Đề tài: Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

Chia sẻ: TUNG TUNG | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:88

Thêm vào BST

Báo xấu

524
lượt xem 193
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ------------ PHAN THỊ NHÂN PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – 2008
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. ...................................................................................................................... 4 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. ..................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ..................................... 4 1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ............................... 4 1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản ....................................................... 4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ........................................................... 5 1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................................... 6 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ..................................... 7 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản .......................................................... 10 1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản ............................................ 11 1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ..................... 11 1.2.1.1 Khái niệm .............................................................................................. 11 1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ...................................... 11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản ................ 12 1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản ...... 13 1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm .............. 16 1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ .................................................................... 17 1.3.1.1 Một số khái niệm ................................................................................... 17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ...................................................................... 18 1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore .......................................................... 23 1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ.......... 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam....................... 27 2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam ................................ 27
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam................. 27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 .................................................... 27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay .............................................................. 30 2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. ............................... 40 2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam ........................ 42 2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam .... 42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam................... 43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống ..................................................... 43 2.2.2.2 Các sản phẩm mới .................................................................................. 50 2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân ........... 52 2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ ................ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản .................................................... 59 3.1 Nhu cầu bất động sản ..................................................................................... 59 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản .............................................. 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản .................................................... 64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ........................................ 64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ........................... 67 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản ................................................................. 69 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ........................... 70 3.3.3.2 Trái phiếu công trình .............................................................................. 72 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản .......................................................................... 73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư .......................................................................................... 75 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước ................................................................. 76 3.3.6 Các giải pháp khác..................................................................................... 77 Kết Luận .................................................................................................................... 80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại thế giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khoán.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ ...................................... 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore .............................................. 24 Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM................................................... 33
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua ....................................... 29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm ................. 29 Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm .............................................................. 30 Hình 2.4: FDI qua các năm ....................................................................................... 31 Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua .................................................... 32 Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao ............................................................................ 32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam...................................................... 35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng ................................ 35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ................... 35 Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 .................................... 60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ ................................................................... 62
LỜI MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản. - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới. - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản. - Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008. 5. Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
3 6. Kết cấu của luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.  Kết luận
4 Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản. 1.1. Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản a. Bất động sản Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định” b. Hàng hóa bất động sản Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường. 1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản - Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. - Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. - Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. - Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau: + Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ đất luôn luôn không thay đổi;
5 + Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn; + Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương. - Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên.. - Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước. 1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh
6 không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. 1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn sự phát triển của thị trường bất động sản. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
7 - Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. - Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị tr ường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện riêng, cụ thể: -Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
8 triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào việc tạo lập, thay thế, cải tạo... hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới của nền kinh tế và xã hội. -Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn. Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ. -Pháp luật Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. -Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
9 Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt. -Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh h ưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau. Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai
10 khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản. 1.1.4. Rủi ro thuộc thị trường bất động sản Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất động sản là một thị trường đầy rủi ro: - Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó. - Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường. - Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác. - Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn
11 trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai... - Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư. - Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư. 1.2. Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là: Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.1 Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ. 1.2.1.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại, như sau: 1 Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên, 1998
12 - Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn: do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả. - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. 1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng: - Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng; - Chức năng marketting thị trường; - Chức năng hành chính;
13 - Chức năng quản lý rủi ro. Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản lý rủi ro. Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc sau:  Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm.  Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng chính sách và người kiểm tra.  Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập. Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau:  Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);  Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay. Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là một khâu không kém phần quan trọng. tổ chức tín dụng cần lưu ý:  Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân viên bán hàng;  Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất động sản trong vùng;  Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung và về những dự án mua bán hàng nói riêng. Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy. 1.2.3. Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy