Luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị: Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Chia sẻ: SuSan Weddy | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp phần phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để tạo thêm nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người lao động tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị: Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

§¹i häc quèc gia hµ néi tr-êng ®¹i häc kinh tÕ ------------------ nguyÔn Anh khoa ph¸t triÓn dÞch vô cho thuª nhµ ë t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung ë ViÖt Nam Chuyªn ngµnh: Kinh tÕ ChÝnh trÞ M· sè: 60 31 01 tãm t¾t luËn v¨n th¹c sü kinh tÕ chÝnh trÞ ng-êi h-íng dÉn khoa häc: PGS, TS Ph¹m V¨n Dòng Hµ Néi – 2008
MỤC LỤC Trang Mục lục 2 Mở đầu 6 Chƣơng 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận và 15 kinh nghiệm quốc tế 1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở 15 1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở 15 1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở 16 1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ 21 cho thuê nhà ở 1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và 23 những bài học kinh nghiệm 1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới 23 1.3.2 Những bài học kinh nghiệm 32 Chƣơng 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu 35 công nghiệp tập trung ở Việt Nam 2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập 35 trung ở Việt Nam. 2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 37 nghiệp tập trung ở Việt Nam. 2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 37 nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Bắc Bộ 2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 42 nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Trung Bộ 2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 45 nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Nam Bộ 2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các 50 khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam 2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở 51 các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam 2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 53 nghiệp tập trung ở Việt Nam 2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở 53 tại các khu công nghiệp tập trung 2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở 58 tại các khu công nghiệp tập trung 2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển dịch 66 vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung Chƣơng 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển 76 dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại Việt Nam 3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các 76 khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam 3.2 Các quan điểm cơ bản 77 3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân 77 1
gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất 3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước 79 cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất 3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công 81 nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp. 3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu 84 công nghiệp tập trung ở Việt Nam 3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung 85 3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng 85 3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng 87 3.3.1.3 Về thuế và ngân sách 87 3.3.1.4 Về huy động vốn 88 3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu 89 chế xuất 3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp 89 3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu công 89 nghiệp tập trung, khu chế xuất 3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu 90 công nghiệp, khu chế xuất 3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ 90 cân khu công nghiêp, khu chế xuất 3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình 90 xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất 3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của 91 khu công nghiệp, khu chế xuất 3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp 91 2
3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành 92 3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện 92 3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã 92 Kết luận 93 Tài liệu tham khảo 94 3
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã đạt được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm xấp xỉ 8%/năm. Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô trong nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I năm 2008, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%, thấp hơn cùng kỳ 2007 song không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-7%. Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng sản phẩm của các ngành công nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch vụ cũng đạt mức tăng 8,1%. Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch chuyển đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể như: lao động nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ tuổi lao động vào đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay. Tỷ lệ đi xuống này được bù lại bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên. Do có sự thay đổi như vậy, nên một số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị và các khu công nghiệp tập trung. Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành có các khu công nghiệp tập trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc độ nhanh hơn. Đồng thời với việc di dân cơ học là việc tăng trưởng dân số tự 4
nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư tại các thành phố. Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19% đang thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của cán bộ công nhân viên chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở. Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa phương. Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động. Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ. Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định. Các phòng trọ thuê của tư nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân 5
được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn thể xây dựng. Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các khu công nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê. Nhà ở là hàng hoá đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan trọng trên thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu thiết yếu nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã và đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để tháo gỡ, giải quyết. Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể, nhưng tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp. Nhà ở trong các dự án đã được đầu tư xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất lượng cao để bán cho người khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính. Nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm đúng mức. Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua giao 6
dịch mua bán, hầu như rất ít chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho thuê. Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị trường để phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội ... Nhưng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít được người kinh doanh đầu tư. Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản. Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn. Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân cư tại khu vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển đồng bộ. Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để nghiên cứu. 2. Tình hình nghiên cứu về thị trƣờng dịch vụ nhà ở cho thuê - Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau. Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê - Lựa chọn tất yếu cho dân nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên Hiệp Quốc (Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng 7
gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển. Ngoài việc nêu rõ tầm quan trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở, nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở rộng và cải thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân. - Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đã có sự quan tâm trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Cụ thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, đồng thời để Luật Nhà ở được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê). Công tác phát triển và quản lý nhà ở đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần đáng kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà cho thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn cung về nhà cho thuê. Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay phần lớn do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều kiện cơ sở dịch vụ còn yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát. Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu 8
dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu. Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này. Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ giao. Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê. Đề án cũng đã đề cập tới những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu thập thấp ở nước ta hiện nay. Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà nước và được một số giải pháp nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có quỹ nhà ở cho thuê. Ngoài ra, còn phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng. Nội dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh tổng quát của thị trường cho thuê nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá cũng như đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam. Gần đây, tháng 12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về kết quả khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo nhằm tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có thu nhập thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo được tổ chức hồi tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui mô, mẫu nhà cho thuê, kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp". 9
Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những năm gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời có thu nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên căn hộ cho người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê đắt đỏ so với thu nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà ở cho thuê, .... Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất mô tả thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói riêng. Cụ thể hơn là một vài những đề xuất hoặc những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở. Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít. Vì vậy, đòi hỏi việc nghiên cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của dịch vụ này, cũng như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại và đề xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất cần thiết. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu: 10
- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp phần phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để tạo thêm nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người lao động tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. - Nhiệm vụ: Luận văn có nhiệm vụ + Tìm hiểu lí luận chung về dịch vụ cho thuê nhà ở, những kinh nghiệm về việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở mà các quốc gia trên thế giới đã đạt được. + Tìm hiểu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, từ đó đánh giá tình hình phát triển của dịch vụ này. + Đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế và những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu: + Không gian: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam). + Thời gian: Từ năm 1990 đến nay. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu: 11
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những số liệu cụ thể mà tác giả luận văn đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn; đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã được công bố của thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài này. 6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn: Luận văn nghiên cứu đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế còn tồn tại và đưa ra những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, cụ thể là: - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở. - Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. - Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này. - Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới. 7. Bố cục của luận văn: Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu thành 3 chương, bao gồm: + Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm quốc tế. + Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. 12
+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam. 13
CHƢƠNG 1 DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở 1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở: Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa đủ điều kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Người cho thuê nhà có thể là nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận). Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch vụ này. Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được phát triển. Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội, về văn hóa, về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến quyết định của những người đi thuê nhà. Do vậy, dịch vụ cho 14
thuê thường chỉ xuất hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình dịch vụ này. Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại hình cho thuê. Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc các cá nhân riêng lẻ. 1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà: Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1). Nếu chỉ có một sự chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường. Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình. Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002) Tỷ lệ: 100% Quốc gia Năm Nhà sở hữu Nhà thuê Hình thức % % khác % Châu Phi Benin 1994 63 37 - Ai cập 1996 69 31 - Nigieria 1998 93 7 - Nam Phi 1996 77 22 1 Châu Á 15
Ấn độ 2001 87 11 3 Iran 1996 81 19 - Hàn quốc 1995 75 25 - Singapore 1995 91 8 1 Thái lan 1996 87 13 - Châu Mỹ latinh Bolivia 1997 60 18 22 Brazil 1998 74 25 1 Chilê 2002 73 20 7 Côlômbia 1997 61 35 4 Mêhicô 1998 78 22 - Các nƣớc phát triển Áo 1999 50 50 - Canada 1998 62 33 5 Phần lan 2000 58 31 11 Pháp 1996 54 38 8 Đức 1998 40 60 - Ireland 1999 80 20 - Hà Lan 1999 53 47 - Nauy 2001 77 23 - Thụy Điển 1998 42 39 19 Tây Ban Nha 1999 83 11 6 Anh 2000 69 31 - Mỹ 1997 66 34 - (Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002) 16
Những thành phố lớn trên thế giới thì những người thuê nhà, những người không sở hữu nhà ở chiếm đa số so với những người sở hữu nhà (Bảng 2). Số liệu ở Bảng 2 cho thấy, ở những thành phố lớn trên thế giới những người sống nhờ hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, trong những căn nhà đi thuê chiếm đa số so với những người sở hữu nhà riêng, bao gồm cả Amsterdam, Berlin, Cairo, Kumasi, Los Angeles, Montreal và New York. Nếu tính đến những thành phố được khảo sát vào giữa thập kỷ 80 và đầu những năm 90 của thế kỷ trước thì còn có thêm Brucxen, Stockhom, Genevo và Zurich. Bảng 2: Hình thức nhà ở tại các thành phố của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2001) Đơn vị: 100% Thành phố Nƣớc Năm Nhà sở hữu Nhà thuê Hình thức khác Chõu Phi Alexandria Ai cập 1996 38 62 - Cairo Ai cập 1996 37 63 - Addis Ababa Ethiopia 1998 8 60 32 Kumasi Ghana 1998 26 57 17 Kisumu Kenya 1998 14 82 49 Tripoli Libya 1995 67 33 - Lagos Nigeria 1998 49 49 2 Cape Town Nam phi 1996 55 44 1 Johannesburg Nam phi 1996 55 42 3 Pretoria Nam phi 1996 63 35 2 Chõu Á Pusan Pusan 1995 72 28 - Seoul Seoul 1995 70 30 - 17
Bangkok Bangkok 1998 54 41 5 Istanbul Istanbul 1994 68 32 - Ankara Ankara 1998 58 33 9 Chõu Mỹ latinh và vựng Caribe Buenos Aires Achentina 1998 75 23 2 La Paz/El Alto Bolivia 2001 55 23 22 Santa Cruz Bolivia 2001 48 27 25 Belo Horizonte Brazil 2000 76 15 9 Porto Alegre Brazil 2000 79 13 8 Rio de Janeiro Brazil 2000 75 17 8 Sóo Paulo Brazil 2000 70 20 10 Santiago Chi lờ 2002 73 21 6 Quito Ecuador 1998 47 46 7 Guadalajara Mexico 2000 62 23 15 Mexico City Mexico 2000 76 16 8 Monterrey Mexico 2000 84 11 5 Port of Spain Mexico 1998 38 52 10 Cỏc nước phỏt triển Montreal Canada 1998 46 54 - Toronto Canad 1998 58 42 - Berlin Đức 1998 11 89 - Hamburg Đức 1998 20 80 - Amsterdam Hà Lan 1998 16 74 10 Rotterdam Hà Lan 1998 26 49 25 Oslo Nauy 2001 70 30 - London Anh 2000 58 42 - New York Mỹ 1998 45 55 - Los Angele s Mỹ 1998 47 53 - Washington, D.C Mỹ 1998 62 38 - 18