Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:166

Thêm vào BST

Báo xấu

63
lượt xem 16
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án trình bày những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định hướng, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Hà Nội, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Nga Hà Nội, năm 2021
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và tài liệu trong luận án là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Tất cả những tham khảo và kế thừa đều được trích dẫn và tham chiếu đầy đủ. Nghiên cứu sinh
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN .......................................................... 10 1.1. Tình hình nghiên cứu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................... 10 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ........................ 25 1.3 Cơ sở lý thuyết .............................................................................................. 30 1.4 Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................... 32 1.5 Giả thuyết nghiên cứu: ................................................................................ 33 Kết luận chương 1 ................................................................................................... 34 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................ 36 2.1 Những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................... 36 2.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......... 57 Kết luận chương 2 ................................................................................................... 75 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................................................................. 78 3.1. Thực trạng pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ...................................... 78 3.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................... 103
Kết luận chương 3 ................................................................................................. 128 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ĐẢM BẢO THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................................. 130 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................. 130 4.2. Giải pháp hoàn thiện và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................................................................................ 137 Kết luận chương 4 ................................................................................................. 146 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 149 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ................................ 153 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 161
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (cấp lần đầu) đối với các tổ chức ................. 108 Bảng 3.2. Tình hình thực hiện cấp lần đầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2018 ......................... 111 Bảng 3.3. Tình hình thực hiện đăng ký biến động (cập nhật GCN gốc hoặc cấp GCN mới cho chủ mới) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2018 ................................................................................ 113
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng ở nước ta hiện nay, đất đai không còn đơn thuần là không gian cư trú, là nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng cho mỗi quốc gia, mà cao hơn, ý nghĩa sâu rộng hơn, đất đai trở thành tài sản có giá trị lớn của quốc gia, chúng đai tham gia vào hầu hết quan hệ chính trị, kinh tế, xã hội và lịch sử. Đất đai là là sự kiện chính trị, pháp lý quan trọng của đất nước, là hiện thân của chủ quyền quốc gia, dân tộc; là điều kiện tiền đề không thể thiếu để hiện thực hóa sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Ở phạm vi gần hơn, đất đai tham gia vào hầu hết các giao dịch dân sự, thương mại trong nền kinh tế thị trường, chúng không chỉ bó hẹp ở những giao dịch đơn lẻ bởi những chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà ngày càng phát triển đa dạng và phong phú, mở rộng bởi nhiều thành phần kinh tế, bởi nhiều chủ thể trong nước và nước ngoài. Với mỗi con người trong đời sống thường ngày, đất đai là nơi ăn, chốn ở, là nguồn sống, nguồn việc làm, là phương thức tích lũy của cải bền vững; là thành phần quan trọng không thể thiếu để tạo nên môi trường sống trong lành cho con người. Vị trí và vai trò to lớn của đất đai như vậy nên bất kỳ nhà nước nào, với thể chế chính trị ra sao, với cách thức thiết lập về sở hữu đất đai khác nhau như thế nào thì cũng đều quan tâm, chú trọng tới vấn đề đất đai, xây dựng những cơ sở và căn cứ pháp lý cụ thể, rõ ràng để quản lý tài sản quý giá này. Trong các cách thức quản lý đất đai được ghi nhận ở phần lớn các quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng hiện nay là xây dựng hệ thống địa bạ và hệ thống sổ sách nhằm quản lý và kiểm soát đất đai và sự biến động của nó trong đời sống thực tế. Ở Việt Nam đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm tạo lập hành lang và an toàn pháp lý đối với các chủ thể có quyền sử dụng đất, giúp họ an tâm sử dụng, đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng hợp lý đất đai, đồng thời sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể 1
có liên quan. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành lần đầu tiên cho đến nay là Luật Đất đai năm 2013, các quy định pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được hình thành, từng bước đổi mới, góp phần quan trọng trong việc tạo khuôn khổ pháp lý cần thiết trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế. Theo đó, cũng đã có các bài viết, công trình khoa học, luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu, luận giải về sự điều chỉnh pháp luật về đất đai ở nước ta nói chung và về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi các quy định pháp luật này ở nước ta cho đến nay, đã và đang đặt ra nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn, cần được tiếp tục luận giải nhằm đáp ứng những yêu cầu, đòi hỏi khách quan mới đặt ra. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình và cũng còn là công cụ pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đất đai cũng như các giao dịch bất động sản, góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Thực tế ở nước ta hiện nay cũng đã cho thấy: Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và có nhiều rào cản; kết quả triển khai trên thực tế không đạt được như kỳ vọng đặt ra. Cụ thể: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa phản ánh được đầy đủ, chính xác, trung thực và minh định về hiện trạng hiện hữu của đất và tài sản trên đất; chưa phản ánh được diễn biến của tình trạng biến động đất đai trên thực tế. Đặc biệt là hoạt động đăng ký biến động đất đai chưa được triển khai thường xuyên, liên tục và chưa phân định trách nhiệm của cơ quan đăng ký với nghĩa vụ của người sử dụng đất và người có quyền sở hữu tài sản; cùng với đó là hệ thống hồ sơ địa chính chưa được kiện toàn một cách thống nhất và 2
đồng bộ trong phạm vi cả nước. Vì vậy, sự biến động lớn đất đai và tài sản trên đất song không được đăng ký và cập nhật kịp thời, do đó, có sự sai số và biến động lớn giữa thông tin trong hồ sơ quản lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với hiện trạng sử dụng đất trên thực địa. Việc tách giữa vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không là bắt buộc đối với người có quyền sở hữu đang là rào cản cho việc xác định rõ ràng và cụ thể về việc ai là người có quyền sở hữu; từ đó, gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế và xác định di sản thừa kế, xác định tài sản vợ chồng khi giải quyết tranh chấp về chia tài sản khi vợ chồng ly hôn, tranh chấp về tài sản giữa cha mẹ với con dâu và con rể, tranh chấp về các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản với lý do “chuyển nhượng đất mà không bán nhà”. Đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đạt hiệu quả, nhất là đối với đất ở đô thị, đất của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, đất của nông lâm trường, các trạm trại quốc doanh trước đây, đất gắn liền với nhà ở thuộc đối tượng thanh lý, hóa giá, đất mà các doanh nghiệp đã và đang kinh doanh với chức năng hỗn hợp chưa được quản lý và kiểm soát tốt nên tình trạng thất thoát lớn. Hoạt động đăng ký đất đai còn nhiều vấn đề hạn chế như đã đề cập ở trên nên chưa trở thành điều kiện đảm bảo cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng như hoạt động công nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thuận lợi, chính xác và hiệu quả. Nghĩa vụ tài chính từ cấp giấy chưa đảm bảo thu đúng, thu đủ và trung thực, chính xác, còn nảy sinh nhiều gian lận gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tình trạng chậm tiến độ thời gian cấp giấy là thực trạng thường thấy trong quá trình thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy. Trên thực tế phát sinh nhiều khiếu nại, tranh chấp kéo dài gây bức xúc trong dư luận xã hội mà chưa có lời giải thấu đáo. Thực trạng kém hiệu quả nêu trên của đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương và ngay cả tại Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù đã có nhiều sự thay đổi và cải cách về cách thức triển khai công tác đăng ký và cấp 3
giấy chứng nhận; tăng cường và cải tiến sâu rộng các quy trình, thủ tục cấp giấy; cải cách lề lối làm việc và coi trọng yếu tố minh bạch, công khai và hiệu quả trong hoạt động này. Hơn thế nữa, Thành phố Hồ Chí Minh - một thành phố lớn rộng lớn, dân số cơ học tăng cao, tốc độ đô thị hóa lớn nhất cả nước khiến cho tình trạng biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất đai là rất lớn. Theo đó, sự cần thiết, tất yếu khách quan cần phải đặc biệt quan tâm, chú trọng tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm quản lý và kiểm soát chặt chẽ đất đai, nâng cao hiệu quả của quản lý đất đai, chống lãng phí và thất thoát nguồn tài nguyên quý giá này của quốc gia và cùng với đó, quyền về tài sản là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai đối với mỗi người dân, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải được minh thị và được xác lập rõ ràng, là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, việc nghiên cứu tổng kết thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để góp phần tiếp tục phát triển lý luận, hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cũng là cần thiết. Với kỳ vọng đó, NCS chọn đề tài: “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” cho luận án tiến sĩ của mình. 2. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận án được xác định là đề xuất và luận chứng khoa học cho các giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nêu trên, các nhiệm vụ nghiên cứu được đặt ra sau đây: - Làm rõ thêm những vấn đề lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta, trên các phương diện như: Khái niệm, đặc điểm, cơ cấu, nội dung, mục 4
đích, ý nghĩa, các yêu cầu đặt ra đối với sự điều chỉnh pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các yếu tố chi phối, tác động và ảnh hưởng tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nhằm có được những nhận định, đánh giá về những kết qủa đã đạt được, những hạn chế, vướng mắc phát sinh, nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc từ hoạt động này tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. - Trên cơ sở đó, kiến nghị những giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu trong đề tài này được xác định gồm: - Nghiên cứu các tiền đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: khái niệm, đặc điểm, vai trò của hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tiền đề lý luận pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động này; cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghiên cứu, đánh giá nội dung của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm cả Luật, Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn của thành phố Hồ Chí Minh; các báo cáo tổng kết, các số liệu, tài liệu, các vụ việc được thu thập từ các cơ quan quản lý về đất đai có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn tại thành phố Hồ Chí Minh. 5
3.2 Phạm vi nghiên cứu Nội dung, Không gian, thời gian Phạm vi nghiên cứu trong đề tài này: - Nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định từ thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014). Theo đó, sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: + Nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai; + Nghiên cứu hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giới hạn với việc nghiên cứu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho đối tượng chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với chủ thể là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giá và chủ thể có yếu tố nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Sở dĩ tác giả chỉ chú trọng nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân bởi đây là chủ thể phổ biến và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các chủ thể sử dụng đất. Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất và quá trình sử dụng đất của chủ thể này cũng phong phú, đa dạng và phức tạp hơn nhiều so với các chủ thể sử dụng đất khác; sự biến động về quá trình sử dụng đất cũng xảy ra phổ biến hơn. Vì vậy, lựa chọn chủ thể này để nghiên cứu tác giả nhận thấy đã bao trùm được hết các khía cạnh của vấn đề nghiên cứu ở cả phương diện lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai trên thực tế. Mặt khác, với dung lượng giới hạn trong phạm vi của một luận án tiến sĩ luật học, nếu phạm vi chủ thể mở rộng bao gồm cả chủ thể là tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tác giả sẽ không có điều kiện triển khai các vấn đề sâu sắc và toàn diện được. + Nghiên cứu thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ khi triển khai Luật Đất đai 2013 đến nay. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được lựa chọn và xác định trong luận án này là nhằm đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án, qua đó góp phần tạo 6
ra một cách nhìn toàn diện, sâu sắc về lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực trạng pháp luật hiện hành về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó góp phần tìm kiếm và luận chứng cho những giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, trong quá trình thực hiện đề tài luận án, tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của triết học Mác-lênin; Các luận điểm của Chủ nghĩa Mác- lênin về đất đai và về sở hữu đất đai; Phương pháp luận nghiên cứu khoa học đa ngành, liên ngành và chuyên ngành luật học, xã hội học pháp luật, khoa học về quản lý nhà nước (quản lý đất đai), trong đó: + Phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích và hệ thống hóa được sử dụng trong toàn bộ luận án để luận giải các vấn đề nghiên cứu đặt ra của luận án, trên cơ sở các tài liệu sơ cấp và thứ cấp liên quan đến đề tài của luận án. + Phương pháp phân tích và tổng hợp, so sánh, diễn giải, quy nạp được sử dụng nhiều tại Chương 2 để luận giải và làm rõ các vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.. + Phương pháp thống kê, tổng kết hàng năm của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố. Ngoài ra, việc tham khảo, thu thập thông tin, những bài viết, công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố trong và ngoài nước liên quan đến vấn đề nghiên cứu để xác định khung lý thuyết làm cơ sở nghiên cứu lý luận trong đề tài; liên hệ với các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố có liên quan trực tiếp tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận như: UBND các cấp, cơ quan Tài nguyên và Môi trường các cấp, cơ quan thuế... cũng là cần thiết cho việc nghiên cứu đề tài luận án để xác định các yêu cầu, định hướng cơ bản và đề ra các giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện và đảm bảo thực thi các quy định pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời gian tới. 7
5. Những điểm mới của Luận án Luận án có những đóng góp mới cho khoa học pháp lý sau đây: - Luận giải và làm rõ thêm một số vấn đề lý luận và nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay. Trong đó, đã phân tích và làm rõ mối quan hệ qua lại mật thiết giữa đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đai được coi là tiền đề không thể thiếu vắng cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự hiện thực hóa, minh thị quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai trên cơ sở của hiện trạng đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai. Vì vậy, việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay cần được tạo lập, điều chỉnh pháp luật và thực hiện trong một mô hình tổng thể thống nhất, gồm những điểm ưu việt, hợp lý của mô hình “đăng ký chủ quyền” và mô hình “đăng ký văn tự giao dịch”, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký để xác lập quyền và đăng ký có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn của UBND Thành phố Hồ Chí Minh thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong luận án chỉ rõ những thành tựu đạt được; đặc biệt chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về vấn đề này cũng như trên thực tiễn thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua. Những vướng mắc và hạn chế của công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài lý do từ sự hạn chế và bất cập của pháp luật cũng được tác giả nghiên cứu sâu trong luận án và chỉ rõ những bất cập từ công tác đăng ký biến động; sự không phù hợp của vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; xác định điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc và hiện 8
trạng sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; sự phối, kết hợp giữa các cơ quan nhà nước có liên quan về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở dữ liệu đất đai vẫn chưa được tập trung nên việc truy cập, khai thác, quản lý hệ thống thông tin đất đai còn gặp khó khăn trên nền phần mềm Villis… - Đề xuất, kiến nghị những giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án Luận án là công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu góp phần luận giải và làm rõ thêm một số vấn đề lý luận và nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay cũng như là tài liệu tham khảo, gợi mở luận cứ khoa học làm cơ sở cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian tới ở nước ta. Luận án còn là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị trong nghiên cứu khoa học, giảng dạy, đào tạo luật học. 7. Kết cấu của Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận án gồm 04 chương: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề liên quan đến đề tài Luận án. Chương 2: Những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 3: Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Chương 4: Định hướng, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 9
Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. Tình hình nghiên cứu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cho đến nay, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu khoa học pháp lí trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau và các cấp độ khác nhau về đăng ký tài sản và quyền tài sản, đăng ký quyền sở hữu tài sản là động sản và bất động sản. Về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trước hết, có thể thấy rằng: Về nội hàm của khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, cho đến nay trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định ở Việt Nam đều được xếp vào phạm trù có tên gọi là đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Trong Giáo trình Luật Đất đai (tái bản gần đây) của Trường Đại học Luật Hà Nội [44] và của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh [45, tr.200-203] hay trong Luận án tiến sĩ luật học của Đặng Anh Quân đã đưa ra nhiều nhận định, phân tích và làm rõ bản chất của đăng ký đất đai. Theo đó, đăng ký đất đai với bản chất là đai là sự ghi nhận tình trạng pháp lý và tình trạng thực tế của đất tài sản trên đất vào hệ thống hồ sơ sổ sách địa chính và hồ sơ này được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội hàm của đăng ký đất đai bao hàm hai nội dung: (i) ghi nhận quyền sở hữu, quản lý và sử dụng của chủ thể đối với một thửa đất, (ii) sự lưu trữ thông tin để phục vụ hoạt động quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua hồ sơ địa chính. Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội còn chỉ rõ hơn về các hình thức đăng ký đất đai. Cụ thể, đăng ký đất đai bao gồm cả việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, 10
đều được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức văn bản hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháy lý như nhau. Đây được coi là hoạt động quan trọng nhằm tạo lập cơ sở dữ liệu pháp lý để Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, bảo hộ quyền và lợi ích của người sử dụng đất hợp pháp, của chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng với quan điểm này, Đặng Anh Quân trong luận án tiến sĩ của mình cũng cho rằng, việc đăng ký đất đai có thể là đăng ký từ thời điểm ban đầu hoặc đăng ký khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất có những thay đổi, biến động về quyền của các chủ thể đối với đất đó (như chia, tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...). Mục đích của việc đăng ký đất đai không chỉ nhằm góp phần tạo lập và bổ sung thêm các thông tin pháp lý váo cơ sở dữ liệu quốc gia về tình hình và những biến động sử dụng đất đai, phục vụ hiệu quả hơn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. [28, tr.31-36]. Mở rộng hơn về vấn đề đăng ký, Luận án tiến sĩ của Đặng Anh Quân còn so sánh ý nghĩa của các loại hình đăng ký đất đai. Theo đó, đăng ký đất đai gồm hai loại: “đăng ký văn tự gi o d ch” và “đăng ký chủ quyền” và nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó [28, tr.31-36]. Nhấn mạnh về bản chất pháp lý, vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, tác giả Hồ Quang Huy nhấn mạnh ở các khía cạnh sau: Thứ nhất: Đối tượng của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản và đối với bất động sản, do không thể chuyển giao, chiếm giữ thực tế được nên để một chủ thể khẳng định mình có quyền với bất động sản thông qua việc ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản tại hệ thống sổ sách công, đó cũng chính là cách thức để công bố về sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản. Pháp luật các nước quy định việc ghi nhận tình trạng pháp lý (quyền) của một chủ thể đối với bất động sản, không phải là các thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, mà được xác định là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản. Trên 11
thực tế, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản hoặc Hàn Quốc cũng có quy định riêng về đăng ký hiện trạng bất động sản, nhưng cũng chỉ nhằm xác định rõ các quyền đối với bất động sản sau khi tạo lập, chia tách, hợp nhất, sáp nhập bất động sản. Thứ hai: Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. [23, tr.35] Trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký với những giá trị pháp lý của việc đăng ký như sau: + Hệ thống thứ nhất quy định đăng ký chỉ để đối kháng với người thứ ba (ví dụ: Nhật Bản, CH Pháp), còn quyền của chủ sở hữu bất động sản được xác lập từ khi giao dịch được giao kết hợp pháp; thông tin được lưu giữ tại hệ thống đăng ký chỉ có ý nghĩa tham khảo, không có ý nghĩa khẳng định quyền của người trong Sổ đăng ký la tuyệt đối. Với hệ thống nêu trên, hợp đồng khi đã được giao kết hợp pháp, nếu không đăng ký thì quyền sở hữu bất động sản vẫn được chuyển giao cho bên nhận chuyển quyền (bên mua, bên nhận tặng cho...) hoặc vật quyền của người không phải chủ sở hữu bất động sản vẫn được xác lập trên bất động sản (quyền của bên thuê, quyền của bên nhận bảo đảm); người thứ ba (bất kỳ ai không phải là một trong hai chủ thể đã giao kết hợp đồng) buộc phải biết về việc bất động sản đã được bên nhận chuyển quyền hoặc người không phải chủ sở hữu xác lập quyền của mình lên bất động sản. Khi phát sinh tranh chấp thì quyền của người đã đăng ký luôn được hưởng thứ tự ưu tiên. + Hệ thống thứ hai quy định đăng ký ngoài ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng, còn là căn cứ (điều kiện) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (ví dụ: CHLB Đức, Trung Quốc, CHLB Nga). Đối với hệ thống này, nếu hợp đồng đã được giao kết hợp pháp, nhưng quyền đối với bất động sản chỉ có thể được xác lập, thay đổi, chấm dứt nếu được đăng ký. Ngược lại với hệ thống thứ nhất, hệ thống đăng ký thứ hai công nhận hiệu lực công tín [23, tr.35-37]. Ở một phương diện khác, tác giả Nguyễn Thị Trà Mi cho rằng: Nội hàm của khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất có các đặc điểm: (i) Đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) Những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi [26]. 12
Kề từ khi Luật Đất đai ở nước ta được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987 cho đến Luật Đất đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được quy định là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [29, điều 9]. Kể từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất còn để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (gồm các Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) và là một trong những điều kiện mà thể theo Luật này cho phép người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản [30]. Lần đầu tiên, quyền sử dụng đất được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003 là một loại “hàng hóa đặc biệt” của thị trường bất động sản. Về ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành lúc bấy giờ trong Luật Đất đai 2003, có quan điểm cho rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hai ý nghĩa cơ bản: (i) cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thị trường; (ii) cơ sở pháp lý đối với tài sản của người sử dụng đất và theo đó quyền của người sử dụng đất gồm hai nhóm: Nhóm quyền thể hiện tư cách của của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật và nhóm quyền thực hiện các giao dịch về đất đai [38, tr.12]. Như vậy, kề từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành cho đến nay, đã tạo tiền đề pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản và tài sản được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự và các quy định pháp luật khác (Luật về Nhà ở; Luật về Rừng; Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…). Trong các bài viết, công trình nghiên cứu khoa học pháp lý trong thời gian này về vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng được xem xét, phân tích, luận bàn trong tổng thể điều chỉnh pháp luật về đăng ký bất động sản và pháp luật về đăng ký tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không chỉ là Chứng thư pháp lý xác lập mối quan 13
hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, mà còn là công cụ pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đăng ký bất động sản được coi là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những thông tin cần thiết của sự kiện, là một căn cứ làm phát sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ về tài sản giữa các chủ thể. Các quan hệ tài sản này trong xã hội ngày một phong phú, đa dạng, lớn về quy mô và giá trị, tuy nhiên, pháp luật thực định của Việt Nam cho tới nay lại quy định về vấn đề đăng ký tài sản không được tập trung, không bảo đảm tính chất nhất thể hoá giữa các quy định về cùng một vấn đề, nên không thể điều chỉnh tốt các quan hệ tài sản trong xã hội ngày một phong phú, đa dạng, lớn về quy mô và giá trị và do vậy, cần phải ban hành Luật Đăng ký tài sản, để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ tài sản trong xã hội, bảo đảm các quan hệ dân sự, thương mại đều được thực hiện tốt nhất. Dự án Luật Đăng ký tài sản [3] được khởi động từ giữa những năm 2000 và cho đến nay vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Nhiều vấn đề đặt ra trong Dự luật này hiện vẫn là các chủ đề tranh luận cả về mặt học thuật và thực tiễn hoặc còn có ý kiến khác nhau. Tác giả Phùng Trung Tập trong bài Một số vấn đề lý luận về đăng ký tài sản tại Việt N m” đã nêu ra những căn cứ khoa học pháp lý để xác định việc xây dựng Dự án Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam nên theo một hệ thống logic nào. Nội dung bài viết xoay quanh những vấn đề chính như: Những nét cơ bản của tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự, khái niệm tài sản, luận điểm về đăng ký tài sản theo quy định của luật thực định (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, các văn bản dưới luật liên quan...), luận điểm về một số vấn đề xây dựng Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam [36]. Tác giả Hồ Quang Huy trong bài “Bàn về khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” [66] đăng trên trăng Thông tin điện tử của Bộ Tư pháp, đã phân tích: “nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông qua các hành vi cầm, nắm... (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình). Khoa học pháp lý thừa nhận nguyên tắc suy đoán trong việc xác định chủ sở hữu động sản. Điều này có nghĩa là chủ thể nào đang chiếm hữu thực tế động sản thì chủ thể đó được suy đoán là chủ sở hữu của chính động sản đó. Đồng thời, việc chiếm hữu trực 14