TH TR NG B T Đ NG S N TOÀN C U:Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ầ
CHU KỲ VÀ NH NG NGUYÊN T C C B NỮ Ắ Ơ Ả
Tóm t tắ
M i t ng quan gi a các th tr ng b t đ ng s n (BĐS) trên th gi i cao m t cách ng c nhiên,ố ươ ữ ị ườ ấ ộ ả ế ớ ộ ạ
m c đ đó th hi n qua vi c các th tr ng đ c phân khúc. Trong khi BĐS công nghi p (industrialứ ộ ể ệ ệ ị ườ ượ ệ
properties), BĐS văn phòng (office properties), BĐS bán l (retail properties) có m t kh p n i trên thẻ ặ ắ ơ ế
gi i, chúng không ph i là nh ng đ iớ ả ữ ố t ng thay th mang tính kinh t b i vì s đ c tr ng v v trí. H nượ ế ế ở ự ặ ư ề ị ơ
n a, cho đ n th i đi m này, vi c ch ng khoán hóa r ng rãi c a các công ty BĐS đã gi m nhi u so v iữ ế ờ ể ệ ứ ộ ủ ả ề ớ
các lo i hình công ty khác. Tuy nhiên, l i nhu n c a ngành BĐS th gi i r i vào tình c nh bi đát. Trongạ ợ ậ ủ ế ớ ơ ả
bài vi t này, chúng tôi dùng quá kh qua 11 năm c a các dòng thu nh p kinh doanh b t đ ng s n qu cế ứ ủ ậ ấ ộ ả ố
t đ tìm ra các nhân t nh h ng đ n s đi u đ ng này. Chúng tôi cho là ph n l n s t ng quanế ể ố ả ưở ế ự ề ộ ầ ớ ự ươ
gi a các th tr ng toàn c u do nh h ng c a s thay đ i t ng thu nh p qu c dân (GNP), cho r ngữ ị ườ ầ ả ưở ủ ự ổ ổ ậ ố ằ
vi c kinh doanh BĐS là m t hình th c cá c c d a trên các bi n kinh t c b n có t ng quan v i nhauệ ộ ứ ượ ự ế ế ơ ả ươ ớ
qua các qu c gia. Bài phân tích này ch ra r ng m t s qu c gia thì y u t s n xu t trong n c quanố ỉ ằ ở ộ ố ố ế ố ả ấ ướ
tr ng h n so v i m t s qu c gia khác.ọ ơ ớ ộ ố ố
I-GI I THI U:Ớ Ệ
Kinh doanh BĐS đ c phân bi t v i h u h t các ngành khác b i vì s n ph m c a nó không thượ ệ ớ ầ ế ở ả ẩ ủ ể
di chuy n đ c. Ph n l n các ch s h u BĐS c nh tranh nhau trong n c đ kinh doanh. Trong khi sể ượ ầ ớ ủ ở ữ ạ ướ ể ự
c nh tranh gi a các thành ph l n v i nhau v BĐS công nghi p, văn phòng, BĐS bán l (retailạ ữ ố ớ ớ ề ệ ẻ
properties) đang di n ra, thì l a ch n c a khách hàng ph thu c vào m t s các nhân t kinh t ngo iễ ự ọ ủ ụ ộ ộ ố ố ế ạ
tr giá c và ch t l ng c a BĐS. Vì v y khách hàng trông ch vào m i t ng quan c a nh ng s khácừ ả ấ ượ ủ ậ ờ ố ươ ủ ữ ự
bi t v giá tr tài s n gi a các th tr ng đ làm gi m s chênh l ch giá gi a chúng. Không có ho tệ ề ị ả ữ ị ườ ể ả ự ệ ữ ạ
đ ng ch ng khoán ng n h n nào ngăn giá c a m t th tr ng nào đó đ t nhiên nóng lên trong khi giáộ ứ ắ ạ ủ ộ ị ườ ộ
m t th tr ng khác thì đang gi m sút – ví d , các cao c t n i này không th di chuy n đ n n i khácộ ị ườ ả ụ ố ừ ơ ể ề ế ơ
đ c. ượ T ng t , cũng có ng i có l trông đ i th tr ng BĐS qu c t bi u hi n các m i t ngươ ự ườ ẽ ợ ị ườ ố ế ể ệ ố ươ
quan th p vì nh ng khó khăn trong vi c m r ng kinh doanh qua ranh gi i các qu c giaấ ữ ệ ở ộ ớ ố . Nghiên
c u đo l ng các l i ích đa d ng c a vi c kinh doanh BĐS và nh ng lo i tài s n khác cho th y so sánhứ ườ ợ ạ ủ ệ ữ ạ ả ấ
vi c kinh doanh BĐS phù h p h n theo h ng này (e.g. Eicholtz, 1996, Eicholtz and Hartzell, 1996,ệ ợ ơ ướ
Eicholtz et.Al, 1998, Liu and Mei, 1998, Liu, Hartzell and Hoeseli, 1997). Sau khi xem xét nh ng b ngữ ằ
ch ng th c nghi m đ c công b g n đây, rõ ràng vi c đ u t kinh doanh BĐS th gi i là h u d ngứ ự ệ ượ ố ầ ệ ầ ư ế ớ ữ ụ
đ i v i vi c đa d ng hóa danh m c đ u t .ố ớ ệ ạ ụ ầ ư
Nh ng l p lu n này đ a ra nh ng b ng ch ng v s đi u đ ng trong kinh doanh BĐS qu c tữ ậ ậ ư ữ ằ ứ ề ự ề ộ ố ế
tr nên n i b t h n c . Goetzmann and Wachter (1996) ch ng minh s đ v trong kinh doanh BĐSở ổ ậ ơ ả ứ ự ổ ỡ
trong nh ng năm đ u th p niên 90 đã nh h ng h u h t các n c trên th gi i. M c dù b chia cáchữ ầ ậ ả ưở ầ ế ướ ế ớ ặ ị
b i ranh gi i chính tr và kho ng cách đ a lý, th tr ng văn phòng th gi i đ ng lo t r i vào c n kh ngở ớ ị ả ị ị ườ ế ớ ồ ạ ơ ơ ủ
1
kho ng. Trong khi nh ng nhà kinh t tìm ki m nh ng lý do n i t i cho s s t gi m giá tr b t đ ng s n,ả ữ ế ế ữ ộ ạ ự ụ ả ị ấ ộ ả
thì m t s th t là không có n i nào an toàn cho nh ng nhà đ u t BĐS su t nh ng năm 1991 – 1992. Sộ ự ậ ơ ữ ầ ư ố ữ ự
đa d ng hóa cũng không giúp ích đ c gì. ạ ượ Vi c nhìn nh n trong tài li u c a GW là cu c kh ngệ ậ ệ ủ ộ ủ
kho ng này do nh ng suy thoái GDP toàn c uả ữ ầ . Không may là d li u v chu i các th i kỳ trong quáữ ệ ề ỗ ờ
kh không đ y đ nên đã c n tr b t kỳ cu c ki m tra chính th c nào v nh n đ nh này. Quan andứ ầ ủ ả ở ấ ộ ể ứ ề ậ ị
Titman(1998) s d ng ngu n d li u gi ng nh GW và tài li u có chu i các th i gian dài h n đã ử ụ ồ ữ ệ ố ư ệ ỗ ờ ơ ch ngứ
minh r ng vi c kinh doanh BĐS t ng quan đáng k v i l i nhu n kinh doanh ch ng khoán vàằ ệ ươ ể ớ ợ ậ ứ
nh ng thay đ i trong GDP. ữ ổ Trong bài phân tích khá sâu v kh ng ho ng BĐS th gi i nh ng nămề ủ ả ế ớ ữ
1990, Renaud (1997) cho r ng m c đ d n đ n cu c kh ng ho ng này do nh ng s ki n b tằ ứ ộ ẫ ế ộ ủ ả ữ ự ệ ấ
th ng cu i nh ng năm 1980 có th đã d n đ n thay đ i t ng quan gi a giá BĐS và kinh tườ ố ữ ể ẫ ế ổ ươ ữ ế
toàn c uầ. Ông cũng th o lu n v chu kỳ chung c a BĐS và kinh t toàn c u. ả ậ ề ủ ế ầ Cùng v i nh ng nghiênớ ữ
c u g n đây ch r ng s k t h p gi a các nhân t kinh t toàn c u và đ a ph ng nh h ngứ ầ ỉ ằ ự ế ợ ữ ố ế ầ ị ươ ả ưở
đ n th tr ng BĐS th gi i.ế ị ườ ế ớ
Trong bài vi t này chúng tôi dùng d li u v vi c kinh doanh BĐS ế ữ ệ ề ệ trong 11 năm qua đ ki mể ể
tra m i quan h gi a s thay đ i GNP có nh h ng đ n các dòng thu nh p t kinh doanh BĐSố ệ ữ ự ổ ả ưở ế ậ ừ .
Chúng tôi đã tìm ra m i quan h sâu h n đáng k so v i quan đi m c a GW và đ a ra cách ti p c nố ệ ơ ể ớ ể ủ ư ế ậ
khác đ n GDP hi u qu h n Quan and Titman. ế ệ ả ơ M c tiêu c a chúng tôi là chia tách nh ng tác đ ngụ ủ ữ ộ
kinh t toàn c u kh i tác đ ng kinh t 1 qu c gia d a trên h s t ng quan c a các dòng thuế ầ ỏ ộ ế ố ự ệ ố ươ ủ
nh p t kinh doanh BĐSậ ừ . C th , chúng tôi ki m tra đ th y có hay không m i t ng quan gi a cácụ ể ể ể ấ ố ươ ữ
th tr ng BĐS toàn c u do công khai thông th ng v s thay đ i GDP th gi i. Thêm vào đó, chúngị ườ ầ ườ ề ự ổ ế ớ
tôi tính toán giá tr tăng lên trong s bi n đ ng kinh t đ a ph ng đ gi i thích ho t đ ng c a thị ự ế ộ ế ị ươ ể ả ạ ộ ủ ị
tr ng BĐS. Chúng tôi tìm ra b ng ch ng thuy t ph c cho th y: ườ ằ ứ ế ụ ấ vi c lo i b nh ng tác đ ng cệ ạ ỏ ữ ộ ả
GDP c a m t qu c gia và GDP th gi i ra kh i các dòng thu nh p c a ngành BĐS đã làm gi mủ ộ ố ế ớ ỏ ậ ủ ả
m nh m i t ng quan gi a các th tr ng BĐS trên th gi i. Trong c 2 nhân t đó, GDP thạ ố ươ ữ ị ườ ế ớ ả ố ế
gi i có tác đ ng l n nh t.ớ ộ ớ ấ
T đó chúng tôi rút ra 2 k t lu n quan tr ng. Th nh t, các th tr ng BĐS th gi i t ng quanừ ế ậ ọ ứ ấ ị ườ ế ớ ươ
ph n l n v i nhau thông qua nh ng tác đ ng thông th ng c a GDP. Vì v y, chúng tôi th y r ng ngayầ ớ ớ ữ ộ ườ ủ ậ ấ ằ
c các th tr ng đ c phân khúc theo lý thuy t cũng có th bi u hi n m i t ng quan đáng k n uả ị ườ ượ ế ể ể ệ ố ươ ể ế
chúng bi u hi n các r i r thông th ng. Th hai, chúng tôi mu n cho th y r ng, v b n ch t, m tể ệ ủ ỏ ườ ứ ố ấ ằ ề ả ấ ộ
kho n đ u t trong danh m c BĐS th gi i là m t d ng cá c c theo khuynh h ng r ng rãi trong n nả ầ ư ụ ế ớ ộ ạ ượ ướ ộ ề
s n xu t toàn c u.ả ấ ầ
II- D LI U: Ữ Ệ
D li u v thu nh p t BĐS qu c t r t khó tìm ki m. M t vài tác gi đã thu th p các s li uữ ệ ề ậ ừ ố ế ấ ế ộ ả ậ ố ệ
t nh ng công ty b t đ ng s n đã lên sàn m t s qu c gia cho phân tích thành công c a mình. Đi uừ ữ ấ ộ ả ở ộ ố ố ủ ề
này thì h u d ng nh ng nó không luôn mang tính đ i di n cho th tr ng t t c các qu c gia, mà phữ ụ ư ạ ệ ị ườ ở ấ ả ố ụ
thu c vào s hi n h u c a th tr ng công c ng trong nh ng công ty b t đ ng s n. Ngu n d li u c aộ ự ệ ữ ủ ị ườ ộ ữ ấ ộ ả ồ ữ ệ ủ
chúng tôi là t p h p các s li u t hi p h i toàn c u c a nh ng công ty b t đ ng s n đã tan rã g n đâyậ ợ ố ệ ừ ệ ộ ầ ủ ữ ấ ộ ả ầ
bao g m c t c c phi u và thu nh p cho thuê hi u qu đã l y m u và t p h p d a trên các tiêu chí cồ ổ ứ ổ ế ậ ệ ả ấ ẫ ậ ợ ự ơ
b n hàng năm. ả
2
Cho đ n th i gian g n đây, nhi u doanh nghi p đã đ c liên k t thông qua Hi p h i b t đ ngế ờ ầ ề ệ ượ ế ệ ộ ấ ộ
s n th ng m i qu c t (ICPA), v i m t h p đ ng th a k Hi p h i ONCOR qu c t . Trong th p kả ươ ạ ố ế ớ ộ ợ ồ ừ ế ệ ộ ố ế ậ ỷ
v a qua, các ừd tính v c t c và thu nh p cho thuê hi u qu ự ề ổ ứ ậ ệ ả đã đ c xác l p b i nh ng doanhượ ậ ở ữ
nghi p ho t đ ng m i th tr ng theo th a thu n chung d a trên các chu n m c. Nh ng d tính nàyệ ạ ộ ở ỗ ị ườ ỏ ậ ự ẩ ự ữ ự
đã đ c công b trên T p chí B t đ ng s n qu c t c a ICPA và T p Chí B t đ ng s n th gi i vàượ ố ạ ấ ộ ả ố ế ủ ạ ấ ộ ả ế ớ
T p chí B t đ ng s n Châu Âu c a ONCOR. C ICPA và ONCOR đã ng ng công b các d li u này,ạ ấ ộ ả ủ ả ừ ố ữ ệ
nh ng Hillier Parker có văn phòng Luân Đôn đã ti p t c thành l p t ch c kh i doanh nghi p Châuư ở ế ụ ậ ổ ứ ố ệ
Âu đ chia s d li u cho th tr ng Châu Âu. Thêm vào đó, d li u v th tr ng B t đ ng s n Châuể ẻ ữ ệ ị ườ ữ ệ ề ị ườ ấ ộ ả
Á cũng đ c thu th p b i nhi u liên k t c a Hillier Parker và đ c công b b i các liên k t c a nó t iượ ậ ở ề ế ủ ượ ố ở ế ủ ạ
H ng Kông, Brooke Hillier Parker, trong "Kh o sát th tr ng b t đ ng s n Châu Á". Trong su t th iồ ả ị ườ ấ ộ ả ố ờ
gian ICPA t n t i, nhi u th tr ng m i đã tham gia - đ c bi t là các th tr ng m i n i Châu Á. Sồ ạ ề ị ườ ớ ặ ệ ị ườ ớ ổ ở ự
t n t i c a th tr ng này trong c s d li u đ c ràng bu c m t cách ch c ch n b i ti n lãi c a nhàồ ạ ủ ị ườ ơ ở ữ ệ ượ ộ ộ ắ ắ ở ề ủ
đ u t , và do đó, có kh năng b sai l ch do ho t đ ng tích c c. Vì v y, m t s trong các th tr ng nàyầ ư ả ị ệ ạ ộ ự ậ ộ ố ị ườ
có trong ngu n c s d li u c a chúng ta có th đ c “che đ y” và s thi u h t d li u v các thồ ơ ở ữ ệ ủ ể ượ ậ ự ế ụ ữ ệ ề ị
tr ng khác, ườ đ c bi t là thi u v thông tin công nghi p và bán l ặ ệ ế ề ệ ẻ c a Nh t B n ch ng h n, có thủ ậ ả ẳ ạ ể
là do s thi u quan tâm đ n đ u t qu c t đó.ự ế ế ầ ư ố ế ở
T đây, ừchúng tôi không có d ki n tích lũy thu nh p và tích lũy v n nh báo cáo trong cữ ệ ậ ố ư ơ
s d li u, chúng tôi c tính chúng b ng cách s d ng c t c và l i t c v nở ữ ệ ướ ằ ử ụ ổ ứ ợ ứ ố . C th , t ng s l iụ ể ổ ố ợ
nhu n (bao g m thu nh p và tích lũy) đ i v i kinh doanh b t đ ng s n nh l , cho thuê văn phòng, đ nậ ồ ậ ố ớ ấ ộ ả ỏ ẻ ế
b t đ ng s n công nghi p ch ch tấ ộ ả ệ ủ ố 22 thành ph trên toàn th gi i là t ng c t c c tính và s thayở ố ế ớ ổ ổ ứ ướ ự
đ i trong thu nh p cho thuê c tính đã đ c v n hóa: ổ ậ ướ ượ ố
Mà:
Ti,t: T ng l i nhu n c tính c a thành ph i t i th i đi m t. ổ ợ ậ ướ ủ ố ạ ờ ể
Yi,t: C t c d ki n (l i t c trên v n)ổ ứ ự ế ợ ứ ố
Ri,t: Thu nh p cho thuê c tínhậ ướ
Gi thi t này cho th y công th c vĩnh vi n này là x p x v i giá tr th c. Thu nh p cho thuê vàả ế ấ ứ ễ ấ ỉ ớ ị ự ậ
c t c đã đ c d ki n b i nh ng doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n m i n c cho các b tổ ứ ượ ự ế ở ữ ệ ấ ộ ả ở ỗ ướ ấ
đ ng s n có tiêu chu n xác đ nh nh t đ nh trong nh ng khu v c th ng m i ch y u c a m i thànhộ ả ẩ ị ấ ị ữ ự ươ ạ ủ ế ủ ỗ
ph . ố
Trong khi các ngu n này th hi n d li u c a m t s l ng l n các thành ph , phân tích nàyồ ể ệ ữ ệ ủ ộ ố ượ ớ ố
ph i đ c gi i h n trong các th tr ng đó, d a vào đó, thu nh p cho thuê và c t c luôn có s n m iả ượ ớ ạ ị ườ ự ậ ổ ứ ẵ ỗ
năm trong kho ng th i gian 1987-1997. B ng 1 trình bày 22 th tr ng t 21 qu c gia bao g m nh ngả ờ ả ị ườ ừ ố ồ ữ
phân tích d i nh ng tiêu chu n này. Bao g m luôn c hai th tr ng Đ c là Dusseldorf và Frankfurt,ướ ữ ẩ ồ ả ị ườ ứ
b i vì d li u c n thi t cho c hai thành ph đã có s n. ở ữ ệ ầ ế ả ố ẵ
3
1
]/[
]/[
11
1,,
−+
−−
−=
tt
tt
titi
YR
YR
YT
Trong khi d li u thu nh p cho thuê hi u qu đ c quy đ nh b i nh ng giá tr ti n t nh khácữ ệ ậ ệ ả ượ ị ở ữ ị ề ệ ỏ
và đ c quy theo h th ng ti n t đ a ph ng, t khía c nh c a m t nhà đ u t Hoa Kỳ nó liên quanượ ệ ố ề ệ ị ươ ừ ạ ủ ộ ầ ư
nhi u đ n vi c xem xét thu nh p quy ra đ ng đô la M . Do đó, thu nh p b ng đ ng ngo i t khác sề ế ệ ậ ồ ỹ ậ ằ ồ ạ ệ ẽ
đ c quy đ i sang đô la M thông qua t giá h i đoái có hi u l c vào cu i m i năm và sau đó đ a vượ ổ ỹ ỷ ố ệ ự ố ỗ ư ề
giá tr th c theo t l l m phát c a M .ị ự ỷ ệ ạ ủ ỹ
B ng 1 trình bày các giá tr trung bình nhân, trung bình c ng, và đ l ch tiêu chu n c a t ng cácả ị ộ ộ ệ ẩ ủ ổ
dãy thu nh p đ c tính cho m i lo i B t đ ng s n, và cho dãy thu nh p t th tr ng ch ng khoán.ậ ượ ỗ ạ ấ ộ ả ậ ừ ị ườ ứ
T ng thu nh p trung bình trong 1 vài tr ng h p đ c bi t cao: ch ng h n, thu nh p bình quân trong 11ổ ậ ườ ợ ặ ệ ẳ ạ ậ
năm v t quá 20% đ i v i BĐS ph c v công nghi p và BĐS làm văn phòng Hong Kong, B Đàoượ ố ớ ụ ụ ệ ở ồ
Nha, Singapore, Thái Lan và đ i v i BĐS nh l B Đào Nha và Thái Lan. Đ ng th i, nh ng nhà đ uố ớ ỏ ẻ ở ồ ồ ờ ữ ầ
t này c c kỳ nh d , v i đ l ch chu n v t quá 40% trong nhi u tr ng h p. Vi c thay đ i đ t ng tư ự ẹ ạ ớ ộ ệ ẩ ượ ề ườ ợ ệ ổ ộ ộ
Hoa Kỳ ch h i cao h n các ch s so sánh khác có đ c t vi c đ nh giá qua các năm.ở ỉ ơ ơ ỉ ố ượ ừ ệ ị
Khi m t ki m tra chu i thu nh p d a trên c t c c a M có t ng đ ng v i thu nh p d a trênộ ể ỗ ậ ự ổ ứ ủ ỹ ươ ươ ớ ậ ự
vi c đ nh giá M hay không, ệ ị ở ỹ chúng tôi đã đo l ng s t ng quan đ i v i ch s NCREIFườ ự ươ ố ớ ỉ ố . Chỉ
s b t đ ng s n trong ngành công nghi p M có h s t ng quan 0,84 đ i v i ch s NCREIFố ấ ộ ả ệ ỹ ệ ố ươ ố ớ ỉ ố
và ch s b t đ ng s n văn phòng M có h s t ng quan là 0,56.ỉ ố ấ ộ ả ỹ ệ ố ươ Không có m t t ng quan đángộ ươ
k nào đ i v i ch s NAREIT v các qu tín d ng đ u t b t đ ng s n. Vì v y, chúng tôi s d ngể ố ớ ỉ ố ề ỹ ụ ầ ư ấ ộ ả ậ ử ụ
nh ng chu i s có tính t ng t và trung th c cao nh m tìm các ch s so sánh d a trên vi c đ nh giáữ ỗ ố ươ ự ự ằ ỉ ố ự ệ ị
đ c s d ng ph bi n M đ đo l ng ho t đ ng th ng m i b t đ ng s n.ượ ử ụ ổ ế ở ỹ ể ườ ạ ộ ươ ạ ấ ộ ả
Bi u đ 1 trình bày xu h ng c a thu nh p kinh doanh b t đ ng s n trong kho ng th i gian tể ồ ướ ủ ậ ấ ộ ả ả ờ ừ
1987 đ n 1997 theo t ng qu c gia và t ng lo i b t đ ng s n. S p đ vào đ u năm 1991 đ n 1993 choế ừ ố ừ ạ ấ ộ ả ụ ổ ầ ế
th y m t cách rõ ràng là h u h t các lo i b t đ ng s n và th tr ng đem l i thu nh p th c s m t cáchấ ộ ầ ế ạ ấ ộ ả ị ườ ạ ậ ự ự ộ
khó khăn trong su t th i kỳ này. H u h t không có n i trú ng nào an toàn trong th i gian này. ố ờ ầ ế ơ ụ ờ Ch có ỉ ở
H ng Kông, Singapore, Malaysia và B Đào Nha có thu nh p th c s m nh m trong giai đo n 3ồ ồ ậ ự ự ạ ẽ ạ
năm kh ng ho ng nàyủ ả . Năm 1997 g n t ng t nh ng năm 1990, khi h u h t thu nh p các công ty b tầ ươ ự ữ ầ ế ậ ấ
đ ng s n là r t khó khăn. S đi u đ ng gi a các th tr ng cũng th hi n trong m i t ng quan. Chúngộ ả ấ ự ề ộ ữ ị ườ ể ệ ố ươ
tôi không báo cáo toàn b 60 trong 60 ma tr n t ng quan, tuy nhiên, trung bình, các h s t ng quanộ ậ ươ ệ ố ươ
trong nhi u lo i tài s n qua các qu c gia m c gi a ề ạ ả ố ở ứ ữ 0,33 và 0,44.
Bi u đ 2 cho th y nh ng thay đ i GDP quy ra đ ng đô la m i qu c gia gi m b i ch s CPIể ồ ấ ữ ổ ồ ở ỗ ố ả ở ỉ ố
c a M trong cùng th i gian trên. Trong kho ng 11 năm x y ra hai hi n t ng là tăng tr ng kinh tủ ỹ ờ ả ả ệ ượ ưở ế
v t b c và suy thoái kinh t toàn c u. ượ ậ ế ầ S liên quan đ n chu kỳ kinh doanh b t đ ng s n là khôngự ế ấ ộ ả
th nh m l nể ầ ẫ – thu nh p t b t đ ng s n rõ ràng dao đ ng v i s thay đ i c a GDPậ ừ ấ ộ ả ộ ớ ự ổ ủ . Trong ph nầ
k ti p chúng tôi ti n hành ki m tra chính th c h n tác đ ng c a GDP v i nh ng khuynh h ng thế ế ế ể ứ ơ ộ ủ ớ ữ ướ ị
tr ng b t đ ng s n và các m i t ng quan gi a chúng.ườ ấ ộ ả ố ươ ữ
III- PH NG PHÁP NGHIÊN C U: ƯƠ Ứ
Trong ph n này, ầchúng tôi ki m tra gi thuy t r ng th tr ng b t đ ng s n th gi i cóể ả ế ằ ị ườ ấ ộ ả ế ớ
t ng quan v i ch s GDPươ ớ ỉ ố . Đ làm đ c đi u này, tr c h t chúng tôi lo i b nh ng nh h ngể ượ ề ướ ế ạ ỏ ữ ả ưở
c a GDP đ i v i dãy thu nh p v b t đ ng s n c a m t qu c gia thông qua hàng lo t phân tích h i quiủ ố ớ ậ ề ấ ộ ả ủ ộ ố ạ ồ
tuy n tính c a các dòng thu nh p trên nh ng thay đ i GDP t i cùng th i đi m. Sau đó, đ i v i m i lo iế ủ ậ ữ ổ ạ ờ ể ố ớ ỗ ạ
tài s n, chúng tôi so sánh các b ng ma tr n t ng quan c a các dòng thu nh p thô và c a các ph n dả ả ậ ươ ủ ậ ủ ầ ư
4
h i qui (ph n còn l i sau h i quy). ồ ầ ạ ồ Cu i cùng, chúng tôi th c hi n th nghi m kép T đ i v i nh ngố ự ệ ử ệ ố ớ ữ
y u t trong b ng th ng kê ngoài đ ng chéo góc và ma tr n s d t ng quan đ xác đ nh xemế ố ả ố ườ ậ ố ư ươ ể ị
s khác bi t v giá tr trung bình là đáng k không. ự ệ ề ị ể Vi c bác b gi thuy t không còn hi u l c vệ ỏ ả ế ệ ự ề
đ ng th c t ng quan gi a các dòng thu nh p và ph n d h i qui ẳ ứ ươ ữ ậ ầ ư ồ s đ a ra đ tin c y cao cho giẽ ư ộ ậ ả
thuy t r ng s công khai thông th ng các nhân t nh h ng đ n ho t đ ng s n xu t d nế ằ ự ườ ố ả ưở ế ạ ộ ả ấ ẫ
đ n s đi u đ ng gi a các th tr ng b t đ ng s n toàn c u.ế ự ề ộ ữ ị ườ ấ ộ ả ầ Sau đó, chúng tôi th c hi n ki m traự ệ ể
t ng t sau khi lo i b nh ng nh h ng c aươ ự ạ ỏ ữ ả ưở ủ nh ng bi n đ i GDP gia quy n. ữ ế ổ ề Th nghi m th haiử ệ ứ
này cho phép chúng tôi kh o sát xem s công khai n n kinh t tòan c u có gi i thích đ c nh ngả ự ề ế ầ ả ượ ữ
m i t ng quan hay khôngố ươ . Trong th nghi m th hai này, chúng tôi mong đ i t ng quan trung bìnhử ệ ứ ợ ươ
gi m khi chúng tôi đ n gi n rút trích ra m t nhân t thông th ng. Tuy nhiên đi u này không nh t thi tả ơ ả ộ ố ườ ề ấ ế
ph i là đúng khi chúng tôi rút trích s nh h ng GDP c a m i qu c gia. ả ự ả ưở ủ ỗ ố N u nh ng nh h ng c aế ữ ả ưở ủ
GDP đ a ph ng (c c b ) là quan tr ng và không có t ng quan gi a các qu c gia, thì vi c lo iị ươ ụ ộ ọ ươ ữ ố ệ ạ
b chúng có th làm tăng s t ng quan c a các ph n d h i quyỏ ể ự ươ ủ ầ ư ồ . N u nhân t GDP đ a ph ngế ố ị ươ
(c c b ) ph n ánh c tác đ ng c a kinh t đ a ph ng và tác đ ng c a kinh t toàn c u đ u quan tr ng,ụ ộ ả ả ộ ủ ế ị ươ ộ ủ ế ầ ề ọ
thì nh ng t ng quan có th tăng ho c gi m.ữ ươ ể ặ ả
III.1 K t qu th nghi m T:ế ả ử ệ
B ng II báo cáo các k t qu c a th nghi m kép T cho m i lo i tài s n trong m u. M i t ngả ế ả ủ ử ệ ỗ ạ ả ẫ ố ươ
quan cu các dòng thu nh p quy đô la thì khá cao đ i v i m i lo i tài s n, m c dù cao nh t là b t đ ngả ậ ố ớ ỗ ạ ả ặ ấ ấ ộ
s n văn phòng. Đi u đó gi i thích r ng m i t ng quan cao này là do nh ng khách hàng có nhu c u vả ề ả ằ ố ươ ữ ầ ề
văn phòng lo i A nh ng qu c gia l n trên th gi i tr nên tăng lên v i quy mô c kho ng 100 công tyạ ở ữ ố ớ ế ớ ở ớ ỡ ả
đa qu c gia, tuy nhiên chúng tôi không có b ng ch ng th c nghi m đ xác th c ph ng đóan này. B ngố ằ ứ ự ệ ể ự ỏ ả
này hi n th vi c lo i b các dòng thu nh p do nh h ng c a s thay đ i GDP c a t ng qu c gia d nể ị ệ ạ ỏ ậ ả ưở ủ ự ổ ủ ừ ố ẫ
đ n s s t gi m đáng k trong t ng quan trung bình qua m t qu c gia. S s t gi m v i t l l n nh tế ự ụ ả ể ươ ộ ố ự ụ ả ớ ỷ ệ ớ ấ
là b ph n b t đ ng s n công nghi p - b ph n g n li n v i ho t đ ng s n xu t - đã s t gi m t iở ộ ậ ấ ộ ả ệ ộ ậ ắ ề ớ ạ ộ ả ấ ụ ả ớ
m t ph n ba giá tr c a nó. Chú ý r ng vi c lo i b các dòng thu nh p do nhân t GDP gia quy n d nộ ầ ị ủ ằ ệ ạ ỏ ậ ố ề ẫ
đ n s gi m sút đáng k trên di n r ng và m nh m c a h s t ng quan trung bình qua các qu c gia.ế ự ả ể ệ ộ ạ ẽ ủ ệ ố ươ ố
Th c t , h s t ng quan trung bình c a lĩnh v c b t đ ng s n công nghi p gi m t i m c ự ế ệ ố ươ ủ ự ấ ộ ả ệ ả ớ ứ 0.087
M t cách khác đ đánh giá nh ng tác đ ng c a vi c lo i b các nhân t GDP đ a ph ng vàộ ể ữ ộ ủ ệ ạ ỏ ố ị ươ
GDP toàn c u là ki m tra nh ng thay đ i trong ph ng sai t ng. ầ ể ữ ổ ươ ổ Lo i b các nhân t toàn c u làmạ ỏ ố ầ
gi m ph ng sai 58% -72%. Ch lo i b nhân t đ a ph ng d n đ n ph ng sai gi m 20%ả ươ ỉ ạ ỏ ố ị ươ ẫ ế ươ ả
-30%
III.2 Nh ng tác đ ng toàn c u so v i nh ng tác đ ng đ a ph ng:ữ ộ ầ ớ ữ ộ ị ươ
Nh v y, đ n nay các phân tích cho th y r ng nh h ng c a h s t ng quan trung bình tư ậ ế ấ ằ ả ưở ủ ệ ố ươ ừ
vi c lo i b nhân t GDP gia quy n toàn c u là quan tr ng. Tuy nhiên, s khác bi t c a các nhân t tiêuệ ạ ỏ ố ề ầ ọ ự ệ ủ ố
bi u có th có liên quan.Ví d , ho t đ ng g n đây c a th tr ng b t đ ng s n châu Á cho r ng nhân tể ể ụ ạ ộ ầ ủ ị ườ ấ ộ ả ằ ố
GDP đ a ph ng có th bao trùm c xu h ng toàn c u. Đ so sánh m i quan h tác đ ng l n nhauị ươ ể ả ướ ầ ể ố ệ ộ ẫ
gi a tác đ ng c a GDP tòan c u so v i tác đ ng c a GDP đ a ph ng, chúng tôi s d ng các ph ngữ ộ ủ ầ ớ ộ ủ ị ươ ử ụ ươ
pháp tóan kinh t đ tách r i thành hai nhân t . Trong b ng III, chúng tôi th ng kê ra ế ể ờ ố ả ố R2 t phân tích h iừ ồ
5