Tiểu luận: Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:42

Thêm vào BST

Báo xấu

272
lượt xem 52
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tiểu luận "Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh" có mục tiêu nghiên cứu chung mà cả nhóm hướng đến khi tiến hành nghiên cứu đề tài đó là thông qua quá trình nghiên cứu sẽ hiểu và nắm bắt được những vấn đề cơ bản trong thị trường bất động sản, xác định được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KINH TẾ ĐỀ TÀI Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành ph ố Hồ Chí Minh Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Tiến Khai & Th.S Nguyễn Ngọc Danh Sinh viên thực hiện 1. Nguyễn Thị Hiền 2. Hồ Quang Nhật 3. Vũ Thị Bảo Nhung 4. Nguyễn Lan Quỳnh Tp.Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 09 năm 2012
TÓM TẮT ĐỀ TÀI Đề tài của nhóm là đề cương chi tiết nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.” nhằm phục vụ trực tiếp cho môn phương pháp nghiên cứu kinh tế, và môn dự báo và phân tích dữ liệu sau này. 1. Lý do chọn đề tài Theo bậc thang như cầu của Maslow thì nhu cầu nhà ở chính là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con người, do đó nghiên cứu về vấn đề nhu cầu nhà ở là một nghiên cứu mang tính thực tiễn cao. Hơn nữa mục tiêu mà đ ề tài hướng đến là giải quyết nhu cầu nhà ở cho các cặp vợ chồng t ừ 25-34 tu ổi, có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên tại sao đa số các cặp vợ chồng này lại chưa có nhà để ở? Xuất phát từ mối quan tâm này, nhóm tiến hành nghiên cứu đề tài trên. Đồng thời đề tài này liên quan trực tiếp đối với chuyên ngành của Nhóm, do đó nghiên cứu đề tài sẽ là cơ hội cho từng thành viên trong nhóm bổ sung và phát triển kiến thức chuyên ngành. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu chung mà cả nhóm hướng đến khi tiến hành nghiên cứu đề tài đó là thông qua quá trình nghiên cứu sẽ hiểu và nắm bắt đ ược nh ững vấn đề cơ bản trong thị trường bất động sản, xác định được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của người tiêu dùng. 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu của đề tài là sử dụng phương pháp nghiên c ứu định lượng nhằm xác định mối quan hệ của các biến liên quan tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Nội dung nghiên cứu Đề tài được xây dựng dựa trên ý tưởng tại sao các cặp vợ chồng có thu nhập ổn định, có khả năng chi trả cho một căn hộ trong hiện tại hoặc t ương lai
nhưng chưa có nhà để ở. Kế thừa ý tưởng và mô hình c ủa các nghiên c ứu đi trước, sau đó áp dụng sao cho phù hợp với bài nghiên cứu về nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng có độ tuổi từ 25-34 có thu nhập ổn định tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với đó, nhóm đi sâu nghiên cứu và phát triển thêm một số yếu tố tác động đến nhu cầu tiêu dùng của các đối tượng trên. Nhằm xây dựng một mô hình phù hợp với đề tài của Nhóm. Đề cương nghiên cứu của nhóm đã xác định được rõ các các biến có ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu chi trả cho một căn hộ gia đình. 5. Đóng góp của đề tài Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa thực tế cao. Xác định rõ các hành vi, yếu t ố ảnh hưởng đến nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các cặp vợ chồng trẻ hi ện nay. Nhằm giúp cho các doanh nghiệp hiểu được tâm lý khách hàng, phân khúc đ ược thị trường, tung ra các sản phẩm phù hợp hơn với nhu c ầu thị yếu c ủa đa b ộ phận người tiêu dùng hiện tại. Giúp cho các nhà hoạch định chính sách đ ưa ra những chính sách phù hợp đối với thị trường bất động sản hiện tại. Nhóm hy vọng với nghiên cứu này đề tài sẽ trở thành một tài li ệu tham khảo có ích cho những bài nghiên cứu sau này. 6. Hướng phát triển của đề tài Nhằm phù hợp với mục tiêu của một đề tài nghiên c ứu, bài nghiên c ứu của nhóm đã xây dựng được một mô hình cơ bản phù hợp với đề tài đ ưa ra. Hướng phát triển của đề tài trong tương lai đó là mở rộng ra ngoài khu v ực Thành phố Hồ Chí Minh là các tỉnh thành lân cận khác, nhằm xác định được một mô hình tổng quát về nhu cầu nhà ở trong thị trường Bất động sản ở Vi ệt Nam. Để có thể áp dụng vào thực tiễn trong thời gian sớm nhất.
Yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh 1. Đặt vấn đề 1.1 Tầm quan trọng của vấn đề nghiên cứu Như chúng ta đã biết Bất động sản là nền tảng của nền kinh tế, nó ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động của nền kinh tế. Do đó ổn định và phát triển thị trường bất động sản có vai trò quyết định đối với sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên với sự khủng hoảng chung của nền kinh tế, thị tr ường bất đ ộng sản Việt Nam hiện nay cũng rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Do đó, về phía các doanh nghiệp bất động sản, vấn đề bây giờ không còn là tìm ra và phân khúc nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự mà hơn thế nữa nhóm khách hàng này phải có khả năng chi trả. Và với phân khúc nhóm khách hàng là các cặp vợ chồng t ừ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định, thì đây là một phân khúc thị trường tiềm năng đối với các doanh nghiệp bất động sản, giúp các doanh nghiệp này tìm ra hướng tăng trưởng mới. Từ đó tạo động lực cho các ngành kinh tế liên quan tăng trưởng. 1.2 Chủ đề cụ thể Theo khảo sát của The Economist’s Pocket World in Figures 2010, vào năm 2010 Việt Nam là nước có tỷ lệ kết hôn đứng thứ tư, trong số 10 quốc gia có tỷ lệ người đã kết hôn cao nhất trên thế giới. Mặt khác theo thống kê của cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh vào năm 2008 số người kết hôn trong độ tuổi từ 25-34 là 46.344 người (trong đó số người trong độ tuổi từ 25-29 tuổi là 30.678 người và trong độ tuổi từ 30-34 tuổi là 15.666 người.) Những con số trên cho thấy nếu các cặp vợ chồng này có nhu c ầu v ề nhà ở sau khi kết hôn thì nhu cầu này là rất lớn. Cộng thêm khả năng chi tr ả trong tương lai tương đối tốt, vì những người này có thu nhập t ương đ ối ổn đ ịnh. Tuy nhiên cung về bất động sản cho phân khúc thị trường này ở thành phố ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay rất hạn chế, do đó không đáp ứng được nhu cầu nhà ở
cho nhóm khách hàng tiềm năng này. Trên quan điểm đó nhóm tiến hành nghiên cứu: “Những yếu tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh” 1.3 Đối tượng và khu vực nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nhu cầu nhà ở của các c ặp vợ chồng t ừ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định Khu vực nghiên cứu: Nhóm lựa chọn khu vực nghiên cứu là Thành phố Hồ Chí Minh, là trung tâm kinh tế của cả nước, đồng thời đây là nơi thị tr ường b ất động sản sôi động và nhạy bén nhất cả nước. Hơn nữa, đây là khu v ực sẽ giúp nhóm tiếp cận và thu thập dữ liệu sơ cấp một cách thuận tiện. 1.4 Lợi ích mang lại từ đề tài Đối với doanh nghiệp: Tìm ra và phân khúc được nhóm khách hàng tiềm năng, từ đó doanh nghiệp có thể đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng tiềm năng này. Nhằm tìm ta được hướng tăng trưởng trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay. Đối với người tiêu dùng: Phần nào đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định Đối với toàn xã hội: sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn. 1.5 Cấu trúc của báo cáo 1. Đặt vấn đề 2. Những khái niệm liên quan và tổng quan tài liệu 3. Phương pháp nghiên cứu 4. Kết quả thu được và phân tích kết quả 5. Kết luận và đề xuất giải pháp 6. Tài liệu tham khảo 7. Phụ lục
2. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Hiểu và nắm bắt được những vấn đề c ơ bản c ủa thị trường Bất động sản Mục tiêu cụ thể: • Hiểu được bản chất của quyết định chọn mua một căn hộ của khách hàng: quyết định được đưa ra bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào? • Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định chọn mua của khách hàng, qua đó xác định rõ được yếu tố nào là quan trọng nhất. • Qua kết quả nghiên cứu, rút ra được những đề xuất cho doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiếp tục phát triển đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người tiêu dùng. 3. Câu hỏi nghiên cứu • Vì sao các cặp vợ chồng từ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh hầu hết không có nhà riêng để ở? • Nhu cầu về nhà ở của họ như thế nào? • Cần giải quyết nhu cầu về nhà ở của đối tượng này ra sao? 4. Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết 4.1 Các khái niệm liên quan 4.1.1 Giá sẵn lòng trả Dưới cách nhìn của các nhà phân tích lợi ích chi phí thì giá sẵn lòng tr ả là một khoản tiền mà một người sãn sàng chi trả hoặc nhận để có thể bàng quan giữa tình trạng hiện tại và tình trạng nếu có dự án với khoản ti ền chi tr ả hoặc nhận đó Theo Barry Field & Nancy Olewiler, Kinh tế môi trường (2005) thì giá trị của một món hàng đối với một người nào đó chính là giá họ sẵn sàng tr ả cho món hàng ấy. Giá sẵn lòng trả nói cách khác cũng chính là khả năng chi trả. Với đề tài nghiên cứu này, Nhóm lựa chọn tiếp cận giá sẵn lòng tr ả theo cách thứ hai. Vì nó phản ánh được khả năng chi trả của các cặp vợ chồng từ 25- 34 tuổi có thu nhập ổn định đồng thời có nhu cầu về nhà ở.
4.1.2 Nhu cầu Theo Wiener N. A Machine, John Wiley & Sons thì trong phạm vi nhận thức hiện tại có thể định nghĩa nhu cầu là tính chất của cơ thể sống, biểu hiện trạng thái thiếu hụt của chính cá thể đó và do đó phân biệt nó với môi trường sống. Nhu cầu tối thiểu nhất, hay còn gọi là nhu yếu tuyệt đối, đã được l ập trình qua quá trình rất lâu dài tồn tại, phát triển và tiến hóa 1 Theo tổng hợp từ nguồn wikipedia thì nhu cầu có nhiều định nghĩa như sau: Nhu cầu là một hiện tượng tâm lý của con người; là đòi hỏi, mong muốn, nguyện vọng của con người về vật chất và tinh thần để tồn tại và phát triển. Tùy theo trình độ nhận thức, môi trường sống, những đặc điểm tâm sinh lý, mỗi người có những nhu cầu khác nhau. Nhu cầu là cảm giác thiếu hụt một cái gì đó mà con người cảm nhận được. Nhu cầu là yếu tố thúc đẩy con người hoạt động. Nhu cầu càng cấp bách thì khả năng chi phối con người càng cao. Về mặt quản lý, ki ểm soát đ ược nhu cầu đồng nghĩa với việc có thể kiểm soát được cá nhân (trong trường hợp này, nhận thức có sự chi phối nhất định: nhận thức cao sẽ có khả năng kiềm chế sự thoả mãn nhu cầu). Vậy nhìn chung các định nghĩa đều thống nhất rằng: nhu cầu của con người là một trạng thái cảm giác thiếu hụt một sự thỏa mãn nhu cầu nào đó. Người ta cần thức ăn, quần áo, nơi ở, sự an toàn, của cải, sự quy trọng và một vài thứ khác để tồn tại. Chúng tồn tại như một bộ phận cấu thành c ơ thể con người và thân nhân con người. 4.1.3 Lãi suất John Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu về tiền. Cung tiền được xác định một cách ngoại sinh, cầu tiền phản ánh các nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về tiền.
Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một hiện tượng thực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất – cầu về vốn cho mục đích đầu tư và tiết kiệm. Trong phạm vi của bài nghiên cứu, lãi suất được tiếp cận theo hướng lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định. Lãi suất là giá mà người vay phải trả để có được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có đ ược đ ối với vi ệc trì hoãn chi tiêu. 4.1.4 Tâm lý Tâm lý là những hiện tượng tinh thần nảy sinh do sự tác động c ủa thế gi ới khách quan vào não, được não phản ánh, nó gắn liền, đi ều hành, đi ều chỉnh mọi hành vi hoạt động của con người. Do đó tâm lý được đo lường qua giá sẵn lòng trả của khách hàng. 4.2 Các lý thuyết liên quan 4.2.1 Lý thuyết hành vi người mua Theo Philip Kotler quá trình ra quyết định và quyết định mua hàng chịu ảnh hưởng bởi 4 đặc điểm của người mua: • Văn hóa • Xã hội • Cá tính • Tâm lý Trong đó Nhóm chúng tôi đặc biệt quan tâm tới đặc điểm tâm lý. Vì đây là yếu tố quyết định mua/không mua và thời gian mua sản phẩm. Như chúng ta đã biết nhu cầu luôn luôn tồn tại cùng với con người. Tuy nhiên, hầu hết các nhu cầu từ phía tâm lý thường không đủ mạnh để thúc đẩy con người hành động ngay lập tức, mà một nhu cầu sẽ trở thành hành động khi nó tăng lên đến một mức đủ
mạnh. Mặt khác thì tại những thời điểm khác nhau người ta luôn có những nhu cầu khác nhau cần được thỏa mãn. Việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhóm khách hàng trong độ tuổi t ừ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định là hoàn toàn hợp lý, vì nhóm khách hàng này trong gia đoạn mới kết hôn là rất cao, và đa số các cặp vợ chồng đều có tâm lý thích riêng tư, cộng thêm người Việt Nam lại có quan niệm “an cư lạc nghi ệp”, đ ồng thời v ới độ tuổi và thu nhập ổn định họ hoàn toàn có một nhu cầu đủ mạnh để đi đ ến quyết định mua nhà, tất nhiên quyết định này bởi hỗ trợ bởi khả năng chi trả c ủa họ. Yếu tố tiếp theo mà Nhóm quan tâm đó là đặc đi ểm xã hội mà c ụ thể là yếu tố nhóm tham khảo.Khi quyết định lựa chọn mua một sản phẩm ngoài những đặc điểm xuất từ người mua, thì ngoài ra người ta cũng có thể tham khảo ý ki ến của những nhóm tham khảo khác. Và trong những sản phẩm dịch vụ đắt ti ền vợ chồng bàn bạc để thông qua quyết định chung, cụ thể trong quyết định l ựa chọn mua nhà thì vợ- chồng có vai trò ngang nhau. 4.2.1 Mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm. Nguồn:Marketing căn bản, Philip Kotler, 2007 Đây là mô hình 5 giai đoạn của quá trình mua sắm, và 5 giai đoạn này càng rõ ràng hơn với hàng hóa là nhà ở. Giai đoạn ý thức nhu cầu: Đây là giai đoạn đâu tiên trong quá trình mua sắm của người mua. Vì muốn mua một sản phẩm đầu tiên người mua phải xác định được mình cần và mong muốn điều gì từ sản phẩm. Giai đoạn tiếp theo là tìm kiếm thông tin: người tiêu dùng bắt đầu tìm kiếm thông tin về những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình. Các nhóm nguồn thông tin được chia thành 4 nhóm như sau: • Nguồn thông tin cá nhân: Gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen. • Nguồn thông tin thương mại: Quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì, triển lãm.
• Nguồn thông tin công cộng: các phương tiện thông tin đại chúng, các tổ chức nghiên cứu người tiêu dùng. • Nguồn thông tin thực nghiệm: sờ mó, nghiên cứu và sử dụng sản phẩm. Giai đoạn đánh giá các phương án: dựa trên những thông tin thu thập được người tiêu dùng sẽ cố gắng thỏa mãn cao nhất nhu cầu của mình với giới hạn về ngân sách, và tất nhiên những đánh giá này sẽ khác nhau t ương đ ối, với những nhóm người khác nhau. Quyết định mua hàng: Với những đánh giá ở trên người tiêu dùng sẽ đưa ra cho mình được quyết định lựa chọn sản phẩm có tính logic. Tuy nhiên quy ết định mua hàng còn phụ thuộc vào 2 yếu tố rủi ro khác: • Thái độ của những người khác (yếu tố tham khảo): Ví dụ gia đình anh A thích một ngôi nhà ở nội thành, nhưng bố mẹ anh ta (ở ngoại thành) l ại muốn sống gần con cháu. Và cuối cùng anh A quyết định mua một căn nhà ngoại thành. • Yếu tố bất ngờ: người tiêu dùng mua hàng dựa trên cơ sở những yếu tố trước đó như thu nhập dự kiến của gia đình, chi phí sử dụng dịch vụ tiện ích đi kèm, giá và lợi ích dự kiến của sản phẩm… Giả sử anh B đang dự định mua một ngôi nhà với số tiền 1 tỷ, nhưng anh ta bỗng nhiên nhận được số ti ền th ừa k ế 5 tỷ, và anh ta quyết định sẽ mua một ngôi nhà khác. Hành vi hậu mãi: Sau khi mua sản phẩm/dịch vụ, người tiêu dùng sẽ cảm thấy hài lòng hoặc không hài lòng ở một mức độ nhất định nào đó. Và kèm theo hai thái độ này sẽ là những hành động trái ngược nhau. Cụ thể, một sản phẩm và những dịch vụ đi kèm làm hài lòng khách hàng sẽ giúp khách giới thiệu sản phẩm của công ty ra bên ngoài, hoặc ngược lại là không giới thiệu hoặc thậm trí còn nói không tốt về sản phẩm/dịch vụ của công ty tới những người tiêu dùng khác. Do đó nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng cũng là một trong những b ược r ất quan trọng để giúp công ty phát triển. 4.3 Các mô hình tham khảo
4.3.1 Các yếu tố quyết định đến giá nhà ở Trung và Đông Âu Được nghiên cứu bởi Balázs Égert &Dubravko Mihaljek năm 2007. Bài nghiên cứu đưa các các câu hỏi để đi nghiên cứu những yếu tố quyết định đ ến giá nhà ở khu vực Trung và Đông Âu ví dụ như :các yếu t ố thu nhập bình quân đầu người, lãi suất thực, tăng trưởng tín dụng, yếu tố nhân khẩu học và các chỉ số phát triển thể chế của thị trường nhà ở và thị trường tài chính nhà ở là các yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà tại Trung và Đông Âu.Bài nghiên c ứu này cũng chỉ rõ các nhân tố ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà ở khu vực Trung và Đông Âu. Nghiên cứu đã đưa ra các kết luận về các y ếu t ố ảnh h ưởng đ ến giá nhà, so sách các yếu tổ ảnh hưởng trong 2 khu vực CEE cà OECD như sau: • GDP có tác động mạnh mẽ tới sự thay đổi của giá nhà. Có tác động thuận với giá nhà trên cả hai khu vực • Lãi suất thực có ý nghĩa thống kê trong nghiên cứu. Trường hợp hạ lãi suất làm tăng giá nhà thật sự. Nói cách khác, sự sụt giảm lãi suất th ực làm tăng giá nhà ở các nước Trung và Đông Âu đến 2,5 lần so với các nước OECD. • Tín dụng có một mối quan hệ mạnh mẽ, tích cực đến giá nhà giống như yếu tố nhân khẩu học • Đối với yếu tố về thị trường tài chính thì giá nhà ở các nước OECD có tỷ lệ nghịch với thị trường cổ phiếu, cho thấy sự phổ biến của ảnh hưởng thay thế. Tuy nhiên trong CEE giá cổ phiếu lại có tác động tích cực đến giá nhà, tức là khi giá cổ phiếu tăng thì giá nhà ở khu vực CEE cũng tăng theo.L ương có tác động tỷ lệ thuật đến với giá nhà trong khu vực CEE Phương pháp nghiên cứu của Balázs Égert &Dubravko Mihaljek sử dụng đó là: sử dụng phương pháp phân tích hồi quy OLS ( phương pháp bình phương nhỏ nhất ). Mô hình nghiên cứu: PH = f( Y r WE D e X C (PL W M)) Trong đó:  PH :
giá nhà  Y : thu nhập của hộ gia đình  r :lãi suất thực cho vay nhà ở  WE : khả năng tài chính  D: nhân khẩu học và yếu tố thị trường lao động  e: tỷ lệ hồi vốn mong muốn trong nhà đất  X : nhu cầu khác  C : chi phí xây dựng  PL : giá đất  W : tiền công của công nhân xây dựng  M : chi phí nguyên vậy liệu Nhận xét Bài viết nghiên cứu đến các yếu tố quyết định đến giá nhà trên thị trường CEE và các nước OECD. Bài viết đã phân tích được các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá nhà giữa các nhóm nến kinh tế chuyển đổi và các nước trong khu vực OECD. Đặc biệt đó là các mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và giá nhà, lãi suất thực và giá nhà, tín dụng và giá nhà. Bài vi ết n ếu r ất rõ các mối quan hệ đó. Các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá nhà ở khu vực CEE và các nước OECD. Tuy nhiên bài nghiên cứu vẫn thiếu những dữ liệu tin cậy về giá nhà ở các nước trong khu vực OECD, tác giả đi nghiên cứu không ở trong cùng một vị trí để đánh giá, so sánh giá nhà của 2 khu vực này. 4.3.2 Lãi suất thấp và bong bong Bất động sản Được nghiên cứu bởi Kenneth N. Kuttner năm 2012. Bài nghiên cứu đ ưa ra 2 mặt đối lập trong quá trình nghiên cứu. Ảnh hưởng của lãi suất lên giá nhà ở là khá nhỏ. Sự thay đổi trong lãi suất quá nhỏ để giải thích sự bùng nổ to lớn c ủa thập kỷ trước bất động sản ở Mỹ và các nơi khác. Nhưng một khi đã có một mối quan hệ tương quan giữa lãi suất và giá nhà được tồn tại, thì chỉ cần lãi suất thay đổi một ít cũng có thể gây ra bong bóng Bất động sản. Mặc dù vi ệc bùng n ổ giá
nhà ở thập kỷ trước có tỷ lệ tương ứng với sự sụt giảm lãi suất,tuy nhiên không có bằng chứng cho thấy điều này xảy ra có hệ thống. Điều khó hi ểu là lý do t ại sao giá nhà ít nhạy cảm với lãi suất hơn so với lý thuyết. Vẫn còn thiếu là một l ời giải thích lý do tại sao lãi suất thấp đôi khi có vẻ có liên quan với bong bóng, và đôi khi không. Trong một môi trường giá nhà tăng nhanh, giảm tỷ lệ lãi suất có thể có một tác động lớn hơn khi giá cả ổn định. Lãi suất thấp có thể là nguyên nhân gây nên tình trạng bong bóng Bất động sản. Các bằng chứng trong bài nghiên cứu này cho thấy rằng các đi ều kiện tín dụng, theo nghĩa mở rộng có thể đóng một ảnh hưởng lớn hơn trong bùng nổ giá nhà so với lãi suất thấp cho mỗi giây Trong hệ thống tài chính ngân hàng trung tâm, ví dụ như tại thị trường mới nổi và các nền kinh t ế chuyển đ ổi, điều kiện tín dụng lỏng lẻo đã được liên kết với sự gia tăng nhanh chóng của các chỉ số định lượng tiền tệ, chẳng hạn như cơ sở tiền tệ. Điều này cho thấy rằng nó sẽ là một sai lầm để tập trung nói lãi suất là nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản. Mô hình nghiên cứu: Yi = β0 + β1ri L+ β2ri S+ β3 %ΔMBi+ β4Di eu+ β5Di em+ui Trong đó Y: sự tăng lên của giá bất động sản và tín dụng nhà ở. RS : lãi suất thực trung bình trong ngắn hạn RL : lãi suất thực trung bình trong dài hạn. %ΔMBi : phần trăm thay đổi tiền thực hàng năm. 4.3.3 Nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn Được nghiên cứu bởi John M. Quigley năm 1967. Theo kết quả nghiên cứu thực nghiệm của John M. Quigley trong vòng 7 năm1960-1967 trên 3.000 hộ gia đình cho thuê nhà ở tại khu vực Pittsburgh. John M. Quigley cho rằng các hộ gia
đình sẽ lựa chọn nhà ở với giới hạn ngân sách cho trước, do đó giá cả là một trong những yếu tố quyết định tới việc lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng. Mặt khác ông cũng chỉ ra rằng các hộ gia đình có những nơi làm vi ệc khác nhau và hàng tháng họ phải chịu một chi phí nhất định cho việc di chuyển từ nhà tới nơi làm việc và ngược lại. Nên vị trí của ngôi nhà cũng quyết định mức sẵn lòng tr ả của người tiêu dùng đối với ngôi nhà này. Hay nói cách khác giá của một căn nhà thì lại chịu ảnh hưởng bởi vị trí của nó. Nghiên cứu của John M. Quigley kết hợp với những phân tích như: • Phân tích Logic có điều kiện. • Phân tích số liệu thống kê so sánh. • Phân tích lý thuyết nhu cầu về nhà ở. • Phân tích lý thuyết vị trí dân cư. • Phân tích thực nghiệm. Mô hình Pijy= min[Pijym]= min[Rim + Tjmy] Trong đó Rim: giá hợp đồng (tiền thuê hàng tháng) nhà ở loại i tại khu vực nhà ở m Tjmy: chi phí (hàng tháng) của các chuyến đi làm gi ữa nơi làm vi ệc j và khu vực nhà ở m, với mức thu nhập y Pijym: là tổng chi phí (hàng tháng) của nhà ở loại i, chi phí đi làm hàng tháng của các chuyến đi làm j, khu vực nhà ở m và mức thu nhập y Pijy: là giá có hiệu lực tối thiểu (hàng tháng) nhà tiêu thụ loại i cho công nhân có mức thu nhập y và chi phí đi lại y Cùng với kích thước và cách chọn mẫu phù hợp, kết cấu mô hình chặt chẽ đã đưa ra được những nhận định tương đối phù hợp so với gi ả thi ết ban đ ầu mà Ông đưa ra, đồng thời cho thấy được xu hướng lựa chọn nhà ở của người tiêu dùng trong ngắn hạn. Bên cạnh đó trong nghiên cứu của mình John M. Quigley giả định rằng hàng tháng người tiêu dùng có thể tính toán chi phí cho việc đi từ nhà tới chỗ làm
và ngượi lại, đồng thời bỏ qua các chuyến công tác đột xuất, vì các chuyến công tác đột xuất thường ít và được công ty chi trả chi phí đó. Và người tiêu dùng s ẽ dựa trên những phân tích, so sánh của mình đối với tổng chi phí (bao gồm giá nhà ở và chi phí đi làm hàng tháng) để đưa ra sự lựa chọn nhà ở phù hợp. Nhưng đối với một hộ gia đình, các hoạt động của họ không chỉ là đi làm mà còn có những hoạt động như vui chơi, giải trí khác nữa. Và chi phí cho các chuy ến đi đó không được tính vào. 4.3.4 Thực trạng và dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở Được nghiên cứu bởi Stephen K. Mayo năm 1980. Theory and Estimation in the Economics of Housing Demand. Jornal of Urban Economics 10, 95-116 (1981). Đề tài “ Thực trạng và dự báo kinh tế đến nhu cầu nhà ở” được tác gi ả Stephen K. Mayo hoàn thành nghiên cứu vào năm 1980 và đã đ ược đăng trên Jornal of Urban Economics 10 từ trang thứ 95 đến trang thứ 116 năm 1981. Trọng tâm chính của bài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. Tác giả Stephen K. Mayo sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh và vi mô. Từ đó ông đưa ra kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở gồm các yếu tố sau: độ co giãn thu nhập, độ co giãn về giá, biến nhân khẩu học và yếu t ố thi trường. Nhận xét Bài nghiên cứu đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà rất chặt chẽ, rõ ràng và đầy đủ. Bằng cách phân tích tổng hợp, so sánh và vi mô các kết quả nghiên cứu gần đó, tác giả đã chọn ra kết quả khá thích hợp với bài nghiên cứu cho từng yếu tố điều tra. Tuy nhiên, do các kết quả nghiên cứu được đưa ra bằng phương pháp phân tích, so sánh và đánh giá kết quả nghiên cứu của các nhà nghiên c ứu g ần đó nên kết quả nghiên cứu chỉ có độ phù hợp tương đối. Phương trình tuyến tính về nhu cầu nhà ở
lnH = a + blny + clnPH Trong đó H: nhu cầu nhà ở. y: thu nhập. PH: giá tương đối của nhà ở. a, b, c là các tham số
Tên tác Đề tài Câu hỏi nghiên Dữ liệu Phương Kết quả giả.Năm cứu pháp nghiên cứu xuất nghiên cứu bản Balázs Determin  Các yếu PH = f( Y r Phương Các biến giả Égert ants of tố ảnh hưởng WE D e X C pháp phân thiết đều có &Dubra House đến giá nhà (PL W M)) tích hồi ảnh hưởng vko Prices đất ở khu vực quy OLS tới giá nhà Mihaljek in Central CEE? đất ở khu (2007) and  Các nhân vực CEE Eastern tố ảnh hưởng Europe như thế nào trên cả hai thị trường CEE và OECD?
Kenneth Low  Tại sao Yi = β0 + β1ri L+ Sử dụng N. Interest lãi suất lại β2ri S + β3 phương Kuttner Rates ảnh hưởng %ΔMBi+ β4Di pháp phân (2012) and đến giá nhà? eu + β5Di em+ui tích hồi Housing  Các bằng quy OLS Bubbles: chứng về Still No phản ứng Smoking của lãi suất Gun lên giá nhà?  Có phải lãi suất là nguyên nhân chính ảnh hưởng tới tình trạng bong bóng bất động sản? John M. Housing  Vị trí có Pijy=  Phâ + Vị trí có Quigley, Demand ảnh hưởng min[Pijym]= n tích ảnh hưởng (1976) in the tới sự lựa min[Rim + Tjmy] Logic có chặt chẽ tới Short run: chọn nhà ở Ý nghĩa điều kiện giá nhà ở và An của các hộ tên gọi các  Số việc lựa Analysis gia đình biến được giả liệu chọn nhà ở of không? thích chi tiết ở thống kê của các hộ Polytomo  Giá có trên. so sánh gia đình us ảnh hưởng  Lý + Giá nhà ở Choice tới sự lựa thuyết có vai trò chọn nhà ở nhu cầu quyết định của các hộ về nhà ở trong việc gia đình  Lý lựa chọn không? thuyết vị nhà ở của trí dân các hộ gia cư đình  Thực nghiệm.
Stephen Thực Độ co giãn Phương  Sử Bằng cách K. Mayo trạng và thu nhập cố trình tuyến dụng dữ thu thập, so (1980) dự báo định hay thu tính về nhu liệu phân sánh và kinh tế nhập hiện tại có cầu nhà ở: tích phân tích đến nhu liên quan gì đến tổng các nghiên cầu nhà nhu cầu nhà ở? lnH = a hợp, so cứu gần đó ở Độ co giãn + blny + clnPH sánh và đưa ra kết của giá có ảnh vi mô quả phù hợp hưởng gì? về đô co Các yếu tố giãn thu phù hợp cho nhập ước phương trình tính cho nhu cầu nhà ở người thuê là gì? nhà từ 0,25 Biến nhân đến 0,7 với khẩu học có tác hầu hết động gi? trong phạm  Yếu tố vi 0,3 đến năng động 0,5 và của của thị chủ sở hữu trường ảnh từ 0,36 đến hưởng như 0,87 hầu hết thế nào đến trong nhu cầu nhà khoảng 0,5 ở? đến 0,7. Đưa ra kết quả thích hợp trong thực tế của Stone-Geavy về độ co giãn của nhu cầu nhà ở của người thuê nhà là -0,58 và của chủ sở hữu là -0,59. 4.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất
Như chúng ta đã biết, có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng tới nhu c ầu nhà ở của khách hàng, do đó nghiên cứu của nhóm cũng chỉ nghiên cứu một số yếu t ố chính và mức độ ảnh hưởng của nó tới nhu cầu này. Nhóm khách hàng mà đề tài hướng đến có hai đặc điểm cơ bản sau. Thứ nhất những người này đã có gia đình và trong độ tuổi từ 25-34 tuổi có nhu cầu mua nhà ở cao. Thứ hai họ có đ ủ khả năng chi trả cho ngôi nhà của mình trong hiện tại hoặc tương lai. Với hai đặc điểm trên và kế thừa thành tựu nghiên cứu có trước đó nhóm nhận định “nh ững nhân tố ảnh hưởng tới nhu cầu nhà ở của các cặp vợ chồng t ừ 25-34 tuổi có thu nhập ổn định tại Thành phố Hồ Chí Minh” như sau 4.4.1 Thu nhập (I) Trong bài nghiên cứu của Stephen K. Mayo ông đã chỉ ra rằng thu nhập có ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà ở. Đồng nghĩa với khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở của những người may cũng tăng. Vì thu nhập mang tính chất quyết định đến mức sẵn lòng trả của các cặp vợ chồng trẻ và ứng với m ức thu nh ập cao hay thấp thì nhu cầu nhà ở cũng khác nhau về các tiêu chí như: chất l ượng ngôi nhà, các tiện ích đi kèm, vị trí Trong bài nghiên cứu của Stephen K. Mayo ông đã chỉ ra rằng thu nhập có ảnh hưởng thuận đến nhu cầu nhà ở. Đồng nghĩa với khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở của những người may cũng tăng. Vì thu nhập mang tính chất quyết định đến mức sẵn lòng trả của các cặp vợ chồng trẻ và ứng với m ức thu nh ập cao hay thấp thì nhu cầu nhà ở cũng khác nhau về các tiêu chí như: chất l ượng ngôi nhà, các tiện ích đi kèm, vị trí, … Hơn bỏ qua những yếu t ố bất ngờ, thì các cặp vợ chồng này sẽ phải tự chi trả cho căn nhà của mình. Khi nó yếu t ố thu nhập lại càng có một vai trò quan trọng trong việc quyết định mua nhà c ủa các cặp vợ chồng này. 4.4.2 Giá (P) và vị trí ngôi nhà (p) Theo nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng tới cầu nhà ở trong ngắn hạn, John M. Quigley. Như đã đề cập ở trên ông cho rằng mọi lựa chọn của con người đều giới hạn bởi ngân sách, và khi bị giới hạn bởi ngân sách thì yếu tố đầu tiên