Đồ án giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay - Vũ Thị Thu Trang - 3

Chia sẻ: Muay Thai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:34

Thêm vào BST

Báo xấu

95
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao. - Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đồ án giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản hiện nay - Vũ Thị Thu Trang - 3

- Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao. - Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người dân trong khi vận dụng pháp luật. * Pháp luật về đất đai Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện. Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưa nhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. 69
* Pháp luật về ngân hàng – tín dụng Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chưc tín dụng, trong đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS. * Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS tuy nhiên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như: - Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao tay là phổ biến và thị trường BĐS không chính thức hoạt động mạnh. - Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ có điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí trước bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải 70
nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển nhượng với cơ quan quản lý nhà nước. Người mua bán BĐS chỉ cần người bán trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của UBND phường, xã, thị trấn xác nhận. 3.3. Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ. Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được. Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư. Chính điều này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều. Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thực hiện theo 4 cấp: 71
Bộ tài nguyên và Trung ương Môi trường Tỉnh, thành phố Sở điạ chính, sở trực thuộc trung địa chính – nhà đất Huỵên, quận, thị Phòng địa chính xã, thành phố trực Xã, phường, thị Cán bộ địa chính trấn chuyên trách 72
Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở. Nguyên nhân của các yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội Chính sách đối Năng lực tổ Khung pháp lý còn thiếu với thị trừơng chức, quản lý đồng bộ và BĐS còn thiếu bộ máy còn hay thay đổi đồng bộ và thiếu đồng bộ hợp lý Chương III 73
một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà đất ở Hà nội. Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng). Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:  Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.  Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600- 700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.  Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao. Thị trường nhà đất chưa được Nhà nước công nhận và sự trao đổi mua bán diễn ra rất ít. Nó bị khống chế bởi cơ quan quản lý đất đai và sự am hiểu về kinh tế thị trường còn hạn chế. Cơ chế quản lý đất: “Đất đai là thuộc quyền sở 74
hữu Nhà nước, do Nhà nước thống nhất quản lý theo kế hoạch chung”. Năm 1991 Nghị quýêt Đại hội Đảng lần thứ 7 thông qua cương lĩnh chính trị tiếp tục khẳng định đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần. Trong bối cảnh đó tính năng động và bắt kịp chủ trương, các thành phần kinh tế trong thành phố phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu về đất tăng.  Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường BĐS – nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh doanh lên đến hàng chục vạn m2, thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu được từ nó là “siêu lợi nhuận”. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS - nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu người lên 10 m2/người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ công 75
nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m2, xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m2, di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh. Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế, để thị trường năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh là nội dung quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010. Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường BĐS, thị trường khoa học công nghệ”. Tại quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002 Thủ tướng đã giao cho Bộ xây dựng chủ trì cùng một số bộ ngành liên quan xây dựng để án: “Thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS – nhà đất” Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường, nước ta là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cách hành chính Nhà nước, có thể tìm biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất dựa trên mô hình sau: 76
77
Cơ sở lý luận Lý luận thị trường và nhận thức BĐS Thực trạng thị Kinh Nhận dạng và trường BĐS – nhà nghiệm phân tích đấ t nước Giải pháp và lộ ngoài có Đề xuất giải thể áp trình phát triển pháp và lộ thị trường BĐS – dụng vào trình nhà đất Việt Nam Nội dung quản lý Xác định nội Nhà nước đối với dung quản lý thị trường BĐS – Nhà nước nhà đất Thể chế Tổ chức Cán bộ, công chức Tài chính công A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước và bài học đối với Việt Nam: I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường nhà đất tại một số nước 1. Quản lý thị trường BĐS tại BANGLADESH. Bangladesh được thành lập vào năm 1971 là một nước cộng hoà xã hội độc lập non trẻ nhất Tây Nam á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2 với dân số hiện nay trên 120 triệu. Mật độ dân số khoảng 830 người/km2, đây là một trong 78
những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh. Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đối mới. Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề được quan tâm hơn bao giờ hết. ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh. a. Can thiệp của khu vực nhà nước vào phát triển đô thị. Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do tư nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất tư nhân hoặc Nhà nước là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị. Các cơ quan và Nhà nước xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp, chỉ đạo và điều phối các hoạt động sau: • Quyền sở hữu, hưởng dụng và chuyển giao đất. • Định giá và đánh giá BĐS. • Kiểm soát sử dụng đất. • Chỉnh đốn chuyển nhượng và lưu thông. • Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị. • Cung cấp mạng lưới cơ sở hạ tầng. • Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội. • Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu tư BĐS. Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử • dụng đặc thù. • Thông tin đất đai. • Đào tạo bồi dưỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề. • Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nước. 79
- Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau đây: Can thiệp định hướng quy hoạch • • Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển. • Can thiệp điều chỉnh. • Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trường BĐS. b. Chính sách đô thị - Lĩnh vực chính sách đô thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách chung của chính quyền địa phương về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng đất đô thị v.v…Nói chung, những chính sách đất đô thị được áp dụng nhằm đạt được một số mục tiêu chính sau đây: + Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất đô thị. + Cải thiện hoạt động của khu vực tư nhân thông qua các chính sách thích hợp của Nhà nước theo hướng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch. - Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như: Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những • nhóm người có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định. • Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thành phần nghèo. • Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị. • Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xây dựng cơ sở hạ tầng. 80
• Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất • Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn. • Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển nhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn. c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh. - Quyền hưởng dụng đất đô thị Quyền hưởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô thị và có tác dụng đến kết cấu đô thị. Quyền hưởng dụng dần dần phải được quy định thành luật nhằm đem lại cho cá nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hưởng dụng đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v…Thông qua các loại hình này, cá nhân hay tổ chức hưởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nước có quyền tiên mãi đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng. - Quy hoạch và quy định sử dụng đất: Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau: • Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể • Có nơi được xây dựng kế hoạch, nhưng kế hoạch không cập nhật kịp thời với các biến động kinh tế xã hội. 81
Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực • hiện nhiều quy định không phù hợp, nhưng thiếu một chính sách quản lý chung để điều chỉnh kịp thời. • Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng được. - Hệ thống thông tin quản lý đất: Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản lý những hoạt động này nhưng không có cơ quan nào đơn phương chịu trách nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất. Những nội dung dưới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất đai. • Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các quyền) • Đăng ký đất. • Ban hành giá đất. • Những nguồn thông tin khác. - Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị: Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thường áp dụng tại Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy định về lề đường, các kiểm soát mật độ đường và đất, kiểm soát quy hoạch vùng và tình hình ô nhiễm v.v… 2. Quản lý thị trường BĐS tại ấn Độ Xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở đô thị. Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đến việc hình thành nhiều cơ quan quản lý. Những luật này có thể được mô tả tóm tắt như sau: 82
- Luật quy hoạch vùng và thành phố: Những đạo luật này không chỉ kiểm soát và chỉnh đốn công tác phát triển mà còn là những công cụ tạo điều kiện thuận lợi phát triển mặt bằng tại các thị trấn, thành phố và vùng. Theo những kế hoạch này, nhiều khu vực tại thị trấn hay thành phố đựoc quy vùng theo những mục đích khác nhau, như: dân cư, thương mại, công nghiệp và một số mục đích khác. Luật quy hoạch đô thị được lập bởi những cơ quan Chính phủ tương ứng tại các tiểu bang và vùng lãnh thổ liên hiệp. Những luật này đưa ra những thủ tục xây dựng quy hoạch tổng thể cho các thị trấn và thành phố và chi tiết hoá các phác đồ quy hoạch đô thị cho các khu vực và các thành phố này. Một số tiểu bang hiện nay đang bắt đầu thay thế đạo luật quy hoạch đô thị bằng các đạo luật quy hoạch đô thị và vùng để có thể hợp nhất đạo luật quy hoạch của thành phố với quy hoạch vùng. - Luật thành phố: đạo luật này bao hàm nhiều điều khoản kiểm soát phát triển đất đai và hoạt động xây dựng, cấp phép cho cơ sở kinh doanh và xí nghiệp, ngăn cấm vi phạm trật tự công cộng và giảm bớt ô nhiễm, xoá bỏ những công trình xây dựng trái phép và nguy hiểm, xây dựng hệ thống thoát nước đồng thời thực hiện các công việc khác có liên quan. Nhiều quy hoạch đô thị đã giao phó cho các hội đồng thành phố trách nhiệm xây dựng quy hoạch tổng thể nhưng họ không đủ khả năng thực hiện các công việc này vì thiếu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, Ban quản lý quy hoạch thành thị và nông thôn tại các tiểu bang theo truyền thống đã thực hiện nhiệm vụ xây dựng quy hoạch tổng thể. - Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm kiểm soát chất lượng thẩm mỹ của môi trường đô thị. Ngoài việc khuyến khích chất lượng thẩm mỹ trong môi trường đem lại giá trị cho cộng đồng, một trong những mục tiêu của uỷ ban là bảo tồn đặc tính và chất lượng di sản bằng việc duy trì tính toàn vẹn của khu vực này. 83
- Luật kiểm soát tiền thuê: luật này được thực thi tại nhiều thành phố nhằm ngăn chặn việc bóc lột người nghèo. Nhưng luật này cũng chính là cản trở lớn cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những luật này không chỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở, vào thời điểm khi sự thiếu hụt nhà ở rất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao. Từ những điểm nêu trên thể hiện tình hình bất cập không phải do thiếu luật nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch mà ngược lại là quá nhiều. Nhiều luật trong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiến trình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình này, do vậy phủ nhận chính mục đích của đạo luật ban hành. Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giản chúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiện đựơc dễ dàng. b. Phương pháp cải tổ công tác quản lý BĐS ở ấn Độ. Bao gồm các vấn đề sau: • Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai. • Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phù hợp với thực tế sử dụng đất. • Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợp với thực tế vấn đề sử dụng đất. • Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân và Nhà nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn. 3. Quản lý thị trường BĐS tại Inđonesia Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên 2.500 dặm ngang qua xích đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông Nam á, diện tích đất liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2. Dân số đô thị ngày càng tập 84
trung vào các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt là Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trên 45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tại những thành phố lớn và những khu vực xung quanh thành phố. Hiện tượng này có nghĩa là nhu cầu về đất đô thị là rất cao. Những quy định sử dụng đất bắt nguồn từ các kế họach ngành và bao hàm những kế hoach sử dụng mặt bằng được xây dựng, thực hiện bởi các cơ quan đại diện 3 cấp chính quyền. Hệ thống quản lý đất tại Indo có thể được xem là có liên quan mật thiết tới toàn bộ hệ thống quy họach phát triển không giống như hệ thống đơn thuần chỉ đựơc kiểm soát bởi Tổng cục địa chính và các văn phòng tỉnh, hoặc địa phương của cơ quan này. 85
a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhưng chúng có mối liên hệ với nhau. Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều được thự hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ương, vùng hay tỉnh và đại phương. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.ở cấp trung ương, quy hoạch được thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trưởng Nhà nước về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là người đứng đầu Bappenas. Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành (kinh tế – xã hội) cũng như các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phương mình. Những kế họach này được thực hiện dưới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phương, Bappeda Tingkat II chịu trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành. Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chương trình phát triển được nêu rõ dưới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác như: chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng… Nhưng việc quy hoach mặt bằng chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát triển cũng được xem xét một cách toàn diện. 86
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phương (tỉnh và thành phố) có trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phương. Về nguyên tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dưới lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô thị hoạt động dưới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ. Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo được hướng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chương trình phát triển đô thị. Tất cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải được dựa trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phương của Tổng cục địa chính được phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân cư hay công nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi. b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng. Một phương pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phương tiện và dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng được công chúng và xã hội rất quan tâm. Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ tầng và dịch vụ công ích được Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này Chính phủ được phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã được duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm: • Đường xá, hệ thống thoát nước và hệ thống cống rãnh. 87
• Đập nước, hồ chứa và các dịch vụ nước khác kể cả hệ thống tưới tiêu. • Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng. • Bến cảng, cảng biển và nhà ga. • Các cơ sở tôn giáo. • Các cơ sở giáo dục và trường học • Chợ do Nhà nước đầu tư hay chợ “INPRES” (các chợ này được xây bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ương). • Nghĩa trang Nhà nước. • Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai như: lũ lụt, hoạt động của núi lửa v. v… • Các phương tiên thể thao. • Đài phát thanh và truyền hình, các phương tiện hỗ trợ. • Các văn phòng Chính phủ. • Các phương tiện của quân đội Indo. Đối với những phương tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những phương tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải được sử dụng có thể thực hiện các công việc có liên quan được xem là có tầm quan trọng chung. Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân cư hiện tại được cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều kiện này được đưa vào giấy phép xây dựng. Một phương pháp khác dùng để cung cấp các phương tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý được gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử 88