intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Khóa luận tốt nghiệp Quản lý đất đai: Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:60

Thêm vào BST
Báo xấu
67
lượt xem 17
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Khóa luận tốt nghiệp Quản lý đất đai "Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội" là tìm hiểu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, cụ thể tại khu vực xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015-2020; làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và đánh giá sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm dưới tác động của dự án khu đô thị mới, dự án “Vinhomes Ocean Park”. Mời các bạn cùng tham khảo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp Quản lý đất đai: Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

  1. lOMoARcPSD|16911414 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ Nguyễn Huy Hoàng NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ chính quy Ngành: Quản lý đất đai (Chương trình đào tạo chuẩn) Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn ThS. Vũ Khắc Hùng Hà Nội - 2021 1 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  2. lOMoARcPSD|16911414 MỤC LỤC MỤC LỤC ......................................................................................................... 2 DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... 4 DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................ 4 MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 5 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 5 2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................. 7 3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 7 4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 7 5. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 7 6. Cấu trúc Khóa luận.................................................................................... 8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 9 1.1. Cơ sở khoa học về giá đất ...................................................................... 9 1.1.1. Khái niệm về giá đất. ...................................................................... 9 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. ................................................. 9 1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. ........................................... 10 1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành ........................... 13 1.2.1. Các văn bản Luật........................................................................... 13 1.2.2. Các văn bản dưới luật.................................................................... 18 1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận ...... 20 1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới............. 20 1.3.2. Tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới đến giá đất. ........... 22 CHƯƠNG 2: SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở .......................................... 24 TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM, HÀ NỘI .................... 24 DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VINHOMES OCEAN PARK ................. 24 2.1. Giới thiệu địa bàn nghiên cứu .............................................................. 24 2.1.1. Giới thiệu địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội. ............... 24 2.1.2. Giới thiệu địa bàn xã Đa Tốn. ....................................................... 29 2 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  3. lOMoARcPSD|16911414 2.1.3. Giới thiệu dự án Vinhomes Ocean Park. ...................................... 32 2.2. Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn ............................... 35 2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định. .................................................. 35 2.2.2. Thực trạng giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn. .............. 40 2.3. Tác động của dự án Vinhomes Ocean Park đến giá đất ...................... 48 2.3.1. Kinh tế. .......................................................................................... 48 2.3.2. Xã hội. ........................................................................................... 49 2.3.3. Cơ sở hạ tầng................................................................................. 50 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ SỰ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT Ở...................... 52 TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐA TỐN, HUYỆN GIA LÂM .................................... 52 3.1. Đánh giá biến động giá đất ở theo giá thị trường ................................ 52 3.2. Đánh giá biến động giá đất ở theo Bảng giá nhà nước ........................ 54 3.3. Nhận xét, đánh giá chung ..................................................................... 55 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 57 KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 59 PHỤ LỤC ........................................................................................................ 60 3 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  4. lOMoARcPSD|16911414 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Khung giá đất ở nông thôn ............................................................. 18 Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị .................................................................... 18 Bảng 2.1. Giá đất ở Nhà nước trên một số tuyến đường thuộc xã Đa Tốn .... 37 Bảng 2.2. Giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm ..................... 39 Bảng 2.3. Giá đất ở điều tra ngoài thị trường trên các tuyến đường chính..... 43 Bảng 2.4. Giá đất ở thị trường trên địa bàn xã Đa Tốn................................... 45 Bảng 2.5. So sánh giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thị trường ....................... 46 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm ............................................................ 25 Hình 2.2. Khu vực xã Đa Tốn ........................................................................ 30 Hình 2.3. Khu vực cầu Đào Xuyên, xã Đa Tốn ............................................. 32 Hình 2.4. Tổng mặt bằng tiện ích dự án Vinhomes Ocean Park .................... 33 Hình 2.5. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park ................................................. 34 Hình 2.6. Khu đô thị Vinhomes Ocean Park ................................................. 34 Hình 2.7. Đường Đào Xuyên, xã Đa Tốn ...................................................... 44 Hình 2.8. Đường ven quốc lộ 5B, xã Đa Tốn ................................................ 51 4 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  5. lOMoARcPSD|16911414 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm gần đây, dân số ngày càng nhiều, kéo theo đó là sự phát triển nhà ở, phát triển đô thị để phù hợp hiện tại. Đô thị phát triển mạnh mẽ là một yêu cầu tất yếu của một xã hội phát triển, nhiều trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa, xã hội được hình thành. Cùng với đó là các dự án đầu tư phát triển về nhà ở cũng xuất hiện, các dự án nhà ở phục vụ cho người thu nhập cao và người thu nhập thấp, mang lại nhiều lợi ích cho người dân nói riêng và cho từng địa phương nói chung, vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở lại tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế ở khu vực có dự án đầu tư. Trong đó, việc tạo ra sự thay đổi lớn về giá đất là một trong những tác động mạnh mẽ của các dự án đầu tư, một dự án phát triển nhà ở sẽ làm thay đổi giá đất thị trường của khu vực đó, giá đất sau khi có dự án thường cao hoặc có thể rất cao so với giá đất ban đầu khi chưa có dự án. Thủ đô Hà Nội là Trung tâm Chính trị của cả nước, là một trong những trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội lớn của đất nước. Số lượng dân cư của thành phố ngày càng tăng và tăng nhanh, tăng đáng kể trong những năm trở lại đây, kèm theo đó là sự phát triển đô thị để đáp ứng nhu cầu của người dân ở mọi phương diện. Năm 2010, Hà Nội đã xây dựng quy hoạch chung cho toàn thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó hằng năm, Hà Nội lập kế hoạch sử dụng đất để thực hiện phương án quy hoạch cũng như xem xét, đánh giá tình hình thực tế quy hoạch để điều chỉnh sao cho phù hợp với mục đích, phù hợp với sự phát triển thực tế của thành phố. Hà Nội tập trung xây dựng các trung tâm về khu vực ngoại thành, mạng lưới giao thông đều kết nối đến trung tâm của Thành phố. Việc xây dựng như vậy đã góp phần giảm tải áp lực cho thành phố, mật độ dân số được cải thiện, hoạt động sống cũng được cải thiện. Các trung tâm được đầu tư xây dựng với chất lượng tốt mà giá cả lại phù hợp nên được sự ủng hộ rất lớn từ người dân. Từ đó thấy được tốc độ phát triển đô thị hiện nay tại Hà Nội là rất lớn, và nó sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa. 5 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  6. lOMoARcPSD|16911414 Cùng với sự phát triển của thành phố Hà Nội nói chung, huyện Gia Lâm đã và đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ. Huyện Gia Lâm được tập trung đầu tư xây dựng về mọi mặt, dù là huyện ngoại thành nhưng với tốc độ phát triển như hiện nay, huyện Gia Lâm đang phấn đấu trở thành một quận nội thành vào năm 2022. Huyện Gia Lâm có một vị trí vô cùng quan trọng, là cửa ngõ của thành phố Hà Nội, là nơi giao nhau của các tuyến đường huyết mạch, do vậy việc đầu tư phát triển cho huyện Gia Lâm là điều tất yếu. Nhiều dự án được đầu tư phát triển, từ kinh tế, y tế, giáo dục, văn hóa đến giao thông..., đặc biệt là sự đầu tư phát triển về cơ sở hạ tầng, nhà ở, các khu đô thị mới, các khu chung cư mới đáp ứng nhu cầu về nhà ở không chỉ cho người dân trong huyện mà còn giải quyết vấn đề nhà ở trong thành phố. Nổi bật trong việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở là dự án Vinhomes Ocean Park của Tập đoàn Vingroup, được xây dựng một phần trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm. Dự án Vinhomes Ocean Park là một dự án lớn, có tiềm năng cao được Thành phố cấp phép xây dựng, dự án đến giờ đã cơ bản được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Việc dự án Vinhomes Ocean Park được hình thành đã mang lại những tác động vô cùng to lớn cho khu vực xã nói riêng và cho toàn Huyện nói chung, làm thay đổi cuộc sống của người dân trên địa bàn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, dự án mang lại cho huyện một bộ mặt mới, một tầm cao mới. Trong những tác động mà dự án mang lại thì sự thay đổi về giá đất ở là một trong những tác động rõ rệt nhất, giá đất ở trên đại bàn xã Đa Tốn ở hai thời điểm khi chưa có dự án và khi có dự án thay đổi rất lớn. Nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi như vậy còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ chủ quan đến khách quan. Do vậy, em đã chọn đề tài khóa luận: Nghiên cứu sự biến động giá đất ở dưới tác động của dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. 6 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  7. lOMoARcPSD|16911414 2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, cụ thể tại khu vực xã Đa Tốn trong giai đoạn 2015-2020. - Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và đánh giá sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm dưới tác động của dự án khu đô thị mới, dự án “Vinhomes Ocean Park”. 3. Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu cơ sở khoa học và pháp lý về giá đất, những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; - Nghiên cứu sự phát triển đô thị trên địa bàn huyện Gia Lâm nói chung và xã Đa Tốn nói riêng trong Quy hoạch chung của Thành phố Hà Nội cho huyện Gia Lâm; - Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park, cụ thể nghiên cứu sự biến động giá Nhà nước (theo bảng giá do UBND Thành phố Hà Nội ban hành) và giá đất ở thị trường tại khu vực nghiên cứu. Từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá và một số kiến nghị. 4. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, trong đó tập trung nghiên cứu khu vực lân cận dự án Vinhomes Ocean Park bao gồm 3 thôn: Đào Xuyên, Lê Xá, Ngọc Động. - Phạm vi thời gian: Số liệu giá đất ở được thu thập để đánh giá biến động tại hai thời điểm năm 2015 và 2020. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: thu thập các tài liệu quy định pháp lý về giá đất như Luật đất đai năm 2013 và một số văn bản dưới luật, quy định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất đối với địa bàn huyện Gia Lâm; thu thập các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, phát triển đô thị tại khu vực nghiên cứu; tổng hợp tài 7 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  8. lOMoARcPSD|16911414 liệu và kế thừa kết quả nghiên cứu của các đề tài nghiên cứu khoa học có liên quan về khu vực nghiên cứu; - Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: tiến hành điều tra dữ liệu giá đất ở thị trường tại khu vực xã Đa Tốn bằng phiếu điều tra; - Phương pháp so sánh, phân tích: dùng để so sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở nhà nước theo bảng giá của UBND thành phố Hà Nội nhằm làm rõ sự chênh lệch, biến động, từ đó phân tích và rút ra một số nhận xét, đánh giá. 6. Cấu trúc Khóa luận Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, nội dung của Khóa luận được cấu trúc làm 3 chương: Chương 1: Tổng quan vần đề nghiên cứu. Chương 2: Sự biến động về giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội dưới tác động của dự án Vinhomes Ocean Park. Chương 3: Đánh giá về sự biến động giá đất ở trên địa bàn xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. 8 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  9. lOMoARcPSD|16911414 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về giá đất 1.1.1. Khái niệm về giá đất. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Giá của đất tùy theo giá trị thửa đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định. Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” [10] 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. 1.1.2.1. Địa tô. Địa tô được hình thành là do một phần giá trị thặng dư chuyển hóa, và điều kiện cần có sự tách rời giữa sở hữu và sử dụng. Lý luận địa tô – một bộ phận lý luận liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá trị đất đai, vì vậy khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì chúng ta không thể bỏ qua phạm trù “địa tô tư bản hóa” của C.Mac. Nếu xét đất đai theo góc độ là sản phẩm của tự nhiên, có từ trước khi loài người xuất hiện thì chúng không có giá trị, đó là tài sản đất đai trong tự nhiên không gắn với lao động xã hội. Nhưng con người đã tác động, sử dụng lao động xã hội khai thác, chuyển đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, khiến đất đai từ không có giá trị trở nên mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản được gọi là “Giá đất”. Như vậy, bản chất của giá đất là sự kết tinh lao động của con người dưới những hình thức cụ thể khác nhau. 9 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  10. lOMoARcPSD|16911414 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng. Lãi suất tiền gửi ngân hàng trong năm là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì số lượng người mua đất sẽ giảm đi do khi đó gửi tiền vào ngân hàng sẽ lợi hơn, điều này dẫn đến giá đất giảm. Nếu lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất tăng lên do người có đất chỉ bán đất với giá cao vì khi đó nếu họ để đất thu được địa tô thì cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi ngân hàng mang lại. Do đó người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu. Ngoài những yếu tố trên, giá đất còn phụ thuộc vào các quy luật kinh tế, đặc biệt là quy luật cung cầu. Do đất đai có tính cố định về vị trí, giới hạn về diện tích và không thể di dời nên tổng cung đất là không đổi. Vì vậy khi có sự tăng lên trong lượng cầu sẽ làm tăng giá đất. Giá đất tại một khu vự phụ thuộc vào quan hệ cung cầu tại khu vực đó. Khi đó cung cầu bằng nhau thì giá đất phụ thuộc vào hai yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng. Khi cung cầu không bằng nhau thì tùy từng loại đất có giá đất khác nhau. [1] 1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 1.1.3.1. Yếu tố pháp lý. Pháp lý đất đai là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất và giao dịch mua bán đất. Pháp lý minh bạch rõ ràng, tình trạng pháp lý của đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng); Giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên khu đất có công trình xây dựng)… của mảnh đất sẽ giúp thửa đất dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về công trình xây dựng gắn với đất đai: các hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất đai: tình trạng cho thuê, thế chấp đất đai, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung. 10 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  11. lOMoARcPSD|16911414 1.1.3.2. Yếu tố tự nhiên. - Vị trí của khu đất: là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất. Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều các tiện ích, dịch vụ xã hội thì giá trị càng cao và ngược lại. - Vị trí đẹp thuận lợi: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm. - Vị trí đẹp tuyệt đối: Những bất động sản có vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt. - Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn. - Địa hình của khu đất: Vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp. Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang lại giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và một nơi cực thấp-khu vực ven biển. - Hình thức của bất động sản: (đối với bất động sản nhà hay là các công trình xây dựng) nếu cả 2 có giá trị như nhau thì khu nào có hình thức - kiến trúc hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì sẽ có giá trị cao hơn. Vì ở mỗi nơi, mỗi địa phương sẽ có hình thức bất động sản khác nhau. - Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý,…): với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau (Trong nông nghiệp,...). 11 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  12. lOMoARcPSD|16911414 - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến giá trị bất động sản. Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bất động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào giá đất. - Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên. - Giá trị đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, ... 1.1.3.3. Yếu tố kinh tế. - Bất động sản có khả năng mang lại thu nhập cao: mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng bất động sản đó sẽ tăng cao theo. - Các sự kiện kinh tế: Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, CPTPP … Cùng đó là sự thu hút các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao. - Thị trường kinh tế: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thị trường nhà đất. Nếu đầu tư về bất động sản thì phải quan tâm đến những tin tức thị trường, nhu cầu của thị trường để có thể đoán được sự tăng giảm nhịp độ của thị trường. 1.1.3.4. Yếu tố thị trường. - Tính hữu dụng của nhà đất: là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm, nó cho biết sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào. - Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: giá trị cung cầu cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại. 12 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  13. lOMoARcPSD|16911414 1.1.3.5. Yếu tố xã hội. - Đặc điểm khu dân cư; - Mật độ dân số: tác động đến mọi mặt của xã hội và tác động trực tiếp đến quan hệ cung – cầu về đất đai do sự gia tăng dân số; - Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán, truyền thống của người dân trong vùng: tác động đến giá đất theo từng thời gian và địa điểm; - Yếu tố về an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội và trật tự công cộng. [11] 1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất ở theo pháp luật hiện hành Khái niệm về đất ở theo quy định tại 2.1 “đất ở” tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau: “Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.” Như vậy, Giá đất ở là Giá trị quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc nông thôn. 1.2.1. Các văn bản Luật. Trong Luật Đất đai 2013 [6], nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 như sau: 1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; 13 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  14. lOMoARcPSD|16911414 d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Quy định về Khung giá đất được quy định tại Điều 113: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tại Điều 114 quy định về Bảng giá đất và giá đất cụ thể: 1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. 2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; 14 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  15. lOMoARcPSD|16911414 b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. 4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; 15 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  16. lOMoARcPSD|16911414 b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này. Tại Điều 115 quy định về Tư vấn xác định giá đất: 1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây: a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu. 2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. 3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này. 4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất. 16 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  17. lOMoARcPSD|16911414 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được quy định tại Điều 116: 1. Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng; c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2. Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất; b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn; c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất; d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật; đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính; e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 17 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  18. lOMoARcPSD|16911414 1.2.2. Các văn bản dưới luật. Tại ý a, Khoản 3, Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất trong Bảng giá đất: “Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó và phải phù hợp với khung giá đất.” * Theo nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về Khung giá đất: Bảng 1.1. Khung giá đất ở tại nông thôn (Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá Giá tối Giá Giá tối Giá Vùng kinh tế thiểu tối đa thiểu tối đa thiểu tối đa 1. Vùng trung du và 50,0 8.500,0 40,0 7.000,0 25,0 9.500,0 miền núi phía Bắc 2. Vùng đồng bằng 100,0 29.000,0 80,0 15.000,0 70,0 9.000,0 sông Hồng 3. Vùng 35,0 12.000,0 30,0 7.000,0 20,0 5.000,0 Bắc Trung Bộ 4. Vùng duyên hải 40,0 12.000,0 30,0 8.000,0 25,0 6.000,0 Nam Trung Bộ 5. Vùng Tây Nguyên 15,0 7.500,0 6. Vùng 60,0 18.000,0 50,0 12.000,0 40,0 9.000,0 Đông Nam Bộ 7. Vùng đồng bằng 40,0 15.000,0 sông Cửu Long 18 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  19. lOMoARcPSD|16911414 Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị (Nguồn: Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ) Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa 1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc I 220,0 65.000,0 II 150,0 52.000,0 III 100,0 40.000,0 IV 75,0 25.000,0 V 50,0 15.000,0 2. Vùng đồng bằng sông Hồng ĐB 1.500,0 162.000,0 I 1.000,0 76.000,0 II 800,0 50.000,0 III 400,0 40.000,0 IV 300,0 30.000,0 V 120,0 25.000,0 3. Vùng Bắc Trung bộ I 300,0 65.000,0 II 200,0 45.000,0 III 160,0 32.000,0 IV 80,0 25.000,0 V 40,0 15.000,0 4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ I 400,0 76.000,0 II 250,0 45.000,0 III 180,0 25.000,0 IV 100,0 12.000,0 V 50,0 10.000,0 5. Vùng Tây Nguyên I 400,0 48.000,0 II 300,0 35.000,0 III 150,0 26.000,0 IV 100,0 20.000,0 V 50,0 15.000,0 6. Vùng Đông Nam bộ ĐB 1.500,0 162.000,0 I 700,0 65.000,0 II 500,0 45.000,0 III 400,0 35.000,0 IV 300,0 22.000,0 V 120,0 15.000,0 7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long I 400,0 65.000,0 II 300,0 45.000,0 III 150,0 32.000,0 IV 100,0 25.000,0 V 50,0 15.000,0 19 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
  20. lOMoARcPSD|16911414 1.3. Khu đô thị mới và tác động của nó đến giá đất ở khu vực lân cận 1.3.1. Khái niệm quy hoạch đô thị và xây dựng khu đô thị mới. 1.3.1.1. Quy hoạch đô thị. Quy hoạch đô thị là một khái niệm hay được dùng để chỉ các hoạt động kiểm soát hay tổ chức môi trường sống đô thị. Các hoạt động này có thể bao gồm: ban hành luật, quy định kiểm soát phát triển; xây dựng và vận hành các bộ máy quản lý đô thị; đề ra các tiêu chí, lập và phê duyệt quy hoạch; thực hiện các chương trình đầu tư phát triển đô thị; nghiên cứu đô thị; đào tạo bộ máy nhân lực; trao đổi tranh luận về các vấn đề đô thị ... Điều cần chú ý là trong các bối cảnh khác nhau, các hoạt động này thường không có mục đích, nội dung hay phương pháp thực hiện giống nhau. Nguyên nhân là đô thị thường có các vấn đề khác nhau trong mỗi giai đoạn phát triển. Việc nhìn nhận, đánh giá, giải quyết các vấn đề của đô thị không chỉ phụ thuộc vào năng lực các bộ máy chuyên môn mà còn lệ thuộc nhiều vào chủ trương, chính sách của Nhà nước và khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Trong mỗi giai đoạn phát triển, nhà nước thường chú trọng kiểm soát hay thúc đẩy một số hoạt động quy hoạch đô thị. Trong khi đó, việc nghiên cứu và đào tạo nhân lực trong các ngành liên quan đến quy hoạch đô thị thường được coi là lĩnh vực tách biệt với thực tế cách thức thực hiện. Kết quả là luôn có nhiều quan điểm về nội dung và cách thức thực hiện quy hoạch đô thị. [7] 1.3.1.2. Xây dựng khu đô thị mới. Khu đô thị (tiếng Anh: urban area) là khu vực xây dựng một hoặc nhiều khu chức năng của đô thị, giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Các kiến trúc sư đều phải tính toán kỹ về yếu tố quy hoạch, quy định về mật độ xây dựng khu đô thị, tiện ích cảnh quan và các kết nối giao thông, ... đáp ứng được nhu cầu sống cao và thu hút mật độ dân cư khá cao. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, xây dựng hoàn toàn mới và đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. 20 Downloaded by Nguynhavy Ha Vy (Ntkphuong205@gmail.com)
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.15: Bộ Đồ Án Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Cơ Khí
65 tài liệu
2431 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2