Luận văn: Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: Nguyen Bao Ngoc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:55

Thêm vào BST

Báo xấu

336
lượt xem 110
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay,...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ----------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2009” TÊN CÔNG TRÌNH: PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ
ii MỤC LỤC Trang bìa Mục lục ............................................................................................................................ ii Danh mục bảng biểu ....................................................................................................... v Danh mục chữ viết tắt .................................................................................................... vi LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 PHẦN 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH ....................................................................................................................... 3 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản ...................................................................... 3 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản .................................. 3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản..................................................................................... 3 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản...................................................................................... 3 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................................... 5 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản .................................................................... 5 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ..................................................... 7 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi .................................................................................................. 7 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa ....................................................................................... 7 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa ............................................................................................ 7 1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa ......................................................................................... 7 1.2 Công cụ tài chính......................................................................................................... 8 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính....................................................................................... 8 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính .................................... 9 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 10 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay ..................................................................................................................................... 10 1.3.2 Australia ................................................................................................................... 13 1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi .......................................................................................... 13 1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản ............................................................................ 14 1.3.2.3 Quỹ tín khác bất động sản có niêm yết (LPT) ................................................ 14 1.3.2.4 Quỹ chứng khoán bất động sản ...................................................................... 15
iii 1.3.3 Trung Quốc .............................................................................................................. 15 1.3.4 Bài học cho Việt Nam .............................................................................................. 16 Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 16 PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam ....................................... 17 2.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ..................................................................... 17 2.1.1.1 Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai .......................................... 17 2.1.1.2 Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai ................................................................ 17 2.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................................... 17 2.1.2.1 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO ......................... 17 2.1.2.2 Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO cuối tháng 2 năm 2008 ........................ 18 2.1.2.3 Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay ................................................ 18 2.2 Tình hình huy động nguồn tài chính trên thị trường bất động sản ...................... 19 2.2.1 Vốn tự có .................................................................................................................. 19 2.2.2 Vốn vay các ngân hàng thương mại ......................................................................... 20 2.2.3 Vốn ứng trước của khách hàng và nhà đầu tư .......................................................... 22 2.2.4 Vốn khác .................................................................................................................. 23 2.3 Mối liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở VN ........ 24 2.3.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán......................................... 25 2.3.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ tín dụng tại ngân hàng thương mại ....................................................................................................... 26 2.3.3 Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản ................. 26 2.3.3.1 Khả năng cung cấp dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản của các trung tâm tài chính .................................................................................................................................. 26 2.3.3.2 Các công cụ của thị trường tài chính chưa đủ mạnh để thu hút giao dịch bất động sản ............................................................................................................................ 27 2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiếu vướng mắc ............................ 27 2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng........... 28 2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ........................................................................................ 28 2.4 Sự tồn tại các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam ............. 28
iv 2.4.1 Phát hành trái phiếu .................................................................................................. 28 2.4.2 Các quỹ đầu tư ......................................................................................................... 30 2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản .................................. 30 2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng ......................................................... 30 2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp ................................................................................................................ 31 2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản ............................................................................................... 33 2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp 33 2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn ................................................................................ 33 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp ...................... 34 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp ...................................................... 34 Kết luận chương 2 ........................................................................................................... 35 PHẦN 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ............................................................................ 36 3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ................................... 38 3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ......................................... 40 3.4 Trái phiếu công trình ................................................................................................ 42 3.5 Chứng chỉ bất động sản ............................................................................................ 42 3.6 Giải pháp hỗ trợ ........................................................................................................ 44 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý................................................................................... 44 3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư ..................................................................................................... 45 Kết luận chương 3 ........................................................................................................... 47 KẾT LUẬN CHUNG ...................................................................................................... 48 Tài liệu tham khảo
v DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1:Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 .................................................................13 Biểu đồ 1.2:Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 ..................................13 Biểu đồ 2.1:Tăng trưởng huy động vốn và cho vay trên địa bàn TP. HCM qua các năm ..20
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ABS : Asset-Backed Securities CBRE : CB Rechard Ellis CDO : Collateralized Debt Obligations CDS : Credit Default Swap CII : Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật DATC : Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng FDI : Foreign Direct Investment HIFU : Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh LPT : Listed Property Trust MBS : Mortgage-Backed Securities REIT : Real Estate Investment Trust WTO : Word Trade Organisation
-1- LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển kinh tế của Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn là vấn đề sống còn, nhưng hiện nay chúng ta lại thiếu vốn trầm trọng để thực hiện các dự án bất động sản, chính vì lẽ đó mà nước ta chưa khai thác hết tiềm năng bất động sản to lớn của mình. Trong năm 2007 và đầu năm 2008, Việt Nam chứng kiến giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản. Điều có thể thấy rõ nhất trong giai đoạn này là sự khát vốn của của các doanh nghiệp bất động sản và những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trên thế giới, từ lâu, nhiều nước đã sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường bất động sản thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này. Đó cũng chính là lý do cho đề tài “Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam”. 2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản và các công cụ tài chính. - Điểm qua về tình hình thị trường bất động sản từ năm 1975 đến nay. - Nêu rõ tình hình sử dụng các nguồn tài trợ truyền thống và những khó khăn trong việc huy động vốn cho thị trường bất động sản - Làm rõ sự cần thiết phải phát triển các công cụ tài chính nhằm huy động vốn cho thị trường bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp quan trọng để phát triển các công cụ tài chính này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu của đề tài là phân tích làm nổi bật những hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, từ đó cho thấy tính cấp thiết của việc phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản và nêu ra một số giải pháp cụ thể. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các kênh huy động vốn truyền thống của các doanh nghiệp bất động sản, một số các công cụ mới xuất hiện ở thị trường Việt Nam, đặc biệt là những công cụ huy động vốn hiệu quả trên thế giới. - Phạm vi nghiên cứu: chủ yếu ở Việt Nam, có tham khảo thêm một số nước trên thế giới. 5. Phương pháp nghiên cứu
-2- Phương pháp phân tích, mô tả đóng vai trò chủ đạo trong đề tài. 6. Kết cấu của đề tài Lời mở đầu Phần 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các công cụ tài chính Phần 2: Tình hình phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Phần 3: Giai pháp phát triển và hoàn thiện các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết luận
-3- PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả khác nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh, người ta dùng từ: real estate (các tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ “địa sản” và ở nước ta được gọi là: bất động sản. Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Một cách phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tài và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; - Tồn tại lâu đời. 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
-4- điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản - Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở - Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng - Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh - Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia - Thứ sáu, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. - Thứ bảy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội - Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
-5- 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp,bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch vể bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp. - Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. - Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp). - Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của nhà nước. 1.1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. + Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
-6- + Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn cuả quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta cho thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của nhà nước - Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyển thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kì nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
-7- 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. 1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. 1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. 1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính. Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thịt trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài
-8- chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường bất động sản. Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.2 Công cụ tài chính 1.2.1 Khái niệm công cụ tài chính Tài chính là một phạm trù kinh tế ra đời và phát triển gắn liền với kinh tế hàng hóa, nó phản ảnh sự vận động các nguồn lực tài chính thông qua những hình thức phân phối thu nhập, mua bán vốn giữa các chủ thể trong xã hội. Kể từ khi xuất hiện và sau đó là sự phát triển đa dạng các hình thức hoạt động, tài chính đã góp phần tích cực vào việc thỏa mãn những nhu cầu kinh tế xã hội của các chủ thể trong xã hội thông qua đáp ứng về nguồn lực tài chính. Điều này cũng có nghĩa là tài chính và các hình thức của nó đã tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế xã hội, tức là các chủ thể trong xã hội đã khai thác tài chính và vận dụng như là công cụ hay phương tiện để thực hiện các mục đích nhất định. Từ đó, có thể khái niệm công cụ tài chính là những hính thức hoạt động tài chính được các chủ thể trong xã hội sử dụng để tác động vào quá trình vận động các nguồn lực tài chính nhằm thực hiện những mục tiêu kinh tế xã hội gắn liền với các chủ thể đó. Tài chính và các hình thức hoạt động của nó là mang tính khách quan. Do vậy, để sử dụng các công cụ tài chính có hiệu quả và hướng vào thực hiện các mục tiêu, đòi hỏi các chủ thể cần phải hoạch định chính sách, chiến lược, trong đó có sự lựa chọn và sử dụng hệ thống các công cụ sao cho thích hợp với phạm vi, đặc điểm hoạt động và khuôn khổ luật pháp. Một số công cụ tài chính mà các nền kinh tế thị trường phát triển đã sử dụng: - Các công cụ thuộc chính sách tài chính tiền tệ + Các công cụ thuế, tín dụng nhà nước và các quỹ hỗ trợ tài chính là những công cụ tài chính mà nhà nước có thể sử dụng để khai thác và tập trung nguồn lực tài chính của xã hội, qua đó duy trì tỷ lệ vốn đầu tư của khu vực nhà nước ở mức cần và đủ sao cho thực
-9- hiện tốt vai trò quản lý kinh tế vĩ mô và thúc đẩy quá trình tiết kiệm., đầu tư của khu vực tư nhân. + Các công cụ tài chính vĩ mô bao gồm: chi ngân sách nhà nước; các công cụ lãi suất, nghiệp vụ thị trường mở, dự trữ bắt buộc và tỷ giá. - Thị trường tài chính và các công cụ của nó như: cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi tiết kiệm, kỳ phiếu…Bằng những công cụ này, các chủ thể thị trường có thể thực hiện hoạt động trực tiếp trên thị trường tài chính một cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư ngắn hạn hoặc trung hạn. Công cụ tài chính mà đề tài nhấn mạnh là công cụ tài chính trên thị trường tài chính. 1.2.2 Thị trường tài chính và các công cụ trên thị trường tài chính Thị trường tài chính là nơi tập trung các quan hệ cung cầu về vốn và tại đó các loại chứng khoán (tức là những giấy tờ có giá xác nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu chúng đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành) được các chủ thể thị trường sử dụng như là công cụ để giải quyết nhu cầu giao lưu vốn. Nói một cách cụ thể hơn, trên thị trường tài chính, đối với người cần vốn, chứng khoán là một công cụ tài chính để huy động vốn đáp ứng nhu cầu vốn ngắn hạn, trung dài hạn; còn đối với người thừa vốn thì chứng khoán là công cụ đầu tư để mang lại những khoản thu nhập nhất định. Công cụ trên thị trường tài chính: Căn cứ trên chủ thể phát hành, có các loại chứng khoán sau + Chứng khoán của chính phủ và chính quyền địa phương như trái phiếu chính phủ, trái phiếu của chính quyền địa phương. + Chứng khoán của các tổ chức tài chính tín dụng, bao gồm chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, kỳ phiếu ngân hàng, trái phiếu ngân hàng…được các tổ chức tín dụng phát hành để huy động các nguồn vốn tiết kiệm trong công chúng. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng nếu được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần còn phát hành cổ phần của chính công ty đó. + Chứng khoán của doanh nghiệp, gồm trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, khế ước vay nợ, thương phiếu, chứng chỉ quỹ… do các doanh nghiệp phát hành để huy động vốn trên thị trường chứng khoán, vay vốn từ các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp với nhau. Căn cứ vào thời hạn, có thể chia chứng khoán thành 2 loại + Chứng khoán ngắn hạn, gồm các loại tín phiếu kho bạc, kỳ phiếu ngân hàng, hối phiếu, lệnh phiếu thương mại, các loại chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ…Đây là công cụ dùng để lưu chuyển vốn ngắn hạn và là đổi tượng chủ yếu được giao dịch, mua bán vốn trên thị trường tiền tệ.
- 10 - + Chứng khoán trung dài hạn, gồm trái phiếu dài hạn của chính phủ, trái phiếu các tổ chức tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phần. Đây là những công cụ chủ yếu được giao dịch trên thị trường vốn. Sự phân chia thời hạn của chứng khoán là có tính chất tương đối tùy thuộc thông lệ mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, chứng khoán ngắn hạn có thời hạn dưới 1 năm, trong khi ở Anh là 7 năm trở xuống, Nhật là từ 2-4 năm. Căn cứ vào tính chất nguồn vốn huy động, có thể chia các công cụ tài chính ra làm 2 nhóm. + Chứng khoán nợ: được dùng để huy động dưới hình thức vay ngắn hạn hay dài hạn, bao gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu doanh nghiệp, hối phiếu thương mại, lệnh phiếu thương mại, kỳ phiếu ngân hàng, chứng chỉ tiền gởi tiết kiệm, khế ước vay nợ. + Chứng khoán vốn: đó là cổ phiếu do các công ty cổ phần phát hành để huy động vốn từ các cổ đông, tạo nên nguồn vốn chủ sở hữu của công ty Trên thị trường tài chính, các công cụ tài chính do những tính chất chung nhất định: đó là tính thanh khoản (chuyển nhượng, mua bán), tính rủi ro, và tính sinh lời. Với những tính chất này, các công cụ tài chính trở thành công cụ rất hiệu quả để thu hút các khoản vốn rải rác trong dân cư, tập trung thành một khối lượng vốn lớn phục vụ cho đầu tư phát triển của kinh tế. Tuy vậy, sự phát huy hiệu quả của các công cụ này phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính. Đành rằng công cụ tài chính là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của thị trường tài chính, nhưng đến lượt mình, nếu thị trường tài chính được hoàn thiện và phát triển thì sẽ làm cho các công cụ tài chính ngày càng phát huy tốt các tính chất của nó. 1.3 Tình hình sử dụng các công cụ tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam 1.3.1 Mỹ: Sự “góp phần” của các công cụ tài chính trong cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay Kể từ đầu tháng 9/2008 thị trường phố Wall đã chìm trong nổi hoảng sợ với nỗi lo về một cuộc khủng hoảng tài chính ngân hàng cận kề và viễn cảnh xa hơn nữa là cuộc đại suy thoái kinh tế như đã từng xảy ra trên nước Mỹ 80 năm trước. Trong hai tuần hỗn loạn với những biến cố dồn dập Chính phủ Mỹ đã phải sử dụng công cụ phi thị trường (được coi là đã lỗi thời ở một nền kinh tế thị trường hoàn thiện như Mỹ), để quốc hữu hoá những định chế tài chính được coi là hùng mạnh nhất nước Mỹ như hai đại gia bất động sản Fanie Mae và Freddie Mac (07/2009). Tuy nhiên, thị trường chỉ thực sự hoảng loạn khi mọi thứ đã không diễn ra như mong đợi với hai đại gia ngân hàng đầu tư Ledman Brothers không được Chính phủ Mỹ cứu (14/09/2008) như những anh em khác và phải tuyên bố phá sản
- 11 - (15/09/2008), trong khi Merrill Lynch nhanh chóng bán mình cho Bank of America (14/09/2008)… Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính nổ ra, các nhà phân tích đã đưa ra nhiều lý do để giải thích cho cuộc khủng hoảng, trong đó có một số lý do được nhắc tới nhiều nhất như: (1) Do sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley; (2) Do chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush; (3) Do thị trường bất động sản giảm giá. Những nguyên nhân trên đây mới là phần nổi của tảng băng, phần chìm lớn hơn, quan trọng hơn chính là “đòn bẩy tài chính” mới là nguyên nhân chính của cuộc khủng hoảng lần này. Sự thay thế của đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall bởi đạo luật Glam – Leach – Bliley: việc sửa đổi đạo luật Bức tường lửa Glass – Steagall vào cuối thời tổng thống Bill Clinton năm 1999 dưới sức ép của các ngân hang thương mại đã xoá nhòa ranh giới giữa ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và các công ty Bảo hiểm. Cho phép các ngân hàng thương mại được phép tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp vụ chứng khoán hóa và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được cho là làm giảm rủi ro này các ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản dưới chuẩn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên , bản thân các ngân hàng vẫn nắm giữ một lượng lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do không bán được, một phần là do nắm giữ của các ngân hàng khác để đa dạng hóa đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không thu hồi được, cộng với các khoản chứng khoán bất động sản bị giảm giá không phanh. Chính sách nới lỏng tiền tệ và chính sách “ nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush: để thúc đẩy kinh tế trong giai đoạn nhiệm kỳ đầu tiên, chính quyền Bush nới lỏng chính sách tiền tệ trong suốt một thời gian dài với lãi suất thấp để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng. Đặc biệt, với chính sách “nhà cho người có thu nhập thấp” của chính quyền Bush, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh trong đó có một phần lớn là tín dụng dưới chuẩn. Do thị trường bất động sản giảm giá: Vỡ bong bóng bất động sản luôn là một trong những nguyên nhân quen thuộc của các cuộc khủng hoảng tài chính và cuộc khủng hoảng lần này không phải là một ngoại lệ. Do “đòn bẩy tài chính”: đây chính là nguyên nhân chính làm biến mất các ngân hàng đầu tư như Bear Stearn, Lehman Brothers, Merill Lynch và các ngân hàng Fredie Mac và Fannie Mae. Đòn bẩy tài chính là công ty sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản, được tính bằng tỷ lệ: Tổng tài sản/ Vốn chủ sở hữu. Đòn bẩy tài chính là đo lường
- 12 - mức độ rủi ro của ngân hàng trong việc đáp ứng sự giảm giá của tài sản hay đáp ứng một khoản nợ. Ở các ngân hàng thương mại tỷ lệ này được khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên ở các ngân hàng đầu tư tỷ lệ này thường rất cao khoảng 20 lần. Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được cho đòn bẩy tài chính quá 15 lần. Nhưng từ năm 2004, Ủy ban chứng khoán Mỹ (SEC) đã bãi bỏ quy định này với 5 đại gia phố Wall (Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan Stanley). Tính đến đầu năm 2008, đòn bẩy tài chính của các tổ chức này rất cao khoảng 80 lần. Chính vì vậy, không ngạc nhiên khi hai đại gia bất động sản Fannie Mae và Freddie Mac với đòn bẩy tài chính hơn 60 lần, cao gấp đôi so với ngân hàng đầu tư khác – là những nạn nhân đầu tiên của cuộc khủng hoảng. Chứng khoán hoá bất động sản là một loại tài sản đem lại lợi nhuận lớn cho các thành viên phố Wall do lãi suất của loại chứng khoán này thường cao hơn rất nhiều khi đi vay trên thị trường tiền tệ. Chính vì vậy, các tổ chức tài chính, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư, ngân hàng bất động sản thường vay trên thị trường tiền tệ để mua chứng khoán bất động sản và hưởng chênh lệch lãi suất. Để vay được các tổ chức này phải thế chấp bằng các tài sản, thường lại là chứng khoán bất động sản. Do không kiểm soát được lượng tiền được phép đi vay, khi thị trường bất động sản ổn định các tổ chức tài chính liên tục quay vòng quá trình trên để tạo ra một khoản lợi nhuận khổng lồ. Đồng thời, quá trình “nâng đòn bẩy” này làm cho tỷ lệ đòn bẩy tài chính nâng cao. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản có vấn đề thì chứng khoán bất động sản giảm giá nhà đầu tư bắt đầu lo lắng cho số tiền đi vay của mình vì tài sản thế chấp bị giảm giá. Họ thường yêu cầu tổ chức tài chính trả lại tiền hoặc tăng tài sản thế chấp. Do thị trường tiền tệ bị thắt chặt, tổ chức tài chính buộc phải bán các chứng khoán bất động sản với giá thấp để trả lại tiền cho các nhà đầu tư, gây ra một khoản lỗ lớn. Với một tỷ lệ đòn bẩy cao trung bình 30%, giá trị tài sản chỉ cần giảm 3,3% thì toàn bộ tài sản của các tổ chức tài chính này bốc hơi, dẫn tới bị phá sản hoặc bị mua lại. Như vậy nhân tố mang lại sự vinh quang cho các ngân hàng đầu tư (đòn bẩy tài chính) cũng chính là nhân tố cướp đi mạng sống của các ngân hàng này. Sở dĩ Morgan Stanley, Goldman Sachs và các ngân hàng đa năng khác như Citibank và JPMorgan Chase có thể vượt qua được khủng hoảng cho đến hôm nay là do nguồn vốn để mua chứng khoán bất động sản một phần được tài trợ bằng tiền gởi tiết kiệm. Đây cũng chính là lý do mà Chính phủ Mỹ cho phép chuyển đổi hai ngân hàng này làm ngân hàng đa năng. Như vậy, có nhiều nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng nhưng nguyên nhân chính là do “đòn bẩy tài chính”, là lỗi của SEC trong việc xoá bỏ quy định về hạn chế đòn
- 13 - bẩy tài chính năm 2004, cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng hoạt động với tỷ lệ vay quá lớn. Biểu đồ 1.1: Tài sản/Vốn chủ sở hữu quý I/2008 Nguồn: Thăng Long Securities Biểu đồ 1.2: Tỷ lệ vỡ nợ cho vay bất động sản giai đoạn 2002-2009 Nguồn: Bloomberg, Natixis 1.3.2 Australia 1.3.2.1 Chứng chỉ tiền gởi Chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua. Bên phát hành chứng chỉ (thường là một công ty bảo hiểm) đảm bảo thanh toán khoản tiền gửi hay tiền đặt cọc đó vào thời điểm thanh toán và chỉ thu về một khoản phí. Chứng chỉ tiền gửi thường được sử dụng trong các giao dịch đột xuất (off-the-plan), trong đó việc thanh toán có thể kéo dài tới 3 năm kể từ khi ký kết hợp đồng. Theo ước tính của RBA (Reserve Bank of Australia), chứng chỉ tiền gửi được sử dụng trong 20% các giao dịch về nhà ở tại Sydney.
- 14 - Một yếu tố ảnh hưởng khác trong lĩnh vực vay vốn đầu tư bất động sản (cũng như mua để ở) là sự xuất hiện của các bên phát sinh thế chấp và các bên môi giới tài sản cầm cố trong thị trường cho vay trong nước từ thập niên 1990. Ước tính các bên môi giới tài sản thế chấp đóng vai trò tổ chức cho trên 30% lượng giao dịch thế chấp và nhà ở tại Australia. Tất cả các công ty môi giới thế chấp đều chào các khoản cho vay đầu tư và coi đây là một phần trong dịch vụ của họ đã có những yếu tố chỉ báo chứng tỏ rằng các bên phát sinh thế chấp cũng như các đổi tượng môi giới tài sản thế chấp đã thúc đẩy mạnh mẽ sự gia tăng lượng vay đầu tư trong những năm gần đây. 1.3.2.2 Quỹ tài chính bất động sản Các nhà đầu tư thông qua các công cụ gián tiếp để cùng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Trong năm 1999, trên 47% người Australia tham gia đầu tư bất động sản gián tiếp với tổng số tiền đầu tư lên tới 72.8 tỷ USD. Trên 51% số tiền này đầu tư vào các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán và các tập đoàn bất động sản. Cứ 3 người trưởng thành Australia thì có 2 người có cổ phần bất động sản và 88% cổ phần bất động sản là nhà ở và nhà văn phòng. Đầu tư gián tiếp bất động sản giúp các nhà đầu tư nhỏ có thể tham gia vào thị trường và cải thiện tính thanh khoản của đầu tư bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản là việc chuyển bất động sản thành các chứng khoán có thể trao đổi trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư bất động sản không trực tiếp nắm bắt bất động sản mà đầu tư vào cổ phần của bất động sản đó. Các quỹ đầu tư bất động sản có 2 dạng: dạng đóng và dạng mở. Quỹ dạng đóng có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại cố định (10-15 năm). Sau thời gian đó, tài sản của quỹ sẽ được bán và chia cho các cổ đông. Quỹ dạng mở không có lượng vốn cố định và thời gian tồn tại vô hạn. Tại Australia và New Zealand có 5 dạng quỹ đầu tư bất động sản chủ yếu, trong đó có 2 loại quỹ có niêm yết trên thị trường chứng khoán. Cách thức đầu tư thông thường nhất là mua các cổ phẩn bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thông qua các quỹ tín thác bất động sản. 1.3.2.3 Quỹ tín thác bất động sản có niêm yết (LPT) LPT xuất hiện lần đầu tiên trên thị trường chứng khoán Australia vào năm 1971. Tuy nhiên, trong thập niên 1970 và 1980 các LPT phát triển chậm. Tình hình đã thay đổi trong thập kỷ 1990 do sự sụp đổ của nhiều quỹ đầu tư bất động sản không niêm yết. Đầu tư của các quỹ bất động sản trên thị trường chứng khoán đã tăng từ 60 tỷ USD năm 2001 lên 80 tỷ USD năm 2003. Các LPT của Australia hiện chiếm khoảng 8% tổng giá trị bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán thế giới trong khi giá trị của tổng thị trường chứng khoán Australia chỉ bằng 2% tổng giá trị của các thị trường chứng khoán thế giới.