Tóm tắt Luận án tiến sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Huc Ninh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

49
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án " Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội" đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá BĐS với mục đích đảm bảo huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án tiến sĩ Kinh tế: Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội

1 2 PHẦN MỞ ĐẦU 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu 1. Lý do lựa chọn đề tài Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động sản nhằm mục đích chuyển Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Thủ tướng Chính đã phê duyệt nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn thành phố Hà Nội. chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác 3.2. Phạm vi nghiên cứu định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn - Phạm vi về nội dung. hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo + Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS; dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước…” (Thủ tướng Chính, 2012). Trong + Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS. đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5 Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung với mức 3660 USD năm 2015. nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của gá Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và cả BĐS đó. cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô 4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất 5. Những đóng góp mới của luận án chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với 5.1. Những đóng góp về mặt lý luận trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS được thẩm vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những định. thập niên tới. - Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu và đối tượng Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác nghiên cứu của luận án. định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài 5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn chính đối với BĐS, các cơ quan chức năng của Hà Nội chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các - Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án có thể giúp phát hiện ra một số nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự trường bất động sản cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tinh thần đó, việc lựa chọn và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”. đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - - Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan và thực tiễn. hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố tác động đến giả cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát 2. Mục tiêu nghiên cứu cũng như quan hệ cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố. Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các - Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong thành tố giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu, việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá bất động sản với mục đích đảm bảo huy động nguồn - Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp hàm ý quản lý cho các cơ quan hữu quan của Hà Nội nhằm xác định lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội. đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Câu hỏi nghiên cứu 6. Bố cục của luận án Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương dưới đây: CHƯƠNG 1 - Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong”: của BĐS là những nhân tố TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với bất động sản Hà Nội? VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH - Hai là: Các nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm 1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác dộng đến giá bất động sản trong việc thực của thị trường bất động sản Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố hiện chính sách tài chính đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá bất động sản (biến 1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản phụ thuộc)? Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà kinh tế trên thế giới. - Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng giá bất động sản với mục Trong đó có thể kể đến như nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng của (Malme và đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội? Youngman, 2001) nghiên cứu về thuế tài sản của (Rudnick và Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005) đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012)). (Plassmann và Tideman, 2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung.
3 4 Kết quả nghiên cứu (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012; Bahl và Martinez-Vazquez, 2007) về thuế tài sản (trong 1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và tài chính tại Việt Nam quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của 1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản thuế tài sản trong phát triển đất nước. Trong luận án của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), đã liệt kê một số tác giả có công trình nghiên cứu về chính 1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị các thành tố của nó sách thuế bất động sản tại Việt Nam. Quách Đức Pháp (2002) với thuếtài sản áp dụng tại Việt Nam; Thái Bá Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những yếu tố tạo nên giá trị Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. (Đàm Văn Huệ, 2006), (Nguyễn Văn Ninh, 2007) tập trung khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS. chính vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các sắc Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm: thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS. Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế Nhà, đất tại Biến cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình,có bể bơi hay không; Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay đi của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba thuê, thành phần chủng tộc; trường hợp: nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh. Nguyễn Hồng Thắng (2010), Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và Đặc điểm vị trí như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống như trục đường chính, tối ưu hóa phát triển đất nước. Trong đó đưa ra lý do là chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu là trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng; thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thường xuyên hàng năm đối với tài sản, doanh thu của nguồn Đặc điểm môi trường như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước; thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp được đưa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ. công trình xây dựng trên đất theo giá trị thị trường của tài sản. Kết quả nghiên cứu của (Ozdilek và cộng sự, 2002) cho thấy các biến số tác động tới giá trị BĐS có thể 1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến Chưa có nhiều công trình nghiên cứu về định giá và xác định giá trị bất động sản tại Việt Nam. Chưa có số vị trí. công trình nghiên cứu nào về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng dựa trên kết quả nghiên 1.1.3. Những nghiên cứu về định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính cứu định lượng được công bố. Có một số công trình có liên quan đến chủ đề này như: 1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính Lục Mạnh Hiển (2014) nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng Có nhiều phương pháp khác nhau được sử dụng để thực hiện việc định giá bất động sản nhưng hầu hết mới (căn hộ) và khẳng định có 5 yếu tố tác động cơ bản: (1) Khoảng cách đến trung tâm; (2) Giá thành; (3) An các nghiên cứu đều đề cập đến năm nhóm phương pháp cơ bản để xác định giá trị: (i) tiếp cận chi phí, (ii) ninh; (4) Môi trường sinh thái; (5) Khoảng cách mua sắm. tiếp cận so sánh bán (hay tiếp cận so sánh trực tiếp), (iii) tiếp cận thu nhập, (iv) tiếp cận lợi nhuận và (v) tiếp Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo (2011) khẳng định, phương pháp định giá BĐS thế chấp phù hợp cận giá trị còn lại (residual approach) (Scarrett, 2008). Tuy nhiên, có một phương pháp định giá khác đạt nhất hiện nay vẫn là phương pháp so sánh và chi phí. Luận án đã bổ sung các tiêu chí đánh giá hiệu quả của được hiệu quả đặc biệt trong suốt thời đại của công nghệ như hiện nay, đó là phương pháp hồi quy (Eboy và định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại bao gồm cả các tiêu chí định tính và định Samat, 2014)). lượng như sau: (1) Thời gian và chi phí định giá; (2) Tỷ lệ giá trị thế chấp bất động sản/ giá trị thị trường của Theo (Wyatt, 2013) để xác định giá trị bất động sản (đất ở đô thị) trong phương pháp định giá đầu tư bất động sản; (3) Giá trị bất động sản thế chấp/ giá trị thanh lý bất động sản; (4) Giá trị bất động sản thế (investment appraisal), cần phải tính đến các nhân tố (các nguồn thông tin) như: (i) Cho thuê và tốc độ tăng chấp/ Giá trị đánh giá lại. trưởng cho thuê; (ii) Tỷ lệ mục tiêu và hoàn trả; (iii) Thời kỳ nắm giữ và (iv) Giá trị còn lại. Ứng dụng hàm hồi qui trong phân tích mối quan hệ giữa giá cả BĐS và các đặc tính BĐS, “Lý thuyết vị Các thành phần thiết yếu của các mô hình định giá và xác định giá trị cho mục đích tài chính, cụ thể là thế- chất lượng” (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) đã mô phỏng mô hình giá BĐS với hai thành tính thuế tài sản là (Babawale, 2013): phần cơ bản: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng trong việc hình thành - Cơ sở tính thuế (the tax base); giá BĐS có mối quan hệ tương tác lẫn nhau. - Cơ sở định giá (the basis of valuation); Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã xây dựng mô hình hồi qui giá đất và giá bất động sản. Kết quả hồi qui - Các phương pháp định giá (method of valuation); được ước lượng như sau: - Tiếp cận định giá (approach to valuation); và Y = -7346,808 + 48,713x1 + 4,024x2 + 179,266x3+ 28213,306x4+ 2577,076x5 + 2154,827x6 Điều chỉnh theo danh sách/thay đổi định giá (adjustments to valuation list/roll). Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế. Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (1)- Đặc điểm pháp lý; (2)- Hình dáng lô đất; (3)- Kích thước, qui mô; (4)- Lợi thế giao thông; (5)- Lợi thế kinh doanh; (6)- Hạ tầng xã hội; (7)- Hạ tầng kỹ thuật; (8)- Cảnh quan, môi trường; (9)- Phong thủy; (10)- Thời điểm giao dịch; (11)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (12)- Qui hoạch. 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án Kết quả nghiên cứu tổng quan cho thấy, có những nghiên cứu liên quan đến giá trị, giá cả bất động sản. Tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào, cả ở trong nước và quốc tế, chỉ tập trung về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Nói cách khác, đã có một số công trình nghiên cứu về bất động sản (thị trường, thuế, tài chính…) và định giá nhà ở (góc độ doanh nghiệp) nhưng chưa có
5 6 luận án nào nghiên cứu về các thành tố của giá trị bất động sản chuyển nhượng nhằm mục đích huy động THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC nguồn tài chính cho địa phương. ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN Tác giả dự định tập trung nghiên cứu về các nhân tố có tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện ĐỊA BÀN HÀ NỘI chính sách tài chính đối với bất động sản, lấy lý thuyết định giá (hay thẩm định giá) làm nền tảng lý thuyết 3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà cơ bản. Nội CHƯƠNG 2 3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG 3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN 3.1.2.1. Thu ngân sách thành phố từ bất động sản CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 3.1.2.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản 3.1.2.3. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội 2.1.1. Khái niệm a. Hệ thống chính sách tài chính đất đai vẫn còn phức tạp, thiếu tính ổn định và khó khăn trong tổ chức Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định “Bất thực hiện động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với b. Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ và chủ động. Một phần địa tô chênh lệch từ đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về đất chưa được tập trung vào ngân sách nhà nước. BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời được, và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy một tài sản được coi c. Hệ thống các công cụ tài chính chưa đủ mạnh dẫn đến kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều là BĐS khi có các điều kiện sau: Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Được chiếm giữ bởi cá nhân tiết, kiểm soát thị trường còn hạn chế. hoặc cộng đồng người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; Tồn tại lâu dài. 2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản 2.2.1. Chính sách tài chính 2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản 2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản 2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản 2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 2.3.3.1. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá trị tài sản bao gồm 2 nhóm nhân tố sau: (i) Các nhân tố đặc điểm tài sản và (ii) Các nhân tố liên quan thị trường: (i) Các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; (ii) Nhân tố xã hội và (iii) Thay đổi nhu cầu.(Wyatt, 2013). Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản - Đặc điểm vật lý. - Tính chất pháp lý. - Vị trí của BĐS. - Môi trường xung quanh. - Quan hệ lịch sử và tâm lý xã hội. 2.3.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản Giá cả là một phạm trù kinh tế tổng hợp. Giá cả thị trường chịu sự quyết định của 2 nhân tố cơ bản. Thứ nhất, giá trị thị trường. Sự tác động của giá trị thị trường đến giá cả thị trường được thể hiện ở mối quan hệ giữa 2 phạm trù này. Thứ hai, quan hệ cung cầu. Sự vận động của giá cả trên thị trường trực tiếp phụ thuộc vào tình trạng và diễn biến của quan hệ cung cầu. Có thể chia các nhân tố hình thành giá cả thị trường thành 3 nhóm: (1) các nhân tố tác động đến giá cả thông qua "cầu" về hàng hoá (2) các nhân tố tác động đến giá cả thông qua "cung" về hàng hoá, (3) các nhân tố ảnh hưởng đồng thời đến cả "cung" và "cầu" về hàng hoá. Luận án theo cách tiếp cận phân loại của (Wyatt, 2013) với 2 nhóm nhân tố cơ bản tác động đến giá cả BĐS là (i) các thành tố giá trị bất động sản (bên trong) và (ii) các nhân tố thị trường (bên ngoài). Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ giới hạn tập trung vào các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua các thành tố giá trị BĐS. CHƯƠNG 3
7 8 3.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa Mã hóa Thang đo Nguồn Phạm Văn Bình (2013) bàn Hà Nội Lục Mạnh Hiển (2014) 3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Các biến số môi trường xung quanh 3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính MT1 Trình độ dân trí của khu vực xung quanh Ozdilek và cộng sự (2002) MT2 An ninh của khu vực xung quanh Oloke và cộng sự (2013) trên địa bàn Hà Nôi. MT3 Môi trường sinh thái của khu vực xung quanh Lục Mạnh Hiển (2014) 3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính MT4 Các dịch vụ giáo dục, y tế Phạm Văn Bình (2013) MT5 Các dịch vụ thương mại, mua sắm đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội MT6 Các dịch vụ thể thao, giải trí 3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở Về biến số hình ảnh và tính bền vững, tác giả sử dụng thang đo của David Lorenz và Thomas Lutzkendorf, có phát triển thang đo của Georgia Warren-Myers (2013), có bổ sung thang đo từ kết quả của nghiên cứu định tính.. Bảng 3.5: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Nguồn Các biến số hình ảnh HA1 Thương hiệu và uy tín của người chủ BĐS Lorenz và cộng sự (2011) HA2 Bản chất và đặc điểm của người chủ BĐS Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính. HA3 Mục đích của người mua BĐS Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính. HA4 Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính. Tính bền vững BV1 Khả năng đầu tư và thương mại trong tương lai Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính BV2 Mức độ rủi ro về pháp lý trong tương lai Warren-Myers (2013) BV3 Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai Lorenz và cộng sự (2011) BV4 Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS Đề xuất của tác giả sau nghiên cứu định tính Luận án cũng bổ sung thang đó về Phương pháp đánh giá giá trị BĐS của (Babawale, 2013), Kinh nghiệm và năng lực của thẩm định viên và Hệ thống thông tin về thị trường BĐS của (Bowles và cộng sự, Hình 3.1: Các thành tố của giá trị bất động sản 2001), có phát triển thang đó theo Georgia (Warren-Myers, 2013) và (Ngô Thị Phương Thảo, 2011) Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002) Bảng 3.6: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Nguồn Sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả David Lorenz và Thomas Lutzkendorf (2011), luận án xem PP Phương pháp định giá BĐS và nguồn thu ngân sách từ Babawale (2013) xét bổ sung một số nhân tố có ảnh hưởng đến việc đánh giá giá trị thị trường/ giá trị trao đổi. BĐS NL Kinh nghiệm và năng lực đội ngũ định giá và giá trị BĐS Bowles và cộng sự (2001) TT Hệ thống thông tin thị trường BĐS Warren-Myers (2013) và Ngô Thị Phương Thảo (2011) Về mối quan hệ giữa Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) và các khoản thu ngân sách về BĐS, tác giả sử dụng thang đo của (Babawale, 2013). Bảng 3.7: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Nguồn GT1 Giá trị BĐS và giá cả BĐS Bowles và cộng sự (2001) GT2 Giá trị BĐS và nguồn thu ngân sách từ thuế về BĐS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Bahl và Martinez-Vazquez Hình 3.2: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường (2007) Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011) 3.2.2.5. Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu Lựa chọn và phát triển thang đo Bảng 3.4: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng Mã hóa Thang đo Nguồn Các biến số vật lý VL1 Diện tích Ozdilek và cộng sự (2002) VL2 Thuận lợi cho đầu tư, xây dựng Wyatt (2013) VL3 Giá trị công trình trên đất Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) VL4 Cơ sở hạ tầng (giao thông, viễn thông, điện…) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Phạm Văn Bình (2013) Các biến số vị trí VT1 Khoảng cách đến trung tâm Ozdilek và cộng sự, (2002) VT2 Thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt McCluskey and Borst (2007) VT3 Mật độ giao thông Golob và cộng sự (2012) VT4 Trục giao thông chính của khu vực Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Hình 3.3: Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính
9 10 Nguồn: Tác giả tổng hợp và xây dựng Nhân tố Mã biến Biến quan sát VL2 Anh/ Chị rất quan tâm đối với sự thuận lợi cho đầu tư, xây dựng của mảnh đất? Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu đặt ra trong phần cơ cở lý thuyết, tác giả xem xét từ các nghiên cứu MT5 Anh/ Chị có cho rằng giá trị BĐS thay đổi theo các dịch vụ thương mại, mua sắm ở xung quanh? trước đây. Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu thứ hai và thứ ba, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu và các giả VL1 Khi tìm kiếm BĐS cho doanh nghiệp, Anh/ Chị quan tâm đến diện tích mảnh đất? thuyết nghiên cứu đặt ra như sau: Nhân tố 2: HA2 Theo Anh/ Chị, bản chất và đặc điểm của người chủ/ người bán BĐS có ảnh hưởng quyết định đến Hình ảnh bất giá trị BĐS? H1: Các biến số vật lý của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. động sản HA3 Giá trị BĐS thay đổi theo mục đích của người mua? H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. HA1 Anh / Chị có đồng ý là giá trị BĐS phụ thuộc vào thương hiệu và uy tín của người chủ/ người bán BĐS? H3: Các biến số môi trường xung quanh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. HA4 Kinh nghiệm và năng lực của người mua BĐS là nhân tó có tác động mạnh đến giá trị của BĐS? H4: Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. Nhân tố 3: Vị VT2 Giá trị BĐS phụ thuộc vào mức độ thuận lợi cho kinh doanh, sinh hoạt? trí bất động sản H5: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. VT4 Ví trí BĐS nằm trên trục giao thông chính của khu vực có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của BĐS H6a: Phương pháp thẩm định giá BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. đó? VT1 Anh/ Chị cho rằng khoảng cách đến trung tâm - hồ Hoàn Kiếm quyết định giá trị BĐS? H6b: Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. Nhân tố 4: Tính BV2 Theo Anh/ Chị, rủi ro về pháp lý của BĐS trong tương lai sẽ làm giảm giá trị của nó? H6c: Hệ thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. bền vững của BV1 Giá trị của BĐS thay đổi tùy thuộc vào khả năng đầu tư và khai thác BĐS đó trong tương lai? Bất động sản BV3 Mức độ rủi ro về môi trường trong tương lai có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS? H7: Giá trị ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu BV4 Thương hiệu và uy tín của người mua BĐS có ảnh hưởng đến giá trị BĐS? ngân sách về BĐS. 4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA Dựa trên kết quả nghiên cứu định tính, tác giả khẳng định sự tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa giá trị Hình 4.7: Kết quả phân tích CFA lần 3 BĐS được thẩm định với nguồn thu từ BĐS. Nói cách khác, khi BĐS được thẩm định có giá trị cao hay giá Từ kết quả thực hiện phân tích nhân tố khẳng định CFA chúng ta có hệ số Chi-square/df = 3,881< 5 với cả BĐS chuyển nhượng được đánh giá cao thì nguồn thu ngân sách từ BĐS cũng tăng lên. Vì vậy, giả thuyết N> 200; GFI = 0,922; TLI = 0,910 ;CFI=0,924; RMSEA=0,058 (0,5. Như vậy đã thỏa mãn yêu cầu đặt ra khi phân tích CFA. PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ Đồng thời kết quả phân tích thể hiện các nhân tố trong mô hình đều có mối tương quan với nhau có ý nhĩa TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BĐS TRONG VIỆC THỰC HIỆN một cách thống kê CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BĐS TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Mức ý nghĩa thống kê của các nhân tố đều 0,5 thể hiện mức độ gắn kết chặt giữa các biến quan sát. Đồng thời khi ngân sách về BĐS. phân tích nhân tố khá phá EFA các biến quan sát thể hiện khái niệm đặc điểm bất động sản đã tải về cùng 4.7. Phân tích SEM một nhân tố. Sau khi đưa các biến vào phân tích kết quả phân tích SEM tác giả thực hiện 2 giai đoạn để chứng minh Hầu hết các biến quan sát đều có mối tương quan tương đối mạnh với nhau. Tuy nhiên có biến quan sát các giả thuyết đặt ra. MT6 có hệ số tương quan nhỏ
11 12 hình có thể chấp nhận được có ý nghĩa thực tế cũng như khả năng ứng dụng của mô hình. Từ kết quả nghiên cứu thể hiện các yếu tố đặc điểm diện tích đất, hệ thống cơ sở hạ tầng cũng như sự Trị tuyệt đối CR rất nhỏ so với 2 nên có thể nói là độ chệch là rất nhỏ, không có ý nghĩa thống kê ở dộ tin thuận lợi cho đầu tư sau này của bất động sản gắn liền với môi trường xung quanh bất động sản có ảnh cậy 95%. Và như vậy, ta có thể kết luận là các uớc luợng trong mô hình có thể tin cậy đuợc. hưởng quan trọng,thuận chiều đến giá trị bất động sản. 4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích Giả thuyết H2: Các biến số vị trí của BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS đã được 4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình chứng minh thông qua mô hình SEM. Hệ số beta chuẩn hóa của yếu tố VT trong mô hình là 0,345 là nhân tố Quá trình phân tích tích nhân tố khám phá đã cho kết quả thể hiện các biến không gắn liền với các khái có ảnh hưởng lớn thứ 2 sau PP_NL. Như vậy chúng ta có thể thấy tầm quan trọng của nhân tố “vị trí bất niệm nên sẽ bị loại bỏ. động sản” khi ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. H3 Các biến số hình ảnh của BĐS có ảnh hưởng tích cực Thứ nhất, biến VL3 (Giá trị công trình trên đất). Khi phân tích đánh giá độ tin cậy của thang đo biến (thuận chiều) đến giá trị BĐS.Từ kết quả nghiên cứu trong mô hình SEM thể hiện kết quả sự ảnh hưởng của quan sát VL3 có hệ số tương quan biến-tổng thấp là 0,41 và khi phân tích EFA có hệ số tải nhân tố cũng thấp nhân tố Hình ảnh có tác động thuận chiều đến giá trị bất động sản và hệ sô beta chuẩn hóa là 0,20 là nhân tố 0,404 chính vì vậy biến quan sát VL3 đã bị loại khỏi khái niệm “đặc điểm BĐS”. Trong điều kiện thực tế của có sức ảnh hưởng thứ 3 đến giá trị BĐS trong mô hình phân tích. Ở Hà Nội một bằng chứng cho thấy sự Hà Nội cho thấy việc kinh doanh BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Chỉ báo giá trị công trình trên khác biệt về hình ảnh đến giá trị bất động sản như các dự án được phát triển bởi VINGROUP và phần đông đất được đánh giá ít quan trọng hơn các biến quan sát khác. Điều này cũng hoàn toàn phù hợp với thực tiễn các nhà đầu tư còn lại. Trong nghiên cứu giả thuyết H4: Tính bền vững của BĐS có ảnh hưởng tích cực là trong quá trình đi chuyển nhượng bất động sản thì phần tài sản trên đất thường không được coi trọng. (thuận chiều) đến giá trị BĐS đã được chứng minh. Sự tác động của nhân tố tính bền vững đến giá trị BĐS Thứ hai, biến VT3 (Mật độ giao thông có ảnh hưởng đến giá trị BĐS). Trong quá trình phân tích đơn được thể hiện thông qua hệ số Beta chuẩn hóa đạt 0,135 là nhân tố có sức ảnh hưởng đứng thứ 3 trong mô nhân tố VT thì biến VT3 có hệ số tải nhân tố là -0,162 và chia nhân tố VT thành 2 nhân tố. Do hệ số tải nhân hình nghiên cứu. tố thấp và tách nhân tố VT ra thành 2 nhân tố nên tác giả đã loại bỏ biến quan sát VT3 khỏi khái niệm “Vị trí Các giả thuyết : Phương pháp thẩm định giá BĐS, Kinh nghiệm và năng lực của đội ngũ định giá, Hệ BĐS”. Trong điều kiện của Hà Nội hiện nay và một số thành phố lớn mật độ tham gia giao thông rất cao. thống thông tin về BĐS có ảnh hưởng tích cực (thuận chiều) đến giá trị BĐS. Mặc dù chính quyền và các tổ chức xã hội đã có nhiều biện pháp giảm thiểu mật độ giao thông nhưng tình trạng Nếu như trong giai đoạn phân tích đầu tiên tác giả chạy mô hình SEM với 4 nhân tố MT_VL, VT, HA, BV ùn tắc giao thông tại Hà Nội vẫn hàng ngày diễn ra. Mức độ phát triển về cơ sở hạ tầng tại Hà Nội chưa thể đáp có thể giải thích được 46,8% khả năng biến thiên của giá trị bất động sản. Sau khi tác giả đưa thêm biến điều ứng kịp với tốc độ gia tăng về các phương tiện giao thông do đó mật độ giao thông đông đúc ở “vùng lõi” của Hà tiết PP-NL- TT vào mô hình thì khả năng giải thích mô hình đã tăng lên 48,6%. Điều này chứng tỏ biến điều Nội là một điều mọi người nói chung và những người giao dịch BĐS nói riêng “thừa nhận”. tiết PP-_NL-TT có ảnh hưởng tích cực trong việc nâng cao khả năng giải thích mô hình giá trị BĐS. Thêm nữa Thứ ba, biến MT6 (Các dịch vụ thể thao, giải trí). Biến MT6 tác giả sử dụng nguyên bản từ nghiên cứu hệ số Beta chuẩn hóa của biến PP_NL là 0,456 chứng tỏ biến PP_NL có ảnh hưởng mạnh nhất so với các biến trước (nước ngoài) do vậy biến quan sát MT6 có dạng nghịch biến (ít quan tâm) so với các biến khác. Trong khác khi cùng lúc tác động đến giá trị BĐS được đánh giá. Như vậy nhân tố con người vẫn được cho là có ảnh quá trình phân tích Cronbach's Alpha và phân tích EFA các hệ số mang giá trị âm “-”. Tác giả cũng đã mã hưởng quan trọng trong định giá giá trị bất động sản trong việc thực hiện các chính sách tài chính. H7: Giá trị hóa lại biến theo chiều thuận (recode Variables) để thực hiện lại Cronbach's Alpha và phân tích EFA tuy ước tính BĐS (hay giá BĐS đã được thẩm định) có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các khoản thu ngân sách về BĐS. nhiên các hệ số giá trị tuyệt đối không đổi. Sau khi phân tích EFA kết quả thể hiện biến quan sát MT6 có hệ Trong nghiên cứu được giả định từ đầu là có quan hệ thuận chiều; qua nghiên cứu định tính cũng như số tải nhân tố
13 chẽ giữa quản trị đô thị và quản lý ngân sách đô thị. 5.2.2. Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội 5.2.2.1. Hoàn thiện chính sách thuế BĐS và đất đai 5.2.2.2. Tăng cường khả năng huy động nguồn thu ngoài thuế từ đất đai đô thị a) Chính sách thu khi Nhà nước giao đất thuộc sở hữu nhà nước b) Chính sách thu khi chuyển mục đích sử dụng đất c) Chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước.