Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

11
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận án "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà" là phát triển 02 mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà, nhằm góp phần giải thích hiện tượnghạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, làm cho thị trường nhà ở trở nên kém thanh khoản trong giai đoạn thị trường đi xuống.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

4 Chương 1. Tổng quan 1.1 Đặt vấn đề Có một hiện tượng khó hiểu, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu, đó là việc khối lượng giao dịchnhà ở tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã được giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), đồng thời tính thanh khoản của thị trường cũng giảm mạnh, làm thị trường khó hồi phục (Genesove & Mayer, 2001). Một số giải thích đã được đưa ra. Đầu tiên, Stein (1995) lập luận rằng do phần lớn người dân đều sở hữu các khoản nợ tài chính nên việc bán nhà khi giá giảm sẽ làm cho số tiền còn lại sau trả nợ không đủ để đặt cọc mua nhà mới, nên họ không muốn bán nhà trong giai đoạn này1. Một giải thích khác, phổ biến hơn, Genesove & Mayer (2001) cho rằng là do tác động của ác cảm mất mát2 của người bán. Khi giá nhà giảm, bán nhà sẽ làm người bán lỗ, ác cảm mất mát phóng đại khoản lỗ này lên và làm người bán có xu hướng gia tăng mức giá bán yêu cầu 3 để trì hoãn việc bán.Hành vi nàyđược Engelhardt (2003); Einio & đồng sự (2008) gọi là sự neo giávào giá mua trước đây. Gần đây, Sun &Seiler (2013) đưa ra một giải thích khác dựa trên tâm lý lệch thiên vị hiện tại (present-biased preferences) của người bán nhà. Theo đó, người bán nhà sẽ cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ do bán nhà với giá thấp sẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn, nên họ muốn trì 1Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết. 2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory). 3Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất mà người bán nhà chấp nhận bán.
5 hoãn việc bán nhà nhằm đẩy khoản lỗ ra xa hơn bằng việc tăng giá ngưỡng bán.Việcnày làm giảm khối lượng giao dịch và kéo dài thời gian rao bán khi thị trường đi xuống (Sun &Seiler, 2013). Tóm lại, các giải thích trên đều tập trung vào hành vi nâng mức giá ngưỡng bán của người bán. Tuy nhiên, hình 1.1 cho thấy rằng, khi thị trường nhà ở đi xuống giai đoạn 2008-2009, bên cạnh sự gia tăng mức giá ngưỡng bán thì đồng thời cũng có sự sụt giảm nghiêm trọng của mức giá ngưỡng mua xảy ra trước đó. Theo Bokhari & Geltner (2011) thìsự chênh lệch này đã dẫn đến tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường, làm giảm khối lượng giao dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán trên thị trường (hình 1.2). Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh những giải thích của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), thì cần thiết có các nghiên cứu nhằm giải thích nguyên nhân sụt giảm mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn này. Tuy nhiên, hiện nay, theo tìm hiểu của tác giả thì đây vẫn là khoản trống nghiên cứu. Do đó, trong luận án này, tác giả sẽ tiến hành nghiên cứu về hành vi củangười mua nhà trên thị trường nhà ở. Cụ thể, có hai giả thuyết được tác giả đưa ra để giải thích cho hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua, gồm: Giả thuyết H1:do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát. Cụ thể, khi thị trường đang giảm, việc mua nhà có thể làm cho người mua phải đối diện với một khoản lỗ tiềm năng khi giá nhà tiếp tục giảm sau đó. Với ác cảm mất mát càng cao thì khoản lỗ tiềm năng mà người mua phải đối diện sẽ càng lớn, nên họcó xu hướng trì hoãn hoạt động mua nhà của mình thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua. Giả thuyết H2:do ảnh hưởngcủa kỳ vọng về khả năng sinh lời. Cụ thể, khi thị trường đang giảm, sự bi quan về khả năng sinh lờiđã làm người mua nhà trì hoãn các quyết định mua thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua. Nhằm làm rõ hai giả thuyết này, luận án phát triển 02 mô hình lý thuyết để giải thích tác động của (1) ác cảm mất mát và(2) sự kỳ vọng về khả năng
6 sinh lời lên hành vi củangười mua nhà. Mục tiêu nhằm góp phần giải thích hiện tượng giảm thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, làm trì hoãn các quyết định mua nhà củangười mua, kéo theo là sự giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở. Việc này không chỉ giúp lấp đầy lỗ hỗng nghiên cứu hiện nay về việc giải thích nguyên nhân của hiện tượng giảm thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống, mà còn giúp các nhà quản lý kinh tế, nhà chính sách có thể đưa ra những biện pháp phù hợp giảm thiểu tính kém thanh khoản (khối lượng mua bán thấp và thời gian rao bán kéo dài)của thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống, giúp thị trường nhà ở nhanh chóng ổn định và phát triển trở lại, đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của luận án là phát triển 02mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởngcủa sự ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà,nhằm góp phần giải thích hiện tượnghạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, làm cho thị trường nhà ở trở nên kém thanh khoản trong giai đoạn thị trường đi xuống. Gồm 03 mục tiêu cụ thể và 05 câu hỏi nghiên cứu như sau: Mục tiêu 1:Phát triển lý thuyết phân tích hành vi củangười mua nhà với ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát nhằm trả lời giả thuyết nghiên cứu H1. Mục tiêu 2: Phát triển lý thuyết giải thích ảnh hưởng của kỳ vọng về khả năng sinh lờilên hành vi củangười mua nhà nhằm trả lời giả thuyết H2. Mục tiêu 3:Kiểm định thực nghiệm độ phù hợp của lý thuyết với thực tế. Các câu hỏi nghiên cứu của luận án gồm: Câu hỏi nghiên cứu 1: Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịchnhà ở trên thị trường khi thị trường đi xuống? những giải thích được đưa ra có toàn diện? Tác giả luận án kế thừa những ý tưởng nào từ các mô hình lý thuyết này? Câu hỏi nghiên cứu 2:lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là gì? Được phát triển gần đây như thế nào? Có phù hợp để làm cơ sở phát
7 triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và ảnh hưởng sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà? Câu hỏi nghiên cứu 3:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi củangười mua nhà? Liệu cảm mất mát có phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua? Câu hỏi nghiên cứu 4:Phát triển lý thuyếtvề ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà? Nó có phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua? Câu hỏi nghiên cứu 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận củamô hình lý thuyết đã được phát triển không? 1.3 Bố cục luận án Bố cục luận án gồm 5 chương, phần tiếp theo gồm: Chương 2: Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan; Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà; Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi củangười mua nhà; và Chương 5: Kiểm định sự phù hợp của các lý thuyết bằng thực nghiệm. Chương 2. Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan Gồm 2 phần: (1) nhóm các lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịchnhà ởkhithị trường đi xuống; (2) là nhóm các lý thuyếtvềhành vi tìm kiếm củangười mua nhà. 2.1 Các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở. 2.1.1 Mô hình lý thuyết về sự giới hạn đặt cọc của Stein (1995) Stein (1995) phân chia người tiêu dùng ra làm 3 nhóm dựa trên khoản nợ tài chính là K,gồm: tự do di chuyển chổ ở (K
8 đều được lợi khi di chuyển sang chổ ở mới nên người dân đều muốn di chuyển. Nhưng từ mô hình thặng cầu nhà, Stein xác định ảnh hưởng của giá nhà lên nhu cầu nhà ở là: Do nên giá nhà có quan hệ đồng biến với nhu cầu di chuyển chổ ở của nhóm hạn chế di chuyển, nhóm chiếm đa số trên thị trường, nên Stein (1995) kết luận rằng khi thị trường nhà ở đi xuống, đa số người dân không muốn bán nhà vì sợ rằng số tiền còn lại không đủ để đặt cọc mua nhà mới, làm giảm khối lượng giao dịch nhà trong giai đoạnthị trường đi xuống. * Ý tưởng của Stein có thể được hiểu rõ qua ví dụ sau: Với tỷ lệ đặt cọc là 10%, muốn mua ngôi nhà giá 1 tỷ sẽ phải đạt cọc trước 100 triệu và vay phần còn lại. Nếu giá nhà sau đó tăng lên 1,1 tỷ, bán nhà và trả nợ xong thì người bán còn lại 200 triệu, họ có thể đặt cọc mua ngôi nhà có giá 2 tỷ. Do đó, khi thị trường tăng giá, lượng giao dịch sẽ gia tăng.Ngược lại, khi giá nhà giảm còn 900 triệu,người bán nhà sẽ không mua nhà mới. Do đó, khi thị trường giảm giá, lượng giao dịch sẽ giảm. * Một số nhận xét của luận án về khuôn khổ lý thuyết của Stein (1995) Từ những lập luận trong mô hình lý thuyết của Stein (1995), tác giả luận án nhận thấy rằng vẫn còn một số tồn tại như sau: - Lý thuyết của Stein (1995) dựa trên giả định quan trọng là người dân có những khoản nợ tài chính Ki, và điều này đã hạn chế khả năng di chuyển chổ ở khi giá giảm. Tuy nhiên, giả định này sẽ không phù hợp ở những nơi mà người mua thường có một khoản tiết kiệm dương khi mua nhà mới, và điều này đã hạn chế khả năng giải thích của mô hình. - Lý thuyết của Stein (1995) cho thấy nhóm 1(tự do di chuyểndo nợ ít), vẫn có lượng thặng cầu tăng khi giá giảm, vậy lấy nhà đâu ra khi nhóm 2 và 3 đều không muốn bán do giới hạn tiền đặc cọc như lập luận của Stein. Tình trạng thặng cầu này có thể làm tăng giá nhà và tính thanh khoản củanhà ở. Kết quảlà tác độngcủa sự giới hạn khả năng đặt cọc là hạn chế, phù hợp với phát hiện của Genesove và May (2001).
9 2.1.2 Mô hình về tâm lý lệch thiên vị hiện tại ảnh hưởng lên hành vi câu cá của người bán nhà của Sun & Seiler (2013) Một giải thích khác gần đây hơn, Sun & Seiler (2013) cho rằng nguyên nhân củasự giảmkhối lượng giao dịchnhà ở trong giai đoạnnày là do tâm lý lệch thiên vị hiện tại củangười bán nhà đã làm phóng đại hành vi “câu cá” của họ. Trong đó, tâm lý lệch thiên vị hiện tại (present-biased preferences) xuất phát từ tính bất nhất của giá trị theo thời gian (time-inconsistent). Cụ thể, 1 triệu hiện tại được thích hơn 1,1 triệu ở 1 tháng sau, nhưng 1,1 triệu VND ở 1 năm 1 tháng sau thì lại được thích hơn 1 triệu ở 1 năm sau; nghĩa là con người có xu hướng lệch thiên vị hiện tại hơn khi xét trong tương lai gần, hơn là so với tương lai xa hơn. Với mô hình 2 giai đoạn, Sun & Seiler đã xây dựng hàm lợi ích người bán: và xác định mức giá yêu cầu tối ưu là .Từ đó, hành vi “câu cá” của người bán được xác định là việc yêu cầu mức giá cao hơn giá thị trường: .Điều kiện này luôn thỏa trong giai đoạn giágiảm, nên Sun & Seiler kết luận rằng người bán luôn câu cá trong giai đoạn thị trường đi xuống và hành vi câu cá này bị phóng đại theo tâm lý lệch thiên vị hiện tại: , với β là hệ số chiết khấu ngắn hạn và đại diện cho tâm lý lệch thiên vị hiện tại. Từ đó, Sun & Seiler (2013) kết luận rằng bán nhà khi thị trường đi xuống là lỗ, với tâm lý lệch thiên vị hiện tại (β nhỏ hơn) thì khoản lỗ nàyđược cảm thấy nhỏ hơn nếu phát sinh ở tương sai xa hơn. Do đó, người bán yêu cầu mức giá cao hơn (câu cá) để đẩy khoản lỗ ra tương lai xa hơn, điều này đã làm giảm khối lượng mua bán củanhà ở trên thị trường. * Một số nhận xét của luận án về lý thuyết của Sun và Seiler (2013) -Từ điều kiện của“câu cá”:và quan hệ đồng biến giữa câu cá và giá trị ngôi nhà, ta thấy mức giá yêu cầu có thể là tín hiệu về chất lượng (V0) của ngôi nhà. -Từ pt câu cá:ta thấy rằng sự hạn chế người mua (λ thấp) cũng có tác động làm tăng giá bán yêu cầu, tức là hành vi tăng giá bán cũng có thể xuất phát từ phía người mua. 2.1.3 Một số lập luận rút ra từ các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở
10 Các lý thuyết đã phát triển của Stein (1995), của Sun & Seiler (2013) vàlập luận của Genesove và Mayer (2001) đều giải thích hiện tượng giảmlượng giao dịch nhà ở khi thị trường đi xuống xuất phát từ hành vi nâng giá của người bán. Tuy nhiên, từ hình 1.1 thì việc nâng giá của người bán chỉ xuất hiện sau hành vi hạ giá ngưỡng mua của người mua và hành vi nâng giá của người bán cũng không kéo dài. Khi mức giá giảm nhiều hơn (hình 2.1) thì người bán không tiếp tục nâng giá như giải thích của các lý thuyết này, mà ngược lại, họ lại giảm giá mạnh, tức là các lý thuyết này chỉ giải thích được hành vi nâng giá của người bán khi mà khoản lỗ là nhỏ, phù hợp với phát hiện của Bao & Meng (2017, pp. 16-17). Do đó, cần có những nghiên cứu phân tích về hành vi củangười mua nhà nhằm xác định những yếu tố tác động làm giảm mức giá ngưỡng mua của họ trong giai đoạn thị trường đi xuống. 2.2 Các lý thuyết liên quan đến hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà Phần này tác giả trình bày một số lý thuyết về hànhh vi tìm kiếm của người mua nhà được phát triển gần đây nhằm tạo cơ sở cho việc kế thừa và phát triển các mô hình lý thuyết của luận án. 2.2.1Mô hình lý thuyếtgiải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà (Courant 1978). Courant (1978) giả định rằng người mua nhà biết lợi ích V của ngôi nhà tuân theo quy luật F(V), xác suất là f(V) = F’(V).Ngoài ra, thị trường có nhiều ngôi nhà đang rao bán nên người mua không cần chờ đợi hoặc thương lượng lại với những ngôi nhà đã từ chối. Giả định này cũng được áp dụng rộng rãi trong các lý thuyết tương tự gần đây. Với V0 là lợi ích của ngôi nhà đang xem xét, hành vi của người mua là nhằm: Trong đó, lợi ích tìm tiếp gồm chi phí tìm kiếm(c), F(V 0)khả năng tìm thấy ngôi nhà có lợi ích V
11 . Biến đổi ta có: Tại điểm dừng này, chi phí tìm kiếm biên bằng với lợi ích kỳ vọng biên của tìm kiếm,Courant (1978) gọi đây là lợi ích ngưỡng mua V*, và (2) viết lại: là phương trình điểm dừng chuẩn. Các lý thuyết liên quan sau này đều được phát triển bằng cách bổ xung thêm các yếu tố khác vào phương trình điểm dừng này và phân tích tác động của yếu tố đó đến V*. Ví dụ, đểphân tích ảnh hưởng củaphân biệt chủng tộc, Courant (1978) đã thêm hệ số α (tỷ lệ phân biệt chủng tộc của người bán nhà)vào phương trình quyết định của người mua nhà da đen: Sau khi biến đổi, ta có là . Từ đó,Courant (1978) kết luận phân biệt chủng tộc làm làm giảm mức lợi ích ngưỡng V*. * Từ lý thuyết của Courant (1978), ta rút ra một số bài học kế thừa sau:(1) mức lợi ích yêu cầu tối thiểu, hay lợi ích ngưỡng mua V*, đạt được khi lợi ích kỳ vọng của việc tìm kiếm bằng với lợi ích khi mua nhà.(2) phân biệt chủng tộc được phân tích như là một yếu tố được thêm vào làm thay đổi lợi ích tìm kiếm, và từ đó làm thay đổi mức lợi ích ngưỡng mua. 1.2.3 Mô hình phân tích sự ảnh hưởng lượng thông tin lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993) Turnbull & Sirmans (1993) gọi lợi ích ròng từ mua nhà v = V- P với V là lợi ích ngôi nhà và P là giá mua. Khi đó, với P* là giá sẵn lòng trả, điểm dừng của Courant (1978) được viết lại là: Tuy nhiên,vớingười mua ít thông tintin rằng quy luật phân phối giá nhà là h(P’), đồng dạng với f(P) nhưng lệch 1 khoản α, tức .Vậy điểm dừng của họsẽ là:. Và tác động củakhoản sai lệch thông tin α đối với hành vi tìm nhà là: Từ đó, Turnbull & Sirmans (1993) kết luận rằng lượng thông tin củangười mua nhà có ảnh hưởng lên hành vi mua nhà của họ, người mua nhà ít thông tin sẽ chấp nhận trả nhiều hơn so với số tiền cần thiết. Dựa vào đó,
12 Turnbull & Sirmans (1993) dự đoán rằng những người mua nhà lần đầu sẽ có ít thông tin hơn so với những người đã từng mua nhà nhiều lần nên mức giá mà họ chấp nhận trả để mua nhà thường sẽ cao hơn. Tương tự, những người mua nhà nhập cư cũng sẽ có mức giá mua nhà bình quân cao hơn so với những người mua nhà bản địa. 1.2.4 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà (Tu & các đồng sự, 2016) Cũng dựa trên mô hình của Courant (1978), Tu & các đồng sự (2016) phát triển lý thuyết dựa trên lập luận rằng chi phí tìm kiếm củangười mua nhà chịu ảnh hưởng của lượng vốn xã hội củahọ, theo dạng hàm, với b là lượng vốn xã hội địa phương củangười mua nhà. Từ đó, Tu & các đồng sự (2016) viết lại phương trình điểm dừng trong mô hình của mình như sau: . Và xác định ảnh hưởng của lượng vốn xã hội củangười mua nhà lênhành vi tìm kiếmnhư sau:. Từ đó, Tu & các đồng sự (2016) kết luận rằng lượng vốn xã hội làm giảm chi phí tìm kiếm củangười mua nhà và làm gia tăng mức lợi ích ngưỡng mua yêu cầucủa người mua nhà, nghĩa là mua nhà rẻ hơn. 1.2.5 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của khoảng cách lên hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà (Qiu & Zhao, 2018) Cũng dựa trên mô hình của Courant (1978) và sự mở rộng của Turnbull & Sirmans (1993), Qiu & Zhao (2018) phát triển lý thuyết của mình dựa trên lập luận rằng thông tin nhiều nhất là tại xung quanh khu vực sinh sống, do đó khoảng cách càng xa thì khả năng tìm thấy những ngôi nhà mang lại giá trị lợi ích cao sẽ giảm dần, tức là quy luật phân phối lợi íchlà hàm giảm theo khoảng cách, là: . Trong đó, m ? {0,..,D}là khoảng cách và lượngthông tin củangười mua nhà là s(m) được xác định bởi: với a là lượng thông tin tại nơi sinh sống và b là tốc độ giảm thông tin theo khoản cách. Như vậy, Qiu và Zhao đã thay thế quy luật phân phối G(v) trong mô hình Courant (1978) bằng quy luật phân phối F(v) giảm dần theo khoảng cách.Lúc này, điểm dừng là: và xác định ảnh hưởng của thông tin tại nơi sinh sống lên
13 hành vi tìm kiếm qua việc lấy đạo hàm của v* theo a như sau:. Từ đó, Qiu & Zhao (2018) kết luận rằng người mua nhà sẽ đạt nhiều lợi ích hơn khi mua nhà ở gần nơi sinh sống. Ngoài ra, gọi Pm là khả năng mua nhà củangười mua nhà có thông tin s(m), ta có:, tức là khả năng mua nhà sẽ giảm dần theo khoảng cách, cũng hàm ý là những ngôi nhà ở gần nơi sinh sống được thích hơn. 2.2.6 Một số lập luận rút ra từ các mô hình lý thuyết giải thích tác động củacác yếu tố lên hành vi tìm kiếmcủangười mua nhà (1) Các mô hìnhvề hành vi tìm kiếm trên đều dựa trên việc so sánh lợi ích giữa ngôi nhà đang xem xét và lợi ích kỳ vọng của việc tiếp tục tìm kiếm. Từ đó, xác định giá trị lợi ích ngưỡng mua yêu cầu (reservation benefit), gọi là V*, là giá trị lợi ích thấp nhất để mua nhà, đạt được khi lợi ích biên bằng chi phí biên của việc tìm kiếm, và đây là điểm dừng tìm kiếm. (2) Các mô hình lý thuyết tìm kiếm đều sử dụng mức lợi ích ngưỡng mua yêu cầu này để đại diện cho hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Một mức ngưỡng mua yêu cầu cao hàm ý một mức giá chấp nhận trả thấp và mộtquá trình tìm kiếm kéo dài, chỉ về một người mua nhà khó tính, và ngược lại. (3) Các yếu tố như phân biệt chủng tộc (Courant 1978), thông tin(Turnbull & Sirmans, 1993), vốn xã hội (Tu & các đồng sự 2016), khoảng cách (Qiu & Zhao 2018) được thêm vào mô hình chuẩn ban đầu để phân tích tác động của các yếu tố này lên mức lợi ích ngưỡng mua yêu cầu. (4) Các mô hình lý thuyết đều giả định rằngngười mua nhà biết quy luật phân phối lợi ích của nhà ở trên thị trường, dạng tổng quát là G(v) với xác suất là g(v) = G’(v). 5) Cuối cùng, các mô hình lý thuyết tìm kiếm này đều lập luận về một quá trình tìm kiếm lần lượt, không biết thời điểm kết thúc và không chịu sự giới hạn về thời gian tìm kiếm, do đó người mua sẽ không điều chỉnh mức ngưỡng mua yêu cầu trong quá trình tìm kiếm nên sẽ không có sự tái thương lượng.
14 2.3Tổng kết chương 2 Tóm tắt lại tất cả nội dung đã trình bày ở chương 2, cụ thể là gồm 2 phần. Phần 1 là trình bày những lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn đi xuống, gồm lý thuyết về giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) và lý thuyết về lệch thiên vị hiện tại của Sun & Seiler (201). Kết luận là cả hai lý thuyết này đều chỉ giải thích hành vi nâng giá của người bán, gặp trong đoạn đầu của thời kỳ suy thoái 2008 – 2009 (hình 1.1), đặc biết cả hai lý thuyết này đều không đề cập đến sự sụt giảm mức giá ngưỡng mua xảy ra trước đó (hình 1.1). Phần 2 của chương trình bày về cơ sở lý thuyết của các mô hình tìm kiếm của người mua nhà, nhằm làm cơ sở đề phát triển các mô hình hành vi tìm kiếm của luận án. Như vậy, các khuôn khổ lý thuyết được trình bày trong chương 2 này có thể được hệ thống theo sơ đồ sau: Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát Nhằm giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, tác giả luận án đưa ra lập luận rằng, trong giai đoạn thị trường đi xuống, một quyết định mua nhà có thể làm cho người mua phải đối diện với một khoản lỗ tiềm năng khi mà giá nhà tiếp tục giảm xuống sau đó. Ác cảm mất mát sẽ phóng đại khoản lỗ này và làm cho người mua trì hoãn việc mua nhà bằng việc giảm mức giá ngưỡng mua. Do đó, mục tiêu của chương 3 này là phát triển một mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát, gồm những nội dung chính sau: (1) giới thiệu sự hạn chế của các mô hình lý thuyết liên quan; (2) lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết; (3) một số giải định của mô hình lý thuyết; (4) nội dung của mô hình lý thuyết; (5) kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết. 3.1 Sự hạn chế của các mô hình lý thuyết hiện tại và sự cần thiết phát triển mô hình lý thuyếtmới Sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống bao gồm sự hạ thấp mức giá sẵn lòng mua và sự gia tăng mức giá sẵn lòng bán
15 (hình 1.1), tuy nhiên các lý thuyết đã được phát triển để giải thích hiện tượng này hiện nay chỉ tập trung giải thích sự gia tăng mức giá ngưỡng bán. Do đó, hiện vẫn chưa có mô hình lý thuyết nào giải thích hành vi sụt giảm mức giá sẵn lòng mua của người mua trong giai đoạn này, đây là lỗ hỗng cần được lắp đầy. 3.2 Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà. Lý thuyết này được phát triển dựa trên lập luận rằng: nhà ở là một tài sản giá trị lớn, nên người mua nhà rất “để ý” đến giá của ngôi nhà của mình sau khi mua. Do đó, nếu giá ngôi nhà tăng lên hoặc giảm ít (nhỏ hơn lợi ích họ hưởng được từ ngôi nhà cùng khoản thời gian) thì họ cảm thấy “lời”, còn nếu giảm giá nhiều thì họ cảm thấy “lỗ” và bị phóng đại theo ác cảm mất mát. Gọi B là lợi ích từ ngôi nhà, B* là lợi ích yêu cầu (ngưỡng), L là khoản lỗ tiềm năng và sẽ bị phóng đại theo hệ số λ của ác cảm mất mát. Hình 3.1:Khung giải thích ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà Nguồn: tác giả nghiên cứu 3.3 Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà 3.3.1 Một số giả định của khuôn khổ phân tích * Đầu tiên là các giả định mà luận án kế thừa từ các lý thuyết liên quan, gồm: Giả định 1:Quá trình tìm kiếm không biết thời điểm kết thúc, chia thành những giai đoạn nhỏ, rời rạc. Mỗi giai đoạn có chi phí tìm kiếm là C và “tìm thấy” một ngôi nhà i, với giá trị với người mua (Vi) và giá mua là (Pi), nên đạt được khoản giá trị lợi ích nếu mua nhà. Với là giá sẵn lòng mua thì là mức lợi ích yêu cầu tối thiểu hay lợi ích sẵn lòng mua. Và với i là ngôi nhà bất kỳ nên khái quát hóa ta có: và quy luật quyết định của người mua là:
16 Giả định 2: Người mua biết quy luật phân phối của B là G(B), xác suất là g(B) = G’(B), và do đó giá trị kỳ vọng của B là . Giả định 3:Thị trường ổn định: quy luật phân phối G(B), mật độ xác suất g(B); chi phí tìm kiếm (C) là không đổi, và không có tái thương lượng * Những giả định mà luận ánbổ sung thêm cho lý thuyết của mình, gồm Giả định 4:người mua nhà không từ bỏ giữa chừng quá trình tìm kiếm, tức là lợi ích của việc tiếp tục tìm kiếm lớn hơn lợi ích khi rời bỏ. Giả định 5: Đối tượng phân tích của mô hình là ác cảm mất mát chứ không phải khoản lỗ tiềm năng (L), dù nólà nguyên nhân gây ra ác cảm mất mát, do đó nhằm đơn giản hoá các phân tích, tác giả luận án giả định rằng khoản lỗ tiềm năng (L) nàylà ngoại sinh và không đổi giữa các giai đoạn tìm kiếm. Giả định 6:Dựa trên đề xuất của Buisson (2016, p. 231)về việc chuyển đổi giữa đơn vị giá trị hữu dụng và đơn vị giá trị tiền tệ, tác giả luận án giả định rằng hàm hữu dụng là tuyến tính, , tức là hữu dụng của một giá trị tiền tệ x cũng chính bằng khoản tiền x đó. 3.3.2 Mô hình lý thuyếtcủa tác giả luận án giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà Gọi “Li” (Loss) là khoản lỗtiềm năng khi quyết định mua nhà i đang xem xét, ta có:(1)với Pt là giá ở hiện tại và Pt+1là giá ở giai đoạn sau. Nếu , người mua có lời (Li< 0). Nếu thì người mua bị lỗ(Li> 0). Nhưng, ngươi mua nhà cũng đồng thời có được lợi ích từ ngôi nhà trong khoản thời gian này làBi, nên ta có: (1)nếu Bi ≥ Li> 0 thì người mua nhà sẽ không cảm thấy “mất mát”; (2) nếu Li> Bi> 0 thì người mua nhà sẽ cảm thấy “mất mát”, và bị phóng đại bởi ác cảm mất mát là λ > 1. Tóm lại, gọiN(Bi) là hàm giá trị lợi ích ròng nếu mua nhà, ta có: Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích của người mua nhà với sự ác cảm mất mát Nguồn: Genesove & Mayer (2001)
17 Nếu không mua, ở trong nhà cũ với lợi ích (B0) trong thời gian tìm tiếp, tốn chi phí tìm kiếm (C), và kỳ vọng về lợi ích của ngôi nhà sẽ được “tìm thấy” là , tức lợi ích kỳ vọng khi tìm tiếp là: . Từ (2) và (3), người mua nhà phải: Nếu thì tiếp tục tìm, còn nếu thì mua nhà i đang xem. Vậy, mức lợi ích ròng thấp nhất để người mua vẫn mua ngôi nhà i này là: . Và ta gọi mức lợi ích của ngôi nhà i trong trường hợp (5) này là “mức giá trị lợi ích yêu cầu tối thiểu” hay “mức giá trị lợi ích sẵn lòng mua”hay “giá trị lợi ích ngưỡng mua”, ký hiệu là B*, tức ta có:. Từ giả định 2và 5, (6) viết thành Tương tự như những lý thuyết liên quan, tác giả sẽ phân tích ảnh hưởng của ác cảm mất mát đối với B* này.Do đó, ta xét ngôi nhà mà người mua đang xem xét có mức giá trị lợi ích đúng bằng mức lợi ích yêu cầu tối thiểu B* này, tức là xét tại “điểm dừng tìm kiếm”. Khi đó, từ phương trình (2), vế trái phương trình (7) có 2 trường hợp có thể xảy ra. * Trường hợp 1: B*≥ L: khi đó ta có Nên (7) viết lại là: Do ta đang xét-∞ < L ≤ B* L. Tuy nhiên, B B* ≥ L. Tức là ta có : . Sau đó, thay (10), (11), (12) vào (9), ta có: Sau vài biến đổi toán học, ta có:
18 Đây là phương trình điểm dừng của mô hình của luận án, đạt được khi lợi ích biên của tìm kiếm bằng với chi phí biên của tìm kiếm. Với phương trình (13), ta thấy rằng lợi ích ngưỡng mua B* không chịu ảnh hưởng bởi λ, nghĩa là không chịu ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát, tức là : Kết luận 1 từ mô hình: khi khoản lỗtiềm năng là không có hoặc nhỏ thì không gây ra ác cảm mất mát, nên ác cảm mất mát không có ảnh hưởng lên hành vi của người mua nhà trong trường hợpB* ≥ L này. * Trường hợp 2: B* 1 Nên (7) sẽ viết lại là: Do ta đang xét -∞ < B* < L 1, chia 2 vế cho λ và thực hiện một số biến đổi toán học, ta được: Lấy đạo hàm (20) theo λ để tìm ảnh hưởng của ác cảm mất mát, ta được: Vế phải (21) gồm: (1) với giả định không rời bỏ giữa chừng việc tìm kiếm, tức là ta có lợi ích tìm kiếm (lợi ích ở lại nhà cũ) trong mỗi giai đoạn . Với C không đổi và nhà cũ là kết quả của việc tìm kiếm trước đó; và (2) là do ngôi nhà tìm thấy có ; Từ đó, ta có, tức ác cảm mất mát làm giảm lợi ích ngưỡng mua. Ngoài ra, lấy đạo hàm (21) theo khoản lỗ tiềm năng, tức tác động của ác cảm mất mát sẽ mạnh hơn khi khoản lỗ tiềm năng là lớn.
19 Kết luận 2 từ mô hình : Khi giá nhà giảm nhiều làm khoản lỗ tiềm năng là tương đối lớn thì tâm lý ác cảm mất mát mới xuất hiện và tác động làm cho người mua nhà hạ thấp mức lợi ích sẵn lòng mua B*, tức là có mức giá chấp nhận mua cao hơn và thời gian tìm kiếm kỳ vọng ngắn hơn. 3.4. Kết luận và thảo luận về kết quả của mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà Luận án đã bổ sung lỗ hỗng lý thuyết hiện nay về ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà, đây là một đóng góp mới của luận án. Kết quả lý thuyết cho thấy,khi thị trường nhà ở tăng trưởng hoặc ổn định thì ác cảm mất mát không tồn tại nên không ảnh hưởng lên hành vi người mua (kết luận 1). Theo tác giả luận án, kết luận này của mô hình làhợp lý và trực quan. Ngược lại, khi thị trường đi xuống với mức giá giảm tương đối lớn thì ác cảm mất mát xuất hiện và thúc đẩy người mua mua nhà nhanh hơn và chấp nhận mức giá mua cao hơn, và khi mức giảm giá càng lớn thì tác động này càng mạnh (kết luận 2). Tại sao một người mua nhà với ác cảm mất mát lại sẽ nhanh chóng quyết định mua nhà dù giá nhà có thể giảm thêm? Theo tác giả thì có 3 lý do có thể giải thích việc này : (1) Việc trì hoãn mua nhà sẽ tạo cơ hội cho những người mua khác giành mua trước ngôi nhà mà họ thích, và tất nhiên ác cảm mất mát sẽ phóng đại khoản mất mát này; (2) Với giá nhà được kỳ vọng tiếp tục giảm thì mua nhà ở giai đoạn nào cũng phải chịu mất mát nên trì hoãn là không hợp lý; (3) Nếu muốn trì hoãn thì rời bỏ thị trường sẽ tốt hơn so với tốn chi phí tìm kiếm nhưng không mua. Như vậy, mô hình lý thuyết được phát triển đã chỉ ra rằng tâm lý ác cảm mất mát thì không giải thích được hành vi của người mua nhà trong giai đoạn thị trường đi xuống như hình 1.1, do đó ta cần tìm một giải thích khác cho hiện tượng này ở chương tiếp theo. Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
20 4.1 Sự cần thiết củamô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà Như đã đề cập ở chương 3, hiện vẫn tồn tại một lỗ hổng lý thuyết giải thích hành vi hạ thấp giá ngưỡng mua khi thị trường đi xuống (hình 1.1), cùng với kết luận của chương 3 về việc cần tìm một lý do khác cho sự thay đổi hành vi này của người mua nhà. Do đó, ở chương 4 này, luận án sẽ phát triển một mô hình lý thuyết khác để giải thích hành vi này của người mua nhà. 4.2 Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà. Cáclý thuyết về hành vi tìm kiếm củangười mua nhà đều được xây dựng dựa trên việc so sánh giữa lợi ích mua nhà và lợi ích kỳ vọng khi tiếp tục tìm kiếm.Tuy nhiên, do lợi ích khi mua nhà là phát sinh ở hiện tại, còn lợi ích kỳ vọng khi tìm tiếp thì phát sinh ở sau đó một giai đoạn,nên ta cần quy đổi về cùng thời điểm.Hệ số quy đổi, theo tác giả luận án, là khoản lợi tức mà người mua kỳ vọng đạt được từ ngôi nhà trong 1 giai đoạn, ta gọi là sự mong đợi về khả năng sinh lời, ký hiệu là r.Do đó, tác giả sẽ bổ sung thêm yếu tố suất sinh lời mong đợi của người mua nhà vào trong mô hình hành vi tìm kiếm của người mua và phân tích tác động của yếu tố này lên mức lợi ích ngưỡng mua (B) theo như sơ đồ sau : Hình 4.1: Khung lập luận của mô hình khả năng sinh lời Nguồn: tác giả luận án 4.3 Một số giả định của mô hình phân tích Bao gồm 6 giả định đã đề cập ở chương 3, gồm 3 giả định kế thừa từ các mô hình lý thuyết tìm kiếm trước đây và 3 giả định mới do tác giả bổ sung 4.4 Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời (kỳ vọng sinh lời) của người mua nhà lên hành vi tìm kiếmcủa họ. Ta xét một người mua đang quyết định nên mua một ngôi nhà i vừa xem hay tiếp tục tìm. Nếu mua thì đạt giá trị lợi ích là B i ; tiếp tục tìm thì có lợi ích