Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:56

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là nắm được quá trình thực hiện kê khai, đăng kí cấp đổi cấp, mới cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018; tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ; rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Khóa luận tốt nghiệp: Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------------- HÀ THỊ LUYẾN Tên đề tài: THỰC HIỆN CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP ĐỔI, CẤP MỚI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ QUANG VINH, HUYỆN ÂN THI, TỈNH HƯNG YÊN NĂM 2018 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo. : Chính quy Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai Lớp : QLĐĐ – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : Th.S Ngô Thị Hồng Gấm Thái Nguyên, năm 2019
i LỜI CẢM ƠN Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã được và trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình những hành trang vững chắc cho công tác sau này./. Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các Thầy, Cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các Thầy Cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy em trong thời gian qua./. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Cô Ths. Ngô Thị Hồng Gấm Cô đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Trong thời gian làm việc với Cô, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiêm túc trong công việc cũng như trong công tác nghiên cứu khoa học hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em../ Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các Cô, các Chú, các Anh, các Chị trong Công ty cổ phần phát triển Bất động sản Sài Gòn đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình. Sau cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động viên, đóng góp ý kiến và là chỗ dựa tinh thần vững chắc cho em trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành đề tài. Với thời gian và khả năng còn hạn chế, đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em kính mong nhận được sự góp ý chân tình từ các Thầy Cô và các Bạn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Sinh viên Hà Thị Luyến
ii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... i MỤC LỤC ................................................................................................................ ii DANH SÁCH CÁC BẢNG .................................................................................. iv DANH MỤC VIẾT TẮT ....................................................................................... v PHẦN 1. MỞ ĐẦU ................................................................................................. 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài ......................................................... 4 2.1.1 Một số quy định chung ............................................................................. 4 2.1.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............ 7 2.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cả nước ..... 23 2.3. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên .................................................................................. 24 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 26 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26 3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26 * Đặc điểm tình hình tự nhiên ......................................................................... 26 3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27 3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 27 3.3.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 27 3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 28
iii 3.3.4. Phương pháp so sánh, phân tích, viết báo cáo ...................................... 28 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 29 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của xã Quang Vinh, huyện Ân Thi .. 29 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội. ....................................................................... 30 4.2. Thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tại xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên năm 2018 ............................................... 34 4.2.1. Quy trình cấp giấy CGCNQSDĐ trên địa bàn xã Quang Vinh ............ 34 4.2.2. Kết quả quá trình thực hiện cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Quang Vinh từ tháng 5/2018 đến tháng 9/ 2018. ................................. 39 4.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp. .................................. 47 4.4 Giải pháp ................................................................................................... 48 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................ 49 5.1. Kết luận ................................................................................................... 49 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 50
iv DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1. Khối lượng chi tiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã Quang Vinh ................................................................... 25 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 Xã Quang Vinh – Huyện Ân Thi ................................................................................................... 32 Bảng 4.2. Bảng tổng hợp số liệu hồ sơ kê khai cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Quang Vinh từ tháng 5/2018 đến tháng 9/2018 ............................. 40 Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số liệu hồ sơ kê khai cấp mới GCNQSDĐ tại xã Quang Vinh từ tháng 5/2018 đến tháng 9/2018 ............................. 41 Bảng 4.4. Tổng hợp số hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ ..................................................................................... 43 Bảng 4.5. Tổng hợp số hồ sơ không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ ........ 44 Bảng 4.6. Các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp mới GCNQSDĐ tại Thôn Đỗ Thượng, Thôn Gia Cốc, Thôn Đỗ Hạ tại xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, Tỉnh Hưng Yên ............................ 46
v DANH MỤC VIẾT TẮT BTC : Bộ Tài chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường HSĐC : Hồ sơ địa chính CP : Chính phủ ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH : Quốc hội QLĐĐ : Quản lý đất đai NĐ : Nghị định TP : Thành phố TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân UBTV : Ủy ban thường vụ VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Đất đai gắn liền với con người với các hoạt động sản xuất và các lĩnh vực khác như kinh tế - xã hội, chính trị an ninh – quốc phòng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì việc sử dụng và quản lý tài nguyên Đất luôn luôn là yêu cầu đặt ra đối với nền kinh tế quốc dân nói chung và quản lý đất đai nói riêng. Muốn cho quản lý đất đai tốt thì công việc cần thiết đầu tiên là phải hoàn thiện hồ sơ địa chính cấp cơ sở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. GCN là chứng từ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây là các yếu tố nắm chắc quỹ đất của từng địa phương giúp cho việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý từng loại đất, cho từng giai đoạn, tạo cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng. Trước những yêu cầu thực tế của đời sống kinh tế - xã hội nhằm đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước cần làm tốt các yêu cầu quản lý và sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện quyền quản lý, bảo vệ và điều tiết quá trình khai thác, sử dụng cụ thể hoá triệt để và hợp lý hơn. Nhà nước phải có các biện pháp nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng cùng với bộ hồ sơ địa chính, cấp GCN đất là một trong những nội dung quan trọng của việc quản lý Nhà nước
2 về đất đai. Từ thực tiễn đó công tác cấp GCN là một vấn đề quan trọng mang tính pháp lý nhằm thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Xã Quang Vinh huyện Ân Thi tỉnh Hưng Yên, có diện tích tự nhiên là 5,57km2 Phía bắc giáp các xã Đào Dương và Tân Phúc, Phía đông giáp xã Hoàng Hoa Thám, Phía nam giáp xã Hoàng Hoa Thám và thị trấn Ân Thi, Phía tây giáp xã Vân Du, huyện Ân Thi. Đặc biệt trong giai đoạn trên địa bàn xã đã tiến hành công tác đo đạc lại địa giới hành chính, thành lập bản đồ địa chính điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của Ths.Ngô Thị Hồng Gấm, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018". 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Nắm được quá trình thực hiện kê khai, đăng kí cấp đổi cấp, mới cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Quang Vinh, huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên Năm 2018. - Tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ. - Rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân, đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã.
3 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân. Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSDĐ đai trong thực tế. Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung Ương và địa phương về cấp GCNQSDĐ. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài 2.1.1 Một số quy định chung * Cơ sở lí luận Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí giới hạn trong không gian. Cùng với thời gian giá trị của đất có sự biến đổi theo chiều hướng xấu đi hoặc tốt lên điều đó phụ thuộc vào việc khai thác và sử dụng của con người . Trong những năm gần đây, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ, đi đôi với sự phát triển đó là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và các địa phương ngày càng tăng dẫn đến tình hình sử dụng đất ngày càng nhiều biến động. Chính vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Một trong các nội dung đó là công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp
5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt được các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới thực sự nắm chắc được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. * Cơ sở pháp lý Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau: - Luật đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01 tháng 7 năm 2014. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về tiền thuê, đất thuê mặt nước. - Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014). - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính. - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
6 - Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về tiền thuê, đất thuê mặt nước. - Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi,bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/07/2013 của Chính phủ. Ngoài ra còn có hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, các Thông tư của Bộ Tài nguyên và môi trường, Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và môi trường... nhằm hướng dẫn thi hành luật đất đai. Thông qua các văn bản này, các cơ quan quản lý của nhà nước đã định hướng đúng cho việc QLĐĐ, qua đó thiết lập một cơ chế QLĐĐ và thống nhất từ trung ương đến địa phương. * Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định[6] : - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
7 - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. - Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Trong Luật Đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. 2.1.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng. 2.1.2.1. Đăng kí đất đai Khái niệm về ĐKĐĐ: Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
8 nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. [6] Đăng kí đất đai có 2 loại: * Đăng ký đất đai ban đầu Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp: [6] -Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng. -Thửa đất đang sử dụng chưa đăng ký. -Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký. -Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. *Đăng ký biến động đất đai Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: [6] -Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên. - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất. - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.
9 - Chuyển mục đích sử dụng đất. - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. [6] - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng. - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất -Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. *Các đối tượng đăng kí quyền sử dụng đất Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: - Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
10 sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức). - Hộ gia đình, cá nhân trong nước( sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân). - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.[6] * Vai trò của công tác đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý. Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.
11 2.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) * Khái niệm Khái niệm đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. Khái niệm về GCN: Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Khái niệm về GCNQSDĐ: Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[6] * Điều kiện cấp GCNQSD đất Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi: * Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được UBND xã nơi có đất xác nhận.Những giấy tờ hợp pháp gồm: - Giấy tờ do chính quyền Cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay. - Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thuộc các thời kì Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nước
12 Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện sai các chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay. - Những giấy tờ chuyển nhượng đất từ năm 1980 trở về trước của chủ sử dụng đất hợp pháp đã được chính quyền địa phương xác nhận. - Những giấy tờ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận. - Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật đất đai. - Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay mà không có tranh chấp. - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. - GCNQSD đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. - Bản án hoặc quyết định của Toà Án nhân dân có hiệu lực pháp luật hoặc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. - Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình, xã viên của Hợp tác xã trước ngày 28/06/1975 (trước ngày ban hành Nghị định 125/CP). - Giấy tờ về thanh lí hoá giá nhà theo quy định của pháp luật. - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã. * Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy
13 hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng. * Trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà đất đó nằm trong vi phạm bảo vệ an toàn công trình nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng quy định về bảo vệ an toàn công trình theo quy định của pháp luật. * Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp, thì phải được UBND cấp xã xác nhận một trong các trường hợp sau: - Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có chỉnh lí trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc Hội đồng đăng kí đất đai cấp xã xác nhận. - Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ. - Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. - Trường hợp đất có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà nước trong quá trình sử dụng. (Nguyễn Thị Lợi, 2010) [5] * Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 98 Luật đất đai 2013. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
14 - Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. - Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.