Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

Chia sẻ: Huang Minghao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:27

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung chính của luận án là tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự 2 an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường BĐS du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 9380107 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2022
Công trình được hoàn thành tại: TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án tiến sĩ cấp trường, họp tại Trường Đại học Luật Hà Nội, vào hồi…..….ngày …….tháng …….. năm 2022 Có thể tìm hiểu luận án tại: 1. Thư viện Quốc Gia; 2. Thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm BĐS du lịch chất lượng cao. Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh BĐS trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm BĐS du lịch chất lượng cao. Pháp luật kinh doanh BĐS trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi và điều chỉnh nhiều qua các giai đoạn, nhiều thời kỳ khác nhau để thích ứng với sự phát triển nhanh và mạnh mẽ của thị trường. Các chủ thể tham gia trên thị trường BĐS đã có cơ chế pháp lý chung để gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ đối với thị trường BĐS du lịch với rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể. Thực tế thời gian qua cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường BĐS du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và kỳ vọng về một thị trường BĐS du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, với một hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ, năng động và có tính thích ứng cao, phù hợp các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” làm luận án tiến sỹ luật học. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án là: Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch. Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành điều chỉnh thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó. Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự
2 an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường BĐS du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau: Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐS du lịch, thị trường BĐS du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch. Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường BĐS du lịch. Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường BĐS du lịch trong thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. - Nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh để có đánh giá toàn diện về ưu điểm, hạn chế của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch hiện hành. - Nghiên cứu pháp luật và kinh nghiệm quản lý, phát triển thị trường BĐS du lịch của một số quốc gia trên thế giới và xu hướng điều chỉnh pháp luật đối tới thị trường BĐS trong thời gian tới để có những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam. - Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta để đánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật từ đó tìm ra nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục những vướng mắc. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về các văn bản pháp luật: Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch của các chủ thể đầu tư thông qua các chế định cụ thể được quy định trong một chuỗi các văn bản mang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu. Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS du lịch chỉ được luận án đề cập khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh
3 BĐS du lịch. - Về nội dung: Luận án không nghiên cứu hoạt động kinh doanh các cơ sở lưu trú và các các dịch vụ du lịch khác. - Về không gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch trong phạm vi cả nước. - Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2006) đến nay. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế, về định hướng phát triển thị trường BĐS. Để đạt được kết quả nghiên cứu, tác giả luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản như phương pháp hệ thống, liên ngành; phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận; phương pháp so sánh, phương pháp diễn giải, phương pháp lập luận lôgic…; phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp … 5. Những đóng góp mới của luận án Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về đề tài Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có những đóng góp mới cơ bản sau đây: Thứ nhất, dưới góc độ lý luận, luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện, có tính hệ thống các tiền đề lý luận về BĐS du lịch, thị trường BĐS du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch. Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch trong tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành, đa ngành có mối liên hệ đan xen, tác động và chi phối trực tiếp tới thị trường BĐS du lịch nói chung và tới hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Thứ ba, luận án đã đề xuất những định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch. Các giải pháp cụ thể về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh BĐS được luận án đề xuất một cách tổng thể, toàn diện. 6. Kết cấu của luận án Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được kết cấu với nội dung 04 chương cụ thể như sau: - Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án. - Chương 2. Lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và lý luận pháp luật
4 về kinh doanh bất động sản du lịch. - Chương 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch. - Chương 4. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam. CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch Đề cập tới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của các cơ sở giáo dục đại học như Giáo trình Thị trường BĐS của Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng Văn Cường chủ biên (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017); Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên (Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới góc độ kinh tế, cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, các chủ thể và hàng hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh giá và phân tích rõ diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam. Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ và về các hoạt động kinh doanh BĐS. Có thể kể tới một số công trình như “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital) của tác giả Hernando de Soto; “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) của DLA Piper; “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004; Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011) của tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh; cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư BĐS tại Trung Quốc) (2014) của Mayer Brown SJC; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam” của tác giả Vũ Anh; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam” tác giả Ninh Thị Hiền; công trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam” tác giả Trần Thị Minh Châu; Đề tài khoa học “BĐS trong nền kinh tế Việt Nam – Vai trò và khuyến nghị chính sách” của Hiệp hội BĐS Việt Nam... Liên quan tới
5 BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, thời gian gần đây đã có một số công trình nghiên cứu với những mức độ khác nhau, chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm xuất hiện phổ biến trên thị trường là căn hộ du lịch (condotel). Có thể kể tới Báo cáo của Ngân hàng thế giới năm 2019 về Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Chuyên đề Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam; Hội thảo khoa học với chủ đề “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay” do Đại học Luật Hà Nội tổ chức năm 2019; Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” do Đại học Luật Hà Nội và Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp tổ chức năm 2021. Ở nhiều quốc gia, các nghiên cứu về BĐS du lịch cũng đã được công bố như Công trình Research on Tourism Real Estate Development in Hainan under the Construction of Pilot Free Trade Zone (Port) (Nghiên cứu về Phát triển BĐS Du lịch ở Hải Nam trong khuôn khổ xây dựng Khu Thương mại Tự do thí điểm) (2019); bài viết A review of the nature and growth of multi-titled tourism accommodation complexes (Đánh giá bản chất và sự phát triển của các khu tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu) (2008), bài viết Multi-ownership of tourism accommodation complexes: A critique of types, relative merits, and challenges arising (2009) (Tạm dịch: Tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MOTA) của Jan Warnken, Chris Guilding, Kelly Cassidy ; Loại hình, đặc điểm và thách thức); cuốn sách Routledge Handbook of Second Home Tourism and Mobilities, do C.Michael Hall và Dieter K. Muller hiệu đính (2018). 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Pháp luật kinh doanh BĐS là chủ đề nghiên cứu của nhiều công trình ở các cấp độ khác nhau, từ cơ bản đến chuyên sâu. Ở cấp độ cơ bản, có thể kể tới Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (Nxb Hồng Đức, 2019); Giáo trình Kỹ năng tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp ngoài tòa án của luật sư của Học viện Tư pháp (Nxb Tư pháp, 2018)… Ở cấp độ luận án tiến sĩ, liên quan tới đề tài luận án, luận án với đề tài “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” (2003) của tác giả Nguyễn Quang Tuyến; luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” (2008) của tác giả Trần Quang Huy; luận án tiến sĩ “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam” (2012) tác giả Vũ Anh; luận án tiến sĩ “Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam” (2017) của tác giả Ninh Thị Hiền…Một số bài viết cũng đã đề cập các nội dung liên quan tới đề tài luận án như bài viết “Pháp luật kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường
6 định hướng XHCN và hội nhập quốc tế” (2019) của tác giả Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung trong Sách chuyên khảo Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, bài viết “Tổng quan pháp luật Việt Nam về BĐS và các loại hình BĐS đưa vào kinh doanh” (2019) của tác giả Nguyễn Thị Dung trong Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay”; bài viết “Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhâp quốc tế ở Việt Nam hiện nay” (2019) của tác giả Nguyễn Quang Tuyến trong Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam, những vấn đề đương đại, Nxb Tư pháp. Từ thực tiễn kinh doanh BĐS du lịch trong thời gian qua, đã có một số bài viết về các khía cạnh khác nhau của hoạt động kinh doanh loại hình sản phẩm này. Có thể kể tới bài viết của tác giả Nguyễn Hồ Phi Hà: “Thị trường BĐS nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra hiện nay”; bài viết của tác giả Thuận Phong, “Chưa nên cho người nước ngoài sở hữu căn hộ ven biển triệu đô” (2020); bài viết “Ngăn ngừa nguy cơ vỡ trận condotel, cần bàn tay của ai” tác giả Nguyễn Hồng Minh… 1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch Các công trình, bài viết đã công bố đã đề xuất nhiều định hướng, chính sách, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch bao gồm cả những giải pháp chung về quản lý đất đai, quản lý thị trường đến những giải pháp cho những vấn đề cụ thể liên quan tới kinh doanh BĐS du lịch. Có thể kể tới cuốn sách nổi tiếng Why nations fail? (Tạm dịch: Tại sao các quốc gia thất bại?) của Daron Acemoglu và James Robinson; luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam” tác giả Vũ Anh; bài viết “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về Condotel ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Nga tại Hội thảo khoa học với chủ đề Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội… 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.2.1.1. Những kết quả đạt được Các công trình nghiên cứu đã giải quyết được nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Cụ thể, về cơ bản các công trình nghiên cứu đều thống nhất xác định:
7 Thứ nhất, đất đai đóng vai trò quan trọng, là cầu nối cho thị trường của hàng hóa BĐS là nhà, các CTXD trên đất được tạo dựng, mở rộng và phát triển. Thứ hai, hàng loạt các công trình nghiên cứu trong những năm gần đây đều có chung nhận định, thị trường BĐS du lịch không còn xa lạ ở các quốc gia phát triển trên thế giới, song lại mới được chú trọng ở Việt Nam. Thứ ba, xét ở khía cạnh chung, tổng thể, ở Việt Nam, thị trường BĐS du lịch đã có hệ thống khung pháp lý chung điều chỉnh như đối với các phân khúc BĐS khác trên thị trường nhưng một hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và toàn diện điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch, phù hợp với đặc thù của phân khúc thị trường này còn thiếu vắng. 1.2.1.2. Những vấn đề chưa được nghiên cứu đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏ Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chủ yếu chỉ nghiên cứu một vài sản phẩm BĐS du lịch riêng lẻ xuất hiện tại Việt Nam gần đây, mà chưa có sự nghiên cứu mở rộng. Thứ hai, các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bức tranh tổng thể về thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch. Thứ ba, chưa có các giải pháp cụ thể về lập pháp và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật mà chủ yếu là việc đề xuất các giải pháp mang tính khuyến nghị chung. 1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án Thứ nhất, xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Thứ hai, luận án làm rõ tính tất yếu khách quan của việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng. Thứ ba, luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu và những khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh. Thứ tư, luận án làm sáng tỏ nhận thức rằng, để hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được xây dựng và vận hành một cách thuận lợi, trôi chảy và đạt hiệu quả cao thì cần thiết phải có định hướng đúng đắn, khách quan. Thứ năm, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch theo xu hướng mở, khoa học và hiện đại. 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án Lý thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm: lý thuyết về nền kinh tế thị trường, lý thuyết kinh tế học pháp luật, lý thuyết về quyền tự do kinh doanh, lý thuyết về phát triển bền vững.
8 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu - Thế nào là kinh doanh BĐS du lịch, kinh doanh BĐS du lịch và pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch? - Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta như thế nào? Đạt được những kết quả gì? Những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân? - Để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể nào? 1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu Các giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm: - BĐS du lịch nước ta chưa được định danh một cách chính thống, rõ ràng và cụ thể; pháp luật kinh doanh BĐS ở nước ta còn nhiều hạn chế, bất cập, nhiều khoảng trống, gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng; - Pháp luật kinh doanh BĐS du lịch chưa được thực thi hiệu quả trên thực tế; - Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch là nhu cầu khách quan. Kết luận Chương 1 Trong các công trình khoa học đã công bố ở trong và ngoài nước chưa được đề cập một cách trực diện, đầy đủ, có hệ thống mà chỉ đề cập ở một số khía cạnh khi nghiên cứu về BĐS du lịch, thực tiễn thị trường BĐS du lịch. Trên cơ sở hệ thống các công trình nghiên cứu ở trong nước và ở nước ngoài, luận án đã chỉ rõ những vấn đề đã thống nhất có liên quan đến đề tài mà luận án sẽ kế thừa và tiếp tục phát triển; những vấn đề đang còn nhiều ý kiến khác nhau và những vấn đề chưa được đề cập đến mà luận án cần tập trung giải quyết. NCS đã xác định lý thuyết nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu. CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 2.1. Lý luận về bất động sản du lịch 2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch 2.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của du lịch Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm du lịch. Theo Luật Du lịch năm 2017: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”.
9 Du lịch có một số đặc điểm chủ yếu như: một là, du lịch là hành vi giao tiếp có chủ đích của con người; hai là, du lịch là một quan hệ xã hội cụ thể của con người; ba là, du lịch là một ngành kinh tế - văn hóa; bốn là, du lịch là một hoạt động của con người di chuyển khỏi nơi cư trú thường xuyên trong một khoảng thời gian ngắn (dưới 01 năm) để đến một nơi khác nhằm mục đích tham quan, giải trí, nghỉ ngơi hoặc kết hợp với khám, chữa bệnh, nghiên cứu khoa học, thể dục, thể thao và các nhu cầu khác; năm là, du lịch mang tính kết nối và có sức mạnh lan tỏa. 2.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản du lịch Có thể hiểu khái niệm BĐS du lịch như sau: BĐS du lịch là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm: đất đai, CTXD và các tài sản khác gắn liền với đất đai, với CTXD trên đất đai, được sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, du lịch. BĐS du lịch có những đặc điểm chung của BĐS bao gồm: tính khan hiếm và cá biệt, tính bền lâu, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và các tính chất khác như tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý...Bên cạnh những đặc điểm chung nêu trên, BĐS du lịch có một số đặc điểm riêng biệt: một là, về mục đích sử dụng, mục đích chính của BĐS du lịch là phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và các nhu cầu giải trí khác của du khách; hai là, về thời gian hoàn vốn dự án, BĐS du lịch có thời gian hoàn vốn dự án dài (10 – 15 năm); ba là, về thị trường, BĐS du lịch không chỉ đáp ứng nhu cầu của khách hàng nội địa mà còn hướng tới phục vụ khách hàng quốc tế; bốn là, về vận hành, CĐT chịu trách nhiệm vận hành BĐS du lịch suốt cả vòng đời dự án (thường là 50 -70 năm); năm là, về xu hướng phát triển, BĐS du lịch sẽ phát triển nhanh chóng trong tương lai gần cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian sắp tới. 2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch 2.1.2.1. Đối với đời sống, kinh tế, chính trị, xã hội Thứ nhất, BĐS du lịch phát triển là cơ hội tốt thúc đẩy ngành du lịch phát triển và đóng góp quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế Thứ hai, BĐS du lịch phát triển là một trong những mắt xích quan trọng để phát triển đồng bộ hạ tầng, hình thành cấu trúc hệ sinh thái cộng sinh Thứ ba, BĐS du lịch phát triển là chìa khóa để khai thác tiềm năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền của đất nước 2.1.2.2. Đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản BĐS du lịch là một kênh huy động vốn minh bạch, hợp pháp và hiệu quả. Dòng tiền đổ vào BĐS du lịch giúp doanh nghiệp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế. Thông qua sự phát triển của thị trường BĐS du lịch sẽ kích thích sự năng động, sáng tạo và
10 thu hút đối với các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, nâng cao năng lực cạnh tranh vào tạo nên uy tín cho chính doanh nghiệp đó trên thương trường. 2.1.3. Các loại bất động sản du lịch chủ yếu Dù chưa có bất kỳ một khái niệm hay quy chuẩn nào về BĐS du lịch, song với các sản phẩm BĐS du lịch đang thịnh hành trên thị trường quốc tế cũng như ở Việt Nam thì có thể nhận diện các sản phẩm BĐS du lịch cụ thể và cơ bản sau đây: Khách sạn (Hotel), Khách sạn nghỉ dưỡng (Resort Hotel), Biệt thự du lịch (Resort Villa), Căn hộ du lịch (Condotel), Shoptel (Shophouse), Homestay, Farmstay. Trong luận án, NCS đã đề cập tới khái niệm, đặc điểm, phân loại của từng loại BĐS du lịch nêu trên. 2.2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch 2.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch Kinh doanh BĐS du lịch là một dạng cụ thể của kinh doanh BĐS; đó là việc tổ chức, cá nhân đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê mua BĐS phục vụ nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi của khách du lịch nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh BĐS du lịch có những đặc điểm cơ bản sau đây: Thứ nhất, phạm vi kinh doanh BĐS du lịch khu biệt vào lĩnh vực du lịch. Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chỉ được tiến hành tại những nơi có tiềm năng, thế mạnh phát triển du lịch. Thứ ba, kinh doanh BĐS du lịch gắn liền với hoạt động kinh doanh du lịch. Hai loại hình kinh doanh này hỗ trợ và bổ sung cho nhau. Thứ tư, điều kiện để kinh doanh BĐS du lịch phụ thuộc vào các điều kiện vật chất khác như địa điểm, vị trí, tiềm năng, thế mạnh về du lịch, nghỉ dưỡng của địa phương. Thứ năm, kinh doanh BĐS du lịch cung cấp các sản phẩm BĐS phong phú, đa dạng đáp ứng nhu cầu, sở thích, mối quan tâm và điều kiện tài chính của du khách. 2.2.2. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch Thứ nhất, đối với nền kinh tế quốc dân. Kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng góp phần nâng cao tính hấp dẫn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hội của đất nước; đóng góp vào quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững. Thứ hai, đối với các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS du lịch. Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ cung cấp các sản phẩm nghỉ dưỡng phong phú, có chất lượng cho khách du lịch mà còn là kênh đầu tư của nhiều nhà đầu tư. Thứ ba, kinh doanh BĐS du lịch tác động tích cực đến sự phát triển, đến hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, các tổ chức tài chính, tín dụng... 2.3. Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch
11 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch Theo NCS, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được hiểu như sau: Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng ở nước ta. Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch có các đặc điểm cơ bản như sau: Thứ nhất, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực pháp luật tổng hợp mang tính liên ngành và có phạm vi điều chỉnh rộng, mang tính kết nối, liên thông giữa các ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Thứ hai, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực pháp luật công và các quy phạm pháp luật thuộc lĩnh vực tư. Thứ ba, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch bao gồm nhiều loại quy định như các quy định mang tính pháp lý, các quy định vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, chuyên môn. Thứ tư, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với pháp luật về du lịch. Thứ năm, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch hướng tới điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chính quy, minh bạch và có hiệu quả. 2.3.2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch gồm những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây: Nhóm quy phạm về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch. Nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh: Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS du lịch. Nhóm quy phạm quy định về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh BĐS du lịch Nhóm quy phạm xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. 2.3.3. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Thứ nhất, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không được gây trở ngại cho các CĐT kinh doanh BĐS; đáp ứng yêu cầu của loại hình kinh doanh BĐS này. Thứ hai, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh trong lĩnh
12 vực thương mại như yêu cầu về lợi nhuận, yêu cầu về hiệu quả kinh tế, yêu cầu về cạnh tranh trong kinh doanh… mà còn phải đáp ứng yêu cầu về kinh doanh du lịch với những tính năng đặc thù. Thứ ba, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của xã hội trong lĩnh vực BĐS. Thứ tư, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch phải tôn trọng và phù hợp các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường. Thứ năm, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch phải ngăn ngừa; phát hiện kịp thời những sai phạm và xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Kết luận Chương 2 Xét về góc độ lý luận, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch được hiểu gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện điều chỉnh các quan hệ xã hội về kinh doanh BĐS du lịch nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên; bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch và góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng công khai minh bạch, thông suốt, lành mạnh. Để thị trường BĐS du lịch du lịch phát triển có hiệu quả, đi theo định hướng và quỹ đạo của Nhà nước, phù hợp với các quy luật của thị trường thì đòi hỏi hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS du lịch phải trở thành một chỉnh thể thống nhất với cơ cấu hợp lý bao gồm các nhóm quy phạm cơ bản, trọng tâm không thể thiếu điều chỉnh về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch, nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh BĐS du lịch, cũng như về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh an toàn và hiệu quả. CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch Nguyên tắc 1: Bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật Nguyên tắc 2: BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS
13 Nguyên tắc 3: Kinh doanh BĐS du lịch phải trung thực, công khai, minh bạch Nguyên tắc 4: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3.1.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch Đánh giá tổng thể cho thấy, phần lớn các chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch đã tuân thủ cơ bản các nguyên tắc được pháp luật quy định. Tuy nhiên, bên cạnh những khía cạnh tích cực nêu trên, thị trường BĐS du lịch cũng đã và đang còn nhiều tồn tại và bất cập cần phải được xem xét và giải quyết trong thời gian tới. 3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh 3.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh Thứ nhất, về điều kiện chung đối với các BĐS được phép kinh doanh. Nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch dù kinh doanh BĐS có sẵn hay BĐS hình thành trong tương lai thì các BĐS đó đòi hỏi trước tiên phải được tạo lập một cách hợp pháp bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS. BĐS du lịch được đưa vào kinh doanh phải có thông tin, thông số đầy đủ, cụ thể, rõ ràng, chính xác về tình trạng pháp lý, về quyền sở hữu… Thứ hai, về điều kiện cụ thể đối với từng loại BĐS du lịch kinh doanh ở các hình thức khác nhau thì pháp luật quy định về điêu kiện khác nhau khi kinh doanh trên thị trường. Cụ thể gồm (1) Điều kiện đối với BĐS du lịch có sẵn của các tổ chức, cá nhân và (2) Điều kiện đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân. Có thể khẳng định rằng, dù không có các điều kiện cụ thể cho các BĐS du lịch tham gia giao dịch trên thị trường, song với khung pháp luật chung về điều chỉnh đối với các CTXD được phép kinh doanh, các CĐT có thể áp dụng để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch trên cơ sở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dựa trên cơ sở pháp luật cho phép kinh doanh các CTXD. 3.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh * Ở khía cạnh tích cực: Pháp luật hiện hành đã tạo được khung khổ pháp lý chung để các CĐT có sản phẩm BĐS do mình tạo lập có điều kiện và cơ hội để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận. *Ở khía cạnh hạn chế:
14 - BĐS du lịch chưa được định danh chính thức trong các văn bản quy phạm pháp luật. - Một số nhà đầu tư đã quảng bá các sản phẩm BĐS du lịch sai với bản chất và tính năng của nó, hướng khách hàng mua, thuê mua BĐS du lịch về dạng sản phẩm nhà ở kết hợp với du lịch nghỉ dưỡng với việc xác lập quyền sở hữu lâu dài, với quyền khai thác cho cả mục đích để ở chứ không phải nghỉ dưỡng hay lưu trú. - Quy định về điều kiện kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh hiện nay còn khá “lỏng lẻo”. 3.3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch 3.3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch 3.3.1.1. Về quyền tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư * Về nội dung của pháp luật về quyền tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư Thứ nhất, tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh. BĐS du lịch hiện nay nếu tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước thì đang được áp dụng bởi hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Thứ hai, tiếp cận đất đai từ thị trường: CĐT BĐS du lịch cũng có thể lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường thông qua các hình thức chủ yếu như: nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, dự án đầu tư BĐS du lịch theo quy định của Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS hiện hành. Ngoài ra, Luật Doanh nghiệp còn quy định về các hình thức mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A) để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh. *Một số nhận định, đánh giá về thực trạng các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch - Ở khía cạnh tích cực: Việc quy định hai phương thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm để CĐT được lựa chọn trên cơ sở năng lực tài chính và chủ đích đầu tư cho phù hợp là một trong các quy định hợp lý và cần thiết, tạo cơ chế linh hoạt, tự chủ cho doanh nghiệp, chủ động về tài chính trong đầu tư và cho phép các doanh nghiệp quyết định gia nhập dài hạn hay ngắn hạn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh của mình. - Ở khía cạnh hạn chế: có rất nhiểu rào cản đối với các doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư BĐS du lịch. Một là, doanh nghiệp để có đất thực hiện dự án đầu tư từ con đường Nhà nước vẫn vô cùng nan giải, phải trải qua các quy trình hành chính vô cùng khiên cưỡng và
15 nhiêu khê, chưa thực sự tạo điều kiện thông thoáng để các doanh nghiệp thuận lợi trong hoạt động đầu tư. Hai là, vấn đề có đất sạch để thực hiện dự án đầu tư là vô cùng nan giải, tốn nhiều công sức và thời gian. Ba là, thủ tục đầu tư và vận hành dự án BĐS du lịch với “ma trận” các văn bản pháp luật đang là nút thắt về pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng. Bốn là, về giải quyết trường hợp có đất công xen kẽ trong dự án còn bất cập. Năm là, việc tồn tại hình thức giao đất có thu tiền chỉ để áp dụng riêng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở hoặc kinh doanh kết cấu hạ tầng mà không áp dụng đối với các mục đích đầu tư khác là quy định không thực sự hợp lý. Sáu là, đối với hình thức tiếp cận đất đai từ thị trường cũng gặp nhiều khó khăn, cản trở như quy định không cho phép doanh nghiệp thuê đất hàng năm được chuyển nhượng dự án đầu tư. 3.3.1.2. Quyền được tự do lựa chọn các hình thức đầu tư, kinh doanh * Về nội dung của pháp luật về quyền được lựa chọn các hình thức kinh doanh BĐS du lịch được các chủ thể lựa chọn kinh doanh dưới các hình thức sau: Kinh doanh BĐS du lịch có sẵn có sẵn và Kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Cụ thể: Thứ nhất, đối với hình thức kinh doanh BĐS du lịch có sẵn: CĐT được lựa chọn ba hình thức kinh doanh là: bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch mà nhà đầu tư đã tạo lập hoặc đã xác lập quyền sở hữu để kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận. Thứ hai, đối với kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành cũng ghi nhận quyền của CĐT dự án BĐS du lịch có quyền lựa chọn 3 hình thức kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai như: bán, cho thuê, cho thuê mua CTXD là BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Các điều kiện để đưa BĐS du lịch hình thành trong tương lai vào kinh doanh và vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai được quy định cụ thể. * Một số nhận định, đánh giá về thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền lựa chọn các hình thức kinh doanh BĐS du lịch - Ở khía cạnh tích cực: Nghiên cứu các quy định cụ thể về các hình thức kinh doanh BĐS du lịch có sẵn và kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai như đã đề cập ở trên NCS nhận thấy, hình thức kinh doanh BĐS du lịch có sẵn hoạt động có trầm lắng hơn, song việc tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia thị trường lại nghiêm túc hơn so với kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Ở khía cạnh hạn chế:
16 Nhiều sai phạm phát sinh trong thực tiễn khi các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai. Cụ thể: Một là, tồn tại các hình thức kinh doanh như mua bán quyền căn hộ, chuyển nhượng tài sản, quyền sở hữu kỳ nghỉ - thực chất là các hình thức kinh doanh các BĐS du lịch hình thành trong tương lai trái pháp luật Hai là, kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn Ba là, các hợp đồng mua bán CTXD là BĐS du lịch có được chuyển nhượng hay không được chuyển nhượng chưa được Luật KDBĐS năm 2014 chưa quy định trong khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã được quy định cụ thể. Bốn là, đối với hoạt động bảo lãnh khi kinh doanh BĐS du lịch hình thành trong tương lai: Điều kiện CĐT phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh chỉ đặt ra đối với hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai còn đối với BĐS du lịch hình thành trong tương lai không được xác định là nhà ở trước khi kinh doanh có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng theo quy định nêu trên hay không thì pháp luật hiện hành chưa có quy định. 3.3.1.3. Quyền được huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh * Nội dung của pháp luật hiện hành về huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh Nhà đầu tư được quyền huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch theo các hình thức sau: (i) Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng thông qua hoạt động thế chấp dự án BĐS du lịch để vay vốn (bao gồm cả BĐS du lịch có sẵn, BĐS du lịch hình thành trong tương lai để vay vốn); (ii) Huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp thông qua hoạt động góp vốn bằng dự án đầu tư BĐS du lịch với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư và mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch hình thành trong tương lai được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015. *Một số nhận định, đánh giá về thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền huy động vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS du lịch - Ở khía cạnh tích cực: Thứ nhất, minh bạch trong huy động vốn đã có tín hiệu tích cực Thứ hai, mở rộng các hình thức huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu trên thị trường chứng khoán thu được các kết quả tích cực -Ở khía cạnh hạn chế:
17 Thứ nhất, về khống chế chi phí lãi vay dẫn đến số thuế doanh nghiệp phải nộp cao hơn và có thể khiến cho giá cả BĐS du lịch tăng cao, trở thành một tác động tiêu cực cho thị trường BĐS. Thứ hai, quy định về bù trừ thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS còn bất cập. Thứ ba, nhiều dự án BĐS du lịch trong thời gian qua chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng CĐT cố tình vi phạm 3.3.1.4. Quyền được ưu đãi đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch * Nội dung pháp luật về ưu đãi trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch Dự án đầu tư kinh doanh BĐS du lịch được hưởng ưu đãi đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: Thứ nhất, dự án đầu tư BĐS du lịch tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật đầu tư năm 2020. Thứ hai, dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời có một trong các tiêu chí sau: có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng trên 3.000 lao động; * Một số nhận định, đánh giá về thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về ưu đãi đối với doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch Doanh nghiệp kinh doanh BĐS du lịch đang thiệt thòi hơn so với các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực khác mặc dù du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn. 3.3.1.5. Quyền được Nhà nước xác lập quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các BĐS du lịch Hiện nay, sau khi CĐT được tiếp cận QSDĐ để thực hiện dự án BĐS du lịch, việc xác lập quyền sử dụng đất cho CĐT thông qua cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, cụ thể và triển khai thực hiện trên thực tế rất tốt nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với khách hàng sau khi nhận BĐS du lịch đó thông qua hình thức mua bán CTXD thì việc xác lập quyền sở hữu thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu CTXD cho họ còn rất nhiều vấn đề đặt ra. 3.3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch 3.3.2.1. Về việc thực hiện nghĩa vụ trước Nhà nước
18 Nghiên cứu sinh phân tích các quy định theo 5 nhóm nghĩa vụ: Thứ nhất, về nghĩa vụ minh bạch, công khai thông tin về BĐS, dự án đầu tư Thứ hai, về thực hiện các hoạt động kinh doanh đúng quy định của pháp luật Thứ ba, về thực hiện hoạt động huy động vốn đúng quy định của pháp luật Thứ tư, về thực hiện các nghĩa vụ thuế trước Nhà nước Thứ năm, về bảo vệ môi trường trong hoạt động đầu tư kinh doanh. 3.3.2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ đối với khách hàng Nghiên cứu sinh phân tích các quy định theo 02 nhóm nghĩa vụ: Thứ nhất, trung thực, tôn trọng quyền và lợi ích của khách hàng Thứ hai, thực hiện các cam kết, thỏa thuận với khách hàng 3.4. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch 3.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch 3.4.1.1. Hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch Thứ nhất, về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS du lịch. Đối với BĐS du lịch, các loại hợp đồng kinh doanh BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bao gồm: a) Hợp đồng mua bán CTXD; b) Hợp đồng cho thuê CTXD; c) Hợp đồng thuê mua CTXD; d) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS. Thứ hai, về hình thức của hợp đồng và vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Đối với các giao dịch mua bán, thuê mua CTXD, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS thì phải công chứng hoặc chứng thực. Thứ ba, các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS quy định mẫu Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú và quy định mẫu Hợp đồng kinh doanh BĐS không chỉ mang tính chất tham khảo mà là mẫu phải theo đối với các bên. Thứ tư, nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê mua công trình xây dựng. Nội dung các Hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP khá chặt chẽ, đầy đủ các điều khoản bắt buộc liên quan đến thông tin BĐS, giá bán,