intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 

Đề án: Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết

Chia sẻ: Phan Thi Ngoc Giau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:46

Thêm vào BST
Báo xấu
83
lượt xem 25
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai...đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm....

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề án: Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết

  1. BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết”
  2. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc A. Lêi nãi ®Çu Tõ khi thùc hiÖn ®æi míi, quan hÖ ®Êt ®ai ë n­íc ta ®· cã nh÷ng biÕn ®æi nhanh chãng. Cïng víi nh÷ng tiÕn bé vÒ kinh tÕ vµ sù t¨ng lªn vÒ thu nhËp lµ sù t¨ng lªn cña nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë cña d©n c­ vµ ®Êt ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh ngµy cµng t¨ng, nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ. Tõ tr­íc khi cã luËt ®Êt ®ai (1993) c¸c quan hÖ vÒ ®Êt ®ai nh­ chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi ®Êt ®ai...®· xuÊt hiÖn nh­ng bÞ nhµ n­íc cÊm. C¸c giao dÞch thêi kú nµy ®Òu lµ c¸c giao dÞch ngÇm vµ diÔn ra mét c¸ch tù ph¸t, kh«ng cã sù ®iÒu tiÕt cña nhµ n­íc. Tõ khi cã LuËt §Êt ®ai (1993) cã hiÖu lùc thi hµnh, c¸c quan hÖ chuyÓn nh­îng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt... trë nªn s«i ®éng vµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai ngµy cµng ®­îc ®Þnh h×nh râ nÐt h¬n. MÆc dï vËy, thÞ tr­êng ®Êt ®ai ë n­íc ta vÉn kh«ng tho¸t khái tÝnh chÊt cña mét thÞ tr­êng ngÇm bëi luËt vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p lý kh¸c ch­a ®ñ søc m¹nh ®Ó ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng ®Êt ®ai vËn ®éng theo quy luËt cña c¬ chÕ thÞ th­êng võa theo ®Þnh h­íng cña nhµ n­íc. Nh÷ng bÊt cËp trong qu¶n lý ®Êt ®ai ®· t¹o ra miÕng måi bÐo bë cho nh÷ng kÎ ®Çu c¬, n¾m gi÷ ®Êt ®ai. HiÖn nay ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ë n­íc ta ®Õn ng­ìng b¸o ®éng, nhÊt lµ ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh. §©y lµ mét vÊn ®Ò nãng báng hiÖn nay bëi Nhµ n­íc ®ang cÇn vèn ®Ó ®Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng thùc hiÖn ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i hãa phÊn ®Êu ®Õn n¨m 2020 ®­a n­íc ta c¬ b¶n trë thµnh mét n­íc c«ng nghiÖp th× mét phÇn ng©n s¸ch kh«ng nhá bÞ thÊt thu n»m ë lÜnh vùc ®Êt ®ai chñ yÕu g©y ra do ®Çu c¬ ®Êt ®ai (§C§§) vµ c¸c tiªu cùc trong lÜnh vùc nµy g©y ra. H¬n n÷a nh÷ng tÝn hiÖu thÊt th­êng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë n­íc ta trong thêi gian qua g©y thiÖt h¹i kh«ng nhá cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng cña d©n c­. Chóng ta ®· cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n h­íng dÉn thÞ tr­êng, v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phôc ®Çu c¬ ®Êt ®ai nh­ng ho¹t ®éng nµy kh«ng nh÷ng kh«ng gi¶m mµ cßn gia t¨ng mét c¸ch ®¸ng lo ng¹i. ChÝnh v× vËy, chóng ta cÇn nhËn thøc râ h¬n nh÷ng vÊn ®Ò xung quanh ho¹t ®éng nµy, nhËn thøc ®óng tÇm quan träng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n (B§S) vµ nh÷ng hËu qu¶ ghª gím cña ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®èi víi thÞ tr­êng B§S ®Ó t×m ra nh÷ng biÖn ph¸p nh»m lo¹i bá hoÆc h¹n ®Õn møc thÊp nhÊt thiÖt h¹i do ho¹t ®éng nµy g©y ra. §ång thêi nh×n l¹i nh÷ng g× chóng ta ®· thùc hiÖn ®Ó chèng §C§§ nh­ng t¹i sao l¹i ch­a thùc hiÖn triÖt ®Ó. D­êng nh­ ch­a cã v¨n b¶n ph¸p quy nµo lµ liÒu thuèc ®Æc trÞ ®èi víi ho¹t ®éng nµy. §C§§ còng lµ mét nguyªn nh©n th«i thóc LuËt §Êt ®ai söa ®æi kú nµy nh»m chÊn chØnh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë ViÖt nam ®ång thêi lo¹i bá nh÷ng tiªu cùc ®Êt ®ai vµ lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ tr­êng B§S, ®­a thÞ tr­êng B§S vµo quü ®¹o ho¹t ®éng æn ®Þnh ®Ó gãp phÇn thùc hiÖn thµnh c«ng chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Õn n¨m 2020. ChÝnh v× vËy, lÜnh vùc ®Êt ®ai hiÖn nay ®ang thu hót sù chó ý cña ®«ng ®¶o c¸c tÇng líp d©n c­ vµ bé LuËt §Êt ®ai s¾p ra ®êi ®ang ®­îc c¸c ý kiÕn ®ãng gãp quý b¸u cña nhiÒu tÇng líp d©n c­. Lµ mét sinh viªn ®· tõ l©u quan t©m vÒ vÊn n¹n ®Çu c¬ em muèn nghiªn cøu vÒ vÊn §C§§ ®Ó nh×n nhËn chÝnh x¸c vÒ ho¹t ®éng nµy, ®ång thêi em muèn ®ãng gãp nh÷ng ý kiÕn cña m×nh trong viÖc ®èi phã víi hiÖn t­îng nµy. 3
  3. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc V× nh÷ng lý do trªn em chän ®Ò tµi “Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam vµ c¸c gi¶i c¸c gi¶i ph¸p cÇn thiÕt” - Môc ®Ých nghiªn cøu Lµ mét sinh viªn n¨m cuèi, ®Ò ¸n m«n häc chuyªn ngµnh kh«ng chØ lµ c¬ héi tèt, lµ quyÒn lîi cña mét sinh viªn ®­îc nghiªn cøu, ®­îc «n l¹i vµ vËn dông nh÷ng kiÕn thøc tæng hîp ®· ®­îc nghiªn cøu tõ nh÷ng n¨m tr­íc mµ cßn lµ nghÜa vô cña mét sinh viªn. §©y lµ nghÜa vô ph¶i hoµn thµnh trong ch­¬ng tr×nh ®µo t¹o ë bËc ®¹i häc. §Ò tµi cña em kh«ng chØ nh»m môc ®Ých thùc hiÖn quyÒn lîi vµ nghÜa vô cña b¶n th©n mµ em muèn th«ng qua qu¸ tr×nh nghiªn cøu ®Ò tµi nµy em sÏ n©ng cao kiÕn thøc cña m×nh, ®ång thêi nh»m tiÕp cËn víi thùc tÕ ®Ó sau khi ra tr­êng kh«ng gÆp nhiÒu bì ngì. H¬n thÕ n÷a, lÜnh vùc ®Êt ®ai ë n­íc ta lµ lÜnh vùc cßn bÞ thê ¬, ch­a ®­îc quan t©m ®óng møc vµ thùc tÕ ®· n¶y sinh nhiÒu vÊn ®Ò phøc t¹p cßn ®ang tranh c·i. N¹n §C§§ hoµnh hµnh g©y nªn t¸c h¹i v« cïng to lín mµ ta sÏ nghiªn cøu trong ch­¬ng I cña ®Ò tµi ®· g©y nhøc nhèi cho c¸c nhµ nghiªn cøu vµ c¸c nhµ qu¶n lý. Lµ mét sinh viªn chuyªn ngµnh Kinh tÕ ®Þa chÝnh, tr­êng §¹i häc kinh tÕ quèc d©n Hµ Néi, em muèn nghiªn cøu xem H§§C lµ nh÷ng ho¹t ®éng nh­ thÕ nµo? cã t¸c h¹i ®èi víi nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nh­ thÕ nµo? thùc tr¹ng §C§§ t¹i ViÖt Nam ra sao? C¬ chÕ, chÝnh s¸ch ph¸p luËt cña Nhµ n­íc cã liªn quan vµ nh÷ng biÖn ph¸p chèng ®Çu c¬ cÇn thiÕt. Cuèi cïng lµ mét sè kiÕn nghÞ cña b¶n th©n vÒ gi¶i ph¸p h¹n chÕ §C§§. - §èi t­îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu. §èi t­îng nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ ho¹t ®éng §C§§ trªn ph¹m vi c¶ n­íc trong mèi quan hÖ víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Nh­ng ë n­íc ta thÞ tr­êng B§S ë Hµ Néi vµ Tp. Hå ChÝ Minh diÔn ra s«i ®éng vµ trë thµnh t©m ®iÓm cña sù ¶nh h­ëng tíi c¸c lÜnh vùc kh¸c. Do vËy, H§§C ®Êt ®ai còng theo gãt m¹nh mÏ ë hai ®Þa bµn nµy, ngoµi ra ta còng xem xÐt ho¹t ®éng §C§§ ë mét sè ®Þa ph­¬ng kh¸c. §Ò tµi nµy còng nghiªn cøu c¸c biÖn ph¸p chèng §C§§ cÇn thiÕt cña n­íc ta vµ n­íc ngoµi. - Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu. Nghiªn cøu bÊt kÓ mét vÊn ®Ò g×, hiÖn t­îng tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nµo còng cÇn ph¶i cã ph­¬ng ph¸p. Ph­¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng vµ ph­¬ng ph¸p duy vËt lÞch sö lµ hai ph­¬ng ph¸p nßng cèt trong nghiªn cøu ho¹t ®éng §C§§ t¹i ViÖt nam. C¸c ph­¬ng ph¸p chØ ra mèi quan hÖ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a ho¹t ®éng §C§§ víi c¸c hiÖn t­îng kinh tÕ x· héi kh¸c. Ngoµi ra ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph­¬ng ph¸p to¸n, ph­¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn còng ®­îc sö dông. - Néi dung nghiªn cøu: §Ò tµi nghiªn cøu chia lµm thµnh ba ch­¬ng víi c¸c vÊn ®Ò sau: Ch­¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai. Ch­¬ng II: Thùc tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai t¹i ViÖt Nam. Ch­¬ng III: Quan ®iÓm, ph­¬ng h­íng vµ gi¶i ph¸p chñ yÕu. 4
  4. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Tuy nhiªn, ®©y lµ mét vÊn ®Ò phøc t¹p mÆt kh¸c do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n céng thªm kiÕn thøc thùc tÕ cßn h¹n chÕ nªn ®Ò tµi kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt; em rÊt mong ®­îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« lµ gi¶ng viªn Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S – Tr­êng §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n HN vµ c¸c b¹n ®äc ®Ó ®Ò tµi nµy ®­îc hoµn thiÖn h¬n. §Ò tµi nµy ®­îc hoµn thµnh víi sù gióp ®ì tËn t×nh cña GS,TSKH. Lª §×nh Th¾ng – Gi¸m ®èc Trung t©m §µo t¹o §Þa ChÝnh vµ Kinh Doanh B§S cïng mét sè tµi liÖu tham kh¶o. B. PhÇn néi dung Ch­¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai I- Mét sè vÊn ®Ò chung vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt I.1. Vai trß vµ ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai a. Vai trß cña ®Êt ®ai. Nh­ ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiªn, cïng víi vßng quay cña b¸nh xe thêi gian th× con ng­êi xuÊt hiÖn vµ t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai, c¶i t¹o ®Êt ®ai vµ biÕn ®Êt ®ai tõ s¶n phÈm cña tù nhiªn l¹i mang trong m×nh søc lao ®éng cña con ng­êi, tøc còng lµ s¶n phÈm cña cña x· héi. §Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn thiªn nhiªn quý gi¸ cña mçi quèc gia vµ nã còng lµ yÕu tè mang tÝnh quyÕt ®Þnh sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña con ng­êi vµ c¸c sinh vËt kh¸c trªn tr¸i ®Êt. C¸c M¸c viÕt: “§Êt ®ai lµ tµi s¶n m·i m·i víi loµi ng­êi, lµ ®iÒu kiÖn ®Ó sinh tån, lµ ®iÒu kiÖn kh«ng thÓ thiÕu ®­îc ®Ó s¶n xuÊt, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt c¬ b¶n trong n«ng, l©m nghiÖp”. Bëi vËy, nÕu kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú mét ngµnh s¶n xuÊt nµo, con ng­êi kh«ng thÓ tiÕn hµnh s¶n xuÊt ra cña c¶i vËt chÊt ®Ó duy tr× cuéc sèng vµ duy tr× nßi gièng ®Õn ngµy nay. Tr¶i qua mét qu¸ tr×nh lÞch sö l©u dµi con ng­êi chiÕm h÷u ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiªn thµnh mét tµi s¶n cña céng ®ång, cña mét quèc gia. LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 cña n­íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam cã ghi: “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ nh©n d©n ta ®· tèn bao c«ng søc, x­¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vÖ ®­îc vèn ®Êt ®ai nh­ ngµy nay!” Râ rµng, ®Êt ®ai kh«ng chØ cã nh÷ng vai trß quan träng nh­ ®· nªu trªn mµ nã cßn cã ý nghÜa vÒ mÆt chÝnh trÞ. Tµi s¶n quý gi¸ Êy ph¶i b¶o vÖ b»ng c¶ x­¬ng m¸u vµ vèn ®Êt ®ai mµ mét quèc gia cã ®­îc thÓ hiÖn søc m¹nh cña quèc gia ®ã, ranh giíi quèc gia thÓ hiÖn chñ quyÒn cña mét quèc gia. §Êt ®ai cßn lµ nguån cña c¶i, quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ nguyªn liÖu cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt, nã lµ tµi s¶n ®¶m b¶o sù an toµn vÒ tµi chÝnh, cã thÓ chuyÓn nh­îng qua c¸c thÕ hÖ... 5
  5. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc b. §Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai. §Êt ®ai cã tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ, kh«ng thÓ di chuyÓn ®­îc, tÝnh cè ®Þnh vÞ trÝ quyÕt ®Þnh tÝnh giíi h¹n vÒ quy m« theo kh«ng gian vµ chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè m«i tr­êng n¬i cã ®Êt. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai kh«ng gièng c¸c hµng hãa kh¸c cã thÓ s¶n sinh qua qu¸ tr×nh s¶n xuÊt do ®ã, ®Êt ®ai lµ cã h¹n. Tuy nhiªn, gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai ë c¸c vÞ trÝ kh¸c nhau l¹i kh«ng gièng nhau. §Êt ®ai ë ®« thÞ cã gi¸ trÞ lín h¬n ë n«ng th«n vµ vïng s©u, vïng xa; ®Êt ®ai ë nh÷ng n¬i t¹o ra nguån lîi lín h¬n, c¸c ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng hoµn thiÖn h¬n sÏ cã gi¸ trÞ lín h¬n nh÷ng ®Êt ®ai cã ®iÒu kiÖn kÐm h¬n. ChÝnh v× vËy, khi vÞ trÝ ®Êt ®ai, ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai tõ chç kÐm thuËn lîi nÕu c¸c ®iÒu kiÖn xung quanh nã trë nªn tèt h¬n th× ®Êt ®ã cã gi¸ trÞ h¬n. VÞ trÝ ®Êt ®ai hoÆc ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai kh«ng chØ t¸c ®éng ®Õn viÖc s¶n xuÊt, kinh doanh t¹o nªn lîi thÕ th­¬ng m¹i cho mét c«ng ty, mét doanh nghiÖp mµ nã cßn cã ý nghÜa ®èi víi mét quèc gia. Ch¼ng h¹n, ViÖt Nam lµ cöa ngâ cña khu vùc §«ng Nam ¸, chóng ta cã biÓn, cã c¸c c¶ng n­íc s©u thuËn lîi cho giao th«ng ®­êng biÓn, cho bu«n b¸n víi c¸c n­íc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi, ®iÒu mµ n­íc b¹n Lµo kh«ng thÓ cã ®­îc. §Êt ®ai lµ mét tµi s¶n kh«ng hao mßn theo thêi gian vµ gi¸ trÞ ®Êt ®ai lu«n cã xu h­íng t¨ng lªn theo thêi gian. §Êt ®ai cã tÝnh ®a d¹ng phong phó tuú thuéc vµo môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai vµ phï hîp víi tõng vïng ®Þa lý, ®èi víi ®Êt ®ai sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th× tÝnh ®a d¹ng phong phó cña ®Êt ®ai do kh¶ n¨ng thÝch nghi cu¶ c¸c lo¹i c©y, con quyÕt ®Þnh vµ ®Êt tèt hay xÊu xÐt trong tõng lo¹i ®Êt ®Ó lµm g×, ®Êt tèt cho môc ®Ých nµy nh­ng l¹i kh«ng tèt cho môc ®Ých kh¸c. §Êt ®ai mét t­ liÖu s¶n xuÊt g¾n liÒn víi ho¹t ®éng cña con ng­êi. Con ng­êi t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai nh»m thu ®­îc s¶n phÈm ®Ó phôc vô cho c¸c nhu cÇu cña cuéc sèng. T¸c ®éng nµy cã thÓ trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp vµ lµm thay ®æi tÝnh chÊt cña ®Êt ®ai cã thÓ chuyÓn ®Êt hoang thµnh ®Êt sö dông ®­îc hoÆc lµ chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt. TÊt c¶ nh÷ng t¸c ®éng ®ã cña con ng­êi biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n phÈm cña tù nhiªn thµnh s¶n phÈm cña lao ®éng. Trong ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt t­ b¶n chñ nghÜa, nh÷ng ®Çu t­ vµo ruéng ®Êt cã liªn quan ®Õn c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi. Trong x· héi cã giai cÊp, c¸c quan hÖ kinh tÕ – x· héi ph¸t triÓn ngµy cµng lµm c¸c m©u thuÉn trong x· héi ph¸t sinh, ®ã lµ mèi quan hÖ gi÷a chñ ®Êt vµ nhµ t­ b¶n ®i thuª ®Êt, gi÷a nhµ t­ b¶n víi c«ng nh©n... Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, c¸c quan hÖ ®Êt ®ai phong phó h¬n rÊt nhiÒu, quyÒn sö dông ®Êt ®­îc trao ®æi, mua b¸n, chuyÓn nh­îng vµ h×nh thµnh mét thÞ tr­êng ®Êt ®ai. Lóc nµy, ®Êt ®ai ®­îc coi nh­ lµ mét hµng ho¸ vµ lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt. ThÞ tr­êng ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn nhiÒu thÞ tr­êng kh¸c vµ nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ tr­êng nµy cã ¶nh h­ëng ®Õn nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng d©n c­. I.2. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. 6
  6. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc ThÞ tr­êng B§S lµ tËp hîp nh÷ng s¾p xÕp ®Ó ng­êi mua vµ b¸n hµng ho¸ B§S t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ c¶ vµ sè l­îng B§S ®­îc thùc hiÖn. Trong ®ã, B§S ®­îc x¸c ®Þnh (theo ®iÒu 181 Bé luËt D©n sù) lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc bao gåm: + §Êt ®ai; + Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; + C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; + C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh. Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c B§S trªn ®Òu ®­îc tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng, hµng ho¸ B§S muèn ®­îc giao dÞch trªn thÞ tr­êng ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn tham gia giao dÞch theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc. Ch¼ng h¹n nh­, ®Êt ®ai mµ ng­êi sö dông ®Êt ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ kh«ng cã tranh chÊp... ë n­íc ta hiÖn nay, quan niÖm thÞ tr­êng B§S theo nghÜa hÑp chÝnh lµ thÞ tr­êng Nhµ ®Êt v× nhµ, ®Êt lµ B§S ®­îc nhiÒu tÇng líp d©n c­ ®ang rÊt quan t©m. MÆt kh¸c, trong thÞ tr­êng B§S th× thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®ang h×nh thµnh râ nÐt vµ ho¹t ®éng rÊt s«i næi. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc hiÓu lµ tËp hîp c¸c s¾p xÕp ®Ó hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt (thùc chÊt lµ hµng ho¸ quyÒn sö dông ®Êt) còng nh­ c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n ®­îc thùc hiÖn. LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh quy ®Þnh “§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi” vµ g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®óng môc ®Ých, ng­êi sö dông cã c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. VËy, thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. Sè l­îng, chÊt l­îng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸ nhµ, ®Êt mµ ng­êi mua vµ ng­êi b¸n tho¶ thuËn ®­îc víi nhau phô thuéc vµo quy m« tµi s¶n nhµ ®Êt, quy m«, møc ®é, tÝnh chÊt cña c¸c quyÒn ®èi víi tµi s¶n ®ã. I.3. Vai trß cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ThÞ tr­êng B§S lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng. ThÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn sÏ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña ®Êt n­íc vµ gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng d©n c­. Vai trß cña nã thÓ hiÖn nh­ sau: + ThÞ tr­êng B§S cã vai trß thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè cho nhµ ®Çu t­ kinh doanh B§S. Trªn thÞ tr­êng B§S, nhµ kinh doanh B§S vµ ng­êi mua B§S t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau, nÕu cung tho¶ m·n cÇu th× quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc chuyÓn sang bªn mua. Tuy nhiªn, B§S ®­îc phÐp mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn nªn nguån hµng ho¸ cung cÊp thÞ tr­êng lu«n lu«n phong phó ®a d¹ng bao gåm c¶ cò vµ míi. + Khi giao dÞch B§S thµnh c«ng th× lóc ®ã vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt chuyÓn sang h×nh th¸i gi¸ trÞ. Tèc ®é chuyÓn ho¸ vèn nh­ trªn phô thuéc vµo nhiÒu nh©n tè 7
  7. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc nh­: thêi gian t¹o nguån cung, nhu cÇu cña thÞ tr­êng, kh¶ n¨ng thanh to¸n... Sù tån t¹i cña c¸c Doanh nghiÖp kinh doanh B§S hoµn toµn phô thuéc vµo tèc ®é chu chuyÓn vèn vµ tµi n¨ng cña nhµ kinh doanh. Ch¼ng h¹n, mét Doanh nghiÖp x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n, muèn t¸i s¶n xuÊt ë chu kú tiÕp theo th× Doanh nghiÖp nµy ph¶i b¸n ®­îc nhµ ®Ó trang tr¶i c¸c kho¶n nh­: tr¶ l·i tiÒn vay, chi phÝ qu¶n lý, tiÒn mua nguyªn vËt liÖu (nh­ c¸t, xi m¨ng, s¾t thÐp)...§Ó kinh doanh thµnh c«ng nhµ kinh doanh còng ph¶i cã n¨ng lùc dù ®o¸n xu h­íng biÕn ®éng cña thÞ tr­êng, tÝnh to¸n thêi ®iÓm nµo th× ®Çu t­, tÝnh to¸n nªn x©y dùng lo¹i nhµ nµo, víi sè l­îng bao nhiªu?... Qu¸ tr×nh tiªu thô s¶n phÈm trªn thÞ tr­êng gióp gi¸ trÞ s¶n phÈm thÆng d­ tiÒm tµng cña B§S ®­îc gi¶i phãng vµ ®ã lµ ®iÒu kiÖn gióp cho nhµ kinh doanh B§S cã thÓ hoµn tr¶ l·i tiÒn vay, tr¶ l­¬ng cho c«ng nh©n... + ThÞ tr­êng B§S nh­ ®· nãi lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng. Bëi vËy, thÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn ph¸t triÓn ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng vµ ®ã lµ ®iÒu kiÖn quan träng ®Ó c¬ chÕ thÞ tr­êng ph¸t huy t¸c dông. + ThÞ tr­êng B§S lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng B§S vµ mua b¸n B§S. C¸c nhµ kinh doanh B§S tæ chøc s¶n xuÊt kinh doanh, hä s¶n xuÊt ra s¶n phÈm hµng ho¸ víi môc ®Ých ®em b¸n. Cßn ng­êi mua th× cã nhu cÇu mua B§S cña nhµ kinh doanh. V× vËy, n¬i gi¶i quyÕt ®­îc mèi quan hÖ cung – cÇu nµy chÝnh lµ thÞ tr­êng B§S. T¹i ®©y, ng­êi mua vµ ng­êi b¸n sÏ thùc hiÖn hµnh vi mua b¸n. Nhµ kinh doanh B§S b¸n ®­îc s¶n phÈm cña m×nh vµ thu ®­îc lîi nhuËn l¹i b¾t ®Çu mét chu kú kinh doanh míi, qu¸ tr×nh s¶n xuÊt diÔn ra b×nh th­êng vµ ®iÓm hÑn lu«n lµ thÞ tr­êng B§S. + ThÞ tr­êng B§S thóc ®Èy viÖc ¸p dông khoa häc kü thuËt, ®æi míi c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng cña hµng ho¸ B§S, b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông tµi nguyªn ®Êt ®ai – tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸. Do trªn thÞ tr­êng cã nhiÒu nguån cung hµng ho¸ B§S, cã nhiÒu nhµ cung cÊp v× thÕ, lu«n lu«n tån t¹i sù c¹nh tranh gi÷a nh÷ng ng­êi b¸n. MÆt kh¸c, còng cã nhiÒu ng­êi cïng muèn mua mét B§S tøc lµ còng cã c¹nh tranh mua. V× vËy, c¸c nhµ kinh doanh B§S ph¶i kh«ng ngõng c¶i tiÕn mÉu m· vµ chÊt l­îng hµng ho¸ nh»m n©ng cao søc c¹nh tranh trªn thÞ tr­êng mang l¹i nhiÒu lîi nhuËn h¬n. + ThÞ tr­êng B§S cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi c¬ chÕ, chÝnh s¸ch qu¶n lý cña Nhµ n­íc do phÇn lín B§S thuéc quyÒn së h÷u cña Nhµ n­íc. Ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S sÏ ph¸t ra tÝn hiÖu ®Ó Nhµ n­íc thÊy cÇn ph¶i hoµn chØnh, bæ sung chÊt xóc t¸c nµo cho thÞ tr­êng. Ch¼ng h¹n, khi thÞ tr­êng B§S cã xuÊt hiÖn t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt, trèn thuÕ... Nhµ n­íc lËp tøc cã biÖn ph¸p ®iÒu chØnh b»ng c¸ch ra c¸c v¨n b¶n ph¸p lý nh»m kh¾c phôc hiÖn t­îng nµy lµm lµnh m¹nh ho¸ thÞ tr­êng, t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc. ThÞ tr­êng ®­îc ®iÒu chØnh ®­îc hoµn thiÖn l¹i gãp phÇn hoµn chØnh hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng, ph¸t huy nh÷ng ­u thÕ cña kinh tÕ thÞ tr­êng. Nh­ng thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn lªn mét b­íc míi vµ v­ît qua tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc ®ßi hái Nhµ n­íc l¹i ph¶i ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý. 8
  8. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc + B§S th­êng lµ nh÷ng tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín, mét khi Nhµ n­íc kiÓm so¸t ®­îc thÞ tr­êng B§S th× nÕu thÞ tr­êng nµy cµng s«i ®éng th× Nhµ n­íc cµng thu ®­îc nhiÒu ng©n s¸ch tõ B§S. + ThÞ tr­êng B§S cã liªn quan ®Õn nhiÒu ngµnh, nhiÒu lÜnh vùc nh­: x©y dùng, ng©n hµng, m«i tr­êng... nªn viÖc më réng vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S sÏ gãp phÇn t¨ng c­êng quan hÖ hîp t¸c gi÷a c¸c ngµnh. §ång thêi n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh. Trªn thÞ tr­êng mäi chñ thÓ tham gia cã ®iÒu kiÖn tiÕp xóc vµ më réng mèi quan hÖ víi c¸c chñ thÓ thuéc c¸c ngµnh, c¸c lÜnh vùc kh¸c. Trong ngµnh kinh doanh B§S nãi chung ®ßi hái tiÒn vèn lín, søc hÊp dÉn cña thÞ tr­êng cao. ThÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn cã vai trß n©ng cao n¨ng lùc kinh doanh, sù n¨ng ®éng cña c¸c chñ thÓ tham gia thÞ tr­êng. H¬n n÷a, ng­êi qu¶n lý thÞ tr­êng thuéc c¸c lÜnh vùc cã liªn quan ®Õn thÞ tr­êng B§S còng ph¶i kh«ng ngõng tù n©ng cao tr×nh ®é cña m×nh ®Ó b¾t kÞp víi sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng. MÆt kh¸c, thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn th× kh¶ n¨ng thu hót vèn ®Çu t­ cña c¸c nhµ kinh doanh trong n­íc vµ ngoµi n­íc còng nh­ huy ®éng vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c­ t¨ng lªn t¹o ®iÒu kiÖn më réng quy m« s¶n xuÊt kinh doanh, ®æi míi c«ng nghÖ, n©ng cao hiÖu qu¶ cña ®ång vèn... + ThÞ tr­êng B§S ®iÒu hoµ gi¶i quyÕt mèi quan hÖ vÒ lîi Ých gi÷a c¸c tÇng líp d©n c­ ®ã lµ lîi Ých c¸ nh©n, lîi Ých tËp thÓ vµ lîi Ých cña toµn x· héi. + ThÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn sÏ gãp phÇn xo¸ bá t×nh tr¹ng kinh doanh ngÇm, kinh doanh tr¸i ph¸p luËt B§S gãp phÇn vµo t¨ng nguån thu ng©n s¸ch cho Nhµ n­íc. I.4. Nh÷ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n cña thÞ tr­êng B§S ThÞ tr­êng B§S g¾n liÒn víi ®Æc ®iÓm cña B§S – lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc, do vËy mµ thÞ tr­êng nµy mang tÝnh chÊt kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng trªn kh¾p c¸c vïng cña ®Êt n­íc. ë mçi ®Þa ph­¬ng, mçi vïng ®Þa lý B§S l¹i cã nh÷ng ®Æc ®iÓm riªng. Bëi vËy, trong thÞ tr­êng B§S lín cã hµng lo¹t thÞ tr­êng nhá, mçi thÞ tr­êng l¹i mang mét b¶n s¾c riªng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh«ng gièng nhau, do ®Æc ®iÓm c¸c vïng ®Þa lý lµ kh¸c nhau vµ cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng, c¸c miÒn (®iÒu nµy do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi quy ®Þnh cho mçi vïng, mçi ®Þa ph­¬ng)... ë nh÷ng vïng thuËn lîi h¬n vÒ c¬ së h¹ tÇng, møc thu nhËp... th× thÞ tr­êng B§S ë ®ã cã ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn h¬n h¼n ë n«ng th«n vµ miÒn nói vÒ quy m« vµ tr×nh ®é. C¸c tµi s¶n B§S mang ®Æc ®iÓm cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi bëi c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, tËp qu¸n s¶n xuÊt vµ sinh ho¹t cña mçi vïng, nªn thÞ tr­êng B§S lµ mét thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o do kh«ng cã sù ®ång nhÊt vÒ th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu thµnh cña thÞ tr­êng. Cã nh÷ng B§S ®· cã lÞch sö tån t¹i rÊt dµi nh­ng nay míi tham gia vµo thÞ tr­êng, cã nh÷ng B§S ®· mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn, cã nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch trong trÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc, cã B§S ch­a ®­îc ®¨ng ký, cã B§S ®· ®­îc ®¨ng ký nh­ng th«ng tin kh«ng chÝnh x¸c... dÉn ®Õn nguån gèc cña B§S lµ khã x¸c ®Þnh vµ viÖc ®Þnh ra gi¸ trÞ chÝnh x¸c cña B§S lµ rÊt khã kh¨n. 9
  9. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Ngay trong mét vïng, mét ®Þa ph­¬ng, ng­êi b¸n vµ ng­êi mua B§S ®Òu thiÕu nh÷ng th«ng tin vÒ c¸c cuéc giao dÞch tr­íc ®ã. V× th«ng th­êng chØ khi ng­êi ta cÇn thùc hiÖn giao dÞch ng­êi ta míi quan t©m tíi nh÷ng th«ng tin liªn quan ®Õn B§S ®ã. Kh¸c víi c¸c hµng ho¸ kh¸c, c¸c B§S cã gi¸ trÞ kh¸c nhau ngay trong cïng mét lo¹i B§S vµ kh«ng ph¶i ai còng n¾m ®­îc gi¸ c¶, do thiÕu th«ng tin nªn ng­êi mua B§S kh«ng biÕt m×nh mua víi gi¸ cã hîp lý hay kh«ng? Ngay c¶ ®èi víi nh÷ng B§S t­¬ng ®ång trªn ph¹m vi c¶ n­íc th× kh«ng ph¶i ai còng n¾m ®­îc ®Çy ®ñ th«ng tin ®Ó thùc hiÖn giao dÞch. Còng do thiÕu th«ng tin nªn thÞ tr­êng bÞ c¶n trë sù th«ng suèt, bëi v× ng­êi mua B§S muèn mua rÎ, ng­êi b¸n B§S muèn b¸n ®¾t mµ tµi s¶n B§S cã gi¸ trÞ rÊt lín, ®Ó mua ®­îc B§S ng­êi mua bao giê còng rÊt thËn träng, kü l­ìng trong viÖc xem xÐt tÝnh phï hîp cña B§S víi môc ®Ých sö dông cña m×nh vµ kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña anh ta n÷a råi míi quyÕt ®Þnh. Muèn thÞ tr­êng th«ng suèt th× th«ng tin cÇn ph¶i râ rµng, c¸c lùc c¶n ph¶i ®­îc lo¹i bá ®Ó giao dÞch cã thÓ diÔn ra nhanh chãng vµ kh¶ n¨ng thµnh c«ng míi cao. Trong thÞ tr­êng B§S, cung B§S kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng víi sù thay ®æi cña cÇu, cung Ýt co gi·n cßn cÇu th× co gi·n m¹nh. Do viÖc t¹o nguån cung B§S chÞu chi phèi bëi nhiÒu nh©n tè nh­: viÖc mua ®Êt, thêi gian xin cÊp phÐp x©y dùng, sù thµnh c«ng cña chu kú kinh doanh tr­íc.. c¸c yÕu tè nµy sÏ quyÕt ®Þnh tèc ®é ph¶n øng cña cung ®èi víi cÇu B§S . Trong ng¾n h¹n cung B§S kh«ng tho¶ m·n cÇu nªn cung – cÇu kh«ng bao giê c©n b»ng mµ lu«n lu«n cã xu h­íng tiÕn tíi c©n b»ng. Ngay c¶ trong t­¬ng lai th× cÇu l¹i xuÊt hiÖn nh÷ng ®ßi hái míi. Còng chÝnh v× lý do nµy mµ thÞ tr­êng B§S chØ hÊp dÉn nh÷ng ng­êi cã tiÒm lùc tµi chÝnh m¹nh, cã kh¶ n¨ng chê ®îi ®ång vèn ph¸t huy t¸c dông. Tuy nhiªn, trong ng¾n h¹n cung B§S còng cã thÓ t¨ng lªn nhê chuyÓn môc ®Ých sö dông B§S. VÝ dô thÕ nµy: ë n­íc ta s¾p diÔn ra Seagames 22, khi ®ã nhu cÇu nhµ cho thuª sÏ t¨ng lªn rÊt lín. Sè l­îng phßng cho thuª hiÖn cã kh«ng thÓ ®¸p øng ®ñ nhu cÇu thuª nhµ t¨ng lªn ®ét ngét, do ®ã ng­êi ta cã thÓ chuyÓn nhµ ë sang cho thuª nh»m cã thªm thu nhËp vµ ®¸p øng nhu cÇu thuª nhµ, khi Seagames kÕt thóc, môc ®Ých sö dông B§S ®ã l¹i chØ dïng ®Ó ë, kh«ng ph¶i lµ cho thuª n÷a. TÊt nhiªn viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông nµy chØ ®­îc thùc hiÖn khi c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó thùc hiÖn ®­îc cho phÐp. Ch¼ng h¹n nh­: B§S dïng cho ng­êi n­íc ngoµi thuª ph¶i lµ B§S thÕ nµo? quyÒn vµ nghÜa vô cña mçi bªn ra sao? ViÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông cã phï hîp víi quy ho¹ch cho phÐp kh«ng?... ThÞ tr­êng B§S lµ mét thÞ tr­êng chÞu sù qu¶n lý chÆt chÏ cña Nhµ n­íc, xuÊt ph¸t tõ ®Êt ®ai thuéc së h÷u nhµ n­íc cßn c¸c lo¹i h×nh së h÷u kh¸c chØ lµ së h÷u b¸n phÇn, kh«ng ®Çy ®ñ. C¸c nhµ kinh doanh B§S muèn x©y dùng B§S ®Ó b¸n ph¶i lµm c¸c thñ tôc xin cÊp phÐp x©y dùng, ®ãng thuÕ...Kinh doanh B§S ph¶i tu©n theo nh÷ng quy ®Þnh riªng v× c¸c bÊt ®éng s¶n cã thÓ lµ ®Êt ®ai hoÆc c¸c tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cña quèc gia vµ do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý, ®Êt ®ai cã liªn quan ®Õn chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai vµ c¸c B§S 10
  10. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc kh¸c muèn ®­îc tham gia vµo thÞ tr­êng B§S ph¶i lµ nh÷ng B§S cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn ®­îc quy ®Þnh trong luËt. Trong thÞ tr­êng B§S, tæng cung ®Êt ®ai dµnh cho c¸c môc ®Ých lµ cè ®Þnh, ngay c¶ khi viÖc c¶i t¹o ®Êt lµm t¨ng cung cËn biªn trong tæng cung. §èi víi tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ th× kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh nh­ng tæng cung ®Êt ®ai lµ cè ®Þnh. VÝ dô: Tæng diÖn tÝch ®Êt cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých cña mét ®Þa ph­¬ng lµ: 10.000 ha Trong ®ã: - §Êt dµnh cho n«ng nghiÖp lµ: 3.000 ha - §Êt dµnh cho l©m nghiÖp lµ : 1.000 ha - §Êt chuyªn dïng lµ : 3.000 ha - §Êt khu d©n c­ n«ng th«n lµ : 2.000 ha - §Êt ch­a sö dông lµ : 1.000 ha Nh­ng do vïng nµy cã nhu cÇu më réng ®­êng giao th«ng nªn lÊy tõ ®Êt n«ng nghiÖp 1.000 ha, do ®ã ®Êt n«ng nghiÖp chØ cßn 2.000 ha vµ ®Êt chuyªn dïng t¨ng lªn 4.000 ha. Nh­ng tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých vÉn lµ 10.000 ha. Trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt, hµng ho¸ ®­îc trao ®æi, mua b¸n trªn thÞ tr­êng thùc chÊt lµ mua b¸n, chuyÓn nh­îng c¸c quyÒn (quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë). Mét ®Æc ®iÓm n÷a cña thÞ tr­êng B§S lµ trong thÞ tr­êng nµy, tµi s¶n B§S chØ tiªu hao dÇn dÇn gi¸ trÞ nh­ng nã vÉn gi÷ ®­îc h×nh d¸ng tù nhiªn nh­: nhµ cöa, x­ëng m¸y... vµ cã khÊu hao (ngo¹i trõ ®Êt ®ai). I.5. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Cã nhiÒu c¸ch tiÕp cËn nh»m ph©n lo¹i thÞ tr­êng: Ph©n lo¹i dùa trªn dÊu hiÖu “së h÷u” vµ “sö dông” chia thÞ tr­êng B§S lµm 3 lo¹i: + ThÞ tr­êng mua b¸n B§S: QuyÒn së h÷u ®­îc chuyÓn cho bªn mua. + ThÞ tr­êng cho thuª B§S: QuyÒn së h÷u thuéc chñ së h÷u, quyÒn chiÕm h÷u vµ quyÒn sö dông ®­îc chuyÓn cho bªn ®i thuª. + ThÞ tr­êng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm B§S: QuyÒn së h÷u kh«ng thuéc chñ së h÷u, quyÒn chiÕm h÷u, sö dông thuéc chñ së h÷u. Riªng B§S lµ ®Êt ®ai th× quyÒn ®Þnh ®o¹t tèi cao thuéc vÒ Nhµ n­íc - Ph©n lo¹i theo thø tù thêi gian ng­êi ta chia thÞ tr­êng B§S ra lµm 3 lo¹i: + ThÞ tr­êng cÊp I (thÞ tr­êng s¬ cÊp): §©y lµ thÞ tr­êng chuyÓn nh­îng, cho thuª hoÆc giao quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ tr­êng s¬ cÊp lµ thÞ tr­êng cña Nhµ n­íc víi c¸c tÇng líp d©n c­. ThÞ tr­êng nµy mang tÝnh c«ng khai vµ kh«ng cã giao dÞch ngÇm. HiÖn nay, quü ®Êt quèc gia ®Ó giao hay cho thuª vÒ c¬ b¶n lµ kh«ng cßn. §Ó giao ®Êt hay cho thuª ®Êt Nhµ n­íc ph¶i tiÕn hµnh thu håi ®Êt, chuyÓn môc 11
  11. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc ®Ých sö dông ®Êt, ®Çu t­ vµo ®Êt (nhÊt lµ huy ®éng nh÷ng lo¹i ®Êt ch­a sö dông). + ThÞ tr­êng cÊp II: Lµ thÞ tr­êng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc lµ cho thuª. + ThÞ tr­êng cÊp III: Lµ thÞ tr­êng mua b¸n l¹i hoÆc cho thuª l¹i c¸c c«ng tr×nh ®· ®­îc mua hoÆc cho thuª ThÞ tr­êng cÊp II lµ thÞ tr­êng cã sù tham gia cña c¶ Nhµ n­íc vµ t­ nh©n. Nhµ n­íc vµ t­ nh©n cïng cã thÓ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S ®Ó b¸n hoÆc lµ cho thuª. ThÞ tr­êng cÊp III lµ thÞ tr­êng cña c¸c tÇng líp d©n c­ víi nhau. §èi víi ®Êt ®ai quy ®Þnh viÖc chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai thùc chÊt lµ mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. - Ph©n lo¹i theo môc ®Ých sö dông B§S chia thÞ tr­êng B§S ra lµm 5 lo¹i: + B§S nhµ ë d©n c­. + B§S th­¬ng m¹i dÞch vô. + B§S v¨n phßng. + B§S c«ng nghiÖp. + B§S n«ng nghiÖp. I.6. Mét sè ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng ®Êt ®ai cña ViÖt nam ThÞ tr­êng ®Êt ®ai n­íc ta ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña thÞ tr­êng B§S nh­ ®· nªu cßn cã nh÷ng ®Æc tr­ng riªng nh­ sau: 1. ThÞ tr­êng ®Êt ®ai mang nÆng tÝnh tù ph¸t. ThÞ tr­êng ®Êt ®ai ë n­íc ta cßn non trÎ nªn tån t¹i nhiÒu mÆt yÕu kÐm vµ cßn mang nÆng tÝnh tù ph¸t. TÝnh tù ph¸t cña thÞ tr­êng thÓ hiÖn chñ yÕu ë chç quan hÖ cung – cÇu vÒ ®Êt ®ai, c¸c quan hÖ chuyÓn nh­îng, mua b¸n vµ kinh doanh ®Êt ®ai diÔn ra tù do hoÆc thiÕu sù qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt mét c¸ch chÆt chÏ, cã hiÖu qu¶ cña c¸c c¬ quan qu¶n lý. Nguyªn nh©n cña hiÖn t­îng nµy lµ nhu cÇu chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai, nhu cÇu mua nhµ lµ mét nhu cÇu thùc tÕ, thiÕt yÕu vµ ngµy cµng t¨ng lªn. Nh­ng trong suèt mét thêi gian dµi chóng ta ch­a nhËn thøc ®óng vµ ®ñ tÇm quan träng cña thÞ tr­êng ®Êt ®ai ®èi víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi nãi chung, ®èi víi ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa nãi riªng. V× ch­a nhËn thøc ®óng vµ ®Çy ®ñ nªn chóng ta ch­a chÝnh thøc thõa nhËn thÞ tr­êng ®Êt ®ai, tõ ®ã ch­a cã c¸c chñ tr­¬ng, chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p cô thÓ vµ phï hîp víi c¸c quan hÖ trªn thÞ tr­êng ®Ó chóng vËn hµnh theo c¸c quy luËt cña c¬ chÕ thÞ tr­êng. Tõ ®ã, c¸c quan hÖ chuyÓn nh­îng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt ®ai ph¶i ho¹t ®éng trong dßng ch¶y cña mét thÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc. 2. ThÞ tr­êng ®Êt ®ai nh÷ng n¨m qua biÕn ®éng thÊt th­êng g©y ra nh÷ng thiÖt h¹i ®¸ng kÓ cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. Tõ sau khi LuËt ®Êt ®ai n¨m (1993) ®­îc ban hµnh víi quy ®Þnh vÒ giao ®Êt æn ®Þnh l©u dµi cho ng­êi sö dông vµ ng­êi sö dông ®­îc më réng vÒ c¸c quyÒn gÇn víi quyÒn së h÷u h¬n. Ngoµi quyÒn sö dông ®Êt theo môc ®Ých quy ®Þnh khi ®­îc giao, ng­êi sö dông ®Êt ®­îc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ 12
  12. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trong thêi h¹n giao ®Êt. Sau khi LuËt trªn cã hiÖu lùc thi hµnh, Nhµ n­íc ®· cô thÓ ho¸ c¸c ®iÒu luËt b»ng viÖc ra c¸c v¨n b¶n ph¸p quy, trong ®ã cã viÖc thõa nhËn ®Êt ®ai cã gi¸ vµ viÖc quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt cã mét vai trß v« cïng quan träng trong viÖc kh¬i th«ng c¸c quan hÖ chuyÓn nh­îng, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt (gäi t¾t lµ chuyÓn nh­îng, mua b¸n ®Êt ®ai)...c¸c quan hÖ nµy ngµy cµng s«i ®éng vµ phæ biÕn; lÜnh vùc ®Êt ®ai trë thµnh mét lÜnh vùc kinh doanh, thÞ tr­êng ®Êt ®ai ngµy cµng h×nh thµnh râ nÐt. Tuy vËy, sù bïng ph¸t cña thÞ tr­êng ®Êt ®ai ë ViÖt nam chÝnh lµ tÝn hiÖu bÊt th­êng g©y thiÖt h¹i ®¸ng kÓ cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi. Trong 10 n¨m qua cã lóc thÞ tr­êng s«i sôc, cã lóc nh­ ®ãng b¨ng l¹i. Hai c¬n sèt ®Êt vµo c¸c n¨m 1993 – 1995 vµ 2000 – 2002 ®· ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao. T©m lý lo sî gi¸ nhµ, ®Êt t¨ng lªn sÏ khã kh¨n cho viÖc mua b¸n nªn nhiÒu ng­êi mua kh«ng cÇn mÆc c¶, kh«ng cÇn quan t©m ®Õn tÝnh hîp lÖ cña giÊy tê. MÆt kh¸c, c¸c nhµ ®Çu t­, kinh doanh B§S ®· huy ®éng vèn tõ nhiÒu nguån, chñ yÕu vay tõ ng©n hµng ®Ó ®Çu t­ vµo kinh doanh B§S nh»m thu lîi nhuËn, c¸c lÜnh vùc ®Çu t­ kh¸c bÞ lÊn ¸t do vèn bÞ thu hót vµo lÜnh vùc B§S. Tõ ®ã, ng©n hµng thiÕu tiÒn VND ph¶i t¨ng l·i suÊt vµ ®©y chÝnh lµ nguyªn nh©n lµm tho¸i lui ®Çu t­, nÒn kinh tÕ l©m vµo t×nh tr¹ng nguy khèn. Khi c¬n sèt B§S dÞu ®i lµ lóc nÒn kinh tÕ ph¶i g¸nh chÞu mét hËu qu¶ ghª gím, nh÷ng ng­êi thÕ chÊp nhµ ®Êt vµo ng©n hµng ®Ó tham gia thÞ tr­êng B§S chÞu c¸c kho¶n nî chång chÊt cïng víi nhiÒu lÜnh vùc bÞ quÌ quÆt. C¸c c¬n sèt ®Êt ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao ®ét biÕn nãi chung kh«ng ph¶i do nhu cÇu sö dông ®Êt cña d©n c­ t¨ng nhanh ®ét biÕn mµ chñ yÕu do ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y nªn. Ng­êi ta mua ®Êt kh«ng v× môc ®Ých kinh doanh mµ nh»m môc ®Ých chê t¨ng gi¸ t¨ng lªn cao th× b¸n kiÕm lêi hoÆc lµ do t©m lý sî tiÒn mÊt gi¸ trÞ mµ ng­êi ta mua ®Êt ®Ó gi÷ tiÒn vµ coi ®ã lµ c¸ch gi÷ tiÒn tèt nhÊt, ch¾c ch¾n nhÊt. Nh÷ng ng­êi cã tiÒn USD khi thÊy tiÒn nµy xuèng gi¸ th× ®ång véi v· ®Õn c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i ®Ó ®æi tiÒn VND vµ tËp trung vµo mua ®Êt. MÆt kh¸c, trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt ViÖt nam tån t¹i ®Çy rÉy nh÷ng th«ng tin ¶o do giíi ®Çu c¬ vµ mét sè m«i giíi nhµ, ®Êt tung ra ®Ó ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao hoÆc nh»m môc ®Ých th¨m dß thÞ tr­êng ®iÒu nµy còng t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ ®Êt ®ai trong thêi gian qua. 3. ThÞ tr­êng ®Êt ®ai ViÖt nam ho¹t ®éng chñ yÕu ë c¸c ®« thÞ. ë ®« thÞ, ho¹t ®éng m«i giíi nhµ ®Êt t­ nh©n ph¸t triÓn trµn lan vµ rÊt lén xén. C¸c v¨n phßng nhµ ®Êt, trung t©m nhµ ®Êt mäc lªn ë kh¾p n¬i nhÊt lµ khi cã sèt ®Êt th× c¸c trung t©m v¨n phßng nµy mäc lªn nh­ nÊm sau m­a. HÇu hÕt nh÷ng ho¹t ®éng nµy kh«ng ®¨ng ký kinh doanh, còng kh«ng thùc hiÖn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh víi Nhµ n­íc. Riªng ë Hµ Néi cã hµng tr¨m v¨n phßng, trung t©m kiÓu nµy; ë Tp. HCM cã h¬n 1.300 Doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ®Êt vµ còng cã rÊt nhiÒu v¨n phßng vµ trung t©m ho¹t ®éng bÊt hîp ph¸p. Theo ­íc tÝnh cã trªn 70% l­îng giao dÞch trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt diÔn ra d­íi d¹ng ngÇm. Khi c¸c giao dÞch ®­îc thùc hiÖn trong thÞ tr­êng ngÇm th× ®­¬ng nhiªn Nhµ n­íc ch¼ng thu ®­îc thuÕ chuyÓn nh­îng, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt... 13
  13. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Së dÜ cã t×nh tr¹ng ngang nhiªn nh­ trªn lµ do sù bu«ng láng qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S nãi chung vµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai nãi riªng. I.7. Quan hÖ cung – cÇu – gi¸ c¶ trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm chung. 1.1. Cung B§S. a. Kh¸i niÖm. Cung hµng ho¸ B§S lµ toµn bé khèi l­îng hµng ho¸ B§S ®­îc s½n sµng ®­a ra thÞ tr­êng B§S trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh víi mét møc gi¸ giíi h¹n nhÊt ®Þnh. - Trong thÞ tr­êng B§S, ®Êt ®ai cã sè l­îng bÞ giíi h¹n, con ng­êi kh«ng thÓ t¨ng cung theo ý muèn cña m×nh v× ®Êt ®ai cã nguån gèc tõ tù nhiªn, nã g¾n víi c¸c ®iÒu kiÖn vèn cã vÒ ®Þa ®iÓm, ®iÒu kiÖn tù nhiªn. Do vËy, nguån cung vÒ lo¹i ®Êt ®ai nµy thay ®æi dÉn ®Õn ¶nh h­ëng ®Õn nguån cung vÒ lo¹i ®Êt ®ai kh¸c. Gi¸ §­êng cung c¶ Sè l­îng cung H×nh 1: ®­êng tæng cung ®Êt ®ai. Nh­ vËy, tæng cung ®Êt ®ai lµ mét d¹ng cung hoµn toµn kh«ng co gi·n. - Cung B§S kh«ng ph¶i lµ tÊt c¶ c¸c B§S hiÖn cã mµ lµ l­îng B§S cã thÓ vµ s½n sµng tham gia giao dÞch mua b¸n trªn thÞ tr­êng. Cung ®Êt ®ai víi t­ c¸ch hµng ho¸ kh«ng ph¶i lµ tÊt c¶ quü ®Êt ®ai hiÖn cã mµ chØ lµ nh÷ng lo¹i ®Êt ®­îc quy ®Þnh trong LuËt ®Êt ®ai hoÆc LuËt BÊt ®éng s¶n vµ ®­îc s½n sµng ®­a ra thÞ tr­êng giao dÞch. Cung nµy cã thÓ t¨ng gi¶m nh­ng nãi chung lµ cã ®é co gi·n t­¬ng ®èi nhá. Khi gi¸ c¶ trao ®æi ®Êt ®ai t¨ng lªn th× ng­êi ta s½n sµng ®Çu t­ khai ph¸ ®Êt hoang dïng cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, khi gi¸ ®Êt x©y dùng t¨ng ng­êi ta tù ý chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt thµnh ®Êt x©y dùng mÆc dï rñi ro lµ rÊt cao vµ ®iÒu ®ã lµm cho cung t¨ng. Gi¸ §­êng cung Sè 14 l­îng
  14. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc §Ó c¸c nguån B§S trë thµnh nguån cung trªn thÞ tr­êng B§S cÇn cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau:  L­îng B§S hiÖn cã ph¶i ®¹t ®­îc c¸c tiªu chuÈn vµ yªu cÇu cña thÞ tr­êng hiÖn t¹i, cã nghÜa lµ nã cã thÓ cã gi¸ trÞ sö dông vµo môc ®Ých nµo ®ã mµ thÞ tr­êng chÊp nhËn.  Ng­êi chñ së h÷u B§S kh«ng cã môc ®Ých sö dông cho nhu cÇu tiªu dïng cña m×nh mµ cã nhu cÇu b¸n, tøc lµ s½n sµng chuyÓn giao B§S ®ã cho ng­êi kh¸c.  Gi¸ c¶ ®Ó thùc hiÖn quyÒn chuyÓn giao tµi s¶n ph¶i phï hîp víi gi¸ mÆt b»ng chung, tøc lµ phï hîp víi kh¶ n¨ng thanh to¸n vµ chÊp nhËn cña thÞ tr­êng.  Ph¶i cã thÞ tr­êng B§S xuÊt hiÖn vµ l­îng B§S tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ tr­êng lµ ®­îc thõa nhËn. b. C¸c khu vùc cung B§S. - Khu vùc Nhµ n­íc. Khu vùc nµy do Nhµ n­íc hoÆc c¸c c¬ quan, Doanh nghiÖp Nhµ n­íc ®Çu t­ x©y dùng B§S b»ng nguån vèn ng©n s¸ch, c¸c quü ph¸t triÓn nhµ ë cña Nhµ n­íc, vèn vay vµ tµi trî cña n­íc ngoµi. Khu vùc nµy cã vai trß can thiÖp vµ ®iÒu tiÕt trùc tiÕp vµo thÞ tr­êng th«ng qua ®iÒu tiÕt l­îng cung, sù tån t¹i cña khu vùc nµy lµ hÕt søc cÇn thiÕt vµ cÇn ®­îc më réng ë c¸c ®« thÞ v× nã cã liªn quan ®Õn môc tiªu chÝnh trÞ liªn quan ®Õn ®êi sèng x· héi cña d©n c­. Nh­ng ho¹t ®éng cña khu vùc Nhµ n­íc lµ kÐm hiÖu qu¶ c¶ vÒ mÆt kinh tÕ vµ gi¸ trÞ sö dông tµi s¶n B§S, cßn mang nÆng tÝnh bao cÊp vµ tÝnh cÊp ph¸t trong x©y dùng. - Khu vùc t­ nh©n. Ho¹t ®éng ph¸t triÓn B§S cña khu vùc nµy nãi chung kh«ng ph¶i b»ng vèn ng©n s¸ch mµ b»ng vèn do c¸c tæ chøc, c¸c c«ng ty hoÆc c¸c c¸ nh©n thùc hiÖn vµ tu©n thñ theo c¸c quy t¾c chÝnh thøc cña Nhµ n­íc vÒ qu¶n lý x©y dùng vµ ph¸t triÓn B§S. Khu vùc nµy ho¹t ®éng n¨ng ®éng, cã hiÖu qu¶ cao, cã vai trß bï ®¾p sù thiÕu hôt nguån cung mµ khu vùc Nhµ n­íc kh«ng ®¸p øng ®­îc. ë n­íc ta, hiÖn nay khu vùc Nhµ n­íc ®ang thiÕu hôt nguån cung v× thÕ viÖc khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña khu vùc t­ nh©n lµ rÊt cÇn thiÕt. MÆc dï Nhµ n­íc kh«ng trùc tiÕp kiÓm so¸t ®­îc sù ph¸t triÓn B§S cña khu vùc t­ nh©n nh­ng Nhµ n­íc vÉn ®iÒu tiÕt ®­îc ho¹t ®éng cña khu vùc nµy th«ng qua c¸c quy t¾c, quy ®Þnh vµ tiªu chuÈn trong x©y dùng... 15
  15. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Khu vùc nµy ho¹t ®éng dùa trªn môc ®Ých chÝnh lµ tèi ®a ho¸ lîi nhuËn nªn th«ng th­êng khu vùc nµy ph¸t triÓn B§S chñ yÕu ®Ó h­íng vµo c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp cao. Do vËy, cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch nh»m h¹n chÕ viÖc ph¸t triÓn c¸c khu nhµ cã diÖn tÝch lín vµ chÊt l­îng cao, ®ång thêi khuyÕn khÝch ph¸t triÓn c¸c khu nhµ cã diÖn tÝch nhá, gi¸ thµnh phï hîp víi nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp th«ng qua viÖc quy ®Þnh vÒ tû lÖ vµ mËt ®é x©y dùng, hÖ sè sö dông ®Êt, mÆt b»ng x©y dùng... ChÝnh phñ còng cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó tÇng líp thu nhËp thÊp cã thÓ tiÕp cËn víi c¸c khu vùc nhµ ë do t­ nh©n x©y dùng nh»m h¹n chÕ c¸c khu nhµ æ chuét vµ gi¶i quyÕt nhiÒu vÊn ®Ò x· héi kh¸c. Ho¹t ®éng cña khu vùc nµy rÊt dÔ dÉn ®Õn ®éc quyÒn v× thÕ Nhµ n­íc ®iÒu tiÕt khu vùc nµy cÇn chó ý tíi viÖc t¹o ra tÝnh c¹nh tranh ®a cùc b»ng c¸ch khuyÕn khÝch nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ tham gia cung mét lo¹i B§S nµo ®ã nh­ nhµ ë, nh»m chèng ®éc quyÒn. - Khu vùc kh«ng chÝnh thøc. §©y lµ khu vùc mµ c¸c ho¹t ®éng x©y dùng B§S (th­êng lµ nhµ ë) hoµn toµn ®éc lËp víi nh÷ng khu«n khæ quy t¾c cña chÝnh phñ. Ho¹t ®éng cña khu vùc nµy mang tÝnh tù ph¸t kh«ng theo quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cña Nhµ n­íc c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng ®Òu bÞ h¹n chÕ. §iÓn h×nh lµ c¸c khu vùc xãm liÒu, c¸c khu nhµ æ chuét cña d©n nghÌo vµ nh÷ng ng­êi lang thang kh«ng cã n¬i ë æn ®Þnh. Xu h­íng lµ khu vùc nµy ph¶i gi¶m vµ tiÕn tíi xo¸ bá. 1.2. CÇu vÒ hµng ho¸ B§S. a. Kh¸i niÖm. CÇu vÒ hµng ho¸ B§S lµ toµn bé nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n mµ x· héi dïng ®Ó mua khèi l­îng hµng ho¸ vµ dÞch vô B§S trong mét thêi kú nhÊt ®Þnh. - Nhu cÇu tiªu dïng hµng ho¸ B§S lµ v« cïng lín, nh­ng cÇu vÒ hµng ho¸ B§S th× cã sù c¸ch biÖt lín víi nhu cÇu c¶ vÒ quy m« vµ ®èi t­îng xuÊt hiÖn. CÇu ph¶i lµ nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n tøc lµ ng­êi mua B§S ph¶i lµ ng­êi cã kh¶ n¨ng mua vµ s½n sµng mua. Cã nh÷ng ®èi t­îng cã nhu cÇu sö dông nh­ng kh«ng trë thµnh cÇu trªn thÞ tr­êng l¹i cã nh÷ng ®èi t­îng kh«ng cã nhu cÇu nh­ng l¹i cã nhu cÇu ®Çu c¬ kiÕm lîi th× vÉn xuÊt hiÖn cÇu do cã nhu cÇu vµ nhu cÇu ®ã cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. - §Ó xuÊt hiÖn cÇu hµng ho¸ B§S ph¶i cã ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: + Cã sù xuÊt hiÖn nhu cÇu tiªu dïng vÒ mét lo¹i B§S nµo ®ã mµ nhu cÇu ®ã kh«ng thÓ tù tho¶ m·n b»ng c¸c nguån s½n cã cña mçi ng­êi d©n. + Ph¶i cã c¸c nguån lùc tµi chÝnh ®Ó ®¶m b¶o kh¶ n¨ng thanh to¸n cho c¸c nhu cÇu nµy. ChØ khi cã c¸c nguån lùc tµi chÝnh cho thanh to¸n th× nhu cÇu míi chuyÓn thµnh cÇu trªn thÞ tr­êng. Tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, tr×nh ®é thu nhËp ngµy cµng t¨ng th× nhu cÇu ®èi víi hµng ho¸ B§S ngµy cµng t¨ng cao. + Ph¶i cã thÞ tr­êng B§S ®Ó cung, cÇu gÆp nhau vµ cÇu thùc sù trë thµnh cÇu xuÊt hiÖn trªn thÞ tr­êng. 16
  16. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc b. C¸c lo¹i cÇu vÒ B§S. - CÇu thùc tÕ vÒ hµng ho¸ B§S: Lµ nhu cÇu thùc cÇn mua hµng ho¸ B§S ®Ó sö dông hoÆc kinh doanh. - CÇu tiÒm n¨ng: Lµ sè l­îng ng­êi tiªu dïng hµng ho¸ B§S t­¬ng øng víi sè l­îng hµng ho¸ B§S cã ®­îc sau khi ®· tÝnh ®Õn c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña B§S trong t­¬ng lai nh­: vèn, ®Êt ®ai, t­ liÖu s¶n xuÊt, thu nhËp b×nh qu©n, chÝnh trÞ... - CÇu gi¶ t¹o: Lµ cÇu sinh ra do hiÖn t­îng ®Çu c¬ B§S chê thêi c¬ b¸n ra thu lêi. C¸c nhµ ®Çu t­ B§S mua nhµ, ®Êt kh«ng ph¶i ®Ó ë hay ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh mµ ®Ó ®Çu c¬ b¸n l¹i trªn thÞ tr­êng. CÇu gi¶ t¹o t¨ng lªn sÏ lÊn ¸t thÞ tr­êng chÝnh thøc vµ lµ t¸c nh©n lµm cho quan hÖ cung – cÇu trë lªn c¨ng th¼ng ®Èy gi¸ nhµ ®Êt t¨ng lªn trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. - CÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt: CÇu nµy chiÕm ®¹i bé phËn, nã lµ tæng nhu cÇu më réng c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt dùa vµo më réng diÖn tÝch ®Êt ®ai sö dông. Lo¹i cÇu nµy th­êng lµ cÇu vÒ ®Êt ®ai cho c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt thuéc khu vùc I cña x· héi bao gåm: CÇu cña c¸c ho¹t ®éng s¶n xuÊt dùa vµo ®Êt ®ai nh­ n«ng, l©m, ng­ nghiÖp, s¶n xuÊt vËt liÖu x©y dùng vµ hÇm má. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña x· héi, cÇu vÒ ®Êt ®ai dµnh cho khu vùc nµy gi¶m xuèng. - CÇu vÒ ®Êt ®ai cho c«ng nghiÖp, giao th«ng vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng: Lµ cÇu ®­îc x· héi ho¸ vµ ®¸p øng b»ng c¸c ch­¬ng tr×nh cña chÝnh phñ, Ýt xuÊt hiÖn trªn thÞ tr­êng. - CÇu vÒ nhµ ë, ®Êt x©y dùng nhµ ë vµ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c: CÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ë cã liªn quan ®Õn nhau. CÇu vÒ nhµ ë xuÊt hiÖn sÏ kÐo theo cÇu vÒ ®Êt x©y dùng nhµ ë. Hai cÇu nµy gäi chung lµ cÇu vÒ nhµ ®Êt vµ ®©y lµ cÇu s«i ®éng nhÊt trªn thÞ tr­êng B§S. CÇu vÒ ®Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c t¨ng lªn do khu vùc dÞch vô (Khu vùc III) ngµy cµng t¨ng vÒ tû träng so víi khu vùc I vµ II (Khu vùc c«ng nghiÖp) cïng víi sù ph¸t triÓn cña x· héi. Khu vùc nµy cÇn ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c trung t©m th­¬ng m¹i, c¸c trung t©m vui ch¬i gi¶i trÝ, thÓ dôc thÓ thao... 1.3. Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n. a. Kh¸i niÖm gi¸ c¶ B§S. Gi¸ c¶ B§S lµ sù biÓu hiÖn b»ng tiÒn cña gi¸ trÞ hµng ho¸ B§S ®­îc thõa nhËn trªn thÞ tr­êng. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng gi¸ c¶ tµi s¶n B§S lµ gi¸ thÞ tr­êng cña B§S ®ã, nã ®­îc x¸c ®Þnh lµ sè tiÒn cã thÓ nhËn ®­îc tõ mét hoÆc nhiÒu ng­êi s½n sµng vµ cã thÓ mua mét B§S nµo ®ã khi tµi s¶n nµy ®­îc ®­a ra b¸n. Gi¸ c¶ thÞ tr­êng g¾n ng­êi kinh doanh vµ ng­êi tiªu dïng B§S l¹i víi nhau, gi¸ nµy võa ph¶n ¸nh gi¸ trÞ võa phï hîp víi søc mua cña ®ång tiÒn vµ còng chÞu t¸c ®éng cña quy luËt cung – cÇu. Gi¸ thÞ tr­êng cña B§S còng lµ gi¸ mua vµ gi¸ b¸n B§S ®ã vµ gi¸ nµy chØ cã khi mµ giao dÞch ®­îc hoµn tÊt vµ ®ã còng lµ gi¸ tèt nhÊt ®­îc ®­a ra trªn thÞ 17
  17. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc tr­êng. C¸c bªn giao dÞch ®Òu tù nguyÖn vµ cã th«ng tin hoµn h¶o vÒ B§S mµ m×nh sÏ tham gia mua hoÆc b¸n. b. Vai trß cña gi¸ c¶. - Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, gi¸ c¶ lµ yÕu tè trung t©m, nã lµ tÝn hiÖu cña thÞ tr­êng, gi¸ c¶ ph¶n ¸nh t×nh h×nh thÞ tr­êng nã cho biÕt møc ®é khan hiÕm cña hµng ho¸ vµ th«ng qua ®ã nhµ ®Çu t­ kinh doanh thay ®æi chiÕn l­îc cña m×nh vµ ng­êi tiªu dïng ra quyÕt ®Þnh mua hay kh«ng. Còng th«ng qua c¬ chÕ gi¸ c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua gÆp gì t¸c ®éng qua l¹i lÉn nhau ®¸p øng yªu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh vµ tiªu dïng. - Gi¸ c¶ thùc hiÖn hai chøc n¨ng sau: + §iÒu tiÕt, ph©n phèi l¹i thu nhËp + Gi¸ c¶ lµ th­íc ®o chi phÝ, hiÖu qu¶ kinh tÕ, ®iÒu tiÕt ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh. Nhµ n­íc sö dông gi¸ c¶ nh­ mét c«ng cô ®iÒu tiÕt thÞ tr­êng. 2. Mèi quan hÖ cung – cÇu – gi¸ c¶. BÊt ®éng s¶n còng lµ mét hµng ho¸ nªn nã còng cã nh÷ng thuéc tÝnh lµ gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. §Ó thÊy ®­îc gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña hµng ho¸ B§S th× còng nh­ c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c lµ ph¶i th«ng qua thÞ tr­êng cña nã mµ nh©n tè cÊu thµnh lµ cung, cÇu vµ gi¸ c¶. Khi cung – cÇu c©n b»ng t¹i mét thêi ®iÓm nµo ®ã ta cã gi¸ c©n b»ng Theo lý thuyÕt: + NÕu cung > cÇu cã nghÜa lµ khèi l­îng hµng ho¸ cung ra thÞ tr­êng v­ît qu¸ nhu cÇu cña ng­êi tiªu dïng, do ®ã cã sù d­ thõa hµng ho¸ nµy trªn thÞ tr­êng vµ xu h­íng lµ gi¸ c¶ ph¶i gi¶m xuèng. + NÕu cung < cÇu cã nghÜa lµ khèi l­îng hµng ho¸ cung øng trªn thÞ tr­êng kh«ng ®¸p øng ®­îc nhu cÇu cña ng­êi tiªu dïng, do ®ã gi¸ c¶ sÏ cã xu h­íng t¨ng lªn kÝch thÝch ng­êi s¶n xuÊt t¨ng cung. + NÕu cung = cÇu cã nghÜa lµ khèi l­îng hµng ho¸ cung øng võa ®ñ nhu cÇu cña ng­êi tiªu dïng vµ do ®ã gi¸ c¶ lµ kh«ng ®æi. Gi¸ c¶ lu«n lu«n tû lÖ thuËn víi cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi cung. Tøc lµ, trong ®iÒu kiÖn c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi, th× mét sù t¨ng lªn cña cÇu hay gi¶m xuèng cña cung sÏ lµm cho gi¸ c¶ t¨ng lªn; vµ ng­îc l¹i, mét sù gi¶m xuèng cña cÇu vµ mét sù t¨ng lªn cña cung sÏ lµm cho gi¸ c¶ gi¶m xuèng. MÆt kh¸c, sù t¨ng gi¸ c¶ trªn thÞ tr­êng sÏ kÝch thÝch c¸c nhµ s¶n xuÊt t¨ng cung, vµ h¹n chÕ cÇu lµm cho cÇu gi¶m xuèng vµ ng­îc l¹i. Cø nh­ vËy, ®Õn mét lóc nµo ®ã cung vµ cÇu sÏ c©n b»ng. Sù thay ®æi cña gi¸ nhiÒu hay Ýt cßn phô thuéc vµo ®é co gi·n cña cung vµ cÇu theo gi¸. §èi víi cung hµng ho¸ B§S do Ýt co gi·n nªn mét sù thay ®æi nhá trong l­îng cÇu còng lµm cho gi¸ c¶ t¨ng cao vµ c©n b»ng khã x¶y ra do sù thay ®æi cña cung lµ rÊt chËm ch¹p, kh«ng theo kÞp sù thay ®æi cña cÇu. Ng­îc l¹i, cÇu hµng ho¸ B§S co gi·n m¹nh nªn mét sù thay ®æi nhá trong l­îng cung còng lµm cho l­îng cÇu thay ®æi m¹nh. 18
  18. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc §©y lµ mèi quan hÖ mang tÝnh quy luËt ®èi víi mäi hµng ho¸, dÞch vô. Nh­ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr­êng ®Æc biÖt nªn ta cÇn xem xÐt khÝa c¹nh nh­ sau: Trong thÞ tr­êng c¹nh tranh, quan hÖ cung cÇu B§S lµm h×nh thµnh gi¸ c¶ cña nã, ®ång thêi gi¸ c¶ còng quay trë l¹i ®iÒu tiÕt l­îng cung, cÇu trªn thÞ tr­êng. Do ®Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn cã h¹n nªn trªn thùc tÕ tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c môc ®Ých lµ cè ®Þnh. Nh­ng cung tõng lo¹i ®Êt ®ai th× cã thÓ thay ®æi. Trong khi nhu cÇu vÒ B§S nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng t¨ng kh«ng ngõng do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸ch quan vµ chñ quan dÉn tíi xu thÕ lµ gi¸ c¶ kh«ng ngõng t¨ng lªn. Gi¸ S E2 P1 P2 E1 D2 D1 Q1 Q2 Sè l­îng H×nh 3: Quan hÖ - cung cÇu B§S. Khi l­îng cÇu B§S t¨ng ®­êng cÇu dÞch chuyÓn tõ D1 ®Õn D2, c©n b»ng chuyÓn dÞch tõ Q1 ®Õn Q2, do cung B§S Ýt co gi·n nªn gi¸ c¶ t¨ng m¹nh tõ P1 ®Õn P2. Mèi quan hÖ cung – cÇu B§S phô thuéc vµo thêi gian. Trong ng¾n h¹n, cung mét lo¹i B§S nµo ®ã cã thÓ hoµn toµn kh«ng co gi·n, nãi chung cung B§S trong ng¾n h¹n Ýt co gi·n, víi thêi h¹n dµi h¬n cung B§S co gi·n m¹nh h¬n dÉn ®Õn gi¸ c¶ t¨ng Ýt h¬n trong ng¾n h¹n. Gi¸ Gi¸ SSR E2 SLR E2 P1 P1 P2 P2 E1 E1 D2 D2 D1 D1 Q1 Q2 Sè l­îng Q1 Q2 Sè l­îng H×nh 4: Cung trong ng¾n h¹n I. H×nh 5: Cung 19
  19. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc Trong ®ã: SSR vµ SLR lÇn l­ît lµ ®­êng cung trong ng¾n h¹n vµ trong dµi h¹n. §é co gi·n cña cÇu B§S trong dµi h¹n Ýt h¬n trong ng¾n h¹n. Do trong ng¾n h¹n, gi¸ B§S t¨ng lªn nhiÒu ng­êi sÏ t¹m g¸c l¹i viÖc mua bÊt ®éng s¶n, nªn cÇu gi¶m m¹nh. Nh­ng trong dµi h¹n, do nhu cÇu thay thÕ, n©ng cÊp B§S t¨ng lªn mµ cÇu hµng n¨m vÒ B§S l¹i t¨ng lªn. §©y lµ ®iÒu tr¸i ng­îc h¼n víi hµng ho¸ th«ng th­êng. H×nh vÏ minh ho¹ nh­ sau: Trong ®ã: DSR Gi¸ DSR: §­êng cÇu trong c¶ ng¾n h¹n. DLR DLR: §­êng cÇu trong dµi h¹n. Sè l­îng H×nh 6: §­êng cÇu trong ng¾n h¹n vµ dµi h¹n Gi¸ c©n b»ng trong thÞ tr­êng B§S kh«ng chØ phô thuéc vµo sù thay ®æi cña l­îng cung vµ cÇu mµ cßn phô thuéc nhiÒu vµo ®é co gi·n cña chóng. Trong dµi h¹n, ®é co gi·n cña c¶ cung vµ cÇu ®Òu lín, nªn mét sù thay ®æi nhá trong l­îng cung sÏ lµm thay ®æi m¹nh trong l­îng cÇu vµ do ®ã gi¸ c¶ c©n b»ng sÏ Ýt thay ®æi so víi trong ng¾n h¹n. Tuy nhiªn, l­îng B§S cò n¸t, hao mßn cã nhu cÇu thay thÕ vµ n©ng cÊp lín nªn cÇu B§S trong dµi h¹n vÉn lín h¬n trong ng¾n h¹n. I.8. Quan hÖ gi÷a thÞ tr­êng B§S víi c¸c thÞ tr­êng kh¸c. ThÞ tr­êng B§S lµ mét bé phËn trong hÖ thèng ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng, thÞ tr­êng nµy cã mèi liªn hÖ víi nhiÒu thÞ tr­êng kh¸c nh­: thÞ tr­êng hµng ho¸ vµ dÞch vô, thÞ tr­êng tµi chÝnh, thÞ tr­êng søc lao ®éng... Mèi quan hÖ víi hµng ho¸ dÞch vô thÓ hiÖn ë chç thÞ tr­êng B§S cung cÊp B§S (lµ mét ®Çu vµo) cho c¸c Doanh nghiÖp s¶n xuÊt hµng ho¸. ThÞ tr­êng hµng ho¸ l¹i cung cÊp trë l¹i c¸c nguyªn vËt liÖu cho thÞ tr­êng B§S ®Ó ®Çu t­ ph¸t triÓn B§S, mèi quan hÖ gi÷a hai thÞ tr­êng nµy cßn biÓu hiÖn ë chç khi thÞ tr­êng s«i sôc c¸c nhµ ®Çu t­ bÞ thu hót nhiÒu vµo ®©y nªn vèn dµnh cho thÞ tr­êng hµng ho¸ bÞ gi¶m ®i. ThÞ tr­êng tµi chÝnh bao gåm: thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng tiÒn tÖ, thÞ tr­êng chøng kho¸n; thÞ tr­êng nµy tho¶ m·n nhu cÇu vÒ vèn cña c¸c chñ thÓ trong nÒn kinh tÕ trong ®ã cã chñ ®Çu t­ kinh doanh B§S vµ nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu vèn ®Ó mua B§S. Sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S phô thuéc rÊt nhiÒu vµo sù ph¸t triÓn cña thÞ 20
  20. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. §Ò ¸n m«n häc tr­êng tµi chÝnh, ng­îc l¹i thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn qu¸ møc sÏ g©y tæn h¹i cho thÞ tr­êng tµi chÝnh. ThÞ tr­êng chøng kho¸n cã t¸c dông c©n b»ng l¹i thÞ tr­êng vµ trong mét chõng mùc nhÊt ®Þnh thÞ tr­êng chøng kho¸n cã t¸c dông gh×m sù bïng næ cña thÞ tr­êng B§S. NÕu nh­ thÞ tr­êng B§S ®ang trong c¬n sèt mµ thÞ tr­êng chøng kho¸n còng rÊt hÊp dÉn th× ng­êi ta h­íng sù chó ý sang c¶ thÞ tr­êng chøng kho¸n. ViÖc qu¶n lý tèt thÞ tr­êng tµi chÝnh sÏ gãp phÇn lµm m¹nh thÞ tr­êng B§S, bëi lÏ nÕu c¸c ng©n hµng vµ c¸c tæ chøc tÝn dông qu¶n lý vµ gi¸m s¸t chÆt chÏ viÖc sö dông c¸c kho¶n tiÒn ®· cho c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S vay th× hä kh«ng thÓ sö dông kho¶n tiÒn ®· vay ®Ó ®Çu c¬ ®Êt ®ai kiÕm lêi. ThÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn m¹nh sÏ lµm tèc ®é chu chuyÓn vèn nhanh vµ hiÖu qu¶ ®ång vèn sÏ t¨ng cao thóc ®Èy c¸c thÞ tr­êng cïng ph¸t triÓn. II- Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, ph©n lo¹i ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®Êt ®ai ë n­íc ta. II.1. Kh¸i niÖm. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ (H§§C) ®Êt ®ai lµ ho¹t ®éng trao ®æi ®Êt ®ai nh»m môc ®Ých kiÕm lêi b»ng c¸ch khai th¸c chªnh lÖch gi¸ ®Êt ®ai theo thêi gian hoÆc theo ®èi t­îng mua. Gi¸ chªnh lÖch ë ®©y lµ møc chªnh lÖch gi÷a gi¸ thÞ tr­êng víi gi¸ trÞ sö dông thùc tÕ mµ ®Êt ®ai mang l¹i. Nh­ vËy, ®Êt ®ai tham gia H§§C lµ ®Êt ®ai kh«ng ®­îc dïng vµo môc ®Ých tho¶ m·n nhu cÇu x©y dùng nhµ ë hoÆc phôc vô s¶n xuÊt kinh doanh cña chÝnh ng­êi mua mµ nã bÞ n»m chê khi lªn gi¸ th× b¸n ®Ó thu lêi vµ ®Êt ®ai bÞ mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn. Nh÷ng ®Êt ®ai ®­îc mua nh­ng ch­a sö dông ngay mµ chê mét thêi gian míi ®­îc ®­a vµo sö dông vµ ngay c¶ khi gi¸ t¨ng lªn ng­êi ta còng kh«ng cã nhu cÇu b¸n th× ®Êt ®ã kh«ng coi lµ ®èi t­îng cña H§§C ®Êt ®ai. VÝ dô nh­ sau: Mét gia ®×nh cã con thi ®ç vµo mét tr­êng ®¹i häc ë Tp. HCM vµ gia ®×nh ®ã ®· mua s½n mét c¨n hé ë gÇn tr­êng cho con c¸i cña hä khi b¾t ®Çu nhËp häc sÏ sö dông ®Ó ë, trong thêi gian chê nhËp häc gi¸ c¶ ®· t¨ng lªn nhiÒu nh­ng mµ hä kh«ng b¸n th× B§S cña hä kh«ng coi lµ tµi s¶n bÞ sö dông vµo ®Çu c¬ vµ ®Êt cã c¨n hé ®ã kh«ng coi lµ ®Êt ®ai cña H§§C. II.2. §Æc ®iÓm cña ho¹t ®éng ®Çu c¬. 1. Ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai lµ ho¹t ®éng tr¸i ph¸p luËt. §©y lµ mét ho¹t ®éng g©y ra nhiÒu t¸c h¹i cho nÒn kinh tÕ vµ ®êi sèng x· héi nªn c¸c n­íc trªn thÕ giíi lu«n lu«n t×m c¸c biÖn ph¸p nh»m h¹n chÕ t×nh tr¹ng nµy (c¸c t¸c h¹i ta sÏ xÐt ë phÇn sau nµy). C¸c biÖn ph¸p h¹n chÕ t×nh tr¹ng nµy ®Òu ®­îc thÓ chÕ ho¸ b»ng c¸c v¨n b¶n luËt vµ d­íi luËt. H§§C lµ ho¹t ®éng bÞ nghiªm cÊm. 21
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.26: Bộ 320 Luận Văn Thạc Sĩ Y Học
320 tài liệu
1246 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2