Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

Chia sẻ: Na Na | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

92
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương. Trong bối cảnh đó, đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” được thực hiện để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Khoa học: Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội – 2015
Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng Phản biện 1: PGS.TS Trần Văn Tuấn Phản biện 2: TS. Thái Thị Quỳnh Như Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN Vào hồi 14 giờ 00 ngày 15 tháng 12 năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Trung tâm Thông tin Thư viện ĐHQG
LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn, thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003. Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội. Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế. Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương. Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ở và định giá đất 1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất 1.1.1.1 Đất đai và bất động sản a. Đất đai “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991). b. Bất động sản Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). 1
Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. 1.1.1.2. Sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử d ụng và quyền định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. 1.1.1.3. Địa tô và giá đất a) Địa tô Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. b. Giá đất Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 ) 1.1.2. Giá đất ở và định giá đất 1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a. Yếu tố tự nhiên Yếu tố vị trí. Yếu tố kích thước, hình thể. b. Yếu tố kinh tế Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất. c. Yếu tố tâm lý, xã hội Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn. Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,... cũng ảnh hưởng đến giá đất. d. Yếu tố pháp lý Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm,... Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất ở cũng sẽ cao hơn. 2
Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không. Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. 1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc biến động 1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh thị trường. Phương pháp thu lợi hoàn vốn. Phương pháp thặng dư. Phương pháp tiếp cận giá thành. 1.2 Giá đất ởvà định giá đất ở Việt Nam 1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987 Luật đất đai 1987 (Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạn trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Luât này không thừa nhận đất có giá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất. (Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai ) 1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013 Luật đất đai 1993 Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất ở mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất ở và Luật cũng chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất…(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1993, Luật Đất đai ) Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất ở là “Nhà n ước giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê đất. Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất ở 3
của nước ta. Định giá đất ở là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003. 1.2.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất ở phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở 1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 1.2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở a, Cơ sở pháp lý Nghị định 72/2001/NĐCP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định số 123/2007/NĐCP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP. Thông tư 145/2007TTBTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về h ướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐCP. Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất. b, Trình tự và phương pháp Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở 4
1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất 1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã được căn cứ theo các văn bản của Nhà nước để tổ chức thực hiện như: Khung giá đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ. 1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội Hiện nay “Trung tâm phát triển quỹ đất” của thành phố và các tổ chức tư vấn về giá đất, về bất động sản trên địa bàn thành phố đã được thành lập, thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyên quy ̉ ền sử dụng đất nói riêng còn mang tính tự phát. 1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới 1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển 1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc 1.3.3 Định giá đất ở Malaysia CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế chính trị là thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông khoảng 14 km, cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km về phía Bắc. Huyện có địa giới hành chính tiếp giáp như sau: + Phía Đông giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì; + Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; + Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà và huyện Phú Xuyên; + Phía Bắc giáp quận Hà Đông. 2.1.1.2 Địa hình, địa mạo Thanh Oai có địa hình đồng bằng tương đối bằng phẳng với hai vùng rõ rệt là vùng đồng bằng sông Nhuệ và vùng bãi sông Đáy, có độ dốc từ Tây sang Đông và từ Bắc xuống Nam. Điểm cao nhất là xã Thanh Mai với độ cao 7,50 m so với mực nước biển và điểm thấp nhất là xã Liên Châu có độ cao 1,50 m so với mực nước biển. 2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết Thanh Oai nằm trong huyện đồng bằng sông Hồng chịu ảnh hưởng của lưu khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với 2 mùa rõ rệt, đó là mùa mưa nắng nóng, mưa nhiều, mùa khô lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trong năm từ 1.600 1.700 giờ. 2.1.1.4 Thủy văn 5
Hệ thống thuỷ văn của huyện bao gồm hai con sông lớn đó là sông Nhuệ và sông Đáy với các hệ thống hồ, đầm lớn tập trung ở các xã Thanh Cao, Cao Viên, Cao Dương ... 2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất Đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai được hình thành chủ yếu do quá trình bồi đắp phù sa của hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy. b) Tài nguyên nước Nguồn nước mặt: Chủ yếu là sông Hồng và sông Nhuệ qua hệ thống thủy nông La Khê và sông Đáy. Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm ở độ sâu 3060 m, bao gồm 2 lớp cát và sỏi cuộn. c) Tài nguyên du lịch Thanh Oai là huyện có nhiều di tích lịch sử văn hoá, trong đó có 88 di tích đã được xếp hạng, du lịch văn hoá làng nghề truyền thống, du lịch sinh thái… Hơn thế nữa, Thanh Oai còn nằm chủ yếu trên tuyến du lịch Chùa Hương nên rất thuận lợi cho việc quảng bá, phát huy tiềm năng du lịch của huyện. (Nguồn : Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai) 2.1.1.6 Thực trạng môi trường Ô nhiễm không khí do giao thông ngày càng tăng. Hiện tại ô nhiễm về bụi ngày càng lớn do tốc độ phát triển các công trình xây dựng trên địa bàn huyện và vùng giáp ranh, nồng độ bụi đều lớn hơn chỉ số tiêu chuẩn cho phép. 2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội. 2.1.2.1. Phát triển kinh tế Trong giai đoạn 2010 2014 huyện Thanh Oai có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và bền vững. Năm 2014, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt 10.722 tỷ đồng, đạt 105,6% so với kế hoạch, bằng 111,2% so với cùng kỳ năm 2013, trong đó: Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.823 tỷ đồng, đạt 95% so với kế hoạch, bằng 103,2% so với cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất công nghiệp xây dựng đạt 5.811 tỷ đồng, đat 105,3% so v ̣ ới kế hoạch, bằng 112,8% so v ới cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất dịch vụ đạt 3.088 tỷ đồng, đạt 113,7% so với kế hoạch, bằng 113,5% so với cùng kỳ năm 2013. 2.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập Tính đến ngày 31/12/2013 dân số toàn huyện là 185.355 người, với 52.781 hộ, mật độ dân số 1.496 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,4%, tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 106.526 người, trong đó lao động tham gia trong ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản là 29.512 người (Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Thanh Oai). 2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng Giao thông của huyện bao gồm các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã và đường dân sinh. 2.1.2.3. Phát triển văn hóa xã hội a) Văn hóa thông tin: 6
b) Giáo dục và đào tạo: c) Y tế: 2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014 Năm 2014, tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính của toàn huyện Thanh Oai là 12.314,78 ha. (Hình 2.3, Bảng 2,2) Cơ cấu sử dụng đất 1,1 % 0% 31,3 % Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp 67,6% Đất chưa sử d ụng Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai TP Hà Nội năm 2014 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai Thực hiện Nghị định 64/2003/NĐCP ngày 27/9/2003 của Chính phủ về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã cơ bản đã hoàn thành. 2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu 2.3.2 Khung giá đất ở của Chính phủ Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2007/NĐCP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại bảng 2.3 như sau: Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối đa Giá tối Giá tối đa Mức giá thiểu đa thiểu thiểu 10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00 Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại đô thị Đặc biệt I II 7
Giá tối Giá tối đa Giá tối Giá tối đa Giá tối Giá tối đa Mức giá thiểu thiểu thiểu 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại đô thị III IV V Giá tối Giá tối đa Giá tối Giá tối đa Giá tối Giá tối đa Mức giá thiểu thiểu thiểu 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 2.3.3.1 Nhóm I: Khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Bảng 2.5: Khung giá đất ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Giá đất ở STT Tên đường phố VT1 VT2 VT3 VT4 1 Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn 6.600 4.818 3.630 3.234 2 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai: 3.800 2.888 2.394 2.090 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện huyện Thanh Oai 3 Đường vào thôn Cát Động: 3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào 4.200 3.171 2.520 2.100 thôn Cát Động 3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy 3.400 2.601 2.210 2.040 4 Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp 3.800 2.888 2.394 2.090 Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy 5 Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp 3.400 2.601 2.210 2.040 Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm 6 Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp 3.800 2.888 2.394 2.090 Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện đến thôn Kim Lâm Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp 7 Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thôn 3.400 2.601 2.210 2.040 Kim Lâm đến hết thôn Kim Lâm (UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ UBND ngày 25/12/2013), 2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội ( xã Cự Khê) Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê và Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ). Giá đất ở khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6) 8
Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai Đơn vị tính: nghìn đồng /m2 Giá đất ởở Áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè Ngoài STT Tên đường phố đường đến 200m phạm vi VT1 VT2 VT3 VT4 200m a Đường Quốc lộ Đường 21B (đoạn giáp Hà Đông 1 8.400 6.300 5.712 4.956 2.699 qua xã Bích Hòa) b Đường địa phương Đường từ giáp Mậu Lương 1 chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến 6 480 3 888 3 240 2 592 2 268 hết xã Cự Khê Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ 2 5 880 3 528 2 940 2 352 2 117 quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ) Đường Bích Hòa – Cao Viên (từ 3 quốc lộ 21B đến hết xã Cao 5 460 3 276 2 730 2 295 2 075 Viên) Đường Cao Viên đi Thanh Cao: 4 4 200 2 940 2 520 2 100 2 035 từ chợ Bộ đến hết xã Cao Viên (UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ UBND ngày 25/12/2013) 2.3.3.2 Nhóm III: Khu vực xa trung tâm huyện (xã Xuân Dương) – Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 (Bảng 2.7) Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 Đơn vị tính: đồng /m2 Stt Tên địa phương Gía đất ở 1 Xã Bình Minh 850.000 2 Xã Dân Hòa 770.000 3 Xã Thanh Mai 610.000 4 Xã Kim Thư 610.000 5 Xã Phương Trung 610.000 9
6 Xã Hồng Dương 610.000 7 Xã Tam Hưng 610.000 8 Xã Thanh Thùy 610.000 9 Xã Cao Dương 610.000 10 Xã Thanh Cao 610.000 11 Xã Thanh Văn 550.000 12 Xã Đỗ Động 550.000 13 Xã Mỹ Hưng 610.000 14 Xã Kim An 550.000 15 Xã Xuân Dương 550.000 16 Xã Liên Châu 550.000 17 Xã Tân ước 550.000 (UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ UBND ngày 25/12/2013) 2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội 2.4.1 Giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu trung tâm huyện 2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất ở công bố của UBND TP Hà Nội Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 20072008 Đơn vị : đồng/ m2 Vị trí GIÁ ĐẤT KHU VỰC TRUNG TÂM GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Thị trấn Quốc lộ Tỉnh lộ Đường Quốc lộ Tỉnh lộ Đường GT GT khác khác Kim Bài 3 752 000 2 626 000 1 876 000 1 500 800 1 050 600 750 0 b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến động, thay đổi với xu hướng tăng lên. Qua thu thập số liệu về khung giá đất ởdo UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm 2009 – 2014: (Bảng 2.9) Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 2014 Đơn vị : nghìn đồng/ m2 10
Giá NN quy định qua các năm Vị (1000 đ/m2) Đường Phố trí Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1 5.500 5.500 6.600 6.600 6.600 6.600 Đường Quốc lộ 21B qua 2 3.850 3.850 4.620 4.818 4.818 4.818 địa phận thị trấn 3 2.530 2.530 3.036 3.630 3.630 3.630 11
4 2.200 2.200 2.640 3.234 3.234 3.234 Đường vào bện viện 1 3.000 3.000 3.600 3.800 3.800 3.800 huyện Thanh Oai: Đoạn 2 2.300 2.300 2.760 2.888 2.888 2.888 từ giáp Quốc lộ 21B 3 1.600 1.600 1.920 2.394 2.394 2.394 đến bệnh viện huyện 4 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 Thanh Oai Đường vào thôn Cát 1 3.300 3.300 3.960 4.200 4.200 4.200 Động: Đoạn từ Quốc lộ 2 2.530 2.530 3.036 3.171 3.171 3.171 21B đến đường vào thôn 3 1.760 1.760 2.112 2.520 2.520 2.520 Cát Động 4 1.705 1.705 2.046 2.100 2.100 2.100 1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 Đường vào thôn Cát 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 1 3.000 3.000 3.600 3.800 3.800 3.800 Đường vào thôn Kim 2 2.300 2.300 2.760 2.888 2.888 2.888 Bài: Đoạn từ Quốc lộ 3 1.600 1.600 1.920 2.394 2.394 2.394 21B đến đê sông Đáy 4 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 Đường vào xóm lẻ Kim 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 Lâm: Đoạn từ giáp 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 Quốc lộ 21B đến xóm 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 lẻ Kim Lâm Đường vào thôn Kim 1 2.500 2.750 3.300 3.800 3.800 3.800 Lâm: Từ giáp 2 2.145 2.145 2.574 2.888 2.888 2.888 Quốc lộ 21B đoạn từ 3 1.540 1.540 1.848 2.394 2.394 2.394 Tượng đài Liệt sỹ của huyện đến thôn 4 1.485 1.485 1.782 2.090 2.090 2.090 Kim Lâm Đường vào thôn Kim 1 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 Lâm: Từ giáp 2 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 Quốc lộ 21B đoạn từ 3 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 nhà Văn hóa thôn Kim Lâm đến thôn Kim Lâm 4 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất ở hầu như ổn định giữ nguyên do mới sát nhập nên đang trông thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giá đất ở về mặt pháp luật. Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên toàn bộ thị trấn. Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình không có nhiều đột biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo quy định của khung giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ 200.000 – 500.000 đồng / m2. 12
Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hoàn toàn không có biến động gì, giá đất ở của UBND TP vẫn giữ nguyên. Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cao nhất 3.752 5.000 5.000 6.600 6.600 6.600 6.600 6.600 Trung 1.500 3.000 3.000 3.300 3.800 3.800 3.800 3.800 bình Thấp 750 2.500 2.500 3.000 3.000 3.400 3.400 3.400 nhất Đơn vị : 25 Triệu đồng/ m2 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình 2.4.1.2. Biến động giá đất ở trên thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Qua kết quả điều tra và xử lý ta thu được số liệu về giá đất ở của các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất ởdo quá trình đấu giá và các thông tin về giá đất ở từ năm 2007 2014. Dựa trên 7 tuyến đường chính theo quy định của nhà nước khi đưa ra giá đất ở theo các tuyến đường, đoạn đường tiến hành phân tích , tổng hợp đưa ra bảng giá đất ở thị trường thị trấn Kim Bài (Bảng 2.11) như sau : Bảng 2.11 : Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 2014 Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tên đoạn đường 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đường quốc lộ 10 12 000 14 700 16 000 19 800 21 500 21 500 21 700 21B qua địa phận 200 thị trấn. Đường vào bệnh 6 600 8 900 10 200 11 500 17 400 17 500 17 500 13
viện huyện Thanh Oai : Đoạn từ giáp 15 200 Quốc lộ 21B đến bệnh viện huyện Thanh Oai. Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường 7 100 8 300 10 00 12 300 15 000 18 000 18 400 18 700 vào thôn Cát Động. Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông 4 300 5 100 6 200 7 500 10 200 13 100 13 300 13 500 Đáy. Đường vào T.Kim Bài: 6 300 7 400 8 700 9 200 11 700 15 500 15 800 16 000 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy. Đường vào xóm lẻ Kim Lâm : Đoạn từ giáp Quốc 4 150 5 500 6 400 7 500 10 300 13 600 13 600 13 800 lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm. Đường vào T.Kim Lâm Đoạn từ Tượng 6 450 7 000 7 800 8 400 10 600 14 300 14 000 14 500 đài Liệt sỹ của huyện Thanh Oai đến T. Kim Lâm. Đoạn vào Đỗ Động Từ giáp Quốc lộ 4 200 7 200 8 500 9 300 12 100 15 200 15 300 15 500 21B qua nhà Văn hóa đến thộn Kim Lâm . Số liệu tại bảng 2.11 cho thấy: Xét theo một cách khái quát nhất thì giá đất ở tại thị trấn Kim Bài biến động theo yếu tố vị trí nhất là vấn đề mặt tiền và giá đất ở thay đổi theo từng năm. Trong 8 năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất cả các vị trí, từng đoạn đường giá đất ở đều tăng theo từng mức độ khác nhau. Bảng 2.12 : Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại TT Kim Bài 14
Đơn vị: nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cao 10.20 12.00 14.70 16.000 19.800 21.50 21.8 22.100 nhất 0 0 0 0 00 T.Bình 6.300 7.200 8.500 9.200 13.100 16.07 16.200 16.750 5 Thấp 4.150 5.100 6.200 7.500 10.200 13.10 13.400 13.700 nhất 0 Đ 25 ơ n 20 15 v Cao nh ất 10 ị Trung bình 5 : Thấp nhất 0 T 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 r i ệ Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trườung các khu vực điển hình Mức giá đất ở thị trấn Kim Bài tăng cao và nhanh trong những năm gần đây là do: đ ồ Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội t n ừ T8/2008 nên trong giai đoạn 20072008 giá đất ở có nhiều biến động tăng lên đáng k g ể. Là thị trấn, là / trung tâm của huyện nên việc đô thị hóa và phát triển thị trấn cần nhiều quỹ đất, việc đền bù, giải tỏa và thành lập khu tái định c m ư góp phần phát triển thị trường bất động sản ở thị trấn. 2 Bảng 2.13: Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Đơn vị: nghìn đồng/m2 15
Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Tên đường, phố 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Đoạn cây xăng đến 11.500 13.200 15.400 16.300 20.100 21.700 21.90 22.100 nhà máy bia Kim 0 Bài Đoan nhà máy bia 11.600 13.500 15.700 16.600 21.100 21.500 22.00 22.400 Kim Bài đến công 0 an huyện Thanh Oai Đoan công an 10.800 12.100 15.200 16.300 18.000 20.500 20.80 21.500 huyện Thanh Oai 0 đến nhà văn hóa thông tin Đoan nhà văn hóa 10.000 11.700 14.600 16.100 18.400 20.800 20.80 21.000 thông tin đến 0 UBND huyện Thanh Oai Đoạn UBND 10.200 11.800 14.400 15.900 18.200 20.300 20.20 20.500 Thanh Oai đến ngã 0 ba đi xã Đỗ Động Đoạn ngã ba đi xã 9.600 10.700 13.800 15.100 17.500 19.500 19.50 19.700 Đỗ Động đến hết 0 tổ 3 phố Kim Bài 2.4.1.3 Nhận xét chung về thực trạng biến động giá đất ởtại thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 2014 Để nhận thấy rõ sự biến động về giá đất ở tại thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 – 2014, ta có biểu đồ chung thể hiện sự biến động của giá Nhà nước và giá thị trường ( lấy theo giá trung bình ) của khu vực điển hình như sau : Đơn vị : 25 Triệu đồng/ 20 m2 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014 Tuyến phố đi qua thị trấn Kim Bài là tuyến phố trung tâm của huyện, trên tuyến đường huyết mạch 21B đi chùa Hương. Nên có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, hiện đại, nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan, công ty, nhà hàng, cửa hàng 16
kinh doanh,... Chính vì vậy mật độ cũng như mức sống của người dân tại khu vực này khá cao. Giá đất ở khu vực này là sự kết hợp mục đích sử dụng giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh, tăng khả năng sinh lời của thửa đất nên giá đất ởthường rất cao.. Nhìn vào hình 2.6 ta có thể đưa ra nhận xét về giá Nhà nước quy định qua các năm như sau: Giá đất ở theo khung giá nhà nước tăng đều lên đến năm 2010 thì ổn định sau khi sát nhập giữ nguyên mức giá trong vòng 4 năm liền. Hình 2.6 còn cho ta thấy giá thị trường trung bình của đường phố qua các năm có sự biến đổi không theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm theo các năm. Giá đất ở của các tuyến phố nhóm trung tâm qua các năm ta có thể thấy cao nhất là đường Quốc lộ 21B đi qua địa phận thị trấn, thấp nhất là đường vào xóm lẻ Kim Lâm và đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy do đi sâu vào trong làng. Tuyến đường Quốc lộ mặc dù giá nhà nước áp dụng cho khu vực này cao nhất trong địa bàn thị trấn nhưng vẫn chênh lệch từ 3 – 4 lần so với giá thị trường. … Như vậy giá đất ở của nhóm trung tâm ngoài yếu tố vị trí, điều kiện giao thông, cơ sở hạ tầng còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố thay đổi địa giới hành chính, quy hoạch đô thị, đô thị hóa. Nhìn vào hình 2.4 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá thị tr ưởng trung bình và giá đất ở do nhà nước quy định là rất cao. Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 5 năm là 4 lần (VT1 đường 21B). Năm 2007 – 2009 mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá nhà nước quy định dao động từ 2,5 3 lần Năm 2010 2011, giá thị trường tăng vọt xong giá do UBND thành phố ban hành vẫn giữ nguyên. Mức chênh lệch lên gần 4,0 lần. Năm 2011 2012 sự chênh lệch có phần giảm hơn do giá thị trường có phần ổn định mặc dù giá nhà nước không đổi, mức chệnh lệch vẫn dao động ở mức 3,5 4,0 lần. Từ năm 2013 đến năm 2014 giá thị trường biến động liên tục trong khi giá Nhà nước quy định hầu như không có sự biến đổi vẫn giữ nguyên giá năm 2012. Giá thị trường và giá nhà nước quy định luôn có sự chênh lệch dù cho giá nhà nước quy định có chiều hướng tăng dần chính vì vậy Nhà nước cần có các giải pháp để áp mức giá quy định sát với giá thị trường hơn nữa, phản ánh đúng thực tế của thị trường. 2.4.2 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố 2.4.2.1 Biến động giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu giáp ranh thành phố Trước khi thay đổi địa giới hành chính, theo quy định của tỉnh Hà Tây cũ giá nhà nước quy định cho toàn bộ khu vực xã Cự Khê là đồng nhất một giá cho tất cả các tuyến đường phố. Đến năm 2010 nhà nước vẫn ban hành chung theo khung giá nhà nước của xã như vậy. Mức giao động của giá nhà nước hầu như vẫn ổn định, không có thay đổi gì với mức 700.000 đồng/m2. Năm 2010 tăng nhẹ lên 35.000 đồng/m2 . 17