Đề tài “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp ”.

Chia sẻ: Nguyen Cuong | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:61

Thêm vào BST

Báo xấu

520
lượt xem 174
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con ngư¬ời đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân c¬ư... Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai đư¬ợc sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế –...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp ”.

z  ĐỀ TÀI “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp ”. 1
TÓM LƯỢC................................................................................................................................ 3 MỞ ĐẦU ..................................................................................................................................... 4 CHƯƠNG 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ........................................................................................ 8 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................... 30 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ THẢO LUẬN ....................................................................................... 32 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................ 59 2
TÓM LƯỢC Trong bài “Nghiên cứu chuyên nghành Quản lý đất đai” về “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp ” em đã nghiên cứu một số nội dung chủ yếu sau đây: Xác định rõ mục tiêu của bài nghiên cứu là tìm hiểu và đánh giá xác th ực về thực trang công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cơ sỏ để đề xuất cấp có thẩm quyền hoàn thiện hơn về công tác này nhằm làm cho dự án hoàn thành tốt tiến độ dược giao. Nắm được đối tượng, phạm vi và nhiệm vụ cũng như lịch sử nghiên cứu để giới hạn quy mô cấp dự án ở cấp nào thực hiện mà đánh giá chính xác. Trong phần Lược khảo tài liệu bài làm cầm làm rõ đất đai là gì vai trò của nó như thế nào và giá đất cũng vậy trong nền kinh tế quốc dân. Nắm bắt được về bồi thường hỗ trợ và tái định cư là gì. Chính sách này được áp dụng đối với các nước xung quanh ta như thế nào và tại nước ta ra sao. Thấy được thực tiến bồi thường,hỗ trợ và tái định cư tại nước ta trên cơ sở đó Nghị định 69/2009NĐ-CP đã ra đời và giải quyết phần nào tình trạng bức xúc của người dân trong dự án. Với Phương tiện là các văn bản quy phạm pháp luật và giấy tờ hồ sơ liên quan đến dự án, công trình. Bằng Phương pháp thu thập thông tin số liệu, tài liệu cùng điều tra thực tế và phân tích so sánh đánh giá.để làm rõ vấn đề đặt ra. Phần trọng tâm của bài là kết quả nghiên cứu đã làm rõ đươc đặc điểm vùng nghiên cứu là huyện Tháp Mười.. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quyết định 29/QĐ-UBND tỉnh Đồng tháp và tình hình bồi thường cũng như phương án cụ thể được áp dụng tại huyện Tháp Mười. Qua nghiên cứu một số dự án tại huyện đã thấy được một số thuận lợi và khó khăn cũng như mặc dược và mặc hạn chế của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Trên cơ sở đó mà có ý kiến đề xuất để hoàn thiện hơn. Phàn cuối cùng là Kết luận lại bài làm và Kiến nghị lên cấp trên hoàn thiện chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 3
M Ở ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài. Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư... Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế – xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa. Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lơị ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước . Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi. Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế – xã hội. Do đó, thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân. Tình trạng tiến độ giải phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện dự án. Tại Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ về việc bồi th- ường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Quyết định số 29/2009/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Đã quy định cụ thể về các mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan chức năng như cấp huyện ( thị xã, thành phố thuộc tỉnh), chức năng của cấp xã trong công tác giải phóng mặt bằng. Cùng đó là trách nhiệm của các cơ quan chức năng co liên quan, nghĩa vụ và quyền lợi của người bị thu hồi đất 4
Huyện Tháp Mười tình Đồng Tháp là một huyện lớn của Đồng Tháp. với nền kinh tế nông nghiệp, thương mại và dịch vu phát triển. Trên toàn địa bàn huyện Tháp mười với có nhiều dự án đã và đang được đầu tư, nhưng công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư đang gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chính, làm ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân dân, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất lớn của nông dân nơi đây. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó đã có không ít trường hợp người dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội. Xuất phát từ thực tiễn trên em xin tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp ”. Nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước 2. Mục tiêu. Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp. Đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và đẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.. 3. Đối tượng, phạm vi và nhiêm vụ nghiên cứu. 3.1 Đối tượng nghiên cứu. 5
Các báo cáo, tổng kết dự án dầu tư của các đơn vị đầu tư và các sở ban ngành liên quan đến bồi thường , hỗ trợ và tái định cư. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp: 3.2 Phạm vi nghiên cứu. Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải toả; Đất ở, đất nông nghiệp; Các công trình kiến trúc; Cây cối, hoa màu. Phạm vi nghiên cứu: Khu vực huyện Tháp mười tỉnh Đồng Tháp. 3.3. Nhiệm vụ nghiên cứu. Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bàng. Tìm ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án. Từ đó đưa ra những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho người dân, Nhà nước và nhà đầu tư 4. Lịch sử nghiên cứu. Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trở thành một trong nhữngvấn đề nóng của xã hội. Do đó Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định này đã có nhiều quy định khắc phục được những nhược điểm trước đây nhưng vẫn chưa tạo ra cân bằng giữa Nhà nước, xã hội và cộng đồng. Nhằm tìm hiểu nguyên nhân và cách khắc phục những vướng mắc còn tồn tại có các đề tài nghiên cứu được thực hiện: Đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội” thuvienluanvan.com. Đề tài “Những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người dân – những vấn đề đặt ra” của tác giả Nguyến Thị Bích Mai & Trần Thị Phương Thảo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Địa lý - Trường Đại Hoc Đồng Tháp - năm 2011 6
Những đề tài trên đã nêu lên tương đối sát thực tế về những tồn tại hiện nay về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư nhưng nó trên phạm vi rộng. Trên cơ sở đó em tiếp tục triển khai ở huyện Tháp mười có những vấn đề riêng phát sinh và tiếp tục hoàn thiện. 7
CHƯƠNG 1 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và vai trò của đất đai 1.1.1. Định nghĩa đất đai: Theo Lê Quang Trí (2001), có rất nhiều định nghĩa về đất đai: đất đai định nghĩa như là “Một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn giải dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng rộng hơn trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên. Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh - khí quyển theo chiều thẳng đứng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước và quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai (Theo định nghĩa về đất đai của Brinkman và Smyth, 1973) Một định nghĩa hoàn chỉnh chung như sau: Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt đất của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa) (UN, 1994). 1.1.2 Vai trò của đất đai Lời mở đầu của Luật đất đai năm 1993 đã xác định vai trò của đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ ác khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay [39, tr.104]. - Về mặt kinh tế 8
Theo Nguyễn Việt Cường (2000), có thể khẳng định rằng đất đai là một tư liệu không gì khẳng định được và sản xuất không giới hạn. Đất đai khác với mọi t ư liệu sản xuất khác ở chỗ, đất đai đ ược tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất đi. Trong khi đó các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian, sẽ bị vứt đi và được thay thế bằng một tư liệu sản xuất mới tiến bộ hơn. Còn đất đai thì được luân chuyển từ đời này sang đời khác. Đất đai là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy. Nói chung, đất đai là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều cần đến đất đai. Chính vì thế từ lúc sơ khai tổ tiên của chúng ta cũng nhận thức được giá trị của đất đai là: “Tấc đất tấc vàng” và cho đến nay dân số ngày càng tăng thì giá trị của đất đai lại càng thể hiện rõ hơn trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội của con người. - Về mặt chính trị Theo Nguyễn Việt Cường (2000), đất đai là nơi trú ngụ của cả một cộng đồng dân tộc. Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta đã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân tộc, bảo vệ 11 chủ quyền của quốc gia. Chủ quyền quốc gia gắn liền với đất đai, lãnh thổ là dấu hiệu để xác định sự tồn tại của quốc gia. Trong đời sống chính trị của một đất nước, đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu là những người có đất và người không có đất. Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của đất đai về phương diện chính trị càng được khẳng định rõ hơn. Theo Bùi Quang Nhơn (2001), đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá mà tự nhiên đã ban tặng cho con người. Đất là nền tảng là bệ đỡ của sự sống nói chung, của loài người nói riêng. Trải qua quá trình phát triển lâu dài, cùng với sự ra đời của Nhà nước, đất đai được đưa vào sử dụng với những pháp lý khác nhau, điều này phụ thuộc vào chế độ chính trị kinh tế - chính trị của mỗi quốc gia ở từng thời kỳ nhất định. Khi đề cập đến đất đai, hẳn chúng ta điều biết đất luôn là địa điểm con người xây dựng nhà cửa, các công trình văn hoá, máy móc, kho tàng, bến bãi,.... Đồng thời đất cũng là nơi để phân bố dân cư, phân bố các ngành kinh tế quốc dân. 9
Đối với môi trường đất là chổ dựa cho tất cả hệ sinh thái, đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hoà nhiệt độ và điều hoà khí hậu bằng cách giữ nhiệt độ làm giảm sức nóng thêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình. Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm chứa vô khối nước tinh khiết. Với đặc thù độc đáo mà không vật thể tự nhiên nào có được, đó là độ phì nhiêu, đất còn cung cấp toàn bộ dinh dưỡng cho cây trồng, vật nuôi giúp cho nó sinh sôi nảy nở và phát triển. Ở một vùng nhất định, kết cấu đất có thể được sử dụng làm nguyên liệu của một số ngành sản xuất phục vụ đời sống xã hội như: gạch, ngói, đồ gốm, xi măng,... Trong lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước, đất gắn liền với sự ra đời và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì lãnh thổ nó có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. 1.2 Gía đất và vai trò của nó 1.2.1 Định nghĩa giá đất: Điều 4 Luật đất đai 2993 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung chủ yếu của các hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đấ t 1.2.2 Vai trò của giá đất Khoản 1 điều 54 Luật đất đai 2003 xác định giá đát là cơ sở đẻ thu tiền nộp ngân sách nhà nước: bao gồm: a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; b) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê; c) Thuế sử dụng đất; d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; 10
g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Ngoài ra người ta còn căn cứ vào giá đất để tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản trong nêng kinh tế thị trường.. 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Đặc tính tự nhiên: vị trí, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất, địa hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên. Đặc tính kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ đất. Đặc tính xã hội: đặc tính nhân khẩu gia đình, tình hình chính trị an ninh xã hội, tình hình đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa. Các yếu tố pháp lý. 1.3. Tổng quan về các chính sách bồi thường, hỗ trợ. giải phóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. 1.3.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.: đất và tài sản. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây d ựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho ch ủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Tái định cư là Người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. 1.3.2. Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 11
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới. Và, thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây khu công nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình. Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh”. Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối. Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định. 1.4. Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực 1.4.1. Trung Quốc Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng nh ư số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm. 12
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở. Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể. Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi th ường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm ho àn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng. Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư... 1.4.2. Thái Lan Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do c ơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do CP quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ 13
chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường. 1.4.3. Hàn Quốc Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư. Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xê-un khoảng 5km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc. 1.5. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc: “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “Giao - thu” giữa Nhà nước và người sử dụng. Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác, tại Điều 1 của Nghị định quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không thuộc các khoản đền bù thiệt hại về đất. Khung mức giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố, đặt khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể, mức đền bù đối 14
với từng quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp hơn hay cao hơn mức quy định của CP. Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường”. Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những đổi mới quan trọng, đặc biệt với nội dung thu hồi đất phục vụ lợi ích cộng đồng và đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định rõ hơn quyền của người được giao đất gồm có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời, CP quy định khung giá cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian. Trong suốt thời gian này, Nhà nước ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật về quản lý đất đai. Trên cơ sở, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự, cùng với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư về vấn đề đền bù, tái định cư. Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 về việc giao đất nông - nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. - Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất. - Nghị định 89/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. - Nghị định 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 về công tác giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp. - Nghị định 91/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị. - Nghị định 45/1996/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 1996 đưa ra tiêu chuẩn hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. - Nghị định 90/1998/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP điển hình cho các văn bản pháp lý về đền bù và tái định cư. 15
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 69/2009/NĐ-CP điển hình bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. - Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 1.6.Thực tiễn bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau: Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng. Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất. Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong vi ệc thu hồi đất. Thứ tư, trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả. 16
Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 143/QĐ-UB sửa đổi bổ sung một số vấn đề về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15/08/2007; Quyết định số 80/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội…Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện. Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả. Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản. 17
1.7. Quy định chung của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư; Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với các trường hợp quy định của pháp luật thì: đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn được UBND xã quản lý, đất thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 42 Luật Đất đai năm 2003) Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 đi ều 38 và các điểm b, c, d, đ, g, khoản 1 Điều 43 của Luật Đất đai năm 2003. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường loại đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ khác, khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo để chuyển đổi ngành nghề, 18
bố trí việc làm mới. Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường. CP quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo qui định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP. Đối tượng được đền bù thiệt hại: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải là người có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP. Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó phù hợp với quy định của pháp luật. Việc đề bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người định cư ở nước ngoài đã được Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ Tướng Chính Phủ. Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP. Phạm vi đền bù thiệt hại: Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quyết định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP. Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình, bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi. \rợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chổ ở, di chuyển nơi sản xuất kinh doanh, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo 19
việc làm. Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng. 1.8. Cơ sở pháp lý cùa việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 1.8.1. Bồi thường, hỗ trợ về đất 1.8.1.1 Điều kiện để được bồi thường về đất Điều kiện để được bồi thuờng về đất được thực hiện theo Nghị định, người đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ- CP được quy định cụ thể như sau: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 8 bao gồm: Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật; Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) tại thời điểm tặng, cho; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau: Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà thuộc sở hữu Nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu Nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách Nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 5 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của CP về mua bán và kinh doanh nhà ở. 20