Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

N G Ô H O À I N A M

L U Ậ N Á N T I Ế N S Ĩ

K I N H T Ế

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH -------------------- NGÔ HOÀI NAM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

H à N ộ i -

2 0 2 2

Hà Nội – 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH -------------------- NGÔ HOÀI NAM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành:Tài chính – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học:

1. TS NGUYỄN MINH HOÀNG 2. TS TRẦN TIẾN HƯNG

Hà Nội – 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận án này do cá nhân tôi tự thực hiện sau quá trình

nghiên cứu, khảo sát và phân tích số liệu. Nội dung và kết quả nghiên cứu của

luận án này chưa từng được công bố bởi bất kì người nào khác.

Nghiên cứu sinh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT .................................................... v

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ......................................................................... vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ .............................................................. ix

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC .................................................................................. x

PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI

SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI........................................................................................................ 13

1.1 Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại ............ 13

1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng

thương mại ........................................................................................................ 13

1.1.2 Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng

thương mại ........................................................................................................ 16

1.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp ................................................................. 17

1.2 Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

thươngmại ................................................................................................................ 17

1.2.1 Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp ................. 17

1.2.2 Nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

Việt Nam .......................................................................................................... 23

1.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế

chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại .............................. 36

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng của các ngân hàng thương mại ...................................................... 39

1.3.1 Các yếu tố chủ quan ................................................................................ 39

1.3.2 Các yếu tố khách quan ............................................................................. 42

iii

1.4 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng trên

thế giới ..................................................................................................................... 44

1.4.1 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của

một số nước phát triển trên thế giới ................................................................. 44

1.4.2 Bài học cho định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các

ngân hàng thương mại ở Việt Nam .................................................................. 47

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 50

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP

TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

VIỆT NAM .............................................................................................................. 51

2.1 Khái quát về ngân hàng thương mại Việt Nam ............................................... 51

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống Ngân hàng thương mại

Việt Nam .......................................................................................................... 51

2.1.2 Quy mô vốn điều lệ, chi nhánh và sở giao dịch của hệ thống ngân hàng

thương mại Việt Nam ....................................................................................... 53

2.2 Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tíndụng tại

một số ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua ....................................... 57

2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản ..................... 57

2.2.2 Thực trạng các nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam .............................................................................. 59

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại tại Việt Nam ............................................................................. 129

2.3.1 Giả thuyết và mô hình nghiên cứu ........................................................ 129

2.3.2 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 132

2.3.3 Phương pháp chọn mẫu ......................................................................... 136

2.3.4 Kiểm định độ tin cậy của thang đo ........................................................ 137

2.3.5 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) ....................................................... 143

2.3.6 Phân tích tương quan ............................................................................. 147

2.3.7 Kiểm định mô hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu ........................ 149

2.4 Đánh giá kết quả công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín

dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam ................................................. 154

2.4.1 Những kết quả đạt được ........................................................................ 154

2.4.2 Hạn chế .................................................................................................. 159

2.3.3 Nguyên nhân .......................................................................................... 161

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................... 167

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI VIỆT NAM ................................................................................ 169

3.1 Định hướng hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

tại các ngân hàng thương mại Việt Nam ............................................................. 169

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại

Việt Nam ........................................................................................................ 169

3.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam ................................. 175

3.1.2.1 Mục tiêu ...................................................................................................... 175

3.1.2.2 Quan điểm .................................................................................................. 176

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín

dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới ............................. 178

3.2.1. Nhóm giải pháp chính .......................................................................... 178

3.2.2 Nhóm giải pháp bổ trợ ........................................................................... 186

3.3 Một số kiến nghị .............................................................................................. 195

3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ ................................................................. 195

3.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước ................................................ 198

3.3.3 Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác ...................................... 201

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ...................................................................................... 203

KẾT LUẬN ............................................................................................................ 204

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT

Bất động sản BĐS

Chất lượng còn lại CLCL

Công nghệ thông tin CNTT

Consumer Price Index (Chỉ số giá tiêu dùng) CPI

Doanh nghiệp DN

Số dư thanh toán hối đoái ES

European Union (Liên minh Châu Âu) EU

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội) GDP

Lợi nhuận sau thuế LNST

Nhà cung cấp NCC

Nhà đầu tư NĐT

Ngân hàng nhà nước NHNN

Ngân hàng thương mại NHTM

Ngân hàng Trung ương NHTW

Ngân hàng Việt Nam NHVN

No và PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn

Ngân sách nhà nước NSNN

Nhỏ và vừa NVV

Các nghiệp vụ thị trường mở OMO

Residential Mortgage backed securities (Chứng RMBS

khoán được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở)

Chương trình cho vay cố định SF

Sản xuất kinh doanh SXKD

Tổ chức tài chính TCTC

Tổ chức tín dụng TCTD

Thẩm định giá TĐG

Thương mại cổ phần TMCP

Thương mại dịch vụ TMDV

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

Tài sản TS

Tài sản bảo đảm TSBĐ

Tài sản so sánh TSSS

Tài sản thẩm định TSTĐ

Thị trường chứng khoán TTCK

Trung ương TW

Ủy ban nhân dân UBND

VCBS Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP

Ngoại thương Việt Nam

VN Việt Nam

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 2.1. Các Ngân hàng thương mại nhà nước tính đến 31/12/2020 ..................... 53

Bảng 2.2. Các ngân hàng thương mại cổ phần tính đến 31/12/2020 ........................ 55

Bảng 2.3. Các ngân hàng 100% vốn nước ngoài tính đến 31/12/2020 ..................... 56

Bảng 2.4. Các ngân hàng liên doanh tính đến 31/12/2020 ....................................... 57

Bảng 2.5 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin ........................................... 65

Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giữa TSTĐ và TSSS .................................... 66

Bảng 2.7 Bảng tính toán tỷ lệ CLCL ........................................................................ 70

Bảng 2.8 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin ............................................ 76

Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống nhau và khác TSTĐ và các TSS ...... 78

Bảng 2.10 Bảng thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh ..... 88

Bảng 2.11. Thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh ............ 91

Bảng 2.12 Kết quả thẩm định giá .............................................................................. 94

Bảng 2.13. Tình hình kinh doanh Agribank 2019 ..................................................... 95

Bảng 2.14 Xây dựng và mã hóa thang đo ............................................................... 134

Bảng 2.15 Kết quả kiểm định của thang đo “Quan điểm của ngân hàng” .............. 137

Bảng 2.16 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Cách thức và

quy trình” ............................................................................................... 138

Bảng 2.17 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Hệ thống

thông tin định giá” ................................................................................. 139

Bảng 2.18 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương pháp

định giá” ................................................................................................. 140

Bảng 2.19 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Đội ngũ

nhân lực” ............................................................................................... 141

Bảng 2.20 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương tiện

hữu hình” ............................................................................................... 142

Bảng 2.21 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Công tác

định giá” ................................................................................................ 143

viii

Bảng 2.22 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) các biến độc lập ............... 144

Bảng 2.23 Ma trận xoay biến độc lập ..................................................................... 145

Bảng 2.24 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến phụ thuộc ................. 146

Bảng 2.25 Ma trận xoay biến phụ thuộc ................................................................. 147

Bảng 2.26 Đặt tên đại diện trung bình các nhân tố ................................................. 147

Bảng 2.276 Ma trận tương quan Pearson ................................................................ 148

Bảng 2.28 Tóm tắt mô hình hồi quy ....................................................................... 151

Bảng 2.29 Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến ......... 151

Bảng 2.30 Kết quả hồi quy ...................................................................................... 152

Bảng 2.31 Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu .............................................. 153

Biểu đồ 2.1. Hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2011-2020............................... 52

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ

Hình 1.1: Qui trình định giá tài sản thế chấp ............................................................ 27

Hình 2.1 Tăng trưởng huy động vốn Agribank giai đoạn 2016-2020 ...................... 97

Hình 2.2 Cho vay khách hàng giai đoạn 2016-2020 ................................................. 99

Hình 2.3 Báo cáo kết quả hoạt động huy động vốn TPBank 2016 - 2020 .............. 102

Hình 2.4 Huy động vốn BIDV 2016-2020 .............................................................. 107

Hình 2.5 Tín dụng BIDV 2016-2020 ...................................................................... 108

Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu đề xuất ..................................................................... 130

Hình 2.7 Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư hồi quy......................... 149

Hình 2.8 Đồ thị P – P plot của phần dư – đã chuẩn hóa ......................................... 150

Hình 2.9 Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa ........................................ 150

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Dàn bài phỏng vấn chuyên sâu

Phụ lục 2 Bảng câu hỏi khảo sát

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của luận án

Định giá tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt

động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Một mặt, trên giác độ ngân

hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ

sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh

của các ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong

lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín

dụng nói chung của các Ngân hàng thương mại. Trên giác độ là khách hàng, việc

xác định chính xác và hợp lý giá trị tài sản thế chấp sẽ thúc đẩy quá trình chuyển

hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất

lượng hoạt động của các NHTM, thực sự coi ngân hàng như là “bà đỡ” khi khách

hàng có nhu cầu về vốn. Mặt khác, đứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc

định giá tài sản thế chấp giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng

Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng, và xác định được mức

độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín

dụng của các NHTM và có những định hướng đúng đắn trong việc phát triển thị

trường tài chính tiền tệ.

Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, các chủ thể kinh tế cần vốn để sản xuất

kinh doanh, chủ yếu nguồn vốn này đến từ các tổ chưc tín dụng, ngân hàng. Việc

cho vay là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, vì vậy, quản trị rủi ro mà trong đó có

công tac thẩm định giá tài sản thế chấp có tầm quan trọng lớn tới hoạt động của các

ngân hàng.

Để có thể ước tính được giá trị của tài sản, công tác thẩm định nội bộ là một

mắt xích rất quan trọng. Tài sản thế chấp của Ngân hàng chủ yếu là bất động sản,

máy móc thiệt bị, xe ô tô. Việc thẩm định giá chính xác giá trị tài sản thế chấp sẽ là

giúp Ngân hàng quyết định cấp tín dụng chuẩn xác hơn.Tài sản thế chấp có vai trò

rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không

chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế

nữa, tài sản thế chấp còn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm l ý ỷ lại

của người đi vay, điều này rất có ý nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng.

Đối với các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản thế chấp, mà phần lớn là các

bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay,

đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động định giá tài sản đối với hoạt động tín

dụng nói riêng cũng như hoạt động ngân hàng nói chung, trong những năm vừa qua

các Ngân hàng thương mại ở nước ta đều rất chú trọng hoàn thiện hoạt động định

giá tài sản thế chấp của mình.

Thực tế hiện nay các ngân hàng thương mại Việt Nam vẫn đang trong quá

trình hoàn thiện hơn công tác định giá tài sản thế chấp. Thúc đẩy được việc hoàn

thiện công tác định giá sẽ góp phần định giá tài sản chính xác, sát với giá trị thực

của tài sản, đảm bảo lợi ích giữa các bên sẽ thúc đẩy các giao dịch xử lý nợ, gán nợ,

mua bán, được diễn ra thuận lợi hơn và góp phần giải tỏa nguồn vốn tín dụng đang

bị đóng băng, tái tạo vốn cung cấp cho nền kinh tế.

Để nhằm khắc phục những hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển

hoạt động tín dụng, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, tác giả đã lựa chọn

đề tài: “Hoàn thiện công tácđịnh giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của luận án.

2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án

2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung

Nghiên cứu được thực hiện nhằm phân tích và đánh giá thực trạng tình hình

định giá tài sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu

ra những thành tự đạt được, những hạn chế tồn tại. Trên cơ sở đó đề xuất một số

giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại thời giantới.

2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu chung thì đề tài xác định các mục tiêu cụ thể

như sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng của Ngân hàng thương mại

- Nghiên cứu kinh nghiệm công tác định giá tài sản ở các nước để từ đó

rút ra bài học về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các

NHTM Việt Nam

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng của một số ngân hàng thương mại hiện nay, từ đó rút ra những kết

quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân.

- Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao

chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của hệ thống

ngân hàng thương mại thời gian tới.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của

các Ngân hàng thương mại Việt Nam.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Nghiên cứuthực trạng định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam.

+ Về thời gian: Thực trạng tập trung là giai đoạn 2016 – 2020 và dự báo, tầm

nhìn là giai đoạn 2021 – 2025.

4. Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp thống kê,

tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sự kiện, phương

pháp chuyên gia trong dự báo nhu cầu tín dụng và hoạt động định giá tài sản thế

chấp, các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác trong điều tra khảo sát thu

thập thông tin.

Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa

trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về định giá tài sản nói chung, định giá tài

sản thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Nguồn thông tin có thể thu

thập từ các cơ quan quản lý của nhà nước, ngân hàng Nhà nước, các Ngân hàng

thương mại, các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn tin từ Internet...

Phương pháp điều tra, khảo sát: Định giá tài sản thế chấp là một hoạt động

mang tính chất nghiệp vụ, tùy từng điều kiện, tính chất và qui mô hoạt động của

từng ngân hàng mà mỗi ngân hàng có một cách thức tổ chức riêng, do đó sẽ áp dụng

các phương pháp và qui trình định giá riêng cho phù hợp. Để đạt được kết quả nghiên

cứu, luận án đã tiến hành khảo sát thực tế về định giá tài sản thế chấp của một số

NHTM chủ yếu mang tính chất đại diện như Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển

nông thôn (đại diện cho hệ thống ngân hàng thương mại nhà nước); BIDV (đại diện

cho hệ thống NHTM cổ phần có qui mô hoạt động lớn) và TPBank (đại diện cho các

NHTM cổ phần quy mô vừa và nhỏ). Phỏng vấn cán bộ lãnh đạo Ngân hàng Nhà

nước và một số NHTM về các qui định liên quan đến định giá tài sản thế chấp cũng

như cách thức tổ chức và các phương pháp định giá đang được áp dụng.

4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm đo lường các biến số và mối quan

hệ giữa các biến số trong mô hình nghiên cứu đã đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến

hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm. Với dữ liệu thu thập được, nghiên cứu

định lượng góp phần làm rõ mục tiêu nghiên cứu của luận án.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua quá trình khảo sát bằng

Bảng câu hỏi chính thức. Đối tượng khảo sát là các cán bộ làm việc trong khối thẩm

định tín dụng tại các ngân hàng Thương mại tại Việt Nam. Một số đặc điểm chung

được đề cập bao gồm: Giới tính, độ tuổi, thâm niên công tác, học vấn, vị trí công

tác, cơ quan đang công tác.Thang đo sử dụng: Tất cả các câu hỏi sử dụng thang đo 5

thành phần của Likert; đối với biến phụ thuộc là Công tác định giá tài sản thế

chấp: Từ 1 - Hoàn toàn không đồng ý, 2- không đồng ý, 3 –đồng ý, 4 – đồng ý

nhiều, 5 – đồng ý hoàn toàn; đối với biến độc lập là các nhân tố ảnh hưởng đến

công tác định giá tài sản thế chấp: Từ 1 - Hoàn toàn không ảnh hưởng, 2- không

ảnh hưởng, 3 –ảnh hưởng, 4 – ảnh hưởng mạnh, 5 – ảnh hưởng rất mạnh. Dữ liệu

được thu thập thông qua hai cách: Gửi trực tiếp, gửi qua email và thông qua công cụ

google form.

Xử lý dữ liệu

Dữ liệu thu được từ phiếu khảo sát, sau khi được làm sạch, được nhập vào

phần mềm chuyên dụng SPSS22 để xử lý, dữ liệu sẽ được kiểm tra, mã hóa…, sau

đó tiến hành các bước phân tích như: (i) Thống kê mô tả (mô tả các thuộc tính của

nhóm mẫu nghiên cứu theo tần suất, theo diễn giải lượng hóa); (ii) đánh giá độ tin

cậy các thang đo: độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số Cronbach Alpha,

qua đó các biến không phù hợp sẽ bị loại nếu hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn

(< 0,3) và thang đo được chấp nhận khi hệ số Cronbach Alpha đạt yêu cầu (> 0,6);

(iii) phân tích nhân tố khám phá (EFA) (được sử dụng để kiểm định sự hội tụ của

các biến, các biến có hệ số tương quan giữa biến và các nhân tố (factor loading) nhỏ

hơn 0.5 sẽ bị loại bỏ, phương pháp phân tích Principal components với phép quay

varimax sẽ được thực hiện và điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalue lớn hơn

1); (iv) phân tích tương quan Pearson: (được sử dụng để kiểm định mối tương quan

tuyến tính giữa các biến trong mô hình - giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập,

giữa các biến độc lập với nhau, hệ số này được tính toán để lượng hóa mức độ chặt

chẽ trong mối liên hệ tuyến tính giữa các biến định lượng – càng gần về 1 thì càng

tương quan chặt chẽ với nhau); (v) phân tích hồi quy tuyến tính bội (sau khi kết luận

các biến có mối liên hệ tuyến tính thì có thể mô hình hóa mối quan hệ nhân quả của

các biến này bằng mô hình hồi quy tuyến tính, phương trình hồi quy).

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Hình thành cơ sở lý luận về định giá tài sản thế chấp. Phân biệt giữa định giá

tài sản thế chấp với định giá tài sản cho các mục đích khác từ đó đặt ra các yêu cầu

và nguyên tắc cơ bản cho việc định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của

các Ngân hàng thương mại.

Xây dựng qui trình và các phương pháp định giá phù hợp áp dụng từng loại

hình ngân hàng, trong đó đi sâu vào 2 loại hình ngân hàng, đó là ngân hàng thương

mại Nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, góp phần hoàn thiện hơn công tác

định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại

Việt Nam.

Những kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc xây dựng nền tảng

cho việc phát triển một thị trường tài chính ở Việt Nam.

6. Tổng quan nghiên cứu của luận án

a/ Nghiên cứu nước ngoài

Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất

động sản cho các mục đích khác nhau:

Đề tài “Uớc lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware

(1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên

tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai.

Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản lý môi

trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc

đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường. Catheirine tập

trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất

đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo

yếu tố môi trường.

Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời

gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh

hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở

Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho

việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp.

Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị

trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín

dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên

trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho

chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó

không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả

cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát

triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá

viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài

thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.

Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất

động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng

của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp

dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2

phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị

của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu

được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này mới

chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng

như công tác tổ chức định giá bất động sản thế chấp.

Stephan Luck và cộng sự (2019) đã thực hiện nghiên cứu về công tác định giá

tài sản thế chấp trong việc cấp tín dụng của ngân hàng. Nghiên cứu xác định giá trị

của tài sản thế chấp bằng cách so sánh chênh lệch giá cho các khoản vay của cùng

một ngân hàng, cho cùng một người đi vay, tại cùng ngày khởi tạo, nhưng được hỗ

trợ bởi các loại tài sản thế chấp khác nhau. Cầm cố tài sản thế chấp làm giảm chi phí

vay trung bình 23 điểm cơ bản. Ảnh hưởng của các loại tài sản thế chấp khác nhau,

trong đó chứng khoán thị trường là có giá trị nhất, bất động sản, các khoản phải thu

và hàng tồn kho có giá trị cao hơn tài sản cố định và tài sản cầm cố.

Ngoài ra một số tài liệu tham khảo về định giá tài sản có thể kể đến:

- Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in

Nigeria, Journal of Social Economics Review Volume: 3; page 32- 35.

- Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French,

Real estate appraisal: a review of valuation methods,Journal of Property

Investment&Finance,Year:2003, Volume:21,Issue:4,Page:383–401.

- Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land

valuation, Journal of Economics Review Volume 2, page20-23.

- Song Shi, Martin Young, Bob Hargreaves (2009) “Issues in measuringa

monthly house price index in New Zealand”, Journal of Housing Economics2009

Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin

khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và

hoàn thiện. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào định giá bất động

sản chứ chưa có nhiều nghiên cứu về động sản.

b/ Nghiên cứu trong nước

Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai

và các bất động sản:

Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường

chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác

động của yếu tố vị trí và môi trường. Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có

kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp

xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử

dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân

tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam.

Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá BĐS, các

tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê đã

nghiên cứu và xây dựng mô hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính. Kết quả

nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành

phố Hồ chí Minh đã khẳng định được rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2

nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng

cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8%. Mặc dù số liệu chỉ được

điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, không mang tính phổ biến nhưng đây có thể là

một định hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này vào định giá BĐS trên thị

trường hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngânhàng

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực

trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ

bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam.

Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo

mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau

cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần

hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành

nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá

có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn

nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị tài

sản định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.

Luận án tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển

thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến

ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định

giá của Việt Nam.

Đề tài luận án tiến sỹ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế

chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” tập trung vào nghiên cứu bất động

sản chứ chưa nghiên cứu tổng quan về công tác định giá tài sản thế chấp.

Đề tài luận án tiến sỹ của Trần Văn Dũng “Hoàn thiện công tác định giá

doanh nghiệp tại Việt nam”đề cập sâu đến công tác định giá doanh nghiệp, chưa

nghiên cứu tới công tác định giá tài sản.

Đỗ Xuân Luận và cộng sự (2019) đã thực hiện nghiên cứu nhằm điều tra hoạt động

định giá tài sản thế chấp trong cho vay theo chuỗi giá trị: tiếp cận dưới góc độ các

ngân hàng tin dụng cho nông dân trồng quế và tre quy mô nhỏ của Việt Nam.

Sử dụng các nghiên cứu điển hình về chuỗi giá trị tre và quế ở các vùng nông thôn

miền Bắc Việt Nam, bài báo này đóng góp vào tài liệu hiện có bằng cách phân tích

các rào cản và đề xuất các điều kiện mà cho vay theo chuỗi giá trị sẽ là một công cụ

hiệu quả để cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của nông hộ nhỏ. Một phương pháp

hỗn hợp sử dụng cả phỏng vấn sâu các bên liên quan và mô hình Heckman hai giai

đoạn để phân tích những rào cản tiếp cận tín dụng chính thức của các hộ nông dân

trồng tre và quế quy mô nhỏ của Việt Nam. Kết quả cho thấy trong cả hai chuỗi,

việc ra quyết định cho vay của ngân hàng thường bị giới hạn ở các tác nhân chuỗi

riêng lẻ thay vì xem xét toàn bộ chuỗi. Các ngân hàng thương mại chủ yếu sử dụng

các phương thức cho vay thông thường phụ thuộc nhiều vào tài sản thế chấp, điều

này thường dẫn đến tình trạng thiếu tín dụng cho các bên tham gia chuỗi. Cho vay

theo chuỗi giá trị bị hạn chế bởi liên kết chuỗi yếu và quyền sở hữu tài khoản ngân

hàng tư nhân bị hạn chế. Rút ra từ những trường hợp này ở Việt Nam, bài báo kết

luận bằng lập luận rằng hoạt động cho vay theo chuỗi giá trị hiện trạng ở các nước

có thu nhập thấp hơn đáng phải suy nghĩ lại. Các phương pháp cho vay của các

ngân hàng đòi hỏi phải có sự đổi mới để ‘nghĩ xa hơn tài sản thế chấp’ trong việc

cải thiện sự gắn kết chuỗi. Quan hệ đối tác đa bên là quan trọng để cho vay chuỗi

giá trị thành công. Ngoài ra, các công đoàn dựa vào nông dân có tiềm năng giải

quyết các vấn đề về bất cân xứng thông tin trên thị trường tín dụng.

Ngoài ra một số tài liệu về định giá tài sản và hoạt động cho vay thế chấp có

thể kể tới như:

Phạm Toàn Thiện, (2009)“Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ:

Bài học và một số kiến nghị”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà nội, Kinh tế

và Kinh doanh số 25, trang39-53

Nguyễn Chí Thành (2008), Cần nhanh chóng ổn định thị trường BĐS, Tạp

chí Ngân hàng số 23, tháng 12 –2008

Đỗ Minh Phương (2006), “Nâng cao chất lượng cho vay thế chấp bằng BĐS

tại Sở Giao dịch Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam”, Luận án Thạc sĩ Kinh tế,

Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hànội

Nguyễn Khắc Luyện (2008) Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

công thương Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 20, tháng 10-2007

Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại

ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận án thạc sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế

quốc dân, Hànội

Nguyễn Minh Hoàng (2006) Những nguyên lý cơ bản trong xác định giá trị

tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính, Hànội

Nhìn chung hầu hết các luận án thường bị hạn chế bởi quy mô một vấn đề

nghiên cứu theo mục tiêu của đề tài, chưa đạt được tầm cỡ một công trình nghiên

cứu tổng thể từ lý luận đến thực tế nhằm hỗ trợ cho các nhà lập chính sách và điều

hành ngân hàng thương mại trong giai đoạn hội nhập quốc tế hiện nay chuyên sâu

về công tác định giá tài sản thế chấp.

7. Điểm mới của luận án

Nhìn chung, các nghiên cứu ở Việt Nam và nước ngoài về nội dung hoạt

động định giá tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại nói chung và hệ thống

ngân hàng thương mại Việt Nam nói riêng vẫn còn nhiều khoảng trống kiến thức

cần thiết để nghiên cứu và luận án đã thực hiện được một số điểm mới như sau:

Thứ nhất, luận án sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo

cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sự kiện, phương pháp phỏng vấn chuyên gia,

phương pháp mô hình kinh tế lượng trong dự báo nhu cầu tín dụng và hoạt động

định giá tài sản thế chấp. Đây là sự kết hợp phương pháp định tính và định lượng

nhằm đưa ra những nhận định và đánh giá đáng tin cậy hơn, là một điểm mới so với

nhiều nghiên cứu khoa học trước đây tại Việt Nam (thông thường các nghiên cứu

chỉ sử dụng phương pháp định tính).

Thứ hai, các nghiên cứu trước đây tuy đã thực hiện đề tài về định giá tài sản

thế chấp này tuy nhiên số liệu thực hiện chỉ trong khoảng giai đoạn 2010-2015 trở

về trước, chưa có nghiên cứu với số liệu cập nhật tới giai đoạn hiện tại. Luận án này

đã khắc phục lỗ hổng đó với các số liệu cập nhật tới năm 2020 từ các NHTM Việt

Nam được lựa chọn phân tích.

Thứ ba, đa phần các công trình nghiên cứu về định giá tài sản thế chấp trước

đây chưa thể hiện được quy mô một vấn đề nghiên cứu theo mục tiêu của đề tài,

chưa đạt được tầm cỡ một công trình nghiên cứu tổng thể từ lý luận đến thực tế

nhằm hỗ trợ cho các nhà lập chính sách và điều hành ngân hàng thương mại. Luận

án này đặc biệt đã tiến hành khảo sát thực tế về định giá tài sản thế chấp của một số

NHTM chủ yếu mang tính chất đại diện như Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển

nông thôn (đại diện cho hệ thống ngân hàng thương mại nhà nước); BIDV (đại diện

cho hệ thống NHTM cổ phần có qui mô hoạt động lớn) và TPBank (đại diện cho hệ

thống NHTM cổ phần có qui mô hoạt động vừa và nhỏ)

Thứ tư, Phần lớn các nghiên cứu trước đây khi thực hiện đều áp dụng

phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp nghiên cứu định tính, số lượng

nghiên cứu kết hợp giữa phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp định

lượng là tương đối hạn chế. Trong nghiên cứu này NCS đã kết hợp phương pháp

nghiên cứu định lượng nhằm xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố tới hoạt động định giá tài sản thế chất của ngân hàng

Tác giả của luận án cũng đưa ra nhận định rằng mức giá định giá tài sản thế

chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài sản tại thời điểm định

giá và giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời

điểm định giá và địa điểm định giá với các chính sách quản lý Nhà nước có liên

quan đều cần được xem xét lại và cập nhật để đánh giá lại.

8. Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung luận án được

kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về công tác định giá tài sản thế chấp trong

hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động

tín dụng tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam.

Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng tại các Ngân hàng Thương mại Việt Nam.

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng

thương mại

Tài sản thế chấp thường được mô tả theo các tiêu chí: bất cứ tài sản nào cũng

có thể là tài sản thế chấp trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa

thuận lựa chọn; là đối tượng trong hợp đồng thế chấp có mục đích bảo đảm cho việc

thực hiện nghĩa vụ; thuộc sở hữu của bên thế chấp; không chuyển giao tài sản cho

bên thế chấp.

Tại Nhật Bản: “Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ

khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ tài sản mà bên nợ hoặc người thứ

ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm

hữu nó”.

Cũng với cách tiếp cận đó, tại Pháp: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với

tài sản được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ”.

Ở bang Floria (Mỹ): “Bất kỳ một công cụ hay một cách thức nào mà sử dụng

tài sản làm vật bảo đảm đều được coi là thế chấp. Thế chấp là một sự bảo đảm bằng

đất cho việc hoàn trả khoản tiền vay”. Như vậy, tài sản thế chấp luôn đi song hành

cùng khái niệm thế chấp, như là vấn đề cốt yếu của biện pháp thế chấp.

Dưới góc độ nghiên cứu lý luận, việc xây dựng một khái niệm về tài sản thế

chấp là cần thiết để hoàn thiện hơn nữa hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp

tài sản. Khái niệm tài sản thế chấp được tìm hiểu với các cách tiếp cận khác nhau:

Thứ nhất, khái niệm tài sản thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là đối tượng

của hợp đồng thế chấp. Liên quan đến vấn đề này hiện còn có các cách tìm hiểu

khác nhau:

Cách hiểu thứ nhất cho rằng “đối tượng của hợp đồng thế chấp là quyền sở

hữu tài sản thế chấp”. Nếu coi quyền sở hữu tài sản là đối tượng của thế chấp thì sẽ

làm phát sinh các hậu quả pháp lý như: bên thế chấp tài sản sẽ bị mất quyền sở hữu

đối với tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, không được quyền chiếm hữu, khai

thác, sử dụng hay bán tài sản thế chấp cho người khác.

Cách hiểu thứ hai cho rằng, đối tượng của hợp đồng thế chấp là giá trị của

tài sản thế chấp. Nếu căn cứ vào lý luận về điều kiện của đối tượng hợp đồng thì

quan điểm này chưa thực sự thỏa mãn bởi đối tượng của hợp đồng phải là vật xác

định được hoặc ít ra là có thể xác định được - các yếu tố cho phép xác định đối

tượng cần phải cụ thể, chi tiết. Nếu chỉ quy chiếu đến giá cả trên thị trường địa

phương thì chưa đủ yếu tố xác định đối tượng của một hợp đồng. Do đó, giá trị của

tài sản chỉ là một yếu tố thuộc về đối tượng chứ không thể là đối tượng của hợp

đồng thế chấp.

Như vậy, mỗi cách hiểu trên đều bộc lộ những điểm chưa hợp lý khi tiếp cận

khái niệm tài sản thế chấp dưới giác độ là đối tượng của hợp đồng. Theo tác giả,

cách hiểu hợp lý và khoa học hơn cả, đó là: đối tượng của hợp đồng thế chấp đó

chính là tài sản thế chấp, chứ không phải quyền sở hữu tài sản thế chấp cũng như

không phải giá trị của tài sản thế chấp. Bởi chỉ có tài sản thế chấp mới đáp ứng

được các điều kiện cơ bản của đối tượng của hợp đồng là tài sản và có tính cụ thể,

tính xác định, có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự.

Xuất pháp từ bản chất của thế chấp như đã phân tích ở trên, tác giả có cách

nhìn dung hòa cả hai cách tiếp cận trên. Cụ thể: Trước hết, tài sản thế chấp phải là

đối tượng của hợp đồng thế chấp bởi hợp đồng thế chấp là hình thức ghi nhận sự

thỏa mãn của các bên trong việc lựa chọn tài sản thế chấp. Nhưng để bên nhận thế

chấp có đầy đủ các quyền năng trên tài sản thế chấp thì bên thế chấp phải “ hoàn

thiện” quyền của mình thông qua đăng ký công bố quyền trên tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản,

động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế

chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài

sản được hình thành trong tương lai.

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận

giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các NHTM thì tài sản thế chấp thường

được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng

hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các

bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản.

Trên cơ sở phân tích toàn diện các khía cạnh pháp lý của tài sản thế chấp,

khái niệm về tài sản thế chấp được hiểu như sau: Tài sản thế chấp là vật hoặc

quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của các bên nhận

thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm.

Tín dụng là hoạt động mang lại nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng nhưng đây

cũng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro và phức tạp. Đối với các ngân hàng

thương mại, hoạt động định giá tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho

việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn

chế nợ xấu và rủi ro tín dụng.

Khi cho khách hàng vay vốn, mục đích mà các TCTD hướng đến là lợi

nhuận, mà lợi nhuận ở đây chỉ có thể có được khi khách hàng hoàn trả vốn vay và

lãi suất. Để phòng ngừa mọi rủi ro có thể xảy ra, các TCTD buộc phải áp dụng các

biện pháp bảo đảm tiền vay để bảo toàn nguồn vốn cho vay. Trong trường hợp

khách hàng không có khả năng hoàn trả phần vốn vay do hoạt động sản xuất kinh

doanh của họ gặp khó khăn hoặc lâm vào tình trạng phá sản thì các TCTD có thể

thu hồi được vốn cho vay thông qua tài sản mà bên vay đã dùng để bảo đảm với bên

cho vay.

Khi tham gia vào các quan hệ tín dụng, các bên có quyền thoả thuận về tài

sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. Chính vì có sự thoả thuận đó mà các

TCTD đã nắm được quyền kiểm soát về tài sản của khách hàng trong thời gian

khách hàng vay vốn. Nếu vì một lý do nào đó mà một trong hai bên vi phạm các

cam kết thì bên kia cũng có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

bên được pháp luật bảo vệ, hạn chế được các tranh chấp xảy ra. Khi các quan hệ tín

dụng này đi vào hoạt động theo hành lang pháp lý của nó thì sẽ tạo điều kiện thuận

lợi cho sự phát triển của nền kinh tế và của cả xã hội.

Như đã phân tích, tài sản thế chấp có vai trò tạo cơ sở bảo đảm an toàn cho

hoạt động cho vay của các TCTD và cũng chính vì lý do này mà bảo đảm tiền vay

có ý nghĩa trong việc kích thích hoạt động cho vay của các TCTD. Bởi vì, khi áp

dụng các biện pháp cho vay có bảo đảm thì các tổ chức tín dụng sẽ vẫn có khả năng

thu hồi được nợ ngay cả khi khách hàng không có khả năng thanh toán, cho nên các

TCTD sẽ tích cực hơn trong hoạt động cho vay của mình, từ đó góp phần thúc đẩy

tăng trưởng kinh tế và phát triển xãhội.

Tóm lại, tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương

mại là vật hoặc quyền thuộc sở hữu của bên thế chấp được các chủ thể thỏa

thuận lựa chọn và để bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên nhận thế

chấp (các TCTD) khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng không phải

là chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

1.1.2 Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng

thương mại

Luận án đã đưa ra những cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có ý

nghĩa quan trọng trong việc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như xử lý tài

sản thế chấp:

Tài sản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu hình và

tài sản thế chấp vô hình).

Tài sản thế chấp là động sản và tài sản.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Tài sản thế chấp là hàng trữ kho và các phương tiện giao thông vận tải

Tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền

sở hữu.

Tài sản thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu và tài sản không bị hạn

chế quyền sở hữu.

Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài

sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật

phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản

thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản

thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp hiện có và hình thành trong tương lai.

1.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp

Có thể rút ra các đặc điểm pháp lý cơ bản sau đây của tài sản thế chấp:

- Tài sản thế chấp phải đặt trong sự chi phối có tính lô gíc với chế định về

quyền sở hữu và được soi sáng với những học thuyết cơ bản về quyền sở hữu;

- Tài sản thế chấp là đối tượng của hợp đồng thế chấp, do vậy phải tuân thủ

các điều kiện nói chung của đối tượng hợp đồng là tính xác định (tính cụ thể) và có

thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự;

- Tài sản thế chấp là cơ sở để xác lập hợp đồng thế chấp nhưng giá trị tài sản thế

chấp mới có thể bù đắp cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm. Tài sản thế chấp đa dạng

và ở trong tình trạng luôn có sự thay đổi chuyển hóa từ dạng này sang dạng khác;

- Tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu và quyền sở hữu của bên thế chấp;

- Các quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp không bị chấm dứt

hoặc vô hiệu bởi các giao dịch được thiết lập sau đó liên quan đến tài sản thế chấp;

- Tài sản thế chấp luôn có xu hướng phát triển những loại tài sản mới bởi bản

thân tài sản là một khái niệm "động".

- Tài sản thế chấp kích thích hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.

- Tài sản thế chấp hạn chế các tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của các bên, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.

1.2 Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân

hàng thươngmại

1.2.1 Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp

1.2.1.1 Quan niệm về giá trị tài sản thế chấp

Giá trị sổ sách

Là giá của một tài sản được ghi trong bảng cân đối kế toán của một công

ty.Nó thể hiện chi phí lịch sử của tài sản hơn là giá trị hiện tại của nó. Ví dụ, giá trị

sổ sách của cổ phiếu ưu đãi của một công ty là số tiền mà các NĐT trả cho nó lần

đầu tiên và vì vậy, đó là số tiền mà công ty nhận được khi cổ phiếu được phát hành.

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường hay thị giá của một tài sản là giá trị của tài sản đó khi nó

được giao dịch trên thị trường. Giá trị này được xác định bởi những lực lượng cung

và cầu hoạt động cùng nhau trên thị trường, nơi mà người mua và người bán thương

thuyết chấp nhận một giá cả chung cho tài sản đang xem xét. Ví dụ, giá trị thị

thường của cổ phiếu HAG của CTCP Hoàng Anh Gia Lai trong phiên đóng cửa

ngày 27/04/2019 là 5.690 đồng/CP. Giá này là kết quả của một số lượng lớn người

bán và người mua tác động lẫn nhau qua Sở GDCK TP. HCM. Về mặt lý thuyết, tất

cả các tài sản đều có giá trị thị trường. Tuy nhiên, nhiều tài sản không có giá trị dễ

quan sát vì việc mua – bán ít xuất hiện.

Giá trị thực

Giá trị thực hay giá trị kinh tế của một tài sản là giá trị hiện tại của những

luồng tiền trong tương lai dự tính thu được từ tài sản đó, được chiết khấu về thời

điểm hiện tại với tỷ lệ lợi tức yêu cầu thích hợp của NĐT. Giá trị này là lượng tiền

mà NĐT xem là cân bằng trong điều kiện cho trước về số lượng, thời điểm mức độ

rủi ro của những luồng tiền trong tương lai. Một khi NĐT đã ước tính giá trị thực

của một chứng khoán, NĐT sẽ so sánh với giá trị thị trường của nó. Nếu giá trị thực

lớn hơn giá trị thị trường, chứng khoán này bị định giá thấp dưới con mắt của NĐT

và ngược lại. Cần lưu ý rằng, nếu TTCK hoạt động có hiệu quả, giá trị thị trường và

giá trị thực của chứng khoán sẽ bằng nhau. Bất cứ lúc nào, khi giá trị thực của một

chứng khoán khác với giá thị trường hiện tại, sự cạnh tranh giữa các NĐT tìm kiếm

cơ hội thu lợi nhuận sẽ nhanh chóng đẩy giá thị trường ngược trở lại giá trị thực.

1.2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịtài sản thế chấp

Giá trị của tài sản được định giá chỉ mang tính ước tính, có tính chất tư vấn

cho đến khi giao dịch thực sự diễn ra. Để nâng cao độ tin cậy kết quả của định giá,

khi ước tính giá trị tài sản nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng

các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.

Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể chia làm hai loại là: Yếu

tố chủ quan và yếu tố khách quan

a) Yếu tố chủ quan

Xuất phát từ mục đích sử dụng tài sản, các chủ thể sẽ quyết định các mục

tiêu cho việc định giá tài sản. Việc định giá tài sản phản ánh những đòi hỏi về mặt

lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà

họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định giá tài sản là yếu tố có tính chủ quan và ảnh

hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị khi định giá tài sản.

Định giá tài sản là một khoa học. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp nó

cònđược nhìn nhận như một nghệ thuật. Tính nghệ thuật thể hiện ở chỗ: Thẩm định

viên phải làm việc trong điều kiện thị trường đôi khi không cung cấp đủ tài liệu cần

thiết để ước tính hoặc phải tiến hành định giá khi thị trường đang có sự thay đổi.

Trong những trường hợp như vậy, họ phải dựa vào sự nhạy cảm của nghề nghiệp,

yếu tố cảm tính để ước tính giá trị tài sản. Điều này giải thích cho tình huống: Hai

thẩm định viên có tay nghề, trình độ chuyên môn và lương tâm nghề nghiệp như

nhau, định giá cùng một tài sản nhưng đưa ra hai kết luận khác nhau.

Quy trình định giá tài sản thế chấp: quy trình định giá tài sản thế chấp là điều

đầu tiên các ngân hàng thương mại cần quan tâm khi tổ chức hoạt động định giá.

Quy trình định giá một mặt vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật,

mặt khác phải đáp ứng được các mục tiêu đề ra trong hoạt động tín dụng. Tính chặt

chẽ và hợp lý của quy trình sẽ quyết định rất lớn sự thành công của hoạt động định

giá, nếu một quy trình không rõ ràng, chức năng nhiệm vụ các phòng ban chồng

chéo nhau thì khi đưa vào thực tế sẽ rất khó áp dụng, lúc ấy quy trình chỉ mang tính

hình thức và rất khó truy cứu trách nhiệm khi có sai sót xảy ra.

Phương pháp định giá tài sản thế chấp: theo các tiêu chuẩn chung của Nhà

nước về định giá tài sản thì hiện có 5 phương pháp được sử dụng trong định giá tài

sản là: so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận. Tuy nhiên tại mỗi ngân hàng

sẽ có những hướng dẫn cụ thể riêng biệt từng phương pháp thường dùng đối với

từng loại tài sản khác nhau. Do mỗi ngân hàng đều có những chính sách tín dụng

khác nhau và liên tục thay đổi qua từng thời kỳ, nên chính sách về định giá tài sản

thế chấp cũng sẽ thay đổi theo. Và nhân tố có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài

sản chính là phương pháp định giá. Chỉ một thay đổi nhỏ trong phương pháp định

giá, trong hệ số K điều chỉnh, hoặc trong đơn giá tối đa xây dựng công trình …

cũng dẫn đến một sự thay đổi lớn trong giá trị tài sản. Phương pháp định giá càng

chi tiết cụ thể thì càng dễ áp dụng, buộc mọi người phải tuân thủ, tránh được những

chủ quan của nhân viên định giá khi các quy định hướng dẫn có nội dung mập mờ,

không rõ ràng.

Quy định về định giá tài sản thế chấp: Hiện tại thì Nhà nước đã có một hệ

thống các văn bản pháp luật quy định về định giá tài sản để các doanh nghiệp, ngân

hàng hoạt động trong lĩnh vực định giá tham chiếu thực hiện. Tuy nhiên đối với lĩnh

vực định giá bất động sản, mặc dù các bảng giá đất, suất xây dựng, thông tin quy

hoạch, quy định kiến trúc công trình từng địa bàn … là đầy đủ nhưng không phải

lúc nào cũng được cập nhật kịp thời theo sự biến động liên tục của thị trường. Và do

các bảng giá này chủ yếu để Nhà nước làm căn cứ thực hiện thu thuế, không phải

nhằm mục tiêu chính là định giá tài sản để thế chấp vay ngân hàng nên hoạt động

định giá tại các ngân hàng nếu thực hiện tham chiếu theo giá Nhà nước ban hành thì

sẽ phải điều chỉnh khá nhiều. Mặt khác, mỗi khi xuất hiện luồng thông tin về quy

hoạch, hoặc có văn bản mới về kiến trúc xây dựng trên các địa bàn thì có thể sẽ gây

biến động trên thị trường đối với các bất động sản liên quan trong khu vực, giá cả

bất động sản có thể tăng giảm bất thường, việc này có tác động trực tiếp đến hoạt

động định giá tài sản thế chấp của NHTM.

Năng lực của nhân viên định giá: Trong bất kỳ hoạt động nào thì yếu tố con

người vẫn luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng. Nhân viên định giá phải thực

hiện đúng quy trình quy chế, tuân thủ các nguyên tắc và phải khách quan khi tiến

hành định giá. Bên cạnh việc phải có kiến thức đầy đủ về định giá tài sản thế chấp,

nhân viên định giá phải có kinh nghiệm khảo sát tài sản thực tế, phải thường xuyên

cập nhật các thông tin về thị trường, phát triển các mối quan hệ để có các cơ sở

vững chắc khi đánh giá giá trị thị trường của tài sản. Vì nhân viên định giá là người

trực tiếp thực hiện các khâu trong hoạt động định giá, từ khảo sát, tính toán diện

tích, đề xuất đơn giá, hệ số điều chỉnh … nên năng lực của nhân viên định giá thực

sự rất quan trọng trong hoạt động này. Nếu không có chuyên môn hoặc không được

đào tạo đầy đủ, nhân viên định giá có thể vướng vào lỗi làm sai lệch nhiều trong giá

trị thực của tài sản, nếu tài sản được định giá quá cao so với giá thực trên thị trường

thì sẽ dẫn đến phát sinh rủi ro trong tín dụng; ngược lại nếu tài sản bị định giá quá

thấp, không đáp ứng được nhu cầu làm tài sản thế chấp để vay vốn thì khả năng

phát triển khách hàng mới và duy trì khách hàng cũ sẽ rất khó khăn.

Hoạt động quản lý và hỗ trợ: bất kỳ ngân hàng thương mại nào khi tổ chức

hoạt động định giá cũng có một phòng ban chuyên trách làm nhiệm vụ quản lý, hỗ

trợ kịp thời cho các đơn vị. Chức năng của bộ phận này là hướng dẫn các quy trình

quy định, huấn luyện nghiệp vụ cho các nhân viên định giá và thực hiện tái định giá

tài sản đối với các trường hợp vượt quyền của đơn vị. Ngoài ra, các công cụ và

phương tiện để thực hiện định giá cũng được đánh giá là khá quan trọng và có tác

động trực tiếp đến hoạt động định giá. Khi được trang bị đầy đủ cả kiến thức,

phương tiện, sự hỗ trợ thì nhân viên định giá sẽ dễ dàng thực hiện nhiệm vụ định

giá của mình, từ đó phòng ban cấp cao cũng sẽ hoàn thành nhiệm vụ quản lý, và

cuối cùng là hoạt động định giá TSTC sẽ được tiến hành suôn sẻ và thuận lợi.

b) Yếu tố khách quan

Được chia làm 4 nhóm cơ bản sau:

- Các yếu tố về vật chất

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản

có thể mang lại cho người sử dụng như: Đối với máy móc thiết bị là các tính năng,

tác dụng, độ bền vật liệu, khả năng duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa,...Đối với đất

đai, nhà cửa chính là vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo...

Tài sản có tính hữu dụng hay công dụng càng nhiều thì giá trị của tài sản

đócàng cao. Mặt khác, các yếu tố phản ánh tính hữu ích, công dụng của tài sản phụ

thuộc vào khả năng khai thác và quan điểm của mỗi người. Có người cho rằng yếu

tố này là quan trọng với họ, nhưng lại trở nên không quan trọng với người khác. Vì

vậy, khi định giá giá trị của tài sản, bên cạnh việc phân tích các yếu tố chính phản

ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến mục tiêu và quan điểm về giá trị

của khách hàng.

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai

thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng như: Quyền sử dụng, khai

thác, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế... Quyền khai thác các

thuộc tính của tài sản càng lớn thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại. Các quyền

này phải được pháp luật bảo hộ và thừa nhận.

Trong quá trình định giá, để có kết quả định giá đúng đắn và tin cậy nhất thì

đòi hỏi thẩm định viên phải hiểu biết những quy định có tính pháp lý về quyền của

các chủ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Để có được những thông tin

chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải căn

cứ vào các văn bản pháp luật hiện hành, các giấy tờ bằng chứng của tài sản và các

tài liệu do các cơ quan kế toán – kiểm toán có uy tín cung cấp.

- Các yếu tố mang tính kinh tế

Tính kinh tế của giá trị tài sản chủ yếu thể hiện ở quan hệ cung cầu, hay độ

giãn, độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. Tại một thời điểm trên thị trường, khi

cung khan hiếm, nhu cầu và sức mua cao thì giá trị của tài sản sẽ được đánh giá cao,

ngược lại giá trị tài sản sẽ được đánh giá thấp khi mà cung dồi dào, nhu cầu và sức

mua sụt giảm với giả định các yếu tố khác trên thị trường là không thay đổi.

Các yếu tố tác động đến cung - cầu như là: Độ khan hiếm, sức mua, thu nhập

hay nhu cầu có khả năng thanh toán các giao dịch. Việc đánh giá các yếu tố này sẽ

là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát

thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần định giá.

Vì vậy, để có thể đánh giá giá trị tài sản, làm tốt công tác tư vấn và giảm

thiểu rủi ro trong hoạt động định giá tài sản yêu cầu phải tiến hành thu thập, lưu trữ

các thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, trang bị các kiến thức về

kỹ thuật xử lý, phân tích sự biến động của thị trường và giá cả thị trường.

- Các yếu tố khác

Bên cạnh ba yếu tố trên, còn có các yếu tố khác như: Tâm lý người tiêu dùng,

tập quán dân cư cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Điều này đòi hỏi thẩm định viên

phải am hiểu về tập quán dân cư cũng như yếu tố tâm lý để có thể định giá tài sản

một cách hợp lý. Hiện nay để giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá, hầu hết các

nước thường không cho phép các công ty hay các thẩm định viên nước ngoài hoạt

độngmột cách độc lập trên lãnh thổ quốc gia mình mà không có sự liên doanh với

một tổ chức nào ở trong nước.

Tóm lại, giá trị tài sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có những

yếu tố thường xuyên biến đổi. Do vậy, để có kết quả định giá thực sự trở thành hữu

ích và có hiệu quả đối với khách hàng, bên cạnh việc xác định mục đích định giá,

thẩm định viên phải nhận dạng rõ ràng và hiểu thị trường đánh giá những yếu tố

riêng biệt ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào. Thẩm định viên không chỉ đánh

giá trong điều kiện tĩnh mà cần phải phân tích xu hướng thay đổi của từng yếu tố về:

Chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và hạn chế của các xu hướng này đến giá

trị tài sản.

1.2.2 Nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại

Việt Nam

1.2.2.1. Khái niệm công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng

thương mại

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và

Valuation để nói đến định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ

tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai

thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý

kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.Theo tự điển

Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là

sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Một trong những mục đích quan trọng hàng đầu của việc định giá tài sản là

phục vụ mục đích thế chấp vay vốn NHTM “Thuật ngữ thế chấp xuất hiện từ thời

La Mã cổ đại và là một biện pháp đảm bảo cho một số giao dịch dân sự”. Đối với

các NHTM, định giá có vai trò quan trọng, đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng

mang tính chuyên sâu và nhạy cảm như nghiệp vụ cho vay. Nghiệp vụ cho vay tại

bất cứ một NHTM nào cũng ít nhiều liên quan đến việc thế chấp, cầm cố tài sản.

Nếu dựa vào tài sản bảo đảm để cho vay, ngân hàng phải định giá được tài sản này.

Có rất nhiều tài sản mà khách hàng mang đến để bảo đảm cho khoản vay của mình.

Trong số đó, có những tài sản giá cả đã rõ ràng và dễ xác định như vàng, bạc, đá

quý… nhưng còn có nhiều loại khó xác định được giá trị như giá trị quyền sử dụng

đất, máy móc, thiết bị, nhà xưởng… Chính vìvậy, cần phải có sự định giá tài sản

bảo đảm một cách hợp lý để bảo đảm quyền lợi của khách hàng cũng như của

ngânhàng. Một số nước phát triển ngày nay đã hình thành thị trường tài sản thế

chấp, trong đó có doanh nghiệp môi giới, quản lý tài sản thế chấp.Từ những khái

niệm cơ bản về định giá, tài sản, thế chấp tài sản nêu trên, có thể hiểu định giá tài

sản thế chấp tại các NHTM là việc xác định giá trị bằng tiền đối với tài sản thế

chấp theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá trị thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định, phục vụ mục đích nhất định theo tiêu chuẩn định giá.

Hoạt động định giá tài sản thế chấp phải tuân thủ những nguyên tắc1 nhất

định trong quá trình xác định giá trị của tài sản. Có thể chia các nguyên tắc thành 4

nhóm như sau:

- Nhóm 1: Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng

• Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế

lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi

sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

• Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác

định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

- Nhóm 2: Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản

• Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng

để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.

• Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào

tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

• Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng

lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng

nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

• Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các

yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân

phối cho từng yếu tố này.

- Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường

• Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan

hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng

tác động đến cung và cầu về tài sản.

• Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những

yếu tố hình thành nên giá trị của nó.

• Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm

đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.

• Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,

ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không

còn lợi nhuận.

- Nhóm 4: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Việc sử dụng tốt

nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những

hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp

lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Định giá tài sản thế chấp không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn

mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng

không có khả năng trả nợ. Bởi sau khi thế chấp tài sản thì người thế chấp vẫn được

sử dụng tài sản đó, trong thời gian này tài sản thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó

tránh khỏi. Trước khi phát mãi tài sản thế chấp cần phải được định giá để xác định

xem giá trị tài sản đó có đủ để thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng muốn biết

giá trị tài sản đó có cao hơn khoản nợ hay không. Nếu tài sản không được định giá

mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng.

Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt giữa

các ngân hàng trong và ngoài nước đang đòi hỏi các ngân hàng phải thay đổi lại

chiến lược kinh doanh của mình. Một trong những bước thay đổi đó chính là việc

cải tiến qui trình tín dụng và xác định lại giá trị tài sản thế chấp để nhằm thu hút

khách hàng.. Bởi vậy việc định giá tài sản thế chấp hết sức quan trọng.

Định giá tài sản để làm tài sản thế chấp tại các NHTM là trường hợp định giá

tài sản trong giai đoạn NHTM nhận tài sản làm tài sản thế chấp cho khoản cấp tín

dụng hoặc đánh giá lại giá trị tài sản đang thế chấp tại các NHTM. Trường hợp này

cùng với việc đòi hỏi thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá phải xác

định tài sản đó đủ điều kiện để thế chấp tại các NHTM thì mức giá trị tài sản phù

hợp giá trị thị trường luôn được cân nhắc trước tiên. Để đảm bảo mức giá tài sản là

phù hợp thị trường tại thời điểm thẩm định giá có xét tới yếu tố thời gian vay vốn,

thời gian thế chấp tài sản đòi hỏi doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định viên phải

cân nhăc đến khả năng bán tài sản thực tế, tính thanh khoản và mức độ ổn định giá

trị tài sản đó. Như vậy trường hợp này xét về bản chất thì giá trị tài sản thế chấp là

mức giá phổ biến có giao dịch trên thị trường của tài sản đó hoặc tài sản tương

đồng. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp trong giai đoạn này thường được thỏa

thuận bằng văn bản giữa NHTM và chủ sở hữu tài sản. Đây là thỏa thuận dân sự và

phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của các bên tham gia giao dịch thế chấp tài sản. Tuy

nhiên thực tiễn cho thấy NHTM và chủ sở hữu tài sản không dễ thống nhất với nhau

về giá trị tài sản thế chấp. NHTM thường xác định giá trị tài sản thế chấp trong điều

kiền thận trọng cao với các nội dung khác của khoản cấp tín dụng. Trong khi đó chủ

sở hữu tài sản thường xác định giá trị tài sản với các kỳ vọng cao hơn.

Vì vậy công tác định giá tài sản là tài sản thế chấp tại các NHTM trong

giai đoạn này là hoạt động chuyên môn về giá trị, là thước đo về giá trị tài sản để

NHTM và chủ sở hữu tài sản thỏa thuận có cơ sở phù hợp thị trường. Một thực

tế là ở Việt Nam có nhiều trường hợp chủ sử hữu tài sản thế chấp tại các NHTM

không thực hiện quyền thỏa thuận về giá trị tài sản thế chấp do không biết hoặc bị

hạn chế quyền này khi đang cần một khoản vay từ các NHTM.

Công tác định giá tài sản thế chấp trong NHTM bao gồm 3 phần: Quy

trình định giá tài sản thế chấp, phương pháp định giá tài sản thế chấp và công

tác tổ chức định giá.

1.2.2.2 Qui trình định giá tài sản thế chấp

Qui trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu

từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết

thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Ở mỗi bước trong qui

trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công

việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc. Ở

mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những

qui định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị tài sản.

Thông thường qui trình định giá tài sản thế chấp bao gồm các bước cơ

bản sau:

Xác định vấn đề định giá Lên kế hoạch định giá Thu thập và phân tích số liệu

Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Hoàn thành báo cáo định giá Áp dụng phương pháp định giá

Hình 1.1: Qui trình định giá tài sản thế chấp

Bước 1. Xác định vấn đề định giá:

Trong bước này cán bộ định giá cần xác định rõ được loại hình tài sản đem

thế chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng, thiết bị, phương tiện... ,

đối tượng khách hàng vay thế chấp.

Bước 2. Lên kế hoạch định giá:

Trên cơ sở xác định rõ loại hình tài sản cần định giá và các đặc điểm về tài

sản và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá:

xác định thời gian, cử cán bộ đi định giá. Xác định các thông tin và tài liệu cần thu

thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường. Lên chương

trình và thời gian biểu công tác.

Bước 3. Thu thập và phân tích số liệu

Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin

về tài sản. Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc qua khảo sát từ

thực tế. Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều

chỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất

thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất…

Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát

triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ số giá

nhà đất, chủ trương của Nhà nước về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà đất,

những thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối

với thị trường BĐS (đối với BĐS thế chấp)

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các

tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc

Chính phủ. Đây là các thông tin giúp cho người định giá có thể phân tích được

những diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người định giá cần lựa chọn

các thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc định giá tài sản để xử lý và

phân tích.

Bước 4. Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản.

Các phân tích ở trên sẽ là căn cứ để người định giá sử dụng các phương pháp

định giá phù hợp. Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản.

Tuy nhiên một phương pháp được thừa nhận là cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ và

có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích

và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một

cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá. Trong định giá tài sản

không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp

nhất. Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào

thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên

tắc định giá. Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá,

tùy thuộc vào các hoàn cảnh khác nhau.

Bước 5. Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Sau khi tính toán được giá trị tài sản dựa trên cơ sở tính toán theo các phương

pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu

mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành

điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định.

Bước 6. Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho khách hàng

và các bộ phận liên quan

Bước cuối cùng trong qui trình định giá là người định giá cần hoàn thành bản

báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình định

giá và trình cấp trên phê duyệt. Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định

của cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ sở để

thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng.

1.2.2.3 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

a. Các phương pháp định giá tài sản

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Định giá tài sản theo phương pháp so sánh trực tiếp, là việc ước tính giá trị

tài sản dựa trên các bằng chứng thị trường của các tài sản tương tự đã giao dịch

trong thời gian gầnnhất. Hầu hết các ngân hàng hiện nay đều sử dụng phương pháp

so sánh hoặc phương pháp so sánh thị trường đối với tài sản là nhà, căn hộ, nhà ở

tập thể của cá nhân. Giá của tài sản dựa trên sự so sánh giá mua và giá bán với tài

sản tương tự trên thị trường giao dịch.

Thường áp dụng với các BĐS có tính đồng nhất như: Các căn hộ, các chung

cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng

biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các

nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống

Đây là phương pháp xác định giá thị trường của tài sản này bằng cách sử

dụng các tài liệu giao dịch trên thị trường tài sản có các đặc điểm tương tự với tài

sản đang được định giá. Tìm kiếm thông tin tài sản có ít nhất 02 tài sản được giao

dịch trên thị trường cùng một lúc tại thời điểm đánh giá (trong vòng 3 tháng) để tiến

hành phân tích và so sánh những điểm giống và khác nhau giữa chúng. với tài sản

cần định giá để thực hiện điều chỉnh giá tương ứng nhằm xác định giá trị thị trường

của tài sản cần định giá.

Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản

có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá bất động sản, phương pháp này

thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lí do sau:

 Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải

xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ

thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất

động sản.

 Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị

trường, nên dễ được mọi người chấp nhận.

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất

động sản để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương

mại - dịch vụ và thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công

nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các

công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên

không có cơ sở để so sánh.

Mặc dù phương pháp này thường được sử dụng nhiều trong hoạt động định

giá tài sản thế chấp nhưng do yếu tố thị trường đóng vai trò quan trọng nên phương

pháp bộc lộ những nhược điểm sau:

 Các thông tin dùng làm cơ sở so sánh phải rõ ràng, chính xác. Nếu các

thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này.

 Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định

giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước

thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến

động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn thì phương

pháp này sẽ trở nên kém hiệu quả.

 Phương pháp so sánh trực tiếp chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát

triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng

phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở

vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

- Phương pháp thu nhập

Định giá tài sản theo phương pháp thu nhập là việc ước tính giá trị tài sản

dựa trên các khoản thu nhập trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho nhà đầu

tư. Thường áp dụng để thẩm định giá đất hay công trình cho thuê, thẩm định các dự

án đầu tư, kinh doanh, thẩm định các tài sản chuyển nhượng nhưng không chuyển

quyền sở hữu.

Định giá theo phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị của tài

sản bằng cách chuyển các dòng tiền trong tương lai từ tài sản đó thành giá trị hiện

tại. Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 10 phương pháp tiếp cận thu nhập

có hai phương pháp chính, đó là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp

chiết khấu dòng tiền. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá xác

định giá trị của tài sản được định giá dựa trên phương pháp định giá. Giá trị hiện tại

sử dụng một tỷ lệ chiết khấu thích hợp.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp được sử dụng khi thu nhập từ tài sản là tương

đối ổn định (không đổi hoặc theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian hữu ích

còn lại (đo bằng thời gian hữu ích kinh tế còn lại) của tài sản hoặc mãi mãi được

xác định trên cơ sở quy đổi của các dòng tiền. giá trị kỳ vọng trong tương lai của tài

sản theo giá trị hiện tại sử dụng tỷ lệ chiết khấu thích hợp.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền được áp dụng khi thu nhập từ tài sản biến

động qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ trong trường hợp một

công ty mới bắt đầu hoạt động hoặc một dự án xây dựng mới bắt đầu. Phương pháp

chiết khấu dòng tiền có thể được sử dụng để xác định giá trị của một tài sản ước

tính. trên cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường.

Phương pháp thu nhập do phải xác định được giá trị thu nhập ròng của tài

sản nên trong hoạt động định giá đã phát sinh những nhược điểm sau:

 Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi phải có thông tin

đầy đủ và kỹ thuật điều chỉnh cao.

 Việc xác định chính xác tổng thu nhập trong từng năm và dự đoán thu

nhập trong tương lai là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia

mà nền kinh tế thị trường chưa phát triển. Do vậy các thông tin dự đoán có thể

mang yếu tố cảm tính nên độ chính xác của kết quả định giá bị hạn chế.

 Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp nên thường ít được sử dụng

trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những tài sản cá biệt.

- Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí trong tiếng Anh là Cost approach. Phương pháp chi

phí là một phương pháp định giá bất động sản giả định rằng giá mà người mua phải trả

cho bất động sản phải (BĐS) bằng chi phí để xây dựng một tòa nhà tương đương.

 Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên

tắc thay thế.

 Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác

định ngang bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản

tương đương thay thế.

 Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động sản

sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm

việc, đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện...

 Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền

bảo hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản.

 Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi

phí được ví như phương pháp cứu cánh cuối cùng khi không tìm kiếm được các bất

động sản tương đương thay thế hoặc các sự kiện thị trường liên quan đến các tài sản

cần thay thế.

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị lô đất của bất động sản (BĐS) bằng cách coi nó là

đất trống và đang được sử dụng tài nguyên vô hạn quanh nhà.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện

có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện

hành trừ số tiền giảm giá (= B2 - B3)

Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu = Giá trị của mảnh đất + Giá trị của công

trình xây dựng (= B1 + B4)

Ưu điểm

Phương pháp chi phí được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường

thích hợp để so sánh, thích hợp để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở

hữu và thiếu cơ sở dự báo tương lai.

Phương pháp chi phí là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi các phương

pháp khác không thể sử dụng được.

Phương pháp này thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và

mục đích riêng biệt.

Hạn chế

Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế

của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.

Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực

hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được

chấp nhận rộng rãi.

Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc

biệt phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng. Nhìn chung, phương pháp này ít được

dùng trong trường hợp quan trọng.

- Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị tài sản dựa trên phần

đóng góp của nó vào dự án phát triển tài sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đây

là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh BĐS sử dụng một

cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào

BĐS... Được những người mua nhà riêng xem xét đánh giá nếu chi thêm tiền để cải

thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

Đây là phương pháp định giá trong đó giá trị thị trường của tài sản được định

giá được xác định trên cơ sở giá trị vốn chủ sở hữu hiện có bằng cách lấy giá trị ước

tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng giá trị bán) trừ đi tất cả các chi phí

phát sinh để tạo ra sự tăng trưởng này. Việc định giá tài sản theo phương pháp thặng

dư dựa trên công thức:

Giá trị thị trường của tài sản được định giá = Doanh thu phát triển - chi phí

phát triển

Phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá trị của tài sản tiềm năng.

Đây là phương pháp dựa trên các dữ liệu của thị trường để định giá các bất

động sản có tiềm năng phát triển nên nó có ý nghĩa trong lĩnh vực tư vấn đầu tư.

Tuy nhiên, phương pháp này cũng không tránh khỏi các nhược điểm sau:

 Để xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là rất khó khăn.

 Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến

động của thị trường.

b. Các phương pháp định giá máy, thiết bị

Trong thực tế có rất nhiều phương pháp được sử dụng để định giá máy móc,

thiết bị. Việc lựa chọn xem sử dụng phương pháp nào để định giá máy móc, thiết bị

phụ thuộc vào các yếu tố như: chủng loại máy, thiết bị cần định giá; sự sẵn có của

dữ liệu thị trường và sự tin cậy của các dữ liệu đó; và mục đích của việc định giá

- Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của

tài sản (máy móc, thiết bị) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự

dùng để so sánh với các tài sản cần định giá đã giao dịch thành công trên thị trường

vào thời điểm cần định giá.

Tài sản tương tự với tài sản cần định giá có đặc điểm cơ bản sau:

 Có đặc điểm vật chất giống nhau.

 Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.

 Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.

 Có chất lượng tương đương nhau.

 Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.

Phương pháp so sánh là phương pháp thường được áp dụng phổ biến để định

giá các máy, thiết bị mà có các bằng chứng thị trường về các hoạt động mua, bán

những máy, thiết bị giống hoặc tương tự. Đây cũng chính là phương pháp áp dụng

cho nhiều mục đích định giá khác nhau, như: Mua bán, trao đổi, thế chấp...

- Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp chi phí thay thế khấu hao)

là phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi phí tạo ra một máy, thiết bị

tương đương với máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của máy,

thiết bị cần định giá (nếu có).

Hao mòn thực tế của máy, thiết bị là tổng mức giảm giá của máy, thiết bị bao

gồm cả hao mòn vật chất và sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy, thiết bị (hay

còn gọi là hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).

Các trường hợp áp dụng:

 Định giá các máy, thiết bị chuyên dùng, có tính đơn chiếc, có ít hoặc

không có giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường. Ví dụ như: Máy hóa chất, cơ

sở lọc dầu, nhà máy điện,...

 Định giá cho mục đích bảo hiểm máy, thiết bị, tính toán mức tiền hỗ trợ,

bồi thường khi Nhà nước giải tỏa đền bù.

 Thích hợp dùng làm cơ sở cho công tác đấu giá, đấu thầu hay kiểm tra

đấu giá, đấu thầu...

 Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp

kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

1.2.2.4 Công tác tổ chức định giá

Hiện nay các NHTM có hình thức tổ chức công tác định giá chủ yếu: Thứ

nhất, NHTM tự tổ chức nhân lực thực hiện công tác định giá và hình thức thứ hai là

NHTM thuê dịch vụ định giá của các công ty định giá độc lập. Mỗi hình thức lại có

những ưu và nhược điểm khác nhau.

Thuê công ty định giá tránh sự độc quyền và thiếu khách quan khi tập trung

hết các khâu định giá về cùng một bộ phận là trung tâm định giá hoặc cán bộ tín

dụng của NH nhưng lại không nâng cao được năng lực của cán bộ ngân hàng.

Hiện nay, hình thức thuê dịch vụ định giá ngày càng phát triển do có sự cạnh

tranh rất lớn của các công ty định giá, các công ty định giá có sự đầu tư rất lớn cả về

mặt công nghệ cũng như nhân lực. Công việc định giá tài sản tại các công ty định

giá được thực hiện bởi các thẩm định giá viên chuyên nghiệp kết hợp với các luật sư

giàu kinh nghịêm. Do vậy giá trị của tài sản luôn được xem xét, đánh giá cẩn trọng

và toàn diện về các mặt kinh tế tài chính và pháp lý; Chất lượng dịch vụ luôn được

giữ ở mức cao nhất.

Kết hợp các kinh nghiệm và kiến thức hiện đại nhất ở trong và ngoài nước,

các công ty định giá đã tự xây dựng được các phương thức định giá nhằm đáp ứng

các nhu cầu đa dạng của khách hàng.

1.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế

chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại

1.2.3.1 Mục tiêu của việc hoàn thiện công tác định giá tài sản thếchấp

Khái niệm về “hoàn thiện” theo nghĩa Tiếng việt có thể được hiểu đó là một

quá trình nhằm đạt tới sự trọn vẹn, đầy đủ và tốt đẹp. Để hoàn thiện được cần phải

có quá trình điều chỉnh, sửa đổi, loại bỏ những sai lầm, hạn chế và những điểm

không phù hợp, phát huy ưu điểm, và bổ sung những điểm mới, hợp lý để đạt được

kết quả tốt hơn trước.

Trong hoạt động định giá tài sản thế chấp, việc hoàn thiện được hiểu đó là

việc cải tiến qui trình định giá, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp với từng

trường hợp cụ thể, sao cho chất lượng định giá được đảm bảo tốt nhất. Việc hoàn

thiện cũng có nghĩa là áp dụng khoa học công nghệ, thay đổi những quan điểm

không đúng về hoạt động định giá để từ đó có những biện pháp nhằm xác định

chính xác giá trị tài sản với thời gian và chi phí thấp nhất. Việc hoàn thiện cũng

được hiểu đó là việc sửa đổi, thay thế và bổ sung các qui định mới cho phù hợp với

điều kiện và nội dung địnhgiá.

1.2.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp

Hoàn thiện là một phạm trù được đánh giá bởi các tiêu chí mang tính chất cả

định tính và định lượng. Các tiêu chí định tính được hiểu đó là các tiêu chí thể hiện

sau một quá trình sửa đổi bổ sung, thay thế thì việc định giá được coi là tốt hơn,

hoàn chỉnh hơn, và có thể dễ dàng áp dụng hơn. Các tiêu chí định lượng là các tiêu

chí được đo lường bằng giá trị cụ thể (có thể lượng hóa được), tức là giá trị sau

hoàn thiện sẽ cao hơn và phù hợp hơn so với giá trị trước đó.

Việc hoàn thiện trong hoạt động định giá tài sản thế chấp có thể được dựa

trên một số các chỉ tiêu sau đây:

Thời gian và chi phí định giá

Đây là một tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện dựa trên cơ sở hiệu quả của

công việc định giá. Việc định giá được coi là hiệu quả khi thời gian và chi phí dành

cho công việc định giá là thấp nhất. Thời gian định giá liên quan đến cách thức tổ

chức và tiến hành định giá. Chi phí định giá bao gồm tất cả các khoản chi như tiền

trả cho nhân viên định giá, các khoản chi phí phát sinh trong quá trình định giá.

Điều này lại liên quan đến qui trình và phương pháp định giá sao cho chặt chẽ, rõ

ràng và hợp lý để quá trình áp dụng nhanh chóng, giảm thiểu thời gian và các chi

phí trung gian phát sinh. Bởi vậy việc đánh giá chỉ tiêu này chủ yếu dựa trên cơ sở

áp dụng qui trình, phương pháp dễ dàng, thuận lợi hay không, thời gian tiến hành

công việc là bao nhiêu lâu? Có phù hợp với điều kiện của từng ngân hàng hay

không? Một qui trình định giá được coi là đầy đủ, rõ ràng khi nó thể hiện được hết

các nội dung của quá trình định giá, từ khâu bắt đầu cho đến khi kết thúc. Trong

mỗi nội dung cần nêu rõ trình tự hay các bước thực hiện và đội ngũ nhân sự chịu

trách nhiệm chính trong từng bước. Mỗi nội dung phải được trình bày một cách rõ

ràng, logic để quá trình triển khai công việc không bị khó khăn và vướng mắc.

Đồng thời một qui trình định giá đầy đủ và rõ ràng có thể được coi đó là một qui

trình định giá chuẩn áp dụng trong mọi trường hợp định giá và theo từng loại hình

ngân hàng thương mại đặc thù.

Tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM có tính đa dạng và

phức tạp. Có những tài sản có thể dễ dàng tìm kiếm được thông tin trên thị trường

để so sánh, nhưng cũng có những tài sản chưa có giao dịch trên thị trường, hoặc

giao dịch rất ít, không đủ cơ sở để so sánh.

Riêng đối với BĐS thế chấp, có những BĐS đã tồn tại trên thực tế, nhưng

cũng có BĐS còn đang hình thành trong tương lai. Mỗi một loại hình BĐS này đều

có những đặc thù và cơ sở hình thành giá trị khác nhau. Bởi vậy để định giá được

chính xác cần phải sử dụng các phương pháp định giá phù hợp.

Tính hợp lý trong phương pháp định giá được đánh giá đó là việc lựa chọn

và kết hợp các phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình tài sản, căn cứ vào

nguồn thông tin thu thập được và phải có cơ sở khoa học và thực tiễn trong việc

phân tích các yếu tố cấu thành giá trị tài sản thế chấp. Chính điều này sẽ giúp cho

ngân hàng tiết kiệm được thời gian và chi phí trong định giá.

Giá trị định giá tài sản thế chấp/ giá trị thị trường của tài sản

Chỉ tiêu này thể hiện mức độ sát giá thị trường trong định giá tài sản thế

chấp. Giá trị định giá thế chấp = giá trị thị trường của tài sản *tỷ lệ thu hồi tài sản.

Như vậy chỉ tiêu này phản ánh mức độ thu hồi hay mức độ rủi ro của tài sản

thế chấp. Người định giá cần căn cứ vào mức độ rủi ro của tài sản để xác định mức

giá trị tài sản thế chấp hợp lý. Thông thường tỷ lệ thu hồi này phụ thuộc vào các

yếu tố như mức độ giảm giá của tài sản, trong đó bao gồm cả giảm giá theo thời

gian và giảm giá theo thị trường; và các chi phí phát mại. Để giá trị thế chấp sát với

giá thị trường cần xác định tỷ lệ rủi ro hợp lý.

Giá trị tài sản thế chấp/giá trị tài sản thanh lý

Giá trị tài sản thế chấp là giá trị được xác định bởi bộ phận thẩm định giá khi

có yêu cầu định giá và kèm theo vào hồ sơ cho vay. Còn giá trị tài sản thanh lý là

giá trị Ngân hàng nhận được khi phát mại tài sản của khách hàng để thu nợ trong

trường hợp khách hàng không đủ khả năng tài chính để trả nợ.

Như vây đây là chỉ tiêu có ý nghĩa quan trọng thể hiện giá trị thu hồi nợ từ

hoạt động cho vay của NHTM khi khách hàng không trả được nợ.

Tuy nhiên khi xem xét chỉ tiêu này cần xét trên phương diện các món vay

khách hàng không trả được nợ phải thanh lý tài sản để khấu trừ. Do đó chỉ tính đến

các khoản vay phải phát mại chứ không tính trên toàn bộ các khoản vay có thế chấp.

Giá trị tài sản thế chấp/giá trị tài sản đánh giá lại

Đối với tài sản thế chấp là BĐS, căn cứ vào sự biến động trên thị trường

BĐS, giá trị của BĐS được đánh giá lại theo định kỳ (có thể là 3- 6 tháng một lần).

Việc đánh giá này nhằm xác định giá trị tài sản được vay và giá trị thế chấp của

BĐS. Chỉ tiêu này sẽ phản ánh sự biến động giá cả của thị trường từ đó xác định lại

mức cho vay hợp lý. Đây cũng là chỉ số đo lường khả năng phán đoán của cán bộ

định giá về những thay đổi giá cả thị trường BĐS trong tương lai, để từ đó hạn chế

những rủi ro trong tương lai do sự biến động của các loại BĐS trên thị trường. Khi

định giá giá trị BĐS thế chấp cần phải xem xét đến những biến động trên thị trường

BĐS, và trong qui định của các NHTM cần có qui định về việc định giá lại tài sản

thế chấp là BĐS, và xem xét thời gian giữa các lần định giá lại theo chu kỳ hoạt

động của thị trường BĐS để tránh rủi ro trong hoạt động cho vay của các NHTM.

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong

hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại

1.3.1 Các yếu tố chủ quan

1.3.1.1 Quan điểm khác nhau của các ngân hàng thương mại về vấn đề công

tác định giá tài sản thế chấp

Mục tiêu hoạt động của Ngân hàng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu này

các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện

hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể. Bởi vậy quan điểm của từng

ngân hàng về định giá tài sản thế chấp cũng không giống nhau. Với quan điểm mở

rộng tín dụng trong điều kiện kinh tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các

Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, trong đó có qui định về tài

sản thế chấp, do đó việc định giá tài sản thế chấp sẽ được nới lỏng. Trong thời kỳ

khủng hoảng, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng ngày càng lớn, các

ngân hàng sẽ có nhiều biện pháp nhằm thắt chặt hoạt động cho vay, và có những qui

định khắt khe hơn về việc định giá tài sản thế chấp. Hơn nữa tùy thuộc vào điều

kiện hoạt động, môi trường cạnh tranh và tỷ trọng tài sản thế chấp /tổng dư nợ cho

vay mà các ngân hàng có sự đầu tư hợp lý hay không vào việc định giá tài sản thế

chấp. Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng còn được thể hiện thông qua

quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản. Với quan điểm thế chấp tài sản

chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá tài sản thế chấp sẽ được các ngân

hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó

giá trị tài sản thế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị thị trường của tài sản, và việc

định giá tài sản thế chấp sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng

loại hình ngân hàng căn cứ vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi tài sản khi

khách hàng không trả được nợ, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường tài

chính tiền tệ. Với quan điểm thế chấp tài sản với mục đích xa hơn là phát triển thị

trường tài chính thứ cấp, giá trị tài sản cần xác định theo giá trị thị trường. Do đó

việc định giá tài sản cần có sự thống nhất về quan điểm trong toàn bộ hệ thống ngân

hàng, các tổ chức tín dụng, và cần coi đó là một hoạt động độc lập.

1.3.1.2 Cách thức tổ chức và qui trình định giá tài sản thế chấp.

Công tác tổ chức định giá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiêp

hay không chuyên nghiệp trong quá trình định giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ

phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn

giản hơn.Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràngsẽ rút ngắn thời

gian và chi phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hưởng tới việc định giá.

1.3.1.3 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.

Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định

giá. Đối với tài sản thế chấp là BĐS hay máy, thiết bị lại áp dụng những phương

pháp định giá khác nhau. Trong định giá tài sản không có phương pháp nào là chính

xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp

với điều kiện áp dụng và loại hình tài sản thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu

chi phí trong quá trình định giá. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ

trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá

đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ

giảm chi phí cho công tác định giá.

1.3.1.4 Hệ thống thông tin định giá

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ

thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và

chiến lược của từng ngân hàng. Để xác định giá trị tài sản đòi hỏi người định giá

phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin. Hơn nữa các phương pháp áp

dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường. Bởi

vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp

thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh

hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho

việc định giá tài sản.

1.3.1.5 Đội ngũ nhân lực

Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng

hết sức quan trọng. Phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của

đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá tài sản.

Định giá tài sản là một công việc khó khăn, phức tạp và đòi hỏi phải có trình độ

chuyên môn tốt, cần được đào tạo bài bản. Việc định giá tài sản là một hoạt động

mang tính chất chuyên môn cao, đòi hỏi cán bộ định giá phải là người có kiến thức

chuyên môn, nắm vững các kiến thức về kinh tế, kỹ thuật và xã hội vận dụng trong

quá trình định giá. Bên cạnh đó phẩm chất đạo đức cũng là một nhân tố ảnh hưởng

và chi phối rất lớn đến công tác định giá. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp sẽ

ảnh hưởng trực tiếp đế giá trị của các khoản vay. Trong vấn đề này luôn luôn nảy

sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến công việc của người định giá. Do đó

nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thể thông

đồng với bên thế chấp để nâng giá trị tài sản vượt quá giá trị thực của nó, làm ảnh

hưởng đến chất lượng và kết quả định giá.

1.3.1.6 Các nhân tố chủ quankhác

Ngoài ra còn các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quá trình định giá và

chất lượng của công việc định giá. Ví dụ như chiến lược kinh doanh của Ngân hàng

theo từng giai đoạn; cách thức tổ chức nhận thế chấp; hệ thống cơ sở vật chất phục

vụ công việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử lý thông tin

và hoạt động liên ngân hàng…

1.3.2 Các yếu tố khách quan

1.3.2.1 Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách

Môi trường pháp luật tác động rất lớn đến tài sản thế chấp là BĐS. BĐS là

tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật. Do đó những qui định

của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch

thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản thế chấp là các BĐS và do

đó sẽ ảnh hưởng đến định giá. Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng

khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá

của ngân hàng. Khi có sự thay đổi trong các qui định của nhà nước về qui hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ

sở hạ tầng, và tác động đến thị trường tài sản, điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay

đổi theo.

Bên cạnh đó các qui định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân các

NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản thế chấp ảnh hưởng đến giá trị

tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.

Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ

chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở

hữu và sử dụng đất đai –BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ

thống NHTM và sự phát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc

định giá BĐS thế chấp được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động

cho vay của hệ thống ngân hàng.

1.3.2.2 Môi trường kinh tế

Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên

thị trường BĐS tăng cao. Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận

lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao

hơn các khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản

xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này

làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng.

Ngoài ra, môi trường kinh tế phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc

kinh doanh của các doanh nghiệp. Việc đầu tư vào máy móc, dây chuyền sản xuất,

phương tiện vận tải, ... đầu tư tài chính tăng trưởng, giá trị các tài sản tài chính như

cổ phiếu, trái phiếu ổn định giúp cho việc kinh doanh của NH phát triển theo, việc

định giá các tài sản thế chấp này cũng thuận lợi hơn.

Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá

cả về số lượng và chất lượng

1.3.2.3 Hoạt động của thị trường bất động sản, xu hướng phát triển của thị

trường tài chính và thị trường chứng khoán

Định giá là hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị

trường Tài sản và thị trường chứng khoán. Thị trường càng phát triển và hoạt động

càng mạnh mẽ thì càng đòi hỏi công tác định giá thể hiện sự chuyên nghiệp cao. Đối

với định giá tài sản thế chấp thì việc dựa vào tính chất và điều kiện hoạt động của thị

trường là hết sức quan trọng. Do đó việc định giá tài sản thế chấp cần căn cứ vào đặc

điểm phát triển của từng giai đoạn của thị trường BĐS và thị trường chứng khoán.

Bất kỳ thị trường BĐS ở nước nào thì cũng đều trải qua các giai đoạn phát

triển: từ giai đoạn sơ khai, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài

chính hóa và cuối cùng là đến giai đoạn phát triển. Ở mỗi một giai đoạn là một cấp

độ của thị trường với các đặc trưng và điều kiện hoạt động phù hợp với từng giai

đoạn.Trong hoạt động định giá tài sản thế chấp là BĐS thì yếu tố thị trường cũng có

nhiều tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản được định giá. Các biến động trên thị

trường bất động sản như tình hình cung cầu, thông tin quy hoạch, các dự án BĐS,

tâm lý của người dân… tất cả đều có thể gây ra bong bóng bất động sản, hoặc sẽ là

tình trạng đóng băng trong một thời gian dài, điều này khiến cho giá cả thị trường

của BĐS trong một giai đoạn bị kéo giãn xa so với giá trị thực của nó, và sẽ trực

tiếp gây khó khăn rất nhiều cho hoạt động định giá tài sản thế chấp khi tham khảo

giá thị trường của những tài sản so sánh.

Thị trường tài chính thực sự phát triển khi có sự tham gia và can thiệp trực

tiếp của các tổ chức tài chính, và quá trình chứng khoán hóa các khoản đầu tư và thế

chấp BĐS. Như vậy thị trường này gắn liền với hoạt động của hệ thống ngân hàng

thương mại và các tổ chức tín dụng chuyên hoạt động trong lĩnh vực cho vay thế

chấp. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp sẽ là căn cứ để xác định giá trị vốn cho

các khoản vay thế chấp đã được chứng khoán hóa, trên cơ sở đó các ngân hàng sẽ

phát hành cổ phiếu của các khỏan vay thế chấp này và đem ra giao dịch trên thị

trường. Việc định giá tài sản thế chấp lúc này có vai trò rất quan trọng, các khoản

thế chấp được xác định theo giá trị thị trường.Tuy nhiên giá trị tài sản tại thời điểm

thế chấp sẽ chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của thị trường tài chính lúc đó. Mọi sự biến

động trong giá cả tài sản trên thị trường đều làm cho giá trị thế chấp thay đổi theo.

Và đây là một căn cứ quan trọng để các nhà tài chính đưa ra mức giá cho khoản

chứng khóan của mình. Kinh nghiệm về khủng hoảng tài chính Mỹ thời gian vừa

qua một phần nguyên nhân ngoài việc quản lý trong quá trình cho vay thì một

nguyên nhân nữa là do việc xác định giá trị tài sản thế chấp không phù hợp. Giá tài

sản trước khi đưa vào hệ thống tài sản của ngân hàng được đánh giá quá cao, đến

lúc thị trường đi xuống làm cho giá cả giảm, làm cho khách hàng không trả được nợ

vay, dẫn đến tình trạng phá sản của một số ngân hàng chuyên cho vay BĐS.

1.4 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

trên thế giới

1.4.1 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của

một số nước phát triển trên thế giới

Kinh nghiệm định giá tài sản của Úc

Định giá BĐS ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời. Từ cuối những năm

1960 và đầu những năm 1970, các Bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về

định giá đất. Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét sửa đổi rất nhiều lần và

đi đôi với nó là định giá đất ngày càng được hoàn thiện hơn. Luật này quy định rất

chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định

các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện... Các Bang ở Úc đều có cơ quan

chịu trách nhiệm định giá, đại diện là Giám đốc và Phó giám đốc định giá. Các

phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó. Các Bang ở

Úc nhìn chung đều áp dụng các phương pháp định giá phổ biến được áp dụng ở các

nước trên thế giới như Mỹ, Hồng Kông, New Zealand và Canada. Các phương pháp

đó là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa và phương pháp chi phí. Đối với

các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh,

tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá,

sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí.

Đối với những loại đất không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp chi phí

hoặc phương pháp vốn hoá.

Kinh nghiệm định giá tài sản của Pháp và Anh

Là một nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ định giá BĐS của Pháp

cũng phát triển phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế. Pháp là một nước tham gia vào

Hiệp hội định giá BĐS của các nước nói tiếng Pháp. Hiệp hộinày hàng năm tổ chức

hội thảo về phát triển dịch vụ định giá bất động sản. Dịch vụ định giá BĐS của Pháp

hoạt động mạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích: định giá

BĐS do nhà nước trưng mua, định giá BĐS nhà nước hàng năm, định giá BĐS nhà

nước bán ra, Định giá BĐS phục vụ cho các giao dịch dân sinh về BĐS như mua

bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp và định giá BĐS cho mục đích tính thuế.

Vương Quốc Anh là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Do đó từ

thế kỷ thứ XVIII nước Anh đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá

theo thị trường, tức là giá BĐS được xác định theo phương pháp so sánh trên thị

trường trên cơ sở vị trí và lợi thế của mảnh đất và giá trị tài sản của công trình trên

đất. Dịch vụ định giá của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ

cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó

chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các ngân

hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.

Kinh nghiệm định giá của Thái Lan.

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định

giá của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên

thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc... Phương pháp so sánh được áp dụng rộng

rãi đối với các trường hợp định giá đối với tài sản là nhà và đất đai, các phương

pháp khác như chi phí/ giá thành và thu nhập (đầu tư) được sử dụng trong định giá

nhà và công trình, tài sản trên đất. Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện

của mình, các nhà định giá của Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mô hình định giá

của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định

giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái Lan. Cho đến nay, định giá

BĐS tại Thái Lan được ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của

định giá quốc tế.

Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn

của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin

trong công tác định giá. Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê

nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm 1970-1988 của cơ

quan BĐS Thái Lan. Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho

kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc. Năm 1998, cơ

quan này tiếp tục phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập hệ thống bản

đồ cơ bản với các kích thước khác nhau 1:4000; 1:20000; và 1: 50000 của Bangkok,

các đô thị lớn và trên toàn quốc. Cơ sở dữ liệu về các dự án BĐS với các thông tin

về chủ sở hữu và BĐS cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống này. Thái Lan cũng

chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm bớt các

chi phí định giá.

Mặc dù đã được qui định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, qui trình

thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình định giá nhưng trong thời gian

diễn ra khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, nhiều vụ sai phạm về định giá BĐS liên

quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện. Những vi phạm này xuất phát

từ nhiều lý do khác nhau như: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc

ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với

nhau để lừa ngân hàng và các tổ chức tài chính. Vì vậy sau khi vượt qua khủng

hoảng, Thái Lan đã chú ý đầu tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông

tin, đặc biệt là xây dựng hệ thống giá trên thị trưòng. Trong tương lai Thái lan đang

hướng tới việc Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu sau đó có cơ chế cung cấp

số liệu một cách thuận tiện cho cá nhân và các tổ chức định giá.

1.4.2 Bài học cho định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các

ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Nhìn chung hệ thống pháp luật quy định về định giá BĐS nói chung và định

giá BĐS thế chấp ở các nước đã được hình thành khá đầy đủ từ những quy định về

đối tượng, phạm vi định giá, nội dung trình tự, thủ tục định giá đến các phương pháp

định giá. Luật pháp đã quy định khá rõ ràng các phương pháp được sử dụng trong quá

trình định giá. Các nước này đều có một điểm chung là áp dụng các phương pháp

định giá đã được phổ biến và thành công ở các nước tiên tiến trên thế giới, đặc biệt là

ở Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,

phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với các mục đích khác nhau và

với mỗi loại BĐS khác nhau thì các công ty hoặc người định giá sẽ linh hoạt sử dụng

các phương pháp khác nhau. Trên thực tế, phương pháp so sánh là phương pháp được

sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất ở các nước. Từ nghiên cứu kinh nghiệm tổ chức và

thực hiện hoạt động định giá của các nước có thể rút ra một số bài học cho công tác

định giá Bất động sản thế chấp hiện nay ở Việt Nam như sau:

- Thứ nhất, về phương pháp áp dụng: Phương pháp so sánh và chi phí vẫn là

phổ biến trong định giá nhà và đất, tuy nhiên để đạt độ chính xác cao vẫn cần có sự

kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp thu nhập (đầu tư), phương pháp

lợi nhuận và phương pháp thặng dư.

Để áp dụng được các phương pháp định giá hiệu quả cần xây dựng hệ thống

thông tin: kể cả thông tin trong quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn

liền với đất và các thông tin thị trường.

Thành lập các mạng lưới (networking) trong tổ chức định giá, trong đó cần

hình thành các Hiệp hội định giá chuyên nghiệp hỗ trợ cho công tác định giá BĐS

- Thứ hai, về qui trình định giá

Qui trình định giá ở các nước được thực hiện tương đối chặt chẽ. Các qui

định và thủ tục giữa các bước cũng tương đối đơn giản, rõ ràng. Trong mỗi bước của

qui trình thường ghi rõ nội dung công việc cần thực hiện. Bắt đầu của công việc

định giá thế chấp là việc thu thập thông tin và xử lý thông tin liên quan đến BĐS và

các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá. Sau đó tiến hành phân tích và

thực hiện định giá BĐS.

 Thu thập thông tin về BĐS cần định giá: kích thước, hình thể, mặt tiền,

các đặc điểm về cơ sở hạ tầng xung quanh BĐS...

 Kiểm tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: những cơ sở hạ tầng

công cộng, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khác xung quanh BĐS,

quy hoạch và những quy định hạn chế (khu vực bảo tồn)...

 Quyền sở hữu: tình trạng sở hữu, giấy tờ đi kèm, các vấn đề về sở hữu

(nếu có).

 Thu thập các thông tin thị trường.

 Phân tích định giá

 Lập báo cáo định giá

- Thứ ba, về công tác tổ chức định giá BĐS: Ở các nước pháp triển như Mỹ,

Anh, Úc thì hoạt động định giá tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp) không đơn thuần

chỉ là phục vụ cho hoạt động cho vay, mà ở các nước này đều đã phát triển ở một

mức độ phát triển cao hơn, đó là phục vụ cho thị trường tài chính BĐS. Bởi vậy việc

định giá BĐS thế chấp được coi như là một hoạt động định giá BĐS nói chung, tuân

thủ theo giá trị thị trường. Ở các nước này định giá được coi là một nghề hoàn toàn

độc lập, có thể hoạt động với tư cách là tổ chức hoặc cá nhân. Nhìn chung công tác

tổ chức định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp ở các nước nói riêng

được thực hiện dưới sự phối hợp của các cơ quan chức năng. Các ngân hàng có thể

thực hiện công tác định giá độc lập nhưng cũng có thể phối hợp với các tổ chức,

Hiệp hội định giá chuyên nghiệp và thậm chí là các công ty định giá tư nhân có uy

tín, hoặc thuê các tổ chức định giá bên ngoài. Ở Việt nam, thị trường BĐS đang

trong giai đoạn phát triển, hoạt động còn nhiều bất ổn, chưa đủ điều kiện để phát

triển lên giai đoạn tài chính hóa. Các hoạt động thế chấp và định giá tài sản chủ yếu

chỉ mới phục vụ cho hoạt động cho vay tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng

thương mại. Bởi vậy hiện tại, công tác tổ chức định giá cần được thực hiện sao cho

đảm bảo được mức độ an toàn trong hoạt động cho vay của các NHTM, đặc biệt

trong bối cảnh thị trường BĐS còn chứa đựng những bất ổn, nhưng cần đảm bảo

tính cạnh tranh trong hoạt động của các Ngân hàng. Bởi vậy các ngân hàng cần xây

dựng qui trình định giá phù hợp gắn liền với hoạt động tín dụng. Đối với công tác tổ

chức định giá có thể thực hiện theo 3 hình thức: (1) hình thành bộ phận định giá độc

lập, tách riêng với bộ phận tín dụng với chức năng và đội ngũ nhân sự riêng (phòng

định giá tài sản đảm bảo và quản lý rủi ro); (2) thuộc trách nhiệm của bộ phận tín

dụng (cán bộ tín dụng đồng thời là cán bộ định giá); (3) thuê tổ chức định giá từ bên

ngoài. Để làm được điều này cần tạo điều kiện để phát triển các công ty tư vấn

chuyên định giá và tư vấn trong lĩnh vực cho vay thế chấp cho ngân hàng và các tổ

chức tín dụng.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Tóm lại định giá tài sản là một nghiệp vụ quan trọng nhằm xác định giá trị tài

sản tài sản thế chấp làm cơ sở để đưa ra mức cho vay và ngăn ngừa rủi ro trong hoạt

động cho vay của NHTM.Đối với ngân hàng, hoạt động định giá tài sản thế chấp có

ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp

vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng.

Việc định giá tài sản thế chấp cần phải tuân thủ theo qui trình chặt chẽ, đầy

đủ các bước. Có nhiều phương pháp định giá tài sản thế chấp nhưng có hai phương

pháp định giá cơ bản được sử dụng phổ biến nhất đó là phương pháp so sánh và

phương pháp chi phí tùy theo từng loại hình tài sản là tài sản hay máy móc thiết bị

và thời gian, chi phí dành cho công việc định giá để lựa chọn phương pháp định giá

phù hợp.

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản thế chấp bao gồm cả các

nhân tố chủ quan như quan điểm của ngân hàng về hoạt động định giá, việc lưa

chọn và xây dựng qui trình định giá, hệ thống thông tin định giá và đội ngũ nguồn

nhân lực, các nhân tố khách quan như điều kiện tự nhiên, môi trường pháp luật, môi

trường kinh tế, xu hướng hoạt động và phát triển của thị trường tài chính và thị

trường chứng khoán.

Để việc định giá tài sản thế chấp được diễn ra một cách hiệu quả, tạo điều

kiện cho việc phát triển hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương

mại, ta cần nắm được các khái niệm cơ bản về tài sản thế chấp, tài sản thế chấp

được phân loại như thế nào, những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản, các

quy trình, phương pháp định giá tài sản thế chấp là gì và các nhân tố ảnh hưởng đến

công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng

thương mại. Đồng thời, tiếp thu những kinh nghiệm về thế chấp tài sản trong hoạt

động tín dụng của các NHTM trên thế giới và rút ra bài học cho Việt Nam.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP

TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

2.1 Khái quát về ngân hàng thương mại Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống Ngân hàng thương

mại Việt Nam

Kể từ khi có pháp lệnh ngân hàng ra đời (Pháp lệnh Ngân hàng Nhà nước

Việt Nam và Pháp lệnh ngân hàng, Hợp tác xã tín dụng và Công ty tài chính) đã

chính thức chuyển cơ chế hoạt động của hệ thống ngân hàng Việt Nam từ 1 cấp

sang 2 cấp: Ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại. Ngân hàng nhà nước

(NHNN) là ngân hàng quản lý nhà nước về tiền tệ, là ngân hàng duy nhất được

phát hành tiền và là ngân hàng của các ngân hàng. Ngân hàng thương mại

(NHTM) là ngân hàng thực hiện các hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân

hàng. Thời kỳ này có 4 NHTM được thành lập: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát

triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng Ngoại

thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

Trải qua hơn 30 năm ra đời và phát triển, hệ thống NHTM Việt Nam đã

không ngừng phát triển về quy mô, chất lượng và hiệu quả hoạt động. Số lượng các

NHTM tăng không ngừng, lúc mới thành lập chỉ có 4 NHTM nhà nước nhưng đến

nay hệ thống NHTM Việt Nam có sự tham gia của ngân hàng thương mại cổ phần,

ngân hàng 100% vốn nước ngoài. Theo thống kê của NHNN tính đến hết

31/12/2020 hệ thống NHTM Việt Nam gồm có 4 ngân hàng thương mại nhà nước

(trong đó có 3 ngân hàng TNHH một thành viên), 31 ngân hàng thương mại cổ phần

(NHTM cổ phần), 9 ngân hàng 100% vốn nước ngoài, 2 ngân hàng liên doanh. Một

số NHTM lớn đang từng bước định hướng theo mô hình tập đoàn bao gồm ngân

hàng mẹ và các công ty thành viên như công ty chứng khoán, công ty cho thuê tài

chính, công ty quản lý vốn và khai thác tài sản...

Biểu đồ 2.1. Hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2011-2020

Nguồn: Thống kê của NHNN (www.sbv.gov.vn)

Nhìn vào Biểu đồ 2.1 cho thấy hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2011-

2020 không có sự biến động lớn về số lượng nhiều. Cụ thể: hệ thống ngân hàng

thực hiện đề án tái cấu trúc hệ thống ngân hàng của Chính phủ giai đoạn 1 (2011-

2015) theo quyết định 454/QĐ-TTg ngày 1/3/2012 của Thủ tướng Chính phủ

và giai đoạn 2 (2016- 2020) đã được Thủ tướng ký quyết định phê duyệt số

1058/QĐ-TTg ngày 19/7/2017. Một số ngân hàng thương mại Nhà nước chuyển

mô hình từ Ngân hàng nhà nước (Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, Ngân hàng

Công thương, Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng đồng bằng sông Cửu Long)

sang NHTM cổ phần, do sự mua bán sáp nhập của các ngân hàng thương mại và

mua lại giá 0 đồng của ngân hàng nhà nước với các ngân hàng yếu kém (Ngân hàng

Đại dương, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Dầu khí).

Đến hết 31/12/2020 thì toàn hệ thống NHTM của Việt Nam có 46 ngân hàng

trong đó có 31 ngân hàng thương mại cổ phần. Cho đến nay hệ thống ngân hàng

Việt nam đã lớn mạnh cả về mặt số lượng cũng như chất lượng đáp ứng được yêu

cầu phát triển của nền kinh tế và ngày càng khẳng định được vai trò của mình đối

với sự phát triển kinh tế.

2.1.2 Quy mô vốn điều lệ, chi nhánh và sở giao dịch của hệ thống ngân

hàng thương mại Việt Nam

Đối với ngân hàng thương mại Nhà nước

NHTM Nhà nước có sự thay đổi cả về số lượng ngân hàng và cả về quy mô.

Quy mô các ngân hàng thương mại Nhà nước ngày càng lớn mạnh cả về vốn điều lệ

và về số chi nhánh, Sở giao dịch. Cụ thể, các NHTM Nhà nước tính đến thời điểm

31/12/2020 có số vốn và số lượng chi nhánh như sau:

Bảng 2.1. Các Ngân hàng thương mại nhà nước tính đến 31/12/2020

Vốn điều lệ

Số chi nhánh

TT

Tên ngân hàng

(Tỷ đồng)

và Sở GD

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

30.709,9

940

Việt Nam (Agribank)

Ngân hàng TNHH một thành viên Dầu khí toàn

3.018

cầu (GPBank)

Ngân hàng TNHH một thành viên Đại Dương

4.000,1

(OceanBank)

Ngân hàng TNHH một thành viên Xây dựng

3.000

(CBBank)

Nguồn: Thống kê của NHNN (www.sbv.gov.vn)

Giai đoạn 2011-2013 các ngân hàng gồm: Ngân hàng Ngoại thương, Ngân

hàng Công thương, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, Ngân hàng Đồng bằng Sông

Cửu Long đã lần lượt chuyển loại hình sở hữu từ NHTM Nhà nước sang NHTM cổ

phần nên số lượng NHTM Nhà nước đã giảm từ 5 ngân hàng (2010) xuống còn 1

ngân hàng (2013). Năm 2015 thực hiện đề án tái cấu trúc ngân hàng, ngân hàng nhà

nước đã bắt buộc mua toàn bộ cổ phần với giá 0 đồng 3 ngân hàng yếu kém

(GPBank, OceanBank và CBBank) nên số lượng ngân hàng thương mại nhà nước là

4 ngân hàng. Đến nay, Agribank vẫn là ngân hàng có số vốn điều lệ lớn nhất

(30.709,9 tỷ đồng) và có số lượng chi nhánh, sở giao dịch nhiều nhất (940) trong

toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam. Với 3 ngân hàng (gồm GPBank, OceanBank và

CBBank) số vốn điều lệ thể hiện trên Bảng 3.1 chỉ là con số trên danh nghĩa còn

thực tế sau khi được mua lại với giá 0 đồng thì theo kết quả của kiểm toán nhà

nước cho thấy gần 3 năm được NHNN mua lại nhưng thực trạng tài chính của

các ngân hàng này chưa được cải thiện, hàng năm các ngân hàng vẫn lỗ hàng

ngàn tỷ đồng và bị âm vốn chủ sở hữu.

Đối với ngân hàng thương mại cổ phần

Hệ thống NHTM Việt Nam hiện nay có 31 NHTM cổ phần, các ngân

hàng ngày càng tăng cả về quy mô vốn và số chi nhánh, sở giao dịch. Số vốn

điều lệ, số lượng chi nhánh và sở giao dịch của các NHTM cổ phần tính đến

31/12/2020 được chi tiết ở Bảng 3.2.

Về quy mô vốn: trong số các NHTM cổ phần hiện nay có 3 ngân hàng

có số vốn điều lệ lớn kể đến đầu tiên là BIDV với số vốn điều lệ là 40.220,2 tỷ

đồng, tiếp theo là Vietinbank với số vốn điều lệ là 37.234 tỷ đồng và sau nữa là

Vietcombank với số vốn điều lệ là 37.088,8 tỷ đồng. Nhóm các ngân hàng có số

vốn điều lệ thấp ở mức tối thiểu theo quy định của NHNN là 3.000 tỷ gồm có các

ngân hàng như: Ngân hàng TMCP Bản Việt, Ngân hàng thương mại Bảo Việt,

Ngân hàng Sài Gòn Công thương, Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex.

Về số lượng chi nhánh, sở giao dịch: các ngân hàng ngày càng mở rộng

mạng lưới hoạt động, số lượng chi nhánh, sở giao dịch ngày càng tăng. Tính đến hết

31/12/2020 theo thống kê của NHNN thì số lượng chi nhánh, sở giao dịch của các

NHTM cổ phần thì ngân hàng có số lượng chi nhánh, sở giao dịch lớn nhất là

BIDV (190 chi nhánh, sở giao dịch), tiếp theo là Vietinbank (157 chi nhánh, sở

giao dịch), tiếp theo Vietcombank (116 chi nhánh, sở giao dịch) và ngân hàng có

số lượng chi nhánh ít nhất là Ngân hàng PGbank (17 chi nhánh).

Bảng 2.2. Các ngân hàng thương mại cổ phần tính đến 31/12/2020

TT

Tên ngân hàng

Vốn điều lệ (Tỷ đồng)

Số CN và SGD 157 190 116 86 35 22 76 44 76 40 56 39 62 31 62 27 39 101 52 24 50 33 58 109 36 24 62 18 17 44 67

37.234 40.220,2 37.088,8 21.615 5.713,1 3.150 3.171 7.086,5 10.746,43 9.000 5.000 12.087,44 11.750 3.237 35.001,4 3.890 7.898,6 27.987,6 9.244,9 4.101,6 15.231,7 3.080 12.036,2 18.852,2 10.716,7 3.500 25.299,7 4.190,2 3.000 12.355,2 16.088,48

1 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) 2 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) 3 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) 4 Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) 5 Ngân hàng TMCP An Bình (ABB) 6 Ngân hàng TMCP Bảo Việt (BaoViet bank) 7 Ngân hàng TMCP Bản Việt (VietCapital Bank) 8 Ngân hàng TMCP Bắc Á (Bac A Bank) 9 Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LPB) 10 Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) 11 Ngân hàng TMCP Đông Á (EAB) 12 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (Seabank) 13 Ngân hàng TMCP Hàng Hải (MSB) 14 Ngân hàng TMCP Kiên Long (KLB) 15 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) 16 Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam A bank) 17 Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) 18 Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) 19 Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIB) 20 Ngân hàng Quốc dân (NCB) 21 Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) 22 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (SGB) 23 Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) 24 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) 25 Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPB) 26 Ngân hàng TMCP Việt Á (Viet A Bank) 27 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) 28 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (Vietbank) 29 Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex (PGBank) 30 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu (Eximbank) 31 Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh

(HDBank)

Nguồn: Thống kê của NHNN (www.sbv.gov.vn)

Đối với ngân hàng 100% vốn nước ngoài

Hiện nay trong hệ thống NHTM Việt Nam có 9 ngân hàng 100% vốn nước

ngoài, trong đó có Ngân hàng TNHH MTV UOB Việt Nam được cấp phép hoạt

động năm 2017.

Bảng 2.3. Các ngân hàng 100% vốn nước ngoài tính đến 31/12/2020

Vốn điều lệ

TT

Tên ngân hàng

(Tỷ đồng)

Ngân hàng ANZ Việt Nam (ANZVL)

3.000

Ngân hàng Hong Leong Việt Nam (HLBVN)

3.000

Ngân hàng HSBC Việt Nam (HSBC )

7.528

Ngân hàng Shinhan Việt Nam (SHBVN)

5.709,9

Ngân hàng Standard Chartered Việt Nam (SCBVL)

4.902

Ngân hàng TNHH MTV Public Bank Việt Nam (PBVN)

6.000

Ngân hàng CIMB Việt Nam

3.467,2

Ngân hàng TNHH MTV Woori Việt Nam

4.600

Ngân hàng TNHH MTV UOB Việt Nam

3000

Nguồn: Thống kê của NHNN (www.sbv.gov.vn)

Trong số các ngân hàng 100% vốn nước ngoài tại Việt Nam thì ngân

hàng HSBC Việt Nam có số vốn điều lệ lớn nhất đạt 7.528 tỷ đồng, tiếp theo là

Ngân hàng TNHH MTV PublicBank Việt Nam 6.000 tỷ đồng, còn có các ngân

hàng ở mức đủ yêu cầu vốn điều lệ quy định ở mức 3.000 tỷ đồng như ANZ,

HLB, UOB.

Đối với ngân hàng liên doanh

Số lượng các ngân hàng liên doanh Việt Nam giai đoạn 2011-2020 có xu

hướng giảm dần, năm 2008 có 5 ngân hàng đến nay còn có 2 ngân hàng đó là ngân

hàng TNHH Indovina (IVB) và ngân hàng liên doanh Việt Nga (VRB). Các ngân

hàng này đều có số vốn điều lệ thấp chỉ ở mức quy định, trong đó ngân hàng

Indovina có số vốn điều lệ là 3.377,5 tỷ đồng, ngân hàng Việt Nga có số vốn điều

lệ là 3.008,4 tỷ đồng.

Bảng 2.4. Các ngân hàng liên doanh tính đến 31/12/2020

Vốn điều lệ

TT

Tên ngân hàng

(Tỷ đồng)

1 Ngân hàng TNHH Indovina (IVB)

3.377,5

2 Ngân hàng liên doanh Việt – Nga (VRB)

3.008,4

Nguồn: Thống kê của NHNN (www.sbv.gov.vn)

2.2 Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động

tíndụng tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua

Thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về các biện pháp và kế hoạch hành

động nhằm thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm như: Điều hành công cụ chính sách tiền

tệ, tỷ giá linh hoạt, thận trọng phù hợp với mục tiêu kích cầu, khuyến khích sản xuất,

ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an toàn hệ thống; Mở rộng tín dụng hiệu quả và phù

hợp với qui định của pháp luật, xử lý các vướng mắc về trả nợ vay và tiếp cận tín dụng

ngân hàng của các tổ chức, cá nhân; Tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát và bảo

đảm an toàn hệ thống ngân hàng…., các Ngân hàng thương mại Việt Nam đã có

những chính sách và định hướng tronghoạt động kinh doanh của mình. Các ngân hàng

đã thực hiện nghiêm túc các qui định về đảm bảo an toàn trong toàn hệ thống, cải tiến

qui trình tín dụng theo hướng đơn giản, thuận tiện cho khách hàng nhưng vẫn tuân thủ

theo qui định về bảo đảm tiền vay của NHNN. Nhìn chung hoạt động của hệ thống các

tổ chức tín dụng Việt Nam vẫn đảm bảo an toàn, ổn định và có bước tăng trưởng tốt

năng lực tài chính và qui mô hoạt động tăng lên. Khả năng thanh khoản của hệ thống

được đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu thanh toán của nền kinh tế. Những tác động bất lợi

của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu đến hệ thống ngân hàng

Việt nam đã được hạn chế tối đa, tiền gửi tại các ngân hàng được đảm bảo an toàn.

2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản

Về lý thuyết, khi xem xét cho vay các NHTM chỉ yêu cầu phải có TSBĐ khi

doanh nghiệp vay vốn thông tin chưa minh bạch, phương án/dự án vay vốn tiềm ẩn

rủi ro, hay doanh nghiệp chưa có uy tín với ngân hàng… Nhưng thực tế, rất ít doanh

nghiệp (DN), đặc biệt là DN nhỏ và vừa (NVV) đáp ứng được các yêu cầu của ngân

hàng đưa ra, vì thế vay vốn phải có TSĐB là đương nhiên.

Theo báo cáo khảo sát của Trung tâm Thông tin Kinh tế của Liên đoàn

Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), về thực trạng tiếp cận tín dụng của

DN khu vực Đồng bằng sông Hồng, thông qua năng lực quản trị và minh bạch hoạt

động tài chính cho thấy, khảo sát 504 DN khu vực này tháng 5/2018, có 217 DN,

chiếm 43,1% cho rằng rất khó khăn khi vay vốn vì thiếu TSBĐ. Thời gian vừa qua,

đã có nhiều biện pháp từ phía Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín

dụng… hỗ trợ tín dụng DNNVV. Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định, quyết

định liên quan đến việc hỗ trợ vốn cho DN, trong đó có Nghị định số 34/2018/NĐ-

CP ngày 8/3/2018 về việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Quỹ Bảo lãnh tín

dụng cho DNNVV.

Trong những năm qua các NHTM đã đạt được nhiều kết quả trong hoạt động

cho vay có thế chấp bằng tài sản. Tổng dư nợ cho vay tăng trưởng qua các năm

trong đó cơ cấu các khoản cho vay cũng có nhiều thay đổi, tỷ trọng các khoản cho

vay có bảo đảm bằng tài sản tăng dần cùng với xu hướng giảm dần các khoản cho

vay không có bảo đảm bằng tài sản, mức độ an toàn của các khoản cho vay khá cao.

Các TCTD đã thực hiện nghiêm túc các quy định của pháp luật về an toàn trong

hoạt động, từng TCTD đã xây dựng quy trình tín dụng đưa ra, chính sách, nguyên

tắc, quy định những thủ tục, trình tự cho vay nhằm đảm bảo sự thống nhất trong

hoạt động tín dụng, đồng thời xác định trách nhiệm các cấp cán bộ liên quan đến

hoạt động tín dụng. Trong quy trình cấp tín dụng của các TCTD có sự liên kết chặt

chẽ từ khâu nghiên cứu thị trường thông qua mối liên hệ với khách hàng, điều tra và

đánh giá tín dụng, soạn thảo, phê duyệt hồ sơ, giải ngân, thu nợ cho tới quay vòng,

gia hạn hay chấm dứt khoản cho vay.

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện bảo đảm tiền vay còn một số hạn chế:

Danh mục các loại tài sản bảo đảm chưa đa dạng, hiện tại chủ yếu tập trung

vào các loại giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm, nhà ở, quyền sử dụng đất, phương tiện vận

tải. Việc thế chấp bằng các loại máy móc thiết bị chỉ được các TCTD áp dụng đối

với những DN có quan hệ vay vốn truyền thống. Thực trạng này gây nhiều khó

khăn cho các đơn vị sản xuất có giá trị máy móc thiết bị chiếm tỷ trọng lớn trong

tổng giá trị tài sản khi xin vay vốn, nhất là các DN ngoài quốc doanh. Các DN này

chủ yếu vay vốn là từ việc cầm cố giấy tờ có giá hoặc thế chấp quyền sử dụng đất,

thậm chí thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu DN trong

khi DN có tài sản là máy móc thiết bị có thể thế chấp nhưng ít được chấp thuận do

khó khăn trong việc xác định giấy tờ sở hữu.

Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm khoản vay còn nặng tính chủ quan, trên

thực tế việc xác định giá trị TSĐB của khách hàng đều do tổ thẩm định tín dụng của

các TCTD thực hiện mà không có sự tham gia của các cơ quan chuyên môn. Việc

phân tích đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư, của phương án SXKD chủ yếu vẫn

nặng về phân tích tài chính mà thiếu đi việc phân tích các khía cạnh thị trường, khả

năng quản lý, khả năng tổ chức sản xuất.

Các thông tin để làm căn cứ thẩm định khách hàng, về dự án đầu tư, phương

án sử dụng vốn vay, về tài sản bảo đảm còn hạn chế, thiếu cơ sở khẳng định tính

trung thực khách quan của các thông tin đã gây khó khăn cho TCTD trong việc

phân tích tình hình tài chính, tài sản bảo đảm cũng như tính khả thi của phương án

sử dụng vốn vay. Bên cạnh các thông tin do chính khách hàng cung cấp và nguồn

thông tin từ Trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, hầu như

không có các thông tin khai thác từ các hiệp hội mà khách hàng tham gia, từ phía

bạn hàng của khách hàng, từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, ngoài ra ngân hàng

vẫn chưa có được sự liên thông với các cơ quan thuế, hải quan để kiểm chứng thông

tin do khách hàng cung cấp... Với số lượng khách hàng lớn, ngành nghề kinh doanh

đa dạng, địa bàn hoạt động rộng không chỉ trên địa bàn Thành phố Hà Nội vì vậy

việc thu thập thông tin về khách hàng của các TCTD rất khó khăn, đặc biệt đối với

những khách hàng là các DN ngoài quốc doanh, khách hàng cá nhân, hộ gia đình.

2.2.2 Thực trạng các nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam

2.2.2.1 Thực trạng quy trình định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng

thương mại Việt Nam

Một nguyên tắc phổ biến ở các ngân hàng, đó là với mỗi khoản vay có tài sản

thế chấp, để tránh rủi ro, ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 75% giá trị tài sản thế

chấp. Tuy nhiên, do số tiền được vay không đồng nghĩa với giá trị tài sản thế chấp

trên thực tế và việc định giá là ngân hàng tự thực hiện, cho nên nguyên tắc này

cũng có thể thay đổi, một khi ngân hàng và người vay đạt được một thỏa thuận,

không xảy ra tranh chấp. Quy trình thẩm định giá tài sản được quy định rõ tại

Khoản 1 và Khoản 5 của Luật Giá năm 2012. Theo đó, cơ sở thẩm định giá tài sản

là giá trị thị trường. Việc xác định giá tài sản căn cứ vào địa điểm và thời điểm ký

hợp đồng thế chấp.

Thực tế cho thấy, việc định giá tài sản là vô cùng quan trọng. Bởi, với người

đi vay, tài sản thế chấp là một trong những “điểm cộng” để ngân hàng xét duyệt

mức cho vay, còn về phía ngân hàng, đó là cơ sở để đưa ra hạn mức cho vay. Do đó,

nếu việc thẩm định không được thực hiện một cách chính xác, sai quy chuẩn (định

giá cao hơn giá trị thật, định giá nhầm tài sản…), thì nguy cơ gây ra thiệt hại cho

ngân hàng là rất lớn. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải chấp nhận dạng

rủi ro kiểu này.

Hiện tại, hầu hết các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đều phân chia nhiệm

vụ riêng biệt giữa cán bộ thẩm định tài sản và cán bộ thẩm định vay vốn. Điều này

đảm bảo được tính minh bạch trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, đồng thời

mang lại sự khách quan trong hồ sơ tín dụng. Ngoài ra, cán bộ thẩm định tài sản thế

chấp cũng phải chịu trách nhiệm về giá trị đã được thẩm định đó trong suốt quá

trình vay vốn của khách hàng. Theo từng ngân hàng mà hoạt động tái thẩm định giá

của tài sản thế chấp được thực hiện định kỳ 01, 03 hay 06 tháng/lần. Điều này

giúp ngân hàng có thể kịp thời ứng biến với biến động giá của thị trường nói chung

và của tài sản thế chấp nói riêng.

Thông thường quy trình thẩm định tài sản thế chấp sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Nhận hồ sơ tài sản thế chấp từ cán bộ tín dụng, xác minh thông tin

và pháp lý của tài sản thế chấp như thông số kỹ thuật, công nghệ (máy móc thiết bị),

thông tin quy hoạch, giải tỏa (tài sản)…

Bước 2: Đặt cuộc hẹn với khách hàng đến nơi tài sản hiện hữu để định giá.

Tại đây, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành ghi lại hiện trạng của tài sản bằng văn bản và

hình ảnh, đối chiếu các chứng từ sao y với giấy tờ bản chính. Nếu tài sản thế chấp là

bất động sản, cần tham khảo giá đất khu vực xung quanh, có vị trí và cấu trúc gần

tương đương với tài sản đó.

Bước 3: Sử dụng nghiệp vụ riêng theo quy định của ngân hàng nhằm xác

định giá trị của tài sản thế chấp, bao gồm tìm kiếm thông tin trên Internet, giá bán

niêm yết, giá bán hiện hành, khả năng tăng hoặc giảm giá trị tài sản, so sánh với tài

sản có cùng đặc điểm…

Bước 4: Lập biên bản và báo cáo thẩm định giá

Bước 5: Lập hồ sơ thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo và lưu trữ.

Hầu hết các ngân hàng và tổ chức tín dụng hiện nay xử lý hồ sơ thẩm định tài

sản thế chấp hay tài sản thế chấp khá nhanh. Thời gian trả kết quả thẩm định thường

chỉ từ 2 – 3 ngày. Tuy nhiên, toàn bộ công thức và căn cứ để thẩm định giá đều

được lưu hành nội bộ, khách hàng vay vốn thường không thể tiếp cận được toàn bộ

báo cáo thẩm định giá của ngân hàng.

Người đi vay chỉ được cho biết thông tin giá trị đã được thẩm định của ngân

hàng. Dù cố gắng bám sát theo giá thị trường, tuy nhiên để đảm bảo an toàn vốn cho

khoản vay, giá trị thẩm định luôn thấp hơn khoảng 5 – 10%.

a. Ngân hàng NN và PTNT (Agribank):

Quy trình định giá tại Agribank được quy định bao gồm các bước sau:

Bước 1. Xác định chung tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường

hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá.

Bước 2. Lập phương án định giá.

Bước 3: Khảo sát thu thập thông tin.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Bước 5.Xác định giá trị tài sản định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư thẩm định giá gửi khách

hàng và các bên liên quan.

Phân tích tình huống định giá tài sản thế chấp trực tiếp:

Ví dụ minh họa quy trình thẩm định định giá tài sản của Agribank:

Bước 1. Xác định chung tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường

hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc định giá

Thông tin về BĐS thẩm định:

- Loại tài sản: Bất động sản.

- Khách hàng thẩm định tài sản: Bà Lê Tuyết Trinh

Địa chỉ trên Giấy CNQSDĐ: Số 66 tờ bản đồ số 28 địa chỉ số 129C, tổ 53

cụm 10, phường Bười, quận Tây Hồ, thành phố HàNội.

Địa chỉ theo hành chính: Số 5 ngách 54 ngõ 218 Lạc Long Quân, phường

Bười, quận Tây Hồ, thành phố HàNội.

- Mục đích thẩm định tài sản: Thế chấp tài sản vay vốn ngânhàng.

- Thời điểm thẩm định: Tháng 10 năm2020

- Cơ sở thẩm định tài sản: Giá trị thị trường– Căn cứ theo Hệ thống tiêu

chuẩn TĐG ViệtNam.

- Phương pháp sử dụng: Phương pháp chi phí.

Hồ sơ pháp lý kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận số CU465880 được Sở

tài nguyên và môi trường thành phố Hà Nội cấp ngày 06/10/2020 cho bà Lê Tuyết

Trinh tại thửa đất số 66 tờ bản đồ số 28 địa chỉ số1 29C, tổ 53 cụm 10, phường

Bười, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội nay là số 5 ngách 54 ngõ 218 Lạc Long

Quân, phường Bười, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Bước 2. Lập phương án định giá

Nguyên tắc điều chỉnh: Cố định tài sản thẩm định giá, lấy tài sản thẩm định

giá là tiêu chuẩn, các TSSS được điều chỉnh xoay quanh TSTĐ, các yếu tố ở TSSS

vượt trội hơn TSTĐ thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn TSSS(trừ),

các yếu tố ở TSSS kém lợi thế hơn so với các TSTĐ thì điều chỉnh tăng mức giá

tính theo đơn vị chuẩn của TSSS (cộng). Những yếu tố ở TSSS giống (tương

đương) với TSTĐ thì giữ nguyên mức giá TSSS (không điều chỉnh).

Phương pháp sử dụng: Phương pháp chi phí, kết hợp so sánh.

Cơ sở thẩm định tài sản: Giá trị thị trường– Căn cứ theo Hệ thống tiêu chuẩn

TĐG Việt Nam.

Bước 3: Khảo sát thu thập thông tin

Đặc điểm của BĐS thẩm định:

 Mô tả chi tiết vị trí: BĐS thẩm định tọa lạc tại 5 ngách 54 ngõ 218 Lạc

Long Quân, phường Bười, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. BĐS nằm trong khu

vực đông dân cư thuận tiện để sinh sống và đi lại.

 Hạ tầng xã hội: Tốt

 Hạ tầng kỹ thuật: Tốt

 Tên trục đường chính: Lạc Long Quân

 Tên đường tiếp giáp: Ngách 54 ngõ 218 Lạc Long Quân.

 Loại đường tiếp giáp: Đường bê tông

 Vị trí theo quy định nhà nước: Vị trí 3

 Diện tích: 62,4m2

 Hình thức sở hữu: Sử dụng riêng

 Mục đích sử dụng/ Thời hạn: Đất ở / Lâu dài

 Kích thước thửa đất: 6,24m*10,00m

 Số mặt tiền tiếp giáp: 1

 CTXD trên đất: 1 ngôi nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép.

Bước 4. Phân tích thông tin

Thẩm định viên đã tiến hành phân tích được 3 BĐS có đặc điểm khá tương

đồng với nhau và tương đồng với BĐS mục tiêu, cụ thể như sau

Bảng 2.5 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin

STT Các tiêu chí so sánh

TSTĐ

TSSS1

TSSS2

TSSS3

Đất ở tại đôthị Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị

1 Mục đích sử dụng

2 Vị trí

Số 5 ngách 54 ngõ 218 Lạc

Ngõ 218 Phố Lạc Long Quân,

Ngõ 89 Phố Lạc Long Quân,

Phố LạcLong Quân,phường

Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Mặt ngáchrộng 2,3m Mặt ngách rộng 2,3m

Mặt ngách rộng 2,3m

Giao thông

62,40

30,00

55,00

48,00

4 Diện tích (m2)

- Diện tích

62,40

30,00

55,00

48,00

- Mặt tiền

6,24

3,1

4,00

5,00

- Chiều sâu

10,00

9,68

13,75

9,60

Nhà 5 tầng

Nhà 4 tầng

5 Tài sản gắn liền với đất

150

275

192

-

Diện tích sàn xây dựng (m2)

Đơn giá xây dựng

5.931.000

Tỷ lệ chất lượng còn lại

65%

578.272.500

1.060.166.250

740.188.800

Giá trị tài sản gắn liền với đất

6

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tình trạng pháp lý về quyền sử

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 Giá rao bán

3.000.000.000

5.200.000.000

4.300.000.000

97%

8 Tỷ lệ tin cậy

2.910.000.000

5.044.000.000

4.171.000.000

9 Giá chuyển nhượng

77.724.250

72.433.341

71.475.233

10 Đơn giá đất chuyển nhượng

(Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại NHNo&PTNT- chi nhánh Tây Hồ)

Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giữa TSTĐ và TSSS

Chỉ tiêu điều chỉnh

TSTĐ 1

TSSS1

TSSS2

TSSS3

ST T

1 Vị trí

Ngõ 89 Phố Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Phố Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Số 5 ngách 54 ngõ 218 Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 62,40

Ngõ 218 Phố Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 30,00

55,00

48,00

2 Diện tích (m2)

2.910.000. 000 5.044.000. 000

4.171.00 0.000

3

77.724.250

72.433.341

71.475.233

4

5

Vị trí 3 100%

Vị trí 3 100% 0,00%

5.1

Mặt ngách rộng 2,3m 100%

77.724.250 Mặt ngách rộng 2,3m 100% 0,00%

72.433.3 41 Mặt ngách rộng 2,3m 100% 0,00%

71.475.233 Mặt ngách rộng 2,3m 100% 0,00%

5.2

62,40 100%

77.724.250 30,00 112% -10,71%

72.433.341 55,00 105% -4,76%

71.475.233 48,00 108% -7,41%

5.3

(8.327.598)

(3.449.207)

(5.294.462)

69.396.652

68.984.134

66.180.772

Giá trị đất chuyển nhượng (đồng) Đơn giá đất chuyển nhượng Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh Vị trí Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh Giao thông, lợi thế kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh Diện tích, kích thước Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh

3,10 90% 11,11%

4,00 93% 7,53%

5,00 94% 6,38%

6,24 100%

5.4

8.636.028

5.451.972

4.562.,249

78.032.680 Bình thường 93% 7,53%

74.436.106 Bình thường 93% 7,53%

70.743.021 Bình thường 93% 7,53%

Tốt 100%

5.5

5.850.212

5.451.972

5.379.856

83.882.892

79.888.078

76.122.877

Cơ sở hạ tầng hoàn thiện

Cơ sởhạ tầng hoàn thiện

Cơ sở hạ tầng hoàn thiện

Cơsở hạtầnghoànthiện

5.6

100% 0,00%

100%

78.032.680 83,882,892

74.436.106 79,888,078

70.743.021 76,122,877

79.964.616

4,90%

-0,10%

-4,80%

16.963.626

8.901.179

9.856.711

6. Mặt tiền (m) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh Phong thủy Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh Yếu tố cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường sống Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng/m2) Giá sau điều chỉnh Mức giá chỉ dẫn Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn Tổng giá trị điều chỉnh gộp Tổng số lần điều chỉnh

-4,76%-7,53%

-7,41%-7,53%

Biên độ điều chỉnh

3 -10,71%- 11,11% 6.158.642

4.647.643

7.454.737 80.000.000

Số điều chỉnh thuần Mức giá cho tài sản thẩm định

Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại NHNo&PTNT- chi nhánh Tây Hồ

Bước 5. Xác định giá trị tài sản định giá

Yếu tố diện tích kíchthước:

TSSS 1:

Tỷ lệ điều chỉnh = (1-112%)/112% = -10,71%

Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh × Đơngiá = -10,71% × 77.724.250 =-

8.327.598

Giá sau điều chỉnh = Đơn giá + Mức điềuchỉnh = -8.327.598 + 77.724.250 =

69.396.652

Áp dụng tương tự đối với yếu tố diện tích, kích thước của các TSSS2, TSSS3

Yếu tố mặt tiền:

TSSS 1:

Tỷ lệ điều chỉnh = (1-90%)/90% = -11,11%

Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh × Đơngiá = 11,11% × 77.724.250 =

8.636.028

Giá sau điều chỉnh = Giá sau điều chỉnh yếu tố diện tích, kích thước + Mức

điềuchỉnh = 8.636.028 + 69.396.652 = 78.032.680

Áp dụng tương tự đối với yếu tố mặt tiền của các TSSS2, TSSS3

Yếu tố phong thủy:

TSSS 1

Tỷ lệ điều chỉnh = (1-93%)/93% = 7,53%

Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh × Đơngiá= 7,53% × 77.724.250=

5.850.212

Giá sau điều chỉnh = Giá sau điều chỉnh yếu tố mặt tiền + Mức điều chỉnh =

5.850.212 + 78.032.680 = 83.882.8

Áp dụng tương tự đối với yếu tố phong thủy của các TSSS2, TSSS3

Do tài sản so sánh có nhiều điểm tương đồng và đều được điều chỉnh số lần

tương đương nhau. Chính vì vậy, đơn giá thị trường được tính toán bằng giá trị bình

quân của các đơn giá chỉ dẫn.

Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn là: 79.964.616 đồng/m2. →Vậy ước

tính giá trị quyền sử dụng đất là: 80.000.000 × 62,4 = 4.992.000.000 ( đồng)

Xác định giá trị công trình xây dựng

Chi phí thay

Lợi nhuận

Chi phí

thế của công

của nhà đầu

trực tiếp

gián tiếp

trình xây dựng

tư

*Xác định chi phí thay thế của công trình xây dựng

Công thức tính toán

Chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp là chi phí xây dựng được tính toán theo

Chi phí xây

Đơn giá xây

Diện tích

dựng công trình

dựng

công thức sau:

= 80 × 5.971.000 = 477.680.000 (đồng)

Trong đó:

- Diện tích của công trình được căn cứ theo Biên bản khảo sát hiện trạng

tài sản tại thửa đất số 66 tờ bản đồ số 28 địa chỉ số 129C, tổ 53 cụm 10, phường

Bười, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội nay là số 5 ngách 54ngõ 218 Lạc Long

Quân, phường Bười, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là 80m2

- Đơn giá xây dựng của công trình nhà 2 tầng được xác định theo Quyết

định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2020 về việc ban hành bộ đơn giá bồi

thường nhà ở và công trình xây dựng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành

Phố Hà Nội là 5.971.000đồng

- Vì công trình xây dựng được xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ

sinh hoạt, do đó không xác định lợi nhuận của nhà đầu tư trong trường hợp này.

- → Chi phí thay thế của công trình xây dựng = Chi phí xây dựng công

trình = 477.680.000 (đồng)

Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình

𝑇ỷ 𝑙ệ 𝐶𝐿𝐶𝐿

𝑛 𝑖=1

∑ (𝑇ỷ 𝑙ệ 𝐶𝐿𝐶𝐿 𝑐ủ𝑎 𝑘ế𝑡 𝑐ấ𝑢 𝑡ℎứ 𝑖 𝑥 𝑡ỷ 𝑡𝑟ọ𝑛𝑔 𝑐ủ𝑎 𝑘ế𝑡 𝑐ấ𝑢 𝑡ℎứ 𝑖 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑡ổ𝑛𝑔 𝑔𝑖á 𝑡𝑟ị 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛 ∑ 𝑇ỷ 𝑡𝑟ọ𝑛𝑔 𝑐ủ𝑎 𝑘ế𝑡 𝑐ấ𝑢 𝑡ℎứ 𝑖 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑡ổ𝑛𝑔 𝑔𝑖á 𝑡𝑟ị 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛

𝑛 𝑖=1

Sử dụng 1 phương pháp là phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật

Bảng 2.7: Bảng tính toán tỷ lệ CLCL

Tỷ lệ chất lượng còn Tỷ lệ giá trị các kết Tỷ lệ còn lại các kết Loại kết cấu lại của các kết cấu cấu chính (%) cấu (%) chính (%)

(d)=(b)*(c) (a) (b) (c)

Móng 10% 45% 4,5%

Tường 18% 45% 8,1%

Nền, sàn 13% 45% 5,85%

Mái 16% 45% 7,2%

Tổng 57% 25,65%

Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại NHNo&PTNT- chi nhánh Tây Hồ

Tỷ lệ CLCL 45%

Giá trị còn lại của công

Chi phí thay thế công

trình xây dựng

Tỷ lệ CLCL

Giá trị còn lại của công trình xây dựng được tính toán theo công thức:

= 477.680.000 × 45%

= 214.956.000 đồng

Vậy giá trị thẩm định giá là: 4.992.000.000+ 214.956.000 = 5.206.956.000 đồng

Bước 6. Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư thẩm định giá

Nhận xét chung:

Phương Ưu điểm Nhược điểm pháp

chi

Phương pháp phí Phương pháp này đặc biệt được sử dụng/áp dụng đối với những tài sản không có Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của

cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang

đích riêng biệt. tính chủ quan; Thẩm định viên phải

có kinh nghiệm.

b. Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên phong (Tpbank):

Quy trình định giá:

Qui trình này được bắt đầu thực hiện khi các chuyên viên khách hàng ở các

chi nhánh hoặc hội sở gửi lên phòng định giá các hồ sơ yêu cầu định giá, các hồ sơ

sẽ tập trung lại cho một chuyên viên phụ trách hồ sơ. Chuyên viên này có trách

nhiệm phân bổ, thông tin, địa điểm khách hàng sẽ được phân loại và đưa lên lãnh

đạo phòng kiểm tra. Sau đó các chuyên viên tiến hành tiếp nhận hồ sơ và bắt đầu

định giá, xuống hiện trường, nghiên cứu giá cả cụ thể của tài sản và báo cáo lãnh

đạo, kết thúc sẽ đưa ra một giá trị tham khảo về giá trị tài sản để có thể thực hiện

vay thế chấp, bảo lãnh.

Phân tích tình huống định giá tài sản thế chấp trực tiếp:

Ví dụ minh họa quy trình thẩm định định giá tài sản của TPbank:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng

Thẩm định giá quyền sử dụng đất tại thửa đất số 12, tờ bản đồ số 39 + 40,

thôn Linh Quy Đông, xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội

Các thông tin ban đầu:

 Đơn vị yêu cầu thẩm định giá: Chi nhánh, phòng giao dịch Ngân hàng

Tpbank tại Gia Lâm - Hà Nội.

 Địa chỉ: Đường Trâu Quỳ, Huyện Gia Lâm, Thành Phố Hà Nội.

 Tài sản thẩm định giá: quyền sử dụng đất tại thửa đất số 12, tờ bản đồ số

39+40, thôn Linh Quy Đông, xã Kim Sơn, huyện gia lâm thành phố hà nội theo giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 878466, số vào sổ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất số 1374, số QĐ: 731 / QĐ-UB, MS 5621517 của UBND huyện

Gia Lâm thành phố hà nội cấp ngày31/8/2006.

 Phương pháp sử dụng: phương pháp so sánh thị trường.

 Mục đích thẩm định giá: làm cơ sở để Ngân hàng TPBank tham khảo

trong việc xác định giá trị tài sản để làm tài sản thếchấp

 Thời điểm thẩm định giá: tháng 11 năm 2019.

Bước 2: Khảo sát thực tế và giám định tính chất pháp lý của tài sản thế

chấp, thu thập thông tin

Các căn cứ pháp lý thẩm địnhgiá.

 Căn cứ Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc Hội quy

định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá, hoạt động quản

lý,điều tiết giá của nhànước

 Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của chính phủ về

quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm địnhgiá.

 Căn cứ quyết định số 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 6/3/2015 của Bộ

trưởng Bộ Tài chính về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm2013.

 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm2014.

 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày25/11/2014.

 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất.

 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 /2007 của Thủ Tướng Chính

Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất độngsản.

 Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê

đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao.

 Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm2013.

 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014.

 Công văn số 134 ngày 04/06/2013 về việc thẩm định giá tài sản của Ngân

hàng TMCP Tiên phong (Tpbank).

 Kết quả khảo sát tài sản thẩm định giá tại thời điểm tháng11/2019.

 Cơ sở dữ liệu của công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam (TDG

VIETNAM)

Đặc điểm của tài sản thẩm định giá.

NỘI DUNG

ĐÁNH GIÁ MÔ TẢ

TT

THÔNG TIN CHUNG

Đất

1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

1.2 Người sử dụng đất

1.3

Thửa đất số

Số AD 878466 , số vào sổ cấp GCN quyền sử dụng đất số QĐ : 731/ QĐ-UB của UBND huyện gia lâm thành phố hà nội cấp ngày 31/8/2006 Ông Dương Văn Hưng sinh năm 1985 thường trú tại xã kim sơn huyện Gia Lâm , thành phố Hà Nội 12

Tờ bản đồ số

1.4 1.5 Địa chỉ thửa đất

Thời hạn sử dụng đất

1.6 Diện tích thửa đất 1.7 Hình thức sử dụng 1.8 Mục đích sử dụng 1.9 1.10 Nguồn gốc sử dụng đất

39+40 Thôn Linh Quy Đông , xã Kim Sơn , huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội 83m2 Sử dụng riêng 83m2 Đất ở tại nông thôn Lâu dài Nhànướccôngnhậnquyềnsửdụngđất, nhànướcgiaođấtcóthuquyềnsửdụngđất Đất trống

Hình chữ nhật Hướng tây nam

2 II 1 2 3

Tài sản gắn liền với đất ĐẶC ĐIỂM CỦA THỬA ĐẤT Hình dáng thửa đất Hướng chính Các hướng còn lại

4 5

Giao thông đi lại tương đối thuận tiện Gần khu vực dân cư hiện có

trình

trụ sở

Gần khu vực dân cư hiện có

Tốt Trung bình

7 8 9 10

Đất nằm trong ngõ nhỏ

Giao thông Hạ tầng kỹ thuật xung quanh ( mặt bằng thửa đất, hệ thống cấp thoát nước , cấp điện ) , cơ Các công quanxungquanh,khudâncư ( trên cùng tuyếnđường) Môitrường Mật độ dân cư Những mặt lợi thế của khu đất Gần khu dân cư nên có thể kinh doanh Những mặt kém lợi thế của khu đất

- Hướng Tây giáp nhàdân - Hướng Nam giáp nhàdân - Hướng Đông giáp nhàdân - Hướng Bắc giáp nhàdân

Bước 3: Tiến hành định giá và lập biên bản định giá

Thông tin về tài sản so sánh.

Thị trường bất động sản của cả nước nói chung và địa bàn thành phố Hà Nội

nói riêng trầm lắng và ít giao dịch bất động sản của tổ thẩm định gặp không ít khó

khăn. Dựa trên kinh nghiệm thực tế và đánh giá tương quan về tài sản, Tổ thẩm định

gặp không ít khó khăn. Dựa trên kinh nghiệm thực tế và đánh giá khách quan về tài

sản, tổ thẩm định tìm được 03 tài sản so sánh được cho là tương đồng với tài sản

thẩm định nhất về vị trí, giao thông, điều kiện hạ tầng nội bộ, an ninh môi trường

Phương pháp sử dụng là phương pháp so sánh thị trường. Đây là phương

pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch

mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần

thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường

đã được mua bán.

Bảng 2.8 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin

TSTĐ

TSSS1

TSSS2

TSS3

ĐẶC ĐIỂM BĐS THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN Địa chỉ

Nguồn tin

Thôn Linh Đồng Quy, xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

Thành

Thôn Giao Tự, xã Kim Sơn, huyện thành Gia Lâm, phố Hà Nội Anh 0902239971

Thôn Linh Đông, xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Anh Hà 0983848942

Thôn Linh Đông Quy, xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Anh Phương 0978850140

Thời điểm thu thập Tình trạng giao dịch Pháp lý

Tháng 11/2019 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tháng 11/2019 Đã giao dịch Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tháng 11/2019 Đang giao dịch Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất ở lâu dài

Mục đích sư dụng

Đất ở lâu dài

Đơn giá đất theo khung giá nhà nước QĐ 51/ 2012/ QĐ - UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Vị trí

Bảng giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm, xã Kim Sơn 1.100.000

Bảng giá đất khu dân cư nông thôn thuộc huyện Gia Lâm, xã Kim Sơn.

Đơn giá ( đồng/m2)

83 3,7 Hình chữ nhật

73 8,3 vuông vức

Diện tích đất(m2) Mặt tiền ( m) Hình dáng

80 5 Hình chữ nhật

Tây Nam Đất trống

83 3,8 Kiểu dáng chữ nhật Đông Nam Tây Nam 720.000.000 550.000.000 680.000.000 498.000.000 680.000.000 498.000.000 8.500.000 6.000.000 Tương đồng Tương đồng Kém lợi thế hơn Tương đồng Tương đồng Tương đồng

Tây Đất trống 438.000.000 401.500.000 401.500.000 5.500.000 Tương đồng Kém lợi thế hơn Lợi thế hơn tương đồng

Kém lợi thế hơn Lợi thế hơn

tương đồng Tương đồng

Tương đồng Lợi thế hơn

Tương đồng

Hướng Tài sản trên đất gía rao bán Giá thương lượng CHI TIẾT TÍNH TOÁN Giá trị đất Đơn giá QSDĐ ( Đồng/m2) Nhận xét Pháp lý Quy mô kích thước Hình dáng Vị trí, giao thông, lợi thế kinh doanh Hướng Điều kiện cơ sở hạ tầng nội bộ Môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật xung quanh

Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Tiên Phong- chi nhánh Gia Lâm

- Diễn giải.

Các yếu tố như pháp lý ( chiếm khoảng 15%) ; quy mô kích thước ( chiếm tỷ

trọng 10%) ; hình dáng ( chiếm tỷ trọng 10%) ; vị trí giao thông , lợi thế kinh doanh

( chiếm tỷ trọng 30%) , hướng ( chiếm tỷ trọng 10%) ; mặt tiền ( chiếm tỷ trọng

15%) ; môi trường an ninh, hạ tầng kĩ thuật xung quanh ( chiếm tỷ trọng 10%) làm

ảnh hưởng đến giá trị của lô đất. Mỗi yếu tố đóng góp một tỷ lệ nhất định vào giá trị

của lô đất. Vì vậy dựa trên 3 tài sản so sánh tương đồng với tài sản thẩm định, tổ

thẩm định điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo các yếu tố điều chỉnh trên. Sau

đó phân tích biến động về số lần điều chỉnh, số điều chỉnh tuyệt đối, số điều chỉnh

thuần để đưa ra giá trị của tài sản thẩm định.

 Pháp lý: Tất cả các TSSS và TSTĐ đều có Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở. Do vậy, tổ thẩm định đề nghị đánh giá các tài sản cùng đạt 10 điểm.

 Quy mô, kích thước: Tùy vào nhu cầu của khách hàng khi có mục đích sử

dụng nhất định mà lựa chọn quy mô phù hơp. Tuy nhiên TSSS 1 có diện tích nhỏ

hơn so với TSSS khác, vì vậy lợi thế về quy mô kém hơn. Do vậy, tổ thẩm định đề

nghị đánh giá TSSS1 đạt 9 điểm, TSTĐ và các TSSS khác cùng đạt 10điểm.

 Hình dáng: Qua khảo sát thực tế các tài sản cho thấy, các lô đất có kiểu

dáng khác nhau, xong TSSS1 có kiểu dáng vuông vức, TSTĐ và TSSS3 có hình

chữ nhật, TSSS2 có kiểu dáng hình chữ nhật không đẹp bằng các TSSS khác. Do

vậy, Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSSS1 đạt 10 điểm, TSTĐ và TSSS3 đều đạt

9,5 điểm và TSSS2 đạt 9điểm.

 Vị trí giao thông và lợi thế kinh doanh: Cả 3 TSSS và TSTĐ đều nằm

trong các thôn của xã Kim Sơn, huyện Gia Lâm, đều nằm trong ngõ sâu trong khu

dân cư, nên Tổ thẩm đinh đánh giá đều đạt 9 điểm.

 Hướng: Các lô đất có hướng Nam và cận Nam thường được ưu tiên khi

chọn mua nhà ở, nên TSTĐ, TSSS2 và TSSS3 có hướng Tây Nam và Đông Nam dễ

giao dịch hơn so với các TSSS khác. Do vậy Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSTĐ,

TSSS2 và TSSS 3 đạt 10 điểm, TSSS1 đạt 9điểm.

 Mặt tiền: TSSS1 có mặt tiền tương đối rộng là 8,3m, còn TSSS3 có mặt

tiền trung bình 5m, các tài sản khác có mặt tiền hẹp hơn là 3,7m và 3,8m. Do vậy,

Tổ thẩm định đề nghị đánh giá TSSS1 đạt 10 điểm, TSSS3 đạt 9 điểm; TSTĐ và

TSSS2 đều đạt 8 điểm.

 Môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật xung quanh: Các tái sản đều có điều

kiện về môi trường an ninh, hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhau. Do vậy, Tổ thẩm

định đề nghị đánh giá các tài sản đều được 10 điểm.

Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống nhau và khác TSTĐ và các TSS

TSTĐ TSSS1

TSSS2

TSSS3

Tỷ trọng

Giá TSSS Pháp lý Tỷ lệ điều chỉnh (%)

Quy mô, kích thước Tỷ lệ điều chỉnh (%)

Hình dáng Tỷ lệ điều chỉnh (%)

10,00 10,00 9,5

5.500.000 10,00 0,00 0 9,00 1,11 61.111 10,00 - 0,50

6.000.000 10,00 0,00 0 10,00 0,00 0 9,00 0,56

8.500.000 10,00 0,00 0 10,00 0,00 0 9,50 0,00

15% 10% 10%

- 27.500

33.333

9,00

30%

STT Tiêu chí điều chỉnh Mức điều chỉnh (đồng / m2 ) Mức điều chỉnh ( đồng / m2) Mức điều chỉnh (đồng / m2 ) Vị trí, giaothông, lợi thế kinhdoanh Tỷ lệ điều chỉnh (%)

Hướng Tỷ lệ điều chỉnh (%)

Tỷ lệ điều chỉnh (%)

10,00 8,00

0,00 0 9,00 1,11 61.111 10,00 - 3,00

0,00 0 10,00 0,00 0 8,00 0,00

0,00 0 10,00 0,00 0 9,00 - 1,67

10% 15%

- 165.000

- 141.667

Mức điều chỉnh (đồng / m2 ) Mức điều chỉnh (đồng / m2 ) Mặt tiền Mức điều chỉnh (đồng / m2 )

Môi trường an ninh, hạ tầng

kỹ thuật xungquanh Tỷ lệ điều chỉnh (%)

10,00

10,00 0,00

10%

5.429.722 4 70.278 314.722

6.033.333 1 33.333 33.333

8.358.333 1 141.667 141.667

100%

6.607.130

Mức điều chỉnh (đồng / m2 ) Mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh thuần Số điều chỉnh tuyệt đối Đơn giá ( đồng / m2) ( Lấy theo mức giá bình quân gia quyền của 3 mức giá chỉ dẫn ) Làm tròn Giá trị quyền sử dụng đất

6.607.000 548.381.000

Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Tiên Phong- chi nhánh Gia Lâm

 Trong đó: Tỷ lệ điều chỉnh ( % ) = [( Số điểm TSTĐ – Số điểm TSSS j ) /

Số điểm TSSS j ] * Tỷ trọng i ( i : tiêu chí ( 1-> 7 ) : j : tiêu chí 1 ->3)

 Mức điều chỉnh (đồng / m2) = Giá TSSS j * tỷ lệ điều chỉnh.

 Tổ thẩm định xác định đơn giá đất bằng bình quân gia quyền của 3 mức

giá chỉ dẫn.

 Vậy đơn giá đất ở của tài sản thẩm định là: 6.607.000 đồng /m2.

 Giá trị quyền sử dụng đất tại thửa đất số 12 , tờ bản đồ số 39+40, thôn

Linh Quy Đông, xã Kim Sơn, huyện gia lâm thành phố hà nội theo giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất số AD 878466, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

số 1374, số QĐ: 731 / QĐ-UB, MS 5621517 cuả UBND huyện Gia Lâm thành phố

hà nội cấp ngày 31/8/2006 có diện tích 83m2 là: 548.381.000 đồng.

Bước 4: Lập và ký hợp đồng thế chấp tài sản

Nhận xét chung:

Phương Ưu điểm Nhược điểm pháp

Phương Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ Bắt buộc phải có thông tin; các dữ

so sở vững chắc để được công liệu mang tính lịch sử; do tính chất pháp

thị nhận vì nó dựa vào chứng cứ đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm sánh

trường giá trị thị trường. định nên khó có thể tìm được một

tài sản đang được mua bán trên thị

trường hoàn toàn giống với tài sản

thẩm định giá.

c. Ngân hàng ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

(BIDV):

Quy trình định giá: Quy trình định giá tại BIDV được quy định bao gồm 6

bước định giá tạo thành một quy trình định giá khép kín và mỗi bước đều có vai trò

riêng trong quy trình.

Bước 1: Tổng quát về tài sản cần định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản định giá

Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá

Phân tích tình huống định giá tài sản thế chấp trực tiếp:

Ví dụ minh họa quy trình thẩm định định giá tài sản của BIDV:

Thẩm định giá trị tòa nhà CMC (gồm công trình xây dựng trên đất và lợi thế

quyền khai thác tài sản gắn liền với đất) tại lô C1A, cụm tiểu thủ công nghiệp và

công nghiệp nhỏ, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội (Địa

chỉ hiện tại: Số 11 phố Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố

Hà Nội).

Khách hàng yêu cầu: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi

nhánh Tây Hồ.

Địa chỉ: Số 47 Phan Đình Phùng - Phường Quán Thánh - Quận Ba Đình Hà Nội.

Mục đích thẩm định: Làm căn cứ để ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển

chi nhánh Tây Hồ cấp vốn cho vay.

Thời điểm thẩm định: Tháng 9 năm 2018.

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ

Hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất số BS 888070 được UBND TP. Hà Nội cấp ngày 17/6/2014;

- Hồ sơ mốc địa giới do Công ty Địa chính Hà Nội lập ngày 17/6/2006;

- Trích lục bản đồ tỉ lệ 1/500 được Sở Tài nguyên xác nhận ngày 03/4/2006;

- Quyết định số 7141/QĐ-UB ngày 27/10/2005 của UBND TP. Hà Nội về

việc cho Công ty TNHH Máy tính truyền thông CMC thuê 3.000 m2 đất tại lô C1A,

Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ quận Cầu Giấy để xây dựng

Khu nghiên cứu, phát triển và dịch vụ công nghệ thông tin - Tòa nhà trithức;

-Quyết định số 34/QĐ-STC ngày 03/01/2014 của Sở Tài chính TP. Hà Nội

về việc phê duyệt đơn giá thuê đất của Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC

tại Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ quận Cầu Giấy, Hà Nội;

- Hợp đồng thuê đất số 177-2005/TNMTNĐ-HĐTĐTN giữa bên cho thuê

đất là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội với bên thuê đấtlà Công ty

TNHH Máy tính truyền thôngCMC;

- Phụ lục hợp đồng thuê đất số 37/PLHĐTĐ ngày 16/01/2014;

- Phụ lục hợp đồng thuê đất số 238/PLHĐTĐ ngày 06/05/2014;

- Thông báo số 4657/TB-CCT-TrB ngày 14/4/2016 của Chi cục Thuế quận

Cầu Giấy về việc nộp tiền thuê đất kỳ I/2016;

- Thông báo số 19321/TB-CCT-TrB ngày 16/9/2016 của Chi cục Thuế quận

Cầu Giấy về việc nộp tiền thuê đất kỳ II/2016;

- Văn bản số 246/QHKT-P1 ngày 01/09/2008 của Sở Quy hoạch - kiến trúc

Hà Nội về việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc lô đất của Công ty cổ phần

Tập đoàn công nghệ CMC tại cụm tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ quận

Cầu Giấy;

- Văn bản số 25/TĐ-BQL-QHMT ngày 11/8/2008 của Ban quản lý các khu

công nghiệp và chế xuất Hà Nội về kết quả thẩm định thiết kế cơ sở dự án: Khu

nghiên cứu phát triển và dịch vụ công nghệ thông tin Tòa nhà tri thức - Cụm sản

xuất TTCN và CNN Cầu Giấy, HàNội;

- Hợp đồng thuê văn phòng số 0701/2010/HDTVP/CMC-BaoVietBank ngày

14/07/2010 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC và Ngân hàng TMCP

Bao Việt (BaoViet Bank);

- Hợp đồng thuê văn phòng số 24/2016/HĐTVP/CMC-Manulife ngày

29/8/2016 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC và Công ty TNHH

Manulife (Việt Nam);

- Hợp đồng thuê văn phòng số 93/2017/HĐTVP/CMC-ALPS ngày

26/04/2017 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC và Công ty TNHH

ALPS LOGISTICS;

- Hợp đồng thuê văn phòng số 72/2015/HĐTVP/CMC-HORIBA ngày

01/12/2015 giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC và Công ty TNHH

HORIBA Việt Nam;

- Hợp đồng thuê văn phòng số 61/2014/HĐTVP/CMC- IMIP ngày

01/10/2014 giữa Công ty cổ phần Tập đoàn công nghệ CMC và Công ty TNHH

Đầu tư Thương mại và Phát triển công nghệ IMIP;

- Hợp đồng thuê văn phòng số 59/2014/HĐTVP/CMC-CKD ngày

20/06/2014 giữa Công ty cổ phần Tập đoàn công nghệ CMC và Công ty TNHH Kỹ

thuật CKD Việt Nam;

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số 0100244112

đăng ký lần đầu ngày 07/02/2007, đăng ký thay đổi lần thứ 7 ngày25/07/2016.

Bước 2: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và xác định

giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá

Thông tin tổng quan về thị trường

Thị trường văn phòng Hà Nội (Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills

Q2/2018): Tổng nguồn cung đạt trên 1,6 triệu m², ổn định theo quý và tăng 1,8%

theo năm. Trong năm năm qua, nguồn cung tăng trưởng trung bình 5,9%/năm. Giá

thuê gộp trung bình tăng 2,4% theo quý và 4,3% theo năm trong khi công suất thuê

ổn định theo quý và tăng 0,6 điểm % theo năm. Hạng A ghi nhận công suất cải thiện

nhất và Hạng B có giá thuê tăng mạnh nhất. Năm cuối 2018 sẽ chào đón 10 dự án

mới cung cấp gần 155.000 m², tất cả đều đang được hoàn thiện và hầu hết nằm ở

khu vực phía Tây. Năm 2019, nguồn cung 120.000 m² từ 12 dự án khác dự kiến sẽ

ra mắt thị trường.

Đặc điểm pháp lý của tài sản

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất số BS 888070 được UBND TP. Hà Nội cấp ngày 17/6/2014,

chứng nhận:

- Tên người sử dụng đất:

Công ty Cổ phần Tập đoàn Công nghệ CMC

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần mã số doanh nghiệp

100244112 do Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà

Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 07/02/2007, đăng ký thay đổi lần thứ 5 ngày

09/11/2011

Địa chỉ trụ sở: CMC Tower, phố Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận

Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

 Thửa đất:

+ Địa chỉ: Lô C1A, cụm tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ, phường

Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

+ Diện tích: 3.000m2

+ Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 3.000m2

+ Mục đích sử dụng: Khu nghiên cứu, phát triển và dịch vụ công nghệ thông

tin, thương mại, cho thuê văn phòng (Đất khu công nghiệp)

+ Thời hạn sử dụng: 50 năm kể từ ngày 27/10/2005

+ Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất tr tiền hàng năm

 Công trình xây dựng khác:

+ Tên công trình: Khu nghiên cứu, phát triển và dịch vụ công nghệ thông tin,

thương mại, cho thuê văn phòng

+ Hạng mục công trình: Tòa nhà tri thức

+ Diện tích xây dựng: 1.200m2

+ Diện tích văn phòng cho thuê tầng 1 + tầng G: 2.094,5m2

+ Diện tích văn phòng cho thuê tầng trên: 16.684,9 m2

+ Kết cấu chủ yếu: Khung BTCT

+ Cấp công trình: 1

+ Số tầng: 19 tầng + 02 tầng hầm + tum

 Ghi chú: Giấy chứng nhận này được cấp theo Quyết định số 5216/QĐ-

UBND ngày 08/11/2011 và Quyết định số 2024/QĐ-UBND ngày 15/4/2014 của

UBND thành phố Hà Nội; Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số sêri AB 180785

do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 14/9/2006; Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở

số 25/TĐ-BQL-QHMT ngày 11/8/2008 của Ban quản lý các khu công nghiệp và

chế xuất Hà Nội; Văn bản số 150/UBND-QLĐT ngày 03/3/2014 của UBND quận

Cầu Giấy.

Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

BIDV lựa chọn cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là

mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là

người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch

khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hoạt động một cách có hiểu

biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Có thể thấy, tại bước này, BIDV yêu cầu cán bộ định giá phải nắm được khái

quát nhất về bất động sản định giá cũng như thời điểm tiến hành định giá. Việc nắm

rõ những yếu tố này sẽ giúp cán bộ định giá có cơ sở ban đầu để tiến hành định giá

bất động sản.

Bước 3: Lập kế hoạch định giá

Sau khi xác định được thời điểm định giá, việc tiếp theo cán bộ định giá phải

thực hiện là lập kế hoạch định giá nhằm xác định những công việc phải làm và thời

gian thực hiện từng bước công việc cụ thể cũng như tất cả thời gian dành cho công

tác định giá.

Xây dựng nội dung bản kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền

gắn liền bất động sản cần định giá trên thị trường; Xác định các tài liệu cần thu thập

về bất động sản cần định giá, tư liệu về các bất động sản được sử dụng để so sánh;

Xác định và kiểm tra các nguồn tài liệu, đảm bảo các nguồn tài liệu đáng tin cậy và

phải được kiểm chứng; Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và

phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Do tài sản thẩm định là lợi thế quyền khai thác tài sản trên đất nên đơn vị tư

vấn thực hiện xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận thu nhập.

Cách tiếp cận thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua

việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Cách

tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhập cho người

sở hữu. Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho

người sở hữu, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ

suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng để xác định giá trị của tài

sản thẩm định do thu nhập từ tài sản biến đổi qua các năm. Theo TĐGVN 10, cách

tiếp cận thu nhập gồm 2 phương pháp chính: phương pháp vốn hóa trực tiếp và

phương pháp dòng tiền chiết khấu, trong đó:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ

tài sản là tương đối ổn định.

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập

từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Do đó, tư vấn áp dụng phương pháp chủ đạo là phương pháp thu nhập và các

phương pháp bổ trợ là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp

chiết trừ để xác định giá trị lợi thế quyền khai thác tài sản trên đất.

Bước 4: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản

a. Đất

- Vị trí:

 Lô đất nằm tại mặt đường phố Duy Tân, quận Cầu Giấy, cách đường

Trần Thái Tông khoảng 350m, cách đường Phạm Hùng khoảng 400m

 Các hướng tiếp giáp:

+ Hướng Đông Bắc tiếp giáp với phố Duy Tân

+ Hướng Tây Bắc tiếp giáp với ngõ 11 Duy Tân

+ Hướng Tây Nam tiếp giáp với đường nội bộ

+ Hướng Đông Nam tiếp giáp với tòa nhà Việt Á

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

Giao thông: Thuận tiện; Cấp điện: Tốt, ổn định; Cấp nước: Tốt ổn định;

Thoát nước: Tốt, ổn định;

Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt.

- Môi trường kinh doanh:

Bất động sản nằm tại khu vực dân cư đông đúc, kinh doanh sầm uất

Môi trường sống: Cảnh quan: Tương đối; Tiếng ồn: Tương đối; Bụi: Tương đối;

Ngập nước: Không; Kẹt xe: Không;

An ninh: Tương đối.

b. Công trình xây dựng trên đất

-Loại công trình: tòa nhà văn phòng hạng B

-Diện tích xây dựng: kho ng 1.200m2

-Mật độ xây dựng: khoảng 40%

-Tổng diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm và tầng kỹ thuật): khoảng

17.445m2

-Diện tích văn phòng cho thuê tầng 1 + tầng G: 2.094,5m2

-Diện tích văn phòng cho thuê tầng trên: 16.684,9 m2

-Số tầng cao: 19 tầng + tum

-Số tầng hầm: 2, Diện tích tầng hầm+ để xe: 5.710m2

-Trang thiết bị: 5 thang máy Mitsubishi tỉ trọng 1.350kg (20 người) tốc độ

2,5m/s với hệ điều khiển thông minh, hệ thống quản lý tòa nhà BMS, 4 máy phát

điện dự phòng, hệ thống PCCC, điều hòa trung tâm.

-Năm đưa vào sử dụng: 2009

Bước 5: Phân tích thông tin và xác định giá

Bảng 2.10 Bảng thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh

Stt Đặc điểm BĐS

TSTĐ

TSSS 1

TSSS 2

TSSS 3

Lâm:

Thắng:

Hằng:

2 Nguồn tin

Anh 0939398335

Tháng 08/2018

Anh 0975756975 Tháng 08/2018 Tháng 08/2018

Chị 0982535318 Tháng 08/2018

thu

giao

dịch

giao

Đã tháng 11/2017

Đã giao dịch thành công tháng

dịch công

Thời điểm thập Tình trạng giao dịch

Địa chỉ tòa nhà

4

Đã thành tháng 12/2017 Tòa nhà TTC, số 19 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. HàNội

Tòa CMC, số 11 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội, Giáp ngõ rộng trên 3,5m

Vị trí 1 Duy Tân

Lotus Tòa Building, số 2 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội Vị trí 1 Duy Tân

giá

5 đất Đơn theo b TMDV ng giá tại QĐ 96/2014

21.503.900 tiếp trí: TS - Vị giápmặtđường Duy Tân có mặt cắt đường rộng 22,5m

- Quy mô dựán:

19.549.000 - Vị trí: TS tiếp giáp mặt đường Duy Tân có mặt cắt đường rộng 22,5m

19.549.000 - Vị trí: TS tiếp giápmặtđường Duy Tân có mặt cắtđườngrộng 22,5m

- Quy mô dựán:

tòa

Đặc điểm nhà

phòng

6

tích

01/2018 nhà Hòa Tòa Bình, 106 số Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội Vị trí 1 Hoàng Quốc Việt (địa phận quận Cầu Giấy) + (tính hệ số tiếp giáp ngõ ≥ 3,5m) 26.177.800 - Vị trí: TS tiếp giáp mặt đường Hoàng Quốc Việt, , mặt bên giáp ngõ 106 Hoàng Quốc Việt + Đường Hoàng Quốc Việt rộng kho ng 40m + Ngõ 106 Hoàng Quốc Việt rộng khoảng 7m - Quy mô dự án: + Tổng diện tích đất: 1.952m2, xây diện dựng 760m2. Diện tích sàn xây dựng 16.720m2. Diện tích sàn cho thuê thương mại

+ Tổng diện tích đất 3.000 m2; diện tích xây dựng 1.200 m2. + Tòa nhà cao 19 tầng+ tầng 2 hầm+tum; tòa nhà có 5 thang máy. Tòa văn hạng A + Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Tập đoàn công nghệ CMC trạng: Đã - Hiện hoàn thiện và đưa

+ Tổng diện tích 2.000m2; đất: diện tích xây dựng: 850m2. Diện sàn tích xây dựng không kể tầng hầm: 14.450 m2. Diện sàn tích cho thuê thương mại tầng 1 là 115m2 + Tòa nhà cao 17 tầng nổi, 1 tầng hầm. 03

+ Tổng diện tích 1.300m2, đất: diện tích xây dựng 695m2. Diện tích sàn xây dựng 6.950 m2. Diện tích sàn cho thuê thương mại tầng 1 là 200m2 + Tòa nhà cao 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Toàn bộ diện tích tầng hầm và xung quanh tòa nhà được sử dụng

vào sử dụng - Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện Tiện ích: hệ thống an ninh, bãi đỗ xe

làm bãi đỗxe. Tòa nhà có 2 thang máy. Tòa văn phòng hạng B + Chủ đầu tư: Công ty ĐôngA - Hiên trạng: Đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng độhoàn - Mức thiện: bàn giao hoàn thiện

đầu

- Tiện ích: hệ thống an ninh, bãi đỗ xe

tầng 1 là 200m2 + Tòa nhà văn phòng cao 22 tầng nổi, 2 tầng hầm, 4 thang máy. Tầng 1- 2: là khu TMDV. Tầng 3 - 22 là khu văn phòng. Tòa văn phòng hạng B + Chủ đầu tư: Công ty TNHH Hòa Bình - Hiên trạng: Đã hoàn thiện và đưa vào s dụng - Mức hoàn độ thiện: bàn giao thiện Tiện hoàn ích: VP, TM

thang máy Misubishi. Tầng rộng hầm 2.000m2 và diện tích không gian trước tòa nhà 1.200m2 rộng được sử dụng làm bãi đỗ xe. Tòa văn phòng hạng B Chủ tư: Công ty TNHH Thương mại- kỹ thuật TTC Hiên trạng: Đã thiện và hoàn đưa vào sử dụng Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện Tiện ích: siêu thị, hệ thống an ninh, bãi đỗ xe tầng 1

tầng 1

7 Vị trí tầng

115,0

200,0

300,0

8 Quy mô, kích thướcvàhình dáng(m2)

Điều kiện an ninh, môi trường

Tổng diện tích sàn thương mại tầng 1 và tầng G cho thuê là 2.094,5m2.Chia nhỏ diệntích chothuê Khu vực đông dân cư, nhiều tòa nhà văn phòng, chung cư,anninhmôi trườngtốt

9

Khu vực đông dân cư, nhiều tòa nhà văn phòng, chung cư, an ninh môi trường tốt

Khu vực đông dân cư, nhiều tòa nhà văn phòng, chung cư,anninhmôi trường tốt

515.523 vực Khu đôngdâncư, nhiều tòa văn nhà phòng, chungcư,an ninh môi trường tốt 453.660

10 Giá giao dịch thương lượng gồm phí dịch vụ chưa gồm VAT, đồng m2 tháng

Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ

Diễn giải về điều chỉnh các tiêu chí giữa TSTĐ và TSSS

- Pháp lý: TSTĐ và các TSSS đều có hình thức là kí hợp đồng thuê văn

phòng nên có đặc điểm pháp lý tương đồng, do đó tổ thẩm định đánh giá TSTĐ và

các TSSS đạt 10 điểm.

- Vị trí tòa nhà: TSTĐ nằm ở mặt phố Duy Tân, giáp ngõ rộng trên 3,5m nên

lợi thế hơn TSSS1 và TSSS2 cùng nằm trên mặt phố Duy Tân. TSTĐ kém lợi thế hơn

TSSS3 do TSSS3 nằm ở mặt phố Hoàng Quốc Việt, phố rộng, sầm uất, 2 làn. Do đó

đề nghị TSSS1 và TSSS2 tương đương 9 điểm. TSSS3 tương đương 13 điểm.

- Điều kiện hạ tầng kĩ thuật tòa nhà: TSTĐ cao 19 tầng+ 2 tầng hầm+tum;

tòa nhà có 5 thang máy. Tòa văn phòng hạng A. TSSS1 cao 17 tầng nổi, 1 tầng

hầm. 03 thang máy Misubishi, là tòa văn phòng hạng B. TSSS2 cao 10 tầng nổi và 1

tầng hầm, có 2 thang máy, là tòa văn phòng hạng B, TSSS3 cao 22 tầng nổi, 2 tầng

hầm, 4 thang máy. Tầng 1-2: là khu TMDV. Tầng 3 - 22 là khu văn phòng. Tòa văn

phòng hạng B. Do đó đề nghị tỷ lệ điều chỉnh như sau: TSSS1 tương đương 9,5

điểm, TSSS2 tương đương 8,5 điểm. TSSS3 tương đương 9 điểm

- Quy mô: Tài sản có quy mô nhỏ nhất sẽ có lợi thế về điều kiện giao dịch,

do đó đề nghị hệ số điều chỉnh như sau: TSTĐ tương đương 10 điểm, TSSS1 tương

đương 12 điểm, TSSS3 tương đương 11 điểm, TSSS2 tương đương 11,5 điểm;

- Điều kiện an ninh môi trường: Các TSSS và TSTĐ đều nằm ở khu vực

dân cư sầm uất, có nhiều nhà văn phòng thương mại nên đề nghị tỷ lệ điều chỉnh

tương đồng, tương đương 10 điểm

- Sau khi điều chỉnh giá các tài sản so sánh theo các tiêu chí về pháp lý, Vị

trí tòa nhà, Điều kiện hạ tầng kĩ thuật tòa nhà, Quy mô, điều kiện an ninh môi

trường. Tài sản thẩm định có giá dao động như mức giá chỉ dẫn bảng trên đây.

- Căn cứ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng

giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất: Áp dụng phương pháp so

sánh trực tiếp để tiến hành điều chỉnh từ 3 đến 5 tài sản so sánh và lấy giá bình quân

của tài sản so sánh sau điều chỉnh. Do đó, đơn giá bình quân cho thuê văn phòng

gồm phí dịch vụ, quản lý, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng tại tầng 1 là: 493.731

đồng m2 tháng.

Bảng 2.11. Thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh

STT

TSTĐ

TSSS 1

TSSS 2

TSSS 3

Đặc điểm BĐS 2

Nguồn tin

Anh Thắng: 0939398335

6 Anh An: 0949774197

Tháng 08/2018

Anh Lâm: 0975756975 Tháng 08/2018 Tháng 08/2018 Tháng 08/2018

Thời điểm thu thập Tình trạng giao dịch Địa chỉ tòa nhà

4 Đã giaodịch tháng4/2018 Tòa Việt Á, số 9 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

Đã giaodịch tháng1/2018 Tòa nhà TTC, số 19 Duy Tân, phường Dịch Hậu, Vọng quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

rộng

trên

Đã giao dịch tháng 11/2017 Tòa Lotus Building, số 2 Tân, Duy phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

Tòa CMC, số 11 Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội, Giáp ngõ 3,5m Vị trí 1 Duy Tân Vị trí 1 Duy

Vị trí 1 Duy Tân Vị trí 1 Duy Tân

21.503.900

19.549.000

Tân 19.549.000

Đơn giá đất TMDV theo b ng giá tại QĐ 96/2014

Đặc điểm tòa nhà

6

- Vị trí: TS tiếp giáp mặt đường Duy Tân có mặt cắt đường rộng 22,5m Quy mô dự án: + Tổng diện tích đất 3.000 m2; diện tích xây dựng 1.200 m2. + Tòa nhà cao 19 tầng 2 tầng+ hầm+tum; tòa nhà có 5 thang máy. Tòa văn phòng hạng A +Chủđầutư:Công ty cổ phần Tập đoàn công nghệCMC - Hiện trạng: Đã

- Quy mô dự án: + Tổng diện tích đất: 2.000m2; diện tích xây dựng: 850m2. Diện tích sàn xây dựng không kể hầm: tầng m2. 14.450 Diện tích sàn văn phòng cho thuê tầng 6 là 200m2 + Tòa nhà cao 17 tầng nổi, 1 hầm.03 tầng máy thang Misubishi.

- Quy mô dựán: + Tổng diện tích 1.300m2, đất: tích xây diện 695m2. dựng Diện sàn tích xây dựng6.950 m2. Diện tích sàn cho thuê văn phòng tầng 7 là120m2 + Tòa nhà cao 10 tầng nổi và 1 tầng hầm. Toàn bộ diện tích tầng hầm và xung quanh tòa nhà được s dụng làm bãi đỗ xe. Tòa 2 có nhà thangmáy.

- Quy mô dự án: + Tổng diện tích đất: 2.000 m2, diện tích xây dựng. Diện tích sàn xây dựng kho ng 14.852 m2 (chưa bao gồm diện tích sàn xây dựng tầng hầm), tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê ng kho 12.283,8 m2.Diện tích văn phòng cho thuê tầng 10 là 200m2; Tòa nhà cao 17 tầng, 2 tầng hầm, Toàn bộ 2 tầng

hoànthiệnvàđưavà o sdụng - Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện - Tiện ích: hệthống an ninh, bãi đỗxe

Tòa văn phòng hạng B đầu +Chủ tư:Công ty Đông A - Hiên trạng: Đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng - Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện Tiện hệ ích: thống an ninh, bãi đỗ xe

trạng:

hầm và diện tích xung quanhtòanhàđược s dụng làm bãi đỗ xe. 4 thang máy ThyssenKrupp. Tòa văn phòng hạngB + Chủ đầu tư: Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư thương mại công nghiệp Việt Á - Hiên trạng: Đã hoàn thiện - Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện Tiện hệ ích: thống an ninh, bãi đỗ xe

Tầng hầm rộng 2.000m2 và diện tích không gian trướctòanhàrộn g 1.200m2 được s dụng làm bãi đỗ xe. Tòa văn phòng hạngB + Chủ đầu tư: Công ty TNHH Thương mại- kỹ thuật TTC - Hiên Đã hoànthiệnvàđưa vào sdụng - Mức độ hoàn thiện: bàn giao hoàn thiện Tiện ích: siêu thị, hệ thống an ninh, bãi đỗ xe tầng 6

tầng 7

tầng 10

Vị trí tầng

tầng 2-19

200,0

120,0

200,0

tích

8

Tổng diện tích sàn thươngmạichothuê 16.684,9 m2.Diện bình quân 1 sàn 927m2 Khu vực đông dân cư,nhiềutòanhàvăn phòng,chungcư,an ninhmôitrườngtốt

9

Khu vực đông dâncư,nhiềutòa nhà văn phòng, chungcư,anninh môi trườngtốt

Quy mô, kích thước và hình dáng Điều kiện an ninh, môi trường

309.314 Khu vực đông dân cư, nhiều văn tòa nhà phòng, chung cư, an ninh môi trường tốt 268.072

Khu vực đông dân cư, nhiều tòa nhà văn phòng, chung cư, an ninh môi trường tốt 309.314

10 Giá giao dịch thương lượng gồm phí dịch vụ, chưa gồm VAT đồng m2 tháng

(Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ)

Doanh thu từ cho thuê văn phòng

-Đơn giá cho thuê văn phòng tầng 1 và tầng G (gồm phí dịch vụ, chưa gồm

VAT): 493.731 đồng m2 tháng

-Đơn giá cho thuê văn phòng tầng trên (gồm phí dịch vụ, chưa gồm VAT):

301.067 đồng m2/tháng

- Diện tích sàn văn phòng tầng 1 và tầng G cho thuê: 2.094,5 m2

- Diện tích sàn văn phòng tầng trên cho thuê: 16.684,9 m2

- Số tháng kinh doanh: 12 tháng

- Doanh thu cho thuê văn phòng năm đầu (đạt 80% công suất):

58.150.963.824 đồng

- Doanh thu cho thuê văn phòng 4 tháng cuối năm: 58.150.963.824

đồng*4/12 = 19.383.654.608 tháng

Doanh thu cho thuê trông giữ xe

- Tổng doanh thu trông giữ xe năm đầu: 2.444.832.000 đồng.

- Tổng doanh thu trông giữ xe 4 tháng cuối năm: 2.444.832.000 đồng*4/12 =

814.944.000 đồng.

Tổng doanh thu từ cho thuê văn phòng và cho thuê gửi xe công suất lấp

đầy 80%

Chi phí vận hành hàng năm cho thuê

Chi phí vận hành hàng năm khu văn phòng bằng 10% doanh thu hàng năm,

khu tầng hầm là 5% doanh thu hàng năm

Tiền thuê đất hàng năm ước tính nộp Ngân sách nhà nước

- Tiền thuê đất hàng năm nộp NSNN năm 2018 là: 1.105.407.980 đồng/năm

- Tiền thuê đất ước tính nộp Ngân sách Nhà nước đến hết thời hạn thuê đất.

Như vậy, thu nhập hàng năm tính như sau:

Thu nhập hàng năm = Doanh thu hàng năm – chi phí vận hành hàng năm

– tiền thuê đất hàng năm.

Với các giả định và thông số tính toán như trên, giá trị tài sản thẩm định theo

phương pháp Thu nhập là: 404.925.912.000 đồng

Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá bất động sản

Bảng 2.12 Kết quả thẩm định giá

Nội dung

Giá trị

Ghi chú

Stt

Xác định theo phương pháp thu nhập

404.925.912.000

Giá trị thẩm định đề xuất

404.925.912.000

(Nguồn: Hồ sơ định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát

triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ)

Nhật xét phương pháp BIDV đã sử dụng:

Phương Ưu điểm Nhược điểm pháp

Phương pháp Giá trị doanh nghiệp được xác Tuy nhiên phương pháp này hạn chế

thu nhập định thông qua việc quy đổi không sử dụng được trong trường

dòng thu nhập thuần có được hợp công ty không cung cấp được

trong tương lai về giá trị hiện phương án kinh doanh trong vòng

tại. Đây là phương pháp chiết các năm tới. Việc xác định tỷ suất

khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, phương pháp chiết vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý

khấu dòng cổ tức và dòng tiền muốn chủ quan của từng cá nhân.

thuần vốn chủ sở hữu.

2.2.2.2 Thực trạng các phương pháp định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam

a. Ngân hàng NN và PTNT (Agribank):

Ngân hàng NN và PTNT (Agribank) là một trong những ngân hàng thương

mại lớn nhất, dẫn đầu trong hệ thống ngân hàng Việt Nam về vốn, tài sản, nguồn

nhân lực, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng, hoạt động chủ yếu trong

lĩnh vực tài chính nông thôn, trong đó tổng dư nợ cho vay khu vực nông nghiệp

nông thôn chiếm tới 68,3% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Kết quả một số hoạt động chính:

Năm 2019 là năm then chốt, đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thành

các nhiệm vụ năm 2020 và cả giai đoạn tái cơ cấu 2016 - 2020. Từ đầu năm đến

nay, Agribank đã bám sát các chỉ đạo, chỉ đạo của Chính phủ. Chính phủ và Ngân

hàng Nhà nước Việt Nam quyết liệt chỉ đạo các đơn vị trên toàn hệ thống triển khai

các nhiệm vụ, giải pháp kinh doanh đồng bộ, linh hoạt, hiệu quả. Nhờ đó, Agribank

đã hoàn thành toàn diện kế hoạch năm 2019 và các hoạt động nghiệp vụ. Hiệu quả

kinh doanh được nâng lên, kết hợp với việc mở rộng quy mô phù hợp, thực chất đáp

ứng các mục tiêu của kế hoạch tái cơ cấu giai đoạn 2016-2020 và chuẩn bị về vốn

chủ sở hữu, cụ thể là:

Nguồn: Báo cáo thường niên Agribank 2019

Bảng 2.13. Tình hình kinh doanh Agribank 2019

Từ đầu năm 2019, Agribank là đơn vị tiên phong, nghiêm túc trong việc thực

hiện các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về tiền tệ, ngân hàng, đặc

biệt là chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông dân, nông thôn, tạo

điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận vốn, sản phẩm, dịch vụ năm 2019 và

những năm tiếp theo, Agribank quyết định thực hiện thành công giai đoạn 2 của Đề

án tái cơ cấu, chiến lược phát triển đến năm 2025, định hướng đến năm 2030; Đẩy

nhanh tiến độ triển khai các dự án CNTT, tạo cơ sở kỹ thuật quan trọng cho việc

phát triển các dịch vụ ngân hàng điện tử và yêu cầu quản lý rủi ro; Thực hiện lộ

trình đảm bảo tuân thủ các quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Thông tư 13,

Thông tư 41, từng bước áp dụng các tiêu chuẩn bảo mật theo Basel II để cải thiện

hiệu quả hoạt động tài chính, năng suất lao động, hướng hoạt động kinh doanh hiệu

quả . Với những con số khả quan và kết quả kinh doanh trong năm, Agribank hoàn

thành mục tiêu Agribank đạt lợi nhuận tối thiểu 10.000 tỷ đồng năm 2019. Lợi

nhuận trước thuế năm 2019 của ngân hàng đạt 13.804 tỷ đồng, mức tăng trưởng cao

nhất trong 31 năm, đạt 124,7% kế hoạch được giao, tăng 82,8% so với năm 2018.

Đây là kỷ lục của Agribank kể từ khi thành lập, trước đó 2 năm, năm 2018 lợi

nhuận trước thuế của Agribank đạt 7.552 tỷ đồng, năm 2017 đạt 4.729 tỷ đồng. Tiếp

tục đà tăng trưởng vào năm 2020, hướng tới mục tiêu lợi nhuận 14.000 tỷ đồng.

Về hoạt động huy động vốn:

Đối mặt với một số thách thức trong lĩnh vực huy động vốn (chính sách tiền

gửi mới của Kho bạc Nhà nước, giảm lãi suất tiền gửi có kỳ hạn dưới 6 tháng, an

sinh xã hội) trong năm 2020 Agribank đã chủ động triển khai các giải pháp linh

hoạt trong huy động vốn như: (i) Đẩy nhanh huy động vốn để đáp ứng đầy đủ và

nhanh chóng nhu cầu tăng trưởng tín dụng; (ii) Đa dạng hóa sản phẩm huy động

vốn, gia tăng lợi nhuận và thu hút khách hàng để tăng vốn huy động thông qua việc

thực hiện chương trình thắt lưng buộc bụng và phát hành thành công gần 5.000 tỷ

đồng trái phiếu dài hạn đối với công chúng đã khẳng định vị thế và uy tín của

Agribank. Nhờ đó, nguồn vốn huy động của Agribank tăng trưởng theo kế hoạch,

đáp ứng đầy đủ và nhanh chóng nhu cầu của khách hàng, đảm bảo an toàn và thanh

khoản. Đảm bảo các chỉ tiêu an toàn hoạt động theo quy định của ngân hàng nhà

nước. Tính đến 31/12/2020, tổng nguồn vốn đạt 1.462.213 triệu đồng, trong đó vốn

huy động nền kinh tế đạt 1.347.382 triệu đồng, tăng 13,6% (+161.094 triệu đồng),

đạt 135,8% kế hoạch năm năm 2020 (mục tiêu tăng 1013%). Vốn huy động nội tệ

đạt 1.332.638 triệu đồng, tăng 13,8%, bằng 98,9% tổng vốn huy động nền kinh tế.

Nguồn vốn huy động trong dân cư tăng trưởng ổn định đạt 1.065.285 triệu đồng,

tăng 14,2%, bằng 79,1% vốn huy động nền kinh tế chiếm thị phần lớn nhất về huy

động vốn từ khách hàng tư nhân và tổ chức kinh doanh (tương ứng khoảng 14,4%

thị phần). Phí điều chỉnh vốn nội bộ được điều hành chủ động, linh hoạt, phù hợp

với diễn biến thị trường và tuân thủ quy định về lãi suất của NHNN. Agribank cũng

duy trì mức lãi suất huy động thấp trong năm 2019, phù hợp với mặt bằng lãi suất

của các ngân hàng thương mại lớn, đảm bảo tính cạnh tranh. Huy động vốn và hạ lãi

suất cho vay phù hợp với chủ trương của Chính phủ và các ngân hàng Nhà nước

nhằm thúc đẩy phát triển kinh doanh và đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh của

Nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng)

1,600,000

1,462,213

1,351,404

1,400,000

1,195,227

1,200,000

1,074,798

931,170

1,000,000

800,000

600,000

400,000

200,000

2016

2019

2017

2020

2018 Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động của Agribank 2016 - 2020

Agribank.

Hình 2.1 Tăng trưởng huy động vốn Agribank giai đoạn 2016-2020

Về hoạt động tín dụng:

Dựa trên mục tiêu tăng trưởng tín dụng đặt ra cho năm 2020 và khả năng đáp

ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, Agribank đã điều hành tăng trưởng tín dụng bằng cách tập

trung vào lĩnh vực sản xuất và ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ và duy trì tỷ lệ dư

nợ cho vay nông nghiệp và nông thôn khoảng 65-70%; kiểm soát chặt chẽ việc cho

vay đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như đầu tư, bất động sản, chứng khoán,

BOT, BT giao thông, tiêu dùng; hoàn thiện và hoàn thiện các quy định đối với

khoản vay của khách hàng; chủ động thực hiện các biện pháp tăng vốn cổ phần

(phát hành thành công 5 tỷ đồng trái phiếu, đề xuất tăng vốn cổ phần từ ngân sách

nhà nước ...) và cơ cấu lại tài sản có rủi ro để đảm bảo an toàn vốn tối thiểu cho

tăng trưởng tín dụng; tiếp tục cho vay các chương trình chính sách tín dụng do

chính phủ và ngân hàng nhà nước chủ trì; Phối hợp với chính quyền địa phương,

các tổ chức chính trị - xã hội như Trung ương Hội Nông dân Việt Nam, Hội Liên

hiệp Phụ nữ Việt Nam và một số tổ chức chính trị - xã hội khác để cung cấp vốn kịp

thời cho người dân. Hiệu quả nhất là quảng bá cho vay theo nhóm để giúp đỡ hàng

triệu người, hộ gia đình nông thôn tiếp cận và sử dụng hiệu quả vốn vay ngân hàng;

Ra mắt gói sản phẩm tín dụng tiêu dùng 5000 tỷ đồng góp phần đẩy lùi tín dụng

đen; Các gói sản phẩm phục vụ doanh nghiệp, doanh nghiệp bán chéo sản phẩm và

hoàn thiện cơ cấu tín dụng ... Tính đến 31/12/2020, tổng dư nợ cho vay và đầu tư

đạt 1.242.336 tỷ đồng, trong đó cho vay nền kinh tế 1.121.900 tỷ đồng, tăng là

117,208 tỷ đồng (+ 11,7%) so với đầu năm và đạt 116,7% kế hoạch (+ 10-12%),

tiếp tục là ngân hàng có thị phần cho vay khách hàng lớn nhất (13,6%).Dư nợ cho

vay nông nghiệp, nông thôn đạt 782.154 tỷ đồng, bằng 69,7% tổng dư nợ toàn

Agribank. Nguồn vốn bổ sung để trang trải các nhu cầu hợp pháp và cấp thiết (đóng

học phí, mua thuốc, cho vay hỗ trợ khách hàng lúc khó khăn ...), giúp hạn chế tín

dụng đen. Tăng trưởng tín dụng đều đặn hàng năm, đáp ứng nhanh nhu cầu vốn,

giúp người dân và doanh nghiệp ứng phó với hậu quả của thiên tai, dịch bệnh, khôi

phục và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, nhất là trong lĩnh vực nông

nghiệp, trồng trọt. Tăng trưởng cho vay được kiểm soát tốt, phù hợp với khả năng

quản lý, cơ cấu nguồn vốn và đáp ứng tỷ lệ vốn tối thiểu 9% theo quy định. Trong

năm 2020, Agribank đã giảm 2 lần lãi suất cho vay 5 lĩnh vực ưu tiên xuống dưới

mức tối đa do Ngân hàng Nhà nước quy định (6%) nhằm hướng dòng vốn vào lĩnh

vực sản xuất kinh doanh, tăng trưởng tín dụng xanh, năng lượng sạch, ứng dụng

công nghệ. thay đổi hay Agribank đã hoàn thành tốt Sứ mệnh là ngân hàng thương

mại nhà nước hàng đầu có khả năng điều tiết thị trường và giữ vai trò chủ đạo trong

tín dụng nông nghiệp, nông thôn tại Việt Nam.

Cho vay khách hàng (Đơn vị: Tỷ đồng)

1,400,000

1,242,336

1,200,000

1,123,403

1,006,442

1,000,000

880,396

749,091

800,000

600,000

400,000

200,000

2016

2019

2017

2020

2018 Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động của Agribank 2016 - 2020

Hình 2.2 Cho vay khách hàng giai đoạn 2016-2020

Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng NN và

PTNT.

Ngoài những quy định chung của chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Ngân

hàng NN & PTNT (Agribank) đưa ra các văn bản hướng dẫn, các quy định mới

trên nền tảng của quy định chung cho phù hợp với hoạt động của Ngân hàng

mình nhằm tạo điều kiện và môi trường thuận lợi cho hoạt động cho vay có bảo

đảm bằng tài sản thế chấp. Trong luận án này, tác giả sẽ đi phân tích thực trạng

dựa theo các đầu mục lớn về: quy trình định giá, phương pháp và công tác tổ

chức tài từng ngân hàng, để từ đó đánh giá và đưa ra các nhóm giải pháp dựa

trên các tiêu chí đã phân tích.

Theo quy định của Agribank, công tác tổ chức thẩm định giá tài sản cần phải

đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

được ban hành theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014, Thông tư số

28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ tài chính và các quy định của pháp luật

về thẩm định giá.

100

Phương pháp định giá:

Tại Agribank phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng cho các tài sản

định giá, đặc biệt là những tài sản là đất trống hoặc đất có xây dựng nhà nhưng có

sự thỏa thuận với khách hàng là loại bỏ giá trị tài sản trên đất do giá trị tài sản trên

đất quá nhỏ hoặc không còn hiệu quả sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp so sánh này thường là tham khảo giá trị thị trường của các mảnh đất

tương tự kết hợp với khung giá ban hành của UBND thành phố cho khu vực có tài

sản mục tiêu để đưa ra mức giá cuối cùng.

b. Ngân hàng TPBank:

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong (gọi tắt là “TPBank”) được

thành lập từ ngày 05/05/2008 với khát vọng trở thành một tổ chức tài chính minh

bạch, hiệu quả, bền vững, mang lại lợi ích tốt nhất cho cổ đông và khách hàng.

TPBank được kế thừa những thế mạnh về công nghệ hiện đại, kinh nghiệm thị

trường cùng tiềm lực tài chính của các cổ đông chiến lược bao gồm:Tập đoàn Vàng

bạc Đá quý DOJI, Tập đoàn Công nghệ FPT, Công ty Tài chính quốc tế (IFC),

Tổng công ty Tái bảo hiểm Việt Nam (Vinare) và Tập đoàn Tài chính SBI Ven

Holding Pte. Ltd.,Singapore.

TPBank cũng nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài

như Tổ chức Tài chính quốc tế IFC và Quỹ đầu tư Phần Lan PYN Elite Fund. Năm

2018, TPBank đã niêm yết thành công 555 triệu cổ phiếu trên sàn chứng khoán TP.

Hồ Chí Minh, đánh dấu bước ngoặt lớn trong quá trình hoạt động ổn định và bền

vững của nhà băng.

Nhiều tổ chức uy tín trong nước và quốc tế cũng liên tục đánh giá cao

TPBank với nhiều giải thưởng danh giá: Ngân hàng số sáng tạo nhất Việt Nam,

Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam… Năm 2018, Hãng xếp hạng tín nhiệm

Moody’s liên tục nâng mức xếp hạng tín nhiệm của TPBank lên mức B1 với triển

vọng ổn định. TPBank cũng được Tạp chí The Asian Banker bình chọn nằm trong

Top 10 Ngân hàng mạnh nhất Việt Nam, Top 500 Ngân hàng mạnh nhất Châu Á.

Đặc biệt, tháng 11/2018, TPBank đã vinh dự nhận được Huân chương lao động

Hạng Ba do Đảng và Nhà Nước trao tặng.

101

Kết thúc năm 2018, TPBank đạt lợi nhuận trước thuế 2.258 tỷ đồng, tăng gần

gấp đôi so với năm 2017 và vượt mục tiêu kế hoạch đại hội đồng cổ đông đã đề ra.

Như vậy, so với cuối năm 2015 – thời điểm sau tái cơ cấu thành công và nhà băng

bắt đầu có lãi, chỉ sau 3 năm, quy mô lợi nhuận của TPBank đã tăng trưởng gần gấp

4 lần, từ 625 tỷ đồng lên 2.258 tỷ đồng. Có thể nói, đây là mức tăng trưởng vô cùng

ấn tượng đối với một ngân hàng trẻ, mới chuyển mình từ sau giai đoạn tái cơ cấu.

Tổng tài sản của TPBank đạt hơn 136 nghìn tỷ đồng – tăng hơn 12 nghìn tỷ đồng,

vốn chủ sở hữu đạt trên 10.5 nghìn tỷ đồng – đảm bảo hệ số CAR theo chuẩn mới

Basel II

Nguồn: Báo cáo thường niên TPBank 2020

Kết quả một số hoạt động chính:

Về hoạt động huy động vốn:

Tổng tài sản của TPBank tại thời điểm 31/12/2020 đạt 206,3 nghìn tỷ đồng,

tăng gần 26% so với cuối năm 2019. Tổng tiền gửi đạt gần 184,9 nghìn tỷ đồng,

trong đó cơ cấu và sử dụng vốn cũng phản ánh chất lượng vốn sử dụng. huy động

thay đổi 1 đạt 143,8 nghìn tỷ đồng, tăng 34% so với cuối năm 2019. Việc tăng

trưởng cho vay đã được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận với tổng dư nợ cho vay là

132,3 nghìn tỷ đồng. Chất lượng tín dụng của TPBank được kiểm soát chặt chẽ, với

mức nợ xấu là 1,17%, thấp hơn so với năm 2019. LNST ngoài lãi đạt 2.750 tỷ đồng,

tương đương 26,5%, trong khi lãi trước dự phòng rủi ro cho vay đạt 6.172 tỷ đồng.

Năm 2020, ngân hàng đã trích lập dự phòng rủi ro cho vay là 1.783 tỷ đồng, trong

đó dự phòng chung là 153 tỷ đồng và dự phòng riêng là 1.630 tỷ đồng.

Nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng)

200,000

184,911

180,000

160,000

147,785

140,000

118,592

114,669

120,000

97,539

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

2016

2019

2017

2020

2018 Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động của TP Bank 2016 - 2020

102

Hình 2.3 Báo cáo kết quả hoạt động huy động vốn TPBank 2016 - 2020

Về hoạt động tín dụng:

Hoạt động tài chính Hoạt động tín dụng Thị trường đạt 143.803 tỷ đồng tại

thời điểm 31/12/2020, tăng 34% so với năm 2019. Tiền gửi không kỳ hạn của khách

hàng đạt 22.459 tỷ đồng, tương ứng 15,7% tiền gửi thị trường 1. Tiền gửi ngoại tệ

đạt 9.120 tỷ đồng, tương ứng với 6,4% tiền gửi thị trường 1 .Năm 2020, ngân hàng

sẽ tập trung đẩy mạnh huy động tiền gửi thị trường cho phân khúc khách hàng cá

nhân nhằm bù đắp lãi suất huy động và các khoản cho vay đối với tình hình kinh tế

bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, số lượng

khách hàng mới giao dịch tiền tệ tăng đáng kể, doanh số bán ngoại hối đạt 4,85 tỷ

USD. Tính đến cuối quý 3 năm 2020, TPBank đứng thứ 13 trong top các Ngân hàng

TMCP có thị phần kinh doanh ngoại hối lớn nhất Việt Nam (năm 2019 vượt lên vị

trí 17-18). Năm 2020, giá vàng thế giới tăng hơn 26%, giá vàng SJC 30% và lên

mức cao nhất từ trước đến nay. Ngân hàng này là ngân hàng chịu nhiều đợt tăng giá

vàng nhất trong năm và đã có lợi nhuận đáng kể.

103

Để có được những kết quả này, Tpbank đã hoàn thiện và triển khai một số

mô hình tổ chức, mô hình kinh doanh hướng tới việc nâng cao chất lượng hoạt động

một cách toàn diện và đảm bảo việc thực thi chính sách kinh doanh đồng bộ trên

toàn hệ thống. Hoạt động cho vay của Ngân hàng không ngừng tăng qua các năm.

Bên cạnh đó việc đảm bảo an toàn tiền vay cũng được Ngân hàng chú trọng. Để

đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay, phần lớn các khoản vay tại Tpbank đều

có tài sản thế chấp. Các tài sản thế chấp ở Tpbank rất đa dạng, trong đó quyền sử

dụng đất kết hợp với công trình xây dựng gắn liền với đất (nhà ở) chiếm tỷ trọng

lớn nhất (90% so với tổng tài sản thế chấp). Ngoài ra còn có một số các tài sản khác

tuy nhiên các tài sản này chiếm một tỷ trọng không lớn trong tổng số tài sản thế

chấp. Điều này cũng hoàn toàn giống như đối với các NHTM khác trong hệ thống.

Do đó việc định giá tài sản ở Tpbank nói riêng và ở các NHTM khác nói chung

được xác định chủ yếu cho 2 loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn ở trên là giá trị quyền sử

dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất kết hợp với công trình xây dựng gắn liền với

đất (nhà ở, nhà kho, nhà xưởng, bến bãi…)

Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại Tpbank

Để đạt được những chỉ tiêu tài chính đáng kể ở trên phải nói đến những nỗ

lực không ngừng của Ban lãnh đạo Ngân hàng trong việc xác định hướng đi và cách

thức kinh doanh trong điều kiện cạnh tranh và hội nhập. Tpbank đã không ngừng

cải tiến và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nhằm thu hút khách hàng, tăng

tính cạnh tranh trong toàn hệ thống ngân hàng thương mại. Bên cạnh cải thiện quy

trình tín dụng theo hướng đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng thì hoạt

động định giá tài sản thế chấp là một trong những hoạt động được bộ phận tín dụng

và quản lý rủi ro quan tâm và không ngừng đẩy mạnh nâng cao chất lượng. Chỉ sau

một thời gian hoạt động trên thị trường tài chính tiền tệ, Ban lãnh đạo Tpbank đã

nhận ra rằng cần thay đổi phương thức định giá, bên cạnh việc đảm bảo khả năng an

toàn cho ngân hàng thì cũng cần phải đặt lợi ích khách hàng lên trên hết. Do đó

công tác định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Tpbank đã có những bước cải tiến

hơn hẳn so với các ngân hàng thương mại khác trong hệ thống. Thành công đầu tiên

104

của định giá tài sản thế chấp ở Tpbank là đã hình thành được một bộ phận định giá

độc lập với đội ngũ cán bộ trước đây chủ yếu là kiêm nhiệm nay đã được chuyên

nghiệp hóa, đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ định giá. Bên cạnh đó là việc hình

thành mạng lưới với các công ty thẩm định giá độc lập, để tiến hành các hợp đồng

định giá phức tạp hoặc khi khối lượng công việc quá nhiều. Chính điều này đã giúp

cho Tpbank tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí trong công tác định giá tài sản

thế chấp. Thứ hai là Tpbank đã xây dựng được qui trình định giá tương đối rõ ràng

và đầy đủ phục vụ cho công tác định giá.

Phương pháp định giá:

Thẩm định viên áp dụng 02 phương pháp định giá trở lên đối với tài sản định

giá để so sánh kết quả và đưa ra kết luận chính xác về kết quả định giá. Khi sử dụng

các phương pháp đánh giá khác nhau, thẩm định viên phải đánh giá và cho biết

phương pháp đánh giá nào là phương pháp đánh giá chủ yếu. Phương pháp đánh giá

nào được sử dụng để kiểm tra, phân tích và tính toán nhằm đưa ra nhận định cuối

cùng về kết quả đánh giá. Trường hợp sử dụng phương pháp so sánh mà chỉ sử

dụng 02 (hai) đối tượng so sánh thì kết quả đánh giá của phương pháp so sánh chỉ

dùng để kiểm tra, so sánh với kết quả xác định giá trị của các phương pháp đánh giá

khác. Định giá viên có thể sử dụng 01 phương pháp định giá trong các trường hợp

sau: Sử dụng phương pháp so sánh nếu có nhiều dữ liệu giao dịch (ít nhất 03 giao

dịch) của tài sản so sánh được trên thị trường ở vùng lân cận. Trong trường hợp sử

dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm

định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả

thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

c. Ngân hàng BIDV:

Một số kết quả hoạt động chính

Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư và Phát triển Việt Nam (

Bank for Investment anh Development of Vietnam JSC –BIDV) hiện nay là một

trong những định chế tài chính hàng đầu ở Việt Nam, luôn đóng góp tích cực và

hiệu quả cho nền kinh tế đất nước. BIDV tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết Việt

105

Nam, được thành lập theo quyết định số 177/ TTG ngày 26/4/1957 của Thủ tướng

Chính phủ. Sau đó, BIDV mang tên là Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam.

Từ ngày 27/04/2012, sau khi thực hiện cổ phần hóa, BIDV chính thức mang tên là

Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam

Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của BIDV

BIDV hoạt động kinh doanh theo 4 lĩnh vực:

Ngân hàng: cung cấp đầy đủ các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiện đại và

tiện ích

Bảo hiểm: cung cấp các sản phẩm bảo hiểm phi nhân thọ được thiết kế phù

hợp trong tổng thể các sản phẩm trọn gói của BIDV tới khách hàng.

Chứng khoán: cung cấp đa dạng các dịch vụ môi giới, đầu tư và tư vấn đầu

tư cùng khả năng phát triển nhanh chóng cùng hệ thống các đại lý nhận lệnh trên

toàn quốc.

Đầu tư tài chính: góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án, trong

đó nổi bật là vai trò chủ trì điều phối các dự án trọng điểm của đất nước như : Công

ty Cổ phần cho thuê Hàng không (VALC) Công ty phát triển đường cao tốc

(BEDC), Đầu tư sân bay quốc tế Long Thành….

Mạng lưới của BIDV

Mạng lưới ngân hàng: BIDV có 117 chi nhánh và trên 551 điểm mạng lưới.

1300 ATM/POS tại 63 tỉnh/ thành phố trên toàn quốc.

Mạng lưới phi ngân hàng: Gồm các Công ty Chứng khoán đầu tư (BSC),

Công ty cho thuê tài chính, Công ty Bảo hiểm Đầu tư (BIC) với 20 chi nhánh trong

cả nước…

Mạng lưới của BIDV được hiện diện thương mại tại nước ngoài: Lào,

Campuchia, Myanmar, Nga , Séc….

Các liên doanh với nước ngoài: Ngân hàng liên doanh VID-Public( đối tác

Malaysia), Ngân hàng Liên doanh Lào- Việt ( với đối tác Lào), Ngân hàng Liên

doanh Việt Nga-VRB ( đối tác Nga), Công ty Liên doanh Tháp BIDV ( đối tác

Singapore), Liên doanh quản lý đầu tư BIDV- Việt Nam Partners ( đối tác Mỹ)….

106

Công nghệ

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV luôn thực hiện chủ trương

đổi mới và ứng dụng công nghệ phục vụ đắc lực cho công tác quản trị điều hành và

phát triển dịch vụ ngân hàng tiên tiến.

Liên tục từ năm 2007 đến nay, BIDV giữ vị trí hàng đầu Vietnam về ICT

Index ( chỉ số sẵn sàng cho phát triển và ứng dụng công nghệ thông tin) và nằm

trong tốp 10 CIO ( lãnh đạo công nghệ thông tin) tiêu biểu của khu vực Đông

Dương năm 2009 và Khu vực Đông Nam Á năm 2010.

Hoạt động huy động vốn:

Tổng huy động vốn của tổ chức, cá nhân đạt 1.295.533 tỷ đồng, tăng 9,1% so

với năm 2019, đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng vốn, nâng tổng nguồn vốn huy động của

BIDV lên 1.402.248 triệu đồng. Tiền gửi khách hàng đạt: 1.226.674 triệu đồng, tăng

10,1% so với năm 2019, tương ứng 11,0% thị phần tiền gửi khách hàng. Phạm vi

huy động vốn tiếp tục chiếm vị trí dẫn đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại

niêm yết, chi phí sử dụng vốn được tiết giảm nhằm tăng khả năng cạnh tranh của

doanh nghiệp, cân đối hiệu quả nguồn vốn hỗ trợ sự gắn bó và tin tưởng của hơn

300.000 khách hàng doanh nghiệp và hơn 11,6 triệu khách hàng cá nhân đến BIDV

trong môi trường thị trường cạnh tranh cao.Cơ cấu huy động vốn tiếp tục chuyển

dịch theo hướng bền vững hơn: BIDV đã phát hành thành công hơn 23.700 tỷ đồng

trái phiếu tăng vốn theo kế hoạch với lãi suất khống chế thấp hơn lãi suất 0,94% /

năm góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính. Mức huy

động vốn bình quân năm 2020 tăng 14,9% so với bình quân năm 2019, tỷ trọng tiền

gửi thanh toán / tổng huy động vốn bình quân đạt 14,5%, tăng 0,7% so với năm

2019. Huy động vốn tăng cho mọi đối tượng khách hàng, đáp ứng nhu cầu đối với

tăng trưởng tín dụng, đảm bảo an ninh trật tự, đặc biệt là huy động vốn nhà ở tiếp

tục tăng về quy mô và tốc độ tăng, góp phần duy trì nguồn vốn ổn định. Hoạt động

huy động vốn của tổ chức kinh doanh giữ tốc độ tăng trưởng khá ở nhóm khách

hàng là doanh nghiệp nhỏ và vừa (trên 11%) và tăng trưởng ngoạn mục ở nhóm

công ty nước ngoài (trên 35%), theo định hướng của quản lý của BIDV.

Nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng)

1,400,000

1,195,240

1,200,000

1,102,366

976,334

1,000,000

855,536

800,000

713,633

600,000

400,000

200,000

2016

2017

2019

2020

2018 Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động của BIDV 2016 - 2020

107

Hình 2.4 Huy động vốn BIDV 2016-2020

Hoạt động tín dụng:

Tổng cho vay và cho vay đầu tư đạt 1.438.520 tỷ đồng, trong khi dư nợ cho

vay đạt 1.230.569 tỷ đồng, tăng 8,5%, bằng 13,4% thị phần cho vay toàn ngành,

trong đó cho vay khách hàng đạt 1.214.296 triệu đồng, tăng 8,7% so với năm 2019.

Theo đối tượng:+ Lĩnh vực bán lẻ: Năm 2020, dư nợ cho vay bán lẻ chiếm tỷ trọng

lớn nhất trong các ngân hàng. Ở phân khúc khách hàng, dư nợ cho vay khách hàng

bán lẻ tại thời điểm 31/12/2020 tăng 13,7% so với năm 2019, tương ứng với 35,7%

tổng tín dụng (tăng 1,6% so với đầu năm).+ Phân khúc bán buôn: Phân khúc khách

hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) duy trì đà tăng trưởng tốt theo chủ trương của

Chính phủ: Dư nợ cho vay DNVVN tăng 16%3 so với năm 2019, chiếm 27% tổng

dư nợ cho vay (+1,8% so với năm 2019) Theo kỳ hạn: Dư nợ cho vay trung dài hạn

được cân đối và mở rộng đối với phân khúc khách hàng cá nhân, khách hàng

DNNVV, khách hàng có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); các dự án, chương

trình trọng điểm có hiệu lực đến 31/12/2020 thì tồn kho nợ trung dài hạn tăng 7,4%

so với đầu năm; Ở mức 37,9%, tỷ trọng cho vay trung dài hạn trong tổng dư nợ

đang ở mức dưới mục tiêu kiểm soát (≤ 42%).

Cho vay khách hàng (Đơn vị: Tỷ đồng)

1,400,000

1,195,240

1,102,366

1,200,000

976,334

1,000,000

855,536

713,633

800,000

600,000

400,000

200,000

2016

2017

2019

2020

2018 Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động của BIDV 2016 - 2020

108

Hình 2.5 Tín dụng BIDV 2016-2020

Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp tại BIDV

Qua số liệu báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các năm của BIDV, có thể

thấy được sự tăng trưởng trong hoạt động cho vay có TSĐB, trong đó bất động sản

vẫn là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hoạt động cho vay thế chấp của BIDV.

Để có được kết quả đó, công tác định giá được đánh giá là khâu quan trọng trong

qui trình tín dụng của BIDV, và được sự quan tâm thỏa đáng của Ban lãnh đạo, việc

định giá tài sản thế chấp được tách riêng thành một bộ phận hoạt động độc lập với

đội ngũ cán bộ chuyên về định giá tài sản thế chấp. BIDV cũng đã xây dựng được

qui trình định giá rõ ràng và đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên định giá

thực hiện công việc định giá tài sản thế chấp. Qui trình này cũng nằm một phần

trong qui trình đảm bảo tiền vay của NHNN và qui trình cấp tín dụng của BIDV

BIDV xác định giá trị tài sản bảo đảm dựa trên sự thảo thuận của các bên với

mức tối đa được quy định cụ thể trên nguyên tắc bảo đảm thu hồi đầy đủ nợ gốc và

lãi khi phải xử lí tài sản.

Phương pháp định giá:

A; Thẩm định giá Tài sản.

Việc định giá sẽ được bộ phận định giá lựa chọn, đề xuất và được người có

thẩm quyền cấp tín dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể. Đối với khu vực,

109

địa bàn đã được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định khung giá đất và qua quá trình

thống kê, đánh giá, từng Chi nhánh có thể xây dựng phương pháp xác định giá đất

trên cơ sở sử dụng khung giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và nhân (x) một hệ

số xác định của Chi nhánh.

Hai phương pháp Ngân hàng thường áp dụng để định giá tài sản:

- Phương pháp so sánh trựctiếp.

- Phương pháp thunhập.

Tại BIDV, Bất động sản là tài sản bảo đảm chiếm tỷ trọng lớn nhất. Thông

thường, BIDV áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với tài sản và công tác

thẩm định chủ yếu dựa trên yếu tố chủ quan của thẩm định viên. Hệ số giá trị của

của Tài sản căn cứ vào Giấy tờ chứng thực của Tài sản theo Phụ lục.

B; Thẩm định giá máy móc, thiếtbị.

Tại BIDV việc định giá máy móc, thiết bị chủ yếu dựa trên phương pháp tính

khấu hao áp dụng tại doanh nghiệp và có sự thỏa thuân giữa các bên.

Do đặc thù của máy móc, thiết bị gồm nhiều tài sản riêng lẻ, nên các phương

pháp định giá yêu cầu phải rõ ràng, dễ hiểu và chi tiết. Có rất nhiều phương pháp

khác nhau để định giá máy móc, thiết bị nhưng để định giá máy móc thiết bị với

mục đích bảo đảm tiền vay, BIDV sử dụng 2 phương pháp:

- Phương pháp khấu hao đều.

- Phương pháp so sánh trựctiếp.

Theo phương pháp này, giá trị máy móc thiết bị bảo đảm tại thời điểm định

giá chính là giá trị còn lại của máy móc, thiết bị đó được xác định theo công thức:

Giá trị còn lại = Nguyên giá - Khấu hao tích lũy Trong đó:

Khấu hao tích lũy = Nguyên giá x tỷ lệ khấu hao hàng năm

Nguyên giá của tài sản được xác định dựa trên giá trị sổ sách của tài sản của

khách hàng vay thông qua các hóa đơn, chứng từ mua bán tài sản. Còn việc xác

định tỷ lệ khấu hao máy móc, thiết bị là do ngân hàng xác định dựa trên cơ sở vòng

đời của máy móc thiết bị, thực trạng sử dụng, cường độ khai thác, mức độ chuyên

môn hóa, mức độ hiện đại của máy móc, thiết bị và cả xu hướng phát triển của khoa

110

học công nghệ, sự thay đổi của các quy định đang có hiệu lực của Nhà nước về

khấu hao tài sản cố định.

Trường hợp qua thực tế mà thấy tài sản xuống cấp nhanh hơn so với giá trị

khấu hao thì cần định giá thấp hơn. Trường hợp giá thực tế trên thị trường của tài

sản cao hơn giá trị còn lại trên cơ sở khấu trừ thì xem xét theo giá thị trường.

C; Thẩm định giá giấy tờ cógiá

Ở đây, các giấy tờ có giá mà ngân hàng nhận chủ yếu dưới 3dạng:

Cổ phiếu: (i) Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thi trường chứng khoán: Xác

định giá trị theo trung bình cộng giá giao dịch trung bình của cổ phiếu đó ít nhất

trong 20 (hai mươi) ngày giao dịch liên tiếp gần nhất với thời điểm định giá. (ii) Đối

với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: Định giá bằng giá trị cổ

phiếu có thể thu được khi bán lại hoặc chuyển nhượng trên cơ sở lợi tức (cổ tức ), tình

hình tài chính, năng lực cạnh tranh, khả năng phát triển… của Công ty cổ phần

TSĐB là số dư trên tài khoản tiền gửi, thẻ/sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá là các

chứng khoán nợ do Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, chính quyền địa phương cấp

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tổ chức tín dụng phát hành; giấy tờ có giá là

trái phiếu do các tổ chức kinh tế Việt Nam phát hành được tổ chức tín dụng hoặc

định chế tài chính khác bảo lãnh thanh toán. Việc định giá có thể theo phương pháp

chiết khấu. Để đơn giản trong trường hợp dư nợ vay và lãi phát sinh trong thời gian

vay vốn dự kiến thấp hơn mệnh giá thì có thể xác định giá trị là mệnh giá của giấy

tờ có giá, thẻ tiết kiệm đó. Đối với cho vay ngắn hạn, nếu giấy tờ có giá áp dụng

hình thức trả lãi trước, thì giá trị định giá là mệnh giá trừ phần lãi trả trước. Trường

hợp các giấy tờ có giá được niêm yết trên thị trường chứng khoán thì tham khảo giá

được niêm yết.

Giấy tờ có giá là hối phiếu thu nợ, quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng

dân sự, thương mại. (i) Đối với là hối phiếu đòi nợ và hối phiếu nhận nợ: căn cứ vào

mệnh giá trên hối phiếu để định giá.(ii) Việc định giá giá trị quyền đòi nợ dựa trên

giá trị hợp đồng dân sự, thương mại và khả năng thanh toán của bên có nghĩa vụ trong

hợp đồng dân sự, thương mại đó thông qua phân tích tài chính và hoạt động kinh

111

doanh đối với đơn vị đó. (iii) hợp đồng bảo hiểm nhân thọ: Giá trị định giá có thể tính

đến mức cao nhất bằng tổng số tiền bên bảo đảm sẽ nhận được tại thời điểm nợ đến

hạn (kể cả trường hợp thanh toán trước hạn). Cần lưu ý khi định giá cần xác định số

tiền phí hoặc các khoản bảo hiểm mà Bên bảo đảm đã đóng để xác định mức độ bảo

hiểm khả năng nhận được vào thời điểm địnhgiá.

Hiện nay, BIDV đã và đang có xu hướng hợp tác với các công ty thẩm định

giá để định giá tài sản thế chấp nhằm mục tiêu chuyên nghiệp hóa công tác tín dụng,

đáp ứng yêu cầu quản trị rủi ro.

2.2.2.3Thực trạng công tác tổ chức định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam

a. Ngân hàng Agribank:

Xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá, bao gồm:

- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của tài sản

được định giá: xác định này có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản được định giá tại

thời điểm định giá. Nếu có những hạn chế trong việc xác định các đặc tính này thì

điều này phải được nêu rõ trong báo cáo và thẩm định.

- Xác định người sử dụng kết quả xác định giá: Người sử dụng kết quả xác

định giá là khách hàng xác định giá và người thứ ba sử dụng kết quả xác định (nếu

có) theo hợp đồng xác định giá đã ký kết

- Xác định giá mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá Mục đích

thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định trên cơ sở văn bản đề nghị

thẩm định giá của cơ quan nhà nước có trách nhiệm. Cạnh tranh, văn bản yêu cầu

thẩm định giá của khách hàng thẩm định viên hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục

đích của việc thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp

đồng thẩm định giá và trong báo cáo thẩm định. Thẩm định viên cần thảo luận với

khách hàng về mục đích thẩm định và thời gian thẩm định phù hợp với mục đích

thẩm định.

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định: Căn cứ vào mục đích định giá, tính

chất pháp lý, đặc tính kinh tế kỹ thuật và tính chất thị trường của tài sản định giá,

112

thẩm định viên xác định giá trị định giá theo giá thị trường hay giá thị trường. Giá

trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định, thẩm định viên cần

đưa các thông tin, dữ liệu về các nguyên tắc nêu trên và dựa trên Tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam số 02 theo giá trị thị trường làm cơ sở định giá và Tiêu chuẩn

định giá Việt Nam số - giá trị thị trường làm cơ sở định giá, nhằm lập luận rõ ràng

rằng cơ sở của giá trị định giá là giá trị thị trường, giá trị thị trường hay giá trị phi

thị trường của tài sản được định giá.

- Xác định các giả định và các giả định đặc biệt: Thẩm định viên có thể đưa

ra các giả định về thông tin còn hạn chế, không chắc chắn điều gì sẽ ảnh hưởng

đến giá trị của tài sản được đánh giá, nếu không khắc phục được những hạn chế

này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về việc đăng ký hợp pháp tài

sản. Việc thẩm định, hạn chế về đặc tính của tài sản được thẩm định, hoặc những

hạn chế về thông tin khác ảnh hưởng đến việc thẩm định giá trị của tài sản được

thẩm định.

Quy định về đối tượng thế chấp

Hộ sản xuất kinh doanh nông lâm ngư nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ở nông

thôn vay vốn có tổng mức dư nợ dưới 10 triệu đồng trở xuống không phải thế chấp.

Nhưng người vay phải cam kết và được một tổ chức chính trị xã hội sở tại bảo

lãnh và được chủ tịch UBND phường, xã sở tại xác nhận theo mẫu số 15/TCCC

quy định. Bên cạnh đó người vay còn phải xuất trình giấy báo mua bán hàng hoặc

hợp đồng gửi cho Ngân hàng làm căn cứ phát tiền hoặc chuyển tiền trả thẳng cho

người bán, hạn chế việc phát tiền mặt cho người vay vốn. Tổng giám uỷ quyền

cho giám đốc Ngân hàng từ cấp huyện trở lên quyết định cho vay bằng tiền mặt

hoặc chuyển khoản.

Cán bộ, công nhân viên chức vay vốn tiêu dùng của Ngân hàng có cam kết

của cơ quan chủ quản về việc trích lập lương hàng tháng để trả nợ.

Khách hàng vay vốn thực hiện các quy trình sản xuất kinh doanh thì trong kế

hoạch phát triển kinh tế của Nhà nước về một số mặt hàng có liên quan đến quốc tế

dân sinh, đặc biệt là vật tư hàng hoá phuc vụ sản xuất và xuất khẩu. Nếu khách hàng

113

đã sử dụng hết tài sản của mình để thế chấp mà vẫn còn thiếu thì sẽ lấy hàng hoá vật

tư hình thành từ vốn vay làm tài sản thế chấp( nếu được Chính phủ cho phép).

Đối với những doanh nghiệp Nhà nước được Chính phủ chỉ định thực hiện

chương trình quốc gia thì đơn vị Ngân hàng nông nghiệp được giao nhiệm vụ trực

tiếp tổ chức cho vay làm theo chương trình đã duyệt.

Đối với những chương trình tín dụng uỷ thác của các tổ chức tài chính, các tổ

chức chính trị xã hội trong nước, ngoài nước thì đơn vị Ngân hàng Nông

nghiệpđược ủy thác chỉ định sẽ trực tiếp cho vay theo như hiệp định đã ký kết giữa

Ngân hàng Nông nghiệp và chủ đầu tư.

Tài sản dùng để thế chấp

Tài sản dùng để thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp là các tài sản gồm:

Các loại đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng bao gồm đất ở trong nội

thành, nội thị của các thành phố, thị xã, đất của các chủ trang trại kinh doanh ở

nông thôn, đất vùng sản xuất nông nghiệp, trồng rừng kinh doanh, sân muối, mặt hồ

ao có diện tích từ 05 ha trở lên. Ngân hàng không nhận đất sử dụng vào mục đích

công cộng, lợi ích quốc gia, đất đang tranh chấp làm tài sản thế chấp.

Các công trình xây dựng (giá trị bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị

công trình đã được xay dựng trên đất) gồm:

- Nhà ở có giá trị từ 50 triệu đồng trở lên

- Nhà xưởng, nhà kho, dây chuyền sản xuất, các công trình phục vụ sản

xuất kinh doanh có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên

- Trụ sở văn phòng các tổ chức sản xuất kinh doanh có giá trị tử 500 triệu

đồng trở lên

- Đập nước, đường giao thông trong nội bộ khu vực thế chấp, thuộc đường

sở hữu của người thế chấp có giá trị còn lại 100 triệu trở lên và giá trị sử dụng từ

50% trở lên.

Quy định về định giá tài sản thếchấp

Giá trị tài sản thế chấp do Ngân hàng trực tiếp thoả thuận với khách hàng

trên cơ sở:

114

- Giá cả tài sản trên thị trường

- Giá trị còn lại trên sổ sách kếtoánHai yếu tố trên, yếu tố nào thấp hơn sẽ

căn cứ vào yếu tố đó để định giá.

 Giá trị quyền sử dụng đất:

+ Đối với hộ gia đình, tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh thì giá đất theo bảng

giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố.

+ Đối với tổ chức được nhà nước giao đất mà không phải trả tiền sử dụng thì

không được tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản thế chấp.

 Nhà cửa công trình xây dựng:

Căn cứ vào đơn giá xây dựng cơ bản của Nhà nước quy định cụ thể cho từng

loại trì khi giá trị khấu hao trong thời gian sử dụng hoặc thời gian sử dụng biên bản

đánh giá lại của hội đồng định giá tài sản Nhà nước.

Các tài sản gắn liền với đất đai nhà xưởng và các công trình xây dựng căn cứ theo

quy định chung. Mức cho vay theo giá trị tài sản thế chấp thoả mãn 2 điều kiện sau:

+ Tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp

+ Mức cho vay cụ thể do giám đốc Ngân hàng trực tiếp cho vay quyết định

Công thức tính:

Mức cho vay tối đa = Tổng giá trị tài sản thế chấp – (trả lãi vay theo thời

hạn trên hợp đồng + dự kiến các khoản chi về lãi phạt, chi phí bảo quản, phát mại).

Quy trình nhận tài sản thếchấp

Cán bộ tín dụng chuyên quản được giám đốc phân công phụ trách cho vay

trên địa bàn quản lý trực tiếp nhận hồ sơ thế chấp tài sản từ khách hàng và tiến hành

các bước như sau:

Kiểm điểm, ký nhận các loại giấy tờ của bộ hồ sơ thế chấp, đối chiếu với các

quy định, có đủ thủ tục, chữ ký, con dấu, bản gốc hay bản sao mẫu các chứng từ có

đúng luật lệ. Nếu để thủ tục và hồ sơ đạt yêu cầu mới được nhận và làm các bước

tiếp theo.

Kiểm tra thực chất tài sản thế chấp về mã số, chất lượng, số lượng, trường

tiêu thụ, giá cả để lập phiếu giám định tài sản thế chấp (theo mẫu số 07A/TCCC),

115

phiếu giám định tài sản thế chấp phải ghi đầy đủ các yếu tố, người giám định phải

ký, ghi rõ họ tên địa chỉ. Đối với tài sản đòi hỏi công nghệ kỹ thuật phức tạp, phải

có chuyên gia kỹ thuật cùng cán bộ tín dụng thực hiện.

+ Xác định giá trị tài sản thế chấp và lập biên bản định giá tài sản thế chấp có

chữ ký của khách hàng theo mẫu 08/TCCC.

+ Nhập hồ sơ thế chấp vào bộ hồ sơ tín dụng trình hội đồng tư vấn tín dụng

hoặc cấp trên có thẩm quyền quyết định cho vay. Sau khi có ý kiến của cấp có thẩm

quyền cán bộ tín dụng tiến hành:

Trả lại hồ sơ cho khách hàng nếu không cho vay

Mời khách hàng ký hợp đồng nếu cho vay và làm thủ tục công chứng

Hồ sơ thế chấp gồm:

Hợp đồng thế chấp tài sản ( theo mẫu số 05C/ TCCC) Phiếu giám định tài

sản thế chấp ( mẫu số 07A/ TCCC)

Biên bản họp hội đồng định giá trị tài sản thế chấp (mẫu 10/ TCCC) Biên

bản định giá tài sản thế chấp (mẫu 08A/ TCCC)

Giấy tờ gốc có liên quan đến sở hữu tài sản thế chấp Các giấy tờ khác có liên quan.

Tuy những quy định của Agribank chặt chẽ như vậy nhưng vẫn có một số

trường hợp rủi ro điển hình như sau:

* Trong khoảng thời gian từ năm 2006 – 2013, Nguyễn Huỳnh Đạt Nhân (38

tuổi), nguyên giám đốc Công ty Nông thủy sản Tây Nam, trụ sở tại Hậu Giang

thành lập tổng số 7 công ty, doanh nghiệp đăng ký hoạt động nhiều ngành khác

nhau, đồng thời chỉ đạo cho nhân viên của mình đứng tên làm giám đốc. Tất cả các

công ty trên, tuy có đăng ký vốn điều lệ nhưng thực tế các thành viên không có vốn

góp, không có tổ chức bộ máy nhân sự riêng mà hoạt động chung nhóm để chuyển

tài sản qua lại, các giám đốc do Nhân dựng lên không có quyền thực tế, toàn bộ hoạt

động, quản lý, điều hành do Nhân chỉ đạo, trong đó có việc vay vốn ngân hàng.

Để quản lý các hoạt động trên, Nhân thành lập các ban giúp việc, mỗi ban có

trưởng ban nhận nhiệm vụ trực tiếp từ Nhân rồi chỉ đạo cho các nhân viên thực

hiện. Cụ thể, ban kiểm soát do Đạt làm trưởng ban, có nhiệm vụ lập kế hoạch sử

116

dụng tiền vay, kiểm tra theo dõi dòng tiền vay, Lê Thị Kim Cương có nhiệm vụ lập

hồ sơ vay, kiểm tra, theo dõi dòng tiền vay, quản lý tài sản thế chấp…

Từ năm 2006 – 2010, Công ty Đồng Bằng Xanh (do Nhân lập ra) chủ yếu

nhận các sản phẩm thủy hải sản từ công ty Cafatex (công ty này do cha ruột của

Nhân làm giám đốc) để xuất khẩu nhưng không hiệu quả, luôn báo lỗ lũy tiến qua

các năm. Còn Công ty Tây Nam do Nhân làm giám đốc đang thi công dự án sản

xuất, chế biến nông sản đến năm 2015 thì dừng thi công vì không còn vốn. Còn lại

5 công ty không có bất kỳ hoạt động nào mà chủ yếu có hoạt động vay, trả lãi vay

và luân chuyển vốn qua lại giữa các công ty. Bản thân Nhân không có vốn tự có,

các tài sản thế chấp có nguồn gốc từ vay, mượn để hình thành tài sản, rồi dùng

chính tài sản này để nâng khống gấp nhiều lần giá trị thực tế để cấu kết với ngân

hàng thế chấp số tiền cao hơn. Từ năm 2010 – 2015, tổng số tiền 7 công ty của

Nhân vay lên đến 1.500 tỉ đồng, để có tiền trả lãi Nhân lấy từ khoản vay sau để trả

cho khoản vay trước.

Để được vay vốn, Nhân đã cấu kết, thông đồng với các Ngân hàng để lập

khống hồ sơ, nâng khống giá trị tài sản; mục đích vay ghi trong hồ sơ là để hoạt

động sản xuất, chế biến thủy sản nhưng thực tế Nhân sử dụng số tiền vay được để

đầu tư vào tài sản, đảo nợ, trả lãi ngân hàng…. Đến năm 2016, do sử dụng sai mục

đích, không phát sinh lợi nhuận nên các công ty do Nhân lập ra không còn duy trì

khả năng hoạt động và trả nợ ngân hàng, trong đó mất khả năng thanh toán, gây

thiệt hại cho Agribank Việt Nam số tiền trên 304 tỉ đồng.

* Công ty TNHH Mai Khôi (Công ty Mai Khôi) trụ sở tại 12/9, KP6, phường

Tam Hiệp, Thành phố Biên Hòa do Phạm Trịnh Thắng (Sinh năm 1971) làm chủ

tịch hội đồng thành viên và vợ là Dương Thị Kim Luyến (Sinh năm 1972) làm giám

đốc, với 10 lần đăng ký thay đổi vốn điều lệ, từ 4 tỷ đồng khi thành lập đến tháng 3-

2011 đã lên đến 170 tỷ đồng; trong đó Thắng góp 102 tỷ, Luyến góp 68 tỷ.

Thời điểm tháng 2-2009, mặc dù vốn chủ sở hữu của công ty này theo đăng

ký kinh doanh là 30 tỷ đồng, kinh doanh hiệu quả thấp, lợi nhuận trước thuế gần

160 triệu đồng, không có hoạt động xuất khẩu gạo nhưng từ 15-2 đến 21-4-2009

117

Công ty Mai Khôi đã lập phương án đề nghị Agribank – Chi nhánh 7 cho vay 500 tỷ

đồng, trong đó nêu: mua gạo xuất khẩu 230 ngàn tấn tương đương hơn 1.800 tỷ

đồng và mua phân bón gần 317 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính năm 2008 ghi khống lợi nhuận trước thuế hơn 12 tỷ đồng.

Ngày 21-4-2009, sau khi thẩm định hồ sơ, Agribank – Chi nhánh7 đồng ý ký hợp

đồng tín dụng cho công ty này vay 500 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng, nguồn trả nợ

từ doanh thu và lợi nhuận của công ty. Sau 35 lần giải ngân, tổng số tiền Công ty

Mai Khôi rút ra là 356,5 tỷ đồng và hơn 8,1 triệu USD để “thanh toán nhập khẩu

phân bón” cho Công ty Minh Khuê và Công ty Minh Khôi (đều do vợ chồng Luyến

và người nhà lập ra).

Theo cơ quan điều tra, từ năm 2009 - 2011 hai công ty Minh Khôi và Minh

Khuê hiện cũng đang nợ quá hạn tại Agribank – Chi nhánh 7, trong đó Minh Khôi

nợ 44,5 tỷ còn Minh Khuê nợ gần 37 tỷ và 686 ngàn USD. Khoản vay của Công ty

Minh Khuê được đảm bảo bằng 11.037m2 đất ruộng lúa tại xã Phước Kiểng, huyện

Nhà Bè do Dương Thị Kim Luyến đứng tên, không hiểu sao được Agribank – Chi

nhánh 7 định giá 53,5 tỷ đồng ngày 29-9-2010, nhưng đến khi tài sản này được

thẩm định lại theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì giá trị thực của nó... chưa

được 1,1 tỷ đồng!

b. Ngân hàng TPBank:

Thực hiện kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a, Lập phương án thẩm định giá xác định rõ phạm vi, nội dung công việc,

tiến độ của từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện toàn bộ nội dung thẩm

định. Định nghĩa mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. Xác định

phương pháp, cách thức thực hiện đánh giá. Xác định các dữ liệu cần thiết cho việc

định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản được định giá, tài sản có thể

so sánh được. Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo các nguồn đáng tin

cậy và có thể kiểm chứng: Kiểm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản đang

được định giá. Xây dựng kế hoạch thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích

dữ liệu, thời hạn hoàn thành đơn hàng. Thiết lập tổ chức thực hiện, bố trí nguồn lực:

118

xây dựng kế hoạch thuê chuyên gia thẩm định và nhân viên hỗ trợ thực hiện yêu cầu

đánh giá của khách hàng, đảm bảo áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng, định giá

công ty. Xác định nội dung vị trí thuê tư vấn (nếu có).

b, Thu thập thực tế, thu thập thông tin: Các nguồn thông tin được thu thập để

sử dụng trong quá trình đánh giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp;

Thông tin về kết quả khảo sát thực tế; Thông tin về các giao dịch tài sản trên thị

trường (ví dụ: giá giao dịch thực tế, giá bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối

lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch) thông tin trên các phương

tiện thông tin đại chúng ở địa phương, trung ương và địa phương và các cơ quan

chức năng có thẩm quyền; Thông tin về tài liệu chứng minh tính hợp pháp của

quyền sở hữu, đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế -

xã hội của vùng, miền gắn với tài sản. Khi phân tích, áp dụng các phương pháp,

phương pháp tiếp cận đánh giá đối với tài liệu do khách hàng nộp Nếu nội dung tài

liệu, hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hoàn chỉnh hoặc có dấu hiệu nghi ngờ, chuyên gia

phải yêu cầu khách hàng hoàn thiện ngay hoặc kiểm tra làm rõ. Tham gia vào quá

trình khảo sát, ký báo cáo khảo sát hiện trạng của tài sản và thu thập dữ liệu về các

thông số của tài sản được đánh giá và các đối tượng so sánh (nếu sử dụng các đối

tượng có thể so sánh được). Hình ảnh của các đối tượng ở dạng đầy đủ và chi tiết.

Đối với từng loại tài sản cụ thể, thẩm định viên phải xác định các yếu tố sẽ ảnh

hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định và tiến hành giám định thu thập thông tin

dựa trên các yếu tố này phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp định giá đã chọn.

Ví dụ về thông tin thu thập đối với một số nhóm tài sản như sau: Đối với máy

móc, thiết bị: nghiên cứu, thu thập số liệu về các chỉ tiêu, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, đặc

điểm của dây chuyền công nghệ, hãng sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm

đưa vào vận hành, công suất, kích thước, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các

đặc tính khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản được đánh giá và các thuộc tính có thể

so sánh được (nếu có, phân phối độc quyền hoặc các hình thức khác).

Đối với bất động sản: thu thập, tổng hợp dữ liệu về vị trí thực tế của bất động

sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả đặc

119

điểm pháp lý của bất động sản. Diện tích đất và các công trình kiến trúc gắn liền với

đất; đặc điểm hình học của các tòa nhà; Các loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng

của công trình; thời gian hoàn thành và vận hành của công trình, tuổi đời, tình trạng

sửa chữa và bảo dưỡng; Cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, viễn thông, điện, đường, bãi

đậu xe và các yếu tố khác); Cảnh quan, môi trường xung quanh; Mục đích sử dụng

tại thời điểm đánh giá; các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường, vùng và các yếu tố

khác ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản; các đặc điểm của thị trường bất động

sản để xác định sự khác biệt giữa bất động sản có giá trị cao và khu vực xung

quanh; Thông tin về các yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích

sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, địa giới hành chính, cơ

sở hạ tầng và các yếu tố khác).

Đối với công ty: khảo sát và thu thập dữ liệu về lĩnh vực kinh doanh, vị trí

kinh doanh trong ngành (nếu có), nhà đầu tư, năng lực quản lý, mối quan hệ giữa

công ty với khách hàng và nhà cung cấp. Thu nhập và chi phí của công ty; hiện

trạng tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc sở hữu của công ty tại thời điểm định giá;

môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học và công nghệ, đơn vị

cạnh tranh, cơ chế quản lý nhà nước đối với công ty; thông tin khác có ảnh hưởng

đến giá trị của công ty.

Đối với tài sản tài chính: Cuộc khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu

nhập từ tài sản tài chính, lãi và lợi ích từ việc nắm giữ tài sản, và tính thanh khoản

từ tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, nhà định giá thu thập

dữ liệu về các chỉ số áp dụng cho tình hình tài chính cụ thể đó. Loại tài sản, cũng

như các đặc điểm khác có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản tài chín. Ngoài ra,

thẩm định viên phải có được thông tin liên quan, ví dụ, đến tính hợp pháp của tài

sản; Thông tin về chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, điều kiện

giao dịch của bất động sản có giá trị và có thể so sánh được (nếu có); Thông tin

về các yếu tố cung cầu, các thành phần tham gia thị trường, sở thích và động thái

của người mua và người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, chỉ số giá cho một số

nhóm đầu tư (nếu có).

120

c, Phân tích thông tin: là quá trình phân tích tất cả các thông tin thu thập

được liên quan đến tài sản có giá trị và các tài sản có thể so sánh được nhằm đánh

giá tác động của các yếu tố đến kết quả định giá cuối cùng. Cụ thể:

- Phân tích thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế, kỹ thuật)

- Phân tích thông tin về thị trường của tài sản định giá: cung và cầu; Những

thay đổi về chính sách và luật pháp; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các

yếu tố khác.

- Phân tích tình hình sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất. Thẩm định viên

phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất có thể để đảm bảo sử dụng hợp lý và hợp lý

trong điều kiện cho phép của tài sản.

Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một tài sản tự định giá có thể khác với

việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản đó nói chung. Điều tiếp theo cần xem

xét là đóng góp của tài sản vào tổng giá trị. Tốt nhất và hiệu quả nhất là đánh giá

việc sử dụng tài sản có thể khác với việc sử dụng tài sản hiện tại. Người thẩm định

cần phân tích và trình bày các mục đích sử dụng có thể có của tài sản theo các yếu

tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định tốt nhất và nhất sử dụng hiệu quả tài

sản. Đánh giá việc sử dụng tài sản cụ thể dưới các khía cạnh sau: tính hợp pháp của

tài sản được sử dụng, các hạn chế theo hợp đồng hoặc pháp lý. Ví dụ: + Hợp đồng

Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất

và hiệu quả nhất vì việc sử dụng tài sản đó có thể bị hạn chế theo hợp đồng trong

thời gian còn lại của thời hạn cho thuê. Các quy định của chính phủ về phát triển,

xây dựng, bảo trì, dịch vụ, đăng ký, môi trường và tác động xã hội đến việc sử dụng

tài sản cũng có ảnh hưởng lớn đến việc xác định mục đích sử dụng của tài sản. việc

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể là xây dựng các quy định, quy hoạch

(thường phản ánh việc phân vùng trong hầu hết các quyết định sử dụng tốt nhất và

tốt nhất), các quy tắc hoặc quy định xây dựng có thể hạn chế đất xây dựng, nhiều

đất đang được phát triển để có hiệu quả và tốt nhất nhằm đạt được hiệu quả sử dụng

thông qua hạn chế làm tăng chi phí xây dựng.Tính phù hợp về vật chất và kỹ thuật

đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất

121

phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất và kỹ thuật như quy mô, công trình,

điều kiện tự nhiên và các yếu tố vật chất kỹ thuật khác. sử dụng tốt hơn và hiệu quả

hơn khi kết hợp với một số đặc tính khác. Trong trường hợp này, các thẩm định

viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp chúng với một số tài sản nhất

định để đưa ra quyết định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Khả năng tài chính:

Khi hai tiêu chí đầu tiên được đáp ứng, thẩm định viên sẽ cần tiến hành phân tích

chi tiết hơn để xác định khả năng tạo ra doanh thu hoặc thu nhập bằng hoặc lớn hơn

số tiền cần thiết để trang trải chi phí. Chi phí vận hành, chi phí sử dụng, bảo đảm

nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Bất kỳ kế hoạch sử dụng nào tạo ra lợi nhuận

dương đều được coi là khả thi về mặt tài chính. Để xác định tính khả thi của cuộc

kiểm toán tài chính, người thẩm định phải ước tính tổng doanh thu dự kiến từ mỗi

lần sử dụng có thể. Vị trí tuyển dụng, Mất thu nhập, Chi phí kinh doanh và Chi phí

cần thiết Các mục đích sử dụng tiềm năng khác được khấu trừ vào thu nhập để duy

trì thu nhập hoạt động. Khi lợi nhuận thu được từ việc sử dụng nó đủ đáp ứng cho

việc hoàn vốn và tạo ra lợi nhuận. Nếu lợi nhuận được mong đợi, việc sử dụng là

khả thi về mặt tài chính.

d, Lập báo cáo kết quả thẩm định: lập báo cáo, chứng thư thẩm định và gửi

cho khách hàng và các bên liên quan hồ sơ thẩm định giá. Xác định thời hạn của kết

quả xác định giá: Thời hạn của kết quả xác định giá phụ thuộc vào tính chất pháp lý,

kinh tế, kỹ thuật của tài sản cần định giá; Những biến động của pháp luật và thị

trường liên quan đến tài sản định giá và mục đích thẩm định giá nhưng không quá

06 (sáu) tháng, kể từ ngày chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Báo cáo kết quả

đánh giá và giấy chứng nhận đánh giá được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba

sử dụng sau khi đã được công ty, chi nhánh đánh giá ký và phát hành theo quy định

của pháp luật. Kết quả thẩm định (nếu có) theo thỏa thuận thẩm định giá đã ký.

Việc định giá tài sản thế chấp tại Tpbank được thực hiện tuân theo một số

điều kiện sau:

* Điều kiện nhận tài sản làm TSBĐ

Tp Bank nhận tài sản làm TSBĐ cho các khoản vay khi tài sản đáp ứng được

các điều kiện như sau:

122

- Do TP Bank và Bên bảo đảm thỏa thuận, có thẻ là tài sản hiện có, tài sản

hình thành trong tương lai;

- TSBĐ phải là tài sản được phép giao dich;

- TSBĐ thuộc sở hữu của Bên bảo đảm mà Bên bảo đảm có toàn quyền dùng

tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với TP Bank theo quy định của pháp luật;

- Bên bảo đảm phải có các giấy tờ chứng minh TSBĐ thuộc sở hữu của

mình. Đối với TSBĐ có quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Bên bảo

đảm phải có các giấy đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp

luật và TP Bank. Đối với tài sản hình thành trong tương lai, Bên bảo đảm phải có

các giấy tờ chứng minh tìa sản thuộc quyền sở hữu của Bên bảo đảm sau thời gian

giao kết giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật và TP Bank;

- Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền

quản lý tài sản; không thuộc đối tượng bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp

luật hay theo thỏa thuận của chủ sở hữu, người nắm quyền sử dụng; không phải là

đối tượng đang bị niêm phong, phong tỏa, kiểm soát đặc biệt, sung công, tịch thu

hay bất kỳ biện pháp tương tự nào khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- TSBĐ không bị sử dụng vào các mục đích công ích hay quốc phòng, an

ninh và các mục đích đặc biệt khác thoe quy định của các văn bản quy phạm pháp

luật hoặc bất cứ văn bản nào khác có liên quan của cấp có thẩm quyền làm hạn chế

quyền chuyển nhượng;

- Tại thời điểm ký giao dịch bảo đảm, TSBĐ không bị một cơ quan có thẩm

quyền nào tuyên bố sẽ bị thu hồi, tịch thu hoặc kê biên;

- Đối với tài sản dễ bị cháy nổ, trộm cắp hoặc dễ gây rủi ro khi vận hành,

khai thác, bảo quản và các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm, Bên

bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn của hợp đồng bảo đảm với VTP

Bank và hợp đồng bảo hiểm quy định TP Bank là Bên thụ hưởng bảo hiểm. Khoản

tiền bảo hiểm cũng thuộc TSBĐ và Bên bảo đảm phải thông báo cho tổ chức bảo

hiểm biết về việc tài sản được bảo hiểm đang được dùng làm TSBĐ tại TP Bank;

123

- Đối với TSBĐ là tài sản thuộc quyền quản lý của doanh nghiệp nhà nước,

ngoài các điều kiện trên, phải đáp ứng thêm các điều kiện, thủ tục theo quy định

hiện hành của pháp luật và quy định của TP Bank ( nếu có).

* Danh mục TSBĐ tại TP Bank

Danh mục TSBĐ tài TP Bank bao gồm:

- TSBĐ là Bất động sản

- TSBĐ là động sản

+) Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện thi công, giấy tờ có

giá, vàng bạc, đá quý…..

+) Hàng hóa

- Các lại TSBĐ đặc biệt khác

Để hiểu rõ hơn về qui trình và phương pháp định giá tại Tpbank chúng ta

phân tích một ví dụ cụ thể về trường hợp vay vốn có thế chấp của khách hàng tại

Ngân hàng Tpbank.

c. Ngân hàng BIDV:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị

trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá. Đây là bước đầu tiên trong quy trình

định giá tài sản thế chấp nên BIDV có yêu cầu về tính chính xác khá cao, bất cứ sai

sót nhỏ nào xẩy ra trong bước này đều có thể dẫn tới việc sai lệch nghiêm trọng kết

quả của hoạt động định giá.

Trong bước này, cán bộ định giá cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý,

kinh tế, kỹ thuật của tài sản cần định giá. Những yếu tố này phải được xây dựng

một cách khái quát nhất để đảm bảo có thể triển khai thu thập thông tin cụ thể,

không bị sót bất cứ yếu tố nào.

Về mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định rõ mục đích định giá ở

đây là để cấp tín dụng cho khách hàng thông qua hình thức thế chấp. Xác định mục

đích định giá chính xác thì công tác định giá cũng có thể diễn ra thuận lợi hơn do có

thể xác định được phương pháp định giá cũng như cách thức định giá hợp lý nhất.

124

Khi xác định tổng quát về tài sản cần phải xác định rõ những điều kiện ràng

buộc khi xác định đối tượng định giá. Những ràng buộc này sẽ chi phối toàn bộ hoạt

động định giá. Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị

hạn chế đối với:

- Những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay thông qua thế chấp

tài sản.

- Những hạn chế về mặt pháp lý, công dụng của tài sản làm tài sản thế chấp

khoản vay.

- Quyền và nghĩa vụ của bộ phận định giá theo hợp đồng giao dịch.

- Hạn chế về thông tin liên quan đến tài sản thế chấp.

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá phải

dựa trên các chính sách phù hợp với quy định của luật pháp và quy định hiện hành

có liên quan.

Sau khi xác định được những hạn chế liên quan đến tài sản định giá, cán bộ

định giá cần xác định thời điểm định giá tài sản thế chấp. Thời điểm định giá đảm

bảo cho công tác định giá có thể diễn ra nhanh chóng, đúng tiến độ, tạo uy tín cho

hoạt động định giá. BIDV có quy định khá cụ thể đối với việc xác định thời điểm

định giá.

- Việc xác định thời điểm định giá cần phải được thực hiện ngay sau khi ký

hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản cần định giá được đưa ra

trong phạm vi cho phép của hợp đồng.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết định giá.

- Xác định cơ sơ giá trị của tài sản.

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình của tài sản, biện pháp

định giá, tiến hành làm rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị

trường hoặc phi thị trường.

Có thể thấy, tại bước 1, BIDV yêu cầu cán bộ định giá phải nắm được khái quát

nhất về tài sản định giá cũng như thời điểm tiến hành định giá. Việc nắm rõ những yếu

tố này sẽ giúp cán bộ định giá có cơ sở ban đầu để tiến hành định giá tài sản.

125

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Sau khi xác định được thời điểm định giá, việc tiếp theo cán bộ định giá phải

thực hiện là lập kế hoạch định giá nhằm xác định những công việc phải làm và thời

gian thực hiện từng bước công việc cụ thể cũng như tất cả thời gian dành cho công

tác định giá.

Xây dựng nội dung bản kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các

quyền gắn liền tài sản cần định giá trên thị trường.

- Xác định các tài liệu cần thu thập về tài sản cần định giá, tư liệu về các tài

sản được sử dụng để so sánh.

- Xác định và kiểm tra các nguồn tài liệu, đảm bảo các nguồn tài liệu đáng

tin cậy và phải được kiểm chứng.

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ

liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Sau khi hoàn thành bước thứ 2, cán bộ định giá đã cơ bản nắm được các nội

dung cần định giá cũng như trình tự thu thập thông tin về các nội dung này.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

Khảo sát hiện trường là rất quan trọng đối với hoạt động định giá. Những

thông tin thu được từ thực tế hiện trường của tài sản cần định giá là những thông tin

ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới kết quả định giá.

Khi khảo sát thông tin hiện trường, cán bộ định giá cần khảo sát thông tin về vị

trí thực tế của tài sản, tiến hành so sánh với vị trí trên bản đồ đăng ký, mô tả pháp lý có

liên quan tới tài sản. Các nội dung cần khảo sát về tài sản tại hiện trường bao gồm:

- Chi tiết bên ngoài và bên trong của tài sản bao gồm diện tích đất và công

trình kiến trúc. Những thông tin này cần phải được cán bộ trực tiếp tiến hành đo

đạc, thẩm định.

- Xem xét khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng của khu vực (cấp thoát

nước, viễn thông, điện, đường…)

126

- Loại hình kiến trúc, cấu trúc, mức độ hiện đại, tuổi đời công trình, tình

trạng duy tu bảo dưỡng, sửa chữa…

- Đối với các công trình dang xây dựng dang dở, phải tiến hành định giá kết

hợp khảo sát hiện trường thực địa và báo cáo khảo sát, xây dựng cảu chủ đầu tư,

nhà thầu đang tiến hành xây dựng công trình.

- Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, có thể

chụp ảnh tài sản theo các dạng, cá hướng khác nhau.

Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận định giá

phải thu thập các thông tin khác liên quan đến tài sản. Đó là những thông tin xung

quanh tài sản.

- Thông tin liên quan đến chi phí hình thành, giá thành xây dựng, lịch sử sử

dụng và thu nhập của các tài sản so sánh.

- Thông tin về yếu tố cung cầu thị trường, các lực lượng tham gia thị

trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng trên thị trường.

- Các thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.

- Thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố tác động tới

giá trị đặc trưng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành

chính, cơ sở hạ tầng…)

Để định giá phải có thông tin từ nhiều nguồn khác nhau bao gồm: những

giao dịch mua bán từ trước đã được ghi nhận về giá chào bán, hình thức mua bán,

điều kiện mua bán, hình thức thanh toán, khối lượng giao dịch…; thông tin thực tế

từ thực địa; thông tin qua phóng vấn các công ty kinh doanh tài sản và các dịch vụ

đi kèm, thông tin của các ngân hàng, tổ chức tín dụng, thông tin báo chí, thông tin

từ các văn bản pháp lý

Các cán bộ định giá tại BIDV thường khảo sát thông tin qua rất nhiều nguồn

khác nhau bao gồm trực tiếp thu thập thông tin tại hiện trường, tham khảo internet,

tìm kiếm thông tin trên báo, các phương tiện thông tin đại chúng hoặc tham khảo

những thông tin có được từ các đơn vị liên kết… Tuy nhiên, đa phần các thông tin

này đều phải thẩm định trước khi sử dụng làm căn cứ định giá.

127

Bước 4: Phân tích thông tin

Phân tích thông tin từ hồ sơ hiện trường

Tất cả các thông tin sau khi được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau sẽ được

phân loại và đánh giá tính chính xác và tác động của những thông tin đó đến giá trị

của tài sản cần định giá. Việc phân tích thông tin từ hồ sơ hiện trường là vô cùng

quan trọng. Tính chính xác khi phân tích thông tin hiện trường sẽ quyết định rất

nhiều đến kết quả định giá.

Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá

Phân tích bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia vào thị

trường bao gồm thông tin về tuổi tác, cơ cấu giáo dục, mức độ thu nhập của nhóm

cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng của phân khúc thị trường tài sản định giá đối

với những người mua tiềm năng. Từng nhân tố này sẽ được xem xét một cách tổng

quát nhất trong mối tổng hòa của tất cả các yếu tố trên.

Bên cạnh đó, khi phân tích thông tin cần tiến hành phân tích xu hướng cung

cầu trên thị trường. Xu hướng trên thị trường được phân tích theo hướng đánh giá

sự tăng giảm của 2 nhân tố cung, cầu dẫn đến việc hình thành mặt bằng giá cả của

tài sản tương tự trên thị trường. Sauk hi đánh giá ảnh hưởng của những xu hướng

này tới tài sản đang tiến hành định giá.

Phân tích về khách hàng

Phân tích khách hàng ở đây là những khách hàng có khả năng mua những tài

sản tương tự với tài sản cần định giá. Khi phân tích những khách hàng này, BIDV

chú trọng phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng bao gồm các yếu tố về sở

thích của khách hàng về vị trí, quy mô, công dụng, môi trường xung quanh tài sản

định giá.

Bên cạnh đó, phải tiến hành phân tích nhu cầu về sức mua của khách hàng

đối với loại hình tài sản này. Việc phân tích nhu cầu sức mua sẽ có thể phân tích

khả năng phát mại của tài sản.

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Bộ phận định giá cần định giá cụ thể việc xem sử dụng tài sản ở các khía

cạnh khác nhau bao gồm:

128

- Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến môi trường xung

quanh, mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản, xác định

và mô tả đặc điểm kinh tế, tính hữu dụng của tài sản cần định giá.

- Sự hợp pháp của tài sản sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy

định của pháp luật.

- Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích hiệu quả sử dụng tiềm năng của tài

sản cần định giá trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tố giá trị thị trường, giá

trị vốn hóa của tài sản.

- Hiệu quả tối đa của sử dụng tài sản: xem xét tới năng suất tối đa, chi phí

bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng cao nhất và hiệu

quả nhất.

Bước này thường đòi hỏi cán bộ định giá phải có trình độ chuyên môn rất

cao. Khi thực hiện bước này, cán bộ định giá ngoài khả năng nắm bắt chính xác các

thông tin mà mình đang có thì phải có trình độ phân tích thông tin thuộc nhiều lĩnh

vực khác nhau. Cán bộ định giá cần phải phân tích thông tin dưới góc độ của một

nhà kỹ thuật khi phân tích thông tin về kết cấu, cấu trúc tài sản; khi phân tích thị

trường tài sản thì phải đánh giá như một chuyên viên phân tích thị trường; phân tích

khách hàng thì cán bộ định giá phải đánh giá được tâm lý chung của khách hàng…

Những kỹ năng này của các cán bộ định giá tại BIDV luôn được trau dồi và hoàn

thiện trong suốt quá trình tác nghiệp.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Sau khi phân tích các thông tin liên quan đến tài sản định giá, cán bộ định giá

sẽ tiến hành điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá trị của tài sản đã được nêu ở các

bước trên để xác định giá trị của tài sản định giá.

Nêu rõ phương pháp định giá được áp dụng để xác định mức giá của tài sản

cần định giá.

Xác định phương pháp làm căn cứ chủ yếu, phương pháp được áp dụng để

kiểm tra chéo.

129

Để thực hiện bước này, cán bộ định giá phải có khả năng tổng hợp thông tin

và các tác động của thông tin đến tài sản cần định giá. Tổng hợp thông tin là thuộc

về phần kỹ năng của cán bộ định giá, kỹ năng này chỉ có thể có được từ việc học hỏi

và trau dồi kinh nghiệm thực tế.

Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá tài sản

Đây là bước cuối cùng trong khâu định giá tài sản. Ngân hàng sẽ căn cứ vào

kết quả được đưa ra ở bước này để tiến hành phát hành khoản vay.

Sau khi báo cáo kết quả định giá và được phê duyệt, cán bộ định giá tiến

hàng lập hồ sơ định giá. Hồ sơ định giá phải thể hiện đầy đủ các nội dung cũng như

quy trình định giá. Hồ sơ phải thể hiện ngắn gọn, súc tích và được thông qua hội

đồng định giá một cách chính thức.

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại tại Việt Nam

2.3.1 Giả thuyết và mô hình nghiên cứu

Trên cơ sở lý thuyết đã trình bày thì tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu các

nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong các hoạt động tín

dụng của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam trong luận án này bao gồm các

yếu tố: Quan điểm của ngân hàng về công tác định giá tài sản thế chấp, cách thức tổ

chức và quy trình định giá tài sản thế chấp, phương pháp định giá, hệ thống thông

tin định giá, đội ngũ nhân lực, phương tiện hữu hình:

130

Quan điểm về định giá tài sản thế chấp H1

Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định

H3 Hệ thống thông tin định giá

H4 Phương pháp định giá

H5 Công tác định tài sản thế chấp trong các hoạt động tín dụng của các ngân hàng Đội ngũ nhân lực H6

Phương tiện hữu hình

Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Trên cơ sở mô hình nghiên cứu đề xuất đã hình thành các giả thuyết của

nghiên cứu cụ thể như sau:

Theo Ngô Thị Phương Thảo (2011) trong nghiên cứu về “Đánh giá công tác

thẩm định tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại” đã kết luận rằng quan

điểm về vấn đề định giá của ngân hàng có tác động tích cực đến công tác thẩm định

tài sản thế chấp của ngân hàng. Hay hiểu theo cách khách, khi ngân hàng có quan

điểm về thẩm định tài sản thế chấp một cách rõ ràng thì giúp cho công tác thẩm

định tài sản thế chấp thực hiện hiệu quả hơn. Trên cơ sở lập luận trên hình thành giả

thuyế đầu tiên của nghiên cứu:

H1: Quan điểm của ngân hàng về định giá tài sản thế chấp có tác động

tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại

Việt Nam

Cũng trong nghiên cứu của tác giả Ngô Thị Phương Thảo (2011) thì việc xây

dựng quy trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ góp phần rút ngắn thời gian và

131

chi phí của công tác định giá. Ngoài ra, tác giả cũng lập luận rằng sự phối hợp chặt

chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác định giá trở nên

đơn giản hơn. Trên cơ sở đó hình thành giả thuyết nghiên cứu:

H2: Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định có tác động tích cực đến

công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Theo Ngô Thị Phương Thảo (2011) thì thông tin định giá là yếu tố khách

quan bắt nguồn từ thị trường bên ngoài, tuy nhiên hệ thông thông tin định giá lại

phụ thuộc vào bản thân mỗi ngân hàng. Do vậy, tác giả Ngô Thị Phương Thảo (2011)

qua quá trình phân tích thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp đã đưa ra nhận

định rằng hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật

kịp thời sẽ góp phần hoàn thiện hơn công tác định giá thế chấp tại các ngân hàng.

Trên cơ sở đó tác giả hình thành giả thuyết thứ 3 của nghiên cứu cụ thể như sau:

H3: Hệ thống thông tin định giá có tác động tích cực đến công tác định

giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Ngô Thị Phương Thảo (2011) cho rằng lựa chọn phương pháp định giá phù

hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho

người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở

khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá. Trên cơ sở đó hình thành giả

thuyết thứ 4 của nghiên cứu cụ thể như sau

H4: Phương pháp định giá phù hợp có tác động tích cực đến công tác định

giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Cũng trong nghiên cứu của tác giả Ngô Thị Phương Thảo (2011) đẫ kết luận

rằng việc định giá tài sản thế chấp có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị các khoản vay

và trong vấn đề định giá tài sản thế chấp luôn này sinh các vấn mối quan hệ cho

phối ảnh hưởng đến ý kiến chủ quan của người định giá. Do đó, cán bộ định giá có

trình độ nghiệp vụ chuyên môn cao, phẩm chất đạo đức tốt sẽ ảnh hưởng tích cực

đến tính chính xác và đúng đắn của công tác định giá tài sản thế chấp. Trên cơ sở

lập luận trên, nhà nghiên cứu hình thành giả thuyết nghiên cứu thứ 5 cụ thể như sau:

132

H5: Đội ngũ nhân lực có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản

thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Ngô Thị Phương Thảo (2011) đã kết luận rằng công tác định giá tài sản thế

chấp tại các ngân hàng chịu sự tác động bởi các yếu tố liên quan đến phương tiện

hữu hình như hệ thống cơ sở vật chất phục vụ công việc định giá: văn phòng, trang

thiết bị, hệ thống phần mềm xử lý thông tin và hoạt động liên ngân hàng. Trên cơ sở

đó hình thành giả thuyết thứ 6 của nghiên cứu cụ thể như sau:

H6: Phương tiện hữu hình có tác động tích cực đến công tác định giá tài

sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

2.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu này tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp giữa

phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng. Các

phương pháp nghiên cứu được thực hiện cụ thể như sau:

- Phương pháp nghiên cứu định tính

Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu này nhằm

khám phá, hiệu chỉnh, bổ sung và hoàn thiện thang đo cho mô hình nghiên cứu đề

xuất. Phương pháp nghiên cứu định tính được tác giả thực hiện bằng kỹ thuật phỏng

vấn chuyên sâu

Trên cơ sở mô hình nghiên cứu đề xuất, nhà nghiên cứu tiến hành xây dựng

thang đo sơ bộ và sau đó tiến hành phỏng vấn chuyên sâu bao gồm 50 người bao

gồm 15 người là cấp quản lý tại khối thẩm định tín dụng tại các Ngân hàng thương

mại tại Việt Nam và 35 người là chuyên viên thẩm định tài sản bảo đảm với kinh

nghiệm làm việc trên 10 năm. Những người được mời tham gia thảo luận nhóm đều

là những người thường xuyên tiếp cận công tác định giá tài sản thế chấp tại các

ngân hàng khác nhau. Cuộc phỏng vấn được tiến hành với từng người và thời lượng

của mỗi cuộc phỏng vấn kéo dài 30 phút với các bước tiến hành cụ thể như sau

(1) Giới thiệu mục đích, ý nghĩa của cuộc phỏng vấn

(2) Giới thiệu các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp và

giải thích cụ thể từng yếu tố

133

(3) Sử dụng hỏi mở và đề nghị những người tham gia phỏng vấn cho ý kiến

về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp dựa trên cơ sở thực

tiễn công việc và đánh giá của họ về mức độ phù hợp mô hình và thang đo các yếu

tố trong mô mình

(4) Tổng kết các ý kiến

Kết quả của các cuộc phỏng vấn chuyên sâu được tác giả tổng hợp lại, chọn

lọc và ghi nhận những quan điểm chung của nhiều người.

Kết quả phỏng vấn chuyên sâu cho thấy sự phù hợp của mô hình nghiên cứu

đối với tình hình thực tiễn công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng

thương mại tại Việt Nam và kết quả phỏng vấn cũng cho thấy thang đo được thiết

kế là dễ hiểu, phù hợp với thực tế tại các ngân hàng và có thể đưa vào nghiên cứu

chính thức

- Phương pháp nghiên cứu định lượng

Sau khi có kết quả nghiên cứu định tính thống nhất các thang đo chính thức

cho mình nghiên cứu tác giả tiến hành thực hiện khảo sát. Số lượng mẫu khảo sát

dự kiến là 350 mẫu là các cán bộ làm việc trong khối thẩm định tín dụng tại các

ngân hàng Thương mại tại Việt Nam.

134

Bảng 2.14 Xây dựng và mã hóa thang đo

Tên thành Mã hóa Thang đo phần

QDNH1 Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng rõ ràng

Quan QDNH2 Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng đồng bộ

điểm của với định hướng phát triển hoạt động thế chấp tài sản

ngân hàng QDNH3 Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng phù

hợp với thị trường

QDNH4 Quan điểm định giá tài sản của thế chấp của ngân hàng

được phổ biến cụ thể đối với từng cán bộ thẩm định tài sản

thế chấp

QDNH5 Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có tác

động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp

CTQT1 Công tác tổ chức định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng Cách thức

được thực hiện một cách chuyên nghiệp và quy

trình CTQT2 Các bộ phận trong hệ thống ngân hàng có sự phối hợp chặt chẽ

CTQT3 Quy trình định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây

dựng rõ ràng

CTQT4 Quy trịnh định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây

dựng một cách khoa học và đơn giản

HTTT1 Thông tin cung cấp trên hệ thống thông tin định giá của Hệ thống

ngân hàng có độ tin cậy cao thông tin

định giá HTTT2 Thông tin cung cấp trên trên hệ thống thông tin định giá

của ngân hàng được cập nhật thường xuyên

HTTT3 Hệ thống thông tin định giá của ngân hàng thường xuyên

được nâng cấp

HTTT4 Hệ thống thông tin định giá là công cụ hỗ trợ hiệu quả cho

công tác định giá tài sản thế chấp

135

PPDG1 Phương pháp định giá của ngân hàng là phù hợp với điều Phương

kiện thực tiễn pháp định

giá PPDG2 Phương pháp định giá của ngân hàng là dễ thực hiện

PPDG3 Phương pháp định giá của ngân hàng giúp kết quả định giá

có tính chính xác cao

PPDG4 Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp giúp nâng cao

hiệu quả công tác định giá tài sản thế chấp

NL1 Cán bộ thẩm định tài sản thế chấp của ngân hàng có kiến Đội ngũ

thức chuyên sâu về thẩm định giá. nhân lực

NL2 Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có

trình độ chuyên môn cao

NL3 Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có

kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá tài sản

NL4 Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có

phẩm chất đạo đức tốt

NL5 Ngân hàng có hoạt động đào tạo và bồi dướng nghiệp vụ và

phẩm chất đạo đức cho các cán bộ thẩm định

PTHH1 Ngân hàng có đầy đủ các trang thiết bị, phần mềm phục vụ Phương

công tác định giá tài sản thế chấp tiện hữu

hình PTHH2 Hệ thống phần mềm xử lý thông tin thường xuyên được

nâng cấp

PTHH3 Ngân hàng có hệ thống cơ sở vật chất hiện đại

PTHH4 Hệ thống thông tin liên ngân hàng hoạt động hiệu quả

CTDG1 Công tác định giá tài sản thế chấp được thực hiện một cách Công tác

hiệu quả định giá

tài sản thế CTDG2 Kết quả định giá tài sản thế chấp có tính chính xác cao

chấp CTDG3 Chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp ở mức cao

136

Dữ liệu thu thập được thông qua các bảng câu hỏi khảo sát được lưu trữ bằng

phần mềm Excel và sau đó được phân tích thông qua phần mềm thống kê khoa học

SPSS 16.0. Tác giả tiến hành kiểm định độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số

Cronbach’s Alpha, sau đó những biến đủ điều kiện về độ tin cậy được đưa vào phân

tích nhân tố khám phá EFA, phân tích tương quan Pearson, Phân tích hồi quy đa

biến để kiểm định sự phù hợp của mô hình nghiên cứu và xác định mức độ ảnh

hưởng của các nhân tố trong mô hình nghiên cứu.

2.3.3 Phương pháp chọn mẫu

- Tổng thể mẫu nghiên cứu

Mẫu nghiên cứu là các cán bộ làm việc trong khối thẩm định tín dụng tại các

ngân hàng thương mại tại Việt Nam, các mẫu nghiên cứu được tiến hành lấy thông

qua phiếu điều tra khảo sát để xem các cán bộ thẩm định đánh giá như thế nào về

các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá tài sản thế chấp của ngân hàng.

- Cỡ mẫu

Theo Bollen (1989) dẫn trong Cao Hào Thi & Swierczek (2010), tỷ lệ mẫu

trên mỗi biến quan sát phải đảm bảo tối thiểu là 5:1. Trong khi đó, McDaniel và

Gates (3507) cho rằng kích cỡ mẫu có thể chấp nhận được đối với hầu hết các

nghiên cứu là khoảng từ 30 đến 500. Số lượng biến quan sát trong nghiên cứu này

là 29 biến quan sát. Do vậy số lượng mẫu tối thiểu là: 29 x 5 = 145 mẫu.

- Thu thập dữ liệu nghiên cứu

Phương pháp lấy mẫu thuận tiện được tác giả áp dụng cho nghiên cứu này.

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu. 390 bảng câu hỏi khảo sát đã được phân phối

tới các cán bộ/Chuyên viên thẩm định tài sản thế chấp, tài sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại tại Việt Nam. Qua quá trình thu thập thông tin được thực hiện, sau

khi sàng lọc những bảng khảo sát không hợp lệ thì còn lại 350 mẫu. Số lượng mẫu

thu thập được lớn hơn số lượng mẫu tối thiểu do vậy đủ điều kiện để đưa vào phân

tích. Tác giả tiến hành nhập liệu vào phần mềm và phân tích dữ liệu khảo sát để kết

luận các giả thuyết và kiểm định mô hình nghiên cứu. Kết quả cuối cùng từ SPSS

16.0 sẽ được phân tích, giải thích.

137

2.3.4 Kiểm định độ tin cậy của thang đo

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Quan điểm của ngân hàng”

Bảng 2.15 Kết quả kiểm định của thang đo “Quan điểm của ngân hàng”

Reliability Statistics

Cronbach's

Alpha

N of Items

0.833

Item-Total Statistics

Scale Mean if Item

Scale Variance if Item

Corrected

Item-

Cronbach's Alpha if

Deleted

Total Correlation

Item Deleted

QDNH1

13.23

14.259

0.641

0.798

QDNH2

13.27

13.518

0.684

0.785

QDNH3

13.24

15.414

0.530

0.827

QDNH4

13.43

14.308

0.548

0.826

QDNH5

13.14

13.118

0.774

0.759

Nhân tố “Quan điểm ngân hàng” được đo lường bới 05 thang đo bao gồm:

QDNH1, QDNH2, QDNH3, QDNH4, QDNH5. Kết quả kiểm định hệ số

Cronbach’s Alpha cho nhân tố “Quan điểm ngân hàng” cho giá trị là 0.833 lớn hơn

0.7, hệ số tương quan với biến tổng của các biến quan sát dao động từ 0.530 đến

0.774 đều lớn 0.3 Trị số Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân

tố trên đều nhỏ hơn trị số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân

tố Quan điểm ngân hàng đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

138

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Cách thức và quy trình”

Bảng 2.16 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Cách

thức và quy trình”

Reliability Statistics

Cronbach's

Alpha

N of Items

0.916

Item-Total Statistics

Scale Mean if

Scale Variance if Item

Corrected

Item-Total

Cronbach's Alpha

Item Deleted

Deleted

Correlation

Item Deleted

CTQT1

9.69

7.239

0.747

0.912

CTQT2

9.77

6.643

0.745

0.915

CTQT3

9.73

6.502

0.860

0.873

CTQT4

9.71

6.314

0.892

0.862

Nhân tố “Cách thức và quy trình” được đo lường bới 04 thang đo bao gồm:

CTQT1, CTQT2, CTQT3, CTQT4. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha cho

nhân tố “Cách thức và quy trình” cho giá trị là 0.916 lớn hơn 0.7, hệ số tương quan

với biến tổng của các biến quan sát dao động từ 0.745 đến 0.892 đều lớn 0.3 Trị số

Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân tố trên đều nhỏ hơn trị

số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố Cách thức và quy

trình đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

139

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Hệ thống thông tin định giá”

Bảng 2.17 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Hệ thống

thông tin định giá”

Reliability Statistics

Cronbach's N of

Alpha Items

0.870 4

Item-Total Statistics

Scale Mean

if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if

Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted

HTTT1 10.85 6.039 0.648 0.863

HTTT2 10.76 5.156 0.735 0.831

HTTT3 10.89 5.275 0.769 0.816

HTTT4 10.88 5.690 0.754 0.824

Nhân tố “Hệ thống thông tin định giá” được đo lường bới 04 thang đo bao

gồm: HTTT1, HTTT2, HTTT3, HTTT4. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s

Alpha cho nhân tố “Hệ thống thông tin định giá” cho giá trị là 0.870 lớn hơn 0.7, hệ

số tương quan với biến tổng của các biến quan sát dao động từ 0.648 đến 0.769 đều

lớn 0.3 Trị số Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân tố trên

đều nhỏ hơn trị số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố hệ

thống thông tin định giá đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

140

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Phương pháp định giá”

Bảng 2.18 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương

pháp định giá”

Reliability Statistics

Cronbach's N of

Alpha Items

0.846 4

Item-Total Statistics

Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if

Item Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted

PPDG1 9.98 0.817 0.746 6.312

PPDG2 9.94 0.654 0.818 6.939

PPDG3 9.97 0.623 0.830 7.240

PPDG 10.02 0.648 0.821 6.833

Nhân tố Phương pháp định giá đo lường bới 04 thang đo bao gồm: PPDG1,

PPDG2, PPDG3, PPDG4. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha cho nhân tố

“Phương pháp định giá” cho giá trị là 0.846 lớn hơn 0.7, hệ số tương quan với biến

tổng của các biến quan sát dao động từ 0.623 đến 0.817 đều lớn 0.3 Trị số

Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân tố trên đều nhỏ hơn trị

số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố phương pháp định

giá đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

141

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Đội ngũ nhân lực”

Bảng 2.19 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Đội ngũ

nhân lực”

Reliability Statistics

Cronbach's N of

Alpha Items

0.883 5

Item-Total Statistics

Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if

Item Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted

NL1 14.58 13.167 0.710 0.861

NL2 14.45 14.988 0.648 0.873

NL3 14.57 14.074 0.726 0.856

NL4 14.46 13.544 0.772 0.845

NL5 14.60 13.70 0.744 0.851

Nhân tố Đội ngũ nhân lực đo lường bới 05 thang đo bao gồm: NL1, NL2,

NL3, NL4, NL5. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha cho nhân tố “Đội ngũ

nhân lực” cho giá trị là 0.883 lớn hơn 0.7, hệ số tương quan với biến tổng của các

biến quan sát dao động từ 0.648 đến 0.772 đều lớn 0.3 Trị số Cronbach’s Alpha nếu

loại từng biến quan sát của các nhân tố trên đều nhỏ hơn trị số Cronbach’s Alpha

của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố Đội ngũ nhân lực đạt yêu cầu để đưa vào

phân tích nhân tố khám phá EFA

142

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Phương tiện hữu hình”

Bảng 2.20 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương

tiện hữu hình”

Reliability Statistics

Cronbach's N of

Alpha Items

0.838 4

Item-Total Statistics

Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if

Item Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted

PTHH1 9.61 6.188 0.616 0.820

PTHH2 9.47 5.442 0.689 0.787

PTHH3 9.53 5.069 0.692 0.787

PTHH4 9.51 5.225 0.698 0.783

Nhân tố Phương tiện hữu hình đo lường bới 04 thang đo bao gồm: PTHH1,

PTHH2, PTHH3, PTHH4. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha cho nhân tố

“Phương tiện hữu hình” cho giá trị là 0.838 lớn hơn 0.7, hệ số tương quan với biến

tổng của các biến quan sát dao động từ 0.616 đến 0.639 đều lớn 0.3 Trị số

Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân tố trên đều nhỏ hơn trị

số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố Phương tiện hữu

hình đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

143

- Kiểm định độ tin cậy của thang đo “Công tác định giá”

Bảng 2.21 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Công tác

định giá”

Reliability Statistics

of Cronbach's Alpha N Items

0.833 Item-Total Statistics

Item- Scale Mean Item if Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted

5.099 4.929 5.008 0.678 0.682 0.722 0.784 0.781 0.742

CTDG1 7.23 CTDG2 7.07 CTDG3 7.08

Nhân tố “Công tác định giá” được đo lường bới 03 thang đo bao gồm:

CTDG1, CTDG2, CTDG3. Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha cho nhân tố

“Công tác định giá” cho giá trị là 0.833 lớn hơn 0.7, hệ số tương quan với biến tổng

của các biến quan sát sát dao động từ 0.678 đến 0.722 đều lớn 0.3 Trị số

Cronbach’s Alpha nếu loại từng biến quan sát của các nhân tố trên đều nhỏ hơn trị

số Cronbach’s Alpha của thang đo. Do đó, thang đo của nhân tố Công tác định giá

đạt yêu cầu để đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA

2.3.5 Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Thang đo các yếu tố ảnh hưởng công tác định giá tài sản thế chấp tại các

ngân hàng thương mại tại Việt Nam bao gồm 6 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc với

29 biến quan sát đã thỏa mãn yêu cầu của kiểm định Cronbach’s Alpha được đưa

vào phân tích nhân tố khám phá EFA

- Phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến độc lập

Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA của các biến độc lập cho kết quả

kiểm định KMO và Barlett’s cho thấy giá trị KMO = 0.831 > 0.5 và hệ số Sig =

0.000 < 0.05, từ đó kết luận rằng các biến quan sát đưa vào phân tích có mối trương

144

quan với nhau và phân tíc nhân tố khám phá EFA thích hợp để sử dụng trong

nghiên cứu này.

Kết quả phân tích nhân tố cũng cho thấy tổng phương sai được giải thích là

70.250% > 50%, điểm dừng khi trích tại nhân tố thứ 6 là 1.5913 >1, đều thỏa mãn

điều kiện. Có 6 yếu tố được rút ra từ phân tích.

Bảng 2.22 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) các biến độc lập

KMO and Bartlett's Test

of Sampling .831 Kaiser-Meyer-Olkin Measure Adequacy.

Test of Approx. Chi-Square 5.289E3 Bartlett's Sphericity df 325

Sig. .000

145

Kết quả Ma trận xoay của phân tích EFA cho thấy rằng 6 yếu tố rút ra có các

biến quan sát và hệ số nhân tố đều lớn hơn 0.5 đạt yêu cầu. Các kết quả phân tích

được trình bày trong bảng dưới đây:

Bảng 2.23 Ma trận xoay biến độc lập

Rotated Component Matrixa

Component

NL4

.869

NL3

.833

NL5

.827

NL1

.804

NL2

.741

CTQT4

.932

.915

CTQT3

CTQT1

.850

CTQT2

.815

.835

QDNH5

QDNH2

.794

QDNH1

.698

.679

QDNH3

QDNH4

.636

HTTT4

.857

.842

HTTT2

HTTT3

.841

HTTT1

.719

PPDG1

.867

PPDG3

.777

PPDG2

.754

PPDG4

.740

PTHH2

.822

PTHH3

.812

PTHH4

.810

PTHH1

.729

146

- Phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến phụ thuộc

Kết quả phân tích nhân tố khám phá của biến phụ thuộc “Công tác định giá”

cho kết quả kiểm định KMO và Barlett’s cho thấy giá trị KMO = 0.721 > 0.5 và hệ

số Sig. = 0.000 < 0.05 từ đó kết luận rằng các biến quan sát đưa vào phân tích có

mối tương quan với nhau và phân tích nhân tố khám phá EFA thích hợp sử dụng

trong nghiên cứu này.

Kết quả phân tích nhân tố cũng cho thấy tổng phương sai được giải thích là

75.055% > 50% và điểm dừng khi trích là 2.252 > 1, đều thỏa mãn điều kiện. Có

một yếu tố được rút ra từ phân tích

Bảng 2.24 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến phụ thuộc

KMO and Bartlett's Test

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling .721 Adequacy.

Bartlett's Test of Approx. Chi-Square 403.986

Sphericity df 3

Sig. .000

Total Variance Explained

Extraction Sums of Squared

Initial Eigenvalues Loadings

Comp % of Cumulative % of Cumulative

onent Total Variance % Total Variance %

2.252 75.055 75.055 2.252 75.055 75.055 1

.410 13.669 88.725 2

.338 11.275 100.000 3

Extraction Method: Principal Component

Analysis.

147

Bảng 2.25 Ma trận xoay biến phụ thuộc

Component Matrixa

Component

CTDG3 .882

CTDG2 .859

CTDG1 .857

Extraction Method: Principal

Component Analysis.

a. 1 components extracted.

2.3.6 Phân tích tương quan

Để kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến trước khi phân tích hồi quy bội,

phân tích tương quan Pearson được thực hiện. Bước đầu tiên trong phân tích tương

quan Pearson là tính các trung bình của các nhân tố làm đại diện bằng lệnh

Transform/Compute Variable/Mean với đại diện trung bình các nhân tố được đặt

tên như sau:

Bảng 2.26 Đặt tên đại diện trung bình các nhân tố

Đặt tên đại diện TT Tên yếu tố Số biến quan sát trung bình

1 Quan điểm của ngân hàng 5 QDNH

2 Cách thức và quy trình 4 CTQT

3 Hệ thống thông tin định giá 4 HTTT

4 Phương pháp định giá 4 PPDG

5 Đội ngũ nhân lực 5 NL

6 Phương tiện hữu hình 4 PTHH

7 Công tác định giá 3 CTDG

148

Kiểm định tương quan được thực hiện với kết quả như sau:

Bảng 2.27 Ma trận tương quan Pearson

Correlations

QDNH CTQT

HTTT

PPDG

PTHH

CTDG

QDNH Pearson Correlation 1

Sig. (2-tailed)

350

CTQT Pearson Correlation .255**

Sig. (2-tailed)

.000

350

HTTT

Pearson Correlation .405**

.161**

Sig. (2-tailed)

.000

.003

350

PPDG

Pearson Correlation .405**

.294**

.308**

Sig. (2-tailed)

.000

350

Pearson Correlation .282**

.101

.142**

.136*

Sig. (2-tailed)

.000

.059

.008

.011

350

PTHH Pearson Correlation .296**

.165**

.276**

.347**

.152**

Sig. (2-tailed)

.000

.002

.000

.004

350

CTDG Pearson Correlation .607**

.346**

.450**

.544**

.389**

.496**

Sig. (2-tailed)

.000

350

149

2.3.7 Kiểm định mô hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu

- Kiểm định giả định phương sai của sai số không đổi

Để kiểm định giả định phương sai của sai số (phần dư) không đổi, ta sử dụng

đồ thị phân tán của phần dư đã được chuẩn hóa (Standardized Residual) và giá trị

dự báo được chuẩn hóa (Standardized predicted value). Hình 2.10 cho thấy các phần

dư phân tán ngẫu nhiên quanh trục O (là quanh giá trị trung bình của phần dư) trong

một phạm vi không đổi. Điều này có nghĩa là phương sai của phần dư không đổi

Hình 2.7 Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư hồi quy

- Kiểm định giả định các phần dư có phân phối chuẩn

Phần dư có thể không tuân theo phân phối chuẩn vì những lý do như sử dụng

sai mô hình, phương sai không phải là hằng số, số lượng các phần dư không đủ

nhiều để phân tích (Hoàng Trọng – Mộng Ngọc, 2008). Biểu đồ tần số (Histogram,

Q-Q plot, P=P plot) của các phần dư (đã được chuẩn hóa) được sử dụng để kiểm tra

giả định này.

150

Hình 2.8 Đồ thị P – P plot của phần dư – đã chuẩn hóa

Hình 2.9 Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa

- Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình

Hồi quy tuyến tính bội được thực hiện với phương pháp Enter để kiểm định

mô hình lý thuyết. Kết quả hồi quy tuyến tính cho thấy mô hình có hệ số 𝑅2= 0.611

và 𝑅2 hiệu chỉnh là 0.604. Điều đó có nghĩa là 60.4% sự biến thiên của biến phụ

thuộc được giải thích bởi biến độc lập trong mô hình, còn lại được giải thích bởi

biến độc lập khác ngoài mô hình (Hoàng Trọng – Mộng Ngọc, 2008)

151

Bảng 2.28 Tóm tắt mô hình hồi quy

Model Summaryb

Adjusted R Std. Error of Durbin- Mode

R R Square Square the Estimate Watson l

.781a .611 .604 .67697 1.875 1

a. Predictors: (Constant): QDNH, CTQT, HTTT, PPDG, NL,

PTHH

b. Dependent Variable: CTDG

Kiểm định F về tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính tổng thể. Điều

này cho chúng ta biết biến phụ thuộc có tương quan tuyến tính với toàn bộ biến độc

lập hay không. Đặt giả thuyết H0 là 𝛼1 = 𝛼2 = 𝛼3 = 𝛼4 = 𝛼5 = 𝛼6 = 0

Bảng 2.19 Kiểm định tính phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính đa biến

ANOVAb

Sum of Mean

Model Squares Square F Sig. df

1 Regression 246.479 41.080 89.637 .000a 6

Residual 157.194 .458 343

Total 403.673 349

a. Predictors: (Constant), QDNH, CTQT, HTTT, PPDG, NL,

PTHH

b. Dependent Variable: CTDG

Từ kết quả trên ta thấy giá trị Sig. rất nhỏ (.000 <0.05) nên bác bỏ giả thuyết

Ho. Điều này có ý nghĩa là các biến độc lập trong mô hình có tương quan tuyến tính

với biến phụ thuộc, tức là sự kết hợp của các biến độc lập có thể giải thích được sự

thay đổi của biến phụ thuộc.

152

- Kết quả hồi quy

Nghiên cứu thực hiện chạy hồi quy tuyến tính đa biến với phương pháp đưa

vào một lượt (phương pháp Enter), trong đó:

CTDG: Biến phụ thuộc. Thang đo của nhân nhân tố này từ 1 đến 5 (1: hoàn

toàn không đồng ý, 5: Hoàn toàn đồng ý). Biến CTDG bao gồm 3 biến quan sát:

CTDG1, CTDG2, CTDG3. Dưới đây là kết quả hồi quy của mô hình nghiên cứu

các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng

thương mại tại Việt Nam

Bảng 2.30 Kết quả hồi quy

Coefficientsa

Unstandardized

Standardized

Collinearity

Coefficients

Statistics

Model

Std. Error

Beta

Sig.

Tolerance VIF

(Constant

-1.726

.253

-6.830

.000

)

.295

7.271

.000

.690

1.449

QDNH

.345

.047

.119

3.323

.001

.889

1.125

CTQT

.150

.045

.144

3.820

.000

.794

1.259

HTTT

.202

.053

.235

5.993

.000

.737

1.356

PPDG

.298

.050

.205

5.825

.000

.915

1.093

.240

.041

.237

6.409

.000

.829

1.206

PTHH

.336

.052

a. Dependent Variable: CTDG

Từ kết quả trên cho ta thất các giá trị Sig. đều thể hiện độ tin cậy cao, đều

<0.05. ngoài ra hệ số VIF của các hệ số Beta đều nhỏ hơn 10 (lớn nhất là 1.449) và

hệ số Tolerance đều > 0.5 (nhỏ nhất là 0.690) cho thấy không có hiện tượng đa cộng

tuyến xảy ra (Hoàng Trọng, Mộng Ngọc, 2008). Mặt khác, mức ý nghĩa kiểm định 2

phía giữa các biến độc lập với biến phụ thuộc đều thỏa mãn điều kiện (Sig 2 –tailed

= 0.000 < 0.05)

153

- Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Từ những phân tích ở trên, mô hình nghiên cứu được xác định bao gồm 1

biến phụ thuộc là Công tác định giá tài sản thế chấp và 06 biến phụ thuộc bao gồm:

quan điểm của ngân hàng, công tác tổ chức và quy trình thực hiện, hệ thông thông

tin định giá, phương pháp định giá, đội ngũ nhân lực, phương tiện hữu hình. Kết

quả phân tích hồi quy cho thấy các giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc tồn tại

mối quan hệ tuyến tính ở các mức độ khác nhau. Dưới đây là kết quả kiểm định các

giả thuyết được trình bày cụ thể như sau:

Bảng 2.31 Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Giả thuyết nghiên cứu Kết quả

H1: Quan điểm của ngân hàng về định giá tài sản thế chấp

có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp Chấp nhận

tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

H2:Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân Chấp nhận

hàng thương mại tại Việt Nam

H3:Hệ thống thông tin định giá có tác động tích cực đến

công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương Chấp nhận

mại tại Việt Nam

H4: Phương pháp định giá phù hợp có tác động tích cực

đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng Chấp nhận

thương mại tại Việt Nam

H5: Đội ngũ nhân lực có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Chấp nhận

Việt Nam

Chấp nhận

H6: Phương tiện hữu hình có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

154

2.4 Đánh giá kết quả công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động

tín dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam

2.4.1 Những kết quả đạt được

Trong những năm vừa qua, hoạt động cho vay của các NHTM đã không

ngừng tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Người dân càng ngày càng tin tưởng

vào các chính sách cho vay của ngân hàng, trong đó việc định giá tài sản thế chấp

được tiến hành thuận tiện làm cho người dân an tâm và tin tưởng vào hoạt động cho

vay của ngân hàng đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay có thế chấp. Tốc độ tăng

trưởng tín dụng tăng đều qua các năm. Chất lượng tín dụng đảm bảo, khả năng

thanh khoản của các ngân hàng thương mại được đảm bảo, đáp ứng đủ nhu cầu

thanh toán cho nền kinhtế.

Hoạt động định giá ngày càng được các NHTM đặc biệt quan tâm, và coi đây là

một khâu quan trọng trong qui trình cấp tín dụng của các NHTM. Các ngân hàng đã

chủ động trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp từ việc xây dựng qui trình và áp

dụng phương pháp định giá phù hợp, đào tạo và nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ định

giá nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nói chung và cho vay nói riêng.

Công tác định giá đã có những bước phát triển, qui trình ngày càng được

hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ có bài bản hơn.

Trước đây tại các NHTM, việc định giá thường được kiêm nhiệm bởi bộ

phận tín dụng, cán bộ tín dụng đồng thời là nhân viên định giá. Do khối lượng công

việc nhiều, việc định giá lại đòi hòi tính chuyên môn cao, bản thân cán bộ tín dụng

không thể đủ thời gian và kinh nghiệm cho việc định giá. Tuy nhiên trong những

năm qua, với sự cạnh tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng và mức độ rủi ro tín

dụng có khả năng tăng nhanh, các NHTM đã nhận thức được tầm quan trọng của

hoạt động định giá và có những đầu tư thích đáng cho công việc này. Nhiều ngân

hàng thương mại đã hình thành bộ phận định giá độc lập tách biệt với bộ phận tín

dụng của ngân hàng, đảm bảo tính khách quan trong hoạt động định giá. Đội ngũ

cán bộ định giá được chuyên nghiệp hóa theo loại hình tài sản thế chấp và theo đối

tượng khách hàng. Do đó chất lượng định giá ngày càng được nâng cao.

155

Hầu hết các NHTM đều coi định giá tài sản thế chấp là một khâu quan trọng

được thực hiện đầu tiên trong qui trình cho vay của Ngân hàng và được tiến hành

trước khi ký kết hợp đồng giao dịch tài sản thế chấp, giá trị tài sản thế chấp được

xác định trên cơ sở thỏa thuận và được các bên chấp thuận và ghi rõ trong hợp

đồng bảo đảm tiền vay và bảo đảm cho số tiền vay bao gồm cả tiền gốc, tiền lãi và

chi phí.

Các NHTM đã tự xây dựng qui trình định giá riêng dựa trên qui trình tín

dụng và cơ sở đảm bảo tiền vay có xem xét đến đặc điểm của công việc định giá.

Đa phần các quy trình định giá tại các NHTM đều được chia thành quy trình 6 bước

rất xúc tích. Đây được đánh giá là một quy trình định giá hoàn chỉnh và có tính

chính xác cao. Quy trình này cho phép cán bộ định giá có thể có những định hướng

ban đầu khi tiến hành vào định giá một tài sản thế chấp của ngân hàng. Tại mỗi

bước, quy trình đều quy định rõ cán bộ định giá sẽ phải thực hiện công việc gì, các

công việc đó được thực hiện như thế nào. Việc quy định cụ thể từng công việc như

thế này giúp cán bộ định giá có thể hoàn thành công việc nhanh chóng, tránh tình

trạng chồng chéo hay thiếu sót công việc. Trình tự thông qua lần lượt từng bước

trong quy trình định giá, cán bộ định giá có thể hoàn thành một hồ sơ định giá hoàn

chỉnh. Hiện nay, quy trình định giá 6 bước này được áp dụng tại các ngân hàng

thương mại và đang phát huy rất tốt vai trò của nó với hàng loạt hồ sơ định giá đã

được thực hiện trong thời gian qua.

Ngoài ra, việc tiến hành định giá song đôi tức là 2 phòng cùng tiến hành định

giá một tài sản trong quy trình cho vay thế chấp cũng giúp ngân hàng có thể kiểm

tra được kết quả định giá của mỗi hồ sơ. Kết quả định giá dù gì cũng ít nhiều phản

ánh nhìn nhận chủ quan của cá nhân cán bộ định giá. Vì vậy, ngân hàng tiến hành

định giá 2 lần có thể đảm bảo tiêu chí đưa ra được kết quả chính xác nhất, vừa có

thể thẩm định tính rủi ro của hồ sơ định giá tài sản.

Việc xây dựng qui trình định giá tương đối chặt chẽ ở một số NHTM như

Techcombank, ACB, … đã giúp cho cán bộ định giá của Ngân hàng dễ dàng triển

khai công việc định giá, đồng thời ngân hàng hạn chế được nhiều rủi ro trong hoạt

156

động cho vay. Hoạt động định giá đã giúp Ngân hàng giảm thiểu được rủi ro trong

hoạt động cho vay, góp phần giảm tỷ lệ nợ xấu, đảm bảo tính thanh khoản cho hoạt

động của Ngân hàng. Nhiều ngân hàng đã duy trì được tỷ lệ nợ xấu cho phép ở mức

2% như Ngân hàng VietinBank, BIDV… Điển hình tỷ lệ nợ xấu ở một số NHTMCP

như Techcombank, ACB, TP Bank… chỉ ở mức dưới 1% tổng dư nợ cho vay.

Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác, đảm bảo quyền lợi cho

khách hàng đi vay.

Với việc áp dụng qui trình định giá rõ ràng, đầy đủ cùng với nghiệp vụ định

giá vững vàng của đội ngũ cán bộ định giá, kết quả định giá tài sản thế chấp ngày

càng phù hợp, không còn dựa trên các mối quan hệ “quen biết” hay do các yếu tố

tiêu cực tạo nên. Giá trị tài sản định giá ở một số ngân hàng thương mại được xác

định tương đối sát với giá thị trường trên cơ sở loại trừ các khả năng có thể xảy ra

rủi ro. Ngoài ra việc định giá theo định kỳ và kế hoạch đã giúp cho các ngân hàng

theo dõi được khoản vay một cách sát sao và kịp thời, nắm được tình hình về tài sản

của khách hàng.

Áp dụng hợp lý các phương pháp định giá.

Tùy vào điều kiện của khách hàng vay, đặc điểm của tài sản mà chuyên viên

định giá tại các ngân hàng đã áp dụng linh hoạt các phương pháp cũng như điều

chỉnh các yếu tố khác biệt để đưa ra giá trị tài sản thế chấp. Nhìn chung các phương

pháp mà các ngân hàng áp dụng đều có các căn cứ khoa học, rõ ràng, xác định

chính xác được giá trị tài sản và được khách hàng công nhận. Bên cạnh những

phương pháp đảm bảo giá trị thị trường của tài sản thì nhiều ngân hàng cũng đã áp

dụng các phương pháp thích hợp để xác định giá trị thu hồi tài sản hợp lý như chi

phí thu hồi và phát mại tài sản, khả năng giảm giá của tài sản trên thị trường…

nhằm đảm bảo an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay của các Ngân hàng,

nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng.

Về phương pháp định giá, các ngân hàng thường sử dụng nhiều phương pháp

định giá cho một lần định giá. Trong đó, chỉ rõ phương pháp định giá chủ yếu được

sử dụng để xác định giá trị tài sản và phương pháp được dùng để kiểm tra chéo kết

157

quả định giá. Như vậy, một kết quả định giá đưa ra trước khi kiểm chứng chéo giữa

các bộ phận thì đã được chính cán bộ định giá tiến hành kiểm tra lần thứ 2 bằng một

phương pháp khác.

Thông qua tìm hiểu các ngân hàng luận án chỉ ra là Agribank, TPBank và

BIDV, cùng nhiều NHTM khác, phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng cho

các tài sản định giá, đặc biệt là những tài sản là đất trống hoặc đất có xây dựng nhà

nhưng có sự thỏa thuận với khách hàng là loại bỏ giá trị tài sản trên đất do giá trị tài

sản trên đất quá nhỏ hoặc không còn hiệu quả sử dụng là phương pháp so sánh trực

tiếp. Phương pháp so sánh này thường là tham khảo giá trị thị trường của các mảnh

đất tương tự kết hợp với khung giá ban hành của UBND thành phố cho khu vực có

tài sản mục tiêu để đưa ra mức giá cuối cùng.

Phương pháp định giá thứ 2 được áp dụng là phương pháp giá trị còn lại.

Đây là phương pháp áp dụng đối với phần tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn

liền với đất. Theo đó, cán bộ định giá sẽ khảo sát khung giá xây dựng của phần tài

sản này cùng với việc xác định giá trị còn lại của tài sản sau khi đã được đưa vào sử

dụng để tiến hành xác định giá trị tài sản. Ngoài ra, phương pháp chi phí cũng được

áp dụng để kiểm tra kết quả định giá.

Về thông tin so sánh để tiến hành định giá: các ngân hàng thương mại đa

phần có hệ thống mạng lưới thông tin rộng khắp, có sự liên kết trao đổi thông tin

với các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp kinh doanh tài sản và các dịch vụ đi kèm…

nên ngân hàng luôn nhận được thông tin một cách nhanh chóng chính xác, đảm bảo

tính xác thực của thông tin sử dụng. Ngoài ra, cán bộ định giá của ngân hàng cũng

tự xây dựng cho mình nguồn thông tin mở thông qua tìm hiểu thông trên internet,

báo chí, báo cáo hoạt động, văn bản pháp luật, quyết định, chính sách mới… Việc

sử dụng song song 2 nguồn thông tin giúp cán bộ định giá có thể xem xét, đánh giá

mức độ tin cậy của thông tin cũng như phân tích thông tin hiệu quả nhất.

Ngoài ra các NHTM thường xuyên tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ và

trình độ của cán bộ định giá. Công tác tập huấn thường được tổ chức với quy mô

toàn hệ thống mỗi khi có nghị định, thông tư hay quyết định mới… liên quan đến

158

nghiệp vụ được ban hành. Ngoài ra, ngân hàng cũng tổ chức các đợt tập huấn định

kỳ, các khóa học nghiệp vụ ngắn hạn cho cán bộ.

Hạn chế được những tiêu cực trong công tác cho vay nói chung và trong

công tác tổ chức định giá nói riêng.

Trước đây phần lớn các NHTM định giá theo hình thức xác định giá trị cho

vay trước rồi mới tiến hành định giá giá trị tài sản phù hợp với giá trị khách hàng

cần vay, hoặc dựa vào các mối quan hệ đặc biệt. Chính điều này đã làm nhiều khách

hàng khó có cơ hội tiếp cận với vốn vay của ngân hàng. Nhiều ngân hàng vẫn chưa

coi trọng công tác định giá tài sản thế chấp, và vẫn coi đó chỉ là một khâu nằm trong

qui trình tín dụng, do đó ở hầu hết các ngân hàng thì bộ phận tín dụng sẽ là bộ phận

đảm trách công việc này, nhân viên tín dụng đồng thời là nhân viên định giá. Chính

điều này đã dẫn đến tình trạng vừa “đá bóng, vừa thổi còi” trong lĩnh vực định giá,

gây ra nhiều tiêu cực trong hoạt động định giá và từ đó ảnh hưởng đến chất lượng

các khoản vay và uy tín của khách hàng. Ngoài ra việc này cũng làm cho khách

hàng cảm thấy e ngại khi thực hiện các khoản vay với NHTM mà có tài sản thế

chấp. Kể từ khi đổi mới qui trình cho vay, trong đó đẩy mạnh nâng cao chất lượng

của việc xác định giá trị tài sản thế chấp, tình trạng tiêu cực trong lĩnh vực cho vay

đã giảm đi đáng kể. Kết quả khảo sát của tác giả về chất lượng định giá tài sản thế

chấp ở một số NHTM cho thấy 80% các ý kiến cho rằng việc định giá tài sản hiện

nay được tuân thủ theo qui định của pháp luật, không còn hiện tượng tiêu cực của

đội ngũ cán bộ định giá khi đến khách hàng thực hiện việc định giá để xác định giá

trị khoản vay.

Tóm lại hoạt động cho vay của các NHTM thời gian qua có nhiều

chuyển biến rõ rệt cả về số lượng và chất lượng. Bên cạnh việc cải tiến qui trình cho

vay và những nỗ lực không ngừng của tất cả các bộ phận trong toàn hệ thống thì

những kết quả đạt được của bộ phận định giá tài sản thế chấp là không thể phủ nhận

và đã có những đóng góp không nhỏ góp phần vào nâng cao chất lượng hoạt động

cho vay tại các NHTM. Hầu hết các ngân hàng đều đã rất chú trọng đến công tác

định giá, áp dụng qui trình và phương pháp phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu khách

159

hàng và tăng tính cạnh tranh và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay của các

NH. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn không tránh khỏi những hạn chế và khó khăn nhất

định. Việc tìm ra những mặt hạn chế và phân tích những nguyên nhân dẫn đến

những hạn chế khó khăn này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương

hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động

cho vay của các NHTM Việt Nam trong thời gian tới.

2.4.2 Hạn chế

Qua phân tích thực trạng và khảo sát thực tế về hoạt động tín dụng nói chung

và hoạt động định giá tài sản nói riêng tại một số NHTM, chúng ta có thể nhận thấy

rằng, việc định giá tài sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại vẫn chưa được

coi là hoàn thiện, bởi vẫn còn nhiều mặt hạn chế ảnh hưởng đến chất lượng của hoạt

động cho vay tại các Ngân hàng thương mại. Hạn chế lớn nhất của việc định giá tài

sản thế chấp chính là việc chưa hoàn thiện cả về mặt nội dung, phương pháp và qui

trình định giá. Điều này được thể hiện ở một số mặt sau:

Thứ nhất, có thể thấy, định giá chỉ là một khâu trong quy trình tín dụng của

ngân hàng nên nó chỉ có tác dụng làm tăng khả năng hoàn trả khoản nợ. Do đó, định

giá tài sản không thể làm cơ sở duy nhất để các NHTM tiến hành phát hành khoản

vay. Về mặt quy trình định giá đang được áp dụng tại ngân hàng tuy phát huy hiệu

quả nhưng vẫn tồn tại hạn chế. Quy trình định giá song đôi tuy có thể kiểm chứng

được kết quả của hoạt động định giá nhưng lại kéo dài thời gian định giá, tức là kéo

dài thời gian hoàn thành một hồ sơ vay vốn. Điều này sẽ ảnh hưởng tới chất lượng

công việc của ngân hàng, đồng thời gây bất tiện cho những khách hàng cần vốn gấp.

Do đó, ngân hàng có khả năng không thu hút được một số khách hàng tiềm năng

nhưng có yêu cầu cao về thời gian.

Quy trình định giá này cũng chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi hoạt động

định giá của hai phòng tham gia định giá là độc lập. Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó

để kiểm soát điều này.

Hạn chế tiếp theo là do tỷ lệ giảm giá tài sản đang được áp dụng tại ngân

hàng. Tỷ lệ giảm giá tài sản khá cao, làm giảm tính hấp dẫn của khoản vay đối với

160

khách hàng. Điều này ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh của ngân hàng với các

ngân hàng khác.

Khi tiến hành định giá, số lượng các tài sản khá ít, đặc điểm của các tài sản

so sánh không được xem xét kỹ nên chưa phản ánh chính xác giá trị thị trường của

tài sản. Trên thực tế, số lượng tài sản so sánh được đưa ra chỉ khoảng 2 đến 3 tài

sản. Những tài sản này cũng chỉ có 1 số đặc điểm tương tự với tài sản mục tiêu như

cùng phố, cùng dãy nhà… còn những yếu tố còn lại không được tiến hành xem xét

gây ra sai lệch giá trị của tài sản.

Thứ hai, về phương pháp định giá: Phương pháp định giá được áp dụng tại

các ngân hàng chủ yếu chỉ có 2 phương pháp là so sánh trực tiếp và chi phí (chủ yếu

là tính giảm giá tích lũy). Chính vì vậy, khi có những tài sản chưa hình thành thị

trường hoặc không tính được phần giảm giá thì cán bộ định giá sẽ rất khó khăn để

tiến hành định giá.

Khi định giá, các cán bộ định giá của BIDV sử dụng đơn giá xây dựng được

ban hành để làm cơ sở định giá. Đơn giá xây dựng này được xây dựng khá sơ sài,

chủ yếu chỉ đề cập tới kết cấu tổng quát nhất của tài sản nên không thể tính đến giá

trị về mặt kiến trúc, nghệ thuật…điều này làm giảm giá trị của tài sản định giá, gây

nên những sai lệch đối với kết qủa định giá.

Ngoài ra, các thông tin điều chỉnh kết quả định giá hầu hết mang tính chất

ước lượng cao. Những thông tin thường được thu thập rồi đưa vào hồ sơ định giá

mà không thể hiện được việc phân tích các thông tin này. Thông tin về các yếu tố

tác động đến giá trị tài sản đều được xem xét dưới góc độ chủ quan của cán bộ định

giá nên kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ, kinh nghiệm và quan

điểm của cán bộ định giá.

Phương pháp định giá chưa được sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử

dụng phương pháp so sánh, các phương pháp khác ít được chú trọng. Trong khi đó,

mỗi tài sản có đặc điểm và công dụng riêng, cho nên việc lựa chọn phương pháp

định giá phù hợp là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đế giá trị của tài sản cần định giá.

Thứ ba, về công tác tổ chức và nhân sự tổ chức: Các doanh nghiệp thẩm

định và thẩm định viên còn khá ít. Năm 2016 mới có 183 DN và gần 900 thẩm định

161

viên được cấp phép hoạt động, số lượng DN và thẩm định viên trong những năm

trước đó lại càng ít. Điều này ảnh hưởng lớn đến việc thuê thẩm định giá độc lập

của các NHTM. Bên cạnh đó, cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm

định giá nói chung và thẩm định giá tài sản nói riêng mới được hình thành cách đây

không lâu và chưa được đầy đủ.

Thứ tư, việc định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng chủ yếu do bộ phận

tín dụng đảm nhiệm. Hiện tại ở các ngân hàng đã thành lập một bộ phận định giá

độc lập nhưng mỗi ngân hàng có một cách thức và quy trình định giá tài sản thế

chấp riêng nên chưa có sự thống nhất giữa các ngân hàng. Do đó quá trình triển khai

gặp rất nhiều khó khăn vì xung đột lợi ích hay hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới việc

định giá TSTC quá thấp hoặc quá cao không đúng với giá trị thực nhận. Khi khách

hàng vay vốn hầu hết đều giao tài sản thế chấp cho các ngân hàng tự đánh giá tài

sản mà không cần ý kiến chuyên môn hay tham khảo những nguồn tin không chính

thống. Điều này ảnh hưởng vô cùng lớn đến quá trình định giá tài sản thế chấp.

Thứ năm, Giá trị tài sản thế chấp hiện nay ở các NHTM còn cách xa nhiều so

với giá trị thị trường của tài sản (thể hiện chủ yếu qua tài sản thế chấp là BĐS). Hầu

hết các NHTM đều đánh giá thấp giá trị BĐS đem thế chấp, cao nhất cũng chỉ bằng

70-80% giá trị thị trường nhưng với điều kiện các BĐS đó phải ở những vị trí thuận

lợi, khả năng thanh khoản cao. Còn lại giá trị định giá của các NHTM khác đều có

giá rất thấp, cao nhất cũng chỉ bằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước. Trong khi đó có

những nơi khung giá Nhà nước cách xa so với giá thị trường từ 4-5 lần. Điều này

dẫn đến sự chênh lệch rất lớn giữa giá trị thực tế của BĐS và giá trị thế chấp, làm

ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng và giảm tính cạnh tranh trong thu hút

khách hàng của ngân hàng.

2.3.3 Nguyên nhân

2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất, hầu hết các NHTM đều chưa coi hoạt động định giá là một hoạt

động độc lập, mà gắn liền với hoạt động tín dụng ngân hàng. Do đó ở các ngân hàng

này cho đến nay vẫn chưa thành lập bộ phận định giá riêng biệt, chưa có đội ngũ

162

cán bộ định giá chuyên nghiệp, cán bộ phòng tín dụng đồng thời là cán bộ định giá.

Qui trình định giá nằm một phần trong qui trình cấp tíndụngThêm vào đó do chưa

có qui trình chuẩn, cũng như quan niệm đơn giản về công tác định giá nên nhiều

ngân hàng còn làm theo qui trình ngược, tức là căn cứ vào nhu cầu vốn vay để định

giá chứ không phải là cho vay theo giá trị định giá. Hiện vẫn còn có tình trạng lợi

dụng các mối quan hệ quen biết để xác định mức cho vay khác xa so với giá trị

BĐS cần định giá.

Thứ hai, chưa có sự phối hợp giữa các ngân hàng. Hiện nay công tác định giá

tài sản thế chấp vẫn được các ngân hàng thực hiện một cách độc lập. Tuy nhiên do

nguồn nhân lực và trình độ của cán bộ định giá còn hạn chế và chưa đồng đều ở các

ngân hàng nên dẫn đến việc định giá tài sản vẫn còn chưa thống nhất. Cùng một tài

sản khi đem thế chấp ở ngân hàng này thì được xác định một giá, và khi sang thế

chấp ở ngân hàng khác thì lại được xác định mức giá khác. Chính điều này làm ảnh

hưởng đến uy tín ngân hàng và gây khó khăn cho khách hàng khi đi vay thế chấp.

Thứ ba, công tác thu thập thông tin khách hàng cũng như về tài sản bảo đảm

của khách hàng và đặc biệt công tác theo dõi bảo quản tài sản bảo đảm chưa được

chú trọng nhiều. Do vậy, rất dễ mắc phải những rủi ro do “thông tin không cân

xứng” mang lại. Bởi vì mọi thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh, thực trạng

tài sản bảo đảm… đều do khách hàng cung cấp và đánh giá tình hình đó là do chủ

quan của cán bộ tín dụng phụ trách khách hàng đó do đó tính chính xác khách quan

sẽ không cao. Với tài sản bảo đảm là động sản, giá trị máy móc thiết bị phụ thuộc

nhiều vào trình độ công nghệ. Với tình hình phát triển chóng mặt của khoa học công

nghệ, thì máy móc thiết bị dễ bị mất giá do tốc độ thay thế sản phẩm rất cao khiến

cho hao mòn vô hình của loại tài sản này rất lớn. Thêm vào đó, tình hình lạm phát

cũng tác động đáng kể vào giá trị của các loại tài sản này. Chính vì vậy, cán bộ định

giá rất khó nắm bắt được các thông tin kịp thời và cũng khó có thể đo lường được

các hao mòn vô hình này để định giá máy móc thiết bị.

Thứ tư, việc tìm hiểu thông tin tài sản còn nhiều bất ổn, thông tin thu thập

được rất phức tạp. Thông tin gây nhiễu, thông tin rác rất phổ biến khi thu thập thông

163

tin nên càn phải tiến hành sàng lọc thông tin thì mới có thể sử dụng được. Nếu sử

dụng các thông tin này làm cơ sơ định giá mà không sàng lọc kỹ càng sẽ dẫn đến sai

sót trong kết quả định giá.

Thứ năm, bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình định

giá tài sản thế chấp chưa đồng bộ và chưa được quan tâm đúng mực. Những công

nghệ thông tin hiện tại đang áp dụng tại ngân hàng chưa theo kịp bước phát triển

chung của công nghệ định giá hiện nay.

Thứ sáu, một nguyên nhân nữa chính là nguồn nhân lực. Lực lượng cán bộ

định giá đa số còn trẻ, được đào tạo bài bản nhưng hạn chế về kinh nghiệm thực tế

nên rất cần trau dồi kiến thức mới cũng như kinh nghiệp về định giá.

2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan

Thứ nhất, đó là việc chưa hoàn thiện và thống nhất trong cơ chế chính sách

của Nhà nước và pháp luật.

Việc xây dựng khung giá đất của nhà nước và định mức xây dựng công trình

chưa hợp lý, chưa sát với giá trị thực tế trên thị trường, tạo nên một sự chênh lệch

quá lớn giữa hai loại giá. Trong khi đó hiện nay ở nhiều NHTM việc sử dụng khung

giá của Nhà nước để làm căn cứ xác định giá trị BĐS vẫn còn phổ biến, dẫn đến

tình trạng giá trị định giá được xác định quá thấp, điều này ảnh hưởng đến giá trị

vốn vay của khách hàng.

Các cơ quan chức năng như Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, BộTài

chính… ban hành các văn bản pháp quy liên quan đến bảo đảm tiền vay và định giá

các tài sản bảo đảm còn chưa nhất quán, rõ ràng, chồng chéo lên nhau, gây khó

khăn cho Chi nhánh trong việc định giá tài sản bảo đảm, tác động lên tính chính xác

của công việc.

Thứ hai, các quy định của Nhà nước trong hoạt động tín dụng nói chung và

hoạt động định giá nói riêng còn khá rườm rà, mất nhiều chi phí và thời gian.

Theo quy định thì tất cả các hợp đồng bảo đảm cần có sự công chứng của cơ

quan Nhà nước.Vì vậy, hiện nay tất cả các hợp đồng giao dịch bảo đảm đều được

yêu cầu công chứng, chứng thực. Như vậy sẽ làm cho thời gian vay vốn của khách

164

hàng thêm kéo dài, làm giảm tiến độ kinh doanh của khách hàng. Một số vướng

mắc ở khâu văn bản pháp luật về bảo đảm tiền vay không đồng bộ, nhiều văn bản

sửa đổi bổ sung đôi khi gây mâu thuẫn. Đặc biệt với hoạt động định giá hiện nay ở

Việt Nam chưa thực sự được quan tâm đíchđáng. Ngoài ra, với một tài sản muốn đủ

điều kiện để trở thành tài sản bảo đảm cần phải xin xác nhận của các cơ quan quản

lý tài sản đó ví dụ là Sở địa chính nếu đó là tài sản, các cơ quan khác như Sở tài

nguyên môi trường…Mỗi lần xin xác nhận như vậy thường là mất 7 ngày. Như vậy

là rất mất thời gian và kéo dài quá trình xin vay vốn. Làm chậm hoạt động của cả

khách hàng lẫn Ngân hàng.

Thứ ba, sự hoạt động bất ổn của thị trường BĐS.

BĐS thế chấp chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản thế chấp của các NHTM.

Chính vì thế, thị trường BĐS bất ổn định, thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất của

các NHTM và các tổ chức tín dụng. Trên thực tế các khoản vay thế chấp BĐS

thường có giá trị lớn, các nguồn thu nhập của khách như lương, cho thuê nhà đất,

các thu nhập khác chỉ đủ để chứng minh nguồn trả lãi và một phần nợ gốc, nguồn

trả nợ gốc thường được chứng minh từ nguồn chuyển nhượng nhà đất khác. Do đó

nguồn trả nợ ngân hàng bị ảnh hưởng rất lớn từ diễn biến của thị trường BĐS. Khi

thị trường nhà, đất trầm lắng sẽ gây khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng

đến việc thu hồi nợ gốc của ngân hàng, bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn

cũng ảnh hưởng đến thu nhập của người vay và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của

khách hàng.

Riêng đối với BĐS, có thể thấy, thị trường tài sản Việt Nam vẫn trong quá

trình hình thành và phát triển, các nhân tố của thị trường chưa thực sự ổn định nên

rất khó có thể nắm bắt và dự báo xu thế trên thị trường. Chính điều này khiến việc

phân tích thị trường mang tính ước lượng chủ quan là nhiều tức là việc đánh giá tác

động của thị trường đối với tài sản định giá cũng mang tính ước lượng rất lớn.

Chính vì thị trường tài sản Việt Nam chưa hoàn thiện nên hệ thống chính

sách và các quy định có liên quan đến hoạt động định giá tài sản nói chung và định

giá tài sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng vẫn đang tồn tại vướng mắc khi tiến

165

hành định giá. Các quy định này thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa

giải quyết được triệt để các mâu thuẫn tồn tại của công tác định giá.

Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất còn nhiều phức tạp, văn bản điều chỉnh thị trường tài

sản có tình trạng bất cập, chồng chéo, khả năng điều tiết thị trường còn hạn chế.

Những văn bản này khi ban hành đã vấp phải những khó khăn từ thị trường tài sản

Việt Nam như văn bản ban hành rất nhanh bị lạc hậu khi mà văn bản đưa ra để điều

tiết những vấn đề nhức nhối trong thực tế nhưng trong thời gian chờ văn bản có

hiệu lực thì lại xuất hiện những vấn đề mới.

Ngoài ta, công tác định giá gặp nhiều khó khăn một phần cũng vì những hạn

chế trong công tác chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay vẫn còn tồn tại các loại

sổ chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, thủ tục cấp giấy chứng nhận còn rườm

rà, khó khăn cho người dân dẫn đến số lượng hồ sơ chờ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ngày càng tăng cao, nhiều tài sản của khách hàng không có giấy chứng

nhận nên ngân hàng không thể tiến hành tiếp nhận.

Bên cạnh đó, khung giá đất do UBND thành phố ban hành hoặc đơn giá xây

dựng thường thấp hơn giá trị thực tế trên thị trường. Khi áp dụng khung giá và đơn

giá vào công tác định giá vô hình chung làm giảm giá của tài sản so với giá trị thực

tế của nó.

Ban hành khung giá cũng tồn tại nhiều bất cập khi quản lý giá tài sản là

thuộc thẩm quyền của Bộ tài chính nhưng cấp giấy phép xây dựng thuộc bộ xây

dựng nên rất khó có thể thống nhất giá trị khung giá một cách chính xác.

Tại thời điểm hiện nay, nghiệp vụ định giá tại ngân hàng nói riêng nghề định

giá nói chung ở Việt Nam hiện nay còn rất mới nên có nhiều nghiệp vụ chưa có tiền

lệ trước đó để xem xét, đối chiếu gây khó khăn cho những trường hợp định giá tài

sản đặc biệt hoặc những tài sản ít có giao dịch trên thị trường.

Trong số những nguyên nhân khách quan dẫn đến hạn chế trong công tác

định giá có cả nguyên nhân từ phía khách hàng. Hồ sơ vay vốn vẫn tồn tại những

thiếu sót từ phía khách hàng như: khách hàng cung cấp thông tin định giá thiếu

166

chính xác, khách hàng thiếu hiểu biết về hoạt động tín dụng của ngân hàng nên hoạt

động định giá bị chậm trễ, khách hàng giả mạo giấy tờ liên quan đến hồ sơ…

Thứ tư, nguyên nhân từ phía khách hàng.

Với một lượng khách hàng có quan hệ tín dụng là rất lớn, thì chất lượng

khách hàng, các tài sản bảo đảm của họ cũng có tính đa dạng và tính an toàn là khác

nhau. Nghĩa là, các tài sản bảo đảm được khách hàng mang tới có nguồn gốc, chủng

loại, rất đa dạng, với giá trị, đặc trưng khác nhau nên gây khó khăn và tốn thời gian

cho thẩm định giá

Nhìn nhận trên một khía cạnh khác, là một khách hàng tìm đến ngân hàng để

vay vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn.

Nếu như các quy định của ngân hàng quá khắt khe về tài sản bảo đảm và các thủ tục

khác, đặc biệt là với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, các cá nhân kinh doanh và

người tiêu dùng…thì những khách hàng họ sẽ tìm những phương thức vay ở các tổ

chức tín dụng khác.Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín dụng phù hợp hơn

thu hút khách hàng nhằm mở rộng tín dụng.

167

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Qua khảo sát tình hình thực tế định giá tài sản thế chấp tại các NHTM Việt

Nam, một số kết luận có thể rút ra như sau:

Thứ nhất: Hoạt động cho vay có tài sản thế chấp bằng đang là xu hướng

được các Ngân hàng thương mại ưa chuộng, chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ cho

vay tại các Ngân hàng. Bởi vậy định giá tài sản thế chấp đang là vấn đề được các

NHTM Việt Nam quan tâm.

Thứ hai: Công tác định giá tài sản đã có những bước phát triển, qui trình định

giá ngày càng được hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ có bài bản

hơn. Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác. Nhiều ngân hàng kết hợp áp

dụng cả giá trị thị trường và giá trị theo khung giá, hoặc nhân thêm hệ số điều chỉnh

theo từng khu vực, vị trí.

Thứ ba: Mặc dù có những kết quả khả quan nhưng việc định giá vẫn còn

nhiều mặt hạn chế như giá trị định giá còn chênh lệch nhiều so với giá trị thị trường

ở nhiều NHTM; tỷ lệ nợ khó đòi có đảm bảo bằng tài sản/tổng dư nợ cho vay còn

tăng cao, việc định giá còn tốn kém nhiều thời gian và chi phí.

Thứ tư: Có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến những hạn chế trên nhưng có

thể nói một trong những nguyên nhân chính đó là do hiện tại các ngân hàng thương

mại vẫn chưa coi hoạt động định giá là một hoạt động độc lập, mà gắn liền với hoạt

động tín dụng ngân hàng; công tác định giá tài sản thế chấp vẫn được các ngân hàng

thực hiện một cách độc lập chưa có sự phối hợp giữa các ngân hàng. Một số ngân

hàng vẫn còn áp dụng phương pháp định giá chưa hợp lý, chủ yếu phụ thuộc vào

khung giá của nhà nước, dẫn đến kết quả định giá quá thấp, ảnh hưởng đến uy tín

của ngân hàng và giá trị vốn vay của khách hàng. Bên cạnh đó, các quy định của

Nhà nước trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động định giá nói riêng còn

khá rườm rà, mất nhiều chi phí và thời gian làm chậm hoạt động của cả khách hàng

lẫn Ngân hàng.

168

Thực tế hiện nay mỗi ngân hàng thương mại Việt Nam có mỗi cách định giá

tài sản khác nhau, cùng một tài sản nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định

giá khác nhau. Việc định giá doanh nghiệp cũng chỉ dựa trên căn cứ số liệu sổ sách,

bảng cân đối kế toán nên cũng rất khó xác định chính xác giá trị đích thực của

doanh nghiệp, đặc biệt giá trị của doanh nghiệp là ngân hàng lại càng khó định giá

do ngoài tài sản hữu hình còn có nhiều tài sản vô hình với giá trị lớn như: thương

hiệu, bản quyền sáng chế, sản phẩm truyền thống, uy tín của đội ngũ lãnh đạo ngân

hàng… Việc lựa chọn phương pháp định giá tài sản chính xác, sát với giá trị thực

của tài sản hoặc giá trị doanh nghiệp, đảm bảo lợi ích giữa các bên sẽ thúc đẩy hoạt

động tín dụng được diễn ra thuận lợi hơn và góp phần giải tỏa nguồn vốn tín dụng

tài sản đang bị đóng băng, tái tạo vốn cung cấp cho nền kinh tế.

Chương này tác giả đã đi vào phân tích, đánh giá thực trạng cùng với việc

phân tích định lượng các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá tài sản thế chấp

trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay, từ đó rút

ra những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân để từ đó đưa ra một số

giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín

dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trong chương tiếp theo

169

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Định hướng hoạt động của các NHTM trong thời gian tới là mở rộng và tăng

cường hoạt động cho vay trên cơ sở có tài sản thế chấp, số lượng tài sản sử dụng

làm tài sản thế chấp cho các khoản vay tại NHTM sẽ có xu hướng tăng lên với

chủng loại đa dạng phức tạp. Bởi vậy các NHTM cần phải có những giải pháp nhằm

áp dụng các phương định giá hiệu quả và phù hợp cũng như qui trình định giá hợp

lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản thế chấp ngày càng lớn. Ở luận án này, tác

giả sẽ đưa ra những phân tích và các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện định

giá tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam.

3.1 Định hướng hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín

dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại

Việt Nam

3.1.1.1 Định hướng phát triển của các ngân hàng thương mại Việt Nam

Mặc dù giai đoạn vừa rồi gặp nhiều khó khăn và thách thức đối với ngành

ngân hàng nhưng những kết quả đạt được của ngành ngân hàng là đáng ghi nhận.

Hoạt động cho vay đã có những bước tăng trưởng vững nhờ có các chính sách điều

hành và cải tiến qui trình cho vay chặt chẽ, hợp lý. Trong những năm tiếp theo với

quan điểm phát triển toàn diện, an toàn, hiệu quả và bền vững, định hướng hoạt

động của hệ thống các NHTM được xác định như sau:

Các NHTM hoạt động minh bạch, cạnh tranh, an toàn, hiệu quả bền vững;

cấu trúc đa dạng về sở hữu, quy mô, loại hình; dựa trên nền tảng công nghệ, quản trị

ngân hàng tiên tiến, phù hợp với chuẩn mực hoạt động theo thông lệ quốc tế, hướng

tới đạt trình độ phát triển của nhóm 4 nước dẫn đầu khu vực ASEAN vào năm

2025; thích ứng với quá trình tự do hóa và toàn cầu hóa; đáp ứng nhu cầu về dịch vụ

170

tài chính, ngân hàng ngày càng gia tăng của nền kinh tế, tiến tới tài chính toàn diện

vào năm 2030, đảm bảo mọi người dân và doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận đầy đủ,

thuận tiện với các dịch vụ tài chính, ngân hàng có chất lượng, đóng góp tích cực cho

phát triển bền vững.

Giai đoạn 2018 – 2020: tiếp tục cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn

với trọng tâm là xử lý căn bản, triệt để nợ xấu và các tổ chức tín dụng yếu kém bằng

các hình thức phù hợp theo cơ chế thị trường trên nguyên tắc thận trọng, bảo đảm

quyền lợi người gửi tiền và giữ vững sự ổn định, an toàn hệ thống. Tiếp tục lành

mạnh hóa tình hình tài chính, nâng cao năng lực quản trị của các NHTM theo quy

định của pháp luật và thông lệ quốc tế.

Giai đoạn 2021 – 2025: Nâng cao hơn nữa năng lực cạnh tranh, tăng sự minh

bạch và tuân thủ các chuẩn mực, thông lệ quốc tế tốt trong quản trị và trong hoạt

động của các tổ chức tín dụng. Phần đấu đến cuối năm 2025 có ít nhất từ 2-3 ngân

hàng thương mại nằm trong tốp 100 ngân hàng lớn nhất (về tổng tài sản) trong khu

vực châu Á.

Tất cả các NHTM áp dụng Basel II theo phương pháp tiêu chuẩn, triển khai

thí điểm Basel II theo phương pháp nâng cao.

Tăng hiệu quả phân bổ nguồn vốn tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội; thúc đẩy phát triển “tín dụng xanh”, “ngân hàng xanh” để góp phần

chuyển đổi nền kinh tế sang hướng tăng trưởng xanh; tăng tỷ trọng tín dụng ngân

hàng đầu tư vào năng lượng tái tạo, năng lượng sạch. Lồng ghép các nội dung về

phát triển bền vững, biến đổi khí hậu và tăng trưởng xanh trong các chương trình,

dự án vay vốn tín dụng.

Từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam tại các diễn đàn, tổ chức quốc tế về

tiền tệ ngân hàng, phục vụ cho phát triển ngành Ngân hàng, phù hợp với yêu cầu hội

nhập quốc tế.

Hệ thống ngân hàng ổn định, vững mạnh và an toàn, đó là hệ thống có thể

chịu được những cú sốc đột ngột bất lợi về kinh tế và tài chính xảy ra từ bên trong

và bên ngoài hệ thống mà không gây ảnh hưởng đáng kể các chức năng trung gian

171

và chức năng của nền kinh tế. Có một hệ thống ổn định, thì phải có các định chế

tài chính hoạt động vững mạnh, hiệu quả và có hiệu lực, có các qui định quản lý

thận trọng, có hệ thống thanh tra giám sát mạnh mẽ và cơ sở hạ tầng tài chính

đáng tin cậy.

Định chế tài chính vững mạnh, đó phải là một định chế tài chính có năng lực

quản lý rủi ro, kỹ năng tín dụng cũng như quản trị doanh nghiệp vững mạnh. Quản

trị doanh nghiệp sẽ được tăng cường thông qua việc cải thiện trong chất lượng và

tính chịu trách nhiệm trong quản lý của ban giám đốc điều hành.

Tầm nhìn của khu vực ngân hàng

Khu vực ngân hàng sẽ phát triển ổn định, lành mạnh và đa dạng, phát triển

theo chiều sâu, nâng cao vị thế, vai trò và tầm ảnh hưởng của khu vực ngân hàng

trong nền kinh tế quốc dân, trong hệ thống tài chính của khu vực và thế giới nhằm

đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của nền kinh tế, của xã hội về các sản phẩm và

dịch vụ tài chính.

Mục tiêu

Từ nay đến 2025, hệ thống ngân hàng Việt Nam tiếp tục tạo ra những bước

đột phá mới, xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển ổn định bền vững với qui

mô ở mức trung bình thế giới và khu vực, đảm bảo sự ổn định thị trường tài chính.

- Ngân hàng Nhà nước tập trung xây dựng và phát triển thành một ngân

hàng trung ương với tầm nhìn, triển vọng vì lợi ích của khu vực tài chính, củng cố

và nâng cao niềm tin của dân chúng đối với những động thái chính sách của Ngân

hàng Nhà nước; thực thi CSTT hiệu quả, chủ động với các công cụ CSTT (lãi suất,

tỷ giá) mang tính thị trường; từng bước tiến tới tự do hóa thị trường tài chính; nâng

cao năng lực thanh tra giám sát ở một cấp độ mới;

- Các tổ chức tín dụng, nhất là các NHTM trong nước, có những đổi mới

mạnh mẽ trong mô hình tổ chức, mở rộng các hoạt động xuyên quốc gia và nếu đủ

mạnh có thể từng bước thành lập một số tập đoàn tài chính; đổi mới và nâng cao

năng lực cạnh tranh, năng lực quản trị kinh doanh, quản trị rủi ro, năng lực tài

chính; xây dựng những điều kiện tín dụng mới, tạo điều kiện thuận lợi cho các

172

doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận nguồn vốn; phát triển tín

dụng vi mô, các phương thức ngân hàng mới để đáp ứng tốt hơn nhu cầu vốn và

những những dịch vụ tài chính của nền kinh tế. Điều này vừa nâng cao hiệu quả hoạt

động của hệ thống tài chính vừa điều chỉnh được cấu trúc của thị trường tài chính.

Viễn cảnh khu vực ngân hàng đến 2025

Cấu trúc khu vực ngân hàng trong các năm tới khó có thể xác định một cách

chính xác, nhưng với những thực trạng hiện nay, khu vực ngân hàng phải làm thế

nào để đáp ứng được với những thách thức mà nền kinh tế phải đối mặt. Viễn cảnh

của khu vực ngân hàng trong tương lai có thể dự kiến sẽ đạt được với những đặc

trưng sau:

- Tăng tính đa dạng của khu vực ngân hàng đáp ứng được những yêu cầu

ngày càng đa dạng trong cấu trúc kinh tế.

- Môi trường cạnh tranh trong khu vực ngân hàng ngày càng tăng có khả

năng đưa các định chế tài chính đến với những chiến lược chiếm lĩnh những mảng

thị trường riêng biệt, tạo ra một sức mạnh thị trường thích hợp với họ.

- Trong cấu trúc của khu vực ngân hàng sẽ hình thành các định chế tài chính

có qui mô lớn có thể hoạt động xuyên quốc gia, bên cạnh đó, là các định chế có qui

mô vừa chủ yếu đáp ứng nhu cầu dịch vụ tài chính trong nước và phát triển các tổ

chức tài chính vi mô nhằm góp phần tích cực cho công cuộc xóa đói giảm nghèo

của quốc gia đến năm 2025 và tầm nhìn 2050.

- Ngân hàng Nhà nước thực sự là người cầm lái trên thị trường tiền tệ, chủ

động trong các quyết sách của mình, tạo dựng môi trường pháp lý thuận lợi cho các

tổ chức tín dụng phát triển.

- Hệ thống thanh tra, giám sát ngân hàng được hoàn thiện theo hướng hợp

nhất, mở rộng hợp tác và liên kết với các cơ quan thanh tra giám sát các bộ phận

của thị trường tài chính trong nền kinh tế, trong khu vực và quốc tế. Trong đó, năng

lực thanh tra giám sát được nâng cao lên một cấp độ mới đảm bảo sự ổn định và an

toàn hệ thống trong bối cảnh hội nhập và hợp tác quốc tế ngày càng sâu rộng; các

qui định thanh tra, giám sát thận trọng cần tuân thủ các nguyên tắc và chuẩn mực

173

quốc tế phù hợp với điều kiện phát triển của hệ thống; thanh tra, giám sát trên cơ sở

dự báo và định lượng rủi ro, ứng dụng mô hình cảnh báo sớm để kịp thời ngăn chặn

những bất ổn có thể xẩy ra. Song, điều này cũng cần thiết phải tạo ra môi trường

thuận lợi cho sự phát triển của hệ thống tài chính năng động, hiệu quả.

- Những yếu tố then chốt của hạ tầng tài chính sẽ được cấu trúc hoàn chỉnh

và vận hành hiệu quả có thể tạo điều kiện cho sự tiếp cận thuận lợi hiệu quả nguồn

tài chính, cải thiện tính minh bạch và năng lực điều hành, cũng như đảm bảo cho sự

ổn định khu vực tài chính.

Với một cơ sở hạ tầng tài chính vững mạnh sẽ là nền tảng đảm bảo sự ổn

định của cả hệ thống ngân hàng, cùng với sự vững mạnh của các định chế tài chính

chủ đạo trong nước sẽ hình thành nên xương sống của hệ thống tài chính.

3.1.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương

mại Việt Nam

Cho vay có thế chấp hay có tài sản thế chấp là một xu thế chung trong hoạt

động của các NHTM hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện cạnh tranh và xu hướng

hội nhập với nền kinh tế thế giới và quá trình toàn cầu hóa. Bởi vậy việc nâng cao

chất lượng và hiệu quả của các khoản vay là việc làm hết sức cần thiết.

Trong thời gian tới các NHTM cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có

bảo đảm bằng tài sản trên quan điểm giảm thiểu rủi ro và an toàn cho hoạt động của

Ngân hàng. Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có tài sản thế chấp trong tổng dư nợ cho

vay, mở rộng đa dạng hóa các danh mục tài sản thế chấp thế chấp, dần dần đưa mức

tỷ lệ cho vay có tài sản thế chấp trên tổng dư nợ ở mức trung bình đối với các

NHTM là từ 60-70%.

Thực hiện việc cho vay có tài sản thế chấp và xử lý các tài sản thế chấp theo

đúng các qui định của Nhà nước ban hành, đồng thời phải phù hợp với điều kiện và

hoàn cảnh của từng ngân hàng thương mại để việc cho vay phù hợp với từng đối

tượng và phù hợp với từng khoản vay. Trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế nước

ta sang nền kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng quan trọng

nhất và có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, là công cụ để các tổ chức tín

174

dụng huy động vốn tạm thời. Không hoạt động và cho các đơn vị kinh tế vay vốn

này. Đơn bảo lãnh tín dụng được sử dụng để tạo thêm quyền lợi cho tổ chức tín

dụng đối với khách hàng (ngoài các quyền quy định trong hợp đồng tín dụng) nếu

đến cuối kỳ khách hàng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình. Việc đảm bảo

khoản vay chỉ trở nên quan trọng sau khi bạn quyết định cho khách hàng vay. Tuy

nhiên, thường thì khách hàng không thể thấy được đầy đủ ý nghĩa và lý do. Nguyên

nhân của sự cần thiết phải có bảo lãnh khoản vay. Các tổ chức tín dụng ở nước ta hiện

nay chủ yếu cho vay tín chấp. Các định chế này cho vay chủ yếu trên cơ sở nguồn

vốn huy động, tức là không cho vay nên vai trò chủ yếu của các định chế cho vay là

tự mình đi vay, mà đi vay để cho vay. Khi một khoản cho vay bị thua lỗ (xấu), trước

hết người cho vay phải dùng chính nguồn vốn của mình để trả cho người gửi tiền.

Nếu không đủ vốn để trả cho người gửi tiền, tổ chức tín dụng sẽ lâm vào tình cảnh

điêu đứng, thậm chí phá sản. Do đó, bảo lãnh tín dụng đã gián tiếp đóng vai trò bảo

vệ quyền lợi của người gửi tiền. Ngân hàng trung ương mỗi nước có nghĩa vụ bảo

lãnh cho người gửi tiền. Hệ thống ngân hàng hoạt động hiệu quả, an toàn và ổn định.

Nếu một ngân hàng cũng gặp thua lỗ trong hoạt động cho vay của mình và chỉ ở một

mức độ hạn chế, điều này sẽ gây nguy hiểm cho sự an toàn và ổn định của toàn bộ hệ

thống. Các ngân hàng trung ương Chính phủ trung ương do đó có quy định rằng tất cả

các tổ chức tín dụng phải trải qua quá trình phân tích rủi ro trước khi cho vay. Bảo

đảm tín dụng là vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động của các tổ chức tín dụng vì

nó liên quan đến các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín

dụng đối với khách hàng. Việc quản lý tài sản thế chấp tiền vay không phải là mục

tiêu mà các bên tham gia quan hệ cho vay ngân hàng mong muốn đạt được, nhưng

trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay của nước ta, đây có lẽ là phương tiện hữu

hiệu nhất để bảo toàn tài sản của các tổ chức tín dụng.

Thực hiện các biện pháp nhằm nâng cao tính an toàn trong hệ thống. Thực hiện

nghiêm túc qui định về đảm bảo các tỷ lệ an toàn hoạt động kinh doanh. Coi trọng và

hoàn thiện dần công tác định giá tài sản thế chấp nhằm phục vụ cho hoạt động cho vay,

và coi đó là một hoạt động mang tính thống nhất trong hệ thống ngân hàng.

175

Với những quan điểm và định hướng trong hoạt động nói chung và trong

hoạt động cho vay thế chấp nói riêng ở trên sẽ là cơ sở quan trọng cho các hoạt

động của các NHTM, giúp các ngân hàng thương mại thực hiện thành công các chỉ

tiêu kế hoạch đặt ra trong thời gian tới.

3.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

3.1.2.1 Mục tiêu

Việc định giá cho các tài sản thế chấp chiếm vai trò quan trọng để các

NHTM thu hút nguồn vốn cho vay và bảo đảm việc bảo toàn vốn, giảm rủi ro trong

hoạt động tín dụng cho vay của các NHTM. Để hoàn thiện công tác định giá tài sản

thế chấp trongcác NHTM thời gian tới cần đạt được một số mục tiêu và phương

hướng chính sau đây:

- Xây dựng một hệ thống thống nhất trong hoạt động cho vay của NHTM

cả về tổ chức, qui trình và vận dụng các phương pháp định giá tài sản thế chấp.

Xây dựng và triển khai 3 dự án luật: Dự án luật các hệ thống thanh toán,

Dự án luật sửa đổi bổ sung một số điều luật bảo hiểm tiền gửi, Dự án luật sửa

đổi bổ sung một số điều luật NHNN Việt Nam.

Hiện nay các NHTM tiến hành công tác định giá tài sản BĐS thế chấp theo

từng ngân hàng tùy theo kinh nghiệm và các mục đích tác nghiệp của mình. Chưa

có một sự thống nhất chung của các hệ thống trong hoạt động cho vay tín dụng đối

với các tài sản thế chấp. Vì vậy đã có hiện tượng giá do ngân hàng này qui định

không được áp dụng đối với các ngân hàng khác tạo nên sự nghi ngại cho khách

hàng và có thể dẫn đến những cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các NHTM. Thực

hiện mục tiêu này nhằm đảm bảo cho tính bình đẳng và lựa chọn của khách hàng đi

vay với các ngân hàng, đồng thời giảm tính rủi ro cho ngân hàng và cả khách hàng.

- Xây dựng cơ chế chính sách thống nhất trong hoạt động định giá tài sản thế

chấp trong các NHTM nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này.

Các cơ chế chính sách trong hoạt động định giá tài sản thế chấp bao gồm cả

về cơ chế tổ chức hoạt động định giá trong các NHTM, vấn đề đào tạo bồi dưỡng

đội ngũ cán bộ định giá, những qui định về hoạt động định giá tài sản thế chấp

176

- Kết hợp và gắn liền với việc thay đổi của cơ chế, chính sách của Nhà nước.

Định giá tài sản thế chấp là khâu quan trọng và có ý nghĩa trong tổ chức tín

dụng cho vay của các NHTM, ngoài ra nó còn gắn liền với tính chất pháp lý trong

cơ chế chính sách của Nhà nước. Hoàn thiện công tác này sẽ là một đóng góp quan

trọng tạo điều kiện và động lực cho sự phát triển của hoạt động tín dụng của

NHTM, phục vụ cho đầu tư phát triển và thực hiện quá trình công nghiệp hóa và

hiện đại hóa đất nước.

3.1.2.2 Quan điểm

Để đạt được các mục tiêu và phương hướng nêu trên nhằm hoàn thiện công

tác định giá tài sản thế chấp trong các NHTM Việt Nam , luận án đề ra một số các

quan điểm chủ yếu sau đây:

- Nhất quán về quan điểm trong công tác định giá tài sản thế chấp cho hệ

thống NHTM Việt Nam

Cần có một qui định chuẩn về hoạt động định giá thống nhất cho tất cả các

NHTM. Trên cơ sở đó các NHTM vận dụng và thực hiện tương ứng với điều kiện

của mình. Tránh tình trạng “mạnh ai nấy làm” và mỗi ngân hàng vận dụng một cách

khác nhau như hiện nay đang diễn ra ở các NHTM. Hiện nay, các ngân hàng thương

mại đánh giá bảo lãnh tài sản của mỗi ngân hàng dựa trên kinh nghiệm và mục đích

hoạt động của họ, không có sự đồng thuận chung về hệ thống cho vay của ngân

hàng. Do đó, đã có hiện tượng quy định giá của ngân hàng này không được áp dụng

đối với ngân hàng khác, gây nghi ngờ cho khách hàng và có thể dẫn đến cạnh tranh

không lành mạnh giữa các ngân hàng thương mại. Mục tiêu này nhằm đảm bảo sự

bình đẳng và lựa chọn khách hàng vay vốn với ngân hàng đồng thời giảm thiểu rủi

ro cho ngân hàng và khách hàng.

- Phù hợp với điều kiện thực tế ở ViệtNam

Các chính sách, văn bản pháp luật về định giá tài sản, thẩm định tín dụng liên

tục được đổi mới, cập nhật theo tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam. Chính điều

này đặt ra yêu cầu cho các NHTM cần liên tục thay đổi, đặt ra các quy trình, hoạt

động phù hợp với điều kiện thực tế trong hoạt động tín dụng.

177

- Gắn liền với xu thế phát triển quốctế

Mục tiêu đặt ra cho ngành ngân hàng là phấn đấu đến năm 2025 các NHTM

cơ bản có mức vốn tự có theo chuẩn mực Basel II; có ít nhất từ 1 – 2 NHTM nằm

trong nhóm 100 ngân hàng lớn nhất về tổng tài sản trong khu vực Châu Á. Muốn

đặt được mục tiêu này cần các NHTM có sự thay đổi, phát triển vượt bậc hơn nữa

trong công tác tín dụng nói chung và công tác định giá tài sản thế chấp nói riêng.

Việc học hỏi kinh nghiệm của nước ngoài, nhất là những quốc gia có kinh nghiệm

trong lĩnh vực này là rất cần thiết, nhưng cần vận dụng kinh nghiệm này vào điều

kiện của nước ta cả về tổ chức, quy trình và phương pháp đánh giá trong lĩnh vực

định giá. Sự phù hợp này thể hiện ở các khía cạnh: sự phù hợp giữa sự phát triển hiện

tại và xu thế tất yếu trong tương lai, sự phù hợp với các loại hình bảo đảm trong từng

thời kỳ, từng không gian cụ thể, sự phù hợp với các ý kiến về giá trị cần đánh giá

tương ứng với mọi điều kiện cụ thể, trong mọi tình huống cụ thể. Trong điều kiện

phát triển kinh tế của mỗi quốc gia hiện nay gắn với nền kinh tế quốc tế trong xu thế

hội nhập, xu hướng tài chính hóa cho vay tín chấp cũng ngày càng phát triển để thu

hút vốn đầu tư. Việc đánh giá các thế chấp tài sản không thể tách rời điều kiện này.

Do đó, việc xác định giá trị tài sản thế chấp sẽ là một bước tiến dài trong việc thu hút

các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhằm tạo nguồn vốn quan trọng cho phát triển

kinh tế, cùng với các biện pháp thu hút đầu tư khác của Chính phủ.

- Bảo đảm hài hòa lợi ích của ngân hàng và người vay có tài sản thế chấp.

Đây là quan điểm thể hiện mối quan hệ giữa một bên là người cho vay (ngân

hàng) và một bên là người đi vay (tổ chức cá nhân khách hàng). Thực hiện quan

điểm này vừa đảm bảo giảm rủi ro, tăng tính cạnh tranh của ngân hàng khi cho vay,

đồng thời đảm bảo được quyền lợi cho khách hàng đi vay. Quan điểm này đảm bảo

củng cố mối quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng vay một cách vững chắc.

- Kết hợp và kết nối việc xây dựng khung định giá tài sản thế chấp với việc

xây dựng cơ chế phát triển thị trường tài chính Việt Nam.

Việc xác định giá trị tài sản thế chấp là một khâu quan trọng và có ý nghĩa

quan trọng trong tổ chức tín dụng của các ngân hàng thương mại, do đó có ý nghĩa

178

quan trọng đối với sự phát triển của thị trường tài chính nói chung và tài chính hóa

tài sản nói riêng. Việc hoàn thành luận án này sẽ góp phần quan trọng tạo điều kiện

và động lực phát triển thị trường tài chính Việt Nam và lành mạnh hóa thị trường.

Là giải pháp quan trọng để huy động vốn đầu tư phát triển và thực hiện quá trình

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động

tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới

3.2.1. Nhóm giải pháp chính

3.2.1.1 Hoàn thiện và thống nhất quy trình định giá

Qui trình định giá được bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc

phân công cán bộ định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá và trao trả kết quả cho

phòng tín dụng và khách hàng để ra quyết định cho vay. Như vậy công việc định giá

đòi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người định giá. Bởi vậy để

hoàn thiện qui trình định giá tài sản thế chấp trước hết đòi hỏi phải có sự phối hợp

chặt chẽ giữa các bộ phận chức năng, qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ

phận định giá cũng như nội dung công việc phải tiến hành định giá. Hiện nay các

ngân hàng thương mại đang tự xây dựng qui trình định giá riêng căn cứ vào điều

kiện hoạt động và qui trình cấp tín dụng của từng ngân hàng. Công tác tổ chức và

qui trình định giá thường gắn liền với hoạt động của bộ phận tín dụng, bởi hoạt

động định giá là hoạt động đầu tiên, quyết định mức tín dụng cho vay, đồng thời

cũng là bước thẩm định khả năng đảm bảo vốn vay của khách hàng cho ngân hàng.

Nhiều ngân hàng vẫn còn lúng túng trong việc xây dựng qui trình định giá và còn có

sự nhầm lẫn với qui trình tín dụng. Ở một số khâu trong qui trình định giá nằm

trong qui trình cấp tín dụng. Bởi vậy việc tiến hành công việc định giá sẽ mất thời

gian hơn. Việc hoàn thiện qui trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn

giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và tính chính xác của giá trị cần

định giá. Cần rút ngắn thời gian trong một số khâu của qui trình định giá, đặc biệt là

khâu thẩm định hồ sơ của chuyên viên thẩm định tài sản và bộ phận kiểm soát để

làm sao việc định giá chỉ tiến hành trong khoảng thời gian ngắn nhất để tiết kiệm

thời gian và chi phí.

179

* Đối với tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản: Giá cả tài sản phụ thuộc rất lớn

vào giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu

dùng, đặc điểm, vị trí…cho nên với mỗi tài sản khác nhau có lại có những phương

pháp định giá phù hợp khác nhau. Cho nên ngân hàng không nên định giá tài sản chỉ

dừng lại ở phương pháp so sánh trực tiếp – phương pháp sử dụng cho các tài sản có

giao dịch phổ biến trên thị trường, mà nên sử dụng linh hoạt cả các biện pháp khác

để thay thế hoặc kiểm tra chéo tính thực tế trong kết quả đánh giá.

* Đối với tài sản bảo đảm là máy móc, thiết bị: Tại chi nhánh máy móc, thiết

bị đã qua sử dụng được định giá dựa vào phương pháp tính khấu hao được áp dụng

tại bên đi vay, thông qua đó có sự thỏa thuận của hai bên để đi đến kết luận cuối

cùng. Tuy nhiên, khi định giá máy móc, thiết bị cán bộ ngân hàng mới chỉ dừng lại

ở định giá hữu hình mà chưa tính đến những hao mòn vô hình của tài sản do đó giá

trị định giá chưa thực sự phù hợp với thị trường. Do đó, để có kết quả đánh giá là

hợp lí nhất, thì ngoài việc dựa trên số liệu khách hàng cung cấp, thì nhân viên tín

dụng cần đánh giá cả hao mòn vô hình và tham khảo giá trị thị trường của máy móc,

thiết bị có công dụng, chức năng tương tự.

Ngoài ra, để có hiệu quả, các bước trong quy trình cần phải cụ thể hoá một

cách rõ ràng các công việc, cũng như phải xây dựng được một kế hoạch tổng thể để

thực hiện các công việc này:

Thứ nhất, trong bước lập kế hoạch định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thống

nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, cán bộ tín dụng cần phải thực

hiện các công việc: Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình

đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản

pháp lý, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường. Nhận biết các cơ quan,

tổ chức có thể và có trách nghiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể

kiểm chứng được. Lên chương trình, thời biểu công tác, gồm:

Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu.

Xác định thời hạn cho phép của từng côngviệc.

Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm. Xây dựng đề cương và hìnhthức

trình bày báocáo.

180

Thứ hai, cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong

quy trình nghiệp vụ. Phân tích tài liệu là một trong những công việc quan trọng, ảnh

hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá. Tuy nhiên, trong quá

trình nêu trên thì bước này không được cụ thể hoá một cách rõ ràng, gây khó khăn

cho cán bộ tín dụng trong quá trình thực hiện. Do đó, để hoàn thiện quy trình định

giá, sau khi lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích

thông tin. Dựa trên những tài liệu đã có, cán bộ tín dụng cần tiến hành các loại phân

tích chủ yếu sau: thị trường, tài sản, so sánh, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Thứ ba, để nâng cao hiệu quả của công tác định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng

cần trang bị cơ sở vật chất tốt nhất cho phòng tín dụng ví dụ như các máy móc, thiết bị

đo đạc tài sản hay máy móc thiết bị phục vụ cho công tác định giá khác.

Thứ tư, cần xây dựng các quy trình chuẩn, tiêu chuẩn đạo đức hành nghề và

tiêu chuẩn đánh giá ngân hàng do các tổ chức được công nhận lựa chọn. Thống nhất

lựa chọn tổ chức xếp loại tốt. Tài sản ngân hàng, chẳng hạn như lựa chọn danh sách

các công ty kiểm toán để thực hiện kiểm toán trước đối với hệ thống ngân hàng

thương mại Việt Nam. ... Trên thực tế, do tốc độ tăng trưởng kinh tế nên lĩnh vực

này vẫn còn mới trong lý luận và thực tiễn của Việt Nam. Trong quá trình chuyển

đổi sang nền kinh tế thị trường, không có tiêu chí lựa chọn định lượng cụ thể nào,

đặc biệt là tài sản vô hình. Việc thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm (CRA Credit

Rating Agency) là một tổ chức trung gian độc lập chuyên đánh giá rủi ro đối với các

thành phần kinh tế và các dự án đầu tư công. Đối tượng kiểm toán là các tổ chức tài

chính, ngân hàng, công ty bảo hiểm, phi ngân hàng, doanh nghiệp công ty, công ty

niêm yết lớn. Đánh giá tín dụng Ngoài rủi ro CRA, nó cũng có thể giúp các ngân

hàng tự tin hơn trong việc đánh giá các khoản vay thương mại và dự án. Đối với nhà

đầu tư, kết quả CRA cho thấy nhà đầu tư có cơ sở để định giá. Đánh giá quá cao, dự

đoán hoạt động của ngân hàng và xác định giá cổ phiếu để đưa ra quyết định đầu tư.

3.2.1.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá tài sản thế chấp phù hợp

Ở Việt Nam hiện nay vẫn còn tồn tại khái niệm thị trường tài sản chính thức

và thị trường tài sản không chính thức. Trên thị trường tài sản chính thức, chất

181

lượng thông tin thị trường được đảm bảo mặc dù số lượng giao dịch nhỏ, ngoại trừ

thông tin chất lượng về chi phí, thu nhập và giá bán tài sản. Trên thị trường phi

chính thức, số lượng giao dịch gấp nhiều lần thị trường chính thức, thông tin phản

ánh trung thực thị trường, nhưng khó khai thác thông tin. Vì vậy, kết quả định giá

khách quan phù hợp với giá trị thị trường nên phụ thuộc vào lượng dữ liệu, độ tin

cậy và khả năng sử dụng của dữ liệu để xác định phương pháp định giá phù hợp

nhất cho tài sản thế chấp.

Hiện tại nó vẫn là phương pháp so sánh và giá thành. Vì vậy, đối với công

tác thẩm định giá, cần phải hoàn thiện các phương pháp này để phù hợp với thực tế

hoạt động của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Tuy nhiên, chúng cũng cần

được xem xét và kết hợp với các phương pháp khác để việc đánh giá hiệu quả hơn.

Phương pháp so sánh là một phương pháp rất phổ biến và được biết đến nhiều trong

việc đánh giá tài sản có thế chấp của ngân hàng thương mại. Bên cạnh những lợi

ích, phương pháp đơn giản và dễ thực hiện, phương pháp. Những hạn chế ảnh

hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá cũng lộ rõ như: Thông tin lạc hậu,

không đầy đủ và chính xác, tính không phù hợp với thu nhập tài sản,tính chủ quan.

Một số yếu tố điều chỉnh chưa có cơ sở khoa học rõ ràng.

Để sử dụng phương pháp này có hiệu quả và có chất lượng cao cần phải tìm

ra các giải pháp khắc phục những hạn chế nêu trên và điều kiện xây dựng áp dụng

sao cho phù hợp. Trước hết, cần thiết khi định giá tài sản thế chấp bằng phương

pháp so sánh, thu thập thông tin về tài sản có thể so sánh và giao dịch của chúng từ

các nguồn đáng tin cậy với độ chính xác cao, ví dụ các công ty tài sản thuộc các

ngân hàng thương mại như ACB, Sacomreal, ... Nhân viên thẩm định cũng có thể

kiểm tra giá giao dịch tài sản tại khu vực có tài sản thế chấp. định vị bằng cách nhập

nơi có tài sản tương tự với tài sản. Thế chấp hỏi trực tiếp người tham gia giao dịch

tài sản, bạn cần nghiên cứu cụ thể về các tài sản có thể so sánh được để có những

điều chỉnh phù hợp đối với các tài sản được thế chấp. Thứ hai, các ngân hàng phải

xây dựng bảng giá đất thống nhất cho các khu vực, tuyến phố để làm cơ sở hình

thành hệ thống thông tin, dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá. Để làm được điều

182

này, họ cần thu thập thông tin một cách nghiêm túc và xử lý thông tin trong quá

trình đánh giá. Đây là công việc hết sức quan trọng và cần thiết nhằm thúc đẩy quá

trình xử lý hồ sơ định giá tài sản của bộ phận định giá tài sản. Để xác định đơn giá

thị trường của một quốc gia trên đường ô tô, cần phải thu thập thông tin về các giao

dịch tài sản trên tuyến đường này một cách kịp thời. Các yếu tố sau đây có thể được

sử dụng để xác định đơn giá của quốc gia thị trường: địa điểm và các điều kiện ảnh

hưởng đến địa điểm đó. Bằng cách thu thập thông tin về các giao dịch trên thị

trường, thẩm định viên biết được đơn giá của tài sản. Giá thị trường của các tuyến

phố và khi thẩm định tài sản cầm cố trên tuyến đã có đơn giá của lô đất trên thị

trường thì thẩm định viên chỉ cần sử dụng đơn giá của lô đất trên tuyến đường đó

làm đơn giá của lô đất. Tuy nhiên, cũng cần cập nhật và thay đổi định kỳ giá đất thị

trường để phản ánh đúng hơn giá trị thị trường hiện tại.

3.2.1.3 Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện định giá

Thứ nhất, việc đưa ra tiêu chí phân loại khi xác định thành phần của tổ định

giá là rất quan trọng, vì đây là bước đầu tiên trong quy trình định giá tài sản bảo

đảm tiền vay, thực hiện tốt sẽ là nền tảng để việc định giá đúng với giá trị thực của

tài sản. Do đó, ngoài việc lựa chọn thành phần tham gia tổ định giá dựa trên giới

hạn tín dụng của khách hàng thì chi nhánh nên đưa ra các hướng dẫn cụ thể về các

loại tài sản phức tạp cần hội đồng thẩm định cấp cao để có những quyết định về

thành phần định giá cho phùhợp.

Thứ hai, Ngân hàng nên đưa ra quy định phân công trách nghiệm rõ ràng

tránh trường hợp cán bộ thẩm định kiêm nhiệm mọi vấn đề thực hiện thẩm định giá

tài sản bảo đảm từ công tác khách hàng đến công tác thẩm định và cho vay. Quá

nhiều công việc cho một cán bộ và dễ dẫn đến sai sót trong quá trình làm việc. Bên

cạnh đó, mỗi cán bộ Ngân hàng có một thế mạnh riêng. Hoạt động tín dụng đòi hỏi

cán bộ tín dụng nhiều yếu tố. Khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi tính mềm dẻo, sự

khéo léo và khả năng ứng biến nhanh, trong khi khâu thẩm định đòi hỏi tính cẩn

thận, tỉ mỉ cao, có trình độ về thẩm định giá và nhiều kinh nhiệm. Chính vì thế,chia

ra thành các khâu chuyên biệt, có tổ thẩm định riêng, phòng quan hệ khách hàng

183

riêng sẽ tận dụng được hết các điểm mạnh của cán bộ giúp Ngân hàng tăng lợi

nhuận. Công tác phân chia trách nghiệm dễdàng.

Thứ ba, để hạn chế những sai sót cũng như những rủi ro có thể mắc phải trong

quá trình định giá, trong thời gian tới Ngân hàng cần thực hiện các biện pháp sau:

Sau khi đưa ra được kết quả định giá phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng

như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ

hồ sơ.. Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả địnhgiá.

Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động và

tâm lý của nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhở, giảm thiểu những

rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác địnhgiá.

Để thực hiện được hai biện pháp trên, NHTM nên có một hệ thống theo dõi,

giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ tín dụng nhằm nâng cao

chất lượng thẩm định. Hệ thống là lực đẩy vô hình khiến cán bộ tín dụng chú tâm

hơn, nỗ lực hơn hoàn thành nhiệm vụ, giảm thiểu sai sót và là mục tiêu cho các cán

bộ tín dụng phấn đấu với mức điểm cao trong Ngân hàng cho cơ hội thăngtiến.

3.2.1.4 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ thẩm định giá tài sản

trong Ngân hàng thương mại

Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định

giá. Bởi vậy, muốn nâng cao trình độ sử dụng các phương pháp định giá để nâng

cao chất lượng dịch vụ, thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên

môn cho người định giá. Bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng thì cần quy định rõ

quyền hạn và trách nghiệm đối với cán bộ định giá, điều này nhằm hạn chế

những trường hợp đặc biệt định giá tài sản không đúng với giá trị thực của nó

trên thị trường.

Thứ nhất, quy định về trách nghiệm chuyên môn.

Năng lực chuyên môn là một trong những yêu cầu tiên quyết và cơ bản để

thẩm định viên có thể hành nghề thẩm định giá. Để nâng cao vai trò của tính chuyên

nghiệp, Ngân hàng cần ban hành quy định rõ ràng về trách nghiệm chuyên môn

trong việc thẩm định giá.

184

Trách nghiệm chuyên môn được xác định khi cán bộ ngân hàng vi phạm các

nội dung:

Định giá thiếu khách quan và công bằng, thiếu thận trọng, không tuân theo

các quy định của pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định.

Không thường xuyên học hỏi nâng cao trình độ chuyên môn.

Không giữ bí mật những số liệu, thông tin có được khi định giá.

Quy định về trách nghiệm chuyên môn đòi hỏi bắt buộc phải hiểu biết về

những vấn đề đó, chứ không đơn thuần là có những kiến thức đó, để việc định giá

tránh được những rủi ro không đáng có xảy ra gây nợ xấu ảnh hưởng tới hệ thống

Ngân hàng.

Thứ hai,cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá.

Các văn bản pháp,luật liên quan đến định giá rất nhiều và thường xuyên thay

đổi. Vì vậy, các cán bộ tín dụng phải thường xuyên cập nhật. Trên cơ sở đó, tiến

hành phân tích và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh

cụ thể. Qua đó, các cán bộ tín dụng có thể tự rút ra được những thành công cũng

như bất cập của nó, đồng thời rút ra được kinh nghiệm bản thân. Để có một kiến

thức hệ thống về pháp luật, Ngân hàng nên tạo điều kiện cho các nhân viên thường

xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thể mời các chuyên gia

về luật về giảng dạy cho nhân viên của Ngân hàng ngay tại Ngânhàng.

Thứ ba , tổ chức huấn luyện nâng cao trình độ của cán bộ định giá.

Tạo điều kiện cho các chuyên viên thẩm định được đi học ở các lớp bồi

dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về định giá tài sản, hoặc mời các giảng viên các

trường đại học, chuyên gia đầu ngành về tại cơ quan hướng dẫn, trao đổi để các

chuyên viên thẩm định có được cái nhìn căn bản, nền tảng cho đến những kinh

nghiệm thực tiễn trong công việc định giá.

Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ

chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá,

để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.

Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá tài

sản thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và

185

các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và

ứng dụng vào thựctế. Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm

định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc

theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo

điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình

3.2.1.5 Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng thương mại về định giá

tài sản thế chấp

Để nâng cao chất lượng hoạt động giám định, việc đầu tiên cần làm là thay

đổi tư duy, nhận thức của những người điều hành ngân hàng thương mại. Theo tầm

nhìn trước đây, để đảm bảo an ninh trong cho vay, các ngân hàng thường xem nhẹ

việc bảo mật. Điều này dẫn đến chất lượng tín dụng tốt hơn nhưng có thể có những

ảnh hưởng tiêu cực về lâu dài.

Ngoài ra, việc giảm số liệu thống kê về giá trị cho vay cầm cố / tài sản thế

chấp làm suy giảm chất lượng tín dụng của ngân hàng về mặt thống kê và hạn chế

khả năng chứng khoán hóa nợ của ngân hàng trong tương lai. Do đó, ngân hàng cần

lưu ý việc đánh giá giá trị tài sản thế chấp dựa trên giá trị của nó để có chính sách

cho vay phù hợp và đánh giá đúng chất lượng quy trình cho vay nợ của ngân hàng,

một số ngân hàng thương mại chưa có sự đầu tư thích đáng về nhân sự, tổ chức bộ

máy, điều kiện vật chất kỹ thuật làm ảnh hưởng đến công tác đánh giá, cơ sở cho

công tác đánh giá.

Định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại thời điểm hiện tại, nhưng các

khoản vay thường là dài hạn. Giá trị của tài sản thế chấp có thể thay đổi theo thời

gian, vì vậy trong quá trình định giá cần dự đoán xu hướng biến động, đặc biệt là

mua bán để đảm bảo thu hồi được các khoản nợ của ngân hàng. Ngoài ra, cần có dự

báo về khả năng thanh khoản của tài sản thế chấp để xác định mức độ rủi ro do biến

động giá cả để ngân hàng có cơ sở xác định tỷ lệ.chiết khấu phù hợp.

Xu hướng hội nhập thị trường tài chính tiền tệ quốc tế, cùng với sự cạnh

tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng nước ngoài, đòi hỏi lãnh đạo các ngân hàng

thương mại Việt Nam phải suy nghĩ lại cách tiếp cận của mình. Trong môi trường

186

cạnh tranh, các ngân hàng cho rằng việc định giá tài sản thế chấp nhằm giảm thiểu rủi

ro trong hoạt động kinh doanh cho vay, tuy nhiên nhiều ngân hàng nhận thấy rằng để

phát triển cần phải giữ vững hoạt động kinh doanh cho vay. Vì vậy, hoạt động cho

vay phải có các phương thức thu nhận khách hàng là một trong những giải pháp gia

tăng giá trị. Nắm bắt được điều này, các ngân hàng đã áp dụng các phương pháp định

giá phù hợp với quy trình chặt chẽ, đầy đủ và đội ngũ nhân lực có tay nghề cao trong

lĩnh vực định giá nhằm tạo ra sự chuyên nghiệp trong hoạt động cho vay.

Ngoài ra, nhận thức và quan điểm của các nhà điều hành ngân hàng cũng

phải thay đổi theo chiều hướng diễn biến của mối quan hệ giữa thị trường tài chính

và thị trường tài sản. Theo xu hướng chung, tài chính tài sản sẽ ra đời. Đời sống khi

có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng cho vay thế chấp như một mô hình

của các nước phát triển.Vì vậy, thế chấp tài sản không chỉ dùng để cho vay mà còn là

đường dẫn vốn cho nền kinh tế thông qua các hoạt động thế chấp ngân hàng và chứng

khoán hóa. Do đó, hoạt động định giá tài sản thế chấp hiện tại và trong tương lai cần

có đội ngũ cán bộ đủ năng lực và cơ sở kỹ thuật thuận lợi cho công tác định giá. Với

ý nghĩa này, các ngân hàng cần có các hướng dẫn và chiến lược cụ thể.

3.2.2 Nhóm giải pháp bổ trợ

3.2.2.1 Xây dựng hệ thống thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng

và ngân hàng.

Thông tin tín dụng có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên cung cấp

thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các

nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng, trên cơ sở các quan hệ

của Ngân hàng với tổ chức khác.

Hiện nay, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin nhiều

nhất để đơn giản hoá hoạt động của mình.Việc ứng dụng công nghệ trong mọi khâu

đặc biệt là với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay và bảo đảm khoản cho vay

đang được tất cả các ngân hàng chú trọng. Cũng với công nghệ Ngân hàng thì việc

quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng cũng sẽ được nâng cao hơn.Để

phục vụ cho công tác định giá tài sản bảo đảm, NHTM nên thực hiện các khâu :

187

Thứ nhất, thu thập thông tin.

Ban lãnh đạo Ngân hàng phải vạch ra kế hoạch thu thập, tìm kiếm phân tích,

tổng hợp thông tin thị trường để từ đó có thể hoàn thiện hệ thống ngân hàng dữ liệu

của ngân hàng. Trước khi tiến hành thu thập cán bộ thẩm định giá phải xác định

được thông tin cần thu thập, đồng thời phân biệt thông tin chủ yếu, thông tin thứ

yếu để việc thu thập đạt hiệu quả cao hơn. Xác định cụ thể nguồn cung cấp thông

tin có đáng tin cậy không. Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin. Các

thông tin có thể thu thập được từ các nguồn sau: do khách hàng cung cấp, từ khảo

sát thực tế, từ cơ sở dữ liệu, hoặc từ các cơ quan có thẩm quyền có liên quan…

Thứ hai, phân tích xử lý thông tin.

Công việc phân tích thông tin phải được tiến hành một cách khoa học và chi

tiết, cụ thể:

Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn

chủ yếu của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, các cán bộ tín

dụng tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung

vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh

giá quá chung chung tài sản bảo đảm thẩmđịnh. Khi phân tích so sánh, các cán bộ

tín dụng cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trường,

xem xét các giao dịch, có dựa trên cơ sở “người bán tình nguyện bán và người mua

tình nguyện mua” hay không.

Khi ước tính chất lượng còn lại của các tài sản bảo đảm cần phải có căncứ rõ

ràng. Trong một số trường hợp, để có được kết quả chính xác, có thể thuê các

chuyên gia trong lĩnh vực liên quan đến loại tài sản trong và ngoài nước.

Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, cán bộ tín dụng cần phải xem xét

các yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm để có

những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trường là đa dạng và thay đổi liêntục.

Ngoài ra, Ngân hàng cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích

tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn.

188

Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoài các biện pháp cụ

thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ tín

dụng. Đây là nền tảng cơ bản và bền vững của mọi hoạt động.

Thứ ba, lưu trữ thông tin.

Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho cán bộ tín dụng có các

căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình

thu thập thông tin. Để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở

thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho cán bộ tín dụng trong những lần

thẩm định.

Ban lãnh đạo cần chú trọng tới những điều kiện cần thiết để áp dụng những

tiến bộ trong công nghệ thông tin của bộ phận lưu trữ. Hệ thống máy tính cần được

nâng cấp. Ngân hàng nên bổ sung thêm máy tính chuyên trách lưu trữ thông tin, có

thể kết nối wifi vào mỗi Phòng Quan hệ khách hàng để nhân viên tín dụng có thể rà

soát, tìm kiếm thông tin khách hàng kịp thời.

Trong hệ thống cần chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, thị trường giá cả

các loại hàng, máy móc, thiết bị, thông tin về xu thế phát triển khoa học công nghệ.

Hơn nữa, thông tin về tình hình kinh doanh, tình hình vay vốn kinh doanh của

doanh nghiệp là vô cùng quan trọng. Từ đó, cán bộ tín dụng có thể đánh giá tổng

quát tình trạng hoạt động của doanh nghiệp để đưa ra hệ số bảo đảm phù hợp, tránh

cao quá hay thấp quá. Những thông tin về các công ty đã xin vay vốn của ngân hàng

cần được cập nhập vào hệ thống lưu trữ thông tin để dễ dàng kiểm tra, theo dõi và

đánh giá.

Đối với tài sản là bất động sản, thông tin về tài sản thế chấp nói chung, thông

tin về bất động sản nói riêng và thông tin về các giao dịch trên thị trường bất động

sản là một nguồn tài nguyên rất quý giá, phục vụ rất tốt cho hoạt động định giá tài

sản, làm cơ sở để thống kê và dự báo biến động giá tài sản trong từng thời điểm.

Các thẩm định viên bất động sản phải tiến hành các cuộc kiểm tra theo dõi thường

xuyên. Theo dõi chặt chẽ thị trường và đồng thời thu thập càng nhiều thông tin về

thị trường bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau để có thông tin đầy đủ. Điều này

189

sẽ giúp bạn rất nhiều trong hoạt động đánh giá vì điều quan trọng nhất trong công

việc đánh giá là phải có thông tin.

Để xây dựng và hoàn thiện kiểm kê giá đảm bảo, thẩm định viên và các nhân

viên khác phải cập nhật thông tin các giao dịch bất động sản trên thị trường thông

qua nhiều nguồn khác nhau: Khách hàng vay mua tài sản thanh toán qua ngân hàng,

các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện thông qua các công ty và cá

nhân kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, các đơn vị có chức năng

định giá nhà nước như: tài chính (trung tâm thông tin và định giá), sở tài chính /

trung tâm định giá và đấu giá bất động sản, kết quả đấu giá bất động sản do tổ chức

đấu giá thực hiện, các giao dịch bất động sản khác mà tổ chức, cá nhân đã thu thập

và xác định được thông tin bán bất động sản trên các phương tiện truyền thông, các

nguồn thông tin khác. Sau khi thu thập được, thẩm định viên nhập các thông tin này

vào phần mềm quản lý giá, đây là phần mềm rất hữu ích để tìm kiếm và lưu trữ

thông tin rất hữu ích trong quá trình định giá.

Và trên hết, hệ thống thông tin của các NHTM cần có sự trao đổi, giao lưu

nhiều hơn nhằm mục đích nhất quán công tác định giá tài sản thế chấp, đảm bảo

việc giá trị của tài sản thế chấp khi định giá tại bất cứ NHTM nào cũng cho kết quả

tương đương nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho cả khách hàng và ngân hàng.

3.2.2.2 Nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của phòng quản lý tài sản thế chấp

Theo mô hình quản lý hoạt động định giá TSĐB như hiện nay thì chức năng

nhiệm vụ của Phòng quản lý TSĐB đóng vai trò hết sức quan trọng, tuy nhiên thực

tế thì Phòng quản lý TSĐB vẫn chưa phát huy hết chức năng quản lý của mình. Và

sau đây là một số giải pháp đề xuất nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của Phòng

quản lý TSĐB đối với hoạt động định giá của ngân hàng:

Thứ nhất, để có sự tương tác và trao đổi thông tin giữa các chi nhánh và

Phòng quản lý TSĐB trong nội bộ hệ thống thì cần phải xây dựng một hệ thống báo

cáo phù hợp để Phòng quản lý TSĐB có thể quản lý và nắm bắt thông tin đầy đủ về

tình hình TSĐB trong cả hệ thống. Hiện tại chỉ đối với những tài sản vượt thẩm

quyền của chi nhánh thì mới chuyển lên Phòng quản lý TSĐB thực hiện tái thẩm

190

định, vì thế nên Phòng quản lý TSĐB không thể quản lý được tất cả các loại tài sản

còn lại tại đơn vị vì thế không thể nắm bắt được việc định giá có chính xác hay

không, hoặc tài sản có gặp rủi ro gì về pháp lý hay không. Và khi không có thông

tin đầy đủ về tài sản thì Phòng quản lý TSĐB không thể thực hiện tốt chức năng

quản lý cũng như không thể đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro khi giá cả tài sản

biến động bất ổn trên thị trường. Như vậy, Phòng quản lý TSĐB cần định kỳ hàng

tháng hoặc đột xuất tổ chức các đoàn kiểm tra xác suất 5-10% số lượng hồ sơ định

giá TSĐB do các đơn vị kinh doanh và các công ty định giá thực hiện (lựa chọn

theo từng đơn vị, căn cứ theo tiêu chí của tài sản có tiềm ẩn nhiều rủi ro, khu vực có

biến động giá, khu vực có quy hoạch chưa rõ ràng, tài sản khấu hao nhanh, tài sản

khó quản lý ….)

Thứ hai, NHTM cần chú trọng bổ sung và trang bị đầy đủ cơ sở vật chất kỹ

thuật, sắp xếp phương tiện đi lại thuận tiện để đội ngũ cán bộ định giá thực hiện tốt

hơn nhiệm vụ của mình, đặc biệt là đối với những TSĐB ở xa trụ sở kinh doanh của

đơn vị, cần sắp xếp lịch trình và điều động phương tiện đi lại một cách khoa học

nhằm mục tiêu hỗ trợ tốt nhất cho hoạt động của ngân hàng.

Việc thành lập bộ phận định giá độc lập tại các ngân hàng thương mại là một tất

yếu khách quan. Đối với các ngân hàng thương mại, khi hoạt động cho vay có bảo đảm

bằng tài sản như thế chấp tài sản trở thành nguồn chủ yếu thì việc thành lập bộ phận

định giá tài sản. Tài sản thế chấp đang trở thành một bảo đảm không thể thiếu đối với

ngân hàng nhằm giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

Với việc hình thành bộ phận này trong các ngân hàng, cần xác lập chức năng

nhiệm vụ của bộ phận này cùng với việc tổ chức cán bộ phù hợp với chức năng

nhiệm vụ được giao. và nhiệm vụ định giá tài sản thế chấp là tài sản và tuân thủ

nghiêm ngặt các quy trình, quy định về định giá tài sản thế chấp là tài sản. Khi bộ

phận nghiệp vụ độc lập này được hình thành trong ngân hàng thương mại, việc định

giá tài sản thế chấp sẽ trở thành một quá trình quan trọng và chuyên sâu nhằm hạn

chế những thiếu sót như mất nhiều thời gian trong lĩnh vực này của ngân hàng

thương mại.

191

Cần quan tâm thường xuyên đến công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ

làm công tác định giá tài sản làm công tác bảo đảm. Bên cạnh việc đào tạo đội ngũ

cán bộ đánh giá có kinh nghiệm phù hợp với chương trình đào tạo tại các trường đại

học, cao đẳng kỹ thuật về lĩnh vực này, ngân hàng phải đặc biệt quan tâm đến việc

đào tạo nghiệp vụ cho các cán bộ đánh giá có khả năng hiểu và nắm rõ pháp luật, cơ

chế chính sách liên quan các tài liệu và quy định. để nhân viên làm việcĐánh giá để

họ tiếp cận nhanh nhất và hiệu quả nhất, thực hiện các khóa đào tạo, tập huấn, tìm

hiểu kinh nghiệm hội thảo về định giá tài sản cầm cố giữa các ngân hàng thương

mại thuộc hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài, thu thập kinh

nghiệm một cách có mục tiêu và áp dụng vào thực hành. Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ

làm công tác thẩm định giá tại các khu vực cụ thể (nhà cửa, nhà xưởng, đất ruộng

...) để họ nắm được tình hình thị trường và hiểu sâu hơn về lĩnh vực mình hoạt động

để việc định giá có hiệu quả. Phát huy tính độc lập, chủ động và sự tin tưởng của

người nhận xét theo ý kiến của mình để không quá cứng nhắc theo quy định làm

cho kết quả rà soát không chính xác, đồng thời tạo điều kiện khuôn khổ thuận lợi

nhất có thể cho người lao động phát triển đầy đủ tiềm năng.

3.2.2.3 Tăng cường công tác quản lý tài sản thế chấp

Để đảm bảo tài sản vẫn ở trong tình trạng bình thường và kịp thời phát hiện

các sự cố liên quan để có biện pháp xử lý, tránh tình trạng giá trị TSĐB giảm sút sơ

với giá trị tài sản trong hợp đồng, hoặc không tồn tại do khách hàng lừa đảo,.... thì

công tác quản lý TSDDB có vai trò quyết định. Quản lý TSĐB là quá trình theo dõi,

kiểm tra, đánh giá lại TSĐB. Cần thực hiện công tác này một cách liên tục, thường

xuyên, hoặc bất thường khi phát hiện có những điều bất ổn xảy ra.

NHTM cần tăng cường công tác quản lý TSĐB đồng thời tăng cường giám

sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng. Với chính sách đa dạng hóa TSĐB,

mỗi loại lại có những đặc điểm khác nhau về hình thức, về tính thanh khoản, tính ổn

định cũng như những quy định pháp luật. Vì vậy, NHTM cần đưa ra từng chính

sách quản lý đối với mỗi loại tài sản. Cụ thể, đối với tài sản là tài sản như nhà ở,

quyền sử dụng đất ở, căn hộ, … ngân hàng chỉ cần nắm giữ các giấy tờ sở hữu gốc,

192

kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng tài sản của khách hàng, đồng thời cập nhật

những thông tin về thị trường tài sản, và các diễn biến của thị trường khác có liên

quan để có những thông tin phục vụ cho quá trình quản lý tốt hơn. Đối với các tài

sản là động sản, là sổ tiết kiệm, số tiền gửi việc quản lý đơn giản hơn. NHTM có thể

theo dõi và phong tỏa các hoạt động thu chi trên tài khoản của người vay. Đối với

kỳ phiếu, trái phiếu thì cần kiểm tra ngày đáo hạn, đối với chứng khoán thì bám sát

cập nhật thông tin hàng ngày, hàng giờ từ thị trường chứng khoán để có những ứng

phó kịp thời vì cho đến thời điểm hiện nay, thị trường này còn khá nhiều bất ổn khó

dự đoán. Đối với TSĐB là hàng hóa, nguyên vật liệu … cần theo dõi và định kỳ

đánh giá lại tài sản vì đây là loại tài sản khó quản lý vì nó liên quan đến hao mòn vô

hình, sự sụt giá do biến động của thị trường.

Trên thực tế, không phải tất cả các khoản bảo đảm ngân hàng thương mại

đều có thể đưa vào kho để quản lý, giám sát. Hầu hết các ngân hàng thương mại

hiện nay đều cho khách hàng của mình bảo lãnh để giữ, các ngân hàng thương mại

chỉ giữ những tài liệu, giấy tờ chứng minh tài sản thế chấp thuộc sở hữu của khách

hàng. Một trong những khâu quan trọng nhất của hoạt động quản lý tài sản thế chấp

của các ngân hàng thương mại là kiểm toán và giám sát tài sản. Việc rà soát và giám

sát tài sản thế chấp thường xuyên giúp các ngân hàng thương mại nhanh chóng nhận

ra các rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp như mất mát, hư hỏng hoặc người bảo

lãnh cung cấp tài sản làm tài sản bảo đảm cho tổ chức.

Do đó, chất lượng của đội ngũ cán bộ quản lý tài sản thế chấp có thể được

nâng cao bằng một số giải pháp cụ thể như sau: Tách chức năng quản lý tín dụng và

quản lý tài sản thế chấp ra khỏi chức năng tín dụng; Đào tạo, bồi dưỡng tốt hơn đội

ngũ cán bộ trên toàn hệ thống, từ cán bộ điều hành đến cán bộ, đáp ứng yêu cầu

công việc; Thiết lập các tiêu chuẩn yêu cầu nhân viên được ủy thác định giá và quản

lý tài sản thế chấp phải tiến hành liên tục các cuộc điều tra và khảo sát của họ. Các

phòng, ban liên quan tại trụ sở chính phải tăng cường vai trò tham mưu cho lãnh

đạo về quản lý, điều hành bằng cách ban hành các cơ chế, hướng dẫn, quy định,

hướng dẫn rõ ràng thay vì thực hiện chức năng giải quyết từng vụ việc riêng lẻ. Các

193

ngân hàng phải có quy định cụ thể, linh hoạt về nội dung và phương thức quản lý tài

sản thế chấp, tức là tùy theo loại hình, phạm vi và mức độ phức tạp. Lựa chọn

phương thức quản lý tài sản thế chấp phù hợp cho từng phương thức. đã lựa chọn

nội dung quản lý bảo hành phù hợp. Để có thể quản lý tài sản thế chấp kịp thời,

NHTM VN phải thiết lập một hệ thống thông tin đa dạng, phong phú được lưu trữ

dưới dạng cơ sở dữ liệu chung cho toàn hệ thống, cho phép truy cập từ trụ sở chính

đến các chi nhánh, mà sau đó có thể được sử dụng một cách hiệu quả.

3.2.2.4 Đẩy mạnh hoạt động hợp tác với các công ty định giá

Hiện nay, các NHTM bước đầu đã có những quy định về Hợp tác với Công

ty định giá, trong đó các TSBĐ là các tài sản đặc thù hoặc khó định giá ( như móc

móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, Cổ phiếu, Cổ phần, Trái phiếu …. Hoặc các

TSBĐ đặc thù khác thuộc loại đặc thù hoặc khó định giá vượt quá khả năng định

giá của phòng Quản lý TSBĐ). Các ưu điểm của mô hình hợp tác này:

Khi công tác định giá TSBĐ này sẽ có điều kiện thực hiện nghiệp vụ chuyên

sâu hơn; Kiểm soát giá tốt, nhiều kênh thông tin để cập nhập xây dựng cơ sở dữ liệu

từ chính các công ty định giá;

Tránh sự độc quyền và thiếu khách quan khi tập trung hết các khâu định giá

về cùng một bộ phận là trung tâm Định giá và Quản lý TSBĐ;

Tạo môi trường cạnh tranh giữa các công ty định giá, có lợi cho ngân hàng

và khách hàng khi sử dụng dịch vụ tốt hơn, thời gian nhanh hơn;

NHTM bớt tốn nguồn lực cho việc định giá, có điều kiện tập trung vào khâu

kiểm soát chất lượng, quản lý và giám sát TSBĐ trên toàn hệ thống;

Giảm được nhiều chi phí cho NHTM do không phải tăng thêm nhân sự, hạn

chế được rủi ro áp lực chi phí nhân sự khi thị trường kinh tế đang khó khăn. Hơn

nữa, việc hợp tác với công ty định giá bên ngoài giúp NHTM thu về một khoản phí

hoa hồng được trích từ số phí dịch vụ định giá thu được từ việc NHTM giới thiệu

khách hàng cho công ty tiến hành định giá.

Tuy nhiên hoạt động này tới thời điểm hiện tại vẫn chưa được chú trọng và

hoạt động mạnh mẽ. Do vậy, trong thời gian tới NHTM cần thêm quy định rõ ràng

194

hơn về mô hình Hợp tác với Công ty định giá nhằm nâng cao hiệu quả của công tác

định giá TSBĐ tại NHTM.

3.2.2.5 Hoàn thiện chức năng của bộ phận định giá trong hệ thống ngân hàng

Để hiểu rõ mối quan hệ giữa bộ phận định giá và khoản nợ khó đòi, cần kiểm

tra lại chức năng của bộ phận định giá trong hệ thống ngân hàng. Công tác thẩm

định giá trong ngân hàng có 3 chức năng chính như sau: chức năng tư vấn Định

giá(tư vấn cho các bộ phận chuyên môn khác về giá trị hiện tại hoặc tương lai của

tài sản (dự án) mà họ quan tâm. làm cơ sở quyết định việc tài trợ hay góp vốn đầu

tư), chức năng thẩm định giá (định giá tài sản thế chấp để cho khách hàng vay. Đây

là chức năng trọng tâm và là nhiệm vụ thường xuyên của bộ phận thẩm định giá

trong các ngân hàng), chức năng định giá (Do giá trị tài sản thường xuyên thay đổi

theo quan hệ cung cầu trên thị trường nên khi thị trường tài sản giảm mạnh, công

tác thẩm định phải được thực hiện để xác định giá trị thực của tài sản và khách hàng

sẽ cần bổ sung thêm tài sản thế chấp. cho khoản vay đã được vay).

Trong trường hợp khách hàng bị phá sản, tài sản bị cản trở trước khi bán phải

được định giá lại để xác định giá trị thanh lý của nó tại thời điểm bán. Mặc dù hoạt

động thẩm định giá của các ngân hàng nhìn chung đều xoay quanh một vài mục

đích như thế chấp, đầu tư, tòa án, bảo hiểm, mua bán, đấu giá, góp vốn… và việc

định giá chủ yếu dựa trên giá trị phi thị trường. Nhưng do đặc thù của công ty là

công việc định giá rất rộng và các tài sản được định giá rất khác nhau, giá trị tài sản

được định giá có thể chênh lệch từ hàng chục triệu đồng, nhưng cũng có thể là

nghìn tỷ đồng (như các dự án, công trình tài sản). Vì vậy, công tác thẩm định giá

luôn đóng vai trò quan trọng trong mọi tổ chức tín dụng. Việc định giá chuyên

nghiệp hơn không chỉ góp phần vào sự ổn định của hoạt động kinh doanh và sự phát

triển của ngân hàng mà còn giảm thiểu khả năng phát sinh nợ xấu và đóng vai trò

then chốt trong quản lý rủi ro tín dụng.

Ngoài ra NHTM cần hạn chế rủi ro và sai sót trong đánh giá:

Đối với mỗi ngành hoặc doanh nghiệp đều có những rủi ro tiềm ẩn nhất định

Rủi ro và sai sót nghiêm trọng dẫn đến kết quả mới với độ chính xác cao như vậy.

195

Hoạt động đánh giá phải được theo dõi và xem xét thường xuyên để xác định các

sai sót và điều chỉnh kịp thời, từ đó giảm thiểu rủi ro liên quan đến hoạt động đánh

giá. Quá trình thu thập thông tin cần được xem xét cẩn thận vì có nhiều nguồn thông

tin không chính xác không còn phù hợp.Thông tin thu thập được phải được xử lý

một cách có chọn lọc và khoa học. Việc định giá có liên quan mật thiết đến vấn đề

rủi ro tín dụng vì do chậm thanh toán và phải bán tài sản thế chấp, số tiền bán được

không đủ bù vốn và chi phí mà ngân hàng đã triển khai. Đó là một tổn thất cho ngân

hàng. Để tăng trách nhiệm giải trình của các thẩm định viên, yêu cầu họ phải ký

cam kết bồi thường hoặc bù đắp một phần thiệt hại cho ngân hàng.

3.3 Một số kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ

Như đã phân tích ở trên, các quy định, văn bản pháp luật và giao dịch đảm

bảo tiền vay nói chung cũng như các hoat động đảm bảo bằng TSBĐ nói riêng có

nhiều bất cập, chưa thực sự bắt nhịp với những yêu cầu đa dạng, phong phú của

thực tiễn cuộc sống, chưa thích ứng được với yêu cầu, đòi hỏi của hộp nhập kinh tế

quốc tế và khu vực. Chính vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về đảm bảo tiền vay là

rất cần thiết. Nhằm giúp các ngân hàng và TCTD nhanh chóng thu hồi nợ, đảm bảo

sự hài hòa giữa quyền, lợi ích của ngân hàng và TCTD và quyền, lợi ích của các bên

liên quan, một số khuyến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và TSBĐ như sau:

- Trước hết, Chính phủ cần chỉ đạo các Bộ, Ban ngành nghiên cứu sửa đổi,

bổ sung các quy định của pháp luật giao dịch bảm đảm trong đó bổ sung các quy

định về xử lý TSBĐ; đồng bộ và thống nhất các quy định về xử lý tài sản của các

Bộ Luật Dân sự, Luật Đất Đai, Luật Phá sản, Luật Doanh nghiệp và các văn bản

pháp luật có liên quan trên cơ sở các nguyên tắc được Bộ luật Dân sự quy định; đơn

giản hóa các trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý TSBĐ. Các điều chỉnh sửa đổi

này, cụ thể như về đối tượng điều chỉnh phải qui định áp dụng cho tất cà các tổ

chức, cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn và sử dụng

dịch vụ tư vấn thẩm định giá; đó là các doanh nghiệp định giá, thẩm định viên về

giá; các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá; cơ quan quản lý

nhà nước về thẩm định giá.

196

Về các tiêu chuẩn thẩm định giá cần qui định rõ khi hành nghề thẩm định giá

phải áp dụng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành và

những Tiêu chuẩn, Hướng dẫn thẩm định giá của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá

quốc tế (IVSC) nếu được Bộ Tài chính công nhận. Qui định rõ các loại tài sản cần

phải thẩm định giá, việc sử dụng kết quả thẩm định giá và một số vấn đề mới mà

trước đây chưa có qui định như: Quyền và trách nhiệm của khách hàng có tài sản

thẩm định giá; quyền và trách nhiệm của người liên quan sử dụng kết quả thẩm định

giá không phải là khách hàng thẩm định giá; điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm

định giá và các chi nhánh của doanh nghiệp thẩm định giá; các loại dịch vụ thẩm

định giá,...

Qui định cụ thể các nguyên tắc, căn cứ xác định giá dịch vụ thẩm định giá để

các doanh nghiệp thỏa thuận giá dịch vụ với khách hàng, ngăn ngừa tình trạng cạnh

tranh không lành mạnh về giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá. Qui định chi

tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiêp thẩm định giá, của Thẩm định viên về

giá. Những nội dung cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về

giá. Đặc biệt là qui định chặt chẽ hơn về giá trị pháp lý của chứng thư thẩm định

giá. Qui định về việc xử lý tranh chấp kết quả về thẩm định giá; khen thưởng, xử lý

vi phạm và khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá.

- Chính phủ cần có hướng dẫn, quy đình cụ thể về quyền sở hữu tài sản.

Thực tế về thế chấp máy móc thiết bị cho ta thấy những hạn chế cần được khắc

phục. Theo Nghị quyết số 11 ngày 01/07/2000 của Chính phủ về một số giải pháp

điều hành phát triển kinh tế xã hội quy định thị “ đối với khách hàng là doanh

nghiệp khi cầm cố tài sản là máy móc, thiết bị…… mà pháp luật chưa quy định phải

có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ cần giấy tờ chứng minh tài sản hợp pháp

và cam kết với các TCTD là tải sản đó thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp,

không có tranh chấp là đủ”. Song thực tế việc xác định số lượng giấy tờ chứng minh

quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp là bao nhiêu, xác minh tính hợp pháp của

giấy tờ đó như thế nào không hề đơn giản. Do đó, trong trường hợp NHTM phải xử

lý TSBĐ đó để thu nợ sẽ chịu thiệt thòi do không đủ giấy tờ hợp lệ, thậm chí là mất

197

vốn nếu khách hàng lừa đảo. Chính vì vậy, chính phủ cần có chương trình cấp

quyền sở hữu đối với tài sản có giá trị như: máy móc, dây chuyền sản xuất, nhà

cửa…. và cung cấp công khai các thông tin về quyền sở hữu đó.

- Chính phủ cần có quy định rõ về loại tài sản nào bắt buộc phải mua bảo

hiểm, loại tài sản nào không nhất thiết phải mua. Có như vậy, vừa bảo vệ được

quyền lợi của các TCTD, vừa tạo được sự thống nhất trên toàn hệ thống. Đồng thời,

Chính phủ cần quy định rõ mức phí áp dụng cho mỗi loại TSBĐ trên cơ sở những

thông tin sau: giá trị tài sản, tốc độ hao mòn của tài sản, thời hạn vay, quy mô khoản

vay… để tránh trường hợp không đồng bộ trong quy định về mức phí giữa các công

ty bảo hiểm gây khó khăn cho hoạt động của các ngân hàng lẫn khách hàng.

Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ

chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất

đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS

chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu

nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy

đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính

quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở

hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về

tài sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất

đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận

lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ

tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công

khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang

là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một

cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả

chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và

thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn

chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của

nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là:

198

Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật

hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay

nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao

đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sửa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí

của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà

nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các

chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS. Tuy nhiên cần

phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh

nghiệp nhà nước.

Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công

khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu

chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường tài sản.

Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người

bán người thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của

các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình

thức tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân

cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự

báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi

trả và lấy đất

Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu

một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân

chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác

là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên

cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ

phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra

môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua

bán dễ dàng hơn.

3.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước

Thứ nhất, các NHTM chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước.

Do đó, để nâng cao vai trò điều tiết nền kinh tế vĩ mô, tăng cường quản lý tín dụng,

199

nhằm đảm bảo thị trường tài chính hoạt động ổn định và cạnh tranh lành mạnh,

ngăn chặn các việc hạ thấp tiêu chuẩn, nguyên tắc tính dụng để cạnh tranh thu hút

khách hàng. Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, buộc các TCTD

phải thực hiện một cơ chế tín dụng thống nhất, một hệ thống các biện pháp đảm bảo

tiền vay để tạo sự lành mạnh, công bằng trong hoạt động tín dụng. Những sai phạm

phải xử lý kịp thời và nghiêm túc đối với mọi đối tượng tham gia, cả trong và ngoài

quốc doanh.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ tư pháp, Bộ tài

chính, Bộ công an, Tổng cục địa chính… để nghiên cứu soạn thảo, ban hành văn

bản liên quan nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo thuận lợi và an toàn để hướng dẫn

xử lý ngay các khó khăn ách tắc trong việc xử lý TSBĐ ở các NHTM hiện nay. Ví

dụ, trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản, bên bảo lãnh (bên vay) và

bên có bảo đảm (tổ chức tín dụng) sẽ ghi lại giao dịch bảo đảm theo quy định hiện

hành. Phù hợp với quy định của Luật giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo

đảm; Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với

đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Phòng Tài nguyên và

Môi trường (ở những nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký). Điều chỉnh quy trình

công chứng, công chứng tài sản thế chấp… là trách nhiệm của các bộ, ngành khác

và cần có sự phối hợp tích cực giữa Banco del Estado với các ngành, các cơ quan

chức năng. Giảm thời gian xem xét và ra quyết định tín dụng để đơn giản hóa các

quy trình và thủ tục tín dụng.

Thứ ba, ngân hàng Nhà nước tăng cường theo dõi, kiểm tra, giám sát, để từ

đó nắm bắt những khó khăn vướng mắc trong công tác định giá và xử lý TSBĐ tại

các TCTD, từ đó đệ trình kịp thời lên Chính phủ, Quốc hội nhằm tìm kiếm sự giúp

đỡ kịp thời tháo gỡ các vướng mắc. Chẳng hạn như tháo gỡ những vướng mắc liên

quan đến việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất đòi hỏi Ngân

hàng nhà nước cần tham mưu cho Thủ tướng Chính phủ đề xuất lại với Chính phủ,

Quốc hội có thể sửa đổi bổ sung kịp thời luật thuế thu nhập doanh nghiệp, luật thuế

chuyển quyền sử dụng đất có thể miễn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho các

200

TCTD, thuế chuyển nhượng tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng trong

trường hợp phải xử lý để thu hồi nợ. Nếu kiến nghị này được chấp thuận thì ít nhất

cũng nên giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp xuống dưới mức hợp lý.

Thư tư, hiện nay mặc dù TSBĐ đã đưa ra Tòa và để tiến hành xử lý theo

pháp luật nhưng trình tự xử lý thường kéo dài ngoài ý muốn. Trong khi đó, lãi quá

hạn vẫn phát sinh có thể dẫn đến không thu hồi đủ nợ gốc và lãi. Do đó Ngân hàng

nhà nước nên có văn bản cho phép ngừng tính lãi kể từ ngày có quyết định của Tòa

án đối với những TSBĐ được tiến hành xử lý theo pháp luật.

Thứ năm. Mỗi NHTM đều định giá TSBĐ theo quy định riêng hoặc ngay

trong cùng một hệ thống các chi nhánh cũng sử dụng quy trình và nội dung khác

nhau, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng và ban hành quy trình và nội dung định

giá tài sản thống nhất trên cơ sở định giá tài sản cả các cơ quan khoa học, Bộ kế

hoạch và đầu tư và củ các ngân hàng thương mại cho phù hợp với thực tiễn của

nước ta đồng thời hòa nhập với thông lệ quốc tế.

Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về

định giá tài sản, để hỗ trợ cho công tác định giá TSBĐ, Ngân hàng Nhà nước cần

mở rộng phạm vi cung cấp thông tin của Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), không

những cung cấp thông tin tín dụng mà còn cung cấp thông tin kinh tế phục vụ cho

công tác định giá TSBĐ của ngân hàng cũng như tổ chức, cá nhân có nhu cầu dịch vụ

thông tin. Trong trường hợp đó, trung tâm thông tin tín dụng (CIC) sẽ có thuận lợi

hơn các ngân hàng trong việc hợp tác với các cơ quan Quản lý Nhà nước, các cơ quan

chuyên cung cấp thông tin. Vì nếu mỗi ngân hàng, mỗi cán bộ định giá thay đổi thông

tin thì rất khó tiếp cận được với những nguồn thông tin này. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà

nước cần tăng cường đào tạo bồi dưỡng cán bộ định giá dưới nhiều hình thức như tập

trung hội thảo, tổ chức các cuộc thi các cán bộ chuyên môn giỏi….

Thứ bảy, NHNN cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về trình

tự, thủ tục xử lý bảo lãnh trong các trường hợp mất khả năng thanh toán, sự chủ

động của bên được bảo lãnh trong việc thu giữ tài sản thế chấp, xử lý tài sản, đồng

thời có biện pháp xử lý nghiêm nếu bên nhận thế chấp không tham gia thực hiện các

201

thỏa thuận theo hợp đồng bảo lãnh; Ngay sau đây sẽ hướng dẫn thủ tục đăng ký vay

vốn ưu đãi của công ty mua bán nợ xấu.

Thứ tám, NHNN cần xây dựng cơ chế thực tiễn hơn trong việc thực hiện các

giao dịch xử lý nợ xấu có bảo đảm. Khoản vay thế chấp hình thành trong tương lai

làm cơ sở để ngân hàng nhận thế chấp. Cần quy định chặt chẽ việc góp vốn của

người mua nhà được ủy thác vào ngân hàng thương mại hoặc các chủ đầu tư. và các

ngân hàng thương mại chỉ được phép chi tiền cho các công trình xây dựng của

chính người mua nhà mà người mua nhà mang vốn để tránh tham ô, lạm dụng vốn

tự có.

Thứ chín, NHNN phải xem xét, cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi giúp doanh

nghiệp tháo gỡ khó khăn theo chủ trương của Chính phủ về sử dụng kết quả định

giá tài sản để giảm chi phí định giá của ngân hàng và bên vay được bảo lãnh.

3.3.3 Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác

- Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với Bộ Tài chính hoàn thành các văn

bản hướng dẫn thi hành luật Đất Đai 2013 cần xem xét chỉnh sửa các nội dung bất

hợp lý và mâu thuẫn trong các văn bản liên quan.

- Bộ Tư pháp, Sở địa chính và chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố cần có

những biện pháp hạn chế sự rườm rà, phức tạp trong hoạt động công chứng nhằm

giảm thiểu thời gian vay vốn của khách hàng. Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ

xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác. Việc thi

hành án dân sự phải có sự phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Bộ Tư

pháp. Theo đó, định kỳ hai bên sẽ phối hợp tổ chức tổng kết công tác thi hành án

dân sự liên quan đến hoạt động ngân hàng; rà soát, tổng hợp kết quả phân loại, thi

hành án, xây dựng phương án tổ chức thi hành án, có biện pháp cụ thể để giải quyết

những khó khăn, vướng mắc của tổ chức tín dụng trong công tác thi hành án dân sự

liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng. Mục tiêu là hoàn thiện một bước

khung pháp lý giúp các cơ quan tư pháp và các tổ chức tín dụng phối hợp thực hiện

nhiệm vụ đồng thời tạo cơ sở phối hợp để thực hiện hợp lý hóa việc thi hành án,

nâng cao hiệu quả và quản lý đầy đủ các trường hợp thi hành án dân sự. trong hoạt

202

động cho vay, hoạt động ngân hàng và góp phần quan trọng vào việc thực hiện các

mục tiêu của pháp luật về thanh lý tài sản phá sản đã được Quốc hội và Chính phủ đề

ra. Việc định giá có liên quan mật thiết đến vấn đề rủi ro tín dụng vì do chậm thanh

toán và phải bán tài sản thế chấp, số tiền bán được không đủ bù vốn và chi phí mà

ngân hàng đã triển khai. Để tăng trách nhiệm giải trình của các thẩm định viên, yêu

cầu họ phải ký cam kết bồi thường hoặc bù đắp một phần thiệt hại cho ngân hàng.

- Đối với TSBĐ là tài sản, Bộ Xây dựng cần phải cập nhật thường xuyên lãi

suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng và chỉ số giá xây dựng qua các thời kỳ để

các doanh nghiệp định giá cũng như các NHTM có căn cứ làm tham khảo nhằm xây

dựng bộ chỉ tiêu riêng về đơn giá tại đơn vị mình. Ngoài ra việc ban hành các quy

định và xây dựng và kiến trúc đối với từng địa bàn phải có lộ trình và phù hợp với

thực tế, tránh việc ban hành các quy định thay đổi đột ngột về kiến trúc xây dựng

khiến cho giá trị tài sản bị biến động theo

203

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Tóm lại cho vay có thế chấp hay có tài sản thế chấp là một xu thế chung

trong hoạt động của các NHTM hiện nay, đặc biệt là trong điều kiện cạnh tranh và

xu hướng hội nhập với nền kinh tế thế giới và quá trình toàn cầu hóa. Bởi vậy việc

nâng cao chất lượng và hiệu quả của các khoản vay là việc làm hết sức cần thiết.

Luận án đã phân tích và đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện định giá

tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam.

Như vậy, để áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và phù hợp cũng

như qui trình định giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản thế chấp ngày

càng lớn, tác giả đã đưa ra các giải pháp: Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện, xây

dựng một hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ

tín dụng; Hoàn thiện quy trình định giá gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và

tính chính xác của giá trị cần định giá; Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán

bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng thương mại, quy định rõ quyền hạn và

trách nghiệm đối với cán bộ định giá

Muốn làm được điều này, Chính phủ cần hoàn thiện pháp luật về đảm bảo tiền

vay, đảm bảo sự hài hòa giữa quyền, lợi ích của ngân hàng và TCTD và quyền, lợi ích

của các bên liên quan. Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường quản lý tín dụng, nhằm

đảm bảo thị trường tài chính hoạt động ổn định và cạnh tranh lành mạnh.

204

KẾT LUẬN

Tài sản thế chấp của Ngân hàng chủ yếu là bất động sản, máy móc thiệt bị,

xe ô tô. Việc thẩm định giá chính xác giá trị tài sản thế chấp sẽ là giúp Ngân hàng

quyết định cấp tín dụng chuẩn xác hơn. Tài sản thế chấp có vai trò rất lớn trong

quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không chỉ vì đó là

chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản

thế chấp còn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm l ý ỷ lại của người đi

vay, điều này rất có ý nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Đối với các

ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản thế chấp, mà phần lớn là các bất động

sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay, đồng thời dự

phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ.

Trong luận án này, tác giả đã đi từ cơ sở lý luận để cho thấy việc định giá tài

sản thế chấp được diễn ra một cách hiệu quả, tạo điều kiện cho việc phát triển hoạt

động cho vay, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, ta cần nắm được các khái

niệm cơ bản về tài sản thế chấp, tài sản thế chấp được phân loại như thế nào, những

nhân tố nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản, các quy trình, phương pháp định giá tài

sản thế chấp là gì và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp

trong hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại. Đồng thời, tiếp thu những

kinh nghiệm về thế chấp tài sản trong hoạt động tín dụng của các NHTM trên thế

giới và rút ra bài học cho Việt Nam.

Hoạt động cho vay có tài sản thế chấp bằng đang là xu hướng được các Ngân

hàng thương mại ưa chuộng, chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ cho vay tại các Ngân

hàng. Bởi vậy định giá tài sản thế chấp đang là vấn đề được các NHTM Việt Nam

quan tâm. Công tác định giá tài sản đã có những bước phát triển, qui trình định giá

ngày càng được hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ có bài bản hơn.

Kết quả định giá ngày càng phù hợp, chính xác. Nhiều ngân hàng kết hợp áp dụng

cả giá trị thị trường và giá trị theo khung giá, hoặc nhân thêm hệ số điều chỉnh theo

từng khu vực, vị trí. Có nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến những hạn chế trên

205

nhưng có thể nói một trong những nguyên nhân chính đó là do hiện tại các ngân

hàng thương mại vẫn chưa coi hoạt động định giá là một hoạt động độc lập, mà gắn

liền với hoạt động tín dụng ngân hàng; công tác định giá tài sản thế chấp vẫn được

các ngân hàng thực hiện một cách độc lập chưa có sự phối hợp giữa các ngân hàng.

Như vậy, để áp dụng các phương pháp định giá hiệu quả và phù hợp cũng

như qui trình định giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản thế chấp ngày

càng lớn, tác giả đã đưa ra các giải pháp: Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện, xây

dựng một hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác thẩm định giá của cán bộ

tín dụng; Hoàn thiện quy trình định giá gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và

tính chính xác của giá trị cần định giá; Nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán

bộ thẩm định giá tài sản trong Ngân hàng thương mại, quy định rõ quyền hạn và

trách nghiệm đối với cán bộ định giá.

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

1. Ngô Hoài Nam (2020), ‘Experience of Companies in Asia on Solving Plastic

Waste Problem’, Tạp chí International Journal of Management Sciences and

Business Research, Số 11

2. Ngô Hoài Nam (2020), ‘Plastics Consumption Trend: Literature Review’, Tạp

chí International Journal of Management Sciences and Business Research, Số 11

3. Ngô Hoài Nam (2020), ‘Evaluation of Real Situation of Enterprise Resource

Planning In Vietnam’, Tạp chí International Journal of Management

Sciences and Business Research, Số 5

4. Ngô Hoài Nam (2021), ‘Những hạn chế trong định giá bất động sản thế chấp

tại các ngân hàng thương mại và giải pháp khắc phục’, Tạp chí Công thương,

Số 7.

5. Ngô Hoài Nam (2021), ‘Valuation of Assets in Banking Activities - Current

Situation and Solutions’, Tạp chí International Journal of Agriculture and

Biological Sciences. (IJOABS), Số 8.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in

Nigeria, Journal of Social Economics Review, Volume: 3; page 32- 35

2. Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học và thực tiễn thẩm định giá

của các nước, Nhà xuất bản Giao thông vận tải, Hà Nội

3. Báo cáo khảo sát về thực trạng tiếp cận tín dụng của DN khu vực đồng bằng

sông Hồng – Trung tâm thông tin kinh tế của Liên đoàn thương mại và công

nghiệp Việt Nam (VCCI) – 2018

4. Bộ Khoa học và công nghệ (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động

sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Đề tài KX.01- 13/06-10,

Nhà xuất bản thống kê

5. Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004,

Hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ –CP ngày 16/11/ 2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

6. Bộ Tài chính (2006) Thông tư 17/2006/-TT-BTC ngày 13/3/ 2006 hướng dẫn

thi hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá

7. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT –BTC ngày 06/12/2007

hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ –CP ngày 16/11/2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và

Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội

8. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về

việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá, Hà Nội

9. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT –BTP- BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký, thế

chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

10. Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land

valuation, Journal of Economics Review, Volume 2, page20-23

11. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1994), Nghị định số

61-CP ký ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

và các văn bản sửa đổi bổ sung có liênquan

12. Chính Phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Nghị định

79/2001/NĐ- CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định số 17/1999-NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ

13. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định

giá đất và khung giá các loại đất, các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan.

21. NguyễnMạnh Hải(2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng

đất và điều kiện vận dụng ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ-

Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội Chủ

nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự, 2005

14. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định

163/2006/NĐ-CP ký ngày 29/12/2006 của chính phủ về giao dịch bảo đảm

và các văn bản sửa đổi bổ sung liên quan.

15. Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

16. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,

thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết

khiếu nại về đất đai.

17. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định

69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,

giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

18. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam (2009), Nghị định số

88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

19. Christopher Bettin (1998), The Appraisal of RealEstate

20. Chu Văn Cấp – Trần Bình Trọng (2003), Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác

Lê nin, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội

21. Đào Thị Thanh Tú (2008), Yêu cầu về thiết lập cơ quan quản lý rủi ro tại các

NHTM Việt nam, Tạp chí Ngân hàng số 16, tháng8-2008

22. David Besanko and Anjan V Thakor (1987),“Collateral and rationing:

sorting equilibria in monopolistic and competitive credit market”,

International Economic Review, Vol 28, No 3, October,1987.

23. David Blake (1994), Phân tích thị trường tài chính, Nhà xuất bản thành phố

Hồ Chí Minh

24. Đỗ Minh Phương (2006), “Nâng cao chất lượng cho vay thế chấp bằng BĐS

tại Sở Giao dịch Ngân Hàng Ngoại Thương Việt Nam”, Luận án Thạc sĩ

Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội

25. Đoàn Văn Trường (1999) “Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động

sản”, Nhà xuất bản Khoa học Kỹthuật.

26. Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French,

Real estate appraisal: a review of valuation methods,Journal of Property

Investment&Finance,Year:2003,Volume:21,Issue:4,Page:383-401

27. Kwong Chau, Wai Lai (1995) Valuation of real estate assets in China, Journal of

Property Valuation and Investment, 1995, Volume: 13, Issue: 5,Page: 50 -66

28. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở,

Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội.

29. Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản ở Việt Nam – Thực trạng

và giải pháp, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ- Bộ Giáo dục và Đào tạo.

30. Ngân hàng No &PTNT Việt Nam (2017), Báo cáo hàng năm 2017

31. Ngân hàng No &PTNT Việt Nam (2017), Báo cáo hàng năm 2019

32. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (2020), Báo cáo thường

niên 2020

33. Ngân hàng TMCP Tiên Phong (2020), Báo cáo thường niên 2020

34. Ngô Thị Phương Thảo (2011) “Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam” , Luận án tiến sỹ

35. Nguyễn Chí Thành (2008), Cần nhanh chóng ổn định thị trường BĐS, Tạp

chí Ngân hàng số 23, tháng 12 -2008

36. Nguyễn Đình Nam (2008), “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại

ngân hàng phát triển Việt Nam”, Luận án thạc sĩ kinh tế, trường Đại học

Kinh tế quốc dân, Hà Nội.

37. Nguyễn Đoàn (1995), Xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa ở

Việt Nam, Tạp chí tài chính, 95 (5), trang 21-22

38. Nguyễn Khắc Luyện (2008) Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

công thương Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng số 20, tháng 10-2007

39. Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Bùi Hữu Phê (2009),

“Phương pháp định giá BĐS, ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng”, nghiên

cứu của nhóm nghiên cứu trường đại học Kinh tế thành phố HCM. Khoa

quản lý đất đai và BĐS, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

40. Nguyễn Minh Hoàng (2006) Những nguyên lý cơ bản trong xác định giá trị

tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội

41. Nguyễn Việt Hùng (2009), Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả

hoạt động của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh

tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội

42. Phạm thị Ngọc Mỹ (2003) Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định

giá ở Việt nam trong những năm tới. Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường đại học

Kinh tế quốc dân, Hà Nội

43. Phạm Toàn Thiện, (2009)“Khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ:

Bài học và một số kiến nghị”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà nội,

Kinh tế và Kinh doanh số 25, trang 39-53

44. Phạm Văn Bình và Đỗ Thanh Tùng (2007) “Bàn về định giá tài sản bảo đảm vay

vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập”, Tạp chí ngân hàng số 2, tháng1-2007

45. Phan Minh Ngọc và Phan Thị Thúy Nga (2008), Có nên siết chặt cho vay

mua Bất động sản” , Tạp chí ngân hàng số 5 tháng 3 -2008Phan Thị Thu Hà

(2007), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Nhà xuất bản trường đại học

kinh tế quốc dân, Hà Nội.

46. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam (2002), Pháp lệnh giá 2002

47. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006): Luật Kinh

doanh Bất động sản

48. Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2013): Luật đất đai năm 2013

49. Rechard Green (2002) “Parameter stability and the valuation of morgages

and mortgage –back Security” International Economic Review, Vol 20, No

2, September 2002

50. Simon Hakim, J. Weinblatt (1984), Towards a Theory on The Impact of

Criminal Mobility Influences on Land Values,International Journal of Social

Economics, Volume 11, issue ½, page24-30

51. Song Shi, Martin Young, Bob Hargreaves (2009) “Issues in measuringa

monthly house price index in New Zealand”, Journal of Housing

Economics2009

52. Ted Gwartney and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International

Journal of Social Economics, Volume 12, page30-35

53. Trần Luyện (2007) “Để hạn chế rủi ro trong việc nhận bảo đảm tiền vay

bằng tài sản hình thành từ vốn vay”, Tạp chí ngân hàng số 6, tháng3.

54. Trần Văn Dũng (2008), Hoàn thiện công tác định giá doanh nghiệp tại Việt

nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội

PHỤ LỤC 1

DÀN BÀI PHÒNG VẤN CHUYÊN SÂU

Kính chào chuyên gia. Tôi đang thực hiện nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực

trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng

thương mại Việt Nam, ý kiến đóng góp của các chuyên gia sẽ rất có giá trị đối với

nghiên cứu này. Rất cảm ơn các chuyên gia đã dành thời gian để thảo luận các vấn

đề liên quan.

Tên chuyên gia:

Nghề nghiệp:

NỘI DUNG CHÍNH:

Dưới đây tác giả đề xuất một số các yếu tố ảnh hưởng công tác định giá tài

sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam bao

gồm: (1) Quan điểm về định giá tài sản thế chấp; (2) Cách thức tổ chức và quy trình

thẩm định; (3) Hệ thống thông tin định giá; (4) Phương pháp định giá; (5) Đội ngũ

nhân lực; (6) Phương tiện hữu hình. Chuyên gia có đồng ý với mô hình nghiên cứu

này không? Chuyên gia có cho rằng thang đo những yếu tố trong mô hình là phù

hợp không? Các phát biểu này có dài dòng khó hiểu hay không? Chuyên gia có đề

xuất bỏ bớt hoặc bổ sung những nội dung nào sau đây hay không?

I. QUAN ĐIỂM CỦA NGÂN HÀNG

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Quan điểm định giá tài sản

thế chấp của ngân hàng rõ

ràng

Quan điểm định giá tài sản

thế chấp của ngân hàng

đồng bộ với định hướng

phát triển hoạt động thế

chấp tài sản

Quan điểm định giá tài sản

thế chấp của ngân hàng phù

hợp với thị trường

Quan điểm định giá tài sản

của thế chấp của ngân hàng

được phổ biến cụ thể đối

với từng cán bộ thẩm định

tài sản thế chấp

Quan điểm định giá tài sản

thế chấp của ngân hàng có

tác động tích cực đến công

tác định giá tài sản thế chấp

…………………………………………………… Bổ sung

II. CÁCH THỨC VÀ QUY TRÌNH

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Công tác tổ chức định giá

tài sản thế chấp tại ngân

hàng được thực hiện một

cách chuyên nghiệp

Các bộ phận trong hệ thống

ngân hàng có sự phối hợp

chặt chẽ

Quy trình định giá tài sản

thế chấp tại ngân hàng được

xây dựng rõ ràng

Quy trịnh định giá tài sản

thế chấp tại ngân hàng được

xây dựng một cách khoa

học và đơn giản

……………………………………………………. Bổ sung

III. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊNH GIÁ

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Thông tin cung cấp trên hệ

thống thông tin định giá của

ngân hàng có độ tin cậy cao

Thông tin cung cấp trên trên

hệ thống thông tin định giá

của ngân hàng được cập

nhật thường xuyên

Hệ thống thông tin định giá

của ngân hàng thường

xuyên được nâng cấp

Hệ thống thông tin định giá

là công cụ hỗ trợ hiệu quả

cho công tác định giá tài sản

thế chấp

……………………………………………………. Bổ sung

IV. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Phương pháp định giá của

ngân hàng là phù hợp với

điều kiện thực tiễn

Phương pháp định giá của

ngân hàng là dễ thực hiện

Phương pháp định giá của

ngân hàng giúp kết quả định

giá có tính chính xác cao

Lựa chọn phương pháp định

giá phù hợp giúp nâng cao

hiệu quả công tác định giá

tài sản thế chấp

…………………………………………………… Bổ sung

V. ĐỘI NGŨ NHÂN LỰC

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Cán bộ thẩm định giá tài

sản thế chấp của ngân hàng

có trình độ chuyên môn cao

Cán bộ thẩm định giá tài

sản thế chấp của ngân hàng

có kinh nghiệm trong lĩnh

vực định giá tài sản

Cán bộ thẩm định giá tài

sản thế chấp của ngân hàng

có phẩm chất đạo đức tốt

Ngân hàng có hoạt động

đào tạo và bồi dướng

nghiệp vụ và phẩm chất đạo

đức cho các cán bộ thẩm

định

Bổ sung ……………………………………………………..

VI. PHƯƠNG TIỆN HỮU HÌNH

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Ngân hàng có đầy đủ các

trang thiết bị, phần mềm

phục vụ công tác định giá

tài sản thế chấp

Hệ thống phần mềm xử lý

thông tin thường xuyên

được nâng cấp

Ngân hàng có hệ thống cơ

sở vật chất hiện đại

Hệ thống thông tin liên

ngân hàng hoạt động hiệu

quả

Bổ sung ……………………………………………………..

VII. CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP

Không Điều chỉnh cho Thang đo gốc Đồng ý đồng ý từng ý

Công tác định giá tài sản thế

chấp được thực hiện một

cách hiệu quả

Kết quả định giá tài sản thế

chấp có tính chính xác cao

Chất lượng công tác định

giá tài sản thế chấp ở mức

cao

Bổ sung …………………………………………………….

PHỤ LỤC 2

Xin kính chào các Anh/Chị!

Tôi tên là:………………, tôi là nghiên cứu sinh tại trường……………..Tôi đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện

BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT

ông tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam”

làm đề tài luận án tiến sĩ của mình.

Tôi mong nhận được sự hỗ trợ của Anh/Chị bằng việc trả lời những câu hỏi trong phần khảo sát. Dữ liệu

thu thập được trong quá trình nghiên cứu chỉ dùng cho việc kiểm tra lý thuyết trong đề tài này. Tôi cam kết

những thông tin về kết quả nghiên cứu sẽ ở dạng thống kê mà không nêu tên cụ thể một cá nhân nào,

Xin chân thành cảm ơn sự hợp tác của Anh/Chị!

Xin vui lòng khoanh tròn vào đáp án anh/chị cho là phù hợp nhất cho mức độ đồng ý hay không đồng ý của

anh/chị:

Hoàn toàn không

Không đồng ý

Bình thường

Đồng ý

Hoàn toàn đồng ý

đồng ý

I/ Thông tin người tham gia khảo sát

1. Giới tính

A. Nam

B. Nữ

2. Tuổi:

B. Từ 30 – 40 tuổi

A. Từ 22 – 30 tuổi

D. Từ 50 – 60 tuổi

C. Từ 40 – 50 tuổi

3. Thâm niên công tác

B. Từ 3 – 5 năm

A. Dưới 3 năm

D. Trên 7 năm

C. Từ 5 – 7 năm

4. Anh/chị đang công tác tại ngân hàng nào?

II/ Nội dung khảo sát

Câu hỏi khảo sát

Mức độ đánh giá 4 3 2

Quan điểm của ngân hàng

Cách thức và quy trình

1. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng rõ ràng 2. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng phù hợp với thị trường 3. Quan điểm định giá tài sản của thế chấp của ngân hàng được phổ biến cụ thể đối với từng cán bộ thẩm định tài sản thế chấp 4. Quan điểm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có tác động tích cực đến công tác định giá tài sản thế chấp 5. Công tác tổ chức định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được thực hiện một cách chuyên nghiệp 6. Các bộ phận trong hệ thống ngân hàng có sự phối hợp chặt chẽ 7. Quy trình định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng được xây dựng rõ ràng

Hệ thống thông tin định giá

Phương pháp định giá

Đội ngũ nhân lực

tiện Phương hữu hình

8. Thông tin cung cấp trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng có độ tin cậy cao 9. Thông tin cung cấp trên trên hệ thống thông tin định giá của ngân hàng được cập nhật thường xuyên 10. Hệ thống thông tin định giá là công cụ hỗ trợ hiệu quả cho công tác định giá tài sản thế chấp 11. Phương pháp định giá của ngân hàng là phù hợp với điều kiện thực tiễn 12. Phương pháp định giá của ngân hàng là dễ thực hiện 13. Phương pháp định giá của ngân hàng giúp kết quả định giá có tính chính xác cao 14. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá tài sản thế chấp 15. Cán bộ thẩm định tài sản thế chấp của ngân hàng có kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá. 16. Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá tài sản 17. Cán bộ thẩm định giá tài sản thế chấp của ngân hàng có phẩm chất đạo đức tốt 18. Ngân hàng có hoạt động đào tạo và bồi dướng nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức cho các cán bộ thẩm định 19. Ngân hàng có đầy đủ các trang thiết bị, phần mềm phục vụ công tác định giá tài sản thế chấp 20. Hệ thống phần mềm xử lý thông tin thường xuyên được nâng cấp

Công tác định giá tài sản thế chấp

21. Công tác định giá tài sản thế chấp được thực hiện một cách hiệu quả 22. Kết quả định giá tài sản thế chấp có tính chính xác cao Trân trọng cảm ơn!

PHỤ LỤC 03: TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT

- Số phiếu phát ra: 350 phiếu;

- Số phiếu thu về: 330 phiếu;

- Số phiếu hợp lệ: 322 phiếu.

Kết quả trả lời được tổng hợp như sau:

Lựa chọn Câu

1 74,5% 38,3% 73,4% 53,2% 6,4% 23,4% 28% 59,6% 24,5% 6,5% 53,4% 25,4% 92,6% 100% 71,3% 52,1% 71,3% 54,3% 59,6% 10,6% 64,3% 35% 2 16% 1,1% 8,5% 13,8% 74,5% 47,9% 72% 40,4% 45,7% 74,1% 10,5% 40,9% 57,4% 90% 28,7% 45,7% 26,6% 43,6% 19,1% 53,2% 33,6% 65% 3 7,4% 51,1% 16% 16% 19,1% 17% - - 29,8% 19,4% 24% 20% 56,4% 30,1% - 1,1% 1,1% 1,1% 20,2% 33% 1,1% - 4 2,1% 9,6% 1,1% 6,4% - 7,4% - - - - 1,1% 7,4% 21,3% 8,2% - - - - - - - 5 - - - 7,4% - 4,3% - - - - - 6,3% - - - - - - - - - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 22 22