Luận văn Thạc sĩ Luật học: Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (Condotel) tại Việt Nam hiện nay

Chia sẻ: Cẩn Ngôn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

61
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu những vấn đề lý luận về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel; khảo sát, hệ thống hoá, vài làm rõ quy định của phá luật của Việt Nam về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành vài khai thác thương mại căn hội condotel; khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sởi hữu, quản lý, vận hành vài khai thác thương mại căn hộ condotel để phát hiện các khiếm khuyết, bất cập trong pháp luật liên quan đến vấn đề này... Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (Condotel) tại Việt Nam hiện nay

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HỒ SĨ LƯU QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH HỒ SĨ LƯU QUY CHẾ PHÁP LÝ VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Hướng đào tạo: Hướng nghiên cứu Mã ngành: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đoàn Thị Phương Diệp LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp. Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đoàn Thị Phương Diệp. Những số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn này trung thực và chính xác. . NGƯỜI CAM ĐOAN. Hồ Sĩ Lưu
MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................................ 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ....................................................................................... 2 3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài ................................................. 3 3.1. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 3 3.2. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ............................................................. 4 4.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................................. 4 4.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 5 5. phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 5 6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn................................................................. 6 7. Kết cấu đề tài .............................................................................................................. 6 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) ..................................................... 7 1.1. Những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn (condotel) ........................................... 7 1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) ............................................................... 7 1.1.2. Phân biệt Condotel và các loại nhà tương đồng khác (Officetel, Hometel và nhà chung cư) ........................................................................................................................ 8
1.1.3. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel) ...................................................................................................................................... 16 1.1.3.1. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) ............................ 17 1.1.3.2. Đối với quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) ........................................ 20 1.1.3.3. Đối với quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) ..................................................................................................................... 21 1.1.4. Kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới về phát triển và quản lý Căn hộ khách sạn (Condotel).................................................................................................... 22 1.2. Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) ......... 25 1.2.1. Quy định về đầu tư phát triển căn hộ khách sạn (condotel) ............................... 25 1.2.2. Quy định về xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) ................. 29 1.2.3. Quy định về Quản lý,vận hành và khai thác thương mại Căn hộ khách sạn (Condotel)..................................................................................................................... 30 1.2.3.1. Quản lý và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) ...................... 31 1.2.3.2. Vận hành căn hộ khách sạn (condotel) .......................................................... 33 Tiểu kết chương 1......................................................................................................... 35 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) – VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ........................................................................................ 36 2.1.Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) ..................................................................................................................... 36 2.1.1 Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật quản lý hoạt động đầu tư, kinh doanh căn hộ khách sạn (condotel) ......................................................................................... 38 2.1.2. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật xác lập “Quyền sở hữu” căn hộ khách sạn (condotel) ............................................................................................................. 46
2.1.3. Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong quản lý, vận hành, khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) ..................................................................... 52 2.2. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) ....................................................... 54 2.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luât ............................................................... 54 2.2.1.1. Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel) ............................................................................................................. ……………….56 2.2.1.2. Hoàn thiện quy định về Quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel).............. 57 2.2.1.3. Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel) .................................................................................................. 61 2.2.2. Giải pháp tăng cường hiệu quả thực hiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) ..................................................................................................................... 63 2.2.2.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước .................................................................. 63 2.2.2.2. Đối với chủ đầu tư phát triển căn hộ ............................................................... 67 2.2.2.3. Đối với người mua căn hộ ............................................................................... 68 2.2.2.4. Đối với các chủ thể khác (Cơ quan báo chí, Các tổ chức chính trị xã hội, Hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, các chủ thể khác) ................................................... 69 Tiểu kết chương 2......................................................................................................... 74 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Danh mục từ viết tắt ADPL Áp dụng pháp luật BXD Bộ xây dựng QLNN Quản lý nhà nước QĐPL Quy định pháp luật UBND Ủy ban nhân dân XLVP Xử lý vi phạm BĐS Bất động sản TAND Toà án nhân dân
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong quá trình xây dựng và hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam, i i i i i i i i i i i i i i i i gần đây việc đầu tư và phát triển các dự án căn hộ khách sạn (condotel) đã thu hút sự i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i quan tâm của các nhà đầu tư và khách hàng. “Tuy chỉ mới xuất hiện từ khoảng năm i i i i i i i i i i i i i i i i i i 2014 trở lại đây, căn hộ khách sạn (condotel) đã nhanh chóng phát triển và tạo nên cơn i i i i i i i i i i i i i i i i i i sốt trong giới đầu tư tại các khu vực ven biển, hải đảo như Nha Trang, Hạ Long, Phú i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Quốc, Cửa Lò, Đà Nẵng, Vũng Tàu…Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã i i i i i i i i i i i i i i i lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm có khoảng 27.000 i i i i i i i i i i i i i i i - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích căn hộ khoảng i i i i i i i i i i i i i i i i i i i trên dưới 45m2” 1.Trong bối cảnh đó, sự thiếu vắng các quy định có liên quan và thiếu i i i i i i i i i i i i i i i i i vắng sự giải thích chính thức từ cơ quan Nhà nước đối với các sản phẩm bất động sản i i i i i i i i i i i i i i i i i i i mới này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường này, đồng thời i i i i i i i i i i i i i i i i i i ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng. Trong bối cảnh đó, nhiều ý kiến trái chiều i i i i i i i i i i i i i i i i i liên quan đến quy chế pháp lý như thiếu các quy định về các loại hình công trình này, i i i i i i i i i i i i i i i i i i i quy chuẩn và tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các i i i i i i i i i i i i i i i i i i công trình này cũng gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định i i i i i i i i i i i i i i i i i i i về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể…cũng i i i i i i i i i i i i i i i i i gây ra rất nhiều trở ngại cho nhà đầu tư phát triển căn hộ cũng như chủ sở hữu căn hộ. i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Trong bối cảnh đó, các nghiên cứu liên quan đến quy chế pháp lý về đầu tư, sở hữu, quản lý và vận hành khai thác căn hộ condotel vẫn còn thiếu vắng. Tất cả những điều này đã ành hưởng không nhỏ đến sự phát triển thị trường, quyền lợi của khách hàng và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại hình căn hộ khách sạn. Vì lẽ đó, hơn lúc nào hết, quy chế pháp lý về căn hộ condotel đang nhận được sự quan tâm từ các nhà 1 ihttps://khaihoanland.vn/tin-tuc/Dien-bien-tinh-hinh-Condotel-thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-o-Viet- Nam-2019, truy cập: ngày 10/12/2019
2 đầu tư dự án căn hộ, khách hàng sở hữu căn hộ và cả cơ quan quản lý Nhà nước. Chính vì vậy việc nghiên cứu, đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel) là nhu cầu cần thiết. Xuất phát từ tình hình nói trên, tác giả chọn đề tài “Quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với vấn đề căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, liên quan đến chủ đề quy chế pháp lý cho căn hộcondotel, có một i i i i i i i i i i i i i i i i i số công trình nghiên cứu như sau: i i i i i i i i i i i i i i Bài viết của tác giả Lê Văn Cư “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây i i i i i i i i i i i i i i i i i i i dựng số 2 năm 2011 chỉ mới đưa ra phương án thành lập tổ chức tự quản của các chủ i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i sở hữu trong các khu nhà ở đô thị mới nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i vụ nhà ở. i i Luận văn thạc sỹ luật học “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam” của tác i i i i i i i i i i i i i i i i i i giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật- Đại Học Quốc gia Hà i i i i i i i i i i i i i i i i i Nội. Nội dung này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu quy định cụ thể để điều i i i i i i i i i i i i i i i i i i i chỉnh các mối quan hệ trong việc quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là i i i i i i i i i i i i i i i i i i i nguyên nhân chính của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhà chung cư. i i i Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Pháp luật i i i i i i i i i i i i i i i i i Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Oanh bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật- Trường Đại i i i i i i i i i i i i i i i i i Học Quốc Gia Hà Nội. Luận văn này đã cung cấp những nội dung nghiên cứu sâu i i i i i i i i i i i i i i i i i những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, đồng thời i i i i i i i i i i i i i i i i i i nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chung cư và các tranh chấp chủ yếu của loại i i i i i i i i i i i i i i i i i i Hợp đồng này… i i
3 Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” của TS Đoàn Dương Hải i i i i i i i i i i i i i i i i (2013) được đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa ra mô hình thành lập i i i i i i i i i i i i i i i i i i Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn. i i i i i i i i i i i i i i i i i i Nhưng bài viết chưa đưa ra được hình thức hoạt động cho mô hình này và kinh phí để i i i i i i i i i i i i i i i i i i i duy trì công ty như thế nào. i i i i i i Nhìn chung, những công trình nghiên cứu, các bài viết trên ít nhiều đều đề cập i i i i i i i i i i i i i i i i đến quyền sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, vẫn chưa thấy có một công trình nghiên i i i i i i i i i i i i i i i i i i cứu đề cập trực tiếp về nội dung quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel). Vì lẽ đó, i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i đề tài nghiên cứu Luận văn này là không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước i i i i i i i i i i i i i i i i i i đây. 3. Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn này là hướng tới việc hoàn thiện các quy định i i i i i i i i i i i i i i i i i pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn i i i i i i i i i i i i i i i i i i i hộcondotel. Cụ thể, Luận văn sẽ: i i i i Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành i i i i i i i i i i i i i i i i i i và khai thác thương mại căn hộ condotel. i i i i i i i Thứ hai, khảo sát, hệ thống hoá, và làm rõ quy định của pháp luật của Việt Nam i i i i i i i i i i i i i i i i i i về về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel. i i i i i i i i i i i i i i i i i Thứ ba, khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hữu, quản lý, vận i i i i i i i i i i i i i i i i i i hành và khai thác thương mại căn hộ condotel để phát hiện các khiếm khuyết, bất cập i i i i i i i i i i i i i i i i i trong pháp luật liên quan đến vấn đề này. i i i i i i i i Thứ tư, đề xuất những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật và giải i i i i i i i i i i i i i i i i i pháp nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật về đầu tư, sở hữu, quản lý, i i i i i i i i i i i i i i i i i i i
4 i vận hành và khai thác thương mại cho các căn hộ khách sạn (condotel), góp phần hoàn i i i i i i i i i i i i i i i i i thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản nói chung tại Việt Nam. i i i i i i i i i i i i i i i 3.2. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau đây: i i i i i i i i i i i i i i i Thứ nhất, căn hộ khách sạn (condotel) là gì? Tại sao việc đầu tư, sở hữu, quản lý, i i i i i i i i i i i i i i i i i i vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn lại cần có các quy tắc riêng i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i biệt? Thứ hai, các quy định của pháp luật có liên quan để điều chỉnh việc đầu tư, sở i i i i i i i i i i i i i i i i i i hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam i i i i i i i i i i i i i i i i i i i hiện nay như thế nào? Có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh việc đầu tư, sở hữu, quản i i i i i i i i i i i i i i i i i i i lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn hay không? i i i i i i i i i i i i i i i Thứ ba, thực tiễn việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại i i i i i i i i i i i i i i i i i i đối với căn hộ khách sạn trong thực tế như thế nào? Có phát sinh những bất cập gì về i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i pháp lý? i Thứ tư, cần có những giải pháp nào góp phần hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc i i i i i i i i i i i i i i i i i i đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn? i i i i i i i i i i i i i i i i i i 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu về các quy chế pháp lý căn hộ khách sạn (condotel) mà cụ thể là quy chế pháp lý liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam. Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn việc các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn tại Việt Nam.
5 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về thời gian: Luận văn xác định thời gian khảo sát các quy định và thực tiễn áp dụng quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn (condotel) từ 2014 cho đến nay (từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành). Về không gian: các vụ việc, tình huống thực tiễn áp dụng các quy định liên quan đến việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn là tại Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội và các i i i i i i i i i i i i i i i i i phương pháp nghiên cứu đặc thù của luật học để nghiên cứu đề tài, cụ thể là các phương i i i i i i i i i i i i i i i i i i i pháp nghiên cứu sau đây: i i i i Thứ nhất: phương pháp hệ thống hoá, phân tích và bình luận được sử dụng tại i i i i i i i i i i i i i i i i phần 1.1 của chương 1 Luận văn để làm rõ những vấn đề lý luận về căn hộ khách sạn i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i và quy chế pháp lý về căn hộ khách sạn. i i i i i i i i i Thứ hai: hệ thống hoá pháp luật, phương pháp phân tích quy phạm được sử dụng i i i i i i i i i i i i i i i i tại phần 1.2 của chương 1 Luận văn để làm rõ những quy định của pháp luật Việt Nam i i i i i i i i i i i i i i i i i i i hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn. i i i i i i i i i Thứ ba: phương pháp phân tích tình huống pháp luật, phân tích vụ việc được sử i i i i i i i i i i i i i i i i dụng tại phần 2.1 của chương 2 Luận văn để làm rõ những thực tiễn áp dụng các quy i i i i i i i i i i i i i i i i i i i định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn. i i i i i i i i i i i i i i i Thứ tư: phương pháp dự báo pháp luật, đánh giá tác động pháp luật được sử dụng i i i i i i i i i i i i i i i i i tại phần 2.2 của chương 2 Luận văn để đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện các quy i i i i i i i i i i i i i i i i i i i định của pháp luật Việt Nam hiện hành có liên quan đến căn hộ khách sạn. i i i i i i i i i i i i i i i
6 6. Các điểm mới, các đóng góp của luận văn Trên cơ sở kế thừa các thành tựu của các công trình nghiên cứu đã công bố trong i i i i i i i i i i i i i i i i i i nước và quốc tế, luận văn đạt được những kết quả nghiên cứu có tính mới như sau: i i i i i i i i i i i i i i i i i Thứ nhất: luận văn hệ thống hoá và bước đầu hoàn thiện các khái niệm, đặc điểm i i i i i i i i i i i i i i i i i của căn hộ khách sạn và phân tích sự cần thiết phải ban hành các quy định của pháp i i i i i i i i i i i i i i i i i i i luật liên quan đến căn hộ khách sạn. i i i i i i i Thứ hai: luận văn phân tích và luận giải một cách khoa học các nguyên tắc, căn i i i i i i i i i i i i i i i i i cứ của việc áp dụng các quy định của pháp luật cho căn hộ khách sạn (condotel); đánh i i i i i i i i i i i i i i i i i i giá toàn diện tình hình pháp lý liên quan đến căn hộ khách sạn (condotel) tìm ra các i i i i i i i i i i i i i i i i i i thiếu sót của hệ thống pháp luật về vấn đề này và các nguyên nhân của các thiếu sót i i i i i i i i i i i i i i i i i i i đó. i Thứ ba: luận văn đã đề xuất một số phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống i i i i i i i i i i i i i i i i i pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam. i i i i i i i i i i i i 7. Kết cấu đề tài Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel). Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.
7 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL) 1.1. Khái niệm chung về căn hộ khách sạn (condotel) 1.1.1. Khái niệm căn hộ khách sạn (condotel) Hiên nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam hiện không có thuật i i i i i i i i i i i i i i i i i ngữ căn hộ khách sạn (condotel). i i i i i Xét về nguồn gốc từ, căn hộ khách sạn được dịch từ chữ tiếng Anh là condotel. i i i i i i i i i i i i i i i i i Trong tiếng Anh, từ này là một từ ngữ được hình thành do sự kết hợp giữa từ i i i i i i i i i i i i i i i i i i condominimum (chung cư) và từ hotel (khách sạn) để hình thành một từ mới là i i i i i i i i i i i i i i i condotel. Như vậy, condotel để chỉ cho căn hộ khách sạn và ở Việt Nam cũng du nhập i i i i i i i i i i i i i i i i i i tên gọi này. Về mặt lịch sử, căn hộ khách sạn được coi là hình thành vào đầu những i i i i i i i i i i i i i i i i i i i năm 1980 tại Mỹ khi một số chủ đầu tư chuyển đổi công năng các biệt thự du lịch hoặc i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i khách sạn cũ sang mô hình condotel nhằm làm mới sản phẩm, đáp ứng nhu cầu tăng i i i i i i i i i i i i i i i i i cao về du lịch nghỉ dưỡng và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai của dân Mỹ. Việc chuyển i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i đổi cấu trúc, công năng của các cơ sở lưu trú du lịch này đã mang lại hiệu quả kinh tế i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i cao cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư bán được nhiều căn hộ i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i khách sạn, nhà đầu tư thứ cấp có cơ hội sở hữu căn hộ khách sạn làm nơi nghỉ dưỡng. i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Trong những ngày không sử dụng, căn hộ được đem cho khách du lịch thuê, nhờ đó lợi i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhuận đầu tư tăng lên.2 i i i i Ngày nay, condotel trở thành một trong những phân khúc đầu tư hấp dẫn của thị i i i i i i i i i i i i i i i i trường bất động sản trên thế giới. Các thương hiệu lớn như Hilton, Hyatt, Starwood i i i i i i i i i i i i i i i 2 Ts. Đoàn Mạnh Cương, (Quản lý kinh doanh khách sạn căn hộ và biệt thự du lịch), truy cập: ngày i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 02/11/2019, http://vietnamtourism.gov.vn/index.php/items/29479 i i
8 hoặc Trump đã xây những dự án condotel có vị trí đẹp tại các khu nghỉ dưỡng, điểm du i i i i i i i i i i i i i i i i i i i lịch hoặc trong trung tâm thành phố. Kể từ đó, condotel đang trở thành kênh đầu tư tốt i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhờ lợi nhuận cao thu được trong quá trình cho khách du lịch thuê hoặc bán lại. Tăng i i i i i i i i i i i i i i i i i i trưởng của condotel đã và đang gắn liền với sự phát triển của du lịch do khả năng sinh i i i i i i i i i i i i i i i i i i i lợi từ khách thuê phòng. i i i i Tóm lại, condotel là “thuật ngữ được dùng để chỉ dạng khách sạn căn hộ hoặc i i i i i i i i i i i i i i i i khách sạn mà toàn bộ hoặc một phần khách sạn được chuyển đổi hợp pháp sang căn i i i i i i i i i i i i i i i i i hộ mà tại đó mỗi căn hộ có chủ sở hữu riêng”3. Chủ nhà không những sở hữu căn hộ i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i mà còn được sở hữu diện tích và tiện ích chung như thang máy, hành lang, hồ bơi, sân i i i i i i i i i i i i i i i i i i i chơi… dựa trên hợp đồng thỏa thuận với chủ đầu tư. Chủ sở hữu căn hộ khách sạn hoặc i i i i i i i i i i i i i i i i i i i phòng khách sạn có quyền ở có thời hạn, bán hoặc cho thuê tùy theo quyết định của họ. i i i i i i i i i i i i i i i i i i i Để phục vụ việc cho thuê , khách sạn căn hộ có các dịch vụ đặt phòng, dịch vụ ăn uống, i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i giặt là, các dịch vụ vui chơi giải trí... Thông thường, chủ đầu tư dự án thuê công ty quản i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i lý chuyên nghiệp để quản lý dịch vụ và xúc tiến việc cho thuê phòng và nhận được lợi i i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhuận dựa trên doanh thu. i i i i 1.1.2. Phân biệt căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác (hometel, officetel, nhà chung cư). Trước hết, cần làm rõ một số khái niệm về căn hộ khách sạn (condotel) và các loại nhà tương đồng khác như Hometel, Officetel, Nhà chung cư…cụ thể như sau và Condotel: căn hộ khách sạn, giống với Officetel và Hometel thông thường, có i i i i i i i i i i i i phòng ngủ riêng, phòng khách, ban công, phòng tắm và phòng bếp với các thiết bị khép i i i i i i i i i i i i i i i i i kín tiện nghi như một căn hộ Officetel và Hometel cao cấp. Người ở đây có thể tận i i i i i i i i i i i i i i i i i i hưởng các dịch vụ giống khách thuê phòng khách sạn. i i i i i i i i i 3 i http://vietnamtourism.gov.vn/index.php/printer/29479, truy cập: ngày 02/11/2019, truy cập 05/11/2019
9 Hometel: “căn hộ khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ở thông thường, được cấp sổ đỏ, được sở hữu lâu dài”4. Officetel: “sự kết hợp của văn phòng (office) và khách sạn (hotel), diện tích vừa phải từ 30m2 đến 50m2, đáp ứng nhu cầu vừa ở vừa làm văn phòng kinh doanh. Loại hình này rất phổ biến ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Singapore. Căn hộ Officetel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, nơi tập trung các doanh nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu vừa có thể làm văn phòng, vừa có thể lưu trú qua đêm”5. Nhà chung cư: được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (Điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể. “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có i i i i i i i i i i i i i i i i i i phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. i i i i i i i i i i Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, i i i i i i i i i i i i i i i i i bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong i i i i i i i i i i i i i i i i i i i nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống i i i i i i i i i i i i i i i i i i trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ;phần diện tích thuộc phần sở i i i i i i i i i i i i i i i i i i hữu riêng. i Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích nhà còn lại của i i i i i i i i i i i i i i i i i nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; không gian và hệ thống kết i i i i i i i i i i i i i i i i i i cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, i i i i i i i i i i i i i i i i i 4 https://homehub.vn/tin-tuc/nha-dat/co-nen-dau-tu-vao-can-ho-officetel-5d41602165910748ba818d99 truy cập ngày 10/01/2020 5 https://diaocvinahomes.vn/tin-thi-truong/can-ho-hometel-la-loai-can-ho-gi-so-sanh-hometel-va-condotel/ truy cập ngày 12/01/2020
10 tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, i i i i i i i i i i i i i i i i i hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được i i i i i i i i i i i i i i i i kết nối với nhà chung cư đó. i i i i i i Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa i i i i i i i i i i i i i i i i i i i điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng i i i i i i i i i i i i i i i i i i trước đây”. i Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), khái niệm nhà chung cư cũng đã được quy định cụ thể hơn tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014. “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư như sau: “nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư”. So sánh loại hình căn hộ Condotel và Hometel Điểm giống nhau của Condotel và Hometel là cả hai đều được trang bị các thiết i i i i i i i i i i i i i i i i bị khép kín cao cấp, sử dụng hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i bơi, spa, gym, nhà hàng, thư tín, dịch vụ phòng 24/24… Các khoản chi phí bảo dưỡng, i i i i i i i i i i i i i i i i i sửa chữa, xuống cấp do đơn vị quản lý chịu trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng nên luôn i i i i i i i i i i i i i i i i i i đảm bảo chất lượng tương đồng giữa các căn hộ. i i i i i i i i i Bên cạnh điểm giống nhau vừa nêu, Condotel và Hometel có một số đặc điểm khác nhau nhau sau đây:
11 Thứ nhất, về vị trí, Hometel thường được xây dựng ở các thành phố lớn, khu du lịch, trong khi đó Condotel thường được xây dựng tại các khu phát triển về du lịch, các thành phố ven biển (ví dụ tại Việt Nam, các condotel được xây dựng tại các thành phố ven biển như Nha Trang, Phú Quốc, Quy Nhơn…) Thứ hai, mục đích của việc xây dựng Hometel khá đa dạng như để nghỉ dưỡng, để ở hoặc để cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh Homestay còn mục đích của việc xây dựng Condotel là cho khách du lịch nghỉ qua đêm. Thứ ba, về mặt pháp lý, chủ hộ Hometel được cấp sổ đỏ được sở hữu lâu dài, người mua toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Trong khi đó chủ sở hữu Condotel chỉ được Sở hữu không quá 50 năm [khoản 3, Điều 126, Luật Đất Đai 2013], không được đăng ký kinh doanh và không phát sinh đơn vị ở. Thứ tư, về mặt thiết kế, chủ hộ Hometel được thiết kế tuỳ theo sở thích của chủ sở hữu, không bó buộc hay giới hạn theo một khuôn mẫu. Còn chủ sở hữu Condotel được thiết kế khép kín theo tiêu chuẩn khách sạn năm sao, diện tích dao động từ 30- 50m2. Thứ năm, về bảo trì condotel là chi phí bảo trì đóng một lần 2%, có đơn vị vận hành chuyên nghiệp, còn Hometel không tốn phí bảo trì thường niên. Ngoài ra, còn một vài điểm khác biệt về ưu và nhược điểm mà có thể nhận thấy trong bảng so sánh dưới đây:
12 BẢNG SO SÁNH ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CONDOTEL VÀ HOMETEL So sánh khác Hometel Condotel nhau Ưu điểm – Vừa có thể làm văn phòng, vừa để – Chủ đầu tư cam kết chia sẻ lợi nhuận 8- ở, vừa cho thuê. 10%/năm, khách hàng không phải quan tâm – Làm văn phòng rất tiện lợi, có thể đến việc quản lý vận hành, thời gian nhận lợi đăng ký kinh doanh theo quy định nhuận từ 5-10 năm. pháp luật. – Giá trị thật Nhược điểm – Hầu như không có – Giá trị ảo so với thực tế: Chủ đầu tư lấy tiền - Giá trị thật, giá trị BĐS theo thời ở đâu để trả lãi cho nhà đầu tư với mức lợi gian tăng với cấp số nhân nhuận lý tưởng và đều đặn hàng năm? Thực tế CĐT lấy tiền của chính nhà đầu tư để trả lãi, áp dụng hình thức “mỡ nó rán nó”. – Dễ xảy ra tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư do trả lãi không đúng như cam kết do CĐT dùng tiền đầu tư dự án khác (hiện tượng phổ biến trong thời gian vừa qua). – Khó quản lý sau khi kết thúc thời gian cam kết lợi nhuận: Rất khó khi nhà đầu tư ở Hà Nội và quản lý căn hộ Condotel ở Nha Trang, Phú Quốc… – Chỉ để kinh doanh, không được ở, không được sử dụng trong thời gian CĐT khai thác cho thuê
13 So sánh loại hình căn hộ condotel và nhà chung cư So sánh condotel với căn hộ chung cư thì có thể thấy một số điểm khác biệt sau: i i i i i i i i i i i i i i i i i i “Thứ nhất, về mục đích sử dụng: nếu căn hộ chung cư được sử dụng với mục đích i i i i i i i i i i i i i i i i i i chính là để ở lâu dài thì condotel lại sử dụng để cho khách du lịch thuê trong thời gian i i i i i i i i i i i i i i i i i i i i họ du lịch. i i i Thứ hai, về cơ quan quản lý nhà nước thì khu chung cư được quản lý bởi Ban i i i i i i i i i i i i i i i i i i Quản trị, Tổ dân phố, UBND phường/xã; trong khi đó khu condotel được quản lý bởi i i i i i i i i i i i i i i i i Ban quản lý Khu Du lịch, các cơ quan quản lý nhà nước về du lịch. i i i i i i i i i i i i i i i i Thứ ba, về thủ tục quản lý hành chính dân cư: người ở tại căn hộ chung cư được i i i i i i i i i i i i i i i i i i i cấp hộ khẩu thường trú hoặc sổ đăng ký tạm trú dài hạn, trong khi đó người ở tại i i i i i i i i i i i i i i i i i i i condotel thì khách sạn phải khai báo tạm trú ngắn hạn cho du khách. i i i i i i i i i i i i i i Thứ tư, về phí quản lý vận hành: người ở tại căn hộ chung cư sẽ phải đóng phí i i i i i i i i i i i i i i i i i i i quản lý vận hành theo Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn, trong khi đó đối với condotel, i i i i i i i i i i i i i i i i i i i du khách sẽ phải trả phí lưu trú tại khách sạn theo giá khách sạn quy định. i i i i i i i i i i i i i i i i i Thứ năm, về cách thức hoạt động: condotel hoạt động theo mô hình chia sẻ lợi i i i i i i i i i i i i i i i i nhuận ưu đãi. Ngoài ra, còn có một số sự khác biệt về luật điều chỉnh: Condotel được i i i i i i i i i i i i i i i i i i điều chỉnh bởi Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, còn căn hộ chung cư i i i i i i i i i i i i i i i i i được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, Luật Đất đai; hay sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính: i i i i i i i i i chủ sở hữu căn hộ phải nộp thuế sử dụng đất hàng năm đối với căn hộ của mình còn chủ đầu tư phải nộp tiền thuế đất hàng năm đối với toàn bộ khách sạn, các phòng khách sạn không phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế”6. 6 Ts. Ngô Trung Hoà,(Phát triển và quản lý Condotel cơ sở pháp lý và thực tiễn) http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207229, truy cập: ngày 19/11/2019