Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chia sẻ: Caphesuadathemhanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:60

Thêm vào BST

Báo xấu

49
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài được triển khai thực hiện với mục đích làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam và khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam. Qua phân tích, đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Luật kinh doanh: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ---------------- NGUYỄN THỊ HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo : Chính quy Khóa học : QH-2012-L HÀ NỘI, 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ---------------- NGUYỄN THỊ HƯỜNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH: LUẬT KINH DOANH Hệ đào tạo : Chính quy Khóa học : QH-2012-L Giảng viên hướng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HÀ NỘI, 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong khóa luận này là sản phẩm nghiên cứu của cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Lan Hương. Nội dung của khóa luận đều trung thực, là kết quả thực hiện của cá nhân tôi và được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu, tất cả đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của khóa luận cũng như chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy định cho lời cam đoan của mình. Người cam đoan Nguyễn Thị Hường
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp và có được sản phẩm như ngày hôm nay là cả một quá trình học tập, nghiên cứu tại Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội. Đạt được kết quả như bây giờ, ngoài những nỗ lực cá nhân không thể không kể đến sự tận tình chỉ bảo, hướng dẫn, động viên nhiệt tình, kịp thời từ gia đình, thầy cô và bạn bè. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thị Lan Hương – Cán bộ giảng viên tại Bộ môn Luật Kinh Doanh – Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi về chuyên môn cũng như đưa ra những nhận xét đánh giá kịp thời trong suốt quá trình làm khóa luận tốt nghiệp. Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới các anh, chị, thầy cô tại Bộ môn Luật Kinh Doanh đã tạo điều kiện và luôn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm việc tại Bộ môn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô của khoa đã giảng dạy và truyền thụ những kiến thức bổ ích trong suốt quá trình học tập tại Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn, sự biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè vì đã luôn ở bên, ủng hộ và động viên tôi trên con đường học tập và nghiên cứu đầy thử thách, khó khăn Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 11 tháng 5 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Hường
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự TSBĐ Tài sản bảo đảm NHTM Ngân hàng thương mại
MỤC LỤC 1. Lý do chọn đề tài ....................................................................................................... 1 2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................. 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 2 4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................... 2 CHƯƠNG 1 .................................................................................................................... 3 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .................................................................................... 3 1.1 Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại. .................................................................................................................... 3 1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ............... 3 1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ........................................ 5 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ................. 8 1.2 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ..........11 1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ...............11 1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản...............................11 1.2.3 Nội dung pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .............13 CHƯƠNG 2 ..................................................................................................................16 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ...............16
2.1 Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. ...........................................................................17 2.2 Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. ...........................................................................................................19 2.2.1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ .................................................................19 2.2.2 Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật ..........................20 2.2.3 Tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác ...20 2.2.4 Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định ...........21 2.3 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ............................................................................................................21 2.4 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam...............................................................................................24 2.4.1: Phương thức bán tài sản không qua đấu giá ...................................................25 2.4.2 Phương thức bán đấu giá ..................................................................................27 2.4.3 Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm........................................................................................29 2.4.4 Khởi kiện ra tòa án .............................................................................................30 2.5 Một số trường hợp cụ thể xử lý cụ thể ................................................................32 2.5.1 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai ..........................................32 2.5.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất....................................................34 CHƯƠNG 3 ..................................................................................................................38
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG ...............................38 THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ..................................................................................38 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam............................................................................38 3.2 Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ...........................40 3.3 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ..............................................................41 3.3.1 Nguyên tắc chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ........................................41 3.3.2 Hoàn thiện các quy định về thủ tục và phương thức xử lý tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ........42 3.3.3 Thực hiện quyền truy đòi tài sản .......................................................................45 3.3.4 Quy định các biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. ......................................................................................................46 3.3.5 Hệ thống hóa thành Luật giao dịch bảo đảm ....................................................47 KẾT LUẬN ..................................................................................................................49 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................50
LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ngân hàng là một tổ chức quan trọng nhất trong nền kinh tế thị trường. Sự phát triển của hệ thống ngân hàng góp phần không nhỏ vào sự phát kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, kinh doanh ngân hàng là hoạt động chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn. Đó là quy luật tất yếu từ ngàn xưa “ lợi nhuận càng tăng thì rủi ro càng cao”. Dưới góc độ là một tổ chức kinh doanh, ngân hàng thương mại (NHTM) cũng chịu sự tác động này. Khi mà tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM ở mức cao đột biến như hiện nay thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trở thành vấn đề được quan nhiều nhất vì đây là giải pháp tức thời có thể làm giảm nợ xấu nhanh chóng cho các NHTM. Thực tế, quá trình xử lý tài sản lại không diễn ra suôn sẻ mà bị kéo dài và gây thiệt hại cho các bên liên quan. Nguyên nhân của thực tế này là do: (i) trước đây, nhằm tranh thủ các chính sách ưu đãi, hỗ trợ sản xuất – kinh doanh để phục vụ nền kinh tế của Chính phủ, các NHTM đã có sự tăng trưởng nóng, không quan tâm, sâu sát đến tính pháp lý của tài sản bảo đảm nên đến khi xử lý, phát sinh nhiều tranh chấp, phát hiện nhiều sai phạm khác trong quá trình cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể làm cho quá trình xử lý trở nên phức tạp, kéo dài (ii) pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm chưa được thống nhất, các quy định còn rải rác ở nhiều văn bản gây khó khăn trong việc tham khảo, tự rà soát của NHTM nên phải hoàn toàn phụ thuộc vào quy trình xử lý của cơ quan Nhà nước, gây quá tải, giảm hiệu quả xử lý. Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản, tài sản hình thành trong tương lai…). Đặc biệt về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của NHTM ở Việt Nam hiện nay rất phức tạp, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng… Vì những lý do trên tôi chọn đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” làm khóa luận tốt nghiệp của mình. 1
2. Mục đích nghiên cứu Đề tài được triển khai thực hiện với mục đích làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam và khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam. Qua phân tích, đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở ngân hàng thương mại Việt Nam để từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp. Dựa trên những tài liệu và các quy phạm pháp luật để phân tích nội dung của các tài liệu đó, từ đó tổng hợp để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật. 2
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại. 1.1.1 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại Cho vay là một trong những hoạt động cơ bản và có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của NHTM. Khi thực hiện hoạt động cho vay, điều mà NHTM quan tâm nhất là khả năng thu hồi vốn của mình. Có rất nhiều thay đổi, biến động theo hướng chủ quan hoặc khách quan của khách hàng làm ảnh hưởng đến việc thực hiện cam kết đã ký với NHTM. Do vậy, vấn đề được các NHTM quan tâm là việc bảo đảm tối đa quyền của mình đối với khoản tiền cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản bảo đảm là hình thức phổ biến được các NHTM áp dụng. Biện pháp này một mặt giúp các ngân hàng hạn chế được phần nào rủi ro, mặt khác giúp khách hàng có ý thức hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng. Biện pháp bảo đảm tiền vay là biện pháp được pháp luật quy định theo một khuôn mẫu nhất định, có mục đích hướng dẫn cho các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ (NHTM và khách hàng vay vốn) áp dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong biện pháp bảo đảm đó. Hiện nay, pháp luật của hầu hết các nước không đưa ra khái niệm một cách tổng quát về bảo đảm tiền vay mà chỉ thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm. Chẳng hạn như, trong Bộ luật Thương mại thống nhất của Mỹ, trong phần IX “bảo đảm các giao dịch” có quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp, sở hữu động sản, quyền cầm giữ tài sản. Theo pháp luật các nước, các biện pháp bảo đảm quy định trong Luật Dân sự cũng chính là các biện pháp bảo đảm tín dụng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay thông thường chỉ được xem là biện pháp 3
thay thế. Việc quyết định cấp tín dụng hay không phụ thuộc là do tính khả thi của dự án, khả năng tài chính của khách hàng vay chứ không phải ở tài sản bảo đảm tiền vay. Chính vì vậy, bảo đảm tiền vay tuy có vai trò rất quan trọng, nhưng không phải lúc nào cũng là yếu tố cần thiết khi vay vốn ngân hàng. Việc bảo đảm tiền vay không phải quyết định hoàn toàn việc vốn vay sẽ được hoàn trả nhưng rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng sẽ phần nào được giảm bớt. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) đưa ra khái niệm bảo đảm tiền vay như sau: "bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay". Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ- CP). Tuy nhiên, Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay. Vậy khái niệm bảo đảm tiền vay có thể hiểu như sau1: Theo nghĩa rộng: Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn. Theo nghĩa hẹp: Bảo đảm tiền vay là những biện pháp bảo đảm việc trả nợ vốn vay (cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, cầm cố, thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay). Nói cách khác, bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận của người đi vay và người cho vay dựa trên các quy định của Nhà nước nhằm thiết lập các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để đảm bảo việc trả nợ vốn vay, ngăn ngừa vi phạm và tạo ra khả năng khắc phục những hậu quả do vi phạm nghĩa vụ trả nợ gây ra. Từ những phân tích trên, ta có thể thấy bảo đảm tiền vay có một số đặc điểm như: Bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro, các biện pháp bảo đảm tiền 1 Lê Thị Thu Thủy-Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD, NXB Tư pháp, 2006, tr 43, 48 4
vay chính là các bảo đảm cho tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi được các khoản nợ của khách hàng vay; Bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay.2 Thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay của các NHTM ở Việt Nam cho thấy, biện pháp cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, bảo lãnh là các biện pháp được các NHTM sử dụng phổ biến và thường xuyên nhất. 1.1.2 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Tài sản bảo đảm tiền vay được hiểu là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm. Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại và được phân loại theo nhiều cách: Theo Luật La tinh: bất động sản, động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định, vốn và lợi tức, vật được sở hữu, vật không được sở hữu; tài sản công và tài sản tư; Theo Luật Anh – Mỹ: quyền đối nhân và quyền đối vật, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải tiền, động sản vô hình và các quỹ.3 Ở Việt Nam, pháp luật về bảo đảm tín dụng có quy định: “tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước, tài sản hình thành từ vốn vay.”4. Bên cạnh đó, pháp luật dân sự lại quy định tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Chúng có thể được chia thành động sản và bất động sản. Do vậy tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thực chất là một dạng tài sản bảo đảm tiền 2 Lê Thị Thu Thủy-Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD, NXB Tư pháp, 2006, tr 51, 52, 53 3 Trang 62- Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Lê Thị Thu Thủy (2006), Nxb Tư pháp, Hà Nội. 4 Khoản 2, Điều 1 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay. 5
vay. Pháp luật các nước trên thế giới và pháp luật Việt Nam hiện nay chưa quy định cụ thể về khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Theo từ điển luật học, bất động sản được hiểu là các tài sản không di, dời được. Hệ thống pháp luật của mỗi nước với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức...).Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam dùng phương pháp liệt kê để định nghĩa về tài sản là bất động sản. Theo đó bất động sản bao gồm: - Đất đai. Đất đai được hiểu là một diện tích đất bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu. Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chưa được khai thác tách rời khỏi lòng đất. - Nhà cửa công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà cửa, công trình xây dựng. Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ với đất đai, nhà, công trình xây dựng và không thể tách rời. Những thứ không gắn liền với đất không phải là bất động sản. Ví dụ: cây trồng ngắn ngày, lều tạm… - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Ví dụ: tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chưa được phát hiện hoặc chưa được khai thác tách khỏi lòng đất. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cũng cho phép bất động sản hình thành trong tương lai tham gia với tư cách là tài sản bảo đảm tiền vay. Bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: bất động sản được hình thành từ vốn vay; bất động sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; bất động sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở 6
hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.5 Tài sản là bất động sản có đặc điểm như sau6: - Tính cố định về vị trí, do đặc tính này của bất động sản nên bất động sản không thể di dời như các động sản, khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay; - Do bất động sản có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường bất động sản nên tính thanh khoản đối với hàng hóa bất động sản luôn ở mức cao so với các loại hànghóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản. Giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế được chứng minh là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. - Do bất động sản có tính bền vững, đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình xử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng. - Hàng hóa bất động sản là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng. Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. - Do các bất động sản thường có giá trị lớn nên bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và trong thời hạn dài. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản: - Thứ nhất, là tài sản bảo đảm tiền vay thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Theo quy định của của pháp luật ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất trên 5 Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP 6 TS. Nguyễn Thái Hưng, Rủi ro của ngân hàng thương mại khi nhận một số tài sản bảo đảm, langkinhkinhte.com, 8/28/2015. 7
cơ sở đất nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đối tượng tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. - Thứ hai, là tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được phép giao dịch. Theo quy định của BLDS 2005, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014 và các văn bản liên quan, bất động sản đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay gồm: quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định được thế chấp; Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác hình thành trong tương lai - Thứ ba là tài sản không có tranh chấp chấp tại thời điểm được dùng để bảo đảm. Có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất... - Thứ tư, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Khi ký kết các hợp đồng tín dụng, ngân hàng mong muốn khách hàng thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Tuy nhiên, trên thực tế vì nhiều nguyên nhân khách quan mà khách hàng vay vốn không trả được nợ hoặc trả không hết nợ đã vay của tổ chức tín dụng và đương nhiên, trong trường hợp này tài sản bảo đảm buộc phải được xử lý để tổ chức tín dụng có thể thu hồi nợ vay. Việc thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Đối với tài sản là bất động sản thì gọi là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Đến nay chưa có một định nghĩa độc lập và chính thống về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng. Theo quy định luật tổ chức tín dụng năm 2010: “Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật”. 8
Pháp luật nhiều nước trên thế giới không có sự tách biệt giữa xử lý tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự, kinh tế với xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng, ngân hàng. Do đó, việc xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng được áp dụng chung theo các quy định của luật dân sự. Điều 2078 BLDS nước Cộng hòa Pháp quy định trong trường hợp không thực hiện nghĩa vụ, người có quyền không thể định đoạt vật cầm cố mà chỉ có thể đề nghị Tòa án ra lệnh dùng vật cầm cố để thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi nghĩa vụ dân sự, sau khi đã được giám định viên định giá hoặc đem bán đấu giá vật cầm cố. Điều 2079 quy định: cho đến khi có việc truất hữu người có nghĩa vụ, người ấy vẫn là chủ sở hữu vật cầm cố, vật ấy ở trong tay người có quyền chỉ là vật gửi giữ nhằm đảm bảo quyền ưu tiên của người có quyền. Đối với tài sản thế chấp, việc xử lý cũng được thực hiện khi người có quyền yêu cầu bán đấu giá”.7 Quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm trong pháp luật Nhật Bản cũng tương tự như quy định tại luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp8. Ngoài ra, một số nước có những quy định về xử lý tài sản trong lĩnh vực tín dụng được dẫn chiếu đến pháp luật dân sự hoặc quy định theo pháp luật dân sự: Luật ngân hàng Ba Lan, Luật ngân hàng thương mại của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa9. Do vậy, có thể khái quát việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, trong đó tài sản bảo đảm là bất động sản; giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm thu hồi nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay. Qua khái niệm trên ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau : Một là, mục đích của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động 7 BLDS nước Cộng hòa Pháp, NXB Chính trị quốc gia, 2001. 8 Tại hội thảo Chế độ bán đấu giá tài sản tại Nhật Bản, Bộ Tư Pháp, 2001. 9 Pháp luật Ngân hàng trung ương và Ngân hàng thương mại một số nước, 1997 9
cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống ngân hàng và của nền kinh tế. Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Do đó việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM. Hai là, chủ thể xử lí tài sản bảo đảm tiền vay đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ hơn chủ thể trong việc xử lí tài sản bảo đảm thông thường. Nếu trong các giao dịch dân sự thông thường, bên nhận cầm cố, thế chấp phải xử lí tài sản thông qua việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bán đấu giá nếu các bên không có thỏa thuận khác thì trong hoạt động cho vay, để đảm bảo nguồn cung ứng vốn cho nền kinh tế đòi hỏi việc xử lí tài sản bảo đảm phải được thu hồi nợ nhanh chóng NHTM là một loại hình chủ thể được trao quyền mạnh mẽ hơn so với các chủ thể xử lí tài sản bảo đảm thông thường. Sở dĩ như vậy là do NHTM được thành lập và hoạt động với những điều kiện cấp phép chặt chẽ của cơ quan quản lí nhà nước có thẩm quyền, chịu sự giám sát thường xuyên trong hoạt động nghiệp vụ, kể cả việc cho vay và bảo đảm tiền vay. Ba là, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ. Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm: nghĩa vụ trả nợ vay khi đến hạn, nghĩa vụ sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng, nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng và nghĩa vụ thực hiện các cam kết khác. Tuy nhiên chỉ khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc khi khách hàng vay vi phạm các cam kết khác về việc sử dụng vốn với NHTM thì theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng tín dụng, NHTM có thể áp dụng biện pháp xử lý tài sản bảo đảm. Bốn là, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay dựa trên các nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời, tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay; nguyên tắc đảm bảo công khai, khách quan trong xử lý tài sản bảo đảm vừa bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng 10
thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm; nguyên tắc tôn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay là mục tiêu mà pháp luật hướng tới. Và cuối cùng là nguyên tắc việc xử lý tài sản bảo đảm phải kịp thời, nhanh chóng; đây là nguyên tắc rất cần thiết trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, nếu được tuân thủ sẽ hạn chế được thiệt hại trong trường hợp tài sản bảo đảm xuống cấp, mất giá… 1.2 Khái quát pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 1.2.1 Khái niệm pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Pháp luật là hệ thống các quy xử sự chung, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội do Nhà nước ban hành. Với quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung, cụ thể là quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có thể đưa ra định nghĩa khái quát sau: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, bao gồm: quyền và nghĩa vụ các bên trong việc xử lý, các phương thức xử lý, thủ tục xử lý và các vấn đề khác liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. 1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản Nguyên tắc là những chuẩn mực chung nhất, là định hướng cho mọi hoạt động. Nó có giá trị bắt buộc đối với các bên tham gia quan hệ tín dụng. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gồm: 1.2.2.1 Tôn trọng sự thỏa thuận giữa các chủ thể Bảo đảm tiền vay là việc áp dụng áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay của khách hàng đối với NHTM nên việc xử lý tài sản bảo đảm tiền 11
vay cũng phải tuân theo nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự là thỏa thuận. Kể cả trong trường hợp bất động sản bảo đảm tiền vay được dùng để bảo đảm thực hiện cho một hay nhiều nghĩa vụ, chủ thể xử lý là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền thì việc xử lý tài sản đó phải được thực hiện theo thoả thuận giữa các bên tham gia; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản mới được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Đây là nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch bảo đảm cũng như xử lý tài sản bảo đảm. Dựa trên việc tôn trọng tự do ý chí của các chủ thể, các chủ thể có thể thỏa thuận về: phương thức xử lý tài sản, về người xử lý tài sản, thời điểm xử lý... Đây vừa thể hiện nguyện vọng của các bên tự do thỏa thuận, vừa giúp việc xử lý tài sản bảo đảm được xử lý một cách nhanh chóng, hiệu quả. Đồng thời khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm. 1.2.2.2 Nguyên tắc bảo đảm công khai, khách quan Nguyên tắc này vừa là bảo vệ lợi ích cho bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý đồng thời bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của NHTM và bên bảo đảm. Các thông tin về tiến độ xử lý tài sản bảo đảm phải được công khai, minh bạch, đảm bảo các bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan phải được tiếp cận một cách đầy đủ và kịp thời. Nguyên tắc này giúp bên bảo đảm và các bên liên quan có thể giám sát được quá trình xử lý tài sản của bên có quyền xử lý tài sản, tránh tình trạng lạm quyền, thông đồng hạ giá tài sản gây thiệt hại cho bên bảo đảm và các bên liên quan. Để nguyên tắc này phát huy được hiệu quả của nó đòi hỏi phải có một quy trình hợp lý và có sự hoạch toán rõ ràng đối với tài sản bảo đảm cần xử lý. Đồng thời việc NHTM xử lý tài sản bảo đảm chỉ là biện pháp thứ cấp để thu hồi nợ chứ không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm sinh lời. Điều này được pháp luật hiện hành quy định rõ là các NHTM không có chức năng kinh doanh bất động sản10; do đó khi tiến hành hoạt động này ngân hàng không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật thuế. 10 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 12