Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:24

Thêm vào BST

Báo xấu

2
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội" được nghiên cứu với mục tiêu: Tìm hiểu về giá đất ở đô thị, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị, nghiên cứu địa bàn Thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội

1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế, xã hội của tất cả các quốc gia trên thế giới. Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Vanden Bergh, 2006). Đất đai là một loại tài sản “hàng hóa” đặc biệt, khác với các loại tài sản - “hàng hóa” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó (Nguyễn Thị Hải Yến, 2022). Trong thị trường bất động sản (BĐS), quyền sử dụng đất và đặc biệt là đất ở chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng số hàng hóa BĐS. Vì vậy, xác định giá đất hợp lý, khoa học với các đặc điểm mang tính đặc thù có vai trò hết sức quan trọng. Để xác định hợp lý, khoa học giá đất, cần hiểu rõ các đặc điểm đặc thù, nhất là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là yêu cầu mang tính khách quan của các quốc gia, doanh nghiệp, các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất và người sử dụng đất. Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai đã có một số công trình nghiên cứu trong và ngoài nước đề cập đến vấn đề này trong thời gian qua. Trong đó có một số lượng lớn các nghiên cứu đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai, tuy nhiên vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016), việc đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai rất khác nhau. Các nghiên cứu ban đầu thường giả định rằng giá trị đất đai hoặc tiền thuê chủ yếu được quyết định bởi khả năng tiếp cận khu trung tâm thương mại và liên quan đến những thay đổi về quy mô của địa điểm, không gian, chất lượng vùng lân cận, đặc điểm cảnh quan, thị hiếu, thu nhập, lợi nhuận và các chi phí khác của người mua (Alonso, 1964, Cheshire & Sheppard, 1995; Kabba & Li, 2011; Glaesener & Caruso, 2015; Rosen, 1974). Trên thực tế, tồn tại những quan điểm, khía cạnh khác nhau về giá đất. Theo Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả (2005), giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng và phương thức sinh lời từ sử dụng đất. Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi (Willy H. Verheye, 2009). Alonso (1964), Asbere (1982) và Ball (1973) đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung tâm là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở. Các nghiên cứu của Asabere và Huffman (1996), Joslin (2005) và Kauko (2003) chỉ ra rằng vị trí, kích thước của thửa đất, tình hình phát triển kinh tế và giao thông đều có ảnh hưởng đến giá đất. Tổng hợp, phân tích các quan điểm trong sự tác động và biến đổi của các yếu tố ảnh hưởng trong giai đoạn mới, vì thế là việc làm rất cần thiết. Ở Việt Nam, giá đất là phạm trù xuất hiện và ngày càng được sử dụng phổ biến khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, trong hoạt động kinh doanh BĐS và nhiều hoạt động kinh tế - xã hội khác. Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất
2 (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. Những thay đổi đó đã tạo cơ sở về pháp lý và kinh tế cho quản lý và sử dụng đất ngày càng đầy đủ, hợp lý và hiệu quả vào phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay vẫn ở giai đoạn đầu của sự phát triển, diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ có tính chất phổ biến; giá đất nói chung và giá đất ở đô thị nói riêng chịu tác động từ nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, địa lý, môi trường, chính sách pháp luật,… Mặt khác, việc xác định giá đất trong thị trường này cũng có khác biệt rất lớn, như: Sử dụng nhiều phương pháp định giá và cho giá trị không đồng nhất; tồn tại các giá đất khác nhau theo các mục đích sử dụng khác nhau (đất ở, đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại - dịch vụ,..). Để xác định giá đất một cách khoa học, công bằng, tin cận và sát với giá thị trường cần thiết phải nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách có hệ thống, hiểu rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định cả về định tính và định lượng, cả tác động tích cực và tiêu cực của chúng. Đây là một trong các vấn đề cần được làm rõ cả về lý luận và thực tiễn. Hà Nội là địa phương có tốc độ đô thị hóa (ĐTH), công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH) khá nhanh. Vì vậy, trong các mục đích sử dụng đất, loại đất ở đô thị chiếm một tỷ trọng lớn cả về số lượng thửa đất và số lượng giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường. Trong đó, đất ở đô thị có số lượng giao dịch thường xuyên và giá trị giao dịch là lớn nhất. Theo Vu and Kawashima (2018), giá đất đai tại các thành phố lớn Việt Nam, nhất là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Việc thực hiện các dự án quy hoạch cơ sở hạ tầng, giao thông, đô thị, dân cư đã tạo nên một diện mạo mới cho một Thành phố, Thủ đô, phát triển theo hướng hiện đại. Tuy nhiên, về giá đất cũng có sự biến động và mức chênh lệch khá cao ở từng nơi, từng vị trí, vì thế tác động tới các chủ thể tham gia trong thị trường, như: Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, công ty tư vấn, người môi giới, người bán và người mua bất động sản và công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Từ các lý do nêu trên cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất làm cơ sở khoa học cho việc định giá đất để áp dụng vào Việt Nam trong thời gian tới là hết sức cần thiết. Chính vì vậy, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội ” làm đề tài luận án tiến sĩ. 2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án 2.1. Mục tiêu chung: Tìm hiểu về giá đất ở đô thị, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị, nghiên cứu địa bàn Thành phố Hà Nội.
3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất ở đô thị, giá đất ở đô thị và các nhân tố tác động đến giá đất ở đô thị. - Xác định, phân tích các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số khuyến nghị cho các đối tượng hữu quan như doanh nghiệp, công ty tư vấn, người mua và người bán, cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt, quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả. 3. Câu hỏi, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Câu hỏi nghiên cứu (1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị là gì? Sự biến động của các yếu tố thể hiện như thế nào? (2) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị như thế nào? (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản và cơ quan quản lý có thể làm gì để quản lý và phát triển thị trường bất động sản Hà Nội một cách hiệu quả? 3.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án - Đối tượng nghiên cứu của luận án là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu: Về không gian: Đất ở đô thị trên địa bàn 12 quận trung tâm của Thành phố Hà Nội. Về thời gian: Thu thập thông tin về các thửa đất, nhà ở liền kề được giao dịch trong năm 2022. 4. Những đóng góp mới của luận án 4.1. Đóng góp mới về mặt lý luận Dựa trên lý thuyết giá trị đất đai, luận án xây dựng và kiểm định mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Các yếu tố ảnh hưởng được xác định trong mô hình gồm: (1)Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ, (2)Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất, (3)Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất, (4)Yếu tố cá biệt thửa đất, (5) Yếu tố cơ sở hạ tầng – Môi trường, (6) Yếu tố chính sách, pháp lý của nhà nước và (7) Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ. Nghiên cứu cho thấy mức độ tác động của các yếu tố trên tới giá đất ở đô thị Hà Nội có một số khác biệt nhất định so với các nghiên cứu trước đây. Luận án đề cập đến quyền sở hữu, về địa tô, về lựa chọn vị trí dân cư (lý thuyết vị thế so sánh)... và khẳng định vị trí tối cao trong quyền sở hữu toàn dân về đất đai; về địa tô với các yếu tố kinh tế, xã hội... với sự đầu tư tạo nên các địa tô chênh lệch (1, 2 và địa tô độc quyền) - cơ sở của sự gia tăng giá đất và vai trò của giá trị sử dụng, của các yếu tố tâm lý tiêu dùng đến sự lựa chọn đất ở và qua đó ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến giá đất ở.
4 4.2. Các đóng góp về thực tiễn Kết quả nghiên cứu của luận án sẽ là cơ sở luận bàn và khuyến nghị nhằm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Nghiên cứu đưa ra các hàm ý chính sách và giải pháp là xây dựng bộ tiêu chí làm cơ sở xác định giá đất, đưa ra các biện pháp quản lý giá đất, đề xuất thể chế xây dựng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở; xây dựng bản đồ giá đất... 5. Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ biểu, danh mục tài liệu tham khảo luận án được thiết kế thành 5 chương với các nội dung cụ thể như sau: Chương 1. Cơ sở lý luận về đất ở đô thị Chương 2. Cơ sở lý luận, tổng quan và mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Chương 3. Phương pháp nghiên cứu Chương 4. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị TP. Hà Nội Chương 5. Bàn luận kết quả nghiên cứu và kiến nghị. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 1.1. Cơ sở lý luận về đất ở và đất ở đô thị 1.1.1. Đất ở Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). 1.1.2. Đất ở đô thị 1.1.2.1. Khái niệm về đô thị Theo C. Mác: Thành thị (đô thị) là nơi tập trung dân cư, tập trung công cụ sản xuất, tập trung tư bản, các nhu cầu và sự hưởng thụ của người lao động. Nông thôn ngược lại với đô thị, mọi điều trên tương đối biệt lập và phân tán. Đô thị không phải là con số cộng cả những bộ phận cấu thành mà đô thị là một cơ thể sống riêng biệt theo kiểu riêng của nó (C. Mác. F., Anghen, 2000). Các nhà nghiên cứu đô thị học ở Mỹ gồm Kaplan và Holloway đã đưa ra định nghĩa về đô thị như sau: Đô thị là những nơi có dân cư sinh sống đông đúc với mật độ cao, người dân sống ở đó thường làm các ngành nghề không liên quan đến lĩnh vực nông nghiệp và đó thường là những trung tâm chính trị, kinh tế và xã hội. Đô thị còn là nơi diễn ra các hoạt động kinh tế phi nông nghiệp (David Kaplan, Wheeler Holloway, 2009). Như vậy, Đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn trong cơ cấu lao động, là nơi diễn ra các hoạt động kinh tế phi nông nghiệp, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, là nơi chứa đựng sự vận động của lực lượng
5 sản xuất và có vai trò như một hạt nhân thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cho cả nước, cho một tỉnh và một huyện. 1.2.1.2. Khái niệm về đất đô thị Đất đô thị là đối tượng và trọng tâm nghiên cứu chủ yếu trong các lý thuyết kinh tế học đô thị hiện đại (Fujita, 1989), đất đô thị là không gian vận động của kinh tế đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Đất đô thị theo cách hiểu thông thường là toàn bộ phần diện tích đất được sử dụng trong các thành phố (khu vực đô thị), có quyết định đến việc bố trí địa điểm các hoạt động tại đô thị, qua đó hình thành lên các mô hình sử dụng đất đô thị (O'sullivan, 2012). Qadeer (1981) đã chỉ ra rằng, đất đô thị cũng có những đặc điểm, tính chất riêng so với các loại đất khác, đó là: (i) Đất đô thị là một đơn vị không gian và tài sản được hình thành từ các quy định thể chế pháp lý, hành chính và kinh tế; (ii) Đặc điểm phân biệt của đất đô thị được phát sinh từ quá trình đưa đất đai vào sử dụng ở mỗi hình thái đô thị; (iii) Đất đô thị là hàng hóa mang tính không đồng nhất; (iv) Giá trị đất đô thị gắn liền với các khoản đầu tư công; (v) Đất đô thị là một nguồn tài nguyên sau khi phân bổ và sử dụng sẽ mang lại những lợi ích công cộng nhưng bản thân đất đô thị cũng là một loại hàng hóa thương mại. Dưới góc độ pháp lý, tùy theo chế độ pháp lý đất đai tại mỗi quốc gia, đất đô thị sẽ được quy định dưới dạng liệt kê vào các mục đích sử dụng. Ví dụ, Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ xác định đất đô thị bao gồm đất ở và các loại đất không là đất ở nằm trong khu vực đô thị. Trong đó, các loại đất không sử dụng cho mục đích để ở như là: đất thương mại, công nghiệp, khu vực văn phòng, đất trụ sở cơ quan, đường phố và đường đô thị, các sân bay lớn, các khu đô thị và các khu giải trí và các khu đất khác (USDA, 2018). Tại Việt Nam, đất đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị (Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, 1988). 1.2.1.3. Khái niệm về đất ở đô thị Đất ở đô thị được xác định là quỹ đất đai bao gồm toàn bộ diện tích đất thuộc đô thị hiện hữu và đất đai tại các khu vực quy hoạch sẽ trở thành đô thị. Trong đó, đối tượng mà nghiên cứu xem xét cụ thể đó là đất sử dụng cho mục đích là đất ở. 1.2.1.4. Vai trò đất ở đô thị Theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước và sự nghiệp CNH - HĐH đất nước thì các đô thị sẽ trở thành các trung tâm hành chính, công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương trong cả nước. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội. Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được qui định là đất ở đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đô thị có xu
6 hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hoá, gia tăng dân số mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất ở đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất ở đô thị còn tham gia vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ ... . 1.2.1.5. Đặc điểm đất ở đô thị Thứ nhất, do sử dụng vào mục đích để ở, đất ở thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người, như tại các nơi có hệ thống giao thông thường thuận tiện cho việc đi lại, giao lưu,... Thứ hai, địa bàn của đất ở hình thành nên các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài. Địa bàn của đất ở tại đô thị có cả cộng đồng dân cư sinh sống (đối với những đơn vị hành chính được chuyển từ huyện lên quận hoặc các xã sáp nhập vào khu đô thị) và các hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đối với các khu đô thị mới. Thứ ba, diện tích đất ở đô thị có xu hướng ngày càng tăng do sự gia tăng dân số đáng kể, các hộ gia đình có xu hướng tách nhỏ, không sống tập trung. Việc chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở góp phần hình thành, mở rộng khu dân cư, như việc hình thành các “khu đô thị mới”, các “thành phố mới” trên nền đất nông nghiệp chuyển đổi. 1.2. Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng giá đất ở đô thị 1.2.1. Lý thuyết về giá trị đất đai 1.2.1.1. Giá trị và giá trị đất đai - Giá trị (value): Giá trị là một khái niệm tổng quát thể hiện tính có ích, có ý nghĩa hay lợi ích thiết thực của một sự vật, hiện tượng tự nhiên hoặc xã hội có khả năng đáp ứng nhu cầu của con người (Đào Văn Khiêm và Bùi Thị Thu Hòa, 2009; Nguyễn Phi Sơn, 2015). Giá trị xuất hiện dưới nhiều dạng khác nhau như giá trị thiên nhiên mà con người sử dụng và hưởng thụ, giá trị văn hóa do lịch sử tạo ra, giá trị vật chất và giá trị tinh thần, giá trị xã hội, giá trị nhận thức, giá trị đạo đức, giá trị thẩm mỹ, ...(Hoang and Wakely, 2000). Ngoài ra, các quan điểm về giá trị có thể được nhìn nhận khái quát dưới các khía cạnh kinh tế, sinh thái, tâm lý, xã hội (Ouden, 2012). Giá trị đất đai được định nghĩa là sự dự kiến về tính hữu dụng hay dự báo lợi nhuận thu được thông qua khả năng sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu khác của con người (Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2010; Trịnh Hữu Liên và cs., 2013; Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2017). Giá trị đất đai được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất khi đất đai được xác định là loại hàng hóa đặc biệt được mang trao đổi trên thị trường theo nguyên tắc trao đổi ngang giá (Nguyễn Thị Hải Yến, 2022). Giá trị đất đai có thể được thể hiện bằng công thức tổng quát giữa mối quan hệ của chúng đối với đặc điểm về địa lý tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội (Nivens et al., 2002): Giá trị đất đai = f (đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội).
7 1.2.1.2. Giá cả và giá đất - Giá cả: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Xuất phát điểm đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do vậy, với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. - Giá đất: Tại các quốc gia có nền kinh tế thị trường, giá cả đất đai được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai (Hồ Thị Lam Trà và cs., 2016). Còn tại Việt Nam, theo quy định của Luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Như vậy, kết quả của việc định giá đất là giá trị (value) chứ không phải là giá cả (price). Để việc định giá đất phù hợp với thị trường thì cơ sở định giá phải là cơ sở giá trị thị trường và các dữ liệu định giá là dữ liệu thị trường; kết quả định giá được kỳ vọng sẽ cho giá trị thị trường (market value). Nói tóm lại, giá đất tại Việt Nam chính là giá trị của quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đất. Hiệp hội định giá quốc tế (IAAO) đề xuất cách tiếp cận theo giá trị thay vì giá cả trong công tác quản lý do giá đất là một phạm trù có tính chất không cố định. 1.2.2. Phân loại giá trị đất đai Theo Verheye (2007), giá trị đất đai được chia thành các nhóm giá trị tự nhiên (đất sản xuất), giá trị kinh tế (BĐS) và giá trị sinh thái (bảo tồn môi trường). Xét trên khía cạnh đất đai là tài sản/hàng hóa, giá trị đất đai có thể bao gồm: Giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá trị thị trường, giá trị nội tại (Tuladhar, 2003), giá cả thị trường (Hoàng Văn Cường và Nguyễn Thị Hải Yến, 2020). Ngoài các giá trị trên, giá trị đất đai còn bao gồm: Giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp và giá cho thuê (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.2.3. Phân loại giá đất Tại Việt Nam, giá đất được chia làm hai loại chính: Giá đất do Nhà nước quy định, giá đất giao dịch thực tế trên thị trường (giá thị trường). 1.3. Các cách tiếp cận xây dựng giá đất ở đô thị Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Giá đất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2024 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.
8 Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong phạm vi nghiên cứu của luận án này, khái niệm giá đất ở đô thị tác giả sử dụng là Giá đất ở đô thị là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị được biểu hiện bằng tiền giữa người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN, TỔNG QUAN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 2.1.1. Nhóm yếu tố vị trí của thửa đất Đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt, mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các hàng hóa thông thường (Hoàng Văn Cường, 2019). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí của thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Các yếu tố liên quan đến vị trí thửa đất có thể ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các yếu tố sau: (1) Địa hình khu vực, ((2) Loại đường giao thông tiếp giáp với thửa đất, (3) Khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, (4) Khoảng cách đến trường học, nơi làm việc, chợ, siêu thị, cơ sở y tế, công viên, (5) Khoảng cách đến nhà người thân thích, họ hàng trong gia đình. 2.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế Nhóm yếu tố kinh tế có thể gồm những yếu tố sau: (1) Thu nhập và tiêu dùng của người dân, (2) Cung – cầu nhà đất trên thị trường, (3) Biến động về lãi suất tiền gửi, (4) Tỷ lệ lạm phát, (5) Môi trường kinh doanh. 2.1.3. Nhóm yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản nói chung và giá đất ở đô thị nói riêng. Nhóm yếu tố xã hội bao gồm: mật độ dân cư, trình độ dân trí khu dân cư; tốc độ đô thị hóa ở khu vực; tình hình an ninh trật tự, vấn đề an sinh xã hội, phong tục tập quán địa phương; thông tin minh bạch về chử sử dụng, chủ đầu tư dự án,… 2.1.4. Nhóm yếu tố về cơ sở hạ tầng - Môi trường Tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đến giá trị đất đai, thấy rằng đã có rất nhiều nghiên cứu đề cập đến tác động của cơ sở hạ tầng đến
9 sử dụng đất và giá đất đai, thông qua việc đánh giá, đo lường khả năng tiếp cận của đất đai đến cơ sở hạ tầng (Henneberry, 1998), đánh giá tác động của sự thay đổi các yếu tố cảnh quan và môi trường như công viên, khu vực đi bộ,…đến gia tăng giá trị đất và bất động sản (Crompton, 2001, 2005; Sohn, Moudon, & Lee, 2012). Nhóm yếu tố này có thể bao gồm: (1) Hệ thống đường giao thông, (2) Hệ thống cấp điện, nước, (3) Hệ thống thoát nước, (4) Hệ thống thông tin liên lạc, (5) Hệ thống hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục – thể thao), và (6) Chất lượng môi trường. 2.1. 5. Nhóm yếu tố về chính sách, pháp lý của Nhà nước Các yếu tố này chủ yếu thể hiện sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá đất có thể kể đến bao gồm: chính sách về quy hoạch, chính sách về giá đất, chính sách về thuế, ngân sách từ Chính phủ cho lĩnh vực nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Tình trạng pháp lý của thửa đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, quy định về cấp phép xây dựng và quy định về chiều cao xây dựng công trình cũng ảnh hưởng đến giá đất ở. 2.1.6. Yếu tố cá biệt thửa đất Tầm quan trọng của đặc điểm thửa đất đã được ghi nhận trong nhiều nghiên cứu trước đây. Các yếu tố cá biệt của thửa đất bao gồm:(1) Hình dạng thửa đất, (2) Diện tích thửa đất, (3) Chiều rộng mặt tiền thửa đất, (4) Chiều sâu thửa đất, (5) Số mặt tiền thửa đất, (6) Hướng của thửa đất. 2.2. Một số lý thuyết được áp dụng trong nghiên cứu về giá đất ở đô thị 2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu Lý thuyết quyền sở hữu (Theory of land property rights) được các nhà nghiên cứu phát triển và sử dụng theo nhiều cách tiếp cận khác nhau. Theo cách hiểu chung nhất, lý thuyết quyền sở hữu đề cập đến nội dung các quyền (rights of ownership) do sở hữu một tài sản, vật cụ thể mang lại. Theo cách tiếp cận của luật học, lý thuyết quyền sở hữu được xem như là một hánh của Lý thuyết thể chế, thường nhấn mạnh đến các yếu tố quy định và thực thi pháp lý quyền sở hữu và nội dung quyền sở hữu tài sản được xác nhận, bảo hộ (Musole, 2009). Theo đó, nội dung trọng tâm của lý thuyết quyền sở hữu là nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các cá nhân trong xã hội, dựa trên luận điểm chính đó là, các chủ sở hữu có quyền sử dụng, hưởng lợi và loại trừ bên thứ ba (người khác) đối với tài sản thuộc sở của mình (Segal & Whinston, 2012). Về mặt pháp lý, sở hữu đất đai mang ý nghĩa là sự nắm giữ quyền đối với phần diện tích đất đai cụ thể. Trong đó, quyền sở hữu đất đai được thể hiện dưới dạng một nhóm các quyền khác nhau. Về mặt nội dung, quyền sở hữu bao gồm 03 quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Những quyền này có thể được chia cho các chủ sở hữu quyền khác nhau - gọi là sự phân chia quyền sở hữu theo chủ thể chiếm giữ đất đai (Payne, 2001).
10 2.2.2. Lý thuyết địa tô Lý thuyết địa tô đất đai được khởi tạo bởi trường phái kinh tế học cổ điển (còn gọi là kinh tế chính trị) với những phân tích ban đầu bởi William Petty ở thế kỷ XVII, James Andersons trong thế kỷ XVIII, tiếp đến là Adam Smith và sau này lý thuyết tiếp tục được bổ sung và phát triển các khái niệm địa tô chênh lệch bởi David Ricardo và Karl Marx (J Jäger, 2009). Mối quan tâm chủ yếu của các nhà kinh tế trong trường phái kinh tế chính trị học cổ điển là động lực của quá trình phát triển kinh tế và sự phân phối thu nhập giữa các tầng lớp trong xã hội. Theo đó, địa tô đất đai được hiểu là phần giá trị thặng dư mà chủ đất thu được. Do bối cảnh xã hội thời đó chủ yếu là các hoạt động nông nghiệp, cho nên lý thuyết về địa tô đất do các nhà kinh tế học cổ điển phát triển chủ yếu tập trung vào địa tô đất đai trong nông nghiệp. Như vậy, lý thuyết địa tô tập trung luận giải sự thay đổi giá trị đất đai là do các yếu tố tác động từ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. 2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư có lịch sử phát triển khá dài, được xem xét gắn liền với quá trình hình thành của Lý thuyết vị trí (Location theory). Trong đó, Lý thuyết vị trí dành sự ưu tiên nghiên cứu về kinh tế học không gian, thông qua việc xem xét những tác động của địa lý đến hoạt động kinh tế xã hội và tác động của không gian (Space) đến các mối quan hệ kinh tế thông qua thị trường - được phản ánh bởi sự di chuyển (Movement) của con người và hàng hóa (Beckmann, 1999). Khái quát hơn, Polimeni and Erickson (2007) cho rằng, Lý thuyết Vị trí có thể được tóm lược tập trung vào 04 chủ đề chính (cũng là 04 mô hình lý thuyết) là: Mô hình vòng tròn đồng tâm (Concentric-Circle Model), Mô hình vị trí công nghiệp (industrial location Model), Lý thuyết địa điểm trung tâm (Central place theory) và Lý thuyết cạnh tranh không gian (Theory of spatial competition). Lý thuyết vị trí dân cư có nguồn gốc từ mô hình sử dụng đất trong nông nghiệp của Von Thunen (1826) với khái niệm hàm định giá thuê đất (bid-rent). Von Thunen đã luận giải về mối quan hệ giữa chi phí vận chuyển, địa điểm hoạt động và chức năng thị trường đất đai thông qua quyết định của chủ đất trong quyết định cho thuê thửa đất của của mình với người trả giá cao nhất. Trong lĩnh vực sử dụng đất đô thị, Alonso (1964) đã phát triển khái niệm giá thuê đất cho các địa điểm dân cư trong tại thành phố đơn tâm trên cơ sở phân vùng chức năng đất đai dựa vào chi phí di chuyển và khoảng cách đến trung tâm (nơi tập trung việc làm). Muth (1969) và Mills (1967) tiếp tục phát triển mô hình sử dụng đất đô thị dựa trên sự đánh đổi (trade-off) giữa chi phí di chuyển và chi phí về nhà ở. 2.3. Một số mô hình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thế giới và Việt Nam 2.3.1. Các mô hình nghiên cứu trên thế giới Yean Pin Lee (2002) trong nghiên cứu “Các yếu tố quyết định giá đất tại Singapore” đã đưa ra mô hình giá nhà, đất chịu ảnh hưởng của các nhân tố: Giá nhà được xác định
11 theo đặc điểm kết cấu ngôi nhà, vị trí địa lý, đặc điểm vùng lân cận. Giá đất được xác định như đặc điểm thửa đất, vị trí địa lý, tăng trưởng khu vực, chất lượng vùng đất lân cận và pháp lý khu đất. Olayiwola, et al., (2005) với nghiên cứu “Tương quan giữa các yếu tố xác định giá đất ở Lagos Metropolis, Nigeria” đã khẳng định rằng giá đất chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như: Khoảng cách, khả năng mang lại thu nhập, hạ tầng giao thông, môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng và quy hoạch nhà nước. Nghiên cứu của Medonos, et al., (2011), “Điều quyết định giá đất tại Czech, kết quả tại một số khu vực” đã xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định giá đất bao gồm: Khu vực, kích thước thửa đất, nhu cầu khách hàng, khoảng cách đến trung tâm thành phố. 2.3.2. Mô hình nghiên cứu ở Việt Nam Nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), kết quả nghiên cứu cho thấy biến khoảng cách đến trung tâm thành phố có mức ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất, kế tiếp là các biến vị trí khu vực, vị trí đất, môi trường kinh doanh. Nghiên cứu của nhóm tác giả Nguyễn Thị Quỳnh Hoa và Nguyễn Hồng Dương (2015), kết quả cho thấy các yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất tại quận Gò Vấp là: (1) An ninh, (2) lộ giới, (3) lợi thế kinh doanh, (4) khoảng cách đến mặt tiền, (5) trục giao thông, (6) trình độ dân trí và (7) vị trí trung tâm. Bùi Ngọc Toản, (2016), nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng đường (hoặc hẻm) và diện tích mảnh đất là các yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất. Phạm Thế Trịnh và cộng sự, (2020) trong nghiên cứu “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Ứng Hòa, Thành phố Hà Nội”, kết quả nghiên cứu cho thấy nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất tại huyện Ứng Hòa, tiếp theo lần lượt là nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố cá biệt và nhóm yếu tố xã hội. 2.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất 2.4.1. Khoảng trống nghiên cứu Qua nghiên cứu, phân tích các vấn đề về giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới, có thể rút ra một số khoảng trống nghiên cứu về lý thuyết và thực tiễn như sau: 2.4.1.1. Về cách tiếp cận Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã được nêu bật ở nhiều nghiên cứu trên thế giới cũng như ở Việt Nam. Các nghiên cứu này đã chỉ ra được những yếu tố
12 ảnh hưởng đến giá đất ở và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, đó là các yếu tố có vai trò ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp gồm: (1) Vị trí, (2) Kinh tế; (3) Xã hội; (4) Môi trường; (5) Cá biệt; (6) Cơ sở hạ tầng; (7) Chính sách pháp lý, (8) Tự nhiên, (9) Đô thị hóa,… Vai trò của mỗi yếu tố phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như điều kiện cơ sở hạ tầng của địa điểm nghiên cứu. Qua nghiên cứu tổng quan, nghiên cứu định tính tác giả luận án lựa chọn các yếu tố (chỉ báo) trong các nhóm yếu tố để đưa vào mô hình nghiên cứu và kiểm nghiệm xem sự tác động của các yếu tố này cùng với các yếu tố khác được kế thừa từ các nghiên cứu trước tác động như thế nào đến giá đất ở đô thị Thành phố Hà Nội. 2.4.1.2. Về phạm vi loại đất và không gian nghiên cứu Trên thế giới, nghiên cứu mô hình giá đất hay nghiên cứu mối quan hệ đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng được thực hiện đối với 2 loại đất cơ bản: Đất ở và đất nông nghiệp. Tại Việt Nam, các nghiên cứu trong lĩnh vực giá đất hay mô hình giá đất chủ yếu tập trung vào loại đất ở tại đô thị, tuy nhiên mô hình giá đất ở đô thị ở những địa phương khác nhau thì rất khác nhau, do tính chất của loại đô thị cũng như đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng địa phương. Hơn nữa, Thành phố Hà Nội là Thủ đô nên giá đất ở đô thị tại Hà Nội có những yếu tố rất khác so với đất ở đô thị các địa phương khác. 2.4.1.3. Về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị Về tiêu chí lựa chọn các yếu tố, thứ nhất, các yếu tố lựa chọn phải là các yếu tố mà khi thực hiện việc khảo sát, điều tra phải có khả năng thu thập được dữ liệu để phục vụ nhiệm vụ nghiên cứu. Thứ hai, các yếu tố phải đo lường được và thể hiện được vị trí không gian cụ thể của đối tượng nghiên cứu là thửa đất. Thứ ba, do đề tài thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nên việc bóc tách và phân chia giá trị đất đai và giá trị tài sản trên đất là rất khó xác định. Theo đó đã có một số lượng lớn các công trình khoa học sử dụng thuật ngữ “Giá trị đất đai” trong quá trình nghiên cứu chủ thể về kinh tế đất và khai thác nguồn thu từ đất (Suzuki, H và cộng sự., 2015; Ingram, G, H&Hong, Y, 2012; Ozdidek, U, 2011). 2.4.2 Mô hình nghiên cứu Mô hình giá đất là mô hình thống kê toán học, trong đó sử dụng phân tích hồi quy đa biến với biến độc lập là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị, biến phụ thuộc là giá trị thị trường (giá đất/m2). Từ nghiên cứu tổng quan và cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị, kết hợp với kết quả phỏng vấn các chuyên gia, tác giả tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị cho địa bàn nghiên cứu gồm 6 nhóm yếu tố chính, 42 yếu tố.
13 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Quy trình nghiên cứu Nghiên cứu của luận án được thiết kế theo quy trình gồm sáu bước cơ bản bao gồm: Tổng quan nghiên cứu, thiết kế thang đo nghiên cứu, nghiên cứu định tính, nghiên cứu định lượng sơ bộ, nghiên cứu định lượng chính thức, báo cáo kết quả nghiên cứu. 3.2. Nghiên cứu định tính 3.2.1. Phỏng vấn sâu Trong luận án tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu với mục đích để kiểm tra và sàng lọc các biến nghiên cứu phù hợp. 3.2.2. Đối tượng phỏng vấn sâu Tác giả tiến hành thu thập thông tin từ các nhóm đối tượng khác nhau, bao gồm: (1)Lấy ý kiến chuyên gia (các nhà khoa học, giảng viên trong lĩnh vực BĐS, quản lý đất đai), (2) cán bộ quản lý và nhân viên môi giới BĐS, (3) các doanh nghiệp BĐS, (4) lấy ý kiến trực tiếp người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng trên thị trường BĐS Hà Nội. 3.3. Nghiên cứu định lượng 3.3.1. Phương pháp điều tra khảo sát bằng bảng hỏi Đề tài sử dụng phương pháp điều tra khảo sát người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị (mua) để đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị khu vực nghiên cứu. Dữ liệu này được thu thập dựa vào bảng câu hỏi được thiết kế theo thang đo Likert cho điểm từ mức độ 1 đến 5. Thang đo này đánh giá mức độ quan trọng của các biến quan sát (yếu tố ảnh hưởng) đến giá trị đất đai, cụ thể: (1) Không quan trọng; (2) ít quan trọng; (3) quan trọng vừa; (4) quan trọng và (5) rất quan trọng. Tác giả, tiến hành khảo sát đối với người mua nhà ở theo cách thức chọn mẫu ngẫu nhiên tại các điểm nghiên cứu đại diện. 3.3.2. Phương pháp điều tra khảo sát Phương pháp điều tra khảo sát được thực hiện tại khu vực nghiên cứu nhằm thu thập các dữ liệu về giá đất ở sử dụng trong phân tích mô hình giá đất và giá đất để đánh giá độ tin cậy kết quả giá đất ở đô thị. Dữ liệu giá đất sử dụng trong phân tích mô hình giá đất, tác giả tiến hành điều tra giá đất của các thửa đất có giao dịch thực tế trên thị trường tại các điểm nghiên cứu đại diện. Dữ liệu giá đất này được thu thập qua các bước: (1) xác định thông tin về thửa đất/ngôi nhà có giao dịch từ các nhân viên môi giới đất nền của các Công ty môi giới đất nền tại các điểm nghiên cứu; (2) tiến hành phỏng vấn theo cách thức chọn mẫu ngẫu nhiêu từ danh sách các chủ sử dụng đất có giao dịch về đất đai/nhà ở; (3) thu thập các thông tin về giá đất, các thông tin của người giao dịch đất đai/nhà ở. Mô hình hồi quy giá đất được sử dụng trong nghiên cứu có dạng: Yi = β0 + β1*X1 + β2*X2+ . . . βn*Xn + Ei Trong đó: Yi là biến giá thửa đất thứ i; X1, X2,…. Xn, là các biến yếu tố ảnh hưởng; β0, β1, … βn là các hệ số hồi quy; Ei là sai số chuẩn.
14 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội nằm ở phía Tây Bắc của vùng Đồng bằng sông Hồng (ĐBSH), tiếp giáp với 8 tỉnh trong vùng, có vị trí địa lý: Theo chiều Nam - Bắc từ xã Hương Sơn (huyện Mỹ Đức) đến xã Ba Tường (huyện Sóc Sơn) là từ 20o34’01” đến 21o23’06” vĩ độ Bắc; theo chiều Tây - Đông từ xã Bất Bạt (huyện Ba Vì) đến xã Đức Hiệp (huyện Gia Lâm) là từ 105o16’55” đến 106o01’14” kinh độ Đông, nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng nhưng tập trung chủ yếu ở hữu ngạn. Tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố năm 2022 là 3.359,84 km². Tổng dân số năm 2022 là 8.409.325 người. Thành phố Hà Nội có 30 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm: 12 quận, 17 huyện và 01 thị xã. Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GRDP) của Hà Nội thời kỳ 2011 – 2022, đạt trung bình 6,71%/năm. Đến 2022, tỷ lệ đô thị hóa tại Thành phố Hà Nội mới đạt 49,1%. Hình 4.1: Tỷ lệ đô thị hóa Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2011-2022 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị Thành phố Hà Nội Trong luận án này, tác giả tiến hành phát phiếu khảo sát tới 300 đối tượng thuộc phạm vi đối tượng nghiên cứu của luận án. Kết quả khảo sát tác giả thu về 260 phiếu khảo sát (chiếm 86,67% mẫu khảo sát), sau khi làm sạch, loại bỏ 13 phiếu do không đầy đủ thông tin và không đảm bảo độ tin cậy do các phương án trả lời trong các thang đo không đảm bảo tính phân biệt, số phiếu khảo sát được sử dụng để phân tích trong luận án gồm 247 phiếu (chiếm 82,33% mẫu khảo sát). 4.2.1. Phân tích độ tin cậy của thang đo bằng Cronbach’s Alpha Các thang đo với các items được giữ lại được sử dụng trong mô hình nghiên cứu đều đảm bảo độ tin cậy trong đo lường các nhân tố tiềm ẩn.
15 Bảng 4.2: Đánh giá độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị Hà Nội Hệ số Cronbach's Chỉ báo Nhân tố Content Alpha bị loại VT Yếu tố vị trí của thửa đất 0,911 - KT Yếu tố kinh tế 0,817 - XH Yếu tố xã hội 0,909 - MT Yếu tố cơ sở hạ tầng - môi trường 0,882 MT1 PL Yếu tố chính sách, pháp lý của Nhà nước 0,867 PL1 CB Yếu tố cá biệt của thửa đất 0,861 - Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả. Như vậy, sau khi đánh giá độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị Hà Nội, hai chỉ báo MT1 “Hệ thống giao thông thuận tiện” và PL1 “Tình trạng pháp lý của thửa đất/ngôi nhà minh bạch” bị loại khỏi thang đo để đảm bảo thang đo hai nhân tố MT và PL tốt hơn. Lúc này mô hình nghiên cứu của luận án, với biến phụ thuộc là giá trị thị trường (giá đất/m2) và 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị, với 40 yếu tố cụ thể như sau: + Biến phụ thuộc: Giá đất ở đô thị Hà Nội (giá bán tính theo đơn vị diện tích m2). + Biến độc lập: Bao gồm 7 nhóm yếu tố (vị trí 01, vị trí 02, kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng - môi trường, chính sách - pháp lý của Nhà nước và yếu tố cá biệt của thửa đất). 4.2.1.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA Bảng 4.3: Kiểm định KMO and Bartlett's Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. ,801 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 6545,462 df 780 Sig. ,000 Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả. Kết quả phân tích cho thấy với 40 chỉ báo để đo lường các biến độc lập trong mô hình nghiên cứu ta có thể rút trích được 7 nhân tố chính và 7 nhân tố này giải thích được 65,039% sự biến thiên của bộ dữ liệu. Bảng 4.4: Tổng phương sai giải thích của các nhân tố Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Initial Eigenvalues Loadings Loadings Component % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulative Total Total Total Variance % Variance % Variance % 1 9,750 24,374 24,374 9.750 24,374 24,374 4,572 11,431 11,431 2 4,143 10,357 34,731 4,143 10,357 34,731 4,363 10,909 22,340 3 3,444 8,611 43,342 3,444 8,611 43,342 3,702 9,256 31,596
16 Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Initial Eigenvalues Loadings Loadings Component % of Cumulative % of Cumulative % of Cumulative Total Total Total Variance % Variance % Variance % 4 2,718 6,796 50,138 2,718 6,796 50,138 3,670 9,174 40,770 5 2,441 6,103 56,241 2,441 6,103 56,241 3,485 8,714 49,483 6 2,221 5,554 61,795 2,221 5,554 61,795 3,298 8,244 57,727 7 1,297 3,244 65,039 1,297 3,244 65,039 2,924 7,311 65,039 8 1,079 2,696 67,735 9 1,018 2,544 70,279 10 ,877 2,191 72,471 11 ,802 2,005 74,475 12 ,765 1,912 76,387 13 ,716 1,790 78,178 14 ,703 1,757 79,935 15 ,670 1,675 81,610 … … … … Extraction Method: Principal Component Analysis. Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả. Kết quả xác định biến quan sát cho từng nhân tố được thể hiện trong bảng sau: Bảng 4.5: Ma trận nhân tố xoay Chỉ Component Nội dung báo 1 2 3 4 5 6 7 XH3 Tốc độ đô thị hóa nhanh 0,848 XH4 An ninh trật tự khu vực ổn định 0,828 XH5 An sinh xã hội tốt 0,809 XH2 Trình độ dân trí khu dân cư cao 0,808 XH1 Mật độ dân số của khu vực cao 0,798 XH6 Thông tin về chử sử dụng, Chủ 0,737 đầu tư minh bạch, rõ ràng XH7 Phong tục, tập quán địa 0,716 phương phong phú MT3 Hệ thống thông tin, liên lạc tốt 0,779 MT5 Hệ thống văn hóa, thể thao đa dạng 0,775 MT4 Hệ thống thoát nước tốt 0,748 MT6 Hệ thống cơ sở y tế đầy đủ 0,736 MT7 Hệ thống cơ sở giáo dục rất tốt 0,725 MT2 Hệ thống cấp điện, nước ổn định 0,717 MT8 Chất lượng môi trường trong sạch 0,636 CB2 Diện tích thửa đất phù hợp với 0,840 thiết kế xây dựng
17 Chỉ Component Nội dung báo 1 2 3 4 5 6 7 CB4 Chiều sâu thửa đất phù hợp 0,795 CB1 Hình dạng thửa đất vuông vắn 0,763 CB3 Chiều rộng mặt tiền thửa đất phù hợp 0,754 CB6 Hướng chính thửa đất phù hợp 0,676 CB5 Thửa đất có 2 mặt tiền 0,640 VT7 Thửa đất tôi mua gần bệnh viện 0,763 và chăm sóc sức khỏe VT9 Thửa đất tôi mua gần khu thể 0,761 thao, văn hóa VT8 Thửa đất tôi mua gần công viên 0,746 VT6 Thửa đất tôi mua gần chợ, 0,703 trung tâm thương mại, siêu thị VT10 Thửa đất tôi mua gần nhà người 0,615 thân, họ hàng PL3 Khả năng cấp phép xây dựng 0,797 thuận lợi PL2 Quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài 0,790 PL4 Không bị khống chế chiều cao 0,762 khi xây dựng nhà ở PL5 Chính sách thuế thấp, tín dụng 0,745 thuận tiện PL6 Khu vực đã được quy hoạch sử 0,699 dụng đất, quy hoạch xây dựng VT2 Loại đường tiếp giáp với thửa 0,844 đất là đường 2 chiều có dải phân cách cứng VT3 Thửa đất tôi mua gần UBND 0,789 quận/Thành phố VT4 Thửa đất tôi mua gần trường 0,742 học của con, cháu VT1 Địa hình khu đất tôi mua cao ráo 0,730 VT5 Thửa đất tôi mua gần nơi làm 0,562 việc của bản thân và gia đình KT4 Tỷ lệ lạm phát cao 0,791 KT3 Lãi suất tiền gửi cao 0,765 KT2 Khu vực có nhiều thửa đất/ngôi 0,724 nhà muốn bán KT1 Thu nhập và tiêu dùng của người 0,715 dân trong khu vực đều ở mức cao KT5 Môi trường kinh doanh của khu 0,683 vực tốt Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả.
18 4.2.1.3. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng tới Giá đất ở đô thị Hà Nội Kết quả đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng tới Giá đất ở đô thị Hà Nội cho thấy các chỉ báo đều được đánh giá ở mức cao hơn trung bình, phản ánh đa số đối tượng được khảo sát đều cho rằng các yếu tố được đo lường bằng các chỉ báo trong nghiên cứu đều có ảnh hưởng tới giá của thửa đất. Cụ thể như sau: Bảng 4.6. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị Nhân Std. Nội dung Minimum Maximum Mean tố Deviation Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với VT01 1 5 3,7579 0,9282 nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với VT02 1 5 3,902 0,9939 nhu cầu cá nhân của hộ KT Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất 1 5 3,702 0,9748 XH Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất 1 5 3,6466 0,9715 MT Yếu tố cơ sở hạ tầng - Môi trường 1 5 3,8797 0,9085 PL Yếu tố chính sách, pháp lý của Nhà nước 1 5 3,8915 0,9898 CB Yếu tố cá biệt thửa đất 1 5 3,9001 0,9535 Nguồn: Theo kết quả khảo sát của tác giả. Bảng 4.7. Thống kê mô tả giá đất trong mẫu nghiên cứu N Minimum Maximum Mean Std. Deviation PRICE 247 55,00 938,00 185,1381 143,90122 2 Kết quả khảo sát cho thấy, mức giá thấp nhất là 55 triệu đồng/m và mức giá cao nhất là 938 triệu đồng/m2, sự chênh lệch quá lớn này là do điều kiện những thửa đất đặt ở những vị trí khác nhau, với những điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau. Do có sự chênh lệch lớn về Giá đất ở đô thị các khu vực tại Hà Nội, vì vậy, việc sử dụng mức giá gốc của các bất động sản trong mẫu nghiên cứu sẽ không phản ánh chính xác do dữ liệu về giá biến động lớn. Để khắc phục điều này, trong mô hình nghiên cứu, tác giả tiến hành lấy Logarit cơ số tự nhiên của biến Giá đất. 4.2.2. Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở đô thị Hà Nội Kết quả nhận được cho thấy mức ý nghĩa Sig. rất nhỏ 0.00 và hệ số xác định R2 = 0,79 > 0,7 (hay R2 hiệu chỉnh = 0,783) chứng minh cho sự phù hợp của mô hình (Bảng 4.4). Nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính được xây dựng là phù hợp và có thể giải thích được 79% sự thay đổi của các yếu tố ảnh ảnh dưới sự tác động của các biến độc lập. Bảng 4.8: Các hệ số của mô hình hồi quy bội Adjusted R Std. Error of Durbin- Model R R Square Square the Estimate Watson 1 ,889 a ,790 ,783 ,24301 1,957 a. Predictors: (Constant), VT02, XH, CB, KT, MT, PL, VT01 b. Dependent Variable: LN_PRICE Nguồn: Tính toán của tác giả.
19 Bảng 4.9: Phân tích phương sai ANOVA Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. 1 Regression 52,977 7 7,568 128,157 ,000b Residual 14,114 239 ,059 Total 67,091 246 a. Dependent Variable: LN_PRICE b. Predictors: (Constant), VT02, XH, CB, KT, MT, PL, VT01 Nguồn: Tính toán của tác giả. Kiểm định ý nghĩa của hệ số hồi quy đối với 7 yếu tố ảnh hưởng tới Giá đất ở Hà Nội cho thấy, hầu hết các yếu tố đều có ảnh hưởng tới Giá đất ở Hà Nội với mức ý nghĩa 5%. Tuy nhiên, yếu tố VT02 “Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ” có giá trị P_value = 0,096 > 0,05, chứng tỏ ở mức ý nghĩa 5%, yếu tố VT02 chưa thực sự có ảnh hưởng tới Giá đất ở Hà Nội, nhưng ở mức ý nghĩa 10% thì yếu tố VT02 có ảnh hưởng tới Giá đất ở Hà Nội. Bảng 4.10. Bảng hệ số hồi quy Unstandardized Standardized Collinearity Model Coefficients Coefficients t Sig. Statistics B Std. Error Beta Tolerance VIF (Constant) 1,932 ,107 18,001 ,000 KT ,153 ,017 ,285 8,976 ,000 ,872 1,147 XH ,148 ,017 ,274 8,815 ,000 ,908 1,101 MT ,105 ,020 ,182 5,283 ,000 ,739 1,352 1 PL ,074 ,018 ,140 4,050 ,000 ,732 1,365 CB ,125 ,018 ,228 7,104 ,000 ,854 1,171 VT01 ,182 ,022 ,324 8,371 ,000 ,586 1,705 VT02 ,038 ,023 ,073 1,672 ,096 ,465 2,149 a. Dependent Variable: LN_PRICE Nguồn: Tính toán của tác giả. Phương trình hồi quy chuẩn hóa biểu diễn ảnh hưởng của các yếu tố đến Giá đất ở đô thị Hà Nội có dạng như sau: Từ kết quả của Bảng 4.3, yếu tố VT01 “Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ” là yếu tố tác động mạnh nhất tới Giá đất ở Hà Nội với hệ số Beta lớn nhất là 0,324. Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất (KT) là yếu tố tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta là 0,285. Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất (XH) là yếu tố tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta là 0,274. Tiếp theo đó lần lượt là các yếu tố: Yếu tố cá biệt của thửa đất (CB); Yếu tố cơ sở hạ tầng - Môi trường (MT); Yếu tố chính sách, pháp lý của Nhà nước (PL) và Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ (VT02).
20 CHƯƠNG 5 BÀN LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Bàn luận kết quả nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu cơ sở lý luận và kết quả nghiên cứu định tính kết hợp với phân tích định lượng, Luận án đã xây dựng mô hình đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Những hiểu biết về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà làm chính sách đất đai và các chủ thể khác tham gia vào hoạt động kinh doanh, đầu tư; tư vấn xác định giá đất và người môi giới bất động, người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực trạng giá trị đất ở đô thị Hà Nội thể hiện sự chênh lệnh rất lớn giữa vị trí các quận với nhau, xu hướng tăng cao từ các quận trung tâm và giảm dần đối với các quận xa trung tâm Thành phố hoặc các quận mới được thành lập. Mức độ chênh lệch cao phân bố tại các quận trung tâm, đường phố thuộc nhóm I trong khi đó mức độ chênh lệnh thấp phân bố tại các quận mới thành lập nằm bên kia sông Hồng (Long Biên) hoặc tại các đường phố thuộc nhóm VII; mức chênh lệch giữa thửa đất có giá trị cao nhất đối với thửa đất có giá trị thấp nhất là 17,05 lần. Phương pháp phân tích nhân tố theo đánh giá của người giao dịch quyền sử dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị Thành phố Hà Nội gồm 7 nhân tố (Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ (VT01), Kinh tế (KT), Xã hội (XH), Cá biệt của thửa đất (CB); Yếu tố cơ sở hạ tầng - Môi trường (MT); Yếu tố chính sách, pháp lý của Nhà nước (PL) và Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ (VT02)) và 40 yếu tố (Địa hình khu đất; Loại đường tiếp giáp với thửa đất; Thửa đất gần UBND quận/Thành phố; Thửa đất gần trường học của con, cháu; Thửa đất gần nơi làm việc của bản thân và gia đình; Thửa đất gần chợ, trung tâm thương mại, siêu thị; Thửa đất gần bệnh viện và chăm sóc sức khỏe; Thửa đất gần công viên; Thửa đất gần khu thể thao, văn hóa; Thửa đất gần nhà người thân, họ hàng; Thu nhập và tiêu dùng của người dân trong khu vực; Khu vực có nhiều thửa đất/ngôi nhà muốn bán; Lãi suất tiền gửi; Tỷ lệ lạm phát; Môi trường kinh doanh của khu vực; Mật độ dân số của khu vực; Trình độ dân trí khu dân cư; Tốc độ đô thị hóa; An ninh trật tự khu vực; An sinh xã hội; Thông tin về chử sử dụng, Chủ đầu tư; Phong tục, tập quán địa phương; Hệ thống cấp điện, nước; Hệ thống thông tin, liên lạc; Hệ thống thoát nước; Hệ thống văn hóa, thể thao; Hệ thống cơ sở y tế; Hệ thống cơ sở giáo dục; Chất lượng môi trường; Quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài; Khả năng cấp phép xây dựng; Quy định về khống chế chiều cao khi xây dựng nhà ở; Chính sách thuế, tín dụng; Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; Hình dạng thửa đất; Diện tích thửa đất; Chiều rộng mặt tiền thửa đất; Chiều sâu thửa đất; Số lượng mặt tiền của thửa đất; Hướng chính thửa đất). Phương pháp phân tích thứ bậc từ ý kiến đánh giá khảo sát đối với các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đã giao dịch trong thời gian qua cho kết quả về trọng số