Đề tài: Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Phạm Thị Hồng Thắm | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:29

Thêm vào BST

Báo xấu

98
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài "Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam" được thực hiện nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hàng thương mại tiếp cận kênh tín dụng. Với các bạn đang học chuyên ngành Tín dụng - Ngân hàng thì đây là tài liệu tham khảo hữu ích cho các bạn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BIỂU BẢNG LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN MỞ ĐẦU 1. Bất động sản I.1. khái niệm bất động sản...... I.2. Phân loại bất động sản.... 2. Thị trường bất động sản...... 2.1. Khái niệm thị trường bất động sản.... 2.2. Đặc điểm thị trường bất đông sản........ 2.3. Vai trò của thị trường bất động sản..... 3. Tín dụng và chính sách tín dụng 3.1. Khái niệm tín dụng 3.2. Phân loại tín dụng II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Định nghĩa..... 2. Mục đích chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại..... III. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cho vay bất động sản.... 1.1. Khái niệm cho vay bất động sản.... 1.2. Đặc điểm cho vay bất động sản.... 1.3. Phân loại cho vay bất động sản.... 1.4. Vai trò cho vay bất động sản.... 1.4.1. Vai trò của cho vay bất động sản đối với ngân hàng thương mại.... 1.4.2. Vai trò của tín dụng bất động sản đối với doanh nghiệp đi vay.... 1.4.3. Vai trò của tín dụng bất động sản đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung..... 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại..... 2.1. Các yếu tố cơ bản.... 2.1.1. Đối tượng cho vay bất động sản... 2.1.2. Ngyên tắc cho vay bất động sản..... 2.1.3. Điều kiện cho vay.... 2.1.4. Phương thức cho vay... 2.2. Lãi suất và phương pháp tính lãi suất đối với cho vay bất động sản.... 2.2.1. Lãi suất cho vay... 2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay .... 2.3. Hạn Mức cho vay đối với cho vay bất động sản 2.3.1. Căn cứ xác định mức cho vay 2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng
IV. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các nhân tố khách quan 1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô 1.2. Sự kiện bất khả kháng 2. Các nhân tố khách quan CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM ở Việt Nam hiện nay 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay 2.1. Các yếu tố cơ bản 2.2. lãi suất cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 2.3. Hạn mức cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 2.4. Tài sản đảm bảo 2.5. Thời hạn cho vay 3. Thực trạng tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt nam hiện nay 3.1. Dư nợ cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 3.2. Tình hình nợ xấu tín dụng BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 3.3. Tỷ trọng dư nợ bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 3.4. Chất lượng tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam III. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 1. Kết quả đạt được 2. Khó khăn bất cặp 2.1. Đối với khách hàng 2.2. Đối với ngân hàng 2.2.1. Về cơ chế chính sách 2.2.2. Về quy trình tổ chức thực hiện CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG I. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI 1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới 2. Xu hướng phát triển hoạt động cho vay bất động sản trong thời gian tới
II. GIẢI PHÁP GIÚP CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP CẬN TÍN DỤNG 1. Vấn đề bảo đảm tiền vay 2. Vấn đề thủ tục hành chính 3. Vấn đề lãi suất KẾT LUẬN......... DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........... DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại BĐS: Bất động sản DN: Doanh nghiệp HĐQT: Hội đồng quản trị VLXD: Vật liệu xây dựng CNH HĐH: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa DANH MỤC BIỂU BẢNG LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong cơ chế thị trường và chính sách mở cửa thì ngân hàng là cầu nối rất quan trọng, đáng tin cậy và cần thiết cho quá trình hoạt động cũng như giao dịch của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, là trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi trong xã hội để phân phối nguồn vốn này cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất và phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế. Sau hơn 20 năm đổi mới đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể cả về số lượng và chất lượng. Ngân hàng có những đóng góp lớn cho công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa nền kinh tế nói chung và quá trình đổi mới, phát triển các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp nói riêng. Ngành Ngân hàng thực sự là ngành tiên phong trong quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế. Để thực hiện được mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng là một yếu tố rất quan trọng, tác động trực tiếp và quyết định đến sự thành công của quá trình sản xuất, nhằm từng bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển theo hướng CNH HĐH Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau. Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, đối tượng có nhiều tiềm năng nhưng chưa thực sự được khai thác. Bất động sản là ngành có vai trò quan trọng của mọi quốc gia. Các hoạt động liên quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi dào lâu dài và thường có sự tham gia của các Ngân hàng và các định chế tài chính. Trên thực tế, thị trường BĐS không thể phát triển bền vững và mạnh mẽ khi không có thị trường vốn lành mạnh và ổn định đi kèm. Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới diễn ra đề đã dẫn đến cuộc khủng hoảng ở thị trường BĐS. Và ngược lại, một khi BĐS sụt giảm giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc phát sinh các khoảng nợ xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy khủng hoảng.
Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu vốn để xây dựng và phát triển kinh tế ở Việt Nam nói chung và ĐBSCL nói riêng trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt là ngành kinh doanh BĐS, một ngành cần lượng vốn khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Xuất phát từ thực tiễn đó, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận rất lớn cho các ngân hàng. Xong ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là kênh tín dụng mới và non trẻ. Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng này trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lí do tôi chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam ” 4. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1. Mục tiêu chung Mục tiêu của đề tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam” nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp BĐS và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hàng thương mại tiếp cận kênh tín dụng này. 2. Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ở các ngân hàng thương mại ở Việt Nam từ 2012 2014 (3) Đề ra những giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trên cơ sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư duy logic, đề tài đáp ứng phương pháp định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát và tổng hợp để nghiêng cứu. 6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Thời gian: Đề tài nghiên cứu trong 2012 2014 Không gian: Việt Nam NỘI DUNG CHÍNH Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN I. BĐS và Thị trường BĐS 1. Bất động sản 1.1. Khái niệm BĐS Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật qui định.
1.2. Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, BĐS gồm 4 loại như sau: Đất đai. Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai. Tài sản khác gắn liền với đất đai. Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Trong các loại BĐS trên, ba loại đầu là các BĐS do bản chất( không thể di dời được, không tự di dời được). Loại BĐS cuối cùng là tai sản gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được , tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là BĐS 2. Thị trường BĐS 2.1. Khái niệm thị trường BĐS Hiện có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lý luận, các nhà nghiêng cứu đã đưa ra các khái niệm sau về thị trường bất động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. 2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực một cách sâu sắc Thứ hai, Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách quản lý của nhà nước. Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, và nhiều thị trường khác trong nền kinh tế. Thứ tư, Giống như các loại thị trường khác, sự phát triển của thi trường BĐS cũng có tính chu kỳ. Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập trung hóa, tiền tệ hóa, và tài chính hóa. 2.3. Vai trò của thị trường BĐS Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải vật chất của xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước. Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm các mảng: Thu thuế BĐS; Thu phí và lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua, người thuê. Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS, và là thị trường sôi động nhất trong thị tương BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết đều bắt đầu từ “ sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lí có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lí nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 3. Tín dụng và chính sách tín dụng 3.1. Khái niệm tín dụng Tín dụng là một hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với sự tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hóa. Tín dụng là một quan hệ kinh tế thể hiện dưới hình thức vay mượn và có hoàn trả. Ngày nay tín dụng được diễn đạt bằng nhiều lời lẽ khác nhau, nhưng chúng cùng chỉ những hành động thống nhất: Hoạt động cho vay và đi vay và quan hệ này được ràng buộc trên cơ sở pháp luật hiện hành. Tín dụng ngân hàng là việc ngân hàng cấp cho khách hàng một số tiền nhất định để khách hàng sử dụng trong một khoản thời gian nhất định và dựa trên nguyên tắc hoàn trả gốc và lãi khi đến hạn. Ngày nay hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng rất đa dạng và phong phú. Đối tượng khách hàng được ngân hàng cấp tín dụng cũng được mở rộng hơn. Ngân hàng không chỉ cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà còn cấp tín dụng cho cá nhân. Các hình thức cấp tín dụng cũng rất khác như cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mua xe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du lịch…(((((((((((((((((nguồn: Thái văn Đại,2014, NGHIỆP VỤ KINH DOANH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI))))) 3.2. Phân loại tín dụng ngân hàng Có rất nhiều cách phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào các căn cứ khác nhau tùy theo mục đích nghiên cứu. Tuy nhiên người ta thường phân loại theo một số tiêu thức sau: (((((((((nguồn: voer.edu.vn 9 thư viện học liệu mở Việt Nam))))))))))))))))))) Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng được chia thành 3 loại: Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, thường được sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu
động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung của cá nhân. Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng được chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hóa: là loại tín dụng được cấp cho các doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh. Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Căn cứ vào tín chất đảm bảo của các khoản vay, có các loại tín dụng sau: Tín dụng có đảm bảo: là loại tín dụng mà các khoản vay phát ra đều có tài sản tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo lãnh. Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản vay phát không cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thường được áp dụng với khách hàng truyền thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng, khách hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng như trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi, có khả năng hoàn trả nợ… II. Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại 1. Định nghĩa Chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể các quy định này bao gồm toàn bộ các vấn đề liên quan đến cấp tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, các khoản tín dụng có vấn đề và nội dung khác… 2. Mục đích cuả chính sách tín dụng Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt động tín dụng do HĐQT của ngân hàng đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép của những quy định của chính phủ. Mục đích của chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng. Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín dụng Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng đều khách quan, tuân thủ quy định của NHNN và phù hợp thông lệ chung của quốc tế. Không một tổ chức , cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng. Chính sách tín dụng xác định: + Các đối tượng có thể vay vốn. + Phương thức quản lí các hoạt động tín dụng.
+Những ràng buộc về tài chính. + Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp. + Phương thức quản lí các danh mục cho vay. +Thời hạn và các điều kiện áp dụng cho các sản phẩm tín dụng khác nhau. III. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS 1. Cho vay BĐS 1.1. Khái niệm Cho vay BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kì hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay. 1.2. Đặc điểm của cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau: Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng. Thứ ba, đối với hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thhu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không.Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay.
Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ chính là BĐS, nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo đảm khoản vay. 1.3. Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS sẽ có những cách khác nhau. Song về cơ bản có thể phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… Các loại hình tín dụng BĐS gồm có: Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất Xây dựng khu đô thị mới Xây dựng cao ốc cho thuê Xây dựng trung tâm thương mại Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán Quyền sử dụng đất Đầu tư, kinh doanh BĐS 1.4. Vai trò của hoạt động cho vay BĐS 1.4.1. Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một keennh sinh lợi tiềm năng của ngân hàng. Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận them tiền gửi hoặc cho vay cải tạo đối với ngân hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối tiền gửi đáng kể tại ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh 1.4.2. Đối với người vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn cho khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận và có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn được nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là điều đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70% 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS chính là một kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.
Thứ hai, tín dụng BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thoài hạn nhất định như thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu được nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng kể. 1.4.3. Đối với thị trường BĐS nói riêng và nề kinh tế nói chung Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến bộ so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Vì thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vự BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường BĐS, thị trường BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư BĐS ( kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu). Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư BĐS, ngân hàng đã góp phần nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. Ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển của thị trường BĐS. Thị trường BĐS là một tong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền kinh tế. Khi nguồn vốn được đáp ứng, hàng loạt công trình, dự án…được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tang lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia dụng….cũng phát triển theo. Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng không chỉ giúp thị trường BĐS phát triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường lao động…tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thỗ và trên phạm vi cả nước, từ đó góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh tang trưởng kinh tế. 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại 2.1. Các yếu tố cơ bản 2.1.1. Đối tượng vay vốn Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức có đủ điều kiện quy định tại điều 94 bộ luật dân sự; Các pháp nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác. 2.1.2. Nguyên tắc cho vay
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc nầy được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM. Thứ nhất, “ khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển. Thứ hai,” Khách hàng phải cam kết sử dụng vốn tín dụng theo đúng mục đích thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên” Thứ ba, “ ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng 2.1.3. Điều kiện vay Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp liên quan đến BĐS Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết Có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng 2.1.4. Phương thức cho vay Cho vay từng lần ( cho vay theo món) Phương thức cho vay từng lần là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng đều phải làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. Phương thức này áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, là nhu cầu vay vốn không thường xuyên. Cho vay theo dự án đầu tư Phương thức cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng nơi cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy trì cho cả thời gian đầu tư của dự án. Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư BĐS, gồm có: + Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất + Xây dựng khu đô thị mới + Xây dựng cao ốc cho thuê + Xây dựng trung tâm thương mại + Đầu tư kinh doanh BĐS khác Cho vay trả góp
Phương thức cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phả trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc và lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín dụng” mua nhà trả góp”. Cho vay hợp vốn ( đồng tài trợ) Phương thức cho vay hợp vốn là phương thức cho vay mà một nhóm TCTD cùng cho vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó một TCTD làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các TCTD khác. 2.2. Lãi suất và phương pháp tính lãi suất 2.2.1. Lãi suất cho vay Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động ngân hàng. Việc quyết định lãi suất cho vay dựa trên các thong số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro tín dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó, lãi suất cho vay phải được Ban lãnh đạo ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng,… và khoản sinh lời cần thiết để hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng. Các loại lãi suất cần xác định Lãi suất cho vay đối với khách hàng thong thường, đối với khách hàng được ưu đãi. Lãi suất cho vay trong hạn và quá hạn. Lãi suất cho vay thả nỗi và cố định. + Lãi suất thả nổi: là loại lãi suất được ngân hàng diều chỉnh theo định kỳ hoặc điều chỉnh đột xuất theo chính sách lãi của ngân hàng. + Lãi suất cố định: là loai lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng khoản vay và yếu tố cạnh tranh trên thị trường. 2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay Chi phí huy động vốn ( % ) (a): là chi phí huy động vốn bình quân ( lãi phải trả) của tất cả các nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp và cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn,…và vốn vay trên thị trường liên ngân hàng tính theo từng kỳ hạn. Chi phí hoạt động (%) (b) : bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào tạo, đi lại, chi phí hoạt động khác. Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): xác định phù hợp với hạn khách hàng, mức độ rủi ro của ngành, của phương án vay vốn… Chi phí thanh khoản (%) (d) : chi phí vốn đảm bảo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e) : Là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu được từ vốn chủ sở hữu, có thể xác định bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn với khoản cho vay.
Phương pháp xác định lãi suất cho vay Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) +(c) + (d) + (e) . Sàn lãi suất cho vay phải nhỏ hơn mức lãi suất cho vay bình quân trên thị trường liên ngân hàng ( nếu cao hơn phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợ nhuận kỳ vọng). Xác định lãi suất cho vay theo phương pháp điều chỉnh rủi ro trên giá vốn Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + Mức lợ nhuận kỳ vọng 2.3. Hạn mức cho vay đối với cho vay kinh doanh bất động sản 2.3.1. Căn cứ xác định mức cho vay Nhu cầu vốn của khách hàng. Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về bảo đảm tiền vay của mỗi ngân hàng. Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng. Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền phán quyết cho vay của Tổng Giám Đốc hoặc Giám Đốc ngân hàng cho vay. 2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng tại thời điểm cho vay ( trừ trường hợp cho vay từ các nguồn ủy thác của Chính phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng ý cho vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng. Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có) IV. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 1. Các nhân tố khách quan 1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước Để nèn kinh tế phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước tiến hành điều chỉnh đồng thời rất nhiều chỉ tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều khi để thực hiện những mục tiêu cụ thể đó, những ảnh hưởng bất lợi mà những chính sách của nhà nước mang lại cho hoạt động cho vay BĐS của các NHTM là không thể tránh khỏi. Chẳn hạn, để thực hiện mục tiêu kìm chế lạm phát, Nhà nước phải thực hiện một loạt các chính sách tài chính tiền tệ thông qua hệ thống ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cảnh báo cho vay BĐS, tăng lãi suất cơ bản,… Và những điều chỉnh đó làm cho thị trường BĐS gặp phải những khó khăn bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tín dụng BĐS, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng. Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản lí nhà nước, cho nên chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất nhiên. Tình trạng của nền kinh tế Tình trạng của nền kinh tế là nhân tố vĩ mô có tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng nói chung và tính hiệu lực của chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng khi đưa ra chính sách tín dụng BĐS luôn phải bám sát tình trạng của nền kinh tế. Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi thì chính sách tín dụng BĐS cũ cũng không còn phù hợp và buộc phải tha đổi, mất đi tính hiệu lực.
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập của người dân cao và ổn định, chất lượng tín dụng được đảm bảo, khả năng hoàn trả vốn gốc và lãi của khách hàng tốt, khi đó cơ hội đầu tư cũng được mở rộng. Trong hoàn cảnh đó, chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng có xu hướng cởi mở, các quy định về hạn mức, thời hạn cho vay cũng thoáng hơn. Khi nền kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không cao thì chính sách tín dụng BĐS cũ không còn phù hợp, mất đi tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi chính sách theo hướng thắt chặt và khắt khe hơn trong cho vay BĐS. Tình trạng thị trường BĐS Hoạt động cho vay BĐS của NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng của thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển, các ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, và ngược lại. Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS chỉ có tính hiệu lực với thị trường BĐS phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS chỉ có hiệu lực với thị trường BĐS đóng băng. Do đó, tình trạng của thị trường BĐS cũng là một nhân tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS. 1.2. Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp một loạt tòa nhà, căn hộ… Ảnh hương đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS của doanh nghiệp sẽ khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS. Và khi đó, chính sách tín dụng BĐS thay đổi theo và tất nhiên, chính sách tín dụng BĐS giai đoạn trước không còn tác dụng. 2. Các nhân tố khách quan Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng căn cứ vào khả năng tài chính của mình, cụ thể là nguồn vốn trung dài hạn và một phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa ra hạn mức cũng như chiến lược cho vay BĐS đối với từng giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng có định hướng chiến lược riêng cho hoạt đọng kinh doanh của ngân hàng mình. Khi một ngân hàng thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh và ngừng cho vay BĐS thì chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng trở nên mất hiệu lực. Và khi ngân hàng có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng ở mỗi thời kỳ. Nhân tố tổ chức quản lý Khi một ngân hàng sắp xếp một cách khoa học đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các phòng ban, các bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh thì việc tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nối chung và chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả.Như thế, chính sách tín dụng BĐS mới có hiệu lực. Nhân tố con người Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng. Chính sách này có tính hiệu lực khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách. Do đoa năng lực của họ là một yếu tố quan trọng CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY I. Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Bên cạnh các sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết các ngân hàng đều có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư, trong đó dành cho cả các doanh nghiệp địa ốc, đầu tư xây dựng dự án BĐS. Tuy nhiên, hiện nay trong hệ thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ để tài trợ xây dựng, ví dụ như: Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tư và sản phẩm “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu. MHB với sản phẩm “cho vay đầu tư dự án”. HDbank với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cư”. NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”. NH TMCP Đông Á có sản phẩm “tài trợ xây dựng”. Navibank có sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”. Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra. II. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay 1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM ở Việt Nam hiện nay Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản. Các văn bản pháp luật chính ảnh hưởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng BĐS của NHTM như sau: Nghị định 163/NĐCP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch... Nghị định này cũng quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” là trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm “bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay ” là trường hợp phải chú trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ có nghị định này mà quy định về tài sản đảm bảo trong chính sách tín dụng BĐS được rõ ràng, cụ thể và linh hoạt hơn. Quyết định số 1627/QĐNHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về quy chế cho vay đối với khách hàng: quy định cụ thể về điều kiện vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng). Các ngân hàng căn cứ vào các quy định này để xây dựng quy chế cho vay BĐS của ngân hàng mình. Quyết định 286/2002/QĐNHNN ngày 03/4/2002 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng và Quyết định 886/2003/QĐNHNN ngày 11/8/2003 về việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐNHNN ngày
03/4/2002. Qua đó, các ngân hàng được phép cho vay đồng tài trợ với các TCTD khác trong cho vay BĐS. Thông tư số 12/2010/TTNHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, các ngân hàng được phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với các khoản vay tiêu dùng BĐS cũng như kinh doanh BĐS. Thông tư số 15/2009/TTNHNN ngày 10/8/2009 của Thống đốc NHNN quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn của các NHTM là 30%. Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn trong cho vay BĐS của mỗi ngân hàng sẽ thay đổi theo, dẫn đến chính sách cho vay BĐS ở mỗi ngân hàng cũng thay đổi theo để cân bằng nguồn vốn, đảm bảo thanh khoản và không vi phạm quy định này. Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 và nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Theo đó, các chủ đầu tƣ dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Trên cơ sở quy định này, các NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của mỗi khách hàng trong dự án vay vốn (thường là 30%) trong chính sách cho vay BĐS. Hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng trên cơ sở những quy định pháp luật chung, đang thực hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho vay BĐS. Do đó, chính sách cho vay BĐS, về quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau. 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay II.1. Các yếu tố cơ bản Đối tượng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị mới, chung cư, trung tâm thương mại…) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS và được phép đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật. Nguyên tắc cho vay Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng. Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên. Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án (phương án) có hiệu quả. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay minh chứng cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Điều kiện cho vay
Quy định về điều kiện cho vay kinh doanh BĐS ở các ngân hàng là khá giống nhau. Về cơ bản, không khác nhau là mấy, chỉ một số ít ngân hàng đưa ra thêm một số điều kiện khác. Các điều kiện này gồm: Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những doanh nghiệp có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay. Thứ hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay BĐS mà khách hàng đã ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng các dự án BĐS như công trình khu đô thị mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự, văn phòng cho thuê hoặc tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng. Ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động khác. Thứ ba, doanh nghiệp phải có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết, có mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn. Mỗi ngân hàng có quy định riêng ở ngân hàng mình. Ví dụ như: VPbank quy định khách hàng phải có mức vốn tự có tối thiểu tham gia là 30% tổng mức vốn đầu tư cho dự án. Trong khi đó Gpbank quy định thoáng hơn, khách hàng phải có khả năng tài chính tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu cầu vốn của dự án. Thứ tư, có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi. Các ngân hàng căn cứ vào phương án đầu tư và phương án trả nợ để xác định dự án khả thi, hiệu quả nhất để đi đến quyết định có hay không cho vay vốn. Thứ năm, thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng. Thứ sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ sở làm việc cùng tỉnh, thành phố với ngân hàng cho vay. Ngoài ra, một số ngân hàng còn có những quy định riêng như: HDBank quy định: Doanh nghiệp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, bản đồ địa chính xác định ranh giới khu đất, quy hoạch chi tiết được duyệt bởi các cấp có thẩm quyền; có phương án đền bù, giải phóng mặt bằng mới nhất được duyệt bởi cấp có thẩm quyền. Việc mua bán nền nhà hoặc nhà (do đơn vị xây) đều thông qua HDBank cho đến khi đơn vị thanh toán xong nợ vay với HDBank. Doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh BĐS, có uy tín và năng lực điều hành, quản lý dự án.Các quy định này chặt chẽ hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, cho thấy HDBank rất thận trọng trong cho vay kinh doanh BĐS. Pgbank quy định khách hàng không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín dụng khác. Quy định này một phần đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng, song việc có thể kiểm tra nợ quá hạn của khách hà ng tại các tổ chức tín dụng khác lại không phải đơn giản. Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” chỉ dành cho đối tượng khách hàng là các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam. Quy định này hạn chế đối tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh doanh BĐS. Những chủ đầu tư không có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam thì không thể vay vốn.
Phương thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ dự án xây dựng, các ngân hàng hiện nay áp dụng đa dạng phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo dự án đầu tư, cho vay hợp vốn tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng. Cụ thể: HDbank áp dụng cả 3 loại cho vay trên. NH TMCP Đông Á chỉ áp dụng cho vay theo món hoặc cho vay theo dự án đầu tư. NH TMCP Nam Việt chỉ cho vay theo món với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”. ABbank chỉ áp dụng cho vay theo dự án đầu tư hoặc cho vay hợp vốn. 2.2. Lãi suất cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Lãi suất cho vay được xác đinh dựa trên biểu lãi suất cho vay hiện hành của mỗi ngân hàng. Tùy từng trường hợp cụ thể, lãi suất sẽ được xác định trên cơ sở thoả thuận giữa Ngân hàng và khách hàng, không trái quy định pháp luật. Từ giữa tháng 3/2014, nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay mua nhà với ưu đãi về lãi suất hấp dẫn nhất từ trước đến nay. Cho vay, mua BĐS có lãi suất lần lượt là 8%, 8.5%, 9%. Thậm chí có những dự án chỉ có 5%/ năm khi được chủ đầu tư hỗ trợ một phần lãi suất. Nhiều người thực sự có nhu cầu muốn tìm mua BĐS bắt đầu chủ động tìm kiếm những gói lãi suất phù hợp và khảo sát “ căn hộ trong mơ” của mình. Khi lãi suất thương mại hiện nay vào khoảng 12%/ năm, thì lãi suất ưu đãi gói tín dụng nhà ở giảm hơn một nữa so với mặt bằng lãi vay thị trường. Mức lãi suất cho vay mua nhà để ở này có thể coi là mức chi phí hợp lí trong mặt bằng lãi suất thị trường và tổng thể lợi ích chung: lợi ích người dân, lợi ích doanh nghiệp. Ngoài ra các ngân hàng còn hợp tác với nhiều chủ đầu tư để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận cơ hội mở gối vốn ưu đãi này. Thủ tục xét duyệt cho vay tiến hành nhanh gọn trong 16 đến 48 giờ. Người vay được thế chấp bằng chính BĐS được hình thành từ vốn vay. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều ngân hàng dù muốn tăng tín dụng BĐS nhưng vẫn rất thận trọng cho việc liên kết với các chủ đầu tư để cho vay cũng nhằm mục đích tìm kiếm khách hàng. Ngân hàng phải lựa chọn khách hàng rất kỹ. Tiêu chí khi chọn dự án cho vay là các dự án trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao, tính thanh khoản phải cao, chủ đầu tư uy tín, giấy tờ hoàn chỉnh, không tranh chấp. 2.3. Hạn mức cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Mức vay xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ, biện pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định…). Trên cơ sở đó, với mỗi dự án, mỗi khách hàng mà các ngân hàng và khách hàng thỏa thuận được số tiền vay là khác nhau. Mỗi ngân hàng bên cạnh đó cũng có những chính sách cho vay riêng như: HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ vay vốn thường xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản thế chấp. Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy định số tiền cho vay có thể lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự án và không giới hạn quy mô. PGbank có thể đáp ứng tối đa 70% giá trị phương án (nếu giá trị tài sản đủ bảo đảm cho số tiền vay).
NH TMCP Miền Tây quy định, đối với tài sản hình thành từ vốn vay, mức cho vay không quá 70% giá trị tài sản. NH TMCP Liên Việt quy định tỷ lệ cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn của dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm. 2.4. Tài sản đảm bảo Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo là toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có của Dự án đầu tư. Ngoài ra, một số ngân hàng có chính sách thoáng hơn về tài sản đảm bảo như Vietcombank và Techcombank. Ở Vietcombank, khách hàng có thể dùng các tài sản khác ngoài dự án (như đảm bảo bằng số dư tài khoản tiền gửi, các giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay. Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo là hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.5. Thời hạn cho vay Các NHTM Việt Nam đều rất linh hoạt trong quy định thời hạn cho vay tài trợ xây dựng. Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng và kết quả thẩm định của cán bộ tín dụng, căn cứ vào thời gian thu hồi vốn của dự án. Thời hạn cho vay này không được quá thời hạn hoạt động còn lại theo giấy phép kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư tại Việt Nam. Có thể thấy sự khác nhau trong quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS ở một số ngân hàng như sau: Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ 1 năm đến tối đa là 15 năm. Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ 1 năm trở lên, tối đa là 10 năm. HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng được thỏa thuận theo 3 loại: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian hoạt động của dự án đầu tư. SeABank chỉ cho vay với thời hạn dài hạn: từ 5 đến 15 năm. NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay không quá 5 năm. NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không quá 6 năm. Như vậy có thể thấy, đa số các ngân hàng nhỏ siết chặt thời gian cho vay BĐS hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay BĐS hơn. 3. Thực trạng tín dụng BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay 3.1. Dư nợ cho vay BĐS ở các ngân hàng thương mai Việt Nam Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012, cụ thể như sau: Dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 15.063 tỷ đồng, tăng 0.8% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 5,7% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 48.970 tỷ đồng, tăng 13,6% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 18,7% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS
Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng ( cao ốc) cho thuê là 34.816 tỷ đồng, giảm 9,5% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 13,3% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương của khách hàng vay là 67.186 tỷ đồng, tăng 25,8% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 25,6% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê là 35.600 tỷ đồng, giảm 1,5% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 13,6% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất là 15.749 tỷ đồng, tăng 20,7% so với 31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 6% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với các tháng đầu năm 2013 ( đến 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38% giảm khá nhiều so với thời điểm 31/10/2013 tỷ lệ nợ xấu là 5,3%, tháng 8/2013 tỷ lệ nợ xấu là 6,7%), phù hợp với xu thế giảm của hàng tồn kho BĐS. Lãi suất cho vay hiện đang ở mức 10 12% đã giảm khá nhiều so với cuối năm 2012, nhưng để đảm bảo an toàn, các ngân hàng thương mại vẫn chi cho vay đối với khách hàng tiềm năng. Theo báo cáo của NHNN về tình hình tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, hinh doanh BĐS, tính đến 28/02/2014, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 266.728l tỷ đồng, tăng 1,8% so với 31/12/2013. Theo đó, dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 14.865 tỷ đồng, giảm 1,3% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 5,6% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩh vực đầu tư, kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 49.334 tỷ đồng, tăng 0,7% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 18,5% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng văn phòng ( cao ốc) cho thuê là 35.151 tỷ đồng, tăng 1% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 13,2% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp với cho thuê mà các khoản cho vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương của khách hàng vay là 67.4779 tỷ đồng, tăng 0,4% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 25,3% so với tổng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê là 35.972 tỷ đồng, tăng 1% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 13,5% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất là 16.924 tỷ đồng, tăng 7,5% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 6,3% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Dư nợ cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS khác là 47.003 tỷ đồng, tăng 5,1% so với 31/12/2013 và chiếm tỷ trọng 17,6% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. ((((hình biểu đồ))