Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 2

Chia sẻ: Le Nhu | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:43

Thêm vào BST

Báo xấu

143
lượt xem 43
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đô thị. Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 2

Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá • các loại đất. • Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa • chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP. • Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đô thị. • Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5% 44
Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000 Đơn vị: t ỷ đồng Năm Năm Năm Năm Năm Năm Chỉ tiêu 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Thuế cơ quan 289 319 329 355 347 213 sử dụng đất Thu cấp quyền 890 1.173 969 800 913 1.009 xử dụng đất Tiền thuê đất 0 0 455 382 408 390 Thu tiền bán nhà 200 347 802 822 771 836 sở hữu nhà nước Tổng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính) 45
ng s¸ch hµ íc i quan n S Thu ©n Nn lªn ®Õ B§ T û ng ®å 3000 2555 2448 2439 2500 2359 2000 1839 1500 1379 1000 500 0 N ¨m 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất được 4.645 tỷ đồng/năm. Những ưu điểm trong phát triển thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội những năm qua Thị Thị Các nhu Các Công tác cầu về hoạt của Nhà trường trường động nước nhà ở nhà - kinh đất đối với trong doanh phát được thị mặt thị triển trường bằng XD, trường đáp rất ứng quyền diện này sôi đầy đủ sử tích VP không động ngừng hơn dụng khách sạn, nhà với đất đã hoàn thiện, chất tạo ra hàng, 46 vui chơi lượng những thu ngân
2. Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao. Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị. Theo thống kê của sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm qua như sau: Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Số vụ mua bán 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 nhà có đăng ký Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001 47
Sè ô ua nhµ ã ¨ng ý íic¬ vm b¸n c ® k v quan huÕ t Sè ô ua vm b¸n 60 50 48. 775 41. 6 40 37. 48 35. 294 34. 271 30 21. 043 20 10 0 N ¨m 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Theo ước tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế. Chính việc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002. Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nước cùng với các tỉnh, thành phố trong cả nước tiến hành thanh tra các xã, phường nơi có khiếu kiện đối với việc cấp đất, bán đất, thu, chi ngân sách, các khoản đóng góp của nhân dân, về xây dựng cơ bản ở nông thôn. Trong 2 năm 1998 và 1999 đã tiến hành thanh tra 35,4% số xã phường trong toàn quốc. Qua thanh tra đã phát hiện nhiều sai phạm về đất đai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái phép là 310.178,28 triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để 48
thất thu tiền sử dụng đất 9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất là 4.507 ha, số tiền bán đất trái phép là 256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử dụng đất là 7.865 triệu đồng) (Nguồn: Kết quả kiểm kê đất đai năm 1999 – Tổng cục điạ chính) Kết quả thanh tra của 25 tỉnh, thành phố đã kiểm tra 994 cơ quan, tổ chức, phát hiện có 458 đơn vị (chiếm 46% số đơn vị được thanh tra) vi phạm quản lý, sử dụng đất với diện tích 33.845,98 ha trong đó giao đất cho cán bộ làm nhà ở không đúng thẩm quyền 369,23 ha, cho thuê, cho mượn 49,82 ha, bị lấn chiếm 1.324,6 ha, sai phạm khác là 6.113,25 ha, các đơn vị chưa nộp tiền thuê đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nước là 203 tỷ 32 triệu đồng. Phát triển nhà lộn xộn. Vai trò kiểm soát và quản lý thiếu hiệu quả ở nhiều cấp chính quyền đã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạch và kiến trúc không gian đô thị. Chẳng hạn trong năm 2000 ở 5 quận nội thành Hà Nội đã có 160.340 m2 xây dựng không xin phép hoặc trái phép chiếm 58% tổng diện tích nhà ở được xây dựng trong năm. Quận Đống Đa là nơi tình trạng này diễn ra phổ biến nhất, chiếm tới 85% 2.2 Mất cân đối về cung cầu: Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có thể tính toán ra được nhu cầu về diện tích ở của người dân Hà Nội như sau: Bảng 2.8: Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội 49
Diện tích bình Nhu cầu về Nhu cầu tìm Dân số nhà ở nhà mới Năm quân (người) (m2/người) (m2) (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48 1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688 1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031 1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2 1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392 1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16 2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098 2010 3.500.000 10 35.000.000 Theo thống kê thì hiện nay ở Hà Nội có 11,56% các hộ có nhà muốn đổi nhà mới (đó là chưa kể các hộ gia đình hiện nay chưa có nhà) Thực tế cho thấy khả năng đáp ứng về chỗ ở của người dân như sau: 50
C Ch hn ª ªn h lÖ lÖ h c hc g h i ÷g ai ÷ c a u cn u g n g v µ v cµ c Ç uÇ n u h n µ hë µ ë D D i Ö i Ön n 2 E2 + 0 7 + 0 7 E tÝt Ýc ch h 0 0 N ¨m N ¨m N hN u h u Ç u Ç 2u ) 2 c c m ( m ( ) T × nT h × n × h n h × h h p nh h i r t ¸ Ó p n m ( 2 ¸) n h i r t Ó m ( 2 ) C hªnh Öch ÷a l gi cung µ Çu µ v c nh ë D i n Ý ( 2) Ö tch m 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 N ¨m 1992 1995 1996 1999 2000 Nhu Çu m 2) c( T× h× ph¸tti n m 2) nh nh rÓ ( Nhà nước đã phát huy nội lực của các thành phần kinh tế và giải quyết nhu cầu bức xúc về mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp. Chính phủ đã cho 51
phép thí điểm xây dựng các khu công nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau: Bảng 2.9: Các dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội Tên dự án Diện tích STT Ghi chú 1 Cụm Công nghiệp tâp trung vừa và nhỏ Từ 21,13 ha Liêm Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập 2 8,35 ha trung quận Cầu Giấy Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập 3 9,03 ha trung quận Hai Bà Trưng Cụm công nghiệp dệt – may Nguyên Khê - 18,6 ha Giai đoạn 4 Đông Anh 1 Khu công nghiệp Nam Thăng Long 30,3 ha Giai đoạn 5 1 Các khu tiểu thủ công nghiệp và làng nghề chỉ 6 Đang truyền thống ở Vân Hà-Liên Hà (Đông đạo lập dự Anh), Bát Tràng–Kiêu Kỵ (Gia Lâm), làng án nghề Thanh Trì Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính 2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá 52
cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loạic cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhà nước quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố. Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp 9,6 lần GDP của Đài Loan năm đó. ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m 2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km 2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm 2001. Hiện nay khung giá đất do nhà nước quy định như sau: Giá đất đô thị hiện hành Đơn vị tính: 1000đ/ m2 Loạ Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại Giá Giá tối Giá Giá Giá Giá Giá Giá i đườn tối tối tối đa tối tối đa tối tối đa đa đô g phố thiểu thiểu thiểu thiểu thị I 1 4.600 11.500 2.760 6.900 1.380 3.450 460 1.150 2 2.700 6.750 1.620 4.050 810 2.025 270 675 3 1.800 4.500 1.080 2.700 540 1.350 180 450 4 900 2.250 540 1.350 270 675 90 225 53
II 1 2.600 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.950 580 1.450 190 475 3 1800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 710 1.775 420 1.050 210 525 70 175 III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 129 300 50 125 16 40 V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 125 16 40 Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất còn rộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đô thị cũng vừa được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001. Dự thảo khung giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất Giá đất đô thị sắp ban hành Đơn vị tính: 1000đ/ m2 54
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5 Loại Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Giá Loại đường tôí tối tối tối tối tối tôí tôí tôí tôí đô thị phố thiể thiể thiể thiể thiể đa đa đa đa đa u u u u u I 1 2.000 40.000 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 2 1.400 28.000 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 3 980 49.600 700 13.700 5000 9.600 350 6.700 250 4.700 4 700 13.700 500 9.6000 350 6.700 250 4.700 150 3.300 5 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 II 1 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 350 6.700 2 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 3 700 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 4 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 5 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 50 1.600 III 1 1.000 20.000 700 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 2 7000 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 3.320 3 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 2.350 100 2.350 4 350 6.850 250 4.800 150 3.350 100 2.350 80 1.650 5 250 4.800 150 3.350 100 2.350 50 1.650 50 1.150 IV 1 800 16.000 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 2 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 3 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 4 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 70 1.300 5 200 30850 150 2.700 100 1.900 50 1.300 50 900 V 1 200 4.000 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 2 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 3 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 20 450 4 70 1.350 50 950 30 650 20 450 15 300 5 50 950 30 650 20 450 10 300 10 250 Nguồn: Dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần. Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán: Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội Cơ sở định giá mua Cơ sở định giá bán Số người Tỷ lệ % Số Tỷ lệ % Cơ sở định giá mua (bán) người 55
- Qua tư vấn bạn bè 37 22,02 27 18,24 - Qua khung giá Nhà nước 60 35,71 28 18,92 - Qua trung tâm giao dịch 16 9,52 20 13,51 - Qua báo chí 13 7,74 10 6,76 - Qua thoả thuận với người 73 43,45 61 41,22 mua (bán) - Qua cò 2 1,19 - - - Khác 4 2.38 2 1,35 Tổng 168 100.00 148 100.00 Nguồn: Điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tháng 2/2002 ¬ ë nh ¸ C s ®Þ gi b¸n 2% 20% 45% 21% 4% 8% ua Ên ¹n Ì khung ¸ hµ íc. ua r Q tv b b Q ua gi N n Q tung ©m ao Þ t gi d ch Q ua chÝ b¸o Q ua ho¶ huËn tt K h¸c 56
C ¬ ë nh ¸ ua s ®Þ gi m 2% 20% 45% 21% 4% 8% ua Ên ¹n Ì khung ¸ hµ íc. ua r Q tv b b Q ua gi N n Q tung ©m ao Þ t gi d ch Q ua chÝ b¸o Q ua ho¶ huËn tt K h¸c Hiện nay giá một m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng 20% so với thực tế. Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004 như sau: Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13 • tỷ đồng. (I) Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT • diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ: giá 2,9 tỷ đồng. (II) Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III) • Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m: giá • 600 triệu đồng. (IV) Nếu tính theo giá quy định của nhà nước. 57
Gnhà - đất = Gnhà + Gđất 2.1 Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * hệ số điều chỉnh Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí (tạm lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8) Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới hoàn toàn). Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế Giá đất Diện Diện Giá nhà Giá nhà Giá nhà Chênh đất cao đất lệch theo quy tích theo quy tích Loạ định đất định nhất theo thực tế (8/7) nhà quy định 2 2 2 2 Trđ/m m Trđ/m m Trđ Trđ 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất: • Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở). • Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phòng, khách sạn). Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi). • Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa. 58
Ngoài dạng đầu cơ thông thường, nhà đất còn là đối tượng của dạng đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với lạm phát. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất dễ trở thành nguyên nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu á năm 1997. ở Thái Lan bắt đầu từ năm 1985 khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Chỉ trong vòng 3 năm đến năm 1995 Thái Lan đã tăng được gấp đôi vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên lượng vốn này lại tập trung vào lĩnh vực BĐS. Trong tổng cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10-35%. Bên cạnh đó hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Khi khủng hoảng tài chính Châu á xảy ra và năm 1997 nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong đầu tư tràn lan gây mất cân bằng cung cầu. Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lời cho các chủ đầu tư như trước đây nữa. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ nước ngoài. Hệ thống tài chính khủng hoảng. 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các 59
điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực. Ví dụ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan địa chính và cơ quan thuế làm. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đất đô thị là UBND tỉnh, thành phố) người có BĐS phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có BĐS quay lại cơ quan địa chính làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ và cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 để mua được căn hộ trong khu đô thị mới thì chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/ căn hộ. 2.5 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng. 60
Việc góp vốn liên doanh bằng gía trị quyền sử dụng đất là một giải pháp tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến nay không còn ý nghĩa đáng kể. Theo quy định hiện hành, các nhà đầu tư nước ngoài không được quyền thuê đất trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Luật đất đai quy định rõ cho các tổ chức trong nước thuê đất có nhiều quyền hơn so với tổ chức nước ngoài thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển nhượng, cổ phần hoá cũng gặp phải khó khăn do tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất không rõ ràng. Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn khi doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn được quy định khác nhau trong Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai. Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên. Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn, giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định trên không áp dụng được trong trường hợp doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trường hợp được bên Việt Nam là tổ chức được Nhà nước giao đất, Nhà nước sẽ thu hồi lại đất khi doanh nghiệp giải thể. 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện 61
về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội. Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương. Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn trùng lặp). Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nước với công dân và giữa công dân với công dân, bao gồm những dạng sau:  Đòi lại đất có nhà ở các khu vực đô thị trong quá trình cải tạo XHCN và cải tạo công thương nghiệp Nhà nước đã quản lý nhưng không làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã dùng nhiều hình thức xin hoặc đòi lại đất ở.  Đòi lại đất Nhà nước đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, 62
nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại nhưng thực tế họ không làm mà thuê chính người dân ở địa phương đó làm).  Đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975.  Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ biến.  Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến, phức tạp.  Chủ cũ đòi lại đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coi qua thời gian đã coi như của mình.  Khiếu kiện lấy đất để xây dựng công trình công cộng, không chỉ về giá đền bù, mà còn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù.  Khiếu nại để đòi được hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phương có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Có nhiều trường hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhưng nay hộ vẫn khiếu kiện đòi lại quyền lợi. Một số trường hợp gia đình những người có công với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn không nhỏ cho các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết. Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:  Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách được phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chính. 63