Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

Chia sẻ: Huang Minghao | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:212

Thêm vào BST

Báo xấu

96
lượt xem 29
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận án là tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Luật học: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2022
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 9380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận án này. Tác giả luận án Đoàn Văn Bình
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTXD Công trình xây dựng NCS Nghiên cứu sinh QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân
MỤC LỤC MỞ ĐẦU................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................3 2.1. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................3 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................................................4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................4 3.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................4 3.2. Phạm vi nghiên cứu .....................................................................................5 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ...........................................6 5. Những đóng góp mới của luận án ...................................................................7 6. Kết cấu của luận án ..........................................................................................8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ...............................................................................................9 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ...........................9 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................................................9 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch .....................................................18 1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch .....................................24 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án ..................................................26 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................................................................................26
1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án.....................................................29 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ........................................................................30 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án ............................30 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu.................................................................................33 1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu.............................................................................33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ...................................................................................33 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH ....................................................................................................................35 2.1. Lý luận về bất động sản du lịch ..................................................................35 2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch .............................................35 2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch ...........................................................44 2.1.3. Các loại bất động sản du lịch chủ yếu ...................................................47 2.2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch .............................................58 2.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch ..............58 2.2.2. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch .......................................60 2.3. Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ............................63 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ....63 2.3.2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch .......................67 2.3.3. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ...72 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ...................................................................................74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH ....................76 3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch .......................................................................76
3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 76 3.1.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch .........................................................................................................81 3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh ...............................83 3.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh..................................................................................83 3.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh .................................................................87 3.3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch .......................................92 3.3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch .............................................92 3.3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch ................................................123 3.4. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch .........................................................................................129 3.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch .............................................................................129 3.4.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................133 3.5. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.......................................137 3.5.1. Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................137 3.5.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch .............................................................................139
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................141 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM ..........................................................................143 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ....143 4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam ....................................................................................................................148 4.2.1. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch ...................................................................................................................148 4.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.........................................................................................149 4.2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................152 4.2.4. Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch .............................................................................165 4.2.5. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................166 4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ..........................................................................................................172 4.3.1. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và phát triển thị trường bất động sản du lịch .........................................172 4.3.2. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạo đà cho thị trường bất động sản du lịch cất cánh ...........................................178 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .................................................................................181 KẾT LUẬN .......................................................................................................182 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ ............................................184
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................185 PHỤ LỤC 1 .......................................................................................................198 PHỤ LỤC 2 .......................................................................................................201
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản. Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua. Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)… Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí, khám phá, mạo hiểm… mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường. Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các
2 bên liên quan. Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ. Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thể gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ với thị trường có rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án như thị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể. Thực tế cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Nhiều địa phương lúng túng trong quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch, nhiều sản phẩm bất động sản du lịch ra đời, đã giao dịch trên thị trường song vẫn chưa có tên gọi một cách chính thức, nhiều điểm nghẽn và những rào cản của thị trường song chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giải quyết có hiệu quả. Khách quan có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản du lịch đã và đang còn khoảng trống lớn về định hướng chiến lược hoàn thiện, phát triển. Hàng loạt các vấn đề, câu hỏi được đặt ra cho thị trường bất động sản du lịch hiện chưa có câu trả lời thỏa đáng như: thế nào là bất động sản du lịch, gồm các sản phẩm nào, nhà đầu tư tiếp cận đất đai thông qua phương thức nào là hợp lý để thực hiện các dự án đầu tư cho từng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch trên cơ sở của sự nhất quán mà không tạo ra những “tiền lệ riêng có ở các địa phương”; vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch cho khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với khách hàng mua bất động sản du lịch... Cùng với đó, nhu cầu cần phải có một hệ thống pháp luật mà trong đó quyền tự do kinh doanh được bảo đảm, thị trường được bình ổn, bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả
3 quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện. Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàn diện, thống nhất, và phù hợp, có khả năng thích ứng cao với sự phát triển ngày càng đa dạng của thị trường, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài nhằm biến những vùng đất “chết”, những vùng đất đang bị “bỏ quên” thời gian qua thành vùng những vùng đất tươi mới, biến các bất động sản đang ở dạng nguyên thủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triển bền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và kỳ vọng về một thị trường bất động sản du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, góp phần quan trọng đưa đất nước Việt Nam trở thành cường cuốc du lịch trong tương lai, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” làm luận án tiến sỹ luật học. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án là: Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch. Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó. Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững.
4 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau: Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch. Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn về xu thế phát triển thị trường bất động sản du lịch và dự báo xu hướng điều chỉnh của pháp luật đối thị trường bất động sản du lịch; Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch, đặc biệt là pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quả đạt được và đặc biệt chỉ rõ những hạn chế, bất cập, những khoảng trống của pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch, những hệ lụy phát sinh từ thực tiễn của thị trường này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó. Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản du lịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế theo định hướng của Đảng đề ra, với chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam trong tương lai. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về
5 kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. - Nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch được cụ thể trong các Luật chuyên ngành như: Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Du lịch; Luật Đất đai; Luật Bảo vệ Môi trường; Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch năm và các văn bản hướng dẫn thi hành … để có đánh giá toàn diện về ưu điểm, hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch hiện hành. - Nghiên cứu pháp luật và kinh nghiệm quản lý, phát triển thị trường bất động sản du lịch của một số quốc gia trên thế giới và xu hướng điều chỉnh pháp luật đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam. - Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta để đánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật; đồng thời nhận diện được những nhu cầu, đòi hỏi khách quan của thị trường bất động sản du lịch, từ đó đề xuất giải pháp hợp lý và hiệu quả trong xây dựng, hoàn thiện pháp luật và trong thực tiễn phát triển thị trường bất động sản du lịch. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong quỹ thời gian cho phép và để phù hợp với dung lượng của một luận án tiến sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số vấn đề cụ thể sau: - Về các văn bản pháp luật: Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể
6 đầu tư thông qua các chế định cụ thể được quy định trong một chuỗi các văn bản mang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu. Các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản trước thời điểm năm 2014 cũng được nghiên cứu nhằm đánh giá, so sánh, làm rõ sự phát triển của pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ lịch sử. Cùng với đó, việc nghiên cứu và cập nhật các văn bản mới nhất cho đến thời điểm luận án hoàn thành và các Dự thảo về sửa đổi các Luật có liên quan cũng được Luận án chú trọng, nghiên cứu nhằm đảm bảo tính thời sự của vấn đề nghiên cứu. - Về nội dung: Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch là một hệ thống pháp luật rộng lớn mang tính liên ngành, được điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau: quản lý nhà nước, quản lý thị trường, điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chủ thể đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch. Luận án không nghiên cứu hoạt động kinh doanh các cơ sở lưu trú và các các dịch vụ du lịch khác. - Về không gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong phạm vi cả nước. - Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến nay. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, về định hướng phát triển thị trường bất động sản. Để đạt được kết quả nghiên cứu, tác giả luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: i) Phương pháp hệ thống, liên ngành được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án. ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án. iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích…
7 được sử dụng tại Chương 1 khi đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và cơ sở lý thuyết của luận án. iv) Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh, diễn giải được sử dụng chủ yếu tại Chương 3 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và thực tiễn thi hành tại Việt Nam. v) Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam tại Chương 2 luận án. vi) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp phân tích, phương pháp bình luận… được sử dụng chủ yếu tại Chương 4 giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam. 5. Những đóng góp mới của luận án Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về đề tài Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có những đóng góp mới cơ bản sau đây: Thứ nhất, luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện, có tính hệ thống các tiền đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên nền tảng của các học thuyết về kinh tế, về thị trường với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa. Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành, đa ngành có mối liên hệ đan xen, tác động và chi phối trực tiếp tới thị trường bất động sản du lịch nói chung và tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng. Các luận giải về thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch được kết hợp với việc đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế và những “nút thắt” chưa được tháo gỡ trên thị trường bất động sản du lịch hiện nay.
8 Thứ ba, luận án đã đề xuất những định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên định hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế mà Đảng đã đề ra, gắn với định hướng phát triển ngành du lịch của Việt Nam và đặc biệt là xuất phát từ những nhu cầu nội tại khách quan của thị trường bất động sản du lịch. Các giải pháp cụ thể về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản được luận án đề xuất một cách tổng thể, toàn diện, dựa trên những quan điểm tư duy pháp lý hiện đại, mang tính thời sự và tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang là xu hướng chung của thời đại. 6. Kết cấu của luận án Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được kết cấu với nội dung 04 chương cụ thể như sau: - Chương 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án. - Chương 2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch. - Chương 3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch. - Chương 4. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
9 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch Là hoạt động kinh doanh giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị… Đề cập tới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của các cơ sở giáo dục đại học như Giáo trình Thị trường BĐS của Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng Văn Cường chủ biên (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017); Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên (Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới góc độ kinh tế, cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, các chủ thể và hàng hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh giá và phân tích rõ diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam, để từ đó tìm kiếm các giải pháp hợp lý nhằm phát triển bền vững thị trường này. Nội dung các Giáo trình giúp NCS có được những kiến thức nền tảng về bản chất, đặc điểm của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS. Đây là cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS dưới góc độ pháp luật đặc biệt là lý do, nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ và về các hoạt động kinh doanh BĐS. Có thể kể tới một số công trình sau đây: - Khẳng định vai trò của đất đai, một loại BĐS đặc biệt, trong công trình nghiên cứu “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital)1 tác giả Hernando de Soto đã xác 1 Hernando de Soto (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Book, NewYork.
10 định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích phương thức biến đất đai thành tài sản. Tác giả đã phân tích và chỉ ra rằng ở các nước phương Tây đất đai được vốn hóa rất thành công, các quyền tài sản liên quan tới đất đai tạo thành vốn, dễ dàng được lưu chuyển trong khi ở các nước châu Á, châu Phi, Trung Đông, Mỹ La tinh đất đai được nắm giữ ở dạng khiếm khuyết về quyền sở hữu nên không có khả năng tạo ra vốn làm cho đất đai khó có thể tìm kiếm giá trị thặng dư thông qua các giao dịch. Thông qua phân tích các phương thức biến đất đai thành tài sản, tác giả nhấn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thể chủ thể sở hữu, đối tượng sở hữu và cách thức chuyển đất đai thành vốn khi nhà nước đưa đất đai vào giao lưu dân sự và tầm quan trọng của hệ thống quản lý đất đai. Những lý giải sâu sắc về vai trò của đất đai, phương thức chuyển đất đai thành vốn phục vụ phát triển quốc gia được trong tác phẩm này là nền tảng lý luận quý để NCS luận giải về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai một cách hiệu quả cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong luận án. - Trong cuốn “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) của DLA Piper (Công ty Luật của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, châu Phi và Trung Đông): Điểm nhấn của cuốn sách ngoài vấn đề xác lập quyền sở hữu BĐS là vấn đề quy hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, kết hợp với việc bảo tồn và phát huy được các giá trị lịch sử, văn hóa. Đây là quan điểm hiện đại để giúp NCS nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam đa dạng về sản phẩm trên nền tảng của điều kiện tự nhiên ưu ái cho phát triển du lịch, kết hợp với những ưu thế nổi trội của một đất nước giàu thế mạnh về truyền thống văn hóa, lịch sử. - Trong tài liệu “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn được nghiên cứu là QSDĐ của Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS, chú trọng tới việc xác lập và chuyển giao QSDĐ cho việc phát triển các Dự án BĐS (Real Estate Development Projects)
11 và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate Development Projects). Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng để NCS định hướng việc nghiên cứu các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư BĐS cũng như quyền của các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. - Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011)2 của tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh: Tác giả đề cập nhiều đến những vấn đề pháp lý về thị trường BĐS và thực tiễn ngành công nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳ hưng thịnh nhất từ 2002 đến 2007. Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là vấn đề tài chính liên quan đến BĐS. Tác giả khẳng định tài chính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thị trường BĐS. Việc xem xét năng lực tài chính và khả năng huy động vốn của nhà đầu tư, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinh doanh... là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệt dự án đầu tư. - Cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư BĐS tại Trung Quốc) (2014) của Mayer Brown SJC: Cuốn sách đề cập tới thị trường BĐS, các thành tố của thị trường BĐS như quyền sở hữu đất, QSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận QSDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý Nhà nước về BĐS. Những nội dung được đề cập trong cuốn sách này rất hữu ích cho NCS để hiểu biết đầy đủ hơn về thị trường BĐS, các cơ chế đảm bảo cho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả. - Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”3 tác giả Vũ Anh đã đề cập tới khái niệm BĐS, khái niệm thị trường BĐS, khái niệm 2 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”, Slideshare, https://www.slideshare.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research, truy cập ngày 8/2/2021. 3 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.