hữu nhà ồ tại đô thị. ĩ . ĩ . l . K hái niệm và đặc điểm của quyển sở hữu nhà ở Quyền sở hiìu ỉà một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định. Theo nghĩa khách quan, quyền sở hữu là một chế định pháp luật bao gồm một hệ thống quy phạm pháp luật, do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xẵ hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hĩrn, sử đụng và định đoạt tài sản. Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu được hiểu ỉà mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định. Trên cơ sở quan niệm chung về quyền sở hữu, chúng ta có thể đưa ra khái niệm quyền sở hữu nhà ở theo nghĩa khách quan ỉà tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chinh các quan hệ phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở. Còn theo nghĩa chủ quan, quyền sở hữu nhà ở là những quyền năng của các chủ sở hữu trong việc chiếm hĩru, sử dụng và định đoạt nhà ở, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của các quy phạm pháp luật về sở hữu nhà ở. Mỗi mộl loại tài sản khác nhau thì quyền sở hữu đối với loại tài sản đó cũng có những đặc điểm khác nhau. Nhà ở nói chung và nhà ồ tại đô thị nói riêng là một dạng tài sản đặc biệt nên quyền sở hữu về nhà ỏ có những đặc điểm riêng. Nhà ở là một công trình được tạo dựng trên một diện tích nhất định, tại một vị trí cụ thể nên quyền sở hCru về nhà ở luôn liên quan đến quyền sử dụng ctấí ờ. Đây chính ià một đặc điểm rất đặc thù của quyền sở hữu nhà ở.
9 Nhà ở là một dạng tài sản đặc biệt, do đó vấn đề quyền sở hữu về nhà ờ ỉuôn đòi hỏi phải có sự đăng ký, công nhận của Nhà nước. Đặc điểm này của quyền sở hữu về nhà ở đã được thể hiện rất rõ ở hệ thống pháp luật nước ìa về quì định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở, quv định về việc đăng ký chuyển dịch, đăng ký thế chấp nhà ở... Do nhà ở gắn với các khu đô thị, hơn nữa để các điện tích nhà d phục vụ được đầy đủ chức năng của nó, nó còn một đặc điểm rất rõ nét nữa là quyền sở hữu nhà ở luôn gắn ỉiẻn với các tiện ích xã hội công cộng như đường xá, điện nước và các cơ sở hạ tầng khác. Vấn đề quyền sở hữu nhà ở, xây dựng nhà ở của công dân ở nước ta đã được ghì nhận tại điều 58 và điều 62 Hiến pháp năm 1992 với nội đung công dân có quyền sở hữu về nhà ở và có quyền tự xây đựng, tạo lập chỗ ở phù hợp với quy hoạch. 1.1.2. Các hình thức sở hữu nhà ỏ tại đổ thị Nói đến các hình thức sở hữu tài sản tức là nhìn nhạn vấn đề sở hữu từ tư cách chủ sở hữu của tài sản, với những nội dung cơ bản ià tài sản đó thuộc về chu thể nào trong xã hội và cách thức tạo lập nên tài sản đó. Vậy nói tới hình thức sở hữu nhà ở tức là nói tới những qui định của hệ thống pháp ỉuật hiện hành vé nội dung quyền sở hĩru tài sản có thể thuộc về "ai" và chúng được tạo lập như thế nào. Nghị định 60/CP ngày 05/07/1999 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyển sử dụng đất ở tại đô thị đã dành toàn bộ chương II với ba điều 5, 6 và 7 để nói về vấn đề này. Theo quy định của chương II Nghị định ỐO/CP ở nước ta có những hình thức sở hữu sau đây: Z ./.2./. Sà hữu N hà nước về nhà ở
10 Theo quy định của điều 5 Nghị định 60/CF thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: - Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước; - Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật; - Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách của Nhà nước hoặc có nguổn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước, trong đó có một phần tiền đổng góp của cá nhân, của tập thể. theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiển. Ị .Ị .2.2. S ơ hữu của các tổ chức chính trị, chính trị - x â hội, tổ chức x ã hội, tổ chức kỉnh tế. Đáy là hình thức sở hiru các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xâ hội, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế tồn tại hợp pháp, được pháp luật công nhận. Tại điều 6 của Nghị định 60/CP quy định nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kỉnh tế bao gồm: - Nhà ở được tạo lạp bằng nguồn vốn đo các tổ chức này tự huy động; - Nhà ở được các tổ chức, các cá nhân biếu tặng hợp pháp. ỉ .Ị .2.3. Sở hữu tư nhân về nhà ở. Sở hữu tư nhân về nhà ở ỉà hình thức sở hữu nhà ỏr cơ bản ở nước ta hiện nay. Nói tới hình thức sở hữu tư nhân về nhà ở tức ỉà nói tới những điện tích lứìà ờ đo tư nhân tạo lập thông qua xây dựng, mua bán, hoặc do nhận thừa kế hoặc được sở hữu bởỉ các hình thức hợp pháp khác.
1! Qua những nội dung qui định về hình thức sở hữu của nhà ở tại nước ta hiện nay ta thấy dấu hiệu cơ bản để xác định diện tích nhà ở đó thuộc hình thức sở hữu nào chính là nguồn gốc tạo lập ra diện tích nhà ở đó. I.L 3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở him nhà ở tại đô thị. Nội dung cốt lõi của quyền sở hữu về nhà ở chính là quyền năng của chủ sở hỡu đối với nhà ồ và nghĩa vụ của họ trong quá trình thựchiện quyền chiếm hữu. sir dụng, định đoạt diện tích nhà ở của mình. Ỉ .L 3 .Ỉ . Quyền của chủ sở hữu nhà ở. Nói tới quyền của chủ sở hữu nhà ở tức là nói tới những quyền năng được pháp luật cho phép chủ sở hữu thưc hiện đối với nhà ở của mình. Theo quỵ định của hệ thống pháp ỉuật hiện hàiih của nước ta hiện nay, chủ sở hữu nhà ở có những quyền cơ bản sau: Chủ sở hữu có quyền khai thác các lợi ích vật chất và tinh thần phát sinh từ nhà ở, có quyền quyết định tình trạng tồn tại về nhà ở của mình. Quyền của chủ sở hữu hợp pháp đối vớinhà ở thường được thể hiện ở những nội dung cụ thể sau: - Chủ sở hữu có quyền được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu cùa mình. - Chủ sở hữu có quyền thay đổi kiến trúc, kết cấu nhà ờ phù hợp với qui định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng. - Chủ sở hữu có quyền sử đụng nhà để ở, cho mượn, cho thuê, bán, thế chấp nhà ở... Ị .ỉ .3.2. Nqhĩư vụ của chủ sở hữu nhà ở. Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyền và nghĩa vụ thường song song tồn tại. Trong quan hệ vể sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện những trách nhiệm, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở lằ những qui
12 định mà pháp luật bắt buộc mội người phải thực hiện hoặc không cho phép người đó thực hiện. Theo qui đinh của pháp luật nước ta hiện hành, chủ sử hữu nhà ở có những nghĩa vụ cơ bản sau: - Chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện trách nhiệm đãng ký diện tích nhà ò của mình với uỷ ban nhân dân cấp phường, xã nơi có diện tích nhà đó (điều 8 Nghị định 60/CP). - Chủ sở hữu nhà ở khi thay đổi kết cấu, quy mô của nhà ở phải được phép của cơ quan có thẩm quyền thông qua việc cấp giấy phép xây dựng cải tạo nhà. - Chủ sớ hữu nhà ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần diện tích nhà ò của mình. L i . 4. Cơ sở phái sinh quyền sở hữu nhà ở tại đỏ thị. Khoa học pháp lý đã chỉ ra điều kiện để làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật bao gồm hai yếu tố là sự kiện pháp !ý và quy phạm pháp luật. Quyền sở hữu nhà ờ cũng là một quan hệ pháp luật do đó nó cũng chỉ phát sinh, thay đổi hay chấm đứt khi đủ hai điều kiện đă nêu. - Tại điều 8 Hiến pháp năm 1992 đã ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở của công dân. Tại các điều 5, 6 và 7 của Nghị định 60/CP đã quy định cụ thể về các hình rhức sở hữu nhà ở. Đây chính ià một trong các điều kiện cơ bản để làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở. - Quyền sở hữu nhà ở chỉ phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi trên thực tế có những sự kiện pháp lý xảy ra. Quyền sỏr hữu về nhà ở chỉ phát sinh khi một chủ thể có hành vi đầu tư để tạo nên một diện tích nhà mới như xây dựng nhà
13 hoặc nhận quyền sở hữu nhà thông qua một giao dịch pháp luật hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa kếũ). 1.2. Khái niệm đô thị, đất đô thị, đất ở tại đò thị và quyển sử dụng đất ở tại đô thị. L 2 J . Khái niệm đồ thị, đất dó thị, đất ở tại đồ thị Hiện nay, khái niệm đô thị đã được để cập trong nhiều vãn bản, tài liệu khác nhau, ở trang 815, cuối tập 1, cuốn Từ điển Bách khoa Việt Nam, đô thị được định nghĩa như sau: "Đồ thi là khồng gian cư trú của cộng đồtìỉị nqười sốnạ tập tinny và các hoạt âậtìíỊ ỉroMị khu vực kinh t ế phi nôm* níỊỈìiệpĩ Theo quv định tại điều 1 của Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị ban hành kèm theo Nghị định số 9Î/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ thì "Đô thị bao gồm các ỉhủith phổ, thị xã, thị trấn". Như vậy chúng ta có thể thấy đô thị là các điểm dán cư có những yếu tố cơ bản như: - Là írung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội của cả nước hoặc của vùng lãnh thổ nhất định. - Có quy mô dân số lớn (từ 4.000 đến một triệu dân số trở lên). - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% đến 90% trở lên. - Mật. độ dân cư từ 6.000 người/km2 đến ỉ 5.000 người/km2 trở lên. - Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật: và mạng lưới công trình công cộng được xây dim g phục vụ đân cư đô thị. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản nêu trên, đô thị được phân làm 5 loại. Việt Nam hiện có 521 đô thị bao gồm: 19 thành phố (2 đô thị loại Ï, 6 đỏ thị loại II, ỉ 1 đô thị ỉoại Ĩ1I) 62 thị xã và 440 thị trấn. Xin ACM: 'ỉ ừ íli/n Bách K hoa V iệt Na»!, 'in u ìỊị tủm Q uốc íỊÌư hiên soựti lừ (Hrn. H ù N ộ i ■ ¡99?.
14 Trong những năm vừa qua, kinh tế ở đô thị Việt Nam tăng trưởng cao (nhất là trong những năm thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước) và khá ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP trung bình từ 12% năm đến 15% năm, thu nhập bình quân đẩu người tăng nhanh, đạt khoảng 600USD tại các đô thị lớn và 200USD đến 300ƯSD tại các đô thị trung bình, đô thị đóng góp cho ngân sách Nhà nước đến 36%. Tuy nhiên, các đô thị ở nước ta còn bộc lộ những mặt hạn chế như đường phố nhỏ hẹp, xuống cấp, thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bộ mặt kiến trúc thiếu tổ chức, kém mỹ quan, tình trạng cơi nới xây đựng trái phép tràn lan...đang cần phải có biện pháp hữu hiệu để giải quyết triệt để. Trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của nước ta, đô thị có vai trò ngày càng quan trọng, sự phát triển của đô thị có quan hệ rất chặt chẽ với việc quản lý và sử dụng đất đô thị. Vấn đề này đã được làm rõ từng bước trong Hội nghị đô thị toàn quốc lán thứ nhất (tháng 12/1990), Luật Đất đai 1993 và Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. Hiện nay dân số đồ thị hơn 15 triệu người, chiếm khoảng 20% tổng số dân cả nước, có điện tích đất tự nhiên ià 33.09 i.o 13 ha, trong đó diện tích đất đô thị là ỉ .102.335 ha, bằng 3,3 % tổng diện tích đất tự nhiên. Thời gian qua tốc độ đô thị hoá ở nước ta ngày càng tăng !àm cho đất đô thị chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Vậy đất đồ thị ỉà gì ? * Có nhiều quan niệm về đất đô thị được đề cập trong các vãn bản pháp luật nước ta:" Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức cúc cơ sờ kinh doanh, vơ sở hự tầng phục vụ lợi ích công cộnẹ, quốc phỏng, an ninh và các mục đích khác" (Diều 55 Luật Dứt đai năm Ị 993). "Đút đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trân theo quy định tại diều 55-Luât Đất đai, đất ngoại thành, ngoại thị x ã đã có quy hoạch được cơ
15 quan N hà nước có thẩm quvên phê duyệt đ ế phát triển dù thị cũnq được quản ỉý như đất đỏ tìỉị" ịtìiều ỉ Nghị định sỏ 88ICP ngày Ị 7!Si ỉ 994 của Chính phủ vê' quàn ỉý và .sử (ìtỊìỉq đất đô thị). Đặc điểm của các đô thị Việt Nam là thường tập trung ở đổng bằng là nơi đất nông nghiệp màu mỡ, đồng thời sự tập trung dân cư trong mấy năm gần đây lại càng cao ở các đô thị. Cùng với chính sách mở cửa, đổi mới, nhu cầu đất cho trụ sở, cho nhà xưởng của các cơ quan, doanh nghiệp đặc biệt là đất ở tăng lên đột ngột ở các khu vực đô thị. Theo Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đô thị của Tổng cục Địa chính thông báo: "Đến năm 2010, nước ta có khoảng 100 triệu người, tỷ iệ dán sô' dô thị s ẽ đạt mức 31,3% (theo quan diểnt hiện nav) hoặc .xúp x ỉ ở mức 50% (theo (Ịuưn điếm phát triển nôm> thốn mới, có títìỉỉ tín dân s ố sô)}% ở các vùn« ven đô, thị trấn sinh hoạt theo kiểu dân thảnh thị)", điểu này hoàn loàn mang tính thực tế và hợp quy luật bởi "Mức trung bình tỷ ỉệ dân s ố đô thị củư các nước đang phát triển hiện nay là 36% ".2 Trong chiến Urợc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và thương mại-dịch vụ, đất đô thị hiện nay (tính từ cấp thị trấn trở lên) có mức gia tăng khá nhanh. Nếu tính cả phần đất ven đô và những điểm dân cư đang được gọi là thị trấn thì diện tích đất đô thị càng chiếm tỷ lệ lớn hơn mà đa phần là chiếm vào đất nông nghiệp, đất đô thị sẽ ngày càng có giá. Vấn đề đất ở tại khu vực đô thị nếu cứ trong tình trạng "Buồng ỉỏng quân lý" như hiện nay thì tất yếu dẫn đến tình trạng "bùng nổ" và không thể kiểm soát trong thời gian không xa. Vấn đề trước mắt là: Phải ưu tiền cho việc thực hiện cỏnẹ túc xây dựng hệ thông đảng ký, cấp Giây chửng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cúc đô thị theo Nạhị định 88/CP và ốOíCPcảa Chính phủ, tạo tiền đề cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất đô thị theo định hướng công nghiệp hoá đất nước, tuân thủ quy hoạch trong cơ chế thị trường. Xin xem : Háo cáo Qu V hoạch .íửdụniỊ íiảt dô thị ■Tổng cục Dụt chính nàm 1 9 % , trang 17
16 Muốn vây cần phải xem xét một cách đầy đủ những đặc điểm chủ yếu về thực trạng đô thị nói chung (như trên đã trình bày) và đất ở tại các khu vực đô thị nói riêng. * Đất ồ tại đố thị được coi là một loại đặc biệt của đất đố thị thuộc khái niệm đất khu dân cư "Đ ất khu dân cư ìà đất được xác định đ ể xây dỉửig các thành thị rà các khu dân cư nông thôn", là địa bàn trên đó hình thành các cụm dãn cư sinh sống tập trung lâu dài. Như vậy, khái niệm "đất ở tại đô thị" có phạm vị hẹp hơn khái niệm "đất đô thị”cũng như "đất khu dân c ứ '. Theo thống kê mới nhất của Tổng cục Địa chính thì "Diện tích đất ở của cả nước là 4 4 0 3 7 0 ha chiếm ỉ ,34% tổng diện tích đất tự nhiên, hằng 2 ỉ, 15% tổng diện tích đattỉị sử dụnq vào mục đích khác, trong đó đất ở tại đô thị ỉà 57.504 ha chiếm Ị3% tổng diện tích đất ử '. Theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, khái niệm đất ở tại đô thị được xác định như sau:"£>ứí ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn ìà đất dùng đ ể xây dựnq nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có phù ỉuỵp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Vậy có thể hiểu đất ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân có thể gồm: nền nhà, sân, nhà bếp, nhà tắm, bể nước, hàng rào, lối đi. Mặc dù chiếm diện tích không lớn lắm trong diện tích đất tự nhiên và tổng diện tích đất ở toàn quốc nhưng do những đặc điểm riêng biệt của nó nên việc quản lý nhà nước đối với loại đất này đã trở thành một lĩnh vực phức tạp nhất trong quản lý đất đai của Nhà nước. Hơn nữa, khác với đất ở vùng nông thôn, đất ỏ’ tại đô thị do sự tác động của các nhân tố xã hội cung như xu hướng phát triển của thời đại ìàm cho vấn đề đã vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. - Dân số đô thị ngày một tăng theo cả hai hướng (trung bình mỗi năm tăng 2,5%) đó là hệ quả tất yếu của hiện tượng bùng nổ dân số ở nước ta cộng vào đó là
17 xu hướng dãn ở các khu dân cư nông thôn chuyển ra sình sống tại các đô thị (giỏng như đại đa số các nước phát triển trên thế giới). - Đa số các đô thị chủ yếu nằm trong vùng có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, dân cư đô thị phân bố không đều 70% dân số đô thị tập trung ở đồng bằng ven biển, nơi có mật độ trung bình 500 người/km2). Nếu như đất ở khu vực nông thôn hình thành các cụm dãn cư vói nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ, thì ở đô thị có xu hướng gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở lên phổ biến. Mật độ dân số giữa thành thị và nông thôn chênh lệch quá lớn dẫn đến dỉện tích đất ở trên đầu người tại các đô thị rất chật chội ''điển hình tại Hà nội vờ Thành p h ố Hồ Chí Minh có mật độ ỉ 5.000 đến 20.000 người ỉ km2 Bên cạnh đó còn tồn tại một loạt nguyên nhân khác gây cản trở rất lớn đến việc quản lý đất ở tại đô thị. Quan hệ đất đai ở tại đô thị trải dàì qua nhiều biến động lór» và phức tạp, giấy tờ xác định nguổn gốc của từng thửa đất bị thất lạc nhiều, các cơ quan chức năng của Nhà nước khồng ỉưu giữ được đồng bộ, do buổng lỏng quản lý quá dài, việc xây dựng chỉnh ỉý tài liệu cho phù hợp với hiện trạng, không được ỉàm thường xuyên nên cơ quan quản lý không nắm được chíiìh xác mọi thông tin cần thiết về đất đai của mình đang quản lý. Quá trình phát triển đô thị đang diễn ra thiếu quy hoạch (quy hoạch tổng thể gắn với quy hoạch chi tiết không đồng bộ và thống nhất). Đặc biệt, khi luật quy định đất có giá và cho phép được chuyển địch quyền sử dụng đất, đẵ làm cho vấn đề đất ở tại đô thị càng thêm sôi động và phức tạp. 1.2.2. Quyển sử dụng đất ở tại đỏ thị Quyền sử dụng đất ở là những quyển năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất ở thực hiện trên đất ở của mình. 1Xin xem : Háo cá o Q uy hoạch s ử dung (lất (ló lltị - Tổng cục D io chính năm 1996. It attg ị s.. .......................................
18 Tuy nhiên vì đất, nhất là đất ở !à một loại tài sàn đặc biệt nên quyền của chủ sử dụng đất ở cũng được quy định một cách đặc biệt. Theo qui định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, người sử dụng đất ở có những quyền cơ bản sau: - Quyền xẫy dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu ở; - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho chủ khác; - Quyền để lại quyền sử đụng đất ở như một di sản thừa kế; - Quyền thê chấp giá trị quyền sử dụng đất ở đẻ vay vốn; - Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ở. Trong các quan hệ pháp luật, vấn đề quyển và nghTa vụ thường song song tồn tại. Trong quan hệ về sở hữu nhà ở, người chủ sở hữu cũng phải thực hiện những trách nhiệm của mình đối với những diện tích nhà ở thuộc quyén sở hữu của mình. Có thể nói nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là những việc pháp luật bắt buộc một người phải thực hiện hoặc không cho phép người đó thực hiện. Theo quy định của pháp luật nước ta hiện nay, chủ sử dụng đất ở có những nghĩa vụ cơ bản sau: - Cũng như chù sử dụng đất, chủ sử dụng đất ở phái thực hiện trách nhiệm đăng ký diện tích đất ở của mình với u ỷ ban nhân dân cấp phường, xã nơi có diện tích đất ở đó. - Chủ sử dụng đất ở có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, không được bỏ hoang, gây lãng phí quỳ đất ở đô thị. - Chủ sử dụng đất ồ trong quá trình sử dụng đất của mình có trách nhiệm tuân thủ các quy định của pháp luật về địa giới, mối trường... không gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Chủ sử dụng đất ở khi thay đổi qui mô thửa đất như tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho thuê... phải đãng ký với các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền.
19 - Chủ sử dụng đất ở phải thực hiện việc đóng các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật một cách đầy đủ đối với phần điện tích đất ở của mình. Quyền sử dụng đất ở nói chung và quyền sử dụng đất ở tại đô thị nói riêng được xác lập trên cơ sở chế độ sở hrat toàn dân về đất đai. Người sử dụng đát ở chỉ có các quyền cua người sử dụng chứ không có các quyền của chủ sở hfru đất ở. Như vậy một cá nhân có thể có quyền sở hữu nhà ở nhưng đối với đất ở người đó chỉ có các quyển của người sử dụng. 1.3. K h ắ ỉ niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tạỉ đô thị. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là một hoạt động pháp ỉý trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai của thời kỳ đổi mới. Thật vậy, khỉ chưa được cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất thì các chủ thể sử dụng đất chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong khai thác đất đai cũng như tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất; đất đai quốc gia chưa được quản lý chặt chẽ, vì vậy vấn đề cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất đã trở thành vấn đề quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và ổn định chính trị ở nước ta qua nhiều giai đoạn phát triển của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam phù hợp với quá trình phát triển đất nước từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 cho đến nay. Chúng ta có thể hệ thống sơ lược lại một số quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các giai đoạn ịịch sử của đất nước (có thể chia làm bốn thời kỳ). - Giai đoạn từ Cách mạng tháng 8 /Ị 945 đến Ỉ4ỈỈ2/ ¡953: Thời kỳ này, chúng ta vừa giành được chính quyền và lập tức phải tiến hành cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, do vậy chính sách ruộng đất của Nhà nước tập chung vào công tác miễn giảm thuế, sử dụng đất hoang... nhằm
20 chấn hifng nền kinh tế vừa bị kiệt quệ, chống đói để kháng chiến thắng lợi nên chưa có quy định vể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu ìuộng đất. - Giai đoạn từ Ỉ4IỈ2IÍ953 đến trước 30/04/¡975: Ngày 14/12/1953 Quốc hội Việt Nam dân chủ cộng hoà đã ban hành Luật cải cách ruộng đất. Điều 13- Luật cải cách ruộng đất năm ỉ 953 có quy định như sau: "Ngưườì được chia cổ quyền chia gia tời, cám, bán, cho... ruộng đất được chia". Trong Điều lệ cải cách ruộng đất ngoại thành số 599/TTg ngày 9/10/1955 tại điều 15 có quy định: "Sau khi cải cách ruộng đất, đổi vén những Hỏng dân được chia ruộng đất của N hù nước, u ỷ ban hành chính Thành p h ổ s ẽ cấp phát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước và đảm bão cho họ quyền sử dựng đất ẩy. Đối với những người có ruộng đấĩ riêng và những người được chia hẳn ruộng đất thì Uv han hành chính Thành p h ố s ẽ phát giấy chứng nhận quyền sà hữu ruộng đất vừ dam hảo cho họ quyền sở hữit ruộng đổi ấy, mọi kì ìế ước cũ đều huỷ bỏ". Như vậy, trong thời kỳ này đã tồn tại hai hình thức sở hữu gồm sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân đối với đấĩ đai. Do đặc điểm hình thái kinh tế - xã hội của hai miền Nam - Bắc khác nhau, trong hai mươi năm (từ 1953 đến trước 30/4/1975) việc quản lý đất đai chưa thiết lập được hệ thống pháp luật thống nhất chung, vì vậy các quy định cùa pháp luật về cấp giấy chứng nhộn quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất được áp dụng độc lập tại hai miền Nam-Bắc.