intTypePromotion=1
ADSENSE

Đề tài: Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Le Dinh Thao | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:58

459
lượt xem
210
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinh doanh bất động sản.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

  1. BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài Tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
  2. MỤ C LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 5 CHƯƠNG 1 ................................................................................................ .. 7 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN ................................ .. 7 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TR ƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................ 7 1.1.1. Thị trường bất động sản ..................................................................... 7 1.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản. ..................................... 12 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. ..... 12 1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. ................................ .................................................. 13 1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản. ..................................................................................................................... 16 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................................ 20 1.2.1. H ệ thống chính sách đối với bất động sản. ...................................... 20 1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản. ..................................................... 21 1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. ..................................................................................................... 22 2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. . 25 2.1.1. C ơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam. ............................................................................................................ 25 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt nam. ............................... 27 B iểu số 1:..................................................................................................... 31 Tình hình bán nhà ở thuộc sỏư hữu nhà nước.......................................... 31 B iểu số 2:..................................................................................................... 33 2.1.3. Tác động tiêu cực của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. ................................................................... 37 2.1.3.1. Sử dụng đất đai và bất động sản kém hiệu quả, lãng phí. ........... 37 2.1.3.2. Gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. ............................................. 37 2.1.3.3. Hạn chế trong việc huy động các nguồn lực tài chính. ................ 37 2.1.3.4. Giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. ................................ .......... 38
  3. 2.2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. ............................................................ 39 2.2.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp......................................................... 39 B iểu số 3:..................................................................................................... 39 Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. .............................................. 39 2.2.2. Thuế nhà, đất ................................................................ .................... 39 B iểu số 4:..................................................................................................... 40 Kết quả thu thuế nhà đất. ................................................................ .......... 40 2.2.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất. ..................................................... 40 2.3. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. ................................... 41 B iểu số 6:..................................................................................................... 43 Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản .................................................. 43 CHƯƠNG 3. ............................................................................................... 48 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM ................... 48 3.1. QUAN ĐIỂM V À MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TR ƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. ....................................................................... 48 3.1.1. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. .......... 48 3.1.2. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. .............. 49 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA. ........................ 49 3.2.1. áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. ................................................................................................ 50 3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất. ................................................................................................ 51 3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất. .............................. 51 3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất. ......................... 52 3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất. ....................................... 53 3.2.2.4. Điều kiện cần thực hiện Luật thuế sử dụng đất. .......................... 56 3.2.3. Tăng cường công tác quản lý thuế. .................................................. 58 KẾT LUẬN ................................................................................................. 59
  4. TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................ .......... 61 MỤC LỤC .................................................................................................. 62
  5. LỜI MỞ ĐẦU Trong những năm qua thị trường bất độ ng sản đ ã và đ ang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hộ i, kích thích đ ầu tư, đáp ứng các yêu cầu về đất đai, nhà ở. Đ ể q uản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã áp dụng nhiều chính sách trong đó chính sách thuế đó ng một vai trò hết sức quan trọ ng. Tuy nhiên, cho đ ến nay thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trường bất động sản ngầm. Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trường còn mang tính tự phát, hiện tượng mua, bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nước dẫn đến Nhà nước bị thất thu một khoản lớn từ việc mua, bán, kinh doanh bất động sản. Đặc biệt mộ t vài năm gần đây hiện tượng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ gây ra những cơn sốt giá giả tạo. Tình trạng "đóng băng" trên thị trường bất động sản chính thức vẫn chưa có biện pháp tháo gỡ. Đ ể giải quyết tình trạng trên, m ột trong những đò i hỏi cấp thiết là các chính sách tài chính của Nhà nước đặc biệt là chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động sản cần phải đổi m ới và hoàn thiện hơn nữa. N hận thức đ ược tầm quan trọng của vấn đề trên, qua quá trình thực tập và tìm hiểu hoạt động tại Trung tâm thông tin, tư vấn và d ịch vụ bất động sản, thuộc Cục quản lý cộ ng sản, Bộ Tài chính, em mạnh dạn chọ n đề tài "Tác độ ng của chính sá ch thuế đối với sự p hát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" làm chuyên đề thực tập của mình. K ết cấu của chuyên đề gồm 3 phần: Chương 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạ ng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường b ất động sản ở Việt Nam.
  6. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Do kiến thức cò n hạn chế nên chuyên đ ề khó tránh khỏi nhiều thiếu sót, em mong nhận được nhiều ý kiến đ ể chuyên đề hoàn thiện hơn. Em cũng xin trân trọ ng cảm ơn sự giúp đỡ của thầy giáo TS. Hoàng Xuân Quế và Trung tâm tư vấn và dịch vụ bất đ ộng sản đ ã tạo mọ i điều kiện thuận lợi giú p em ho àn thành chuyên đề này.
  7. CHƯƠNG 1 CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1.1.Khá i niệm và đặc điểm bất động sản Tại mỗ i nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗ i nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. H iện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất độ ng sản và động sản. H iện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về b ất động sản. Tuy nhiên, có một đ iểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đ ai và không di dời đ ược. Theo Giáo sư Dan Swango: "Bất độ ng sản là đất đ ai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó" . Theo từ đ iển các thuật ngữ tài chính: "Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất". Ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật dân sự: "Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: đ ất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". N hư vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể d i dời được. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khô ng tách rời đất đ ai, được xác định b ởi vị trí địa lý của đ ất. Tuy nhiên, quan niệm về những "tài sản gắn liền với đất" được coi là
  8. bất động sản lại có những khác nhau. Cùng mộ t tài sản, có nước liệt kê vào danh m ục động sản nhưng có nước lại được coi là b ất độ ng sản; lúc này đ ược coi là bất động sản nhưng lú c khác lại là động sản. Bất độ ng sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đ ặc đ iểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đ ặc đ iểm riêng sau: * Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố đ ịnh, không di chuyển được. Bất độ ng sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên n hiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đ ất đai của một quốc gia khó thay đổ i (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất độ ng sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triể n kinh tế - xã hội, mô i trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất độ ng sản. * Bất động là hàng hoá có tính lâu bền. Đ ất đai là một loại tài sản đ ược xem như không thể b ị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất độ ng sản và do đất đai khô ng bị mất đi sau mộ t quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất độ ng sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. * H àng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất độ ng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là mộ t loại hàng hó a đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó các vấn đề về b ất động sản chịu sự chi phối và đ iều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất độ ng sản, đặc biệt hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói rằng, hàng hoá bất
  9. độ ng sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. * H àng hóa bất động sản nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hộ i. H àng hóa bất động sản chịu sự chi phố i của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của d ân cư sinh sống tại đó. Y ếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đ ề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về b ất độ ng sản. 1.1.1.2. Khái niệm về đặc điểm thị trường bất độ ng sản. * Khái niệm: Thị trường bất đ ộng sản là tồng hòa các giao d ịch về bất động sản đạt được tại một khu vực đ ịa lý nhất định trong một thời loạn nhất định. Thị trường b ất động sản đ ược hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá thì ở đó, lúc đó chưa thể có thị trường b ất độ ng sản. * Đặc điểm của thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng d ần được hình thành và ngày cà ng phát triển. Thị trường bất đ ộng sản có những đặc điểm cơ bản sau:  Thị trường bất động sản khô ng phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ ). Bởi vì đ ất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có q uyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đ ất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ b ản quyết đ ịnh tính đặc thù của giao dịch trên thị trường
  10. bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đ ai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.  Thị trường bất động sản mang tính vù ng, tính khu vực sâu sắc. Bất độ ng sản là một loại hàng hoá cố đ ịnh và không thể di dời về mặt vị trí. Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy hoạt độ ng của thị trường bất độ ng sản cũng mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộ ng trên tất cả các vù ng của đ ất nước, mà ở mỗ i vùng đó, trình độ p hát triển kinh tế, văn hoá, xã hộ i khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất đ ộng sản khác về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đ ến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản.  Thị trường bất động sản chịu sự chi phố i của yếu tố pháp luật. Bất độ ng sản muốn trở thành hàng ho á và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và đ iều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồ ng giao dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thô ng tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật. Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hó a đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất đ ộng sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thô ng thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất độ ng sản, các công trình xây dựng... đòi hỏ i phải tố n nhiều thời gian, từ tìm
  11. hiểu thông tin về đất đ ai, chuyển nhượng đất đ ai, xin cấp giấy phép x ây dựng, thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đ ất đai, bất độ ng sản thường là khá p hức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vố n đầu tư lớn.  Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các lo ại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó , giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị trường b ất động sản lại khá p hức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua b án, giao dịch bất đ ộng sản đòi hỏi phải có sự tính to án kỹ lưỡng, đò i hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên m ôn... thuộc các tổ chức m ôi giới hoạt động trên thị trường. Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên mô n, nắm được thông tin, am hiểu pháp luật về bất động sản... nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao d ịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất đ ộng sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển.  Thị trường bất động sản có mối liên hệ m ật thiết với thị trường vốn. Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vố n. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt đ ộng đ ầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường vốn. Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đ ầu tư trên thị trường bất động sản- m ột lĩnh vực đầu tư đ ược ưa chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm như: lâu bền, khô ng thể di dời...nên thường đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các ho ạt độ ng vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
  12. trường bất độ ng sản của m ột quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường này có mố i liên hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên th ị trường này sẽ d ẫn đến biến động thị trường kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ Châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường b ất động sản. Sự sụt giá nhanh chó ng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn. 1.1.2. Sự phát triển của thị trường bấ t động sản. 1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Q uá trình hình thành và p hát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất háng hoá là phân cô ng lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những người sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộ ng đất, cùng với sự phát triển của hàng hó a làm nảy sinh các hình thức trao đổ i, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đ ầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản. Khi cung và cầu bất độ ng sản xuất hiện ngày càng tăng, khung pháp lý về bất độ ng sản và giao dịch về b ất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý nhà nước về b ất độ ng sản. Khi đó, thị trường bất động sản chính thức được hình thành. N ền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thố ng các thị trường, từ th ị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao độ ng đến thị trường bất động sản. V ốn, lao động và bất độ ng sản là những yếu tố đ ầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏ i thị trường các yếu tố đ ầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường b ất độ ng sản. Thị trường bất
  13. độ ng sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường khác, đ ặc biệt với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô , số lượng các loại hình giao d ịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... đòi hỏi phải có thị trường bất đ ộng sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộ ng bao gồm: chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân... Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao d ịch trên thị trường bất độ ng sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản. 1.1.2.2. Các yếu tố tác đ ộng đến sự hình thành và phá t triển của thị trường b ất động sản.  Sự phát triển kinh tế Cùng với quá trình phát triển kinh tế của m ỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồ ng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất độ ng sản cho các ngành công nghiệp, thương m ại, dịch vụ... Sự tăng trưởng này đòi hỏ i phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào m ục đích cô ng nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch... Đ iều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao d ịch bất động sản và thị trường bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và cô ng nghệ - những yếu tố tác độ ng trực tiếp vào việc tạo lập (x ây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thương mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hóa khác nhưng do tính chất của bất động sản có thể mua đ i bán lại nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
  14.  Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội như: ăn, ở, đi lại, họ c hành, việc làm, giải trí... theo đó làm tăng nhu cầu về bất độ ng sản. Sự gia tăng d ân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lượng lao độ ng tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộ ng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nô ng nghiệp. Đất đai có hạn nhưng lao động nô ng nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành mộ t sức ép nhu cầu lớn đò i hỏi phải được giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu.  Yếu tố p háp luật. H ệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản... hướng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là mộ t yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy,yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất độ ng sản, chẳng hạn như ở V iệt Nam, Luật Đ ất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức...". Như vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất độ ng sản là Q SDĐ . Đ ến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã được cụ thể hoá thêm một b ước. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đ ai quy đ ịnh: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và đú ng mục đích sử dụng của đất và được giao theo quy định của luật này và các quy đ ịnh khác của pháp luật. N hư vậy thị trường bất độ ng ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. H ơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: người có q uyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
  15. được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đ ai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm mộ t số quyền cho người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, quyền góp vố n bằng giá trị QSD Đ và quyền b ảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ . Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đ ã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nó i hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo đ iều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.  Chính sách kinh tế, quy ho ạch và kế ho ạch sử dụng đất của Chính phủ. Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế... Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất đ ộng sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu phục vụ về bất độ ng sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trường bất độ ng sản. Tiếp đ ến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội... Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng ho ặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngo ài nước đầu tư x ây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng ho ặc x ây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê... Tóm lại, tất cả các chính sách kinh tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đ ến sự phát triển của thị trường b ất độ ng sản.
  16.  Tập quán, truyền thố ng và thị hiếu. Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất độ ng sản. ở thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường vố n, sự ảnh hưởng của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê m ướn, thế chấp... của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê... đồng thời, nó cũng gó p phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình thanh toán. Thị h iếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu. Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, cả về mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế p hát triển, con người đang hướng về nhu cầu có ngô i nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đ ến thị trường bất động sản. 1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bấ t động sản.  Khố i lượng các giao dịch trên thị trường bất độ ng sản. Sự p hát triển của b ất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở sự gia tăng khối lượng hàng hó a của thị trường đ ó. Trên thị trường bất đ ộng sản, lượng hàng hóa đem giao dịch có thể được đo lường qua chỉ tiêu khối lượng các giao d ịch trên thị trường bất độ ng sản (có thể được tính bằng số phiên giao dịch hoặc khối lượng tiền thu được). Trên thị trường bất động sản, có các loaị hình giao dịch sau: + G iao dịch mua bán bất động sản. Thị trường mua bán bất độ ng sản là loại hình thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình thị trường b ất động sản. Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đ ất đai xuất hiện gần như đồ ng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đ ai bất độ ng sản đã trở thành phổ biến và vượt khỏi
  17. khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Mua bán, trao đổi bất động sản đ ược diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi ho ặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về bất động sản. Hoạt động mua bán b ất động sản cung cấp cho các chủ thể trong nền kinh tế. + G iao dịch cho thuê - đi thuê b ất động sản. Bất đ ộng sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra mộ t khối lượng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có khả năng tự lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích lu ỹ đủ khối lượng tiền cần thiết. Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê bất động sản. Hơn nữa, người có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ mang lại hiệu q ủa hơn các hình thức khác cho người đi thuê. N gười có b ất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết đ ịnh việc cho thuê bất động sản, đảm b ảo lợi ích kinh tế thu được là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất đ ộng sản cho thuê. Các giao dịch về b ất động sản có thể được tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu thuê bất độ ng sản ho ặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các giao d ịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường thuê bất động sản. + Góp vố n liên doanh dưới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản. N gười sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất độ ng sản có thể mở rộng thành hình thức gó p vốn cổ phần bằng bất động sản. Trong nền kinh tế phát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần khá phát triển. Đặc biệt đố i với các nước đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngoài thông qua
  18. các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trường các giao d ịch b ất động sản dùng làm vốn góp liên doanh.  Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường b ất độ ng sản bao gồm: + Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đ ai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đ em bất động sản để góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất độ ng sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê... + Doanh nghiệp Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất độ ng sản cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, m ở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh ho ặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặc nhận vố n góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoá bất động sản trên thị trường. Ngược lại, mộ t số doanh nghiệp nắm giữ bất độ ng sản có nhu cầu bán, cho thuê (ho ặc bất động sản đi thuê nhưng muốn thuê lại), gó p vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung trên thị trường bất đ ộng sản. Bên cạnh đó, m ột số doanh nghiệp còn tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... Đ ây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản. + N hà nước.
  19. N hà nước tham gia vào thị trường bất đ ộng sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt độ ng của thị trường, đồng thời với tư cách là người tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất độ ng sản (vừa là người cung và người cầu bất động sản). V ới tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất độ ng sản, Nhà nước xây dựng hệ thố ng pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho ho ạt độ ng của thị trường. Đ ồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thú c đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao d ịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản đ ược thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thông qua cô ng cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để đ iều tiết vĩ mô thị trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổ n thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất đ ộng sản như các chủ thể khác: vừa là người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước của mình. + Các tổ chức môi giới, tư vấn. Q uá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất độ ng sản tương đố i phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đ ều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư x ây dựng tư vấn về thiết kế thi công, lắp đặt...: chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia đ ịnh giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...: chuyên mô i giới đ ể giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này cò n được mời tham gia lập và thực hiện sách lược b án và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về vấn đề liên quan đến luật pháp. + Các tổ chức tài chính.
  20. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hóa đ ặc biệt - hàng hóa bất động sản. Đồng thời, các giao dịch trên thị trường b ất độ ng sản rất đa d ạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… Việc tạo lập hàng hoá và thực hiện các giao d ịch trên thị trường bất độ ng sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thể đáp ứng được nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao d ịch trên thị trường b ất độ ng sản. Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tàI trợ b ởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính.  Sự phát triển khung pháp lý. Bất độ ng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là mộ t loại hàng hó a đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác độ ng đến hầu hết các ho ạt độ ng kinh tế - xã hội. Do đó, bất động sản muố n trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phố i và điều chỉnh của hệ thố ng pháp luật về đ ất đai và bất động sản. Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất đai và b ất độ ng sản của một nước, có thể nhận biết được thị trường bất đ ộng sản ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không được phát triển. Đây là nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản. 1.2. CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 1.2.1. H ệ thống chính sách đối với bất động sản.  Thuế sử d ụng đất. Là loại thế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Người sở hữu đất (hoặc người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn đ ịnh, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất như m ột loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đ ất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổ ng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất lũy tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhượng cho
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2