Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

i<br /> <br /> MỤC LỤC<br /> <br /> LỜI CAM ĐOAN<br /> MỤC LỤC<br /> DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT<br /> DANH MỤC BẢNG, HÌNH<br /> TÓM TẮT LUẬN VĂN<br /> LỜI MỞ ĐẦU<br /> CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU<br /> TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................. Error! Bookmark not defined.<br /> 1.1. TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH<br /> BẤT ĐỘNG SẢN.............................................................. Error! Bookmark not defined.<br /> 1.1.1. Khái niệm, sự cần thiết của dự án đầu tư kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined<br /> 1.1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined.<br /> 1.1.3. Khái niệm, sự cần thiết của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmar<br /> 1.1.4. Mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmark no<br /> 1.2. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT<br /> ĐỘNG SẢN ....................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 1.2.1. Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn dự ánError! Bookmark not defined.<br /> 1.2.2. Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án ....... Error! Bookmark not defined.<br /> 1.2.3. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của<br /> dự án ............................................................................ Error! Bookmark not defined.<br /> 1.2.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án .............. Error! Bookmark not defined.<br /> 1.2.5. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tưError! Bookmark not defined.<br /> 1.3. NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH<br /> DỰ ÁN ............................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 1.3.1. Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài chính dự án &<br /> đầu tư kinh doanh bất động sản .................................. Error! Bookmark not defined.<br /> 1.3.2. Những yếu tố chủ quan .................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 1.4. KINH NGHIỆM CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP<br /> KHÁC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM .......................... Error! Bookmark not defined.<br /> CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG,<br /> TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN<br /> PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI ......................... Error! Bookmark not defined.<br /> 2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ<br /> HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark n<br /> 2.1.1. Tổng quan về Công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined.<br /> 2.1.2. Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden<br /> <br /> ii<br /> <br /> Palace .......................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 2.2. NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG<br /> CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE ... Error! Bookmark not defined.<br /> 2.2.1. Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn.............. Error! Bookmark not defined.<br /> 2.2.2. Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính các luồng tiền dự ánError! Bookmark not def<br /> 2.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án .............. Error! Bookmark not defined.<br /> 2.2.4. Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án ..... Error! Bookmark not defined.<br /> 2.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN<br /> PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark not defined.<br /> 2.3.1. Những mặt đạt được ......................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 2.3.2. Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân ......... Error! Bookmark not defined.<br /> CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ<br /> HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN<br /> PALACE ............................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY<br /> CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH ..................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY<br /> CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH ..................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.1. Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu .......................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.2. Điều chỉnh lại giá bán ....................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.3. Hoàn thiện việc thu thập thông tin ................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.4. Tăng cường đầu tư và đổi mới trang thiết bị ... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.5. Đầu tư nguồn lực con người............................. Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.6. Nâng cao năng lực quản lí dự án ...................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.7. Giải pháp phòng ngừa rủi ro............................. Error! Bookmark not defined.<br /> 3.2.8. Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh........... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT<br /> ĐỘNG SẢN ....................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> 3.3.1. Kiến nghị với ban lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined.<br /> 3.3.2 Kiến nghị với các cơ quan, ban ngành có liên quanError! Bookmark not defined.<br /> KẾT LUẬN ........................................................................... Error! Bookmark not defined.<br /> TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................. Error! Bookmark not defined.<br /> PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN .............................. Error! Bookmark not defined.<br /> <br /> iii<br /> <br /> TÓM TẮT LUẬN VĂN<br /> Phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc<br /> gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương. Đối với nước ta, mục tiêu<br /> này lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại<br /> hóa, hội nhập kinh tế quốc tế. Một trong các chương trình phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong nhiệm kỳ 2010 - 2015 hiện nay là phát triển kết cấu<br /> hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì<br /> vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn<br /> đầu tư có hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài<br /> chính dự án. Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng<br /> trong quá trình lập một dư án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư.<br /> Trên cơ sở các thông tin của công tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể<br /> xác định được có nên thực hiện đầu tư vào dự án đó hay không, cũng như<br /> hiệu quả của dự án mang lại.<br /> Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh<br /> đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia<br /> lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao. Cho nên<br /> việc phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý<br /> nghĩa quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong<br /> công tác phân tích tài chính không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm<br /> trong tính toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không<br /> những đến dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của<br /> doanh nghiệp.<br /> Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh<br /> tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là<br /> điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS.<br /> Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai<br /> <br /> iv<br /> <br /> Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại,<br /> và khu căn hộ cao cấp Golden Palace. Tuy nhiên, để xác định xem dự án có<br /> đem lại hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài<br /> chính dự án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan<br /> tâm và coi trọng. Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa<br /> thực sự có được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích<br /> không sát thực tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án<br /> chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng.<br /> Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường<br /> Đại học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS.<br /> Nguyễn Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân<br /> tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn<br /> hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần<br /> đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.<br /> Trong chương đầu tiên của Luận văn, Tác giả đã giới thiệu những khái<br /> niệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò<br /> và các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005:<br /> “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các<br /> hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định”. Từ<br /> khái quát chung, tác giả đưa ra các đặc điểm nổi bật của hoạt động kinh doanh<br /> bất động sản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt<br /> động kinh doanh BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất<br /> nhiều rủi ro, hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc<br /> thù. Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong<br /> phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa<br /> chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không<br /> gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.<br /> <br /> v<br /> <br /> Đi sâu hơn, tác giả đã trình bày khái niệm chung nhất về phân tích tài<br /> chính dự án chính là đánh giá một cách khoa học và toàn diện tính hiệu quả<br /> tài chính của dự án dưới giác độ của các tổ chức và cá nhân tham gia đầu tư<br /> vào dự án. Khẳng định phân tích tài chính dự án là một khâu quan trọng trong<br /> việc xác định tính khả thi của dự án. Sau đó tác giả đã nêu rõ các chỉ tiêu tài<br /> chính cần thiết để phân tích tài chính dự án: đánh giá tiềm lực tài chính của<br /> chủ đầu tư, lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng<br /> (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), chỉ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn<br /> vốn (T). Dựa vào các chỉ tiêu này để nhà đầu tư có thể quyết định được việc<br /> có nên đầu tư vào dự án hay không, so sánh các dự án với nhau, để lựa chọn<br /> phương án tối ưu đem lại hiệu quả cao nhất cho doanh nghiệp.<br /> Phần cuối của chương 1, tác giả nêu lên các yếu tố để đánh giá độ an<br /> toàn về tài chính của dự án đầu tư. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự<br /> án được thể hiện trên các mặt sau: an toàn về nguồn vốn; an toàn về khả năng<br /> thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; an toàn cao cho các<br /> chỉ tiêu hiêu quả tính toán.<br /> Tuy nhiên, trong quá trình phân tích tài chính dự án có rất nhiều yếu tố tác<br /> động tới công tác phân tích tài chính dự án; làm thay đổi kết quả phân tích. Vì<br /> vậy khi thực hiện phân tích cần phải chú ý tới các yếu tố này. Đó là những yếu<br /> tố khách quan như: yếu tố thị trường, các chính sách quy định của Nhà nước.<br /> Các yếu tố chủ quan như: đội ngũ cán bộ phân tích dự án, thông tin, trang thiết<br /> bị công nghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu.<br /> Tiếp theo trong chương 2, tác giả đi sâu vào phân tích tài chính dự án Tổ<br /> hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace.<br /> Ở phần đầu tiên, là phần giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển<br /> của công ty cổ phần đầu tư Mai Linh. Được thành lập tháng 9/2006 bởi một<br /> số người Việt từ châu Âu trở về với những hoạt động tìm kiếm cơ hội để thực<br /> <br />