Tiểu luận: Phân tích ngành

Chia sẻ: Dfvcx Dfvcx | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:33

Thêm vào BST

Báo xấu

317
lượt xem 50
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài Phân tích ngành nêu phân tích chứng khoán là nhu cầu cần thiết trong đầu tư chứng khoán. Nhà đầu tư tiến hành phân tích chứng khoán để đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý. Quy trình phân tích chứng khoán thường được bắt đầu từ việc phân tích nền kinh tế vĩ mô và các ngành kinh tế khác nhau trước khi tiến hành phân tích các cổ phiếu riêng lẻ.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Phân tích ngành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TR ƯỜNG ĐẠ I HỌC KIN H TẾ THÀN H PHỐ HỒ CHÍ MINH VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠ I HỌC Tiể u luận Phân tích tài chính: PHÂN TÍCH NGÀNH GVHD : PGS.TS. LÊ THỊ LA NH SVTH: Nhóm 7 Lớp : TCDN Ngày 2 – K21 TPHC M, 05/201
M ỤC LỤC LỜ I MỞ Đ ẦU ............................................................................................................ tr.1 I. QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH ................................................................ tr.2 1.1 Phân loại ngành ..................................................................................................... tr.2 1.1.1 Phân loại theo chu kỳ s ống ............................................................................... tr.2 1.1.2 Phân loại theo chu kỳ kinh tế ........................................................................... tr.3 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả năng sinh lợi của ngành ........ tr.6 1.2.1 Công nghệ ........................................................................................................... tr.6 1.2.2 Môi trường chính trị và luật lệ ......................................................................... tr.6 1.2.3 Xã hội .................................................................................................................. tr.6 1.2.4 Nhâu khẩu học ................................................................................................... tr.7 1.2.5 Ảnh hưởng của nước ngoài .............................................................................. tr.7 1.3 Phân tích cung cầu của ngành ............................................................................ tr.8 1.31. Phân tích cung .................................................................................................... tr.8 1.3.2 Phân tích cầu ...................................................................................................... tr.9 1.4 Phân tích khả năng sinh lợi ................................................................................ tr.10 1.4.1 Các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của ngành .................................................. tr.10 1.4.2 Phân tích cạnh tranh ..........................................................................................t r.12 II. PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................... tr.14 2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản ............................... tr.14 2.2 Đặc điể m ngành bất động sản ............................................................................. tr.16 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến ngành bất động s ản ............................................. tr.18 2.3.1 Sự phát triển kinh tế .......................................................................................... tr.18 2.3.2 Dân số ................................................................................................................. tr.18 2.3.3 Dòng vốn FDI .................................................................................................... tr.19 2.3.4 Pháp luật ............................................................................................................. tr.20 2.3.5 Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Chính phủ ................................... tr.21 2.4 Tình hình thị trường bất động sản năm 2012 ................................................... tr.21 2.5 Dự báo thị trường bất động sản năm 2013 ....................................................... tr.29 K ẾT LUẬN ................................................................................................................. tr.30 TÀI LI ỆU TH AM KHẢO ....................................................................................... tr.31
LỜ I MỞ Đ ẦU Phân tích chứng khoán là nhu cầu cần thiết trong đầu tư chứng khoán. Nhà đầu tư tiến hành phân tích chứng khoán để đưa ra các quyết định đầu tư hợp lý. Quy trình phân tích chứng khoán thường được bắt đầu từ việc phân tích nền kinh tế vĩ mô và các ngành kinh tế khác nhau trước khi tiến hành phân tích các cổ phiếu riêng lẻ. Như vây phân tích ngành là một bước không thể thiếu trong đầu tư chứng khoán. Phân tích ngành giúp nhà đầu tư đánh giá sự phát triển trong tương lai để tính khả năng sinh lợi b ình quân trong ngành. Ngoài ra, phân tích ngành còn giúp nhà đầu tư thấy rõ những lợi ích hoặc rủi ro có thể gặp phải khi qu yết định đầu tư vào chứng khoán của một doanh nghiệp hoạt động trong một ngành kinh doanh cụ thể.
I. QUY TRÌNH PHÂN TÍCH NGÀNH 1.1 Phân loại ngành 1.1.1 Phân loại theo chu kỳ sống Một vòng đời của ngành điển hình có thể được mô tả qua bốn giai đo ạn: giai đo ạn khởi sự với đặc điểm là tăng trưởng cực kỳ nhanh chóng; giai đoạn củng cố với đặc điểm là tăng trưởng kém nhanh chóng hơn nhưng vẫn còn nhanh hơn nền kinh tế chung; giai đoạn chín muồi với đặc điểm là tăng trưởng không nhanh hơn nền kinh tế chung; và giai đoạn giảm sút tương đối, trong đó tăng trưởng của ngành kém nhanh hơn phần còn lại của n ền kinh tế, hay thực sự giảm sút. Vòng đời của ngành được minh họa bằng hình sau:  Giai đoạn khởi sự Đặc điểm của các giai đo ạn đầu của n gành thường là một công nghệ mới hay s ản phẩm mới. Trong giai đoạn này , thật khó mà dự đoán công ty nào sẽ nổi lên như những đơn vị đầu ngành. Một số công ty có thể thành công mãnh liệt, nhưng cũng có những công ty khác thất bại ê chề. Do đó, có rủi ro đáng kể trong việc chọn một công ty cụ thể trong ngành. Ví dụ, trong ngành điện thoại thông minh, vẫn đang diễn ra cuộc chiến giữa các công nghệ cạnh tranh nhau như điện thoại G1 của Google và iPhone của Apple, và người ta vẫn khó mà dự đoán công ty nào hay công PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 2
nghệ nào cuối cùng sẽ chi phối thị trường. Tuy nhiên, ở cấp độ ngành, doanh số và thu nhập sẽ tăng trưởng với tốc độ cực kỳ nhanh chóng vì s ản phẩm mớ i chưa bão hòa trên thị trường.  Giai đoạn củng cố Sau khi một sản phẩm đã được thiết lập, các đơn vị dẫn đầu ngành bắt đầu nổi lên. Những công ty sống sót từ giai đoạn khởi sự s ẽ ổn định hơn, và thị phần dễ dàng dự đoán hơn. Do đó, kết quả của các công ty tồn tại sẽ theo sát hơn với kết quả của toàn ngành nói chung. Ngành vẫn tăng trưởng nhanh hơn phần còn lại của nền kinh tế khi sản phẩm thâm nhập thương trường và trở nên được sử dụng phổ biến hơn.  Giai đoạn chín muồi Ở giai đoạn này, sản phẩm đã đạt đến tiềm năng sử dụng của người tiêu dùng. Sự tăng trưởng tiếp theo chỉ theo sát s ự tăng trưởng của nền kinh tế chung. Sản phẩm đã trở nên chuẩn hóa hơn nhiều, và các nhà sản xuất buộc phải cạnh tranh với mức độ nhiều hơn trên cơ s ở giá cả. Điều này dẫn đến biên lợi nhuận thu hẹp hơn và gây s ức ép hơn nữa lên lợi nhuận.  Giai đoạn suy giảm tương đối Trong giai đoạn này, ngành có thể tăng trưởng chậm hơn tỷ lệ tăng trưởng của nền kinh tế chung, hay thậm chí còn giảm sút. Điều này có thể là do sự lỗi thời của sản phẩm, cạnh tranh từ các sản phẩm mới, hay cạnh tranh từ các nhà cung ứng mới có chi phí thấp. Bằng việc so s ánh tỷ lệ tăng trưởng doanh thu và thu nhập của một ngành với tỷ lệ tăng trưởng tương ứng của nền kinh tế giúp nhận ra được giai đoạn nào ngành đang trải qua. Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đều đi tìm những ngành đang ở giai đoạn tăng trưởng cực kỳ nhanh chóng, và hy vọng tránh được những ngành đang trong giai đoạn chỉ tăng trưởng ngang bằng nền kinh tế hoặc thậm chí còn giảm sút. 1.1.2 Phân loại theo chu kỳ kinh tế Nền kinh tế trải qua những thời kỳ mở rộng và thu hẹp lặp đi lặp lại, cho dù chiều dài và độ sâu của các chu kỳ này có thể không đều. Diễn tiến lặp đi lặp lại của suy thoái và phục hồi được gọi là các chu kỳ kinh tế. Các điểm chuyển đổi giữa các chu kỳ được gọi là các đỉnh và đáy. Đỉnh là điểm chuyển đổi từ sự kết thúc thời kỳ mở PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 3
rộng sang s ự bắt đầu thời kỳ thu hẹp. Đáy xuất hiện ở đáy của thời kỳ suy thoái khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi. Chu kỳ kinh tế được minh họa như hình sau: Một khi nhà phân tích đã dự báo trạng thái của nền kinh tế vĩ mô, điều cần thiết là phải xác định ý nghĩa của dự báo đó đối với các ngành cụ thể. Khi nền kinh tế đi qua các giai đoạn khác nhau trong chu kỳ kinh tế, lợi nhuận tương đối của các nhóm ngành khác nhau dự kiến cũng thay đổi. Tuy nhiên, không phải mọi ngành đều nhạy cảm như nhau trước chu kỳ kinh tế.  Những ngành theo chu kỳ Đây là những ngành có độ nhạy với trạng thái của n ền kinh tế cao hơn bình quân thường được dự kiến có xu hướng đạt được kết quả hoạt động tốt hơn những ngành khác ở đáy, ngay trước khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi từ một đợt suy tho ái. Những ngành theo chu kỳ là những ngành sản xuất hàng hóa lâu bền, như ô tô và máy giặt. Vì việc mua sắm những hàng hóa này có thể được trì hoãn trong thời kỳ suy thoái, nên doanh số bán hàng đặc biệt nhạy cảm trước tình hình kinh tế vĩ mô. Những ngành theo chu kỳ khác bao gồm những nhà sản xuất hàng hóa đầu tư, nghĩa là những hàng hóa được sử dụng bởi các doanh nghiệp khác để sản xuất sản phẩm của họ. Khi cầu sa sút, ít có công ty nào mở rộng sản xuất và mua sắm hàng hóa đầu tư. Do đó, ngành sản xuất hàng hóa đầu tư gánh chịu thiệt hại trong thời kỳ suy thoái nhưng làm ăn khấm khá kh i kinh tế mở rộng. PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 4
 Những ngành phòng thủ Trái với những công ty theo chu kỳ, những ngành phòng thủ là những ngành ít nhạy cảm trước chu kỳ kinh tế. Đó là những ngành s ản xuất những hàng hóa mà doanh số và lợi nhuận ít nhạy cảm nhất với trạng thái của nền kinh tế. Các ngành phòng thủ bao gồm các nhà sản xuất và chế biến lương th ực thực phẩm, các hãng dược, và các công ty tiện ích công cộng. Những ngành này sẽ hoạt động tốt hơn so với những ngành khác khi nền kinh tế bước vào suy thoái. Ở đỉnh, khi nền kinh tế bước vào thời kỳ suy thoái hay thu hẹp hoạt động, ta s ẽ dự kiến những ngành phòng thủ, vốn đỡ nhạy cảm hơn với tình hình kinh tế, ví dụ như dược phẩm, lương thực thực phẩm và các nhu yếu phẩm khác, sẽ có kết quả hoạt động tốt nhất. Giữa thời kỳ thu hẹp hoạt động, các công ty tài chính sẽ bị tổn thương bởi khối lượng cho vay thu hẹp và tỷ lệ vỡ nợ cao. Tuy nhiên, đến cuối thời kỳ suy thoái, việc thu hẹp hoạt động này dẫn đến lạm phát và lãi suất thấp hơn, thuận lợi cho các công ty tài chính. Ở đáy của thời kỳ suy thoái, nền kinh tế sẵn sàng cho sự phục hồi và mở rộng tiếp theo sau. Vì thế, các công ty có thể chi tiêu để mua sắm thiết bị mới nhằm đáp ứng s ự gia tăng cầu dự đoán. Sau đó sẽ là thời kỳ tốt đẹp để đầu tư vào các ngành hàng hóa đầu tư như thiết bị, giao thông vận tải, và xây dựng. Cuối cùng, trong thời kỳ mở rộng, nền kinh tế tăng trưởng nhanh chóng. Các ngành theo chu kỳ như hàng tiêu dùng lâu bền và xa xỉ phẩm sẽ có lợi nhuận nhiều nhất trong giai đoạn này của chu kỳ. Các ngân hàng cũng có thể làm ăn khấm khá trong thời kỳ mở rộng, vì khối lượng cho vay s ẽ cao và sự nguy cơ rủi ro vỡ nợ thấp khi nền kinh tế đang tăng trưởng nhanh chóng. Một cách suy nghĩ của nhiều nhà phân tích về mối qu an hệ giữa phân tích ngành và chu kỳ kinh tế là khái niệm xoay vòng theo ngành. Ý tưởng ở đây là thay đổi danh mục thiên về những ngành hay nhóm ngành dự kiến có kết quả tốt hơn dựa vào đánh giá trạng thái của chu kỳ kinh tế. Như vậy, các n hà đầu tư sẽ chọn những ngành theo chu kỳ khi họ tương đối lạc quan về nền kinh tế và họ sẽ chọn những công ty phòng thủ khi họ tương đối bi quan hơn. Tuy nhiên, chúng ta thường không nhận thấy rõ ràng khi nào thì một đợt PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 5
suy thoái hay mở rộng bắt đầu hay kết thúc mãi ch o tới vài thán g sau khi sự kiện đã xảy ra. Với những hiểu biết sau khi sự việc đ ã xảy ra, s ự chuyển đổi từ trạng thái mở rộng sang suy thoái và ngược lại có vẻ hiển nhiên, nhưng ngay vào thời điểm đó, thường khó mà xác định liệu nền kinh tế đang phát triển quá nóng hay đang chậm dần. 1.2 Các nh ân tố ảnh hưởng đến doanh thu và khả năng sinh lợi của ngành 1.2.1 Công nghệ Xu hướng của khoa học kỹ thuật có thể ảnh hường đến các nhân tố ngành bao gồm s ản phẩm, dịch vụ và cách thức sản xuất và phân phối chúng. Sự phát triển của công nghệ, khoa học kỹ thuật vừa tạo ra cơ hội cũng như thách thức cho các ngành khác nhau. Ví dụ: sự phát triển trong phương tiện giao thông đường hàng không làm giảm nhu cầu vận chuyển người đường dài bằng xe lửa, xe tải làm giảm thị phần vận chuyển hàng hóa đường dải bằng đường sắt. Sự phát triển của khoa học kỹ thuật cho phép nhà máy tự phát điện cho riêng họ, tránh những phụ thuộc điện từ những công ty cung cấp điện. 1.2.2 Môi trường chính trị và luật lệ Những thay đổi trong chính trị phản ánh các giá trị xã hội nên xu hướng xã hội ngày hôm nay có thể là cơ sở của luật lệ, quy định trong tương lai. Vì vậy cần dự báo và đánh giá những thay đổi chính trị ảnh hường như thế nào tới ngành đang xem xét. Sự thay đổi này cũng tạo cơ hội và thách thức cho các ngành. Ví dụ: đối với ngành bán lẻ, thâm dụng lao động nhiều, với sự thay đổi trong luật tiền lương tối thiểu, hay chi trả bảo hiểm cho nhân viên ảnh hưởng đáng kể chi ph í của ngành bán lẻ. Hay đối với ngành điện với bản chất độc quyền trước đây, những thay đổi trong quan điểm của chính phủ cho phép các công ty cạnh tranh để giành khách hàng, hay tự các nhà máy có thể tự tạo ra điện nhờ tiến bộ của công nghệ cũng làm giảm bớt tính độc quyền trong ngành điện. 1.2.3 Xã hội  Thay đổi của xã hội Thay đổi xã hội đề cập đến bất kỳ thay đổi đáng kể theo thời gian trong hành vi, giá trị và chuẩn mực văn hóa. Vì thay đổi có ý nghĩa, nhà xã hội học cho rằng “thay PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 6
đổi” tạo ra kết quả xã hội sâu sắc, ví dụ như các thay đổi xã hội quan trọng có ảnh hưởng lâu dài bao gồm các cuộc cách mạng công nghiệp, việc bãi bỏ chế độ nô lệ, và phong trào nữ quyền. Cuộc cách mạng công nghiệp đánh dấu chuyển biến từ nền kinh tế giản đơn, quy mô nhỏ, dựa trên lao động chân tay được thay thế bằng công nghiệp và chế tạo máy móc q uy mô lớn, tạo cơ hội cho ngành công nghiệp, ngành giao thông đường sắt… phát triển.  Xu hướng của xã hội Những thay đổi trong cách sống, làm việc, lập gia đình, chi tiêu, giải trí… đưa đến những thay đổi trong phong cách sống. Bên cạnh đó, hành vi tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi xu hướng và mốt nhất thời, vì vậy ngành công nghệ thời trang rất nhạy cảm với những thay đổi trong xu hướng thời trang. Quan điểm hôn nhân đã có nhiều thay đổi đó là có sự gia tăng trong tỷ lệ hôn nhân, dẫn đến xuất hiện mẫu “gia đình chỉ có bố hay mẹ” điều đó tác động đến mua sắm nhà cửa, xe cộ… ; những vấn đề khác như học hành và giải trí bằng máy tính có những ảnh hưởng đáng kể đối với ngành công nghệ… 1.2.4 Nhân khẩu học Bao gồm các vấn đề như tăng trưởng dân số, phân bố độ tuổi, phân phối địa lý của dân cư, sự hòa lẫn dân tộc trong xã hội, những thay đổi trong phân phối thu nhập, những khía cạnh cần được p hân tích để đánh giá tác động của chúng đối với các ngành. Ví dụ: trong xã hội có nhóm tuổi tăng trưởng thấp từ 18-24, tăng trưởng cao trong độ tuổi 10, 40, 50, trên 70, xã hội đó gặp vấn đề trong nguồn nhân lực, sự thiếu hụt lao động làm tăng chi phí lao động, khó khăn trong tìm kiếm người có năng lực để thay thế những người nghỉ hưu. Ngoài ra, việc này cũng ảnh hưởng đến khả năng tiết kiệm, với phân bố độ tuổi như trên, làm gia tăng nguồn tiết kiệm, là cơ hội cho ngành tài chính phát triển, nhưng là thách thức cho ngành bán lẻ vì xu hướng ít tiêu dùng hơn. 1.2.5 Ảnh hưởng của nước ngoài Với sự hội nhập ngày càng sâu rộng giữa các nền kinh tế, sự tác động tương hỗ là điều tất yếu, nên những thay đổi đối với nền kinh tế nước ngoài có ảnh hưởng đến nền kinh tế, các ngành, công ty nội địa. Ví dụ: một ngành bị áp dụng luật chống bán PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 7
phá giá thì s ẽ làm tăng giá sản phẩm đối với người nước n goài, làm giả m nhu cầu hàng hóa đối với kháng hàng nước ngoài và làm giảm lợ i nh uận đối với ngành xuất khẩu mặt hàng đó. Hay sự suy thoái của nền kinh tế nước ngoài cũng làm giảm nhu cầu đối với mặt hàng nhập khẩu, làm giả m lợi nhuận của ngành xuất khẩu. 1.3 Phân tí ch cung cầu của ngành 1.3.1 Phân tích cung  Mức độ tập trung của ngành Mức độ tập trung của ngành ám chỉ mức độ tập trung sản xuất của n gành đó nằm trong tay một vài công ty lớn trong ngành. Các nhà kinh tế đánh giá khả năng cạnh tranh thông qua các chỉ số mức độ tập trung của ngành và chỉ s ố thông dụng nhất là tỷ lệ tập trung (Concentration Ration- CR). Chỉ số càng cao cho thấy mức độ tập trung thị phần vào các công ty lớn nhất càng lớn đồng nghĩa với việc việc ngành đó s ẽ mang tính canh tranh ít. Tỷ lệ tập trung thấp cho thấy ngành đó có nhiều đối thủ, trong đó không có đối thủ nào có chiếm thị phần đáng kể.  Sự gia nhập và rút lui khỏi ngành Số lượng doanh nghiệp nhiều s ẽ gia tăng s ự cạnh tranh bởi vì rất nhiều doanh nghiệp phải cạnh tranh lẫn nhau trong cùng nhóm khách hàng và với cùng điều kiện về nguồn lực. Một thị trường đang tăng trưởng và có nhiều tiềm năng lợi nhuận sẽ thu hút s ự chú ý của rất nhiều doanh nghiệp mới gia nhập, đồng thời các doanh nghiệp hiện tại có xu hướng gia tăng hoạt động và s ản xuất. Trong xu thế này, số lượng các đ ối thủ cạnh tranh sẽ gia tăng một cách nhanh chóng, trong khi đó nhu cầu thực tế sẽ đạt điểm tới hạn, thị trường trở nên bão hòa và có thể sẽ phát sinh tình trạng sản xuất thừa khi tốc độ tăng trưởng của thị trường chậm hơn so với tốc độ tăng của sản xuất. Sự rút lui khỏi ngành đối với một số doanh nghiệp chắc chắn s ẽ xảy ra cùng với sự gia tăng cạnh tranh, các cuộc chiến giá cả và s ự thua lỗ. Về lý thuyết bất cứ doanh nghiệp nào cũng đều có cơ hội và có khả năng gia nhập hay rút lui khỏi một ngành kinh doanh nếu sự gia nhập hay rút lui là tự do. Tuy nhiên trong thực tiễn, các ngành kinh doanh có những đặc điểm mang tính đặc trưng có khả năng bảo vệ mức lợi nhuận thỏa đáng cho các doanh nghiệp trong ngành do có thể ngăn cản hay hạn chế s ự cạnh tranh từ việc gia nhập mới vào thị trường. Các PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 8
đặc tính này được gọi là rào cản gia nhập. Rào cản gia nhập có tác động mạnh hơn các cơ chế điều chỉnh cân bằng thông thường của thị trường. Ví dụ, nhiên các doanh nghiệp độc lập vận dụng các hành vi chung (có thể là bất hợp pháp) nhằm giữ một mức giá ảo rất thấp là một chiến lược ngăn cản sự gia nhập tiềm năng của các doanh nghiệp khác, ch iến lược n ày được gọi là “định giá ngăn cản gia nhập” đ ã tạo nên một rào cản gia nhập ngành. 1.3.2 Phân tích cầu Cầu về một loại hàng hóa nào đó là khối lượng hàng hóa mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa đó trên thị trường. Giữa nhu cầu và cầu về hàng hóa có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Trong phần này khi nó i đến cầu chúng ta h iểu là nhu cầu  Nhu cầu và cầu Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt ch ẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường  Xu hướng và sự biến đổi theo chu kỳ sống của sản phẩm Trong s ự phát triển của sản phẩm qua một loạt các giai đoạn từ bắt đầu, tăng trưởng, bảo hòa và cuối cùng là suy thoái. Mỗi giai đoạn sống tác động lượng cầu hàng hóa, dịch vụ của ngành, từ đó tác động đến tăng trưởng và chu kỳ của ngành. Vì vậy, cần phải quan tâm đến sản phẩm của ngành để xem xét lượng cầu của ngành. Tuy nhiên, chu kỳ của sản phẩm kết thúc trước chu kỳ ngành, nhưng một ngành luôn có dòng s ản phẩm đa dạng vì vậy sẽ kéo dài chu kỳ của ngành.  Người tiêu dùng cuối cùng Hành vi mua hàng của khách hàng vô cùng đa dạng và phong p hú, mỗi người có một nhu cầu mua s ắm riêng và vì thế hành vi mua s ắm của khách hàng không hề PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 9
giống nhau. Việc p hân loại khách hàng thành các nhóm khác n hau là công việc vô cùng cần thiết để nhận biết và đưa ra các phương án thích hợp với hành vi mua sắm của khách hàng giúp tiếp cận gần hơn với khách hàng và nhờ đó mà tho ả mãn tốt hơn nhu cầu của họ. Có nhiều cách phân loại khách hàng khác nhau nhau nhưng người ta thường phân khách hàng th eo hai nhóm cơ bản Khách hàng là người tiêu thụ trung gian và khách hàng là người tiêu thụ cuối cùng. Người tiêu dùng cuối cùng là tất cả những khách hàng thực hiện hành vi mua hàng nhằm thỏa mãn nhu cầu cá nhân hoặc gia đình của h ọ. Người tiêu dùng cuối cùng có các đặc điểm: mua hàng để thõa mãn nhu cầu cá nhân, có số lượng người tiêu dùng lớn nhưng khối lượng mua và giá trị mua thấp, có số lần xuất hiện trên thị trường lớn, không quá chú trọng đến nhà cung cấp, cố gắng tối ưu hóa lợi ích bản thân, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố liên quan như kinh tế, văn hóa, gia đình. 1.4 Phân tích kh ả năng sinh lợi của ngành 1.4.1 Các chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của ngành  Tỷ suất sinh lợi trên tài sản (ROA) Đây là chỉ tiêu đo lường hiệu quả hoạt động của ngành mà không quan tâm đến cấu trúc tài chính. Chỉ số này cho biết công ty tạo ra được bao nhiêu đồng lợi nh uận từ một đồng tài sản. Chỉ s ố này phụ thuộc từng ngành cụ thể.  Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE) Chỉ s ố này cho biết bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế được tạo ra từ một đồng vốn chủ sở hữu. Thông thường để đánh giá thì người ta thường so sánh với chỉ số này của năm trước đó. Chỉ số này phụ thuộc từng ngành cụ thể.  Tỷ suất sinh lợi trên vốn hoạt động (ROC) Chỉ số này cho biết hiệu suất sinh lời của các tài sản có khả năng sinh lời PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 10
 Tỷ suất sinh lợi trên vốn dài hạn (ROCE) Chỉ số này cho biết khả năng sinh lời của vốn dài hạn  Beta ngành: Hệ số beta (β) là một hệ số đo lường mức độ rủi ro hệ thống, nó thể hiện mối qu an hệ giữa mức độ rủi ro của một tài sản riêng lẻ so với mức đ ộ rủi ro tài sản của toàn thị trường. Hệ số này sẽ thay đổi khi điều kiện nền kinh tế thay đổi. Hệ số beta ngành chỉ ra rằng nếu một ngành có beta nhỏ hơn 1 có nghĩa là mức độ rủi ro của ngành nhỏ hơn mức độ rủi ro của thị trường. Và ngược lại, hệ số beta ngành lớn hơn 1 sẽ cho biết mức độ rủi ro của ngành đó s ẽ lớn hơn mức độ rủi ro của thị trường. Ví dụ: β của ngành hoạt động kinh doanh bất động sản =1.5748, điều đó có nghĩa mức độ rủi ro của ngành này nhiều hơn mức độ rủi ro của thị trường xấp xỉ 57,48%. Như vậy, mức độ rủi ro của ngành này so với thị trường là tương đối lớn và hệ số beta này cho thấy ngành này có lợi nhuận cao nhưng cũng đồng th ời tiềm ẩn rủi ro cao. Khi một côn g ty muốn đầu tư vào một lĩnh vực beta ngành cũng là một trong các chỉ s ố rất quan trọng để đánh giá xu hướng, mức độ rủi ro của ngành này trên thị trường, từ đó có thể đưa ra những quyết định kinh doanh hợp lý. Nếu công ty quyết định đầu tư vào lĩnh vực n ày sẽ phải có một nguồn vốn lớn để thực hiện dự án. Một trong những nguồn cung vốn chính là ngân hàng. Khi đó ngân hàng sẽ phải đánh giá tính khả thi của d ự án này cũng nh ư khả năng thanh toán của công ty trên. Một trong những công cụ để ngân hàng xem xét dự án này là sử dụng hệ số beta ngành trong quá trình thẩm định dự án của ngân hàng vì loại beta này liên quan đến việc ước tính chi phí vốn cho các dự án của ngân hàng. Ngoài ra, những nghiên cứu về beta ngành cho thấy rủi ro hệ thống của lĩnh vực/ngành có thể được áp dụng cho tất cả các d oanh nghiệp, tổ chức mà nó hoạt động trong lĩnh vực/ngành đó. PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 11
1.4.2 Phân tích cạnh tranh: theo mô hình 5 nhân tố của M-Porter  Nhà cung cấp (năng lực mặc cả của người bán) Chi phí đầu vào ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của ngành. Do đó, nhà cung cấp có thể tác động đến tỷ suất sinh lợi của ngành thông qua việc thay đổi giá sản phẩm, dịch vụ mà họ cung ứng. Đế tác động được đến giá cả sản phẩm, ta xem xét khía cạnh khả năng thay thế sản phẩm của nhà cung cấp và chi phí chuyển đổi nhà cung cấp. Với tất cả các ngành, nhà cung cấp luôn gây các áp lực nhất định nếu họ có quy mô, s ự tập hợp và việc sở hữu các nguồn lực quý hiếm. Chính vì thế những nhà cung cấp các sản phẩm đầu vào nhỏ lẻ (nông dân, thợ thủ công.... ) sẽ có rất ít quyền lực đàm phán đối với các doanh nghiệp mặc dù họ có số lượng lớn nhưng họ lại thiếu tổ chức.  Khách hàng (năng lực trả giá của người mua) Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thể ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của ngành. Khách hàng được p hân làm hai nhóm bao gồm khách hàng lẻ và nhà phân phối. Cả hai nhóm đều gây áp lực với doanh nghiệp PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 12
về giá cả, chất lượng sản phẩm, dịch vụ đi kèm và chính họ là người điểu khiển cạnh tranh trong ngành thông qua quyết định mua hàng. Tương tự như áp lực từ phía nhà cung cấp ta xem xét các tác động đến áp lực cạnh tranh từ khách hàng đối với ngành bao gồm các nhân tố quy mô, tầ m quan trọng, chi phí chuyển đổi khách hàng, thông tin khách hàng.  Áp lực cạnh tranh từ đối thủ tiềm ẩn Theo Porter, đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trong ngành nhưng có thể ảnh hưởng tới ngành trong tương lai. Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc hai yếu tố: sức hấp dẫn của ngành và rào cản gia nhập ngành. Sức hấp dẫn của ngành được thể hiện qua các chỉ tiêu như tỉ suất sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành. Rào cản gia nhập ngành là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào một ngành khó khăn và tốn kém hơn. Rào cản gia nhập ngành bao gồm: kỹ thuật, vốn, các yếu tố thương mại (hệ thống phân phối, thương hiệu , hệ thống khách hàng ...), các nguồn lực đặc thù (nguyên vật liệu đầu vào, bằng cấp , phát minh sáng chế, nguồn nhân lực, sự bảo hộ của chính phủ ....).  Áp lực cạnh tranh từ sản phẩm thay thế Sản phẩm và dịch vụ thay thế là những sản phẩm, dịch vụ có thể thỏa mãn nhu cầu tương đương với các sản phẩm dịch vụ trong ngành. Chúng làm giới hạn tiềm năng lợi nh uận của một ngành vì chúng hạn chế giá bán mà các công ty trong ngành đưa ra. Khả năng đe dọa của sản phẩm thay thế đối với sản phẩm trong ngành phụ thuộc vào các yếu tố như giá cả, chất lượng, giá trị văn hóa, chính trị… Tính bất ngờ, khó dự đoán của sản phẩm thay thế: ngay cả trong nội bộ ngành với s ự phát triển của công nghệ cũng có thể tạo ra sản phẩm thay thế cho ngành mình. Chi phí chuyển đổi: chi phí chuyển đổi khi sử dụng sản phẩm này thay th ế cho sản phẩm khác cũng là một phần trong áp lực cạnh tranh từ s ản phẩm thay thế.  Áp lực cạnh tranh từ nội bộ ngành Các doanh nghiệp đang kinh doanh trong ngành sẽ cạnh tranh trực tiếp với nhau tạo ra sức ép trở lại lên ngành tạo nên một cường độ cạnh tranh. Cạnh tranh gia tăng khi PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 13
nhiều công ty có quy mô tương đối ngang nhau trong cùng một ngành, hoặc sự tăng truởng trong ngành thấp, chi phí cố định ngành cao. Trong một ngành các yếu tố về tình trạng ngành, cấu trúc ngành (s ự tập trung và phân tán của ngành) và các rào cản rút lui s ẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh các đối thủ vì chi phí cô ng ty bỏ ra khi từ bỏ ngành là rất lớn nên hầu hết không công ty nào muốn từ bỏ ngành. II. PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lị ch sử hình thành và phát triển của ngành bất động s ản Lịch sử hình thành và phát triển của ngành bất động sản Việt Na m được ch ia làm bảy giai đoạn chính:  Trước năm 1990 Ở thời kỳ này, nền kinh tế chưa phát triển. Quỹ đất thì nhiều mà quá trình đô thị hóa diễn ra chậm nên nhu cầu s ử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường.  Giai đoạn 1993 – 1994: Cơn sốt lần thứ nhất Đây là giai đoạn mà nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị.  Giai đoạn 1995 – 1999: Đóng băng lần thứ nhất Trước tình hình thị trường nóng sốt, Nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng hai nghị định số 18 và 87 nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Người sử dụng đất phải trả hai loại phí cho việc sử dụng đất: phí chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất. Dưới tác động của hai nghị định này, các nhà đầu cơ có sử dụng đòn bẩy buộc phải bán tháo đất đai để trả tiền cho ngân hàng. Ngoài ra, trong thời gian này cũng xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế châu Á (khởi nguồn từ Thái Lan) là m cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Na m thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái. PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 14
 Giai đoạn 2001 – 2002: Cơn sốt lần thứ hai Các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên các nhà đầu tư đã mua đất ở khắp nơi. Giá tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II/2001.  Giai đoạn 2002 – 2006: Đóng băng lần thứ hai Đây là giai đoạn mà thị trường bất động sản “năm sau lạnh hơn năm trước”. Giao dịch địa ốc thành công của năm 2003 giảm 28%, năm 2004 giả m 56% và năm 2005 giảm 78%. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 hướng dẫn thi hành. Tình trạng phân lô bán nền chấm dứt. Khác với giai đoạn trước, trong giai đoạn này, vốn đầu tư phần lớn là vốn nhàn rỗi nên không xảy ra nhu cầu bán nhanh để thanh toán nợ như lần trước. Giá đất giảm nhưng vẫn chưa về đến mức giá trước cơn sốt.  Giai đoạn 2007 – 2008: Cơn sốt lần thứ ba Ở giai đo ạn này, cơn sốt tập trung mạnh vào phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Nguyên nhân là do nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003 – 2007. Ngoài ra, thị trường ch ứng khoán phát triển và trở thành nơi dễ dàng kiếm tiền. Những người thắng chứng khoán đã chuyển nguồn vốn thặng dư lớn sang thị trường bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp sốt mạnh.  Từ năm 2008 đến nay: Đóng băng lần th ứ ba Trước thực trạng bong bóng bất động sản ngày càng lớn, lạm phát tăng chóng mặt, các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi s ản xuất, hàng loạt các b iện pháp đã được Nhà nước thực hiện nhằm điều tiết, ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát. Thị trường bất động sản khu vực miền Nam lập tức b ị ảnh hưởng nặng và có s ự suy giảm cả về giá lẫn lượng giao dịch. Thị trường miền Bắc, với lượng tài chính dư dả, giao dịch có chững lại nhưng giá chỉ s ụt giảm khoảng 10% vào 2008. Luật Đất đai sửa đổi năm 2009 với Nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành, việc thu thuế sử dụng đất góp phần làm ch o thị trường thêm ả m đạm. PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 15
Tăng trưởng tín d ụng 2011 bị giới hạn 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực p hi sản xuất bị giới hạn 16% tiếp tục xua tan kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản. Năm 2011, 2012 là năm chứng kiến sự phá sản của h àng loạt doanh nghiệp. Số doanh nghiệp phá sản thời gian này cao gấp 8 lần số doanh nghiệp phá sản trung bình năm giai đoạn 10 năm trước. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới, cho thuê bất động sản phải đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán giảm giá các dự án. 2.2 Đăc điểm ngành bất động sản  Tính cá biệt và khan hiếm Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa p hương, lãnh thổ... Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, chúng có vị trí không gian khác nhau. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc s ư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn s ở thích cá nhân …  Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xe m như không th ể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các v ật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc s au một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của v ật kiến trúc v à công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động s ản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí s ử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá n hiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 16
chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có th ể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tu ổi thọ kinh tế. Th ực tế, các n ước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.  Sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và s ự hấp dẫn của bất động s ản khác là hiện tượng khá phổ biến.  Các tính chất khác Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã h ội: Hàng hoá bất động s ản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thư ờng khác. Nhu cầu về bất động PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 17
sản của mỗi vùng, mỗi k hu vực, mỗ i quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc v ào thị hiếu, tập quán của ngư ời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... chi phối nhu cầu và hình thứ c bất động sản. 2.3 Các nh ân tố ảnh hưởng đến ngành bất động sản 2.3.1 Sự phát triển kinh tế Phát triển kinh tế của một nước làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại… Khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao, do đó làm gia tăng nhu cầu về nhà ở đối với người dân. Việt Na m là một nước đang phát triển, luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng GDP cao so với các nước khác trên thế giới. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt giảm so với những năm gần đây. Khoảng thời gian này cũng tương ứng với xu hướng diễn biến của thị trường bất động sản Việt Na m. Nguồn: Gso.vn 2.3.2 Dân số Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các n hu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012 dân số Việt Nam ước đ ạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước và vẫn nằm trong top tăng thấp dưới 1,1% đạt được từ năm 2007 đến nay . Tuy PHÂN T ÍCH NGÀNH Page 18