Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Sự mâu thuẫn trong chính sách đối với chỗ đậu xe ở khu trung tâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Ganuongmuoimatong | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:51

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn được trình bày trong 4 chương, khung phân tích sẽ được bàn đến trong Chương 2. Chương 3 trình bày các bước để xác định các chi phí tài chính và chi phí kinh tế của việc xây dựng bãi đậu xe ngầm để chỉ ra mức giá hợp lý cả về phương diện tài chính lẫn kinh tế. Chương 4 thảo luận về các chính sách quản lý bãi đậu xe hiện tại. Kết luận, kiến nghị chính sách cũng như các hạn chế của đề tài được trình bày ở chương cuối cùng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Sự mâu thuẫn trong chính sách đối với chỗ đậu xe ở khu trung tâm Thành Phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ——————— NGUYỄN ĐẶNG HUYNH SỰ MÂU THUẪN TRONG CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI CHỖ ĐẬU XE Ở KHU TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ——————— CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT NGUYỄN ĐẶNG HUYNH SỰ MÂU THUẪN TRONG CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI CHỖ ĐẬU XE Ở KHU TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG MÃ SỐ: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HUỲNH THẾ DU TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2013
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn này do chính tôi thực hiện và nội dung của nó không nhất thiết phản ánh quan điểm của Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright hay của Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả Nguyễn Đặng Huynh
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin dành lời cảm ơn chân thành đến thầy Huỳnh Thế Du, người đã hướng dẫn thực hiện Luận văn này bằng tất cả tinh tế trong trao đổi học thuật. Và một lời cảm ơn sâu đậm khác dành cho các thầy cô đã nhiệt tình truyền giảng kiến thức với tâm huyết cao độ, cũng như các cán bộ nhân viên của trường qua việc hỗ trợ và tạo nên môi trường học tập lý tưởng. TP. HCM, tháng 6 năm 2013 Nguyễn Đặng Huynh
iii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Ý tưởng xây dựng bãi đậu xe ngầm ở Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đã được đưa ra từ những năm 90 của Thế kỷ trước. Trong hơn một thập niên qua, các bước cụ thể đã được triển khai với những chính sách ưu đãi của Thành phố. Tuy nhiên, trên thực tế đến nay vẫn chưa có dự án nào được tiến hành xây dựng. Kết quả phân tích trong luận văn này cho thấy nguyên nhân chính là do mức giá/phí đậu xe. Mức giá đậu xe ở lòng đường do Thành phố quy định hiện nay đang thấp hơn mức giá cần thiết để các bãi đậu xe ngầm có thể bù đắp được chi phí tài chính vào khoảng 22 lần. Sự chênh lệch quá lớn này kết hợp với chính sách quản lý chưa hiệu quả đã làm gia tăng nhu cầu chỗ đậu xe lòng đường, trực tiếp làm giảm lượng cầu dự kiến của các dự án bãi đậu xe ngầm dự định triển khai. Xét về khía cạnh chính sách công, việc ưu đãi và trợ cấp để xây dựng bãi đậu xe và quy định mức giá đậu xe thấp là mâu thuẫn và triệt tiêu nhau. Do vậy, TP.HCM cần xem xét để loại bỏ sự mâu thuẫn hay bất hợp lý này. Với nhiều chính sách ưu đãi, quy định, kiểm soát đã được Chính quyền Thành phố áp dụng trong nhiều năm qua nhưng vẫn chưa mang lại tính khả thi và hấp dẫn cho thị trường chỗ đậu xe, thì việc để thị trường quyết định mức giá giữ xe là giải pháp cần thiết. Mức giá cạnh tranh có thể nói là yếu tố quan trọng nhất quyết định tính khả thi của các dự án bãi đậu xe ngầm mà không tùy thuộc vào ưu đãi, hỗ trợ cụ thể cho từng dự án riêng biệt. Nếu khu vực tư nhân chỉ dựa vào các ưu đãi đặc thù từng vị trí đầu tư, từng dự án riêng biệt thì sẽ không mang lại tính ổn định lâu dài cho thị trường này, mà còn tạo ra những bóp méo hay tổn thất xã hội. Để cung cầu quyết định mức giá trong bối cảnh hiện nay là hợp lý và dễ thực thi. Điều này sẽ thổi luồng gió mới vào động cơ của nhà đầu tư cũng như tính khả thi của các dự án đầu tư bãi đậu xe đang chậm triển khai hiện nay.
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................................... ii TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................... iii MỤC LỤC ..........................................................................................................................iv DANH MỤC VIẾT TẮT ..........................................................................................................vi DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU .................................................................................. vii Chương 1 GIỚI THIỆU ....................................................................................................1 1.1 Bối cảnh chính sách ......................................................................................................... 1 1.2 Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................................... 2 1.3 Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................................... 2 1.4 Phương pháp nghiên cứu: ................................................................................................ 3 1.5 Cấu trúc của luận vặn....................................................................................................... 3 Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH .....................................................................................5 2.1 Quan hệ cung cầu trong thị trường bãi đậu xe ................................................................. 5 2.2 Tính toán chi phí chỗ đậu xe............................................................................................ 6 2.1.1 Chi phí trực tiếp ........................................................................................................ 6 2.1.2 Chi phí kinh tế ngoại tác ............................................................................................ 8 2.3 Cơ sở dữ liệu .................................................................................................................... 9 Chương 3 PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ MỨC GIÁ ĐẬU XE HỢP LÝ........................11 3.1 Chi phí trực tiếp ............................................................................................................. 11 3.1.1 Hướng phân tích và các giả định ............................................................................. 11 3.1.2 Chi phí xây dựng...................................................................................................... 12 3.1.3 Chi phí quản lý dự án ............................................................................................... 15
v 3.1.4 Chi phí vận hành, bảo trì .......................................................................................... 16 3.2 Xác định mức giá tài chính ............................................................................................ 17 3.3 Chi phí kinh tế bao gồm ngoại tác ................................................................................. 19 Chương 4 SỰ MÂU THUẪN TRONG CÁC CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ...................21 4.1 Đặc thù bãi đậu xe khu trung tâm .................................................................................. 21 4.2 Các vấn đề tồn tại........................................................................................................... 23 4.3 Nhà nước đã can thiệp như thế nào? .............................................................................. 23 4.3.1 Quy định số chỗ đậu xe tối thiểu ............................................................................. 23 4.3.2 Sử dụng diện tích lòng đường làm chỗ đậu xe ........................................................ 24 4.3.3 Kiểm soát và quản lý giá.......................................................................................... 25 4.3.4 Ưu đãi và trợ cấp...................................................................................................... 26 4.3.5 Đóng vai trò nhà cung cấp ....................................................................................... 27 4.4 Sự mâu thuẫn trong các chính sách quản lý................................................................... 28 Chương 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ............................................30 5.1 Kết luận và kiến nghị ..................................................................................................... 30 5.2 Những hạn chế của nghiên cứu ...................................................................................... 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO .....................................................................................................32 Phụ lục 1 - Tính toán chi phí vốn tài chính ..............................................................................35 Phụ lục 2 - Phân tích đơn giá thi công xây dựng bãi đậu xe....................................................37 Phụ lục 3 - Diện tích một chỗ đậu xe ô tô................................................................................38 Phụ lục 4 - Tiêu chuẩn xây dựng các mức giá giữ xe ..............................................................39 Phụ lục 5 - Quy định diện tích và số chỗ đậu xe tối thiểu .......................................................40 Phụ lục 6 - Quy mô chỗ đậu xe khu trung tâm thương mại tài chính ......................................42
vi DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên tiếng Anh Tên tiếng Việt CAPM Capital Asset Pricing Model Mô hình định giá tài sản vốn CBD Central Business District Khu trung tâm thương mại tài chính Indochina Indochina Group Công ty TNHH Tập đoàn Đông dương IUS Công ty cổ phần đầu tư phát triển không gian ngầm NPA National Parking Association Hiệp hội Bãi đậu xe Quốc gia Hoa Kỳ SGTVT Ho Chi Minh City Department of Sở Giao thông Vận tải Thành phố Hồ Chí Transportation and Public Works Minh TP.HCM Ho Chi Minh City Thành phố Hồ Chí Minh UBND People’s Committee Ủy ban Nhân dân ULI Urban Land Institute Viện Đất đai Đô thị Hoa Kỳ
vii DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU Hình 1 – Tác động của hàng thay thế trong thị trường chỗ đậu xe........................................ 5 Hình 2 – Ngân lưu dự án đầu tư ............................................................................................ 7 Hình 3 – Tổng hợp các mức giá giữ xe................................................................................ 19 Hình 4 – Thay đổi cung cầu của các chính sách quản lý ..................................................... 29 Bảng 1 – Chi phí thi công hầm đậu xe của một số dự án tiêu biểu ..................................... 13 Bảng 2 – Diện tích một chỗ đậu xe...................................................................................... 14 Bảng 3 – Chi phí vận hành cho một chỗ đậu xe .................................................................. 16 Bảng 4 – Phân bổ chi phí đầu tư hàng năm của một chỗ đậu xe ......................................... 17
1 Chương 1 GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh chính sách Một vấn đề quản lý đô thị nổi bật trong những năm gần đây là giải quyết nhu cầu giao thông tĩnh, cụ thể là chỗ đậu xe ô tô phát sinh cùng với nhu cầu đi lại làm việc hàng ngày của người dân. Ý tưởng xây dựng bãi đậu xe ngầm ở TP.HCM đã được đưa ra từ thập niên 1990. Trong hơn 10 năm qua, chính quyền Thành phố đã cấp phép đầu tư nhiều dự án bãi đậu xe ở các địa điểm như công viên Lê Văn Tám, sân vận động Hoa Lư, sân khấu Trống Đồng hay sân bóng đá Tao Đàn, nhưng vẫn chưa có dự án nào được thực hiện. Đến đầu tháng 3 năm 2013, trong một cuộc họp với Sở Giao thông vận tải (SGTVT), Chủ đầu tư một số dự án thừa nhận khả năng không thể triển khai được dù đã nhiều lần trì hoãn, và chấp nhận bị rút giấy phép đầu tư hoặc chịu các hình thức xử lý khác (theo Lao Động, 2013). Có nhiều lý do được đưa ra như: (i) vướng các thủ tục và quy định kỹ thuật, (ii) sự chưa hợp lý của các tiêu chuẩn quy định số chỗ đậu xe, (iii) các ưu đãi khuyến khích đầu tư chưa thực tế, hay (iv) công tác kiểm tra và giám sát của các cơ quan nhà nước trong thị trường chỗ đậu xe này còn nhiều bất cập. Những nguyên nhân này có thể đúng, nhưng chúng chỉ liên quan đến khía cạnh thủ tục và quy định. Xét về mục tiêu của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư tư nhân, lý do duy nhất mà họ không thực hiện hoặc trì hoãn hay hủy bỏ một dự án nào đó là do không có hiệu quả về mặt tài chính. Trong các nguyên nhân làm cho một dự án không khả thi về mặt tài chính thì mức giá thường là yếu tố quyết định. Trong bối cảnh chưa có bãi đậu xe ngầm nào được xây dựng trong khi nhu cầu đậu xe ở khu vực trung tâm gia tăng rất nhanh năm từ năm 2005, Chính quyền Thành phố đã cho phép đậu xe ô tô có thu phí dưới lòng đường ở một số con đường trong khu trung tâm (Quyết định 245/2005/QĐ-UBND). Lòng đường đã được sử dụng làm chỗ đậu xe với một mức giá rất thấp 5.000 đồng/xe/lượt và được duy trì trong hơn 7 năm qua, trong khi nhiều tòa nhà và trung tâm thương mại áp dụng mức giá từ 40.000 đến 100.000 đồng/xe/lượt
2 (VOV Giao Thông, 2013).1 Mức giá đậu xe ô tô theo tháng ở một số tòa nhà khu vực trung tâm (đa phần là chỗ đậu xe ngầm) lên đến 6 triệu đồng/xe/tháng so với 1 triệu đồng/xe/tháng theo quy định của Thành phố. Đây là một mức chênh lệch rất lớn. Có thể các tòa nhà ở khu vực trung tâm có quyền lực thị trường đối với các khách hàng của họ nên họ có thể định giá cao, nhưng nếu mức giá đậu xe ở lòng đường quá thấp sẽ thu hút khách hàng của các bãi đậu xe ngầm trong tương lai. Có thể đây là một trong những nguyên nhân mà chủ đầu tư các bãi đậu xe ngầm nhận thấy nên họ không có động cơ triển khai các dự án của mình. 1.2 Câu hỏi nghiên cứu Từ những vấn đề trên Luận văn này tập trung vào hai câu hỏi nghiên cứu: Thứ nhất, có sự mâu thuẫn trong mức giá của một chỗ đậu xe ô tô ở khu trung tâm TP.HCM không? Thứ hai, chính sách cho việc phát triển bãi đậu xe ô tô ở khu trung tâm TP.HCM nên như thế nào? Ở câu hỏi thứ nhất, tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích mức giá tài chính cho mỗi chỗ đậu xe ngầm, so sánh với mức giá đậu xe quy định trên lòng đường hiện nay để chỉ ra nguyên nhân cơ bản làm cho các bãi đậu xe ngầm chưa được xây dựng. Thêm vào đó, dưới góc độ chính sách công, tác giả cũng sẽ phân tích một cách sơ bộ chi phí kinh tế của một chỗ đậu xe để chỉ ra tính bất hợp lý trong việc quy định mức giá đậu xe trên lòng đường hiện nay. Còn câu hỏi thứ hai được giải thích qua việc phân tích các chính sách can thiệp, quản lý của chính quyền Thành phố trên cơ sở lý thuyết kinh tế học vi mô về quan hệ cung cầu của hàng hóa trên thị trường cạnh tranh. 1.3 Phạm vi nghiên cứu Luận văn phân tích chỗ đậu xe ô tô trong các bãi đậu xe ngầm ở khu trung tâm thành phố. Đầu tiên, chọn xe ô tô vì hiệu quả chuyên chở người của phương tiện này không cao 1 Tổng hợp của tác giả từ các giao dịch cho thuê văn phòng và thông tin niêm yết giá giữ xe ở các tòa nhà văn phòng, khách sạn trong khu trung tâm thương mại tài chính (CBD).
3 nhưng lại chiếm nhiều diện tích giao thông (Huỳnh Thế Du, 2010).2 Hơn nữa, đầu tư một bãi đậu xe ô tô cũng bị ràng buột nhiều điều kiện như diện tích đất tối thiểu, địa điểm, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, thời gian triển khai kéo dài cùng các quy định quản lý và tiêu chuẩn kỹ thuật khắt khe cần tuân thủ. Tiếp đến, chọn bãi đậu xe ngầm là do các công trình ở khu trung tâm bị giới hạn bởi chiều cao tầng, được xây dựng trên diện tích đất nhỏ hẹp và có chi phí cơ hội của đất cao, phù hợp với các chính sách quy hoạch, quản lý phát triển không gian ngầm của chính quyền Thành phố trong những năm gần đây. Bãi đậu xe ngầm cũng chính là nguồn cung chủ yếu ở khu trung tâm đầu những năm 1990, giai đoạn bắt đầu bùng nổ xây dựng khách sạn và cao ốc, cho đến thời điểm hiện tại. Sau cùng, chọn phạm vi 930ha ở khu trung tâm hiện hữu (Quyết định số 6708/QĐ-UBND ngày 29/12/2012 của UBND TP.HCM) vì nơi đây tập trung nhiều nhà cao tầng với mật độ dày đặc nên nhu cầu đậu xe càng thêm nổi bật (Dư Phước Tân, 2011).3 1.4 Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp với các phân tích định lượng trên cơ sở các thông tin trong phạm vi TP.HCM để mô tả, phân tích các dữ liệu và sự kiện dưới nền tảng cơ sở lý thuyết nhằm trả lời cho câu hỏi nghiên cứu. Từng bước tính toán các chi phí liên quan, tác động của ngoại tác cùng đặc thù khai thác cho một chỗ đậu xe điển hình, để từ đó tính ra phí đậu xe mỗi lượt, ban ngày hoặc ban đêm, hoặc theo phí giữ xe hàng tháng hay theo giờ. 1.5 Cấu trúc của luận vặn Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, phần còn lại của Luận văn được trình bày trong 4 chương tiếp theo. Khung phân tích sẽ được bàn đến trong Chương 2. Chương 3 trình bày các bước để xác định các chi phí tài chính và chi phí kinh tế của việc xây dựng bãi đậu xe ngầm để chỉ ra mức giá hợp lý cả về phương diện tài chính lẫn kinh tế. Chương 4 thảo luận 2 Theo Quy chuẩn Quy hoạch Xây dựng Việt Nam, 1 chỗ đậu xe hơi chiếm 25m2 so với 0,3m2 của một xe máy. Đồng thời, tham khảo phân tích của Huỳnh Thế Du thì một ô tô chở được 2 người so với 1,2 người của một xe máy. 3 Nghiên cứu của Dư Phước Tân cho thấy các quận trung tâm TP.HCM có tỷ trọng xe ô tô đăng ký mới chiếm gần 70% so với toàn thành phố và cao hơn hẳn xe máy trong giai đoạn 5 năm từ 2005 đến 2010.
4 về các chính sách quản lý bãi đậu xe hiện tại. Kết luận, kiến nghị chính sách cũng như các hạn chế của đề tài được trình bày ở chương cuối cùng.
5 Chương 2 KHUNG PHÂN TÍCH 2.1 Quan hệ cung cầu trong thị trường bãi đậu xe Giả định thị trường chỗ đậu xe trong khu trung tâm TP.HCM là cạnh tranh với nhiều người bán, người mua; nó chỉ bao gồm hai hàng hóa thay thế nhau là chỗ đậu xe lòng đường và chỗ đậu xe ngầm. Theo Pindyck và Rubinfeld (2001), cân bằng cung cầu trên thị trường này chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như chính sách quản lý, điều tiết cùng quy định trợ cấp ưu đãi của nhà nước và cả từ sự thay đổi giá của các hàng hóa thay thế. Trong thị trường cạnh tranh thì sự can thiệp của nhà nước thông qua các quy định tỏ ra kém hiệu quả, và cân bằng thị trường chủ yếu đến từ các mức giá của hàng hóa trong thị trường đó. Với chỗ đậu xe trong khu trung tâm thì một sự giảm giá chỗ đậu xe lòng đường sẽ kéo theo sự giảm cầu của chỗ đậu xe ngầm tương ứng và ngược lại. Hình 1 – Tác động của hàng thay thế trong thị trường chỗ đậu xe S* D*1 D* Giá Giá D P*0 A* S S1 B* P*1 A P0 B P1 0 Q0 Q1 Số chỗ 0 Q*1 Q*0 Số chỗ đậu xe đậu xe Chỗ đậu xe lòng đường Chỗ đậu xe ngầm Nguồn: Pindyck và Rubinfeld (2001), và phân tích của tác giả. Hình 1 cho thấy khi giá chỗ đậu xe lòng đường được duy trì ở mức thấp P1 so với mức giá cân bằng P0, thì lượng cầu chỗ đậu xe lòng đường cũng tăng lên từ Q0 đến Q1. Trong ngắn hạn thì tổng cầu ở thị trường chỗ đậu xe là không đổi; do đó sự gia tăng cầu của chỗ đậu xe
6 lòng đường được bù đắp bằng sự giảm cầu của chỗ đậu xe ngầm, thể hiện qua đường cầu dịch chuyển sang trái từ D* sang D*1. 2.2 Tính toán chi phí chỗ đậu xe Mục tiêu chính của Luân văn là giải thích nguyên nhân tại sao trong suốt hơn một thập kỷ qua vẫn chưa có bãi đậu xe nào được xây dựng và thảo luận các vấn đề liên đến chính sách quản lý chỗ đậu xe ở khu vực trung tâm Tp.HCM hiên nay. Về nguyên tắc cũng như lý tưởng nhất là cần có một ước tính cụ thể chi phí kinh tế của một chỗ đậu xe. Tuy nhiên, do giới hạn nguồn lực luận văn này chỉ tập trung vào việc tính toán cụ thể các mức giá tài chính để so sánh với mức giá đậu xe trên lòng đường hiện nay. Sau đó, sẽ có một phần thảo luận về các chi phí ngoại tác và giả định rằng mức gia tài chính bằng với mức giá kinh tế để đưa ra một ước tính sơ bộ. Trên thực tế, hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế chủ yếu dao động từ 0,95-1,00, do vậy, kết quả phân tích và bình luận chính sách sẽ không thay đổi giữa việc tính toán cụ thể các chi phí kinh tế và giả định chi phí kinh tế bằng chi phí tài chính. 2.1.1 Chi phí trực tiếp Chi phí trực tiếp bao gồm khoản chi phí đầu tư ban đầu như xây dựng công trình, lắp đặt thiết bị, quản lý dự án và chi phí thường niên trong suốt thời gian sử dụng như vận hành, bảo trì; các chi phí này dễ ước lượng từ các dữ liệu và kinh nghiệm vận hành trên thị trường. Đa phần các nghiên cứu trên thế giới, cũng như báo cáo đầu tư các dự án bãi đậu xe đều áp dụng theo định dạng chi phí nêu trên. Chẳng hạn như Litman (2006) đã xây dựng hẳn công thức tính toán các chi phí, định giá và doanh thu một chỗ đậu xe ở Hoa Kỳ và được Saxena (2011) phát triển riêng cho trường hợp các nước đang phát triển như Ấn Độ. Chi phí đầu tư xây dựng ở những năm đầu sẽ được phân bổ thành dòng ngân lưu đều trong những năm vận hành, kết hợp với chi phí thường niên sẽ có được dòng ngân lưu đều thể hiện được toàn bộ các chi phí của một dự án đầu tư bãi đậu xe điển hình. Và lý thuyết phân tích tài chính được sử dụng để thực hiện việc hoán chuyển, phân bổ chi phí đầu tư này. Giá trị đầu tư ban đầu của một dự án bãi đậu xe được quy về năm phân tích (năm 0), ký hiệu PV, phải được bồi hoàn bằng dòng ngân lưu (Cask flow – CF) trong các năm vận hành
7 suốt vòng đời dự án (n năm). Giá trị PV này đã bao gồm các chi phí xây dựng, thiết bị ban đầu cũng như các chi phí vận hành, bảo trì trong các năm còn lại của dự án; PV còn được hiểu là tổng mức đầu tư trong các Báo cáo đầu tư. Ngân lưu vào của dự án là khoản thu trong các năm tiếp theo, chủ yếu đến từ phí giữ xe và các hoạt động phụ trợ khác như quảng cáo, bảo trì xe,… Giá trị ngân lưu vào này khác nhau ở các năm phản ảnh được mức tăng giá vé theo thời gian cũng như công suất phục vụ tăng dần đến mức ổn định và bão hòa. Trong dài hạn, giả sử sự gia tăng mức giá giữa các năm không có sự chênh lệch nhiều và đạt được tốc độ tăng trưởng đều hàng năm là g (%). Để một dự án hiệu quả thì các dòng ngân lưu này phải đủ để bù đắp chi phí đầu tư PV đã bỏ ra với tỷ suất sinh lợi, ký hiệu r. Nếu chỉ phân tích cho riêng dự án thì r là chi phí vốn tài chính hay suất sinh lợi yêu cầu của nhà đầu tư; còn nếu xét trên quan điểm cả nền kinh tế thì r là chi phí cơ hội kinh tế của vốn. Hình 2 sau đây minh họa cho ngân lưu một dự án bãi đậu xe. Hình 2 - Ngân lưu dự án đầu tư CF CF(1+g) CF(1+g)2 CF(1+g)n-1 CF(1+g)n 0 1 2 3 … n n+1 năm m PV Theo Bodie, Kane và Marcus (2003), giá trị hiện tại (PV) của chuỗi ngân lưu tăng trưởng đều CF trong n năm sẽ bằng giá trị hiện tại của chính dòng ngân lưu đều vô hạn trừ cho giá trị hiện tại của dòng ngân lưu đều vô hạn ở năm n sau khi đã chiết khấu về năm gốc phân tích. Hay (2.1) Giá trị CF trong Công thức (2.1) chính là doanh thu cần có trong một năm để bảo đảm tính khả thi của dự án bãi đậu xe. Từ đó, kết hợp với nhu cầu và đặc thù vận hành sẽ tính được các mức giá giữ xe tương ứng.
8 2.1.2 Chi phí kinh tế ngoại tác Ngoại tác tiêu cực của bãi đậu xe ngầm đến từ hai nguồn, từ việc ảnh hưởng đến giao thông khu vực xung quanh và làm ô nhiễm môi trường như suy giảm chất lượng nguồn nước, phát sinh khí thải. Ngoại tác đầu tiên ảnh hưởng đến giao thông đến từ việc lái xe tìm kiếm chỗ đậu vào giờ cao điểm, hay do chính các chỗ đậu xe trên lòng đường; nó làm cản trở và giảm tốc độ lưu thông các phương tiện, góp phần dẫn đến ùn tắc giao thông. Feitelson và Rotem (2004) cho rằng khi nhu cầu đậu xe gần bằng nguồn cung sẽ dẫn đến việc xếp hàng để tiếp cận chỗ đậu xe, làm phát sinh động cơ lái xe tìm kiếm các chỗ đậu ở khu vực xung quanh như trên mặt đất hay lòng đường. Ngoại tác tiếp theo ảnh hưởng đến môi trường như (i) công tác thi công xây dựng sẽ tiêu tốn nguyên nhiên liệu như dầu diesel, điện và phát sinh tiếng ồn, gia tăng nồng độ bụi ở khu vực xung quanh, hay ô nhiễm do việc sử dụng năng lượng để sản xuất vật liệu cung cấp cho dự án; (ii) khi đưa vào sử dụng một bãi đậu xe sẽ gây hiệu ứng nhà kính do việc tiêu tốn năng lượng để vận hành và tỏa ra môi trường các khí thải độc hại như GHG, SO2 và PM10 và (iii) các ảnh hưởng đến khả năng thoát nước bề mặt do tăng diện tích bê tông hóa làm chậm quá trình thẩm thấu nước, hay các nguyên nhiên liệu của động cơ và lượng nước thải ra trong quá trình vận hành sẽ trực tiếp làm ô nhiễm nguồn nước. Silverman (1988) chỉ ra rằng diện tích không thấm nước tăng lên sẽ làm tăng lượng nước thoát ngang, mang theo các chất thải, dầu nhờn và khi chảy ra sông rạch sẽ làm ô nhiễm nguồn nước nơi đó. Arnold (1996) cho thấy các khách sạn, trung tâm thương mại với nhiều tầng hầm đậu xe là loại công trình làm tăng diện tích không thẩm thấu nước nhiều nhất nếu so với các dạng công trình khác. Cụ thể các dạng công trình này tạo ra đến 95% diện tích không thấm nước so với mức 75% của các khu công nghiệp và 38% của các công trình nhà ở. Bao quát hơn, Chester, Horvath, & Madanat (2011) đã sử dụng phương pháp đánh giá vòng đời để xác định chi phí xã hội của việc đầu tư một chỗ đậu xe, bao gồm chi phí sử dụng nguyên nhiên liệu ở giai đoạn xây dựng, chi phí phát các khí thải GHG, SO2, PM10 ở giai đoạn vận hành và cả các phí tổn sức khỏe của người dân. Như vậy, khi có ngoại tác tiêu cực xảy ra thì chi phí cho một chỗ đậu xe phải bao gồm mức giá thực cộng với chi phí ngoại tác, và nó nhiều hơn đáng kể so với mức thực tế người lái xe trả. Lúc này, nhà nước có thể can thiệp bằng nhiều cách thức khác nhau như đánh thuế,
9 cấp quota, hay tự làm. Hơn thế, trong trường hợp này định ra mức giá trần cũng hạn chế cung nhưng sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Đây là những khía cạnh đáng lưu ý, nhưng do giới hạn nguồn lực, Luận văn không phân tích sâu vấn đề này. 2.3 Cơ sở dữ liệu Luận văn sử dụng đa phần thông tin thứ cấp có kết hợp với một số tính toán và phân tích của tác giả. Bối cảnh nghiên cứu cùng các chính sách quản lý bãi đậu xe được tổng hợp từ các Quyết định, Nghị quyết của UBND và HĐND TP.HCM, từ các thông tin truyền thông phản ánh tình hình quản lý bãi đậu xe. Các khoản chi phí đặc thù và thông số kỹ thuật cơ bản của bãi đậu xe được dựa vào Báo cáo đầu tư của hai dự án ở sân vận động Hoa Lư và công viên Lê Văn Tám, hai trong số bốn dự án đã phê duyệt nhưng chưa triển khai. Cả hai địa điểm này đều nằm trong quy hoạch khu trung tâm, và trong tình trạng quỹ đất hạn chế thì đây được xem là vị trí tốt nhất hiện tại để cung cấp chỗ đậu xe cho khu thương mại tài chính sau này. Bãi đậu xe Lê Văn Tám gồm 5 tầng hầm với tổng diện tích đậu xe là 72.321m2 phục vụ cho 1927 chỗ đậu xe quy đổi. Tháng 3 năm 2010 dự án đã tiến hành khởi công nhưng sau đó đã ngưng triển khai với một số lý do liên quan đến thủ tục pháp lý. Bãi đậu xe Hoa Lư cũng gồm 5 tầng hầm với tổng diện tích đậu xe là 71.938m2 phục vụ khoảng 3.062 chỗ đậu xe quy đổi (Indochina 2010; IUS 2007). Với một diện tích dành cho đậu xe tương đương nhau nhưng công suất của bãi đậu xe Hoa Lư nhiều hơn 1,5 lần so với bãi đậu xe Lê Văn Tám là vì dự án sử dụng công nghệ xếp xe tự động hai tầng. Dự án đã được cấp phép đầu tư vào năm 2010 và đến đầu năm 2013 Chủ đầu tư đã chính thức xin rút lui không triển khai. Chi phí đầu tư xây dựng phần ngầm tham khảo từ website của các nhà thầu xây dựng và từ báo cáo phân tích thị trường của các công ty tư vấn như RLB (2008, 2009, 2010, 2011a, 2012, 2013), đa phần tổng hợp từ các công trình tương tự đã diễn ra. Tiếp đến tham khảo một số thông lệ quốc tế mà chủ yếu là ở Hoa Kỳ và quy định về mặt bằng chi phí vận hành cũng như các định mức ảnh hưởng ngoại tác để tính ra được chi phí kinh tế cho một chỗ đậu xe (Chester et al. 2011; Litman 2006). Trên cơ sở đó đề xuất mức giá giữ xe để so sánh với các mức đang áp dụng hiện tại. Vấn đề bãi đậu xe chỉ mới nổi bật trong những năm
10 gần đây trong quản lý đô thị ở TP.HCM nên bài viết sẽ sử dụng nhiều những dữ kiện về mức giá, quản lý và thị trường bãi đậu xe ở các nước trên thế giới.
11 Chương 3 PHÂN TÍCH CHI PHÍ VÀ MỨC GIÁ ĐẬU XE HỢP LÝ 3.1 Chi phí trực tiếp 3.1.1 Hướng phân tích và các giả định Chi phí đầu tư bao gồm các chi phí xây dựng, lắp đặt thiết bị và quản lý dự án; kết hợp với chi phí vận hành sẽ hình thành nên chi phí trực tiếp cho một dự án bãi đậu xe ngầm. Đây là những chi phí nổi và dễ đo lường, tính toán được thông qua dữ kiện thị trường xây dựng ở TP.HCM có đối chiếu và so sánh với các thành phố trên thế giới. Có ba dạng bãi đậu xe được xem xét để tính chi phí đầu tư cho một chỗ đậu xe, đó là đậu xe trên lòng đường, đậu xe trên mặt đất và đậu xe dưới tầng hầm. Đậu xe trên lòng đường chỉ là giải pháp tình thế của cơ quan quản lý nhằm đối phó với khả năng nguồn cung thiếu hụt, còn đậu xe trên mặt đất không là giải pháp lâu dài trong khu trung tâm hiện hữu chật hẹp và chi phí cơ hội của đất cao. Luận văn chọn các bãi đậu xe ngầm để phân tích vì đây là nguồn cung chiến lược trong định hướng phát triển bãi đậu xe của chính quyền thành phố 10 năm trở lại đây thông qua đề xuất tám vị trí bãi đậu xe ngầm và đã phê duyệt bốn dự án (đó là các bãi đậu xe Lê Văn Tám, Tao Đàn, Trống Đồng và Hoa Lư). Nó có ưu điểm là vẫn sử dụng được mặt đất bên trên cho mục đích chính của nó như công viên, sân vận động, khu thương mại, khách sạn, vì thế không gánh chịu giá đất trong cấu phần chi phí. Tuy nhiên, điểm hạn chế của nó là chi phí đầu tư cao. Trong một báo cáo năm 2012, công ty tư vấn Nelson/Nygaard chỉ ra rằng chi phí đầu tư một bãi đậu xe ngầm luôn cao hơn các bãi đậu xe trên mặt đất hay cao tầng tương ứng, cho dù bất kể vị trí hay giá đất ở khu vực xây dựng (Nelson & Nygaard Consulting Asociates Inc 2012). Sử dụng mức giá thực để phân tích, tức bằng giá danh nghĩa sau khi đã xử lý lạm phát. Năm gốc được chọn là thời điểm phân tích vào đầu năm 2013, giá thực sẽ bằng giá danh nghĩa của năm trước đó nhân với chỉ số giá tùy theo đồng tiền đang xét là VND hay USD. Tại thời điểm năm gốc phân tích, tỷ giá VND/USD thực trên thị trường ngày 1/1/2013 là