Luận văn: Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Chia sẻ: Bidao13 Bidao13 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:140

Thêm vào BST

Báo xấu

127
lượt xem 24
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

ai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Luận văn Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam
1 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆ U 1 .1 BỐI CẢNH NGHIÊ N CỨU 1 .1.1 Bối cả nh thự c tiễn Trong giai đ oạn từ năm 2 000 đ ến 2008 , bất động sản (BĐS) là một trong những ngành kinh tế có tốc đ ộ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu t hể hiện qu y mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2 01 0a), trong giai này tốc đ ộ tăng trưởng b ình quân về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm. Hầu hết các chỉ tiêu căn b ản thể hiện qu y mô và hiệu q uả của doanh nghiệp ngành BĐS đ ều tăng với tốc đ ộ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đ oạn 2 0002008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20 %, số lao đ ộng là 11%, nguồn vốn đ ầu tư là 1 5%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 1 4%, lợi nhuận trước thuế là 1 82 %, thuế và các khoản nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010 a). Các chỉ tiêu đ o lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mứ c trung bình của cả nước, đ ặc b iệt là chỉ tiêu t ỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và 8 2% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc đ ộ tăng trưởng cao là đ ộng lực thu hút đ ầu tư trực tiếp nước ngoài vào ngành lớ n nhất cả nước, theo Tổng cục Thống kê (2010b) ngành BĐS t hu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 20 09. Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia. Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010 ) chia q uá trình p hát triển thị trường BĐS Việt Nam làm b a giai đ oạn là trước năm 19 93 , từ 19932003 , và từ năm 2003 đến na y. Các đặc đ iểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đ oạn tr ong q uá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tó m tắt ở Bảng 1.1.
2 Bảng 1 .1 : Các gia i đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Đặc điểm Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Trư ớc Hiến phá p nă m 1980; luậ t đất đai C hủ yếu là các giao dịch phi chính năm 1993 nă m 1987: Ngư ời sử dụng đất thức. chỉ có quyền sử dụng, không có R ất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS. quyền chuyển nhượng và các Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là quyền khá c quyền sử dụng đấ t. Giao dịch chủ yếu bằng vàng. Từ năm Luậ t đất đai nă m 1993: ngư ời sử C hính thức xuất hiện ngà nh kinh 1993 đến dụng đất có 5 quyền là chuyển doanh BĐS tại Việt Nam. 2003 như ợng, thừ a kế, cho thuê, thế BĐS chủ yếu là cá c giao dịch thứ cấp. chấp và góp vốn; Pháp lệnh Ngoà i sản phẩm đất thô, còn có thêm 1994: tất cả các tổ chứ c sử dụng hình thức phân lô bán nền rấ t phát đấ t vào mục đích kinh doa nh triển. chuyển sang hình thứ c thuê đất; Khu vự c nước ngoài bắ t đầu quan tâm Khủng hoảng kinh tế khu vực đến thị trư ờng BĐS Việt Na m với cá c châu Á 1997; thí điểm chính hình thứ c BOT, BT và liên doa nh với sá ch giao đấ t tạ i TP.HCM và o trong nư ớc để phá t triển sản phẩm ở nă m 2000. trình độ cao như ca o ốc că n hộ, văn phòng cho thuê, hạ tầ ng khu công nghiệp, bến bã i. Giai đoạ n Nhiều văn bản phá p luật ra đời Sàn giao dịch BĐS ra đời. 2003 đến để điều chỉnh thị trường: Luậ t Sản phẩ m BĐS đa dạ ng từ thô sơ đến na y đấ t đai 2003, luật xâ y dựng, luật ca o cấp. nhà ở, luậ t kinh doanh BĐS; C ó mối liên hệ khắn khít với thị Việt Na m gia nhập WTO; thị trư ờng tài chính, chính sách tài chính trư ờng chứng khoán phát triển. ả nh hư ởng rất lớn đến thị trường BĐS. Từ năm 2008 đến na y, Chính Với chính sách tiền tệ thắt chặ t của phủ áp dụng chính sách tiền tệ C hính phủ từ năm 2008 làm hạn chế thắt chặ t để kiềm chế lạm phá t. giao dịch trên thị trường BĐS. Nguồn: Tổng k ết từ tham khảo Đào Anh Kiệ t (2010).
3 Trải qua các giai đ oạn hình thành và phát triển, đ ến na y ngành BĐS Việt Nam hình thành các sản p hẩm kinh doanh đa dạng và t hị trường đã hình t hành nhiều dịch vụ hỗ trợ cho hoạt đ ộng của ngành như dịch vụ tư vấn p háp lý , q uỹ đ ầu tư, thẩm định giá trị BĐS. Tuy nhiên, ngành B ĐS Việt Nam cò n một số tồn tại xuất p hát từ chính sách đ iều tiết của C hính p hủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau: Đối v ới chính sá ch điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ: Bảng 1.1 cho thấ y các chính sách đ iều tiết của Chính p hủ có tác đ ộng rất lớ n đ ối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Với tốc đ ộ p hát triển nhanh của thị trường BĐS đ òi hỏi C hính phủ phải ban hành nhiều chính sách đ ể đ iều tiết thị trường. T ừ năm 2008 đ ến 2 010, Chính p hủ Việt Nam đã ban hành 1 tổng số 49 văn bản luật và dưới luật đ ể đ iều tiết thị trường BĐS . Tuy nhiên, các chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị tr ường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ q uan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno, 2009; Porter & các cộng sự, 2010 ). Điều nà y hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầ y đ ủ tầm q uan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đ ề hoạch đ ịnh chính sách. Hệ q uả là nhiều văn bản p háp luật ban hành cò n rườm rà và chồng chéo (Porter & các cộng sự, 2010). Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn cò n thiếu các chính sách tạo ra các cô ng cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc b iệt là các kênh huy đ ộng vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên t hị trường. Tr ong bối cảnh lạ m p hát, Chính phủ đang ngà y càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt các kênh huy đ ộng vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2 010). Trong khi đó, kênh hu y động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ th ể tham gia t hị trường t hì chưa có ở Việt Nam. C hẳng hạn như q u ỹ tí n thác BĐS (R eal Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đ ầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các qu ỹ ở nước ngoài đầu tư vào thị trường trong nước nhưng 1 Thống kê c ủa tác giả luận á n trê n we bsite: www.luatvietna m.vn (truy c ập ngà y 12/03/2011) .
4 không đ áng kể (Trần Kim Chung, 2 010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận ti ền đ ặt cọc để cung cấp vốn va y xâ y dựng nhà ở); chưa có h ệ thống ti ết kiệm nhà ở b ắt b uộc như ở Singap ore (B ộ Xâ y dựng, 2010 ). Bởi vì các cộng cụ hu y đ ộng vốn cò n hạn chế, nên t hị t rường BĐS Việt Na m p hụ thuộc rất nhiều vào thị tr ường tín dụng, khi lạm phát xả y ra (từ năm 2008 đến na y) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đ e dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS. Do vậ y, vấn đề cấp bách hiện na y đối với C hính p hủ là cần phải đ a dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tha m gia thị trường có thể là một lựa chọn tha y thế. Muốn làm đ ược đ iều này cần phải có một khung lý thuyết về s ự liên kết xã hội đ ể làm nền tảng. Đối v ới hành vi của doa nh ng hiệp bấ t động sản: Thứ nhất, tr ong công tác tìm kiếm qu ỹ đất phát triển dự án ưu t hế nghiêng về các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các cộng sự, 2010). Điều nà y đ ược nhiều chu yên gia (danh sách đ ính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử đ ể lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớ n thuộc sở hữu q uốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ q uan q uản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh b ạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đ ó có thị trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay cò n rất kém (Porter & các cộng sự, 2 010), trong khi đó quỹ đ ất p hát triển dự án chủ yếu đ ược thực hiện theo q uyết định giao đ ất của cơ quan quản lý nhà nước đ ược p hân công (Đào Anh Kiệt, 2 010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối q uan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đ ạo của cơ quan q uản lý nhà nước. Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối q uan hệ với chính q uyền đ ược nhận thấ y rõ ràng, nên p hần lớ n các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối q uan hệ với chính q uyền, mà đ ánh đổi thời gian đ ể quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách mó c nối với chính qu yền đ ể trục lợi, đ iều nà y làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền
5 kinh tế (theo kết quả p hỏng vấn chu yên gia của luận án năm 2010, danh sách có đ ính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậ y thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợ i ích từ các mối quan hệ đ ể p hục vụ cho hoạt đ ộng kinh doanh. Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần l ớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong thời gần đây, qu y mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đ ến năm 2007 có đến 8 8% các doanh ng hiệp BĐS có q uy mô dưới 50 tỷ đồng (con số nà y tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72 % doanh nghiệp có q uy mô lao đ ộng dưới 9 người (con s ố nà y tính chung cho các ngành kinh t ế cả nước là 5 5%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó t ham gia tạo sản p hẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụn g vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân đ ể dành qu yền sử dụng q uỹ đ ất thì cũng khô ng có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấ y tờ, làm đ ẩy giá thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước C hâu Á (xem Hình 1.3). Hình 1.1: Số d oanh n ghiệp BĐS theo quy mô vốn Hình 1.2: Số d oanh n ghiệp BĐS theo qu y mô lao đ ộng 50 % 45% T ỷ t r o n g d o a n h n g h i ệ p th e o q u y m ô v ố n 45 % Tỷ lệ số doanh ng hiệp theo qu y mô lao động 40% Cả n ư ớc Bất độn g sản 40 % 35% 35 % 30 % 30% Cả nư ớc Bất độ ng s ản 25 % 25% 20 % 20% 15 % 15% 10 % 5 % 10% 0 % 5% D ư ới T ừ 0, 5 T ừ 1 T ừ 5 T ừ 1 0 T ừ 50 T ừ 200 T ừ 50 0 0% 0, 5 t ỷ đến đến đ ến đ ến đến đến t ỷ đ ồng D ư ới 59 1049 50 200 300 500 1000 5000 đ ồng dư ới 1 dư ới 5 dư ới 1 0 dư ới 5 0 dư ới dư ới t rở lên 5 người người 199 299 499 999 4999 ngư ời t ỷ đồn g t ỷ đồ ng t ỷ đ ồng t ỷ đ ồng 20 0 t ỷ 50 0 t ỷ ngư ời ngư ời ngư ời ngư ời người người t r ở lên đồn g đồn g Nguồn : Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a).
6 Hình 1.3: Giá bán và cho thuê că n hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010 Nguồn: Town send (20 11), trang 8. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể p hát triển dự án b ằng cách hu y động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện na y cá c kênh huy đ ộng vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu va y vốn từ ngân hàng thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng đ ể phát triển dự án. Điều nà y thể hiện rất rõ trong thời gian từ nă m 2007 đến nay, khi Chính p hủ kiềm chế lạ m p hát bằng chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi va y lên các doanh BĐS. Trước b ối cảnh đó , buộc các doanh nghiệp tập trung hu y đ ộng vốn từ khách hàng b ằng cách hạ giá các sản phẩm bất đ ộng sản trên giấy tờ (xem Hình 1.4 và Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi va y. Hình 1.5: Giá cho thuê m ặt bằng T TTM Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Town send , 2011) Thứ ba, các hoạt đ ộng phân phối sản p hẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn b iến p hức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010 ) thì có
7 khoảng 8 0% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007 , thị trường BĐS cù ng với chứng khoán là một t rong những kênh đầu tư phổ biến của người dân (Vũ Đình Ánh, 2 010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3). Mặt khác, theo thống kê của Cô ng t y CBR E (trích trong Townsend, 2 011) trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đ ến 95% khách hàng của CB RE ở thành p hố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậ y, từ nă m 2007 đến na y, chính sách tiền tệ thắt chặt đ ược Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm p hát, làm cho cầu BĐS giảm đi đ áng kể (Nguyễn Tr ọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011 ). Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách đ iều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên q uan đến việc nhận thức chưa đ ầy đ ủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa hoạch đ ịnh được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối với chính sách đ iều tiết vĩ mô, C hính p hủ chưa quan tâm đ úng mức đ ến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đ ến hiệu ứng của chính sách khô ng cao; mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được b an hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc b iệt là các cô ng cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều b ởi mối q uan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh ngh iệp với các cá nhân cơ quan q uản lý nhà nước tr ong việc tiếp cận qu ỹ đất, nên doanh nghiệp nhận t hức về vai trò của các mối q uan hệ b ị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ đ ể p hục vụ cho các họat đ ộng kinh doanh. Bởi vì hai khía cạnh t ồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đ ến mối q uan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch đ ịnh chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối q uan hệ của doanh nghiệp , cũng như chỉ ra đó ng góp của chú ng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa họ c và thực ti ễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch đ ịnh các chương trình phát triển và sử dụng các mối q uan hệ p hục vụ hoạt đ ộng kinh doanh; đ ồng thời qua đó
8 cũng xác định đ ược luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giú p Chính phủ hoạch đ ịnh các chính sách điều tiết thị trường BĐS. 1 .1.2 Bối cả nh lý thuyết Nguồn l ực tồn tại tr ong các mối quan hệ là một dạng nguồn l ực vô hình được đ ề cập đến với tên gọi là vốn xã hội. Vốn xã hội đ ược nhiều nhà nghiên cứu như Coleman (1988, 1990), Putnam (1 995, 2000 ), và Nahap iet & Ghosal (1998) đ ịnh nghĩa là một dạng nguồn lực t ồn tại trong các mạng lưới q uan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng ra qu yết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chú ng chi p hối hành vi của doanh nghiệp, người tiêu dù ng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các qu y luật kinh tế (Wils on, 2000; Wills & các cộng sự, 2004 ). Do vậ y, vốn xã hội đ ược nghiên cứu dưới nhiều cấp đ ộ khác nhau như quốc gia, cộng đ ồng, doanh nghiệp (Woolcock & Nara yan, 2000 ). Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như l à chất lượng các mối quan hệ của lãnh đ ạo doanh nghiệp ; mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ t hể bên ngoài; chất lượng mối q uan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong doanh nghiệp . Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp đ ề cập đ ến t ừng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu b iểu như sau: Đối v ới vốn xã hội của lã nh đạ o doa nh nghiệp: Các nghiên cứu gần đâ y như McCallum & O'C onnell (2 009), Truss & Gill (2 009), Paré & các cộng sự (2008 ), Wharton & Brunetto (2 009), Cialdini & các cộng sự (2 001), Tushman & O’Reill y III (1 997), Acq uaah (2 007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đ ạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, qu yền lực, sự cô ng nhận của xã hội và sự cam kết. Tu y nhiên, các nghiên cứu nà y chưa xâ y dựng đ ược thang đo chất lượng cho từng mạng lưới q uan hệ của lãnh đ ạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, p hát triển và đánh giá vốn xã hội.
9 Đối v ới vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011 ), Yang & các cộng sự (2 011), Landr y & các cộng sự (2 000) đ ề cập đ ến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối q uan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ t hể trong mạng l ưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân p hối, nhà cung cấp , các doanh nghiệp trong cù ng tập đ oàn, đ ơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc ( chính q uyền các cấp và các công ty mẹ con trong cù ng tập đoàn). Các nghiên cứu nà y không xâ y dựng thang đo chất lượng mối q uan hệ cho t ừng chủ t hể trong mạng lưới, mà tha y vào đó là đ ề cập đ ến chất lượng của mối q uan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung. Với các thang đ o đ ược xây dựng như vậ y thì rất khó có thể giú p doanh nghiệp phát triển và đ ánh giá vốn xã hội b ên ngoài. Đối với v ốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đ ề cập đến vốn xã hội b ên trong của doanh nghiệp thể hiện q ua mối q uan hệ giữa các cá nhân và b ộ p hận chức năng, chẳng hạn như nghiên cứu của Schenkel & Garrison (2 009), Nisb et (2007 ), Goyal & Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006 ). Các nghiên cứu nà y tiếp cận vốn xã hội bên tr ong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ p hận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu nà y chưa xâ y dựng thang đ o và đ ánh giá tác đ ộng của chúng đ ến kết q uả các hoạt đ ộng của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xâ y dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp . Các nghiên cứu kể trên chỉ đ ề cập đ ến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh nghiệp , chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp . Điều nà y dẫn đến Co mment [D1] : Hoán đổ i thứ tự kết q uả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện. Do vậ y, rất cần thiết p hải có một nghiên cứu xây dựng cá c thang đo vốn xã hội bao hàm cả b a khía cạnh b ên ngoài, b ên tr ong và lãnh đạo doanh nghiệp , đ ể từ đó gợi ý các chỉ tiêu đ o lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không p hải thực hiện đối với ngành BĐS.
10 Như vậ y, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải qu yết được vấn đề thực tiễn đ ặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại tr ong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp , cũng như chỉ ra đó ng góp của vốn xã hội tr ong các hoạt đ ộng của doanh nghiệp đ ể thô ng q ua đ ó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằ m p hát triển vốn xã hội p hục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậ y, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đó ng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1 .2 Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên q uan đ ến việc chưa nhận thức đầy đ ủ về lợ i ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị tr ường, hay nó i cách khác là liên quan đ ến vốn xã hội. Trong khi đó , các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, b ên trong và lãnh đ ạo, và chúng được thực hiện không p hải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên chưa giải qu yết được vấn đề thự c tiễn đặt ra. Nghiên cứu đ óng góp của vốn xã hội vào các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS Vi ệt Nam được t hực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực ti ễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau: 1 . Khám p há và đ o lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt đ ộng trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam. 2 . Xây dựng mô hình lý thu yết về đó ng góp vốn xã hội vào các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 3 . Kiểm định thang đo và mô hình lý thu yết cho trường hợp đ iển hình: cá c doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ C hí Minh. 4 . Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành p hố Hồ C hí Minh nâng cao kết q uả các hoạt động thô ng qua sử dụng vốn xã hội. Đồng
11 thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch đ ịnh chính sách và C hính phủ hỗ trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình t hức liên kết xã hội tiêu cực. Co mment [D2] : Có s ự hoán đổ i vị tr í CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1 .3 Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giú p doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đó ng góp của chú ng vào các hoạt động của doanh nghiệp. Qua đó giúp doanh nghiệp nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội p hục vụ cho các hoạt động kinh doanh, cũng như thô ng q ua đó làm cở sỡ đ ể Chính phủ hoạch định các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS p hát triển vốn xã hội. Luận án ng hiên cứu đó ng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu trên, nhằ m trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: 1 . Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và đo lường như t hế nào? 2 . Vốn xã hội đó ng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Na m như thế nào? 3 . Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì những gợi ý chính sách nào nhằ m nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp BĐS thô ng q ua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào giúp Chính p hủ điều tiết thị tr ường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp p hát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực? 1 .4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Phạm v i ng hiên cứu: Như đ ã nêu trên, vốn xã hội đ ược nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như q uốc gia, cộng đ ồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận án nà y chủ yếu nghiên cứu vốn xã hội dưới cấp đ ộ doanh nghiệp trong một ngành cụ t hể là ngành BĐS.
12 Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đ ồng t hời hai chức năng kinh doanh: tạo sản p hẩ m và p hân p hối sản phẩm BĐS. Đối tượng để xâ y dựng thang đ o và các giả thu yết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo và mô hình nghiên cứu đ ược kiểm đ ịnh cho trường hợp đ iển hình là cá c doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ C hí Minh. PHƯ ƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1 .5 Nghiên cứu của luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là: (1 ) xâ y dựng thang đ o và mô hình lý thu yết; và (2) kiểm định thang đ o và mô hình lý thu yết cho trường hợp đ iển hình, cụ t hể như sau: Giai đọa n một: Lược khảo lý thu yết có liên quan để thiết kế dàn bài thảo luận ta y đô i phục vụ cho nghiên cứu đ ịnh tính lần thứ nhất nhằm khá m phá cấu trúc và phát triển thang đo sơ bộ của vốn xã hội và các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS. Đối tượng thảo luận ta y đô i là các giám đ ốc hoặc p hó giám đ ốc doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam bằng p hương p háp chọn theo mục tiêu. Sau đ ó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ b ộ trên mẫu gồm 150 quan sát là các giá m đốc doanh nghiệp BĐS thành p hố Hồ Chí Minh theo p hương pháp chọn mẫu p hân tầng p hi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) đ ể đánh giá sơ b ộ về tính nhất q uán và cấu trúc t hang đo. Hai cô ng cụ sử dụng trong nghiên cứu đ ịnh lượng sơ bộ là (1 ) hệ số tin cậ y (Cronb ach’s alpha) và p hân tích nhân tố khám p há (Exp loratar y Factor Anal ysis, ký hiệu là EFA). Nghiên cứu sơ b ộ sẽ sàng lọ c thang đ o và xác đ ịnh đ ược cấu trúc thang đo dù ng cho nghiên cứu chính thức ở giai đ oạn hai. Sau khi nghiên cứu định lượng sơ b ộ giúp định hình được cấu trúc thang đ o đ ể làm cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc tiếp theo là thiết kế dàn b ài thảo luận tay đ ôi để nghiên cứu đ ịnh tính lần thứ hai đ ể xâ y dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đó ng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.
13 Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ C hí Minh trên cỡ mẫu khảo sát là 216 doanh nghiệp với đối tuợng là giám đ ốc hoặc phó giám đốc cá c doanh nghiệp BĐS. Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu của giai đoạn một (do kết q uả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đ oạn một rất ít biến q uan sát b ị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng p hi xác suất (p hân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp). Dữ liệu thu thập được sử dụng để đ ánh giá thang đ o bằng công cụ hệ số tin cậ y (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám p há (EFA) và phân tích nhân tố khẳng đ ịnh (C onfirmator y Factor Anal ysis, ký hiệu là CFA) đ ể đánh giá độ tương thích với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân b iệt, giá trị hội tụ đ ể điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối cùng là kiểm đ ịnh mô hình lý thuyết b ằng cô ng cụ mô hình cấu trúc tu yến tính (Structural Eq uation Modeling, ký hiệu là SEM) đ ể rú t ra kết luận về đó ng gó p của vốn xã hội vào các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho t hảo l uận chính sách nâng cao kết q uả hoạt đ ộng của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội; và gợi ý chính sách vĩ mô cho C hính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực. 1 .6 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU 1 .6.1 Ý nghĩa khoa học Nhiều nhà nghiên cứu đ ã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong các nghiên cứu kinh t ế và quản trị b ởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên cứu nỗ lực trong việc đo lường vốn xã hội trên từng khía cạnh riêng lẻ như mạng lưới của lãnh đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc b ên trong doanh nghiệp nên các thang đ o vốn xã hội của doanh nghiệp bị khiếm khuyết. Hơn nữa, các nghiên cứu trước đ ây được thực hiện không p hải thuộc ngành BĐS nên vẫn chưa chỉ ra đ ược đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậ y, nếu mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn t hành dự kiến s ẽ có những đ óng góp như sau:
14 Thứ nhất, các nghiên cứu trước đ ây chỉ đề cập đến t ừng khía cạnh riêng l ẻ về vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng cò n khiếm khuyết. Với mụ c tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng thang đ o vốn xã hội dựa trên nền tảng lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu đ ịnh tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại thành phố Hồ C hí Minh, sẽ k ỳ vọng đó ng gó p về mặt khoa học là xây dựng được thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó , đảm b ảo giá trị nội dung và đ ộ tin cậ y để có thể kế t hừa cho các nghiên cứu ti ếp theo có liên quan. Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường cá c nhó m hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu đ ịnh tính tại Việt Nam và kiểm đ ịnh đ iển hình tại thành p hố Hồ C hí Minh, sẽ k ỳ vọng xâ y dựng đ ược các t hang đ o hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị nội dung và đ ộ tin cậ y để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên q uan tại Việt Nam. Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xâ y dựng mô hình lý thuyết về đ óng gó p của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho trường hợp điển hình tại t hành p hố Hồ C hí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đó ng gó p trực tiếp , gián tiếp của vốn xã hội vào các nhó m hoạt đ ộng của doanh nghiệp là b ằng chứng khoa học đ ể khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần đ ược b ổ sung tr ong công tác hoạch định và thực hiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết thị trường B ĐS. Hơn nữa, kết q uả nghiên cứu này sẽ góp phần kích thích những nghiên cứu ti ếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong q uá trình kinh doanh khô ng chỉ ở ngành BĐS mà cò n đối với các ngành kinh tế khác. 1 .6.2 Ý nghĩa thực tiễn Nếu đ ạt đ ược các mục tiêu nghiên cứu và trả lời được câu hỏi nghiên cứu nên trên, luận án k ỳ vọng có những đ óng góp về mặt thực ti ễn cho các doanh nghiệp BĐS và các cơ q uan quản lý nhà nước đ ối với ngành BĐS của Việt Na m nói chung, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau:
15 Thứ nhất, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xâ y dựng và kiểm đ ịnh thang đ o vốn xã hội, sẽ dù ng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường vốn xã hội với ba khía cạnh là chất lượng mạng lưới bên trong, b ên ngoài và của lãnh đạo doanh nghiệp . Qua đó , giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuô n khổ tạo lập, du y trì và sử dụng vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS. Từ đó , doanh nghiệp có thể hoạch đ ịnh các chương t rình phát triển và sử dụng vốn xã hội đ ể nâng cao kết quả các hoạt động. Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xâ y dựng đ ược các thang đo cho các nhó m hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS, đ ồng thời chỉ ra chỉ ra đ ược mối liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt đ ộng đầu vào, sản xuất và đầu ra cho doanh nghiệp BĐS. Đó ng góp này sẽ giú p doanh nghiệp BĐS đ ánh giá đ ược kết q uả của hoạt đ ộng trong doanh nghiệp của họ đ ược hoàn t hiện hơn. Thứ b a, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã hội và khẳng định sự đóng gó p của chú ng vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, kỳ vọng chỉ r a đ ược tác đ ộng tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết xã hội của doanh nghiệp ngành BĐS của Việt Nam. Đó là luận cứ khoa học giúp cho các cơ q uan lập pháp , q uản lý nhà nước cấp trung ương và đ ịa phương liên q uan đ ến thị trường BĐS nhận diện sự vận động của nguồn lực vốn xã hội trên thị trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát hu y các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực, đ ồng thời hạn chế các hình thức liên kết vốn xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS quốc gia. Cuối cù ng là kết q uả nghiên cứu của luận án sẽ p hục vụ cho các hiệp hội BĐS Việt Na m, hiệp hội BĐS thành p hố Hồ C hí Minh nhận diện đ ược sự q uan tâ m của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được các giá trị từ mạng lưới liên kết p hục vụ lợi ích của các thành viên tham gia.
16 1 .7 BỐ CỤC LUẬN ÁN Kết cấu của luận án được trình b ày trong sáu chương. Nội dung của từng chương như sau: Chương 1 , giới thiệu tổng quan về đ ề tài nghiên cứu b ao gồm: vấn đề nghiên cứu (b ối cảnh thực tiễn và lý thu yết) để nhận dạng cơ hội nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, p hạm vi và p hương p háp nghiên cứu, và dự kiến những đó ng gó p về mặt khoa học và thực tiễn của luận án. Chương 2, trình bày cơ sở lý thu yết và khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý thuyết đ ể xâ y dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho l uận án. Kế đến là lược khảo các lý thuyết về các hoạt động tr ong q uá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằ m xác định cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đ ó chỉ ra khe hổng nghiên cứu và khung p hân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Chương 3, trình b ày q u y trình và phương p háp thực hiện nghiên cứu. Chương này sẽ nêu ra q uy trình t hực nghiên cứu gồm hai giai đ oạn: Giai đ oạn một là xâ y dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đ o và mô hình nghiên cứu cho trường hợp điển hình tại thành p hố Hồ C hí Minh. Giai đ oạn thứ nhất là từ nghiên cứu đ ịnh tính lần thứ nhất để xâ y dựng thang đ o sơ bộ, kế đ ến là đánh giá sơ b ộ thang đ o để hình thành thang đ o chính thức, nghiên cứu đ ịnh tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn thứ hai là trình bày các cô ng cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm đ ịnh thang đ o như hệ số tin cậ y (Cronbach’s alp ha), phân tích nhân tố khám p há (EFA), p hân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm đ ịnh các giả thu yết nghiên cứu b ằng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Bên cạnh đó , chương nà y cũng trình b ày cá c p hương p háp chọn mẫu, tiêu chuẩn xác đ ịnh cỡ mẫu trong từng giai đoạn nghiên cứu. Chương 4 , xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành BĐS Việt Nam. Trước hết là xâ y dựng t hang đ o bằng p hương pháp liện hệ lý thuyết
17 và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ b ằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alp ha và EFA trên 150 quan sát. Sau cùng là nghiên cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Chương 5, trình b ày kết quả kiểm đ ịnh t hang đ o và các giả thuyết nghiên cứu đ ã xây dựng ở chương 4 cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. C hương nà y xác đ ịnh đối tượng và cỡ mẫu dùng đ ể kiểm đ ịnh thang đo. Kết quả kiểm đ ịnh thang đ o b ằng các công cụ Cr onbach’s alp ha, EFA, CFA để đ ánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn ngu yên, giá trị p hân biệt, đ ộ tin cậy tổng hợp và p hương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và p hân tích đó ng góp của vốn xã hội vào các hoạt đ ộng của doanh nghiệp bằng p hương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đ ánh giá mức đ ộ p hù hợp của mô hình lý t huyết đ ược xâ y dựng và xác đ ịnh đ ược các căn cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6 . Chương 6, tóm tắt kết q uả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS. Qua đ ó gợi ý một số chính sách nhằm gó p phần giúp doanh nghiệp nâng cao kết quả các hoạt đ ộng thô ng qua sử dụng vốn xã hội của doanh nghiệp ; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS p hát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực trong thị trường BĐS. C uối cùng là tr ình bày những đó ng góp về mặt khoa học và thực tiễn, cũng như những hạn chế của luận án và định hướng nghiên cứu tiếp theo. Phần cuối cùng của luận án là danh mục các công trình của tác giả có liên q uan đến l uận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các p hụ l ục.
18 CHƯƠNG 2 CƠ S Ở LÝ T HUYẾT VÀ K HUNG PHÂN TÍCH VỀ M ỐI LIÊN HỆ GIỮA VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2 sẽ lược khảo các quan đ iểm tiêu biểu về vốn xã hội đ ể lựa chọn các yếu tố cấu thành vốn xã hội sử dụng trong luận án, đ ồng thời kết hợp với các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội cho doanh nghiệp . Kế đ ến là xem xét các lý thu yết về quá trình hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS đ ể chỉ ra các nhó m hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS. Sau cù ng là tích hợp hai khía cạnh trên đ ể p hát triển kh ung phân tích về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt đ ộng của doanh nghiệp BĐS. 2 .1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI 2 .1.1 Q uá trình hình thành khái niệm vốn xã hội ° Giai đoạ n từ nă m 2000 trở về trước: Woolcock & Nara yan (2000, trang 229) cho rằng: “Cụm từ vốn xã hộ i đ ược sử dụn g lần đầu tiên bởi Hanifa n (1916), sa u đó chúng b iến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào nhữn g năm của thập kỷ năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961) , Ja cobs (1961), và những năm của thập kỷ bả y mươi bởi nhà kinh tế Lou ry (1977). Không a i trong số các tá c giả đó trích dẫn cá c nghiên cứu trước đó , nhưng tấ t cả đều đ ề cập đến đóng góp qu an trọng của các mố i liên kết, ràng buộ c trong cộng đồng . Các ngh iên cứu của Coleman (19 88) về g iáo dục và Putnam (1993) về sự tha m g ia của cộng đồng và th ể ch ế đã cung cấp nguồn cả m hứng cho nghiên cứu xung quanh cá c lĩnh vực: cộng đồng; g iáo dục; quản trị; y tế và môi trường ; và kinh tế phát triển.” Mặc dù vậ y, các nhà nghiên cứu gần đâ y p hát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên các khái niệm đ ược đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1 986),
19 Coleman (1 988, 1990), Putnam (1 993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal (1 998). Theo quan đ iểm B ourdieu (1986 ), vốn xã hội là các nguồn lực tồn tại trong các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ t hể) trong b ối cảnh xã hội, thông qua đ ó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như d ễ dàng hu y động các nguồn lực khác và tạo r a nguồn vốn con người. Tu y nhiên, Bour dieu chưa p hân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xâ y dựng các tiêu chí đ o lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa nà y. Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990 ) cho rằng vốn xã hội đ ược thành hình q ua những tha y đ ổi trong liên hệ giữa người với người, cụ th ể là những liên hệ dễ dàng hoá hành đ ộng. Điểm tiến b ộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra đ ược ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các q uan hệ xã hội. Ba khía cạnh trên về sau đ ã được nhiều nghiên cứu kế thừa đ ể phát triển thang đ o về chất lượng của các mạng lưới xã hội như nghiên cứu của C ohen & Field (1998 ), Chou (2 003). Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1 988, 1990) và Bourdieu (1 986) vẫn chưa chỉ ra đ ược cấu trú c của các mạng lưới q uan hệ. Nahapiet và Ghosal (19 98 ) cũng có quan đ iểm về vốn xã hội tương tự như Bour dieu và C oleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ đ ược sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thô ng q ua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy đ ộng được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1 99 8) còn chỉ ra b a khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống p hân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2 ) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối q uan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những q uy định về sự chia sẻ, ngô n ngữ, ký hiệu…đ ể giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội