Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất

Chia sẻ: Lệ Minh Vũ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

Thêm vào BST

Báo xấu

3
lượt xem 0
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất" nhằm mục tiêu nghiên cứu mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến hành vi của người định giá trong quá trình xác định giá đất. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở từ sự điều chỉnh mô hình tam giác gian lận của Cressey (1953) để phát triển mô hình lý thuyết đo lường các yếu tố và sử dụng dữ liệu được thu thập từ bảng hỏi của 252 định giá viên tại các doanh nghiệp tư vấn giá, thẩm định giá tại khu vực Thành phố Hà Nội. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI ĐỊNH GIÁ CỦA ĐỊNH GIÁ VIÊN TRONG QUÁ TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Bùi Thị Diệu*, Nguyễn Thanh Lân Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. *Tác giả liên hệ, Email: 11217345@st.neu.edu.vn. TÓM TẮT Bài viết này nhằm mục tiêu nghiên cứu mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến hành vi của người định giá trong quá trình xác định giá đất. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở từ sự điều chỉnh mô hình tam giác gian lận của Cressey (1953) để phát triển mô hình lý thuyết đo lường các yếu tố và sử dụng dữ liệu được thu thập từ bảng hỏi của 252 định giá viên tại các doanh nghiệp tư vấn giá, thẩm định giá tại khu vực Thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra và khẳng định được các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi định giá đất của các định giá viên bao gồm: Áp lực từ khách hàng; Áp lực từ đồng nghiệp; Chuyên môn của định giá viên. Dựa vào kết quả nghiên cứu, một số khuyến nghị và giải pháp được đưa ra nhằm hạn chế tác động tiêu cực của các yếu tố trên đến hành vi của người định giá từ đó góp phần nâng cao tính khách quan của báo cáo định giá. Từ khóa: chênh lệch giá trị; đất đai; giá đất; hành vi người định giá. 1. Tổng quan Với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh. Khi đó, kết quả định giá đất là cơ sở xác định giá trị hợp đồng phục vụ cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời góp phần gia tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, tính chính xác của báo cáo định giá đất còn là vấn đề gây tranh cãi do chịu ảnh hưởng khá lớn từ hành vi, cách thức định giá chủ quan của định giá viên. 1.1 Tổng quan nghiên cứu 1.1.1 Các nghiên cứu về áp lực của khách hàng ảnh hưởng đến hành vi người định giá Áp lực đến từ khách hàng là sự “tham gia” quá mức của khách hàng trong quá trình định giá nhằm mục đích yêu cầu người định giá đưa ra kết quả mang tính chất có lợi nhất cho họ. Điều này vi phạm tính độc lập khách quan trong tiêu chuẩn thẩm định giá và là một trong số các nguyên nhân làm sai lệch kết quả báo cáo định giá. Một loạt các nghiên cứu cũng đã được tiến hành để xem xét phản ứng của người định giá đối với phản hồi và ảnh hưởng của khách hàng. Cụ thể: Levy và Schuck (1999) trong “The influence of clients on valuations” thực hiện tại New Zealand chỉ ra rằng người định giá đã điều chỉnh kết quả báo cáo định giá của mình khi đối mặt với sức ép của khách hàng. Loại áp lực mà khách hàng có thể xuất phát từ cách cư xử của khách hàng, đặc điểm của người định giá và các công ty định giá, mục đích của việc định giá và nguồn thông tin khách hàng cung cấp. Việc định giá càng quan trọng với lợi ích của khách hàng thì khách hàng càng có nhiều khả năng gây áp lực lên người định giá để điều chỉnh về mức giá mong muốn của họ. Tuy nhiên, việc có thực hiện hành vi điều chỉnh giá trị hay không phụ thuộc hoàn toàn vào người định giá. Họ có thể phải hành động trái với đạo đức nghề nghiệp để làm hài lòng khách hàng do tính chất cạnh tranh của thị trường định giá, tránh việc giảm doanh thu cũng như thúc đẩy công việc kinh doanh. Trong nghiên cứu “True value: an investigation into the valuation behavior of land 407
developers and appraisers”, Wolff (2003) cho rằng, mối quan hệ giữa khách hàng và người định giá có thể ảnh hưởng xuyên suốt quá trình định giá. Áp lực từ phía khách hàng đối với các định giá viên được nghiên cứu thực hiện thông qua các cuộc phỏng vấn sâu. Cụ thể, khách hàng đã sử dụng thông tin để tác động lên người định giá, họ có xu hướng che giấu những thông tin tiêu cực của bất động sản và chỉ cung cấp những thông tin mang tính tích cực đồng thời đặt ra những yêu cầu về mức giá mong muốn. Nếu người định giá không điều chỉnh lại giá trị hợp đồng để phù hợp với nhu cầu của khách hàng, họ có nguy cơ bị thanh toán chậm các khoản phí dịch vụ hoặc ít có cơ hội tiếp cận với các hợp đồng trong tương lai. Nghiên cứu cũng chỉ ra thực trạng quy mô khách hàng càng quan trọng thì khả năng điều chỉnh kết quả báo cáo định giá càng cao. Điều này có tác động tiêu cực đến hành vi của người định giá. Amidu và cộng sự (2007) tiến hành nghiên cứu “Client influence in residential property valuations: An empirical study” nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của khách hàng ở Nigeria đối với việc định giá tài sản là nhà ở. Nghiên cứu thực hiện khảo sát trên 88 thẩm định viên, bằng cách yêu cầu người định giá trả lời câu hỏi tình huống: Họ có chỉnh sửa kết quả báo cáo định giá theo yêu cầu của khách hàng không khi kết quả định giá đang ở mức thấp hơn giá trị mà khách hàng mong muốn? Kết quả nghiên cứu cho thấy, 69,3% số người được hỏi đã đưa ra câu trả lời là “có”. Hai yếu tố dùng để đo lường mức độ ảnh hưởng của khách hàng là tầm quan trọng của khách hàng đối với công ty và mức độ điều chỉnh mà khách hàng yêu cầu. Nhóm khách hàng gây áp lực chủ yếu là cá nhân kém hiểu biết và tìm mọi cách để yêu cầu tăng giá trị định giá, nhóm khác là các tổ chức sử dụng kết quả báo cáo định giá làm căn cứ thế chấp để nhận được một khoản vay. Các nhà định giá đã phải chịu áp lực quá mức từ khách hàng và phải thay đổi kết quả ban đầu, cho thấy áp lực từ phía khách hàng có tác động tiêu cực đến hành vi của người định giá. Tương tự, Nwuba và cộng sự (2015) thể hiện quan điểm về áp lực của khách hàng đối với hoạt động định giá trong “Client influence on valuation: Valuers’ motives to succumb”. Trong đó, sự vô kỷ luật, nỗi sợ mất khách hàng và lòng tham của người định giá là một trong những nguyên nhân khiến cho người định giá không chịu được sức ép đến từ khách hàng. 1.1.2 Các nghiên cứu về hành vi người định giá Xuất phát từ những áp lực của khách hàng, tính chất của môi trường công việc, đã dẫn đến những hành vi nhất định của người định giá. Trong bài nghiên cứu này, nhóm tác giả sẽ trình bày một số kết quả nghiên cứu phổ biến được thực hiện ở nhiều nước gần đây, cụ thể như sau: Babawale và Omirin (2011) nghiên cứu đề tài “Valuers’ and valuation firms’ characteristics as causes of inaccuracy in valuation in Nigeria”. Kết quả nghiên cứu cho thấy, người định giá làm việc trong môi trường phức tạp và chịu ảnh hưởng của các yếu tố như quy định pháp luật, môi trường làm việc ở công ty, đặc điểm của tài sản cần định giá, trình độ học vấn, kinh nghiệm và mức độ tiếp xúc với thị trường. Từ đây, hành vi của người định giá sẽ tác động đến độ chính xác của kết quả định giá. Mohammad và cộng sự (2020) đã thực hiện đề tài “A model of behavioural uncertainties influencing property valuation decision making”. Nghiên cứu đã xác định 6 yếu tố ảnh hưởng đến sự không chắc chắn trong hành vi của định giá viên tại Malaysia bao gồm: (i) Phương pháp phỏng đoán và thiên kiến, (ii) Hành vi đạo đức, (iii) Ảnh hưởng của khách hàng, (iv) Kinh nghiệm và kiến thức của người định giá, (v) Tính sẵn có và độ chính xác của dữ liệu thị trường, (vi) Sự sơ suất và chuyên môn. Bài nghiên cứu “Effects of behavioural uncertainties in property valuation” được thực hiện bởi Ali và cộng sự (2020). Đề tài sử dụng phương pháp định tính thực hiện cuộc phỏng vấn nhóm bao gồm 10 định giá viên đã đăng ký và chưa đăng ký đến từ quận Johor Bahru, Malaysia. Kết quả cho thấy rằng, có nhiều sự bất định về tâm lý, hành vi của định giá viên liên quan đến việc định giá tài sản. Những nguyên nhân chủ yếu do: (i) Các nhà định giá địa phương cũng có thể bị can thiệp bởi chính quyền trong một số trường hợp; (ii) Sự sơ suất bất cẩn trong quá trình định giá; (iii) Ảnh hưởng từ môi trường xung quanh và tâm lý đám đông; (iv) Ảnh hưởng bởi xu hướng thị trường; (v) Thường lựa chọn phương pháp so sánh thông 408
thường để áp dụng cho các loại bất động sản khác nhau; (vi) Các nhà định giá địa phương cũng có thể bị ảnh hưởng bởi khách hàng. Nghiên cứu đã nhấn mạnh nguyên nhân: trong quá trình định giá, định giá viên có thể tính toán sai diện tích, kích thước của thửa đất khi kiểm tra thực địa hoặc bỏ qua một số thông tin quan trọng do đó thiếu cơ sở để so sánh với dữ liệu trên thị trường. Hành vi thiếu chuyên nghiệp đó có thể dẫn đến việc mảnh đất bị định giá cao/thấp hơn giá trị thực của nó. Diaz & Wolverton (1998) trong nghiên cứu “A longitudinal examination of the appraisal smoothing hypothesis” đã tập trung vào mức độ mà những người định giá bị ảnh hưởng bởi những lần định giá mà họ đã tiến hành trước đó, giả thuyết là người định giá sẽ dựa vào ước tính giá trị trước đó của họ và do đó bị ảnh hưởng không thích hợp bởi con số này khi tiến hành định giá lại sau đó. 1.1.3 Khoảng trống nghiên cứu Như đã phân tích ở trên, các nghiên cứu về hành vi của định giá viên đang tập trung vào các chủ đề chính như: (i) Các sai lệch trong định giá so với tiêu chuẩn; (ii) Vấn đề lựa chọn các đối tượng so sánh; (iii) Việc sử dụng phương pháp phỏng đoán và thành kiến; (iv) Áp lực đến từ khách hàng. Các nghiên cứu đều khẳng định vấn đề chung: người định giá có xu hướng định giá sai lệch khi bị tác động bởi các yếu tố trên. Qua tổng quan nghiên cứu có thể thấy, xuất phát từ sự khác biệt về môi trường chính trị, mức độ phát triển của thị trường bất động sản và nền văn hóa giữa các quốc gia, các nghiên cứu trên còn gặp một số hạn chế. Từ đây, đề tài xác định những khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu như sau: Thứ nhất, tại Việt Nam tồn tại sự chênh lệch giá trị giữa các lần thẩm định viên định giá hay giữa giá do thẩm định viên đưa ra và giá giao dịch trên thị trường tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào chỉ ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, do yếu tố khách quan hay chủ quan. Thứ hai, các nghiên cứu đề cập đến lỗi sai phổ biến nhất trong quá trình định giá là việc quá phụ thuộc vào phương pháp phỏng đoán neo đậu (archoring), trong khi thực tế một số hiệu ứng tâm lý khác mà người định giá cũng có thể mắc phải (tính đại diện, tính sẵn có của thông tin, thiên kiến xác nhận,..) lại chưa được nhắc đến một cách đầy đủ. Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả vận dụng các lý thuyết về tài chính hành vi nhằm giải thích chi tiết và toàn diện hơn về hành vi của người định giá. Thứ ba, hầu hết các nghiên cứu đứng trên góc nhìn về hành vi định giá không chính xác của người định giá do yếu tố ngoại cảnh, sai lệch một cách khách quan nhưng thực tế vấn đề chênh lệch giá trị còn có thể xuất phát từ hành vi định giá sai có mục đích. Có nghĩa là, do tác động của các yếu tố khách quan mà trong quá trình định giá, người định giá đưa ra kết quả kém chính xác và không nhận thức được hành vi sai trái của mình. Ngược lại, trong một số trường hợp, họ nhận thức được sự thiếu chính xác trong báo cáo định giá, nhưng vẫn thực hiện hành vi trên để đổi lại một số lợi ích nhất định. Các đề tài gần như chưa đề cập một cách rõ ràng về hành vi định giá sai lệch có chủ ý này. Do đó, ngoài việc hệ thống lại các nghiên cứu trước đó, đề tài hướng tới việc khám phá và phân tích khía cạnh còn lại trong hành vi người định giá nhằm mục đích lấp đầy khoảng trống nghiên cứu trên. Thứ tư, do tính chất công việc định giá tại các quốc gia là khác nhau, người định giá chịu áp lực từ nhiều nguồn khác nhau. Đặc trưng tại Việt Nam, hầu hết người định giá thường làm việc trong doanh nghiệp thay vì hoạt động độc lập. Trong khi các nghiên cứu mới chỉ xét đến sự ảnh hưởng của khách hàng đến hành vi của định giá viên mà chưa phân tích áp lực đến từ doanh nghiệp hay áp lực đến từ đồng nghiệp đến hành vi của định giá viên. Đề tài dựa trên cơ sở này để bổ sung các nhân tố mới có thể ảnh hưởng đến hành vi người định giá. 1.2 Lý thuyết nền tảng 1.2.1 Lý thuyết ra quyết định dựa trên kinh nghiệm chủ quan (Heuristics) Cơ sở dẫn dắt cho lý thuyết ra quyết định theo kinh nghiệm chủ quan được hình thành dựa trên lý thuyết xử lý thông tin trong quá trình giải quyết vấn đề của con người do Newell và Simon (1972) phát triển và được Simon (1978) cải tiến thêm. Lý thuyết này đề cập đến ba vấn đề: xử lý thông tin nối tiếp, sự hạn chế của trí nhớ ngắn hạn và trí nhớ dài hạn. Có thể coi 409
bộ não của con người như một hệ thống xử lý thông tin nối tiếp, do năng lực hạn chế nên phải giải quyết các vấn đề trong một “không gian” giới hạn. Không gian đó được hình thành trong trí nhớ ngắn hạn của con người bao gồm tập hợp các nút hoặc trạng thái kiến thức tại một thời điểm cụ thể nào đó. Chính sự hạn chế về trí nhớ ngắn hạn đã tạo ra nhu cầu cho người tìm kiếm cách thức đơn giản hóa việc giải quyết vấn đề thông qua kinh nghiệm trong quá khứ. Tversky và Kahneman (1974) nhận định rằng quy tắc dự đoán (heuristic) có thể giảm bớt thời gian và công sức cho người định giá trong việc tìm kiếm thông tin cần thiết khi đưa ra quyết định định giá. Một số phương pháp dự đoán như dựa trên tình huống điển hình, thông tin sẵn có, neo và điều chỉnh, thiên kiến xác nhận là cơ sở trong việc đưa ra quyết định. 1.2.2 Thiên kiến xác nhận (Confirmation bias) Lord và cộng sự (1979) đưa ra nhận định về việc khi con người hình thành lên ý tưởng gì thì họ thường giữ ý tưởng đó trong một thời gian dài. Hiện tượng tâm lý này làm cho con người không chủ động đi tìm kiếm những bằng chứng bác bỏ niềm tin của họ. Mặt khác, nếu tìm thấy những bằng chứng như vậy, họ có xu hướng nghi ngờ tính chính xác và tìm cách phủ nhận chúng. Kết quả nghiên cứu tương tự cũng được Evans (1989) công nhận: con người có xu hướng tìm kiếm thông tin hỗ trợ cho giả định, niềm tin hiện tại của họ vả tránh thu thập các bằng chứng đối lập, bất kể bằng chứng đó là hợp lý hay không. Về cơ bản, con người sẽ không muốn điều chỉnh quan điểm ban đầu và luôn tìm cách đưa ra những thông tin hiện có mà phù hợp với cách làm của họ, luôn ở trong tâm thế tin tưởng vào kinh nghiệm của bản thân, bảo thủ và không sẵn lòng tiếp nhận những kiến thức mới để phù hợp với thị trường hiện tại. Theo Gallimore (1996), thiên kiến xác nhận đến từ sự quen thuộc và những thông tin có sẵn. Dựa trên công trình nghiên cứu của Tversky và Kahneman (1974) về giải quyết vấn đề theo kinh nghiệm, Gallimore đã đào sâu nghiên cứu hành vi thiên vị, quá phụ thuộc vào thông tin mới một của người định giá. Có nghĩa là, người định giá đặt niềm tin vào những thông tin xuất hiện gần nhất một cách thái quá. Họ đưa ra những đánh giá sơ bộ và có xu hướng đưa ra dẫn chứng, lập luận để ủng hộ cho ý kiến của mình đồng thời bỏ qua thông tin trái ngược thay vì đứng trên góc nhìn khách quan để xem xét. Nếu người định giá tìm kiếm thông tin một cách nhanh chóng, họ sẽ không cập nhật đầy đủ từ đó xử lý thông tin sẵn có kém hiệu quả và đưa ra các nhận định không chính xác. Do đó, người định giá có thể làm sai lệch giá trị các tài sản định giá dựa trên xu hướng nhận thức của chính họ. 1.2.3 Tâm lý bảo thủ (Conservatism) Người định giá mang tâm lý bảo thủ có xu hướng không muốn thay đổi kết quả đã tính toán, trong hợp bắt buộc phải điều chỉnh, họ sẽ điều chỉnh càng ít càng tốt. Bên cạnh đó, tâm lý này cũng khiến cho người định giá khó khăn trong việc tiếp nhận những lời góp ý, thông tin mới làm thay đổi kết quả báo cáo của họ bất kể những thông tin đó là hữu ích hay không. 1.2.4 Hành vi bầy đàn (Herding) Người định giá đi theo số đông bằng cách dựa vào thông tin định giá của đa số những người định giá khác, thay vì phân tích độc lập theo suy nghĩ của cá nhân mình. Hành vi này xảy ra bởi vì người định giá quan tâm đến việc người khác nghĩ gì về kết quả báo cáo của mình, và có cảm giác an toàn, tin tưởng với quyết định của mình khi bắt chước theo số đông. Họ cho rằng, hầu hết người định giá chuyên nghiệp đều sẽ đưa ra các giá trị tương tự nhau. Người định giá càng không chắc chắn vào những thông tin có được, hoặc kinh nghiệm năng lực càng không vững mạnh càng có xu hướng mắc phải hiệu ứng bầy đàn (Ali & cộng sự, 2020) 1.2.5 Mô hình tam giác gian lận (The Fraud Triangle) Cressey (1953) trong công trình nghiên cứu về tâm lý hành vi đã đưa ra nhận định: Tâm lý con người khi vi phạm lần đầu thường tìm cách đổi lỗi cho hoàn cảnh và nghĩ mình không có lỗi. Họ có xu hướng tự an ủi rằng sẽ không lặp lại việc phạm lỗi đó nhưng khi thực hiện hành vi sai trái từ lần thứ hai trở đi, sự việc trở lên dễ dàng được chấp nhận và xem chuyện vi phạm là bình thường. Cressey đã đưa ra 3 yếu tố cần và đủ để thúc đẩy một cá nhân thực hiện 410
hành vi gian lận là: Áp lực - Cơ hội - Hợp lý hóa. Tại Việt Nam, các tiêu chuẩn trong lập báo cáo tài chính sử dụng lý thuyết của mô hình này. Theo đó, cụ thể các yếu tố như sau: Áp lực/động cơ: Hành vi sai trái xuất phát khi một người chịu áp lực, có thể tới từ nguyên nhân khách quan và chủ quan. Áp lực có thể đến từ những khó khăn, bế tắc trong cuộc sống cá nhân, hoặc áp lực cạnh tranh trong công việc. Áp lực tài chính được coi là có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến hành vi sai trái của cá nhân. Cơ hội thực hiện gian lận: Khi phải chịu đựng áp lực, nếu như có cơ hội, con người sẵn sàng vi phạm nguyên tắc để thực hiện hành vi sai trái. Và nếu việc gian lận diễn ra quá dễ dàng và không bị kiểm soát hay ngăn chặn kịp thời, người đó càng có xu hướng gian lận nhiều hơn. Yếu tố chính liên quan đến cơ hội thường là sự sẵn có thông tin và khả năng nắm bắt thông tin này. Thái độ (Hợp lý hóa hành vi gian lận): Không phải tất cả mọi người đều gian lận khi có cơ hội, điều này phụ thuộc rất nhiều vào thái độ, tính cách của cá nhân đó. Có người mặc dù phải chịu nhiều áp lực nhưng vẫn tuân thủ quy tắc, trong khi có những người cố ý vi phạm vì lợi ích cá nhân. Trước khi hành vi sai trái xảy ra, con người thường có xu hướng tìm ra lý do nào đó để biện minh cho hành vi của mình, và thông qua lý do này, có thể coi như hành vi sai trái đó vẫn phù hợp với chuẩn mực đạo đức ở một khía cạnh nhất định (vô tội hóa hành vi). 2. Phương pháp nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu 2.1 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp định tính: Nghiên cứu thực hiện phỏng vấn chuyên gia để đánh giá mức độ phù hợp của từng yếu tố và các quan sát, từ đó hình thành mô hình nghiên cứu cho phù hợp. Phương pháp định lượng - điều tra bảng hỏi: Kiểm tra tác động của các yếu tố đến hành vi của người định giá bằng cách đưa các mô hình và giả thuyết nghiên cứu vào thử nghiệm, xử lý dữ liệu thông qua phần mềm SPSS. 2.2 Mô hình nghiên cứu Có thể thấy, hành vi của người định giá chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Tuy nhiên việc nghiên cứu về khía cạnh này còn khá khiêm tốn. Trong phạm vi đề tài nghiên cứu này, nhóm tác giả lựa chọn ứng dụng mô hình tam giác gian lận của Cressey (1953) để phát triển mô hình lý thuyết về hành vi của người định giá. Cụ thể, mô hình được mô tả như sau: Áp lực Cơ hội Hành vi của định giá viên Thái độ Đặc điểm định giá viên Bảng 1. Tổng hợp thang đo Ký Biến quan sát Cơ sở lý thuyết hiệu Biến độc lập áp lực (1) Áp lực từ khách hàng KH1 Mối quan hệ với khách hàng Albrecht & cộng sự (1984), Achu (2013) KH2 Mức độ hợp tác của khách hàng Nhóm tác giả đề xuất Hiểu biết của khách hàng về thị Amidu và cộng sự (2007), Levy & Schuck KH3 trường (1999), Achu (2013) 411
Ký Biến quan sát Cơ sở lý thuyết hiệu Wolff (2003), Amidu & cộng sự (2007), KH4 Mức độ quan trọng của khách hàng Levy & Schuck (1999) Wolff (2003), Amidu & cộng sự (2007), KH5 Quy mô khách hàng Levy & Schuck (1999) KH6 Áp lực về thanh toán các khoản phí Wolff (2003), Levy & Schuck (1999) KH7 Áp lực bị phản hồi không tốt Wolff (2003), Levy & Schuck (1999) (2) Áp lực từ quản lý Albrecht & cộng sự (1984), Loebbecke & QL1 Mức độ giám sát của ban giám đốc cộng sự (1989), Beasley (1996) Yêu cầu đảm bảo uy tín cho doanh QL2 Levy & Schuck (1999) nghiệp Yêu cầu đảm bảo tỷ suất lợi nhuận Summers & Sweeney (1998), Skousen & QL3 yêu cầu cộng sự (2009) QL4 Áp lực về thu nhập và cơ hội việc làm Albrecht & cộng sự (1984) (3) Áp lực từ đồng nghiệp DN1 Mức độ chia sẻ thông tin thị trường Nhóm tác giả đề xuất DN2 Mức độ hỗ trợ, góp ý từ đồng nghiệp Nhóm tác giả đề xuất Mức độ ủng hộ về kết quả báo cáo DN3 Nhóm tác giả đề xuất định giá của đồng nghiệp Biến độc lập cơ hội (1) Thông tin thị trường và thửa đất Khả năng tiếp cận với dữ liệu thị Levy & Schuck (1999), Mohammad & cộng TT1 trường sự (2018), Cheloti & Mooya (2021) Levy & Schuck (1999), Mohammad & cộng TT1 Độ tin cậy của dữ liệu thị trường sự (2018), Cheloti & Mooya (2021) TT3 Tính thanh khoản của thị trường Babawale và Omirin (2012) Mức độ tin cậy của thông tin về thửa Levy & Schuck (1999), Cheloti & Mooya TT4 đất được cung cấp (2021) Levy & Schuck (1999), Babawale & Omirin TT5 Mục đích định giá thửa đất (2012) (2) Chính sách pháp luật Hệ thống quy định pháp luật về định Donald Cressey (1953), Levy & Schuck PL1 giá (1999), Babawale & Omirin (2012), PL2 Phương pháp định giá Babawale & Omirin (2012), Donald Cressey (1953), Wolfe & PL3 Khả năng bị phát hiện vi phạm Hermanson (2004) PL4 Hình phạt khi vi phạm Nhóm tác giả đề xuất Biến độc lập thái độ (1) Tính cách Tversky & Kahneman (1974), Gallimore TC1 Mức độ thận trọng (1996) Amidu & cộng sự (2021), Mohammad & TC2 Sự tuân thủ các tiêu chuẩn cộng sự (2018) TC3 Sự độc lập khách quan, trung thực Levy & Schuck (1999) (2) Chuyên môn CM1 Hiểu biết về công nghệ Nhóm tác giả đề xuất CM2 Mức độ hiểu biết về thị trường Mohammad & cộng sự (2018) CM3 Mức độ phụ thuộc vào kinh nghiệm Newell & Simon (1972), Tversky & 412
Ký Biến quan sát Cơ sở lý thuyết hiệu Kahneman (1974), Simon (1978) Biến phụ thuộc hành vi của định giá viên HV1 Mức độ xảy ra sai sót Nhóm tác giả đề xuất Mức độ chịu đựng áp lực từ khách HV2 Nhóm tác giả đề xuất hàng/quản lý/đồng nghiệp Mức độ sẵn lòng điều chỉnh kết quả HV3 Nhóm tác giả đề xuất báo cáo khi bị tác động Biến kiểm soát đặc điểm định giá viên Giới tính, Độ tuổi, Trình độ học vấn, Thời gian hành nghề, Chức vụ (Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp) 2.3 Giả thuyết nghiên cứu H1: Đối với biến độc lập Áp lực có tác động đến biến phụ thuộc hành vi của định giá viên cần nghiên cứu 3 giả thuyết H1a: Áp lực từ khách hàng có tác động ngược chiều đến hành vi của định giá viên H1b: Áp lực từ quản lý có tác động ngược chiều đến hành vi của định giá viên H1c: Áp lực từ đồng nghiệp có tác động ngược chiều đến hành vi của định giá viên H2: Đối với biến độc lập Cơ hội có tác động đến biến phụ thuộc hành vi của định giá viên cần nghiên cứu 2 giả thuyết H2a: Thông tin thị trường và thửa đất có tác động thuận chiều đến hành vi của định giá viên H2b: Chính sách pháp luật có tác động thuận chiều đến hành vi của định giá viên H3: Đối với biến độc lập Thái độ có tác động đến biến phụ thuộc hành vi của định giá viên cần nghiên cứu 2 giả thuyết H3a: Tính cách có tác động thuận chiều đến hành vi của định giá viên H3b: Chuyên môn có tác động thuận chiều đến hành vi của định giá viên 3. Kết quả và thảo luận 3.1 Phân tích thống kê mô tả Nghiên cứu sử dụng số liệu phân tích dựa trên dữ liệu sơ cấp gồm 274 bảng hỏi thu thập qua khảo sát online với đối tượng thực hiện khảo sát là các định giá viên hoạt động trên địa bàn thành phố Hà Nội. Dữ liệu thu thập từ tháng 12/2023 đến tháng 1/2024, sau xử lý, nghiên cứu loại 22 phiếu khảo sát không hợp lệ, và đưa vào phân tích 252 phiếu khảo sát hợp lệ. Bảng 2. Cơ cấu mẫu khảo sát Số Số Chỉ tiêu Tỷ lệ Chỉ tiêu Tỷ lệ lượng lượng Nam 169 67.1% Dưới 5 năm 127 50.4% Giới Nữ 83 32.9% Thời gian Từ 5 đến 10 92 36.5% tính hành nghề năm Dưới 25 tuổi 49 19.4% Trên 10 năm 33 13.1% Từ 25 đến 35 173 68.7% Nhân viên 184 73.0% Độ tuổi tuổi Chức vụ Trên 35 tuổi 30 11.9% Quản lý 51 20.2% Cử nhân 192 76.1% Giám đốc 17 6.8% Trình độ Thạc sỹ 46 18.3% Tổng cỡ học vấn 252 Tiến sỹ 14 5.6% mẫu (Nguồn: Kết quả khảo sát) 3.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 3.2.1 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha Nghiên cứu thực hiện kiểm định độ tin cậy của thang đo cho từng nhóm biến quan sát cho các biến độc lập và biến phụ thuộc. Một thang đo tốt cần có hệ số tin cậy Cronbach’s 413
Alpha từ 0.7 trở lên để đảm bảo tính đơn hướng (Nunnally, 1978; Hair và cộng sự, 2010). Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, nhóm tác giả sử dụng ngưỡng 0.6. Theo Cristobal và cộng sự (2007), từng biến quan sát phải có sự tương quan thuận với các biến còn lại trong thang đo, giá trị tối thiểu của chỉ số Corrected Item – Total Correclation là 0.3. Kết quả nghiên cứu cho thấy, các biến đều có hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0.6 và hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3. Như vậy, thang đo đã đạt yêu cầu về độ tin cậy và đủ điều kiện đưa vào phân tích trong giai đoạn sau. Bảng 3. Kết quả phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha Ký hiệu Số lượng biến Hệ số Cronbach’s Hệ số tương quan biến Loại biến biến quan sát Alpha tổng nhỏ nhất KH 7 .867 .600 QL 4 .770 .538 DN 3 .702 .503 Biến độc lập TT 5 .824 .406 PL 4 .753 .443 TC 3 .764 .448 CM 3 .696 .489 Biến phụ HV 3 .704 .516 thuộc (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) 3.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA Nghiên cứu tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA cho toàn bộ thang đo. Kết quả phân tích với 29 biến quan sát với kết quả hệ số KMO = 0.782 (đạt yêu cầu 0.5 ≤ KMO ≤ 1) và Sig. = 0.000 (đạt yêu cầu sig Bartlett’s Test < 0.05). Bên cạnh đó, tổng phương sai mà 7 nhân tố trích được là 61.159% > 50%, như vậy, 7 nhân tố này giải thích được 61.159% biến thiên dữ liệu của 29 biến quan sát tham gia vào EFA. Bảng 4. Kết quả bảng ma trận xoay Ký Nhân tố hiệu 1 2 3 4 5 6 7 KH1 .737 KH3 .734 KH5 .732 KH2 .728 KH4 .725 KH6 .725 KH7 .716 TT4 .829 TT5 .825 TT2 .801 TT3 .786 TT1 .552 QL3 .793 QL4 .774 QL2 .758 QL1 .738 PL2 .857 PL3 .788 PL4 .726 PL1 .640 TC2 .879 414
TC3 .854 TC1 .707 CM2 .787 CM1 .715 CM3 .693 DN3 .793 DN1 .732 DN2 .659 (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) 3.3 Kiểm định giả thuyết Từ bảng phân tích phương sai ANOVA, cho giá trị Sig kiểm định F bằng 0.000 < 0.05, do đó mô hình hồi quy là phù hợp. Giá trị R2 hiệu chỉnh bằng 0.239 cho thấy các biến độc lập trong mô hình đã ảnh hưởng 23,9% sự biến thiên của biến phụ thuộc. Kết quả cũng đưa ra hệ số Durbin – Watson bằng 2.075 (nằm trong khoảng từ 1.5 đến 2.5) đạt yêu cầu. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy ba biến độc lập gồm KH, DN, CM có hệ số Beta chuẩn hóa lần lượt là -0.259; 0.167 và 0.216 với mức ý nghĩa nhỏ hơn 0.05 tác động đến biến phụ thuộc. Như vậy, các giả thuyết H1a, H3b được chấp nhận, trong khi đó giả thuyết H1c cho kết quả ngược chiều với kỳ vọng. Từ kết quả phân tích các hệ số hồi quy, nghiên cứu xây dựng phương trình hồi quy chuẩn hóa : HV = -0.259*KH + 0.167*DN + 0.216*CM + ε Như vậy, yếu tố có ảnh hưởng tiêu cực đến hành vi của định giá viên là áp lực đến từ khách hàng. Có nghĩa là, khách hàng càng gây nhiều sức ép, định giá viên càng có xu hướng đưa ra kết quả định giá sai lệch. Kết quả trên tương đồng với nghiên cứu của Levy và Schuck (1999); Amidu và cộng sự (2007); Nwuba và cộng sự (2015). Trong khi đó, sự hỗ trợ đến từ đồng nghiệp trong việc chia sẻ thông tin thị trường, đưa ra các góp ý hữu ích và chuyên môn của định giá viên có tác động tích cực đến hành vi của định giá viên. Bảng 5. Kết quả hồi quy mô hình Hệ số chưa Hệ số Mức ý Thống kê cộng tuyến chuẩn hóa chuẩn hóa Giá trị Mô hình nghĩa Sai số T Dung sai B Beta (Sig.) VIF chuẩn (Tolerance) 1 (Hằng số) 2.108 .521 4.043 .000 KH -.265 .066 -.259 -3.998 .000 .723 1.384 QL -.014 .057 -.014 -.242 .809 .971 1.029 DN .157 .059 .167 2.648 .009 .765 1.308 TT .060 .053 .063 1.130 .260 .982 1.018 PL .099 .060 .091 1.642 .102 .982 1.019 TC .053 .055 .054 .971 .332 .967 1.034 CM .211 .061 .216 3.455 .001 .772 1.295 (Nguồn: Kết quả chạy SPSS) 4. Kết luận Kết quả nghiên cứu cho thấy có ba nhân tố chính ảnh hưởng đến hành vi của định giá viên bao gồm áp lực đến từ khách hàng, sự hỗ trợ của đồng nghiệp và chuyên môn của định giá viên. Từ đây, nghiên cứu đề xuất giải pháp hạn chế ảnh hưởng tiêu cực cũng như gia tăng ảnh hưởng tích cực của các nhân tố này: Thứ nhất, Để giảm sự tác động tiêu cực của khách hàng trong quá trình định giá đất, định giá viên cần giải thích, phân tích về quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của khách hàng một cách cụ thể, rõ ràng: cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin của thửa đất, mục đích định giá và có sự trao đổi đúng đắn về mức giá mong muốn, tránh việc áp đặt giá và gây sức ép đối với định giá viên. Thứ hai, Các định giá viên cần không ngừng nâng cao kiến thức, trình độ chuyên môn 415
của bản thân. Việc tuân thủ các quy định pháp luật, quy trình định giá cần được thực hiện nghiêm túc, mặt khác, do tính chất thông tin thị trường kém minh bạch, định giá viên không nên lạm dụng phương pháp so sánh mà nên vận dụng linh hoạt các phương pháp định giá khác nhau. Mỗi định giá viên phải đảm bảo sự độc lập, khách quan trong quá trình thực hiện định giá, tránh việc bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân mà dẫn tới hành vi vi phạm đạo đức, pháp luật. Thực tế đã chứng minh, định giá viên chuyên nghiệp với chuyên môn cao có thể chống lại sự ảnh hưởng tiêu cực của khách hàng. Bên cạnh đó, giữa các định giá viên cũng cần kết nối, xây dựng mạng lưới thông tin thị trường, hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình thu thập, tìm kiếm thông tin. Thứ ba, Các doanh nghiệp cần đưa ra các quy định chung rõ ràng, thống nhất giúp nhân viên và khách hàng có sự hợp tác hiệu quả. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng nên có các khóa đào tạo thường xuyên để nâng cao chuyên môn cho định giá viên, cập nhật các quy định pháp luật, phương pháp định giá mới và đặc biệt là vấn đề thu thập, xử lý thông tin, giúp định giá viên hạn chế việc đưa ra quá nhiều giả định. Thứ tư, Từ đây, cũng đặt ra vấn đề về tính công khai, minh bạch về thông tin trên thị trường BĐS. Cơ quan quản lý cần có các chính sách phù hợp xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch bất động sản phục vụ nhu cầu của người dân cũng như là cơ sở cho định giá viên thực hiện định giá. Nghiên cứu dựa trên số liệu khảo sát của 252 định giá viên trên địa bàn thành phố Hà Nội với phương pháp chọn mẫu thuận tiện, do đó tính đại diện chưa cao. Trong tương lai, các nghiên cứu tiếp theo cần sử dụng cỡ mẫu lớn và mở rộng phạm vi nghiên cứu cũng như phát triển các hướng nghiên cứu khác để đảm bảo độ tin cậy cao hơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Achu, K. (2013). Client influence on property valuation: a literature review. International Journal of Real Estate Studies, 8(2), 24-47. 2. Albrecht, W. S., Howe, K. R., & Romney, M. B. (1984). Deterring fraud: the internal auditor's perspective. (No Title). 3. Ali, H. M., Ling, G. H. T., Sipan, I., Omar, M., & Achu, K. (2020). Effects of behavioural uncertainties in property valuation. International Journal of Built Environment and Sustainability, 7(3), 69-79. 4. Amidu, A. R., & Tajudeen Aluko, B. (2007). Client influence in residential property valuations: an empirical study. Property Management, 25(5), 447-461. 5. Babawale, G., & Omirin, M. (2011). Valuers’ and valuation firms’ characteristics as causes of inaccuracy in valuation in Nigeria. Mediterranean Journal of Social Sciences, 2(3), 12-23. 6. Beasley, M. S. (1996). An empirical analysis of the relation between the board of director composition and financial statement fraud. Accounting review, 443-465. 7. Cressey, D. R. (1953). Other People’s Money: A Study in the Social Psychology of Embezzlement. 8. Cristobal, E., Flavian, C., & Guinaliu, M. (2007). Perceived e‐ service quality (PeSQ) measurement validation and effects on consumer satisfaction and web site loyalty. Managing service quality: An international journal, 17(3), 317-340. 9. Diaz III, J., & Wolverton, M. L. (1998). A longitudinal examination of the appraisal smoothing hypothesis. Real Estate Economics, 26(2), 349-358. 10. Evans, J. S. B. (1989). Bias in human reasoning: Causes and consequences. Lawrence Erlbaum Associates, Inc. 11. Gallimore, P. (1996). Confirmation bias in the valuation process: a test for corroborating evidence. Journal of Property Research, 13(4), 261-273. 12. Hair, J. F., Black, W. C., Babin, B. J., & Anderson, R. E. (2010). Multivariate data analysis. 13. Levy, D., & Schuck, E. (1999). The influence of clients on valuations. Journal of 416
Property Investment & Finance, 17(4), 380-400. 14. Loebbecke, J. K., Eining, M. M., & Willingham, J. J. (1989). Auditors' Experience with Material Irregularities: Frequency, Nature, and Detectability. Auditing: A Journal of Practice & Theory, 9(1). 15. Lord, C. G., Ross, L., & Lepper, M. R. (1979). Biased assimilation and attitude polarization: The effects of prior theories on subsequently considered evidence. Journal of personality and social psychology, 37(11), 2098. 16. Mohammad, N. E. B. (2020). A model of behavioural uncertainties influencing property valuation decision making Universiti Teknologi Malaysia]. 17. Newell, A., & Simon, H. A. (1972). Human problem solving (Vol. 104). Prentice-hall Englewood Cliffs, NJ. 18. Nunnally, J. C. (1978). Psychometric theory. New York: McGraw-Hill. 19. Nwuba, C. C., Egwuatu, U. S., & Salawu, B. M. (2015). Client influence on valuation: Valuers’ motives to succumb. Journal of Property Research, 32(2), 147-172. 20. Simon, H. A. (1978). Information-processing theory of human problem solving. Handbook of learning and cognitive processes, 5, 271-295. 21. Skousen, C. J., Smith, K. R., & Wright, C. J. (2009). Detecting and predicting financial statement fraud: The effectiveness of the fraud triangle and SAS No. 99. In Corporate governance and firm performance (pp. 53-81). Emerald Group Publishing Limited. 22. Summers, S. L., & Sweeney, J. T. (1998). Fraudulently misstated financial statements and insider trading: An empirical analysis. Accounting review, 131-146. 23. Tversky, A., & Kahneman, D. (1974). Judgment under Uncertainty: Heuristics and Biases: Biases in judgments reveal some heuristics of thinking under uncertainty. science, 185(4157), 1124-1131. 24. Wolff, E. B. (2003). True value: an investigation into the valuation behavior of land developers and appraisers Massachusetts Institute of Technology]. 417