Đề tài: Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

Chia sẻ: Thùy Linh Nguyễn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

175
lượt xem 54
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TRƯ NG I H C KINH T Tp.HCM --------------- PH M VĂN R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TRƯ NG TÍN D NG B T NG S N VI T NAM N NĂM 2015 LU N VĂN TH C S KINH T TP. H Chí Minh – Năm 2009
B GIÁO D C VÀ ÀO T O TRƯ NG I H C KINH T Tp.HCM --------------- PH M VĂN R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TRƯ NG TÍN D NG B T NG S N VI T NAM N NĂM 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LU N VĂN TH C S KINH T NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C: GS.TS NGUY N THANH TUY N TP. H Chí Minh – Năm 2009
L I CAM OAN Tôi xin cam oan lu n văn này là do tôi nghiên c u và th c hi n, có s giúp c a giáo viên hư ng d n. Các s li u và thông tin tôi cung c p trong lu n văn là trung th c và có ngu n g c rõ ràng. Tp.HCM, tháng 9 năm 2009 PH M VĂN R NG
M CL C Trang DANH M C CÁC CH VI T T T DANH M C CÁC B NG BI U DANH M C CÁC HÌNH V L IM U ............................................................................................................... 1 Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng B S .... 4 1.1 Th trư ng b t ng s n ....................................................................................... 4 1.1.1 Khái ni m b t ng s n và hàng hóa b t ng s n .................................... 4 1.1.1.1 Khái ni m .................................................................................... 4 1.1.1.2 c trưng c a hàng hóa b t ng s n ......................................... 4 1.1.2 Th trư ng b t ng s n ............................................................................ 7 1.1.2.1 Khái ni m ..................................................................................... 7 1.1.2.2 c i m ...................................................................................... 7 1.1.2.3 Các nhân t nh hư ng n th trư ng b t ng s n ................... 9 1.1.2.4 R i ro thu c th trư ng b t ng s n ......................................... 10 1.2 Th trư ng tín d ng b t ng s n....................................................................... 12 1.2.1 Khái ni m ................................................................................................ 12 1.2.2 c trưng c a th trư ng tín d ng b t ng s n...................................... 12 1.2.3 Vai trò c a tín d ng b t ng s n ............................................................ 13 1.2.4 Nh n d ng các r i ro c a th trư ng tín d ng B S ................................. 15 1.2.5 S n ph m và xu hư ng phát tri n c a th trư ng tín d ng B S .............. 18 1.2.6 M i quan h phát tri n TT B S và th trư ng tín d ng B S Vi t Nam. 20 1.3 Tín d ng b t ng s n t i M và bài h c kinh nghi m i v i Vi t Nam ...... 21 1.3.1 Tín d ng b t ng s n t i M .................................................................. 22 1.3.1.1 Qúa trình phát tri n tín d ng b t ng s n t i M ..................... 22 1.3.1.2 Nguyên nhân c a kh ng ho ng tín d ng b t ng s n t i M .. 25
1.3.1.3 Tác ng c a cu c kh ng ho ng................................................ 33 1.3.1.4 Ph n ng c a chính ph M ...................................................... 35 1.3.2 Các bài h c kinh nghi m i v i Vi t Nam............................................. 37 Chương 2: Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n t i Vi t Nam ............... 39 2.1 Th c tr ng c a th trư ng b t ng s n c a Vi t Nam ................................... 39 2.1.1 Th c tr ng phát tri n c a th trư ng B S t i Vi t Nam 10 năm g n ây39 2.1.1.1 Giai o n th trư ng b t ng s n bùng n (2001- 2003) ............... 39 2.1.1.2 Giai o n th trư ng b t ng s n óng băng (2003 – 2006).......... 42 2.1.1.3 Giai o n th trư ng b t ng s n (2007 – 02/2008) ...................... 44 2.1.1.4 Giai o n th trư ng b t ng s n (02/2008 – n nay).................. 50 2.1.2 M i quan h gi a th trư ng b t ng s n và th trư ng ch ng khoán ... 53 2.2 Nh ng r i ro c a th trư ng b t ng s n Vi t Nam ....................................... 57 2.3 Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam .................................. 58 2.3.1 Các hình th c tín d ng ch y u trên th trư ng b t ng s n hi n nay ... 58 2.3.2 Nh ng h n ch và nguyên nhân c a tín d ng b t ng s n ..................... 68 Chương 3: Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n nh m á p ng nhu c u v n cho th trư ng b t ng s n n 2015 ........................................ 72 3.1 D báo v th trư ng b t ng s n ..................................................................... 72 3.2 D báo nhu c u tín d ng c a th trư ng b t ng s n ..................................... 77 3.3 Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n ............................. 81 3.3.1 Tín d ng qua ngân hàng........................................................................... 82 3.3.2 Hình thành th trư ng th ch p c m c th c p ....................................... 87 3.3.3 Ch ng khoán hóa b t ng s n ................................................................ 89 3.3.4 Thành l p các qu tín thác u tư b t ng s n ....................................... 94 3.3.5 Các gi i pháp khác ................................................................................... 96 K t Lu n...................................................................................................................... 99 Tài li u tham kh o
DANH M C CÁC CH VI T T T BS :B t ng s n MBS : Mortgage-backed Securities (ch ng khoán m b o b ng tài s n th c h p) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hi p h i qu c gia tài tr b t ng s n) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (T p oàn cho vay th ch p qu c gia) CDO : Collateralized debt obligations (Gi y n m b o b ng tài s n ) CDS :H p ng hoán i t n th t tín d ng (Credit Default Swap) SPV : Th ch m c ích c bi t (Special Purpose Vehicle/Entity) SIV : Công c u tư k t c u (structured investment vehicle) OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight ) HPI : Ch s giá nhà FED : C c D tr Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) NAR : Hi p h i B t ng s n M (National Association of Realtor) FDI : Fogrein Direct Investment ( u tư tr c ti p nư c ngoài) WTO : World Trade Organization (T Ch c Thương M i Th Gi i) Tp.HCM : Thành ph H Chí Minh BIDV : Ngân hàng u Tư và Phát Tri n Vi t Nam ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Limited ) Seabank : Ngân hàng TMCP ông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP ông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Vi t Á
ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Qu c T Eximbank : Ngân hàng TMCP Xu t Nh p kh u Vi t Nam VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghi p ngoài qu c doanh Vi t Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hi p h i các Qu c gia ông Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Di n àn H p tác Kinh t châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Th Gi i) IMF : International Monetary Fund (Qu ti n t qu c t ) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương m i ABS : Asset backed secuirities (ch ng khoán tài s n tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác u tư b t ng s n)
DANH M C CÁC B NG BI U B ng 1.1: ng thái v ti n vay kh ư c b t ng s n M ................................. 23 B ng 2.1: Giá b t ng s n t i m t s d á n Tp.HCM..................................... 46 B ng 2.2: So sánh th trư ng ch ng khoán và giá b t ng s n .......................... 55
DANH M C CÁC HÌNH V Hình 1.1: Ch s giá nhà, chi phí xây d ng, dân s và lãi trái phi u 10 năm t i M .... 22 Hình 1.2: Tình tr ng phá s n t năm 2007 – 2008 ....................................................... 24 Hình 1.3: Dư n tín d ng b t ng s n t i M t năm 2002 – 2008 ............................ 28 Hình 1.4: T ng giá tr công c tài chính phái sinh t i M 1995–2007 so v i t ng thu nh p M ....................................................................................................... 29 Hình 1.5: Th trư ng nhà t Hoa Kỳ .......................................................................... 31 Hình 1.6: Th trư ng nhà t Hoa Kỳ ........................................................................... 32 Hình 1.7: Giá d u (USD/thùng) giai o n 1998 – 2008 ............................................... 34 Hình 1.8: Tăng trư ng kinh t toàn c u giai o n 1950 – 2010 ................................... 35 Hình 2.1 : Tình hình bi n ng Khu công nghi p và khu ch xu t t năm 1991-2007........................................................................................ 40 Hình 2.2: Tình hình s d ng t c a Khu công nghi p và khu ch xu t t năm 1991 – 2007 ......................................................................................... 41 Hình 2.3: Tình hình bi n ng th trư ng ch ng khoán Vi t Nam t năm 2000 - 05/2009 ........................................................................................................ 42 Hình 2.4: S căn h chào bán qua các năm .................................................................. 43 Hình 2.5: Th ng kê FDI năm 2001 - 05/2009............................................................... 44 Hinh 2.6: S căn h ã bán ........................................................................................... 45 Hình 2.7: Giá bán căn h ã/s p giao ........................................................................... 46 Hình 2.8: Giá thuê m t b ng bán l t i m t s thành ph l n t i Châu Á .................... 48 Hình 2.9: T ng s d án FDI u tư vào Vi t Nam trong năm 2007 ........................... 49 Hình 2.10: T ng s d án FDI u tư vào lĩnh v c b t ng s n trong năm 2007 ...... 49 Hình 2.11: V n FDI u tư cho b t ng s n phân b cho t ng ngành ....................... 50 Hình 2.12: Phân b ngu n v n FDI năm 2008 ............................................................. 52 Hình 2.13: T l l m phát Vi t Nam.......................................................................... 59
Hình 2.14: Bi n ng lãi su t c a ngân hàng ............................................................... 60 Hình 3.1: D báo t c tăng dân s và t l ô th hóa............................................... 72 Hình 3.2: S lư ng căn h d ki n s bán ra ................................................................ 73 Hình 3.3: Lư ng khách qu c t n Vi t Nam qua các năm ........................................ 76 Hình 3.4: S lư ng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78 Hình 3.5: T c tăng trư ng huy ng c a toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79 Hình 3.6: T c tăng trư ng cho vay c a toàn h th ng ngân hàng (2000 -2008) ..... 79 Hình 3.7: Tình hình huy ng và cho vay c a toàn h th ng ngân hàng...................... 80
1 L IM U 1. S c n thi t c a tài Tc toàn c u hóa và t do hóa thương m i nhanh chóng trong nh ng năm v a qua t o ra s thay i to l n v môi trư ng kinh t qu c t , n n kinh t các nư c xích l i g n nhau hơn và có nh hư ng qua l i v i nhau. Cu c kh ng ho ng trên th trư ng cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n M ã tác ng tiêu c c n th trư ng tài chính th gi i. Hàng lo t các nh ch tài chính M ã công b nh ng t n th t n ng n mà h ph i gánh ch u xu t phát t h u qu c a cu c kh ng ho ng này gây nên. Hơn th n a, cu c kh ng ho ng này ã lan r ng sang m t s nư c khu v c Châu Âu, Nh t… M t s Ngân hàng l n nh ng qu c gia này cũng lâm vào tình tr ng kh ng ho ng tương t . H u qu không ch ư c nhìn nh n dư i góc kinh doanh c a t ng ngân hàng, t l tăng trư ng và gi i quy t vi c làm c a riêng nư c M mà còn ư c xem xét dư i nh hư ng mang tính toàn c u, n s chu chuy n dòng v n u tư qu c t nói riêng và s tăng trư ng c a n n kinh t th gi i nói chung. Vi t Nam v i tư cách là m t b ph n và ngày càng h i nh p sâu vào n n kinh t th gi i ch c ch n cũng không tránh kh i tình tr ng ó Th trư ng b t ng s n óng m t vai trò r t l n trong quá trình phát tri n c a n n kinh t Vi t Nam, nh t là sau khi gia nh p T Ch c Thương M i Qu c T . Phát tri n hi u qu th trư ng này s góp ph n quan trong trong vi c thúc y s phát tri n c a n n kinh t xã h i, óng góp thi t th c vào quá trình phát tri n ô th và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo nh hư ng xã h i ch nghĩa. phát tri n t t th trư ng bt ng s n, m t yêu c u r t quan tr ng c n ph i áp ng ư c ó là v n, và ph i c n r t nhi u v n. Th trư ng tín d ng b t ng s n là m t th trư ng quan tr ng cung c p ngu n v n cho th trư ng b t ng s n. Tuy nhiên, th trư ng này l i ph thu c nhi u vào ngu n v n t phía ngân hàng, khi Nhà nư c ưu tiên th c thi các bi n pháp ch ng l m phát, trong ó chính sách th t ch t ti n t là m t bi n pháp quan tr ng, rút m t lư ng
2 l n ti n ngoài lưu thông v thì th trư ng b t ng s n b nh hư ng ngay l p t c ang tăng nóng chuy n sang tr ng thái b óng băng. Và cũng không ngo i l , th trư ng tín d ng b t ng s n cũng b tác ng l n, các kênh tín d ng truy n th ng b ngh n m ch. ây là v n th i s nóng b ng và là m t bài toán khó cho th trư ng b t ng s n vì nhu c u v v n thì ngày càng tăng. V y làm th nào khơi thông các ngu n tín d ng ang b t c ngh n, làm th nào th trư ng tín d ng v n là m t kênh cung c p v n t t cho th trư ng b t ng s n? Vì v y vi c nghiên c u tài “Th c tr ng và gi i pháp phát tri n hi u qu th trư ng tín d ng b t ng s n c a Vi t Nam n năm 2015” là m t yêu c u c p thi t góp ph n khơi thông và phát tri n hơn n a th trư ng tín d ng bt ng s n nh m áp ng ư c nhu c u v n c a th trư ng b t ng s n. Và ây cũng là m c tiêu c a tài ra. 2. Ý nghĩa khoa h c th c ti n c a tài Lu n văn ưa ra m t s óng góp chính như sau: - H th ng hóa các lý lu n cơ b n v b t ng s n, th trư ng tín d ng b t ng s n. - i m qua tình hình th trư ng b t ng s n Vi t Nam, nh t là nh ng năm g n ây, ánh giá nhu c u v b t ng s n trong các năm t i. - i m l i tình hình th trư ng tín d ng b t ng s n trong nh ng năm g n ây. ánh giá tình hình cung c p tín d ng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và t n t i c a th trư ng tín d ng b t ng s n. - xu t các gi i pháp và ki n ngh nh m khơi thông và nâng cao hi u qu ho t ng c a th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam. 3. M c tiêu nghiên c u M c tiêu nghiên c u c a tài là phân tích nh n di n các t n t i và các vư ng m c c a th trư ng tín d ng b t ng s n nh m ưa ra các gi i pháp, ki n ngh các bi n pháp kh c ph c các y u i m hi n có và phát tri n hơn n a th trư ng tín d ng
3 bt ng s n trong th i gian lâu dài, góp ph n nâng cao hi u qu ho t n g c a th trư ng tín d ng b t ng s n trong n n kinh t trong th i kỳ h i nh p. 4. i tư ng và ph m vi nghiên c u Các ng thái trên th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. Các y u t d n n s ngh n m ch c a các kênh tín d ng. Th i gian nghiên c u: Phân tích và ánh giá th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam t năm 2000 n tháng 6/2009. 5. Phương pháp nghiên c u Tác gi s d ng phương pháp phân tích, th ng kê mô t óng vai trò ch o trong su t quá trình nghiên c u lu n văn. 6 . K t c u c a lu n v ă n - Ph n m u - Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. - Chương 2: Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n t i Vi t Nam. - Chương 3: Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n nh m á p ng nhu c u v n cho th trư ng b t ng s n n 2015 - K t lu n
4 Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. 1.1 Th trư ng b t ng s n: 1.1.1 Khái ni m b t ng s n và hàng hóa b t ng s n 1.1.1.1 Khái ni m: a. B t ng s n: M i qu c gia t khi ư c thành l p u xác l p ch quy n c a mình trên m t vùng lãnh th nh t nh và không qu c gia nào ư c xâm ph m ch quy n lãnh th c a qu c gia khác. qu n lý và s d ng, hi n nay, h u h t các qu c gia u phân chia tài s n qu c gia thành hai lo i: b t ng s n v à ng s n. Bt ng s n, v cơ b n có th hi u ó là t ai, nh ng tài s n g n li n v i t ai và không di d i ư c. ng s n là nh ng tài s n có th di d i t ch này sang ch khác. Theo quy nh t i i u 181 c a B Lu t Dân S c a nư c C ng hòa xã h i ch nghĩa Vi t Nam năm 2005, b t ng s n là các tài s n không di d i ư c, bao g m: + t ai. + Nhà , công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c các tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng ó; + Các tài s n khác g n li n v i t ai; + Các tài s n khác do pháp lu t quy nh; b. Hàng hóa b t ng s n: M tbt ng s n khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr và giá tr s d ng nh m th a mãn nhu c u nào ó c a con ngư i. Hàng hóa b t ng s n là các b t ng s n ư c em ra mua bán trên th trư ng. 1.1.1.2 c trưng c a hàng hóa b t ng s n: a. Thu c tính b t ng s n:
5 - Tính b t c bi t, dù ư c em chuy n như ng, bán ng: t ai là hàng hóa nhưng ch ư c quy n s d ng và khai thác, không th chuy n b t ng s n ó n nơi h mu n, nơi h s ng. Quy n s d ng t xác nh v trí c a t a i g n li n v i i u ki n sinh thái, kinh t xã h i và tác ng n phương th c s d ng t và giá t. - Tính không ng nh t: giá c c a b t n g s n g n li n v i c imc a m i tài s n. Hai b t ng s n cùng n m trong m t khu v c nhưng giá c a chúng còn ph thu c vào th i i m bán như th nào, ngư i mua có thích hay không, tâm lý c a ngư i mua lúc ó như th nào và c i m c th c a b t ng s n ó n a, i u này ch ng minh cho s không ng nh t iv ib t ng s n và nh t là trong n n kinh t th trư ng hi n nay. Tính không ng nh t c a b t ng s n ngày càng tăng khi nhu c u c a xã h i ngày càng phát tri n vì: + Tính khan hi m: Di n tích t là có h n so v i s gia tăng c a dân s , do v y v lâu dài di n tích t có xu hư ng ngày càng gi m. Di n tích t ai có xu hư ng gi m vì: • Tc tăng dân s nhanh. • Tc phát tri n kinh t th trư ng theo hư ng công nghi p hóa – hi n i hóa làm cho di n tích t nông nghi p b thu h p. • Nhu c u lao ng thành th bao gi cũng cao hơn nông thôn d n n tình tr ng dân s thành ph tăng t bi n, vì v y nhu c u v ch cũng tăng lên. + Tính b n v ng, i s ng kinh t dài: B t ng s n bao g m t ai và các công trình trên t. t ai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là tư li u s n xu t c bi t mà không có tài s n nào có th thay th ư c, tham gia vào quá trình tái s n xu t xã h i, cho nên, dù em cho s d ng m c ích nào i n a thì nó v n mang l i l i ích cho ch s h u. ng th i, th i gian s d ng c a t ai, b t ng s n là vô h n, i u này th hi n i s ng kinh t b n v ng. b. c trưng c a hàng hóa b t n g s n:
6 Hàng hóa b t ng s n là m t hàng hóa c bi t, do ó ngoài nh ng c im chung nó còn có nh ng c i m riêng, ó là: - Kh năng co giãn c a cung b t ng s n kém: Cung b t ng s n là tương i kém àn h i so v i nh ng thay i c a giá c , h n ch nh t nh v cung ng t ai, th hi n trên các khía c nh sau: + T ch c cung toàn b v t ai là c nh hay nói cách khác qu t ai luôn luôn không thay i. + Cung t ai phù h p v i các m c ích riêng bi t là có gi i h n. + H n ch v m t quy ho ch c a Nhà nư c, ây là h n ch n i b t nh t. + Vi c phân b t ai cho nh ng m c ích s d ng c th ph i tuân theo quan h trong t ng th i kỳ nên thông thư ng không th tùy ti n chuy n m c ích s d ng t trái v i quy ho ch. Nh ng thay i v cao , di n tích xây d ng cũng ph i m b o tuân theo quy ho ch và quy nh v xây d ng c a chính quy n a phương. - Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao: do b t ng s n là m t tài s n quan tr ng có giá tr cao nên vi c mua, bán b t ng s n ph i ư c cân nh c th n tr ng d n n th i gian mua, bán giao d ch thư ng dài hơn so v i các tài s n khác, i u này d n n chi phí mua, bán giao d ch cao. M t khác, giao d ch gi a ngư i mua và ngư i bán không tr c ti p, ph i qua môi gi i (có th là cá nhân ho c t ch c) nên y chi phí giao d ch cao lên. Ngoài ra, phát tri n t nư c theo hư ng công nghi p hóa – hi n i hóa, chính sách pháp lu t c a Nhà nư c, nhu c u chuy n i m c ích s d ng áp ng tình hình phát tri n, t t c u làm chi phí mua bán giao d ch b t ng s n tăng. - Bt ng s n có tính thích ng và ch u s nh hư ng l n nhau: B t ng s n là các công trình trong quá trình s d ng có th i u ch nh công năng s d ng mà v n gi ưc c trưng c a công trình và m b o nhu c u c a ngư i tiêu dùng. M t khác, khi u tư xây d ng vào các công trình thi t k h t ng k thu t và h t ng xã h i s
7 làm tăng thêm v p và nâng cao giá tr c a t ai và các công trình xây d ng trong khu vưc ó. - Kh năng chuy n hóa thành ti n m t kém linh h at: b t n g s n là m t hàng hóa c bi t, quan tr ng nên có giá tr cao, l i nhu n mang l i l n nhưng l i liên quan n nhi u th t c, do ó vi c quy t nh mua, bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì v y, kh năng chuy n i thành ti n m t kém linh ho t. - S can thi p và qu n lý ch t ch c a nhà nư c: vì b t ng s n có t m quan tr ng r t l n v i n n kinh t , xã h i và chính tr c a m t qu c gia nên Nhà nư c luôn có nh ng quy nh i u ti t, qu n lý ch t ch i v i vi c s d ng và chuy n d ch bt ng s n, vì v y b t ng s n ch u s can thi p tr c ti p c a Nhà Nư c. 1.1.2 Th trư ng b t ng s n: 1.1.2.1 Khái ni m: Th trư ng b t ng s n là nơi di n ra ho t ng kinh doanh b t ng s n bao g m kinh doanh b t ng s n và kinh doanh d ch v b t ng s n. 1.1.2.2 c i m: - Th trư ng b t ng s n không ph i là th trư ng giao d ch b n thân b t ng s n mà còn là th trư ng giao d ch các quy n và l i ích ch a ng trong b t ng s n. - Th trư ng b t ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c: B t ng s n là hàng hóa c nh, không th di d i v m t a lý, s th a th i nơi này không th bù p s thi u h t nơi khác, i u này làm cho th trư ng b t ng s n mang tính ch t a phương sâu s c. - Th trư ng b t ng s n ch u s chi ph i c a pháp lu t: B t ng s n là tài s n c a qu c gia, là hàng hóa c bi t, các giao d ch v b t ng s n tác ng m n h m n các ho t ng kinh t - xã h i. Do ó các v n v bt ng s n u có s chi ph i và u ch nh ch t ch c a h th ng văn b n quy ph m pháp lu t riêng v b t n g s n. - Th trư ng b t ng s n mang tính ch t c a m t th trư ng không hoàn h o: Th trư ng b t ng s n là m t th trư ng òi h i s can thi p nhi u và tr c ti p c a
8 Nhà Nư c nên m c hoàn h o c a th trư ng b t ng s n th p hơn các th trư ng hàng hóa tiêu dùng, th trư ng tư li u s n xu t và các th trư ng khác. Bên c nh ó, do không tái t o ư c hay tính khan hi m c a t nên th trư ng mang tính c quy n. Các thông tin v quy ho ch, v qu n lý, kinh t xã h i liên quan n t ai chưa ư c ph bi n tri t i u này làm cho th trư ng b t ng s n có c nh tranh nhưng là c nh tranh ng m, c nh tranh không hoàn h o. - Ngu n cung trong th trư ng b t ng s n thay i ch m hơn so v i c u bi n ng b t ng s n: Hàng hóa b t ng s n là m t lo i hàng hóa c bi t không gi ng như nh ng hàng hóa thông thư ng khác, cung b t ng s n không th ph n ng nhanh chóng như vi c tăng cung c a các hàng hóa khác áp ng nhu c u, b i l vi c tăng cung b t ng s n thư ng ph i có th i gian c n thi t tương i dài s n xu t cho th trư ng m t lo i b t ng s n nào ó, như th i gian tìm hi u mua t ai, làm th t c s d ng t, xin c p phép xây d ng, tri n khai u tư xây d ng. - Giao d ch trên th trư ng b t ng s n c n n các lo i tư v n, chuyên gia nh giá chuyên nghi p có trình cao và các t ch c trung gian: B t ng s n là hàng hóa có giá tr l n, giá c c a hàng hóa b t ng s n ch u tác ng c a nhi u y u t , thông tin trên th trư ng b t ng s n khá ph c t p và thư ng không hoàn h o. Vì v y, khi mua bán, giao d ch b t n g s n òi h i p h i c ó y thông tin chính xác, có s tính toán k lư ng, có tư v n c a các chuyên gia môi gi i, nh giá b t ng s n c ó chuyên môn thu c các t ch c môi gi i ho c các t ch c trung gian ho t ng trên th trư ng. - Th trư ng b t ng s n là th trư ng có m i liên h m t thi t v i các th trư ng khác, nh t là th trư ng tài chính ti n t , tín d ng và v i s phát tri n kinh t c a m t qu c gia: H u h t các kho n u tư u i vào hai lu ng là u tư vào các tài s n h o c là u tư trên th trư ng tài chính ti n t . Trong m i th i i m ngư i ta luôn có nhu c u chuy n d ch m t lư ng ti n b c sang tài s n ho c ngư c l i. M t khác, b n thân các giao d ch v b t ng s n thư ng có nhu c u r t l n v v n. i u ó cho th y,
9 th trư ng b t ng s n c a m t qu c gia ch có th phát tri n lành m nh và n nh khi có m t th trư ng v n phát tri n lành m nh và n nh. 1.1.2.3 Các nhân t nh hư ng n th trư ng b t ng s n: Cũng gi ng như các th trư ng khác, th trư ng b t ng s n ch u s tác ng c a các y u t kinh t , chính tr , văn hóa, dân s ...Tuy nhiên, hàng hóa b t n g s n là m t lo i hàng hóa c bi t nên s nh hư ng c a các y u t này n th trư ng b t ng s n có nh ng c i m riêng, c th : - S gia tăng dân s : Tăng dân s làm tăng các nhu c u v các lo i hàng hoá trên th trư ng, áp ng nhu c u các ngành s n xu t ph i m r ng, phát tri n v quy mô t ó làm tăng nhu c u v s d ng t. Tuy nhiên, do di n tích t ai gi i h n và t n t i quá trình d ch chuy n t s n xu t nông nghi p sang s d ng vào các m c ích phi nông nghi p khác nên luôn có nh ng s c ép nhu c u l n, òi h i th trư ng b t ng s n ph i t s p x p l i cho phù h p v i nhu c u c a th trư ng. M t khác, s gia tăng dân s là m t áp l c l n làm tăng nhu c u s d ng nhà , t, ng th i cũng làm tăng các nhu c u v ho t ng xã h i, d ch v , thương m i, nhu c u khám ch a b nh, giáo d c, các ho t ng vui chơi, gi i trí, th d c th thao…, nh ng nhu c u này u là nh ng nhân t làm gia tăng c u v b t ng s n, nh t là các bt ng s n t i các khu v c dân cư, trung tâm thương m i, d ch v . - S phát tri n kinh t : Phát tri n kinh t c a m t nư c t t y u làm gia tăng các nhu c u s d ng t trong các lĩnh v c s n xu t, nh t là lĩnh v c s n xu t phi nông nghi p, v n này òi h i ph i có quá trình chuy n d ch t s d ng trong ho t ng s n xu t nông - lâm nghi p sang s d ng vào m c ích công nghi p - thương m i - d ch v , ng thái này ã làm gia tăng các giao d ch v b t ng s n và t o s phát tri n cho th trư ng b t ng s n. - Y u t pháp lu t và chính sách thu trong lĩnh v c b t n g s n : H th n g pháp lu t c a m t qu c gia là m t y u t có tính ch t quy t nh n s hình thành và phát tri n c a th trư ng b t ng s n thông qua các quy nh v quy n s h u t ai,
10 quy n s d ng t ai, quy n mua, bán, cho thuê, th ch p, chuy n như ng, góp v n kinh doanh... b ng b t ng s n và hư ng d n các h p ng dân s b t ng s n, quy nh v ph m vi áp d ng c a các s c thu trong vi c s d ng và chuy n như ng t ai. - Quy nh và quy ho ch s d ng t c a Chính ph và chính quy n các c p: Nh ng chính sách khuy n khích s n xu t theo vùng, khu v c kinh t s i kèm v i k ho ch quy ho ch phát tri n vùng, các quy ho ch này th c ch t s xác nh và xác nh l i m c ích s d ng t, t ó nh ng khu v c, vùng nào n m trong quy ho ch chuy n m c ích s d ng t t s n xu t nông nghi p sang s n xu t và ho t ng công nghi p ho c n m trong quy ho ch xây d ng khu ô th m i, các khu trung tâm thương m i, d ch v ,…s ng th i làm gia tăng các ơn v s n xu t kinh doanh, gia tăng dân s t ó làm tăng nhu c u v b t ng s n, thúc y tăng các ch ng lo i hàng hóa và giao d ch b t ng s n trên th trư ng và ngư c l i. - Chính sách v tài chính và ti n t c a Nhà nư c: Y u t này nh hư ng r t ln n s phát tri n c a th trư ng b t ng s n. Khi Nhà nư c áp d ng chính sách th t ch t ti n t làm cho th trư ng b t ng s n g n như ch ng l i và óng băng, có nh ng th i i m g n như không có giao d ch mua bán b t ng s n. - T p quán, truy n th ng và th hi u: ây là y u t mang tính nhân văn c a th trư ng b t ng s n. Y u t này nh hư ng tr c ti p n các giao d ch mua bán, thuê mư n, th ch p trên th trư ng b t ng s n. y nhanh hay h n ch các giao d ch trên khía c nh như mb o tin c y gi a các bên mua và bán, cho thuê và i thuê... hay tác ng n vi c s d ng các hình th c thanh toán. M t khác, th hi u và thói quen cũng nh hư ng n th trư ng b t ng s n trên phương di n như thói quen v nhà , t. 1.1.2.4 R i ro thu c th trư ng b t ng s n: Hàng hóa b t ng s n là m t lo i hàng hóa c bi t, có giá tr l n, có tính thanh